洋房、高層、商業(yè)項目發(fā)展戰(zhàn)略與定位策劃

XX濱江新城項目

發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位2整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位開發(fā)商目標(biāo)解析項目屬性界定項目機會挖掘規(guī)劃布局及分期建議報告框架3項目地塊位于河西濱江新城北側(cè)，至市政府約10分鐘車程，至五一商圈約25分鐘車程五一廣場市政府二環(huán)線10分鐘25分鐘

項目地塊距離市政府2.67KM，距離河?xùn)|五一廣場商圈9.85KM；考慮到湘江兩側(cè)通行存在交通擁擠等因素，目前地塊至市府需10分鐘車程，至五一商圈約需25分鐘車程。項目區(qū)位4中等規(guī)模，三個地塊；內(nèi)部有規(guī)劃路，可能未來對規(guī)劃產(chǎn)生影響；地塊內(nèi)部基本無高差，無景觀資源

地塊指標(biāo)凈用地面積為118.142畝總建面：住宅面積為224619㎡，商業(yè)面積為31676㎡容積率：約3.5

限制條件

S1地塊：純住宅用地，占地39167.25㎡，容積率為2.5，建筑密度＜24%，綠地率≥40%，建筑限高100米

S2與S3地塊：商住用地（商住比按2:8），S2占地20353.89㎡，S3占地19240.32㎡，容積率為4，建筑密度＜32%，綠地率≥38%，建筑限高100米

地塊內(nèi)部狀況

地勢平坦，基本無景觀資源地塊北側(cè)的S1地塊與南側(cè)的S2、S3地塊之間存在規(guī)劃路，對未來規(guī)劃產(chǎn)生影響1122345345地塊屬性5目前區(qū)域配套相對滯后但道路通達(dá)性良好，本項目地塊屬于二線江景，周邊基本為安置房

地塊四至

東臨瀟湘中路，西臨觀沙嶺路，北側(cè)和南側(cè)分別為北津城路和長望路地塊周邊基本為在建的安置小區(qū)，生活配套相對滯后，但道路通達(dá)性良好地塊東側(cè)至江邊約800米，屬于二線濱江景觀區(qū)域11234254北津城路5瀟湘中路3觀沙嶺路長望路區(qū)域配套6城市濱江新區(qū)，二線江景資源，市政配套缺乏的中等規(guī)模項目區(qū)域?qū)傩裕喉椖繉傩裕簽I江新城長沙四大濱江板塊之一定位為河西區(qū)商業(yè)、商務(wù)中心交通通達(dá)道路通道性好缺乏生活配套剛開始發(fā)展的新區(qū)，配套正在建設(shè)中中等規(guī)模凈用地面積為118.142畝，住宅建筑面積為224619㎡，商業(yè)建筑面積為31676㎡二線江景資源二線江景資源，可遠(yuǎn)眺湘江限制條件限高100米；地塊被市政道路分為3塊，其中兩塊容積率為4，含20%的商業(yè)指標(biāo)項目屬性界定7整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位開發(fā)商目標(biāo)解析項目屬性界定項目機會挖掘規(guī)劃布局及分期建議報告框架8項目開發(fā)目標(biāo)與限制性條件

甲方目標(biāo)開發(fā)周期預(yù)期：4--5年（2014—2015年項目開發(fā)完畢），在保證銷售速度和風(fēng)險控制的前提下尋求利潤的最大化本項目住宅2012年入市銷售，銷售期為3.5年。起價7400元/㎡，全程均價8000元/㎡以上。商業(yè)2013年開始銷售，起價10000元/㎡，全程均價11000元/㎡以上。車位2013年開始銷售，8萬元/個，總利潤6億元以上。中鐵是央企，希望通過本項目的成功開發(fā)塑造高品質(zhì)開發(fā)商形象，為后續(xù)的開發(fā)打下良好的市場基礎(chǔ)與口碑限制條件出于成本方面的考慮，不做超高層建筑商業(yè)按市場角度考慮，盡可能不要做大面積；基本以銷售為前提，即便持有也以少量為主9目前普宅市場高溢價物業(yè)呈現(xiàn)以中心板塊為核心向外圍遞減擴散，河?xùn)|比河西價高，本項目所在的麓北板塊尚處于價格洼地中心板塊（代表樓盤：嘉盛國際廣場）客戶：以投資客為主，市內(nèi)占50%，省內(nèi)市外占30%，省外占20%產(chǎn)品：40-60平米的公寓產(chǎn)品為主核心賣點：地段麓北板塊(代表樓盤：保利·麓谷林語)客戶：客戶以周邊公務(wù)員、科技工作者和教師為主，主要買來自??；從區(qū)域上分約60%區(qū)域內(nèi)，30%-40%市外省內(nèi)客戶產(chǎn)品：80多平的兩房和100平左右的小三房較暢銷核心賣點：環(huán)境、開發(fā)商品牌、規(guī)劃麓南與市府板塊(代表樓盤：西山匯景)客戶：以高校老師為主、其次是企事業(yè)單位員工和周邊縣市客戶產(chǎn)品：130平方米左右的產(chǎn)品比較受歡迎核心賣點：環(huán)境、地段、配套城北板塊(代表樓盤：萬科城)客戶：開福區(qū)和芙蓉區(qū)的政府機關(guān)公務(wù)員、醫(yī)療單位、建筑建材和汽車銷售等行業(yè)為主，市內(nèi)其它區(qū)域客戶次之產(chǎn)品：80-120平米的產(chǎn)品比較受歡迎核心賣點：環(huán)境、性價比城南板塊（代表樓盤：中信新城）客戶：省政府公職人員、長沙市內(nèi)企事業(yè)單位高管或職工、株洲和湘潭客戶產(chǎn)品：100平左右產(chǎn)品為主力核心賣點：長株潭一體化的規(guī)劃利好、省府南遷麓北板塊4500-5600元/平城北板塊5000-6000元/平麓南與市府板塊4100-8000元/平中心板塊7000-12000元/平城南板塊5500-7000元/平武廣板塊5000-5500元/平尚東板塊4000-5500元/平武廣板塊（代表樓盤：茂華國際湘）客戶：生意人居多，大多來自市外省內(nèi)客戶居多，客戶投資需求明顯產(chǎn)品：大戶型供應(yīng)為主，140-150平居多且較為暢銷核心賣點：交通尚東板塊（代表樓盤：雙水灣）客戶：以高橋生意人、周邊高校教師為主，科技園員工、拆遷戶和周邊生意人次之，另外還有部分星沙和武廣新城過來的客戶產(chǎn)品：90-130平是主流，其中110平左右戶型較受歡迎核心賣點：性價比市場狀況10客戶目標(biāo)解析10起價7500元/㎡，均價8000元/㎡的目標(biāo)在長沙市場上意味著什么？長沙目前高層普宅均價在6000元/㎡左右，河西均價在5000元/㎡左右，8000元/㎡的均價意味著要突破河西區(qū)域價格層級，占位于長沙中高端市場14—5年的開發(fā)周期需要每年銷售8萬㎡，這個速度意味著什么？河西項目平均的銷化量為8—10萬㎡，銷售良好的能達(dá)到14萬㎡左右，因此對于本項目而言，銷售速度并不是主要的困難所在2濱江新城項目對于中鐵公司而言意味著什么？中鐵開發(fā)的水映加州目前在市場上的銷售處于不溫不火的狀況，中鐵屬于實力雄厚的大型央企，有追求有目標(biāo)，需要在長沙市場上塑造“中鐵形象”，因此濱江新城項目必須成為引人關(guān)注的明星項目，對于企業(yè)的后續(xù)開發(fā)承載著重要使命311綜合甲方困惑點和現(xiàn)實的市場情況推導(dǎo)出核心問題核心問題在剛開始發(fā)展的濱江新城區(qū)域，客戶認(rèn)知度低的條件下，如何實現(xiàn)高價格和較快的消化速度濱江新城的價值還未被客戶感知，我們?nèi)绾瓮诰蚝蛡鬟f這個價值；建立何種差異化的價值體系。配套投入和產(chǎn)品創(chuàng)新能影響長沙客戶的置業(yè)決策，盲目的投入和創(chuàng)新只能陷入同質(zhì)化競爭，關(guān)鍵是本項目建立與目標(biāo)客群匹配的高端配套和產(chǎn)品價值體系，突破競爭。解析客戶需求，緊扣其置業(yè)核心訴求，在區(qū)域不成熟階段如何圍繞客戶核心訴求釋放項目價值和形象。1、如何挖掘和釋放區(qū)域價值2、如何面對濱江的激烈競爭3、如何建立項目與客戶的橋梁12整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位開發(fā)商目標(biāo)解析項目屬性界定項目機會挖掘規(guī)劃布局及分期建議報告框架區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析大勢分析13長沙位于未來城市群發(fā)展格局中的廣京哈線，成為最為關(guān)注的新興城市群之首，最具房產(chǎn)投資前景1234567891011121314151618192021222317廣京哈線隴海線長江城市綜合得分GDP增速得分房價收入比得分房價收入增速得分地價得分長沙9421262522沈陽9323202723西安9024242121鄭州8319152425合肥8126182017常州7717231720重慶7622211815東莞69272769濟南6712221914根據(jù)國家十一五規(guī)劃，未來將逐步形成以沿海、京廣京哈線為縱軸、長江、隴海線為橫軸的城市群發(fā)展格局長沙位于廣京哈線，是湖南各大城市中唯一1個屬于23個城市群的城市，據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示：在全國經(jīng)濟發(fā)展領(lǐng)先的27個城市中，長沙成為最具房產(chǎn)投資潛力的城市之首城市支撐14城市對外及內(nèi)部大的交通格局不斷改善，三大利好使長沙的持續(xù)發(fā)展可預(yù)期和可持續(xù)武廣沿線都市圈形成，長沙乃至湖南真正地融入泛珠三角區(qū)域經(jīng)濟。武漢、長沙、衡陽、郴州、廣州五個城市2020年人口將增至4000萬，而沿線20余個城市總?cè)丝趯⒔?億。地鐵時代到來，又將是長沙發(fā)展新的催化劑。大約四五年后，2線、1號線相繼建成通車；據(jù)預(yù)測，隨著地鐵交通的進一步完善，地鐵承擔(dān)客運量比例將達(dá)到37%至40%。預(yù)計到2012年，福元路湘江大橋、湘府路湘江大橋?qū)崿F(xiàn)通車，南湖路湘江隧道緊隨其后，長沙將步入過江交通加速時代，市民出行將更加便捷。14城市支撐15市戶籍人口近年持續(xù)增加，預(yù)計20年達(dá)到900萬，未來住宅需求大，預(yù)計未來10年每年需求857萬方2010年上半年12省會城市GDP總量比較受融城影響拉動城市的城市化進程，今年長沙市戶籍人口增長較大，城市的吸附能力大大加強。2009年長沙市戶籍人口664萬，人均住房建筑面積28.5平方米；長沙上半年GDP總量居中部6省會城市第2名，城市首位度正在加強。預(yù)計2020年長沙市戶籍人口900萬，人均住房建筑面積35平方米；2011年-2020年，住宅需求量約為8566萬平方米，10年內(nèi)，平均每年需要857萬平方米滿足規(guī)劃目標(biāo)要求。城市支撐16長沙市剛需旺盛，近年房地產(chǎn)市場量價均持續(xù)上漲，市場發(fā)展較為健康，隨著融城進度，后市看好通過世聯(lián)的測算，未來五年長沙商品房均價將保持10%以上增長率，后市看好長沙市近五年住宅成交量和均價都持續(xù)上漲，且供銷比合理，市場發(fā)展較為合理健康城市支撐城市未來供應(yīng)量統(tǒng)計（萬平米）17國八條的出臺顯示2011年國家樓市調(diào)控將更嚴(yán)、決心更強，一段時間內(nèi)市場走勢不容樂觀世聯(lián)研究稅收政府責(zé)任保障房限購信貸國八條執(zhí)行不到位將問責(zé)約訪11年保障房建設(shè)1000萬套增加公共租賃房要求：戶籍限購2套，非戶籍限購1套范圍：35個大中城市和房價上漲過快城市時間：2月中旬出臺實施細(xì)則個人住房不足5年轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅家庭購2套房首付6成，貸款利率1.1倍

政府政策調(diào)控的邏輯和方向已經(jīng)十分明朗，進一步加強調(diào)控未來政策儲備基本定型182010年的限購政策對二線城市成交的影響時間在2個月內(nèi)，現(xiàn)行政策影響將更為長期，需謹(jǐn)慎開發(fā)從目前實施限購的城市效果來看，需求非但沒被壓制，相反市場表現(xiàn)得更加反復(fù)無常。首先，限購的實施，會短暫壓制限購城市的需求，而隨后在市場對限購認(rèn)識出清的情況下，市場則開始報復(fù)性的反彈。其次，限購城市被壓制的需求會轉(zhuǎn)移到周邊城市，從而造成周邊未實施限購的城市的市場短暫的火爆。如深圳周邊的惠州，在深圳9月30日宣布限購后，10月份成交量環(huán)比增長55%。再次，在對城市限購的預(yù)期情況下，會造成城市限購前的異?；鸨?。基于2011年調(diào)控嚴(yán)厲和決心的定調(diào)，限購對樓市的影響將更為長期。反彈反彈反彈反彈一線城市二線城市世聯(lián)研究：限購19世聯(lián)認(rèn)為，對長沙未來兩年的市場要保持謹(jǐn)慎態(tài)度世聯(lián)研究：限購“新國八條”的規(guī)定：直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施?！爸陛犑?、計劃單列市和省會城市要在2月中旬之前?！遍L沙屬于必須制定限購細(xì)則的范圍。價格合理甚至偏低：2010年經(jīng)濟總量在全國省會城市中已排位第七，達(dá)到4450億元。但其目前6000元每平方米左右的房價，處于全國省會的倒數(shù)位置。外地客戶占比大：2010年，長沙客戶，三分之一是省外人，三分之一是省內(nèi)其他地市的人，三分之一是市內(nèi)人。政策市場長沙市限購令的實施細(xì)則相對溫柔，以防錯傷市場，打擊經(jīng)濟；基于政府調(diào)控態(tài)度和決心，今年限購令的影響將延長，持續(xù)；世聯(lián)認(rèn)為：受限購影響，回鄉(xiāng)（長沙）置業(yè)和部分投資的需求勢必會大幅增長，尤其是勞動力輸出主力的中部地區(qū)。20限貸政策會擠出樓市大量投資需求，本項目應(yīng)控制投資產(chǎn)品比例，以控制風(fēng)險世聯(lián)研究：限貸國八條中規(guī)定，二套房首付比列不得少于60%。根據(jù)世聯(lián)研究，現(xiàn)行的信貸政策理論上將導(dǎo)致需求減少1%－35%，投資客比例減少14%－80%同時，消費者置業(yè)更傾向于一步的到位，三房產(chǎn)品的需求將增多。為規(guī)避限貸政策風(fēng)險，本項目應(yīng)相應(yīng)減少投資產(chǎn)品比例，同時，增加三房產(chǎn)品比例。21通脹壓力下，國家進入加息通道，全年政策不會放松，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)資金狀況，加快出貨速度6個月1年1—3年(含)3—5年(含)5年以上2010-10-200.240.250.20.20.22010-12-260.250.250.250.260.262011-2-90.250.250.250.230.20活期3個月6個月1年2年3年5年2010-10-2000.20.220.250.460.520.62010-12-2600.340.30.250.30.30.352011-2-90.040.350.30.250.350.350.45存款基準(zhǔn)利率上調(diào)百分點貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)百分點非對稱加息：存款的加息幅度要大過貸款的加息幅度；原因：收縮流動性，引導(dǎo)居民資金從樓市回歸儲蓄；通過存貸息差的縮小，約束商業(yè)銀行的放貸沖動，導(dǎo)致部分商業(yè)銀行取消首套房貸利率優(yōu)惠。加息對樓市之累計效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)：（1）購房成本加大；（2）在“國八條”及房產(chǎn)稅后加息，政府調(diào)控樓市的意圖明顯，通過不同政策的疊加效應(yīng)強化對樓市的調(diào)控；（3）從目前這種加息節(jié)奏來看，中國已進入了加息周期，這對樓市影響將逐步顯化并形成預(yù)期，從而逐步影響到樓市的成交量及其成交價格。加息選在節(jié)后開工的第一天，說明政府收縮流動的態(tài)度和行動之堅決趕在元月經(jīng)濟數(shù)據(jù)出臺之前約半周加息，說明元月CPI形勢嚴(yán)峻，可能會創(chuàng)出新高，同時說明央行緩解實際負(fù)利率的政策目標(biāo)更加明確，這意味著未來還會繼續(xù)加息。世聯(lián)研究：加息22大勢城市發(fā)展：城市發(fā)展后勁足城市人口增長迅速樓市供銷兩旺，后市看好對開發(fā)商的影響：根據(jù)資金現(xiàn)狀，加快出貨速度消費者的需求變化：回鄉(xiāng)（長沙）置業(yè)和部分投資的需求勢必會大幅增長投資需求減少，本項目應(yīng)控制投資產(chǎn)品比例，以控制風(fēng)險置業(yè)傾向一步到位，本項目應(yīng)加大三房產(chǎn)品的比例政策調(diào)控的影響力可能會延續(xù)至2012年十八大召開，本項目應(yīng)保持謹(jǐn)慎的開發(fā)態(tài)度，作出應(yīng)對政策總結(jié)23整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位開發(fā)商目標(biāo)解析項目屬性界定項目機會挖掘規(guī)劃布局及分期建議報告框架區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析大勢分析24為向超級城市轉(zhuǎn)變，擴展城市空間，長沙以多中心分散組團的結(jié)構(gòu)向郊區(qū)發(fā)展24政府規(guī)劃：沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發(fā)展空間，以老城區(qū)為核心，形成“四面開花”的多中心分散組團式城市空間結(jié)構(gòu)。土地：大量土地供應(yīng)集中在郊區(qū)板塊城市道路：“三橫五縱”8條主要主干路，聯(lián)系環(huán)內(nèi)、環(huán)外及城市各片區(qū)?？缦娼ǖ溃阂?guī)劃共形成11座跨湘江大橋及阜埠河隧道。軌道交通：遠(yuǎn)景規(guī)劃軌道線路共10條，包括2條地鐵線，3條輕軌線，3條市際鐵路及2條市際快速鐵路，并在市中心區(qū)成網(wǎng)，向外成放射狀，使各個組團均有軌道交通可達(dá)，軌道交通網(wǎng)總長178公里。交通：建設(shè)向外輻射的立體交通路網(wǎng)河西新城城南省府武廣新城城北星沙尚東老城區(qū)319國道湘江城市發(fā)展25郊區(qū)板塊的分散投入使其發(fā)展后續(xù)乏力，同時二環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造釋放出大量濱江建設(shè)用地2345678910111213141516171819202122232425262728293031323334353637383940414243444546474849505152535455575859606162636465666768長沙在售大盤盤點各個郊區(qū)板塊的配套均未完全成熟，區(qū)域人氣不旺通過土地出讓，地方政府財政收入增加。截至2010年9月30日，長沙土地成交金額為102.26億元，同比增幅達(dá)411%，居全國之首。各個板塊的功能模糊，都朝著大而全的方向發(fā)展部分老城居民逐漸外遷至郊區(qū)置業(yè)。財政收入的增加，使得政府有能力加快市中心區(qū)舊城改造進度。2010年全市完成棚戶區(qū)改造200萬平米，到2011年基本完成二環(huán)線以內(nèi)成片棚戶區(qū)的改造。長沙市土地供應(yīng)分散，在售大盤主要分布在郊區(qū)，總供應(yīng)量超過4000萬平米各級政府以外遷加速城市擴張，使多數(shù)板塊在早期形成以政務(wù)中心驅(qū)動的發(fā)展格局；各板塊發(fā)展起步時間交疊，政府有限資源分散投入，影響了片區(qū)分化的速度，短時期內(nèi)“規(guī)劃指揮棒”失效，板塊功能定位模糊。城市發(fā)展26城市加快湘江沿岸建設(shè)步伐，開始向市中心價值的回歸和實現(xiàn)區(qū)域總用地定位濱江新城670萬平長沙的“陸家嘴”南湖新城363萬平長沙“維多利亞灣”新河三角洲143萬平長沙的“文化曼哈頓”區(qū)域濱江新城南湖新城新河三角洲

城市土地出讓：二環(huán)內(nèi)濱江區(qū)域共千萬平方可用土地，是城市土地出讓的熱點區(qū)域，未來將是城市商業(yè)、住宅項目的重點供應(yīng)區(qū)域。城市向市中心價值的回歸和實現(xiàn)長沙“一江兩岸”戰(zhàn)略：推進“沿江建設(shè)、跨江發(fā)展”，加快湘江濱水區(qū)改造提質(zhì)步伐，加強生態(tài)保護和景觀建設(shè)，集中打造代表長沙山水洲城特色，集商務(wù)、商業(yè)、文教、居住、休閑于一體的城市標(biāo)志性名片。濱江新城南湖新城新河三角洲城市發(fā)展27河?xùn)|區(qū)域發(fā)展起步早，成熟度高，已具備完整的城市功能，是長沙的城市核心北——城北板塊依托湘江、撈刀河、青竹湖等自然資源，承載著城市生態(tài)宜居的功能。市中心板塊：長沙城市淵源和核心，承載著城市商業(yè)、商務(wù)功能。東——尚東板塊：緊鄰市中心，有高橋大市場等多個專業(yè)市場，具有城市價值的高尚居住區(qū)。東南——武廣板塊：依托武廣高鐵，承載城市交通樞紐的功能。南——城南板塊：為貫徹長株潭一體化戰(zhàn)略，湖南省政府南移至此，該片區(qū)圍繞省政府承載著城市政務(wù)中心的功能。城北青竹湖武廣高鐵湖南省政府城市發(fā)展28河西區(qū)域發(fā)展起步晚，區(qū)域成熟度低，配套不成熟，城市功能不健全西——麓谷板塊長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)是國家級高新區(qū)，已經(jīng)成為長沙市和湖南省的區(qū)域性產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新高地，承載城市產(chǎn)業(yè)功能。南——麓南板塊依托岳麓山的自然資源和多所大學(xué)的人文資源，已形成高端居住片區(qū)，承載河西生態(tài)居住功能。中——市府板塊圍繞市政府，承載河西政務(wù)中心的功能。中——麓中板塊由于岳麓山風(fēng)景區(qū)，限制發(fā)展。麓谷高科園長沙市政府岳麓山城市發(fā)展29濱江新城對長沙城市發(fā)展具有協(xié)調(diào)兩岸均衡發(fā)展，補充河西商業(yè)、商務(wù)功能的戰(zhàn)略地位城市功能河?xùn)|成熟度河西成熟度商務(wù)市中心高————政務(wù)省府板塊中市府板塊中產(chǎn)業(yè)星沙板塊中麓谷板塊高居住城北板塊、尚東板塊高麓南板塊中交通武廣板塊中————商業(yè)市中心高市府板塊低問題1河?xùn)|城市功能齊全，成熟度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于河西，兩岸發(fā)展嚴(yán)重失衡問題2河西的商業(yè)、商務(wù)功能缺失，無大型商業(yè)、商務(wù)中心濱江新城對長沙城市發(fā)展具有協(xié)調(diào)兩岸均衡發(fā)展，補充河西商業(yè)、商務(wù)功能的戰(zhàn)略地位城市發(fā)展長沙城市發(fā)展——亟需充分釋放湘江沿岸價值！31濱江新城與新河三角洲隔江相望，城市功能和配套互補互融，共同構(gòu)成城市未來的北中心31二環(huán)線市中心濱江新城新河三角洲北中心濱江新城與新河三角洲隔江相望，功能和配套相互補充、融合，通過2座跨江大橋?qū)崿F(xiàn)快速通達(dá)，成為城市中心張擴的第一站，共同構(gòu)成城市未來的北中心！商務(wù)中心沿江風(fēng)光帶商業(yè)廣場3個市政公園北辰商業(yè)中心世紀(jì)城商業(yè)中心世紀(jì)金源酒店兩館一廳32濱江新城定位為以現(xiàn)代金融商務(wù)功能為核心，以都市居住為依托的復(fù)合型新都會中心市政府濱江新城大河西先導(dǎo)區(qū)核心區(qū)起步區(qū)濱江新城市政府生態(tài)中心區(qū)：中央商務(wù)區(qū)的補充；圍繞北津城公園提升片區(qū)人文及居住環(huán)境，以吸引高端居住人群及研發(fā)、創(chuàng)新企業(yè)?；盍ι顓^(qū)：圍繞濱水區(qū)歷史建筑和保留的工業(yè)廠房展開利用，將成為一個以時尚青年白領(lǐng)需求為導(dǎo)向的活力生活區(qū)。中央商務(wù)區(qū)：

以金融商務(wù)辦公為主導(dǎo)，集工作、休閑、居住功能于一體。濱江新城整個區(qū)域地塊呈南北狹長形，其沿江面長達(dá)約8公里，是長沙現(xiàn)存沿江面最長的可開發(fā)的濱水綠地。該片區(qū)屬于長沙市大河西先導(dǎo)區(qū)中重點發(fā)展的核心區(qū)域和起步區(qū)域?？偼顿Y約189億元，計劃用5年時間建成。33濱江新城規(guī)劃的立體交通網(wǎng)絡(luò)和景觀配套等利好因素，均已逐步兌現(xiàn)1．北津城遺址公園2．湘江風(fēng)光帶3．施家港水上樂園4．臨江商業(yè)街5．裕湘紗廠歷史建筑群6．劉氏節(jié)孝坊12456銀盆嶺路地鐵站長望路地鐵站茶山劉地鐵站地鐵5號線3營盤路過江隧道（在建）銀盆嶺大橋（建成）福元路湘江大橋三汊磯大橋（建成）配套設(shè)施進度路網(wǎng)“三縱九橫”的路網(wǎng)，濱江景觀道、瀟湘大道、銀杉路已經(jīng)開通2012年前完成施工地鐵地鐵5號線在區(qū)域內(nèi)有3個站點2014年動工過江通道三汊磯大橋、銀盆嶺大橋、營盤路過江隧道（在建）、福元路大橋（在建）2012年11月底全線通車景觀節(jié)點北津城公園、湘江風(fēng)光帶、臨江商業(yè)街、施家港水上樂園、裕湘紗廠歷史建筑群已開工，2012年建成福元路大橋湘江風(fēng)光帶34品牌開發(fā)商的集體入駐，奠定了濱江新城開發(fā)水平先進、區(qū)域成熟速度快的高起點一級土地開發(fā)長沙市濱江新城建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司二級土地開發(fā)各開發(fā)商世茂集團、綠地集團、奧克斯地產(chǎn)、南山地產(chǎn)意向入駐：中海地產(chǎn)、金地集團、上海證大集團、中國凱利集團等企業(yè)也有意向入駐。濱江新城規(guī)劃面積6.7平方公里，現(xiàn)剩5000多畝存量土地，計劃每年出讓土地700畝左右，2015年內(nèi)全部出讓完畢。35新區(qū)人口的聚集、配套的完善都需要一個過程，濱江新城目前正跨入快速發(fā)展期建設(shè)期快速發(fā)展期政府前期造勢住宅用地出讓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共設(shè)施建設(shè)人口特征啟動期穩(wěn)定繁榮期階段無人氣標(biāo)志時間投資客、豪宅客商務(wù)人士、創(chuàng)意人士、豪宅客戶以及投資客城市白領(lǐng)為主、創(chuàng)意人士、都市游走者政府公建建設(shè)政府部門搬遷高檔住宅建設(shè)住宅和商業(yè)用地出讓公眾對新區(qū)前景不確定寫字樓大量開發(fā)大型商業(yè)開發(fā)區(qū)域基本成熟區(qū)域內(nèi)土地出讓完畢公眾對區(qū)域確立信心區(qū)域成為城市中心，成為城市經(jīng)濟發(fā)展引擎區(qū)域成為活力中心，經(jīng)濟活動和社會活動引領(lǐng)城市生活建設(shè)項目基礎(chǔ)設(shè)施住宅寫字樓、商業(yè)大型綜合體大型的MALL應(yīng)理性地看待濱江新城當(dāng)前的發(fā)展，要以前瞻性的眼光來研判其區(qū)域價值。世聯(lián)觀點：濱江新城建設(shè)目前以住宅為主；商業(yè)開發(fā)處于初級階段，大型商業(yè)中心正在建立；新區(qū)的土地仍在大批量地出讓中；公眾對新區(qū)的認(rèn)知仍處初級階段，對新區(qū)前景的信心仍未確立。世聯(lián)研究表明36借鑒省府板塊的發(fā)展周期，濱江新城將在品牌開發(fā)商的整體經(jīng)營下，其成熟指日可待362002年04月，省政府南遷規(guī)劃落實；2003年開始，區(qū)域內(nèi)修建和改擴了20余條主次干道；2003年11月，第一個樓盤湘中?！ば侵奸_盤。2004年10月1日，湖南省政府機關(guān)遷入；2004年年底，周邊所有主干道路全部拉通；奧林匹克花園、中信、保利等知名開發(fā)商入駐；07、08年“三館一中心一公園”：即群眾藝術(shù)館、科技館和地質(zhì)博物館，一個青少年活動中心，一個文化公園，陸續(xù)完工。累計開發(fā)住宅小區(qū)300多萬平方米。規(guī)劃出臺擴建道路，房地產(chǎn)開發(fā)開始2002年2003年2004年2007、2008年省府遷入，道路通車，品質(zhì)開發(fā)商蜂擁入駐周邊配套升級，區(qū)域成熟，住宅開發(fā)白熱化均價（元/平方）2010年200042005800區(qū)域配套升級，住宅開發(fā)白熱化道路通車，品質(zhì)開發(fā)商入駐規(guī)劃出臺中央商務(wù)區(qū)中央文化圈中央生態(tài)區(qū)省府板塊的規(guī)劃出臺2年內(nèi)，品質(zhì)開發(fā)商開始大規(guī)模進入。經(jīng)過5年的集體運營，區(qū)域已完全成熟，區(qū)域價值得到釋放，房價漲了3倍。濱江新城現(xiàn)正處于完善配套、品質(zhì)開發(fā)商進入階段，因此可預(yù)測，該區(qū)域?qū)⒃?年內(nèi)成熟。濱江新城37濱江新城具備重要的戰(zhàn)略地位和優(yōu)質(zhì)的開發(fā)條件，必將在5年內(nèi)成為河西商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)和生態(tài)高端住宅區(qū)戰(zhàn)略地位協(xié)調(diào)長沙城市兩岸均衡發(fā)展；釋放湘江沿岸價值；補充河西商業(yè)、商務(wù)功能。開發(fā)條件大河西先導(dǎo)區(qū)中重點發(fā)展的核心區(qū)域和起步區(qū)域；區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)、配套已逐步落實品牌開發(fā)商集體入駐。濱江新城將會迅速崛起，成為河西商業(yè)、貿(mào)易、金融、旅游、文化中心和生態(tài)高端居住區(qū)，成為長沙城市中心價值回歸時代的城市北中心！濱江新城之于長沙，

就如——黃浦江畔的浦東——之于上海39整體發(fā)展戰(zhàn)略與定位開發(fā)商目標(biāo)解析項目屬性界定項目機會挖掘規(guī)劃布局及分期建議報告框架區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析大勢分析40從價格、資源、區(qū)域相似度判別項目潛在競爭的對手40河西區(qū)域外競爭價格維度：市中心板塊資源維度：新河三角洲板塊，南湖板塊河西區(qū)域內(nèi)競爭具有地緣性關(guān)系的自身區(qū)域內(nèi)競爭和臨近板塊競爭河西市府濱江新城競爭格局判斷南湖板塊市中心板塊市府板塊新河板塊濱江新城41舊時受制于城市發(fā)展的局限性，高價格的樓盤只集中于河?xùn)|的中心板塊，主打的是獨一無二的地段和配套優(yōu)勢41芙蓉北路五一大道中心板塊長沙城市發(fā)展的開端

長沙城市發(fā)展起源于以五一大道和芙蓉北路為坐標(biāo)軸環(huán)繞的中心板塊；除了河西擁有少量的科教產(chǎn)業(yè)人口外其余地區(qū)處于發(fā)展空白的狀況。

中心板塊的現(xiàn)狀

目前中心板塊是長沙市發(fā)展最好的區(qū)域，擁有完善的生活配套和便利的交通樞紐，是長沙市科教、經(jīng)濟和文化的中心。中心板塊的未來

中心板塊的最大價值是獨一無二的地段和配套優(yōu)勢，擁有最廣闊的升值潛力，因此客戶都希望在市中心置業(yè)。房價由此被推高。做為長沙市房地產(chǎn)市場價格的標(biāo)桿區(qū)域，未來頂端區(qū)域價值的地位不可撼動。

火車站長郡中學(xué)CBD湘雅醫(yī)院步行街中心板塊42目前市場上的濱江項目大多處于尾盤銷售階段，且大多集中于中心板塊

42曙光泊岸北辰三角洲湘江世界城雙灣國際凱樂國際城華盛新外灘湘江錦繡金域南外灘書院觀邸華韻城市海岸除北辰三角洲之外，目前在售的項目大多進入了掃尾階段，并且大多集中于河?xùn)|的城北和中心板塊板塊項目規(guī)劃指標(biāo)產(chǎn)品特色產(chǎn)品戶型總建戶數(shù)建筑配套中心板塊凱樂國際城250000.01901現(xiàn)代學(xué)校，醫(yī)院，公園，商場兩房為主華盛新外灘1869551138現(xiàn)代新一佳、家樂福、百盛、五一商業(yè)圈、湘雅醫(yī)院；明德中學(xué)、周南中學(xué)、長沙大學(xué)南院等中小戶型書院觀邸117954941現(xiàn)代第一師范、書院路第三小學(xué)、吉爾多超市、中國農(nóng)業(yè)銀行等90平米的兩房120—160的三房金域南外灘121486683現(xiàn)代南效公園、南湖醫(yī)院、省第二人民醫(yī)院等以大戶型的三房和四房為主湘江錦繡1700001417

現(xiàn)代依賴于周邊城市配套兩房為主中心板塊43一江兩岸建設(shè)長沙中心價值的回歸，未來有三個新興濱江板塊備受關(guān)注43濱江新城總用地670萬平，定位為長沙的“陸家嘴”將打造成河西的中心，集觀光休閑、商業(yè)貿(mào)易、商務(wù)樓宇、金融證券、酒店餐飲、高檔住宅等六項功能為一體的多功能城市核心區(qū)，規(guī)劃有三大區(qū)，中央商務(wù)區(qū)、生態(tài)居住區(qū)、活力生活區(qū)。在中央商務(wù)區(qū)，圍繞廣場將形成高強度的商業(yè)、辦公、酒店、零售、公寓、開發(fā)CBD的核心預(yù)計未來商住用地供應(yīng)量高達(dá)210萬平南湖新城總用地363萬平，定位為長沙“維多利亞灣”，規(guī)劃為“一帶兩園四區(qū)”，“一帶”為湘江風(fēng)光帶，“兩園”為南郊公園和生命科學(xué)主題公園，“四區(qū)”為酒店金融區(qū)、高檔公寓區(qū)、濱江商務(wù)區(qū)和山水居住區(qū)。酒店金融區(qū)將建有酒店和寫字樓、銀行等辦公建筑，濱江商務(wù)區(qū)將集商業(yè)購物、美食休閑、商務(wù)辦公于一體。預(yù)計未來商住用地供應(yīng)量高達(dá)350萬平新河三角洲總用地143萬平，定位為長沙的“文化曼哈頓”區(qū)域，以“兩館一廳”建設(shè)為契機，打造長沙標(biāo)志性城市濱水區(qū)。規(guī)劃重點構(gòu)筑“一園一軸兩帶四區(qū)”。一園即濱江文化園；一軸即橫三路公共服務(wù)配套軸；兩帶是湘江風(fēng)光帶和瀏陽河風(fēng)光帶；四區(qū)分別是核心商務(wù)區(qū)和用地規(guī)模不等的三個居住片區(qū)。預(yù)計未來商住用地供應(yīng)量高達(dá)537萬平濱江新城新河三角洲南湖新城濱江板塊將以大規(guī)模的綜合體開發(fā)為主三個重點開發(fā)的濱江板塊總用地達(dá)1176萬㎡主打綜合體價值，預(yù)計未來商住用地供應(yīng)量高達(dá)1097萬㎡44以華遠(yuǎn)金外灘和保利南湖為代表的南湖板塊，距離中心板塊的距離近，且地處城市規(guī)劃發(fā)展主軸上44南湖板塊南湖新城中心板塊地段優(yōu)勢：距離最近，道路通達(dá)性好規(guī)劃優(yōu)勢：城市發(fā)展主軸向南，臨近省府保利南湖萬達(dá)廣場河?xùn)|城市化進程快，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，并且相比較于其他濱江板塊，南湖新城是距離市中心（五一廣場）最近，用時最短的板塊。長沙市城市發(fā)展主軸為向南發(fā)展，因此臨近省府的南湖新城相較于其他濱江板塊無論在市政規(guī)劃上還是輿論關(guān)注度上都略勝一籌南湖城北河西尚東省府5000600070008000900010000元/㎡目前南湖新城項目是市場上的價格標(biāo)桿中建濱江華遠(yuǎn)金外灘

南湖板塊地段價值優(yōu)勢突出：緊鄰五一商圈，且在長株潭融城的大方向上，被定義為未來核心的一個發(fā)展新區(qū)。南湖新城由于緊鄰中心板塊，當(dāng)前住宅價格基礎(chǔ)較好：當(dāng)前住宅均價達(dá)8000-10000元/平，為長沙市價格標(biāo)桿。南湖新城，老城中心腹地，將成為未來長沙城市綜合體的價值標(biāo)桿萬科機床廠項目45長沙市的地標(biāo)級超百萬規(guī)模濱江綜合體，擁有豐富的高規(guī)格物業(yè)組合，預(yù)計下半年開始銷售住宅45華遠(yuǎn)金外灘項目特色情況說明北地塊物業(yè)規(guī)?？傄?guī)模120萬平，南區(qū)約80萬平，北地塊50萬平商業(yè)街商業(yè)規(guī)模：18.55萬平；業(yè)態(tài)：打造仿香港最著名的蘭桂坊酒吧街，并引入法拉利、保時捷奢華品牌車展廳寫字樓2棟超高層寫字樓，約13.15萬平，第四期，五期銷售酒店1棟酒店，約4.2萬平，估計引進萬豪酒店，四期啟動住宅29萬平，一期為198m超高層大平面住宅，主力面積250-300平南地塊商業(yè)街規(guī)模約50萬平，規(guī)劃為富有長沙文化特色的仿古建筑商業(yè)街區(qū)，成為長沙商業(yè)的新地標(biāo)北區(qū)南區(qū)北地塊：仿香港最著名的蘭桂坊酒吧街，及引入法拉利、保時捷奢華品牌車展廳7層商業(yè)+34層江景豪華寫字樓+20層萬豪酒店富有長沙文化特色的仿古建筑商業(yè)街區(qū)北地塊一期：198m超高層大平面住宅198米超高層豪宅+五星級萬豪酒店+50萬仿古建筑商業(yè)街區(qū)+濱江高端超高層寫字樓商業(yè)70萬平，占比60%;住宅29萬平，占比25%開發(fā)模式：北區(qū)預(yù)計分5期開發(fā)，先住宅后商業(yè)預(yù)計2011年下半年啟動地標(biāo)型超高層江景大平面住宅46通過全大平面設(shè)計，4T3超低梯戶比，主客主仆分離設(shè)計和5千元精裝修標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)榜為市場豪宅的標(biāo)桿46華遠(yuǎn)金外灘一期戶型配比面積套數(shù)配比210㎡4717%250㎡9433%270㎡4516%300㎡9633%總計282戶型設(shè)計奢華稀缺的垂直低密度：高達(dá)4梯3戶的低梯戶比尊貴的功能空間：

主客主仆分離&全套房設(shè)計；雙廚房設(shè)計（西廚&中廚）；雙餐廳設(shè)計（正餐及早餐廳）奢華的空間尺度設(shè)計：高達(dá)5.4-6米的客廳開間，4-4.8米的主臥開間高標(biāo)準(zhǔn)的精裝修：5000元/平米的高等級裝修標(biāo)準(zhǔn)定義為真正意義上的豪宅標(biāo)桿華中地區(qū)最高的住宅主推大面積平層產(chǎn)品戶型設(shè)計走奢華路線47以改善性住宅為主的全高層奢華綜合體，預(yù)計今年年中住宅入市銷售

銷售模式：先住宅、公寓，后寫字樓，預(yù)計2011年5月份啟動住宅。項目預(yù)計2010年5月23日奠基，預(yù)計2011年5月份超高層住宅入市，2011年底公寓入市。47保利南湖廣場超高層寫字樓沿街商業(yè)沿街商業(yè)公寓住宅項目特色情況說明物業(yè)規(guī)?？傄?guī)模120萬平，南區(qū)約80萬平，北地塊50萬平商業(yè)街約8000平，以臨街商鋪為主，無打造大型商業(yè)中心計劃寫字樓約10萬平，與五星級酒店同在200米超高層中，超甲級濱江寫字樓酒店200m超高層酒店，計劃引進一線五星級酒店品牌，總面積約7萬平住宅全超高層住宅和公寓，總計約30萬㎡住宅以120-180平為主及1棟300平的樓王產(chǎn)品，公寓以60-80平為主全超高層豪宅+超高層濱江公寓+地標(biāo)超高層濱江寫字樓+商業(yè)街商業(yè)18萬平，占比38%;住宅30萬平，占比62%48湘江世紀(jì)城目前進入了尾盤銷售階段，皆為江景大平層豪宅，存量約20多萬方，預(yù)計明年可銷售完畢48新河三角洲板塊基本指標(biāo)規(guī)模占地101萬㎡；建面約400萬㎡容積率3.5戶數(shù)22000規(guī)劃特色大量觀光電梯應(yīng)用于普宅；百萬平米全城人車分流道路體系；所有住宅均為23—33層的板樓結(jié)構(gòu)物業(yè)類型普通住宅、高級住宅、大型購物中心、六星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、學(xué)校、商業(yè)等14313568971011121521湘江世紀(jì)城目前主推為9-15棟，以及前期未售出的高端大戶型產(chǎn)品15.84㎡入戶花園超大弧形觀景陽臺存量約25萬㎡戶型設(shè)計特點超大弧形濱江觀景陽臺，并且臥室均配有飄窗或陽臺，賦予以更寬視野使江景資源最大化動靜分區(qū)明顯，干濕分離，布局合理，功能齊全客廳與餐廳相連，親友聚會，就餐會客，尊貴享受風(fēng)光49新河三角洲的龍頭項目，以地鐵口和華誼影院為主打的綜合體，未來5—10年內(nèi)持續(xù)放量并影響市場價格走勢49北辰三角洲商業(yè)群樓濱江豪宅學(xué)校用地住宅區(qū)會所酒店兩館一廳項目特色詳細(xì)情況超大規(guī)模380萬超大規(guī)模，其中住宅300萬，商業(yè)規(guī)模80萬，寫字樓群4棟5A級超高寫字樓，約35萬平，其中2棟地標(biāo)級寫字樓，分別高達(dá)300m和230m大型商業(yè)體樓群4棟超高層商業(yè)群樓，約20萬平；一期城市綜合商業(yè)廣場招商引進華誼兄弟影院步行街長沙首條沿江步行街，約4萬平五星級酒店約20萬平，引進了國際知名酒店洲際酒店；于2010年10月進行簽約儀式簽約大體量住宅300萬住宅，包含超高層濱江大平面及普通住宅大規(guī)模公寓16萬平公寓學(xué)校有幼兒園，小學(xué)和中學(xué)，約5萬平24萬㎡商業(yè)+35萬㎡寫字樓+20萬㎡超五星級酒店+16萬㎡公寓+300萬㎡住宅奠基預(yù)計開發(fā)周期8—10年后期中期首開期2009年底住宅90萬平，公建50萬平，包括洲際酒店、近230米寫字樓、商業(yè)公建和沿江步行商業(yè)街?，F(xiàn)一期住宅開盤，寫字樓動工住宅180萬平（包括江景區(qū)住宅），公建70萬平，包括近300米寫字樓（其中包括1家酒店）、商業(yè)中心和酒店式公寓住宅120萬平，公建20萬平，包括辦公和沿江商業(yè)商業(yè)80萬平，占比21%;住宅300萬平，占比79%住宅先行，中期開始銷售商業(yè)50從價格、資源、區(qū)域相似度判別項目潛在競爭的對手50河西區(qū)域外競爭價格維度：市中心板塊資源維度：北辰三角洲板塊，南湖板塊區(qū)域內(nèi)競爭市府板塊濱江新城板塊競爭格局判斷南湖板塊市中心板塊市府板塊新河板塊濱江新城51河西的濱江新城隨著交通樞紐的逐步完善、高端商業(yè)定位和宜居的環(huán)境也備受關(guān)注，并且以容積率較高的商業(yè)用地居多51奧克斯項目2011年開始銷售世茂濱江2012年初開始銷售南山濱江2011年10月開始銷售納愛斯秀山麗水2011年底開始銷售金城花苑2011年底開始銷售金色彼岸2011年底開始銷售翠堤錦城2012年初開始銷售中央商務(wù)區(qū)活力生活區(qū)生態(tài)中心區(qū)本項目公司名稱土地性質(zhì)面積（平方米）容積率成交價格（萬元）單價（萬元/畝）寧波奧克斯置業(yè)有限公司商業(yè)（60%）、住宅（40%）67519.41554800541上海世茂建設(shè)有限公司商業(yè)、住宅156626.463.7127526542長沙誠豐置業(yè)有限公司商業(yè)金融47942.780.830831439.39湖南日月投資有限公司商業(yè)、住宅92028.843.560170435.87南山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住宅613613.5----長沙先導(dǎo)置業(yè)投資有限公司商業(yè)金融業(yè)用地633461----張立文（個人名義拿地）商業(yè)、辦公5474.815.591171110.18湖南凱誠置業(yè)有限公司商業(yè)、辦公54795.5----長沙市名融房地產(chǎn)開發(fā)公司金融、寫字樓用地5261.866.04736664.04綠地集團商住63518.835.573185768品牌開發(fā)商進駐商業(yè)用地居多無規(guī)模型地塊容積率高地價普遍較高濱江新城板塊現(xiàn)還剩5000多畝存量地塊，計劃每年出讓土地700畝左右，2015年內(nèi)全部出讓完畢。2010年已出讓土地700畝左右，以商住用地為主。其中住宅用地建面約15.7萬㎡，商住用地總建面12.5萬㎡，商業(yè)用地總建面39.6萬㎡濱江新城52總規(guī)模約41萬平米大型高端城市超高層綜合體，以商業(yè)的綜合體建筑群落

52奧克斯住宅（包括住宅公寓）建面為14.2萬㎡，占比33.7%住宅住宅住宅公寓寫字樓寫字樓購物中心室內(nèi)步行街室外步行街娛樂樓商務(wù)公寓53住宅以90-125㎡實用型2、3房配圍合式中央園林景觀；公寓以40-60㎡的標(biāo)準(zhǔn)化戶型設(shè)計配觀江景資源為賣點

53奧克斯物業(yè)戶型戶型面積套數(shù)套數(shù)比建面面積公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)單間40-45平35017%1.32萬平住宅公寓40-60平91243%5.1萬平住宅二房二廳一衛(wèi)90平43020%9.1萬平三房二廳一衛(wèi)100-105平1225%三房二廳二衛(wèi)110-115平24812%三房二廳二衛(wèi)125平603%合計————2122100%20.72住宅公寓，層高3米4梯24戶4.2米商務(wù)公寓，層高3米，3梯25戶優(yōu)勢河西首個超高層公寓產(chǎn)品，景觀視野開闊戶型方正，開間尺度闊綽，均達(dá)4.2米以上，為較高舒適度產(chǎn)品劣勢商務(wù)公寓和住宅公寓除梯戶比有所不同之外，在產(chǎn)品的設(shè)計上無差別住宅戶型

圍合式布局，大尺度園林景觀面積緊湊和居住舒適型產(chǎn)品想搭配設(shè)計：1.每戶標(biāo)準(zhǔn)雙陽臺設(shè)計，居住舒適。2.全南廳設(shè)計，開間3.6-4.2米，尺度闊綽。3.非臨路住宅每平層均設(shè)有公共交流平臺54由12萬㎡的五星級酒店+超甲級寫字樓配以43萬㎡超高層公寓組成，未來將是河西乃至長沙的地標(biāo)級建筑

54世茂濱江項目特色情況說明商業(yè)規(guī)模：12萬平一棟240米高的五星級酒店+超甲級寫字樓河西最高商業(yè)綜合樓，超五星級酒店物業(yè)由世茂持有,由國際品牌公司管理公寓43萬平超高層酒店式公寓12萬濱江240米五星級酒店&超甲級寫字樓+43萬超高層公寓商業(yè)（以寫字樓和MALL為主）約12萬平，占比22%住宅（全酒店式公寓）約43萬平，占比78%先啟動商業(yè)綜合樓后公寓2010年7月底，240米超高層商業(yè)綜合樓奠基，年內(nèi)動工建設(shè)，預(yù)計2012年初寫字樓入市，2013年竣工營業(yè)開發(fā)周期5年，建設(shè)項目最遲在2015年內(nèi)全部完工55世茂的“濱江模式”以氣勢宏薄的高層產(chǎn)品、全方位的奢華品質(zhì)和大面積的產(chǎn)品吸引高端買家55上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城福州世茂外灘花園武漢世茂錦繡長江世茂集團的濱江模式城市濱江的天際線全方位的奢華品質(zhì)產(chǎn)品面積偏大世茂慣常于在濱江沿岸拿地，占據(jù)最好的景觀資源物業(yè)類型以現(xiàn)代風(fēng)格的高層或超高層為主，挺拔的外立面渲染高端國際化社區(qū)形象亞洲養(yǎng)生園歐洲藝術(shù)園美洲現(xiàn)代園法式宮苑園武漢世茂錦繡長江園林概覽----極具藝術(shù)感的主題園林四室兩廳三衛(wèi)344—377㎡的大平層產(chǎn)品大面寬客廳，最大化濱江景觀價值產(chǎn)品面積偏大無論是硬性的園林、生活配套還是軟性的物管服務(wù)都走奢華路線；同時，產(chǎn)品大多帶超越市場平均規(guī)格的的精裝修，吸引對居住品質(zhì)有苛刻要求的高端客戶世茂產(chǎn)品的面積段大多比同區(qū)競爭對手大，以舒適型的大平層產(chǎn)品為主。大面寬的客廳大多朝向強勢的景觀面以最大化凸顯濱江區(qū)域的優(yōu)勢56市府板塊為目前河西的核心，其項目競爭力多從產(chǎn)品、區(qū)域價值、性價比出發(fā)，競爭手段常規(guī)56市府板塊客戶置業(yè)因素分析區(qū)位因素是客戶選擇市府板塊的核心因素，買家看好市府周邊成熟的生活配套、通達(dá)的路網(wǎng)和未來良好的規(guī)劃。市府板塊以傳統(tǒng)區(qū)域內(nèi)銷的情況正發(fā)生改變，來自投資客增多。同時，地州市的客戶也是逐漸成為重要客群。由于市府板塊主打的是剛需客戶，因此產(chǎn)品大多數(shù)是以120--140㎡的舒適型三房為主。相對于河?xùn)|具有價格上的優(yōu)勢，因此備受青睞。市府板塊典型樓盤項目主力產(chǎn)品主要賣點蔚藍(lán)海岸退臺式疊景洋房為主岳麓區(qū)政府對面共和世家90㎡的二房到240㎡的復(fù)式榮灣鎮(zhèn)商圈、地鐵口上蓋、湖南大學(xué)郡原廣場四種面積大小不同的城市公寓臨市政府，南面為擬建的沃爾瑪超市沁園春御院以三房二廳為主，主力戶型面積為120㎡—160㎡河西各大版塊的中心，待建的長沙國際街區(qū)，東靠時代帝景大酒店河西原本配套滯后，市場一直以“內(nèi)銷為主，不溫不火”而著稱，客戶多為因“三緣”關(guān)系而置業(yè)的本地人或教育產(chǎn)業(yè)教職工。市政府的西遷造就了現(xiàn)今的市府板塊并成為河西的核心，開發(fā)水平提升（蔚藍(lán)海岸的洋房產(chǎn)品）且客戶群來源更為廣泛（公寓吸引大量投資客）卓越蔚藍(lán)海岸長沙市政府市府板塊57市府板塊優(yōu)質(zhì)項目平均一年銷化10萬㎡，預(yù)計年底會有65萬㎡供應(yīng)量入市并在未來多年持續(xù)放量57編號項目名稱物業(yè)類型規(guī)模/約剩余(萬㎡)200920102011201220132014201520161沁園春御院高層、公寓3632山水譽峰高層1412.83錦繡江山高層、洋房200.454華韻城市海岸高層1175西山匯景高層、洋房、別墅1956麓江春高層857郡原廣場公寓12.80.58湘騰城市廣場小高層、公寓16.20.29永琪西京高層2315.510巴比倫花園高層234.511北京御園高層、洋房4326.612鈺龍?zhí)煜赂邔?109013藏郡公寓14.2014恒大華府高層59221234567891011121314項目可能的銷售期市場典型項目銷售速度(萬㎡/年）

岳麓區(qū)平均消化20-30萬方/月；銷售良好的項目平均每年10萬方

如若濱江新城規(guī)劃完全兌現(xiàn)，則年底會出現(xiàn)約65萬方的供應(yīng)量，加上市府板塊約85萬方的供應(yīng)，總體在市場上約150萬方供應(yīng)。預(yù)計項目的銷售周期內(nèi)將面臨濱江新城眾多項目與市府板塊存量的激烈競爭。58市府板塊在售項目以高密度低樓間距為主，排布層次單一，園林較差，缺乏高品質(zhì)住宅社區(qū)的元素與氛圍58銷售良好的項目都具有沖擊力的外立面，但高密度配以低樓間距所帶來的壓迫感難以體驗出舒適的居住氛圍層次感不足在園林整體規(guī)劃上，主軸、組團、節(jié)點不明晰。在植物使用上缺乏多樣化，頻繁使用單一樹種，難以表現(xiàn)出為項目增值的風(fēng)情。園林景觀多數(shù)缺乏系統(tǒng)性，極少能充分演繹出高舒適度豪宅的社區(qū)氛圍主題不鮮明千篇一律的設(shè)計風(fēng)格，欠缺對園林風(fēng)格特征的深層次挖掘。軟景主導(dǎo)，但多數(shù)欠缺硬景點綴，標(biāo)識、小品缺失，導(dǎo)致主題泛化。色彩過于單調(diào)絕大多數(shù)運用綠色植物鋪排，極少使用栽植鮮花或其他顏色的植物進行搭配，導(dǎo)致整體觀感缺乏感染力。水系利用不充分泳池小打小鬧，水系景觀無流動性，未能通過水系與園林植被的結(jié)合營造社區(qū)的特殊居住感受。沁園春御院西子湖畔沃府譽峰洋房藏郡錦繡江山郡原廣場園林郡原廣場沁園春御院園林沃府園林59通過濱江板塊的分析推導(dǎo)出本項目的戰(zhàn)略優(yōu)勢59世紀(jì)城淡出市場，城北價格上漲湘江世紀(jì)城銷售步入尾聲，將打破市場長久以來的價格梯度，市場面臨著重新洗牌

做為區(qū)域內(nèi)唯一的大規(guī)模綜合體項目，北辰天價取地，勢必定位為高價格南湖坐擁優(yōu)勢地段，引領(lǐng)濱江價格南湖新城距離中心板塊近，又是處在城市發(fā)展方向主軸上，未來區(qū)域價值首屈一指南湖新城區(qū)域因棚戶拆遷而來，受制于高昂的補償費用，未來物業(yè)銷售價格必將成為市場價格的標(biāo)桿。同時，由于南湖高價的拉動，濱江沿岸物業(yè)也必將升值。濱江新城大體量商業(yè)配套加速區(qū)域成熟，本項目可共享利好本區(qū)域內(nèi)項目多數(shù)含有大量的商業(yè)指標(biāo)，未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，必將加速濱江新城的成熟度本項目可共享區(qū)域內(nèi)的大體量商業(yè)配套，為自身發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)區(qū)域內(nèi)項目由于商業(yè)配套體量大，成本高，住宅高價入市將會提升客戶對片區(qū)物業(yè)的價格預(yù)期總結(jié)160通過對已有商業(yè)資源的利用，達(dá)到“取長補短”的目的；突破一味追求原始的配套，以外延價值打造本項目獨有的“生活模式”60總結(jié)2其他項目南山奧克斯世茂濱江價值點：奢華路線+大面積產(chǎn)品價值點：商業(yè)綜合體價值點：以住宅為主的品質(zhì)型社區(qū)，主打一線江景資源價值點：中庸的住宅品質(zhì)、基本生活配套、多用途公寓狹義的聚焦于“原始的價值”本項目應(yīng)走差異化路線，充分打造“外延價值”，塑造“濱江新城的生活模式”，滿足客戶對居住生活的深層訴求本項目與世茂比拼品牌，與奧克斯比拼配套，與南山比拼景觀資源均無優(yōu)勢；與其他低層次樓盤拼低價并不符合企業(yè)對項目的預(yù)期61整體發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)商目標(biāo)解析項目屬性界定項目機會挖掘規(guī)劃布局及分期建議報告框架區(qū)域價值分析市場競爭分析客戶需求分析大勢分析62河西客戶以區(qū)域內(nèi)泛公務(wù)員群體和地州市生意人為主項目名稱物業(yè)類型客戶群體麓谷林語高層60%區(qū)域內(nèi)客戶，30-40%省內(nèi)外地客戶，10%客戶為長沙上班族沁園春御院高層客戶多為二次置業(yè)，地州市客戶占70%，多為在長沙做生意的生意人，本地客戶占30%山水譽峰高層客戶以河西客戶為主，地州市只占非常少數(shù)?？蛻裟昙o(jì)主要30-50歲，自住比例大，主要用來以后養(yǎng)老。景繡江山洋房、小高層首次置業(yè)客戶主要為老師和周邊事業(yè)單位的員工，改善型客戶主要為公務(wù)員、老師和私營業(yè)主。以河西本地客戶為主，地州級客戶較少。永琪西京高層客戶主要為白領(lǐng)，以及在附近上班的公務(wù)員，事業(yè)單位職員。少量投資客。附近地州市客戶占三分之一?？ぴ瓘V場高層客戶為市政府官員和大學(xué)老師為主。湘騰城市廣場高層住宅客戶投資客較多，占70%，多為區(qū)域內(nèi)公務(wù)員和生意人。北京御園高層、洋房客戶地級市占50%，自住兼投資，主要是為了孩子讀書與將來搬來自己住，本地客戶占50%，主要為了讀書，還有周邊公務(wù)員為了上班。天驕府邸高層主要為河西的自住客戶。河西主要客戶63蘇迪亞諾聯(lián)排別墅成交客戶主要為地緣性客戶，來自區(qū)域內(nèi)的企業(yè)和政府部門位置：長沙市府北金星大道與普瑞大道交匯處西南角總建筑面積：32萬㎡容積率：1.05別墅區(qū)容積率：0.7物業(yè)類型：聯(lián)排別墅、洋房、獨棟別墅客戶來源：成交客戶主要來源于岳麓區(qū)，來源過窄。成交客戶岳麓區(qū)客戶占到58%，周邊縣市客戶3批占6%，省外客6批占12%?？蛻粜袠I(yè)：成交客戶主要來自企業(yè)和政府部門。成交客戶公務(wù)員占21%，其他企業(yè)占33%。河西中高端客戶64西山匯景成交客戶主要為區(qū)域內(nèi)私企業(yè)主、企業(yè)和政府部門的中高層管理人員和技術(shù)人員河西中高端客戶從上述數(shù)據(jù)顯示，項目成交客戶仍然以湘籍客戶為主力客戶，其工作區(qū)域以岳麓區(qū)為主

從上述數(shù)據(jù)顯示，項目成交客戶在私營企業(yè)和泛公務(wù)員單位的任職居多，同時以企業(yè)主、高層管理人員和專業(yè)技術(shù)人員等高收入職位為主，占到85%，客戶收入高。成交客戶的購買原因關(guān)心小孩教育。兒女在外地給父母買房養(yǎng)老。工作單位在河西，上班較方便。住慣河西，空氣質(zhì)量好，適合居家。景觀環(huán)境好，配套設(shè)施齊全。未來規(guī)劃前景佳，交通路況發(fā)達(dá)，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?5河西中高端客戶可分為兩類主要客戶區(qū)域外：1、地州市客戶

2、河?xùn)|客戶

3、湘籍返鄉(xiāng)客區(qū)域內(nèi)：1、泛公務(wù)員群體（老師、醫(yī)生、公務(wù)員）2、企業(yè)高管

哪些客戶為本項目的主要客戶？其置業(yè)敏感點是什么？全市中高端客戶河西客戶66老師多為改善型置業(yè)，支付能力較強，關(guān)注物業(yè)升值空間，可接受復(fù)式、洋房等新居住形式說明：老師的隨機問卷共20份，其中有效問卷17份產(chǎn)品：面積為60-300㎡。60平米的1房，90平米的兩房占20%，120-140平米的三房占70%，150-190平米的四房及300平米的復(fù)式。售價8000元/㎡，一線江景房賣12000—13000元/㎡曙光泊岸客戶代表——某位老師，在湖南大學(xué)工作已八年，月收入6000～8000元，存款40多萬，公積金20萬左右；剛在曙光泊岸買了套房，就是喜歡這里的江景，本來加上父母幫忙完全有能力一次性付款的。李老師：45～50歲，湖南大學(xué)教授，有車，有兩套房，湖南大學(xué)一套130平米的三房，陽光100一套120平米的三房。置業(yè)需求：正在四處看房，打算買一套復(fù)式樓或者洋房，面積在200-300平米，總價不超過300萬。主要是注重房子的品質(zhì)和社區(qū)氛圍環(huán)境，希望鄰居素質(zhì)高一些，因為大學(xué)老師在家時間很多，不希望鄰居太吵鬧，同時能志同道合，聊得來。對項目的看法：看好那里的發(fā)展，以后肯定是河西的商業(yè)中心。又在江邊，具有稀缺價值，以后升值空間肯定很大，可能會考慮在那里買房自住或投資。這個片區(qū)規(guī)劃的起點好像蠻高的，都是一些大開發(fā)商進駐，而且很多商業(yè)，發(fā)展前景挺好的。其他城市沿江都是豪宅，你們也可以這樣做吧。在長沙除了我們項目外，高層豪宅還是沒有的，都還是經(jīng)濟型住宅。——匯金國際銷售代表老師代表項目：曙光泊岸67醫(yī)生置業(yè)支付能力較強，關(guān)注社區(qū)的圈層感，投資觀念強，重視孩子教育說明：老師的隨機問卷共20份，其中有效問卷17份產(chǎn)品：項目總占地10398平米，總建面6.6萬平米，容積率5.49，共610戶，3棟33層，主力戶型74-125平米兩房、三房，兩房占70%以上，2梯4戶，2梯5，售價：8000元/平米，未來推出可看江景的，價格會超過1萬本地客戶主要來源湘雅醫(yī)院，其中有部分客戶在其他地方有較好住宅，上班時住在這里，周末去住較好住宅，年輕客戶則為剛需和自住。醫(yī)生代表項目：香江錦城

西山匯景客戶區(qū)域內(nèi)客戶主要為公務(wù)員、醫(yī)生等泛公務(wù)員群體，學(xué)歷高，有素質(zhì)，70%本科學(xué)歷，19%研究生學(xué)歷，他們愛好投資、攝影，很注重鄰居的圈層感、優(yōu)越感。年齡大多在30-45歲，年輕的主要為父母為其購置?？蛻舯容^看重贈送和戶型的亮點?！魃絽R景輔策

醫(yī)生的收入情況普遍收入水平在5000～8000元左右，剛工作不久的收入水平僅在2000～3000元；中級職稱以上醫(yī)生收入水平可以達(dá)到10000元以上，普遍都住在醫(yī)院附近李女士，35－40歲左右，湘雅三醫(yī)院醫(yī)生，在醫(yī)院附近有一套二居室置業(yè)需求：現(xiàn)在小孩長大了，所以想換一套大一點的三房到四房，希望小區(qū)的環(huán)境純粹，不雜亂，居住氛圍濃。鄰居素質(zhì)高，這樣對小孩的也會有正面影響。同時希望社區(qū)能舉辦一些有意義的活動，比如投資講座等等。項目測試：福元路大橋那，好像現(xiàn)在都什么都還沒有吧。不過是在江邊，以后環(huán)境應(yīng)該還不錯的，又有橋，到河?xùn)|方便，可能以后發(fā)展還是會比較好吧。從那邊到我們醫(yī)院上班也還不是太遠(yuǎn)?？赡軙紤]在那里買房吧，主要還是看以后生活配套怎么落實。68河西公務(wù)員群體以市政府和區(qū)政府為主，價格承受能力較強，對交通狀況敏感，重視社區(qū)及產(chǎn)品品質(zhì)代表項目：北京御園產(chǎn)品：戶型78-150兩房到四房，主力戶型為90-120左右兩房至三房，占60-70%左右。已推出24萬已售17萬平米左右售價：均價5800元左右，毛坯房客戶：本地客戶占50%，主要為了讀書，還有周邊公務(wù)員為了上班?？蛻暨x擇的原因主要是環(huán)境好，教育。北京御院銷售代表：濱江新城主要是住宅、商業(yè)、娛樂與一體，是屬于比較高端的區(qū)域。河?xùn)|客戶過來看房的數(shù)量逐漸增加，認(rèn)為河西本地客戶可接受總價局限為100萬?？蛻衄F(xiàn)狀需求特征小高層/高層產(chǎn)品置業(yè)次數(shù)二次置業(yè)總價承受能力50萬～80萬客戶置業(yè)目的兩房/三房置業(yè)敏感點交通/配套何先生：25-30歲，公務(wù)員，工作三年，打算購置房產(chǎn)作為婚房，女友在本區(qū)域當(dāng)老師，希望就在岳麓區(qū)買房，便于上班。置業(yè)需求：想一步到位買個三房，因為很快會打算要小孩，90平米挺合適，大了總價會高；希望小區(qū)里面居住氛圍好，有休閑、娛樂的地方，希望產(chǎn)品品質(zhì)也不錯。項目測試：對區(qū)域認(rèn)識不多，如果交通方便，配套設(shè)施比較全會考慮置業(yè)。李女士：40歲左右，統(tǒng)計局工作，現(xiàn)在手頭有錢想再買個房子，自己不炒股，買房比較保險置業(yè)需求：買個兩房就可以了，暫時做投資打算，如果小孩長大了，想住，也行。投資的話，希望是精裝修，省時省力。同時，希望社區(qū)居住環(huán)境好，住的人都有素質(zhì)，有能力，對小孩以后的發(fā)展也有好處。項目測試：項目周圍如果有商業(yè)或者是企業(yè)的話，那里的投資價值還是蠻高的，不愁租不出去。公務(wù)員項目主打的是周邊的公務(wù)員，市政府的和區(qū)政府，還有一些先導(dǎo)區(qū)的高管，他們也喜歡跟政府官員住在一起。公務(wù)員的公積金還是很高的，工作幾年后，接受7000－8000的價格還是可以的?！本┯褐鞑咛葡壬?9泛公務(wù)員群體對區(qū)域依賴，對生活、教育、交通配套敏感，置業(yè)低調(diào)，關(guān)注品質(zhì)，家庭生活豐富泛公務(wù)員群體他們工作穩(wěn)定，生活規(guī)律而閑適。他們高學(xué)歷、高素質(zhì)、高品位，思想的獨立性強，不盲目隨波逐流，追求生活的品質(zhì)和文化底蘊。他們工作之外的休閑時間充裕，家是其重要活動空間。他們重視子女教育，注重社區(qū)環(huán)境對子女的影響和帶動作用。他們愛好閱讀、攝影、投資、戶外休閑，休閑活動不再只追求感官上的刺激，而尋求身體上的健康和精神上的放松。他們擁有自己的交往圈層，在圈層之下的人面前不會炫耀，但是會低調(diào)的顯露出優(yōu)越感。他們對生活配套和交通有一定要求。該類客戶在區(qū)域內(nèi)工作，對本區(qū)域有較大依賴性，對交通配套敏感財富實力較強，會關(guān)注優(yōu)質(zhì)項目，但由職業(yè)特征所限，置業(yè)行為比較低調(diào)高素質(zhì)、高學(xué)歷，對居住環(huán)境和品質(zhì)有一定要求重視子女教育，對教育、生活配套敏感家庭生活豐富，需要舒適的家庭活動空間70麓谷高科技園產(chǎn)業(yè)人群基本信息——居住、收入等現(xiàn)狀麓谷高科技園部分企業(yè)中聯(lián)重科戴爾佩羅系統(tǒng)夢潔家紡?fù)偌瘓F三辰卡通集團隆平高科遠(yuǎn)大空調(diào)長沙雙鶴醫(yī)藥五強企業(yè)集團LG飛利浦曙光九芝堂長沙中電軟件園湘計算機長沙機床廠日立創(chuàng)智科技金瑞科技華自科技海利化工中創(chuàng)軟件三一重工麓谷高科技園發(fā)展情況已引進企業(yè)2000多家園區(qū)總收入達(dá)1500億元，并每年增加約250億，漲幅達(dá)20%。園區(qū)從業(yè)人員數(shù)量已達(dá)16萬，年平均增長率達(dá)25%。數(shù)據(jù)來源：專業(yè)人士訪談企業(yè)高管長沙高新區(qū)2007、2008、2009年報數(shù)據(jù)單位：萬元指標(biāo)總收入銷售收入總產(chǎn)值利潤總額從業(yè)人員2007年10006028933838589053245321231342522008年1250015310699267111210655337811478292009年150054921413350913622971958452164552麓谷科技產(chǎn)業(yè)新城（岳麓山高科技園）自啟動建設(shè)以來，已建成20平方公里，經(jīng)累計引進企業(yè)2000多家，購地工業(yè)項目150多個。到2015年,形成40平方公里科技產(chǎn)業(yè)新城的主干路網(wǎng)框架，麓谷科技產(chǎn)業(yè)新城（岳麓山高科技園）技工貿(mào)總收入實現(xiàn)3000億元。

產(chǎn)業(yè)人群的收入情況普遍收入水平在20000～3000元左右，剛工作不久的收入水平僅在1000～2000元；中層以上產(chǎn)業(yè)人群收入水平可以達(dá)到6000元以上，普遍都住在市區(qū)71企業(yè)高管置業(yè)最關(guān)注的是社區(qū)體現(xiàn)的身份感，其次是產(chǎn)品品質(zhì)和升值空間，重視對資源的占有數(shù)據(jù)來源：星沙某項目組調(diào)研數(shù)據(jù)庫企業(yè)高管大多是多次置業(yè)，為改善居住環(huán)境，或者投資而買房。他們大多都見過世面，對濱江房子的價值有一定認(rèn)知。他們買房很注重品質(zhì)和以后的升值空間，還很關(guān)注周圍的鄰居，比較傾向與政府官員和相同階層的人為鄰，注重圈層?！缆?lián)長沙公司主策鄭先生企業(yè)高管陳先生，40歲左右，麓谷高興區(qū)企業(yè)事業(yè)部經(jīng)理，在麓谷林語已購置一套140平米左右復(fù)式房。置業(yè)需求：在市中心已經(jīng)有一套兩居室，但是住著很吵鬧。上班本來就累，像打仗似的，然后回家里也是很雜亂的環(huán)境，都不能放松。所以就想要一套環(huán)境好的大房子。這里離工作單位近，保利的房子，大品牌，有品質(zhì)保證，而且我的房子正對山體公園，有山的房子是賣一套少一套的，不僅住得舒服，而且還有升值空間。住宅都是低碳設(shè)計，社區(qū)生態(tài)環(huán)境很好，空氣清新，幽靜。還配有高爾夫球場，我的很多同事都在這里買了房，周末都可以約在這里打球休閑。項目測試：那個地方現(xiàn)在還是挺荒涼的，但是未來規(guī)劃還是挺好的，而且是濱江的，大城市里江邊都是做豪宅的，那里升值空間應(yīng)該很大。如果房子品質(zhì)好，會考慮在那里買一套江景房自住，或者小公寓投資。規(guī)模：占地：占地1000畝；分六期開發(fā)；容積率0.6；綠化率：65%；產(chǎn)品：獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、洋房戶型：獨棟500-900平米；聯(lián)排一期216-238平米、二期228-246平米；洋房一層160平米、二層150平米、三層140平米、頂層復(fù)式197-207平米。地下室為2。6米的層高?？蛻簦核狡罄习逭?0%,以本市為主，部分在外地做生意的湖南人；企業(yè)高管約占30%代表項目：龍灣國際社區(qū)72企業(yè)高管對環(huán)境和資源最為關(guān)注，投資意識強，易被創(chuàng)新產(chǎn)品引導(dǎo)，注重圈層交往，他們在公司中身居要職，工作緊張，節(jié)奏快速。因工作原因，他們穿梭于全國甚至全世界，深諳最大的財富是對資源的占有。他們視野開闊，尋找的是不同的生活體驗，是新生活的引領(lǐng)者。他們具有投資頭腦，購買不動產(chǎn)時看重其升值空間。經(jīng)歷過了奮斗階段，他們開始享受生活，講究居住、休閑的品質(zhì)和情調(diào)。他們處事低調(diào)，不張揚，不炫富，尋求品質(zhì)內(nèi)涵及對其身份的認(rèn)同感。他們擁有自己的圈層，喜歡在咖啡館、高爾夫球場與朋友會面，家庭接待也略帶商務(wù)色彩。企業(yè)高管對產(chǎn)品感知度高，容易被創(chuàng)新或優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品及社區(qū)所引導(dǎo)，足以克服區(qū)域配套認(rèn)知注重圈層交往，需要交往機會和空間對資源占有，置業(yè)具有投資意識享受生活，對環(huán)境和資源的最為關(guān)注，是其置業(yè)的決定性因素73地州市客戶基本信息——居住、收入等現(xiàn)狀生意人的居住現(xiàn)狀生意人的財富情況生意人大多居住在門店旁邊的住宅小區(qū)，方便照顧生意，步行時間10分鐘左右，或車程5～10分鐘左右；打工的大多住在市場的廉租屋（一層商鋪，二層以上為住宅的農(nóng)民房）。生意人的財富水平參差不齊，差別非常大；小生意人一般可以實現(xiàn)7～10萬元/年，大老板的收入據(jù)訪談了解普遍年入50萬元以上，甚至幾百上千萬的均有；生意人的實際購買能力比較強，可接受8000元/平方的價格。數(shù)據(jù)來源：高橋大市場問卷及訪談分析地州市客戶來自地州市的中高端客戶主要為私營業(yè)主，從事的行業(yè)為煤炭、建材、房產(chǎn)居多。他們在長沙做生意，在地州市擁有房產(chǎn)，或者在長沙擁有一套房。74地州市客戶以生意人為主，購買力強，區(qū)域抗性低，置業(yè)兼顧改善需求和投資需求說明：生意人的隨機問卷共20份，其中有效問卷19份產(chǎn)品：以117-184㎡的大戶型為主（公寓：40-70㎡，三房：110-147平米，4房：170-180平米，占50%-60%，200多平米復(fù)式)售價：公寓均價8300元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1500元/㎡，住宅均價5700-7000元/㎡客戶：地州市客戶占70%，多為在長沙做生意的生意人，本地客戶占30%代表項目：沁園春御院陳女士，40多歲，市政府附近從事飲食服務(wù)業(yè)，目前擁有200平米餐館一間，100平米的住房一套，另跟親戚在火車站商圈合買80平米商住兩用公寓一套。置業(yè)需求：想在別的地方再開一家餐館并在附近購置房產(chǎn)一套投資或作為小孩未來參加工作的住所。計劃面積在80--100平米之間，總價包裝修和家電在90萬以內(nèi)。對本項目的看法：如果未來濱江新城能添置一些商業(yè)配套匯聚人氣，自己非常愿意去那邊開餐館并且在本項目置業(yè)。地州市客戶地州市