廣州新型寫字樓策劃案范本

1廣州新型寫字樓籌劃案2005-2-21目錄

目錄第01頁前言第02頁

一、工程分析第03頁

二、市場定位及目標客戶第10頁

三、價格策略第22頁

四、整合型寫字樓方案是市場空白點第29頁

五、銷售推廣策略第34頁

六、廣告策略第50頁

七、銷售管理第54頁

八、結束語第57頁

前言受廣州市受廣州市新裕企業(yè)集團公司委托，廣州天與地廣告?zhèn)鞑⑴c新裕大廈的籌劃及推廣工作深感榮幸，對廣州市新裕企業(yè)集團公司給予敝公司的時機深表謝意。憑籍著數(shù)年房地產(chǎn)之經(jīng)驗，天與地廣告公司將竭盡所能，為廣州市新裕企業(yè)集團公司提供最好的效勞。

本籌劃方案是通過對市場及相關因素的分析，對新裕大廈銷售前期工作進行規(guī)劃性建議，為新裕大廈今后的銷售推廣方向作出描述。力求提高新裕大廈品牌形象并在銷售中取得理想成績。

本方案中的廣告策略重點；將以新裕大廈品牌形象的建立和主題概念策略為重點，到達促進銷售的目的。一、

工程分析1、

新裕大廈的優(yōu)勢分析：

A無可取代的地理位置優(yōu)勢；

新裕大廈位于農(nóng)林下路與東風路交匯處。東風路，交通要塞，主干道位置無出其右；農(nóng)林下路，又有相當開展?jié)摿Φ纳虡I(yè)路段，地鋪，寫字樓都是一流的理想選擇位置。B環(huán)境的意外收獲；

新裕大廈地處東山，商業(yè)老區(qū)似乎在景觀方面沒有什么優(yōu)勢，但我們驚喜地發(fā)現(xiàn)，從廣發(fā)大廈11樓向農(nóng)林路方向眺望發(fā)現(xiàn)有相當密集的綠化景觀，原因是附近多為低矮的建筑，而綠化比擬密集而且有序。這一點優(yōu)勢會在買家現(xiàn)場看樓的時候起相當大的幫助。

C配套成熟

新裕大廈周邊的商業(yè)環(huán)境及文化氣氛都非常濃厚，學校、醫(yī)院、郵政、銀行、街市、百貨商店、賓館一應俱全，滿足多方面的需求。D規(guī)劃優(yōu)勢

在新裕大廈交付使用之后，我們可預見到相當長的一段時期內，小范圍區(qū)域不會有對新裕大廈造成影響的工程進行。E建筑質量

開展商豐富的開發(fā)經(jīng)驗，嚴謹?shù)氖┕す芾?，善于運用先進的建筑技術等方面的建樹，在工程現(xiàn)場已有很好的表達。F科技成分的引入，可以講是四兩拔千斤。

據(jù)市場經(jīng)驗分析，引入寬帶網(wǎng)絡的費用相當于每平方缺乏50元，而引入之后所產(chǎn)生的附加值直接回報〔提交單價之幅度〕是遠不止于此的。G無梁柱的設計與建筑物功能配合得天衣無縫。H開展商

開展商已有開發(fā)經(jīng)營多個工程的成功經(jīng)驗及業(yè)績，并有雄厚的資本及經(jīng)濟實力，這都是增強購置者信心的一個重要因素。I有實力的買家已接踵而至，據(jù)開展商提供之信息顯示，幾家銀行已相中新裕大廈，麥當勞亦有意購置店面，這對資金回籠及工程檔次的提高都有好處。J商場、寫字樓、公寓三位一體的多功能建筑工程能將三方面的優(yōu)勢整合，擴大優(yōu)勢面。2、

新裕大廈的劣勢分析A、工程占地面積千余平方，規(guī)模不大；

B、由于臨近一線馬路，臨時停車量有一定局限。

C、開售期與交付使用期相距較長，這對寫字樓的銷售是一個不可忽略的難點。

D、門前有高架橋橫架而過，對局部相信玄學的買家構成一定的心理影響；

E、局部優(yōu)勢未能在現(xiàn)今建筑期超前表達。蠟愁市場云時機符：閥還A、纖新裕階大廈同是一控位于檢相當嚼理想粘地理濱位置儉的多吵功能鬧建筑鞏；

頭誓B、趨新裕犬大廈抵是一與具有嫁高素糊質、益好質鍛量的蜻建筑鉤；

跑長C、對新裕維大廈把的寫定字樓巷可以陶靈活按間隔位處理滾以適賄應不徒同的辣買家報需要款，引探入整耀合型招寫字鏟樓理撤念，宗更可怒將先本天優(yōu)煙勢發(fā)未揮到濫淋漓摩盡致平。

劈鬼D、討開展黑商極插具前倍瞻性裳地引維入寬妹帶網(wǎng)滿絡，饞對現(xiàn)稿已建輪成在恰租、害售的懶寫字誠樓來他講是扭它們薪無法澡在短漫期內嶼逾越牙的優(yōu)脖勢。

何該E、稿“入蜂世〞字消息圾，寫吳字樓波形勢天見好瞧。寒咳市場獎威脅鬧：館叔A、飯區(qū)內賽有相域當貨打量的幼現(xiàn)樓律寫字朵樓〔游如：賴廣發(fā)亮大廈頑、新環(huán)國際芝商業(yè)防心、旦東峻址廣場忠、東晝山廣卡場、昨電子邁大廈豐等〕險。

冊柏B、賽按工逃程進逗度分蝶析，罪新裕湯大廈割寫字鉤樓部食分的拾啟用沿時間售估計鴿在2棗00遼1年廁8月絲以后天。

擁榜C、羽幾年角前寫勢字樓優(yōu)興旺糟的泡愉沫的致剩余造影響墳仍在蒜市場偶心理軟中作卷用，雄是一欄種無債形的將銷售題壓力催。囑泡結揪論：掃守新裕秀大廈休是在炕傳統(tǒng)些〔繁胖華〕箏商業(yè)丟區(qū)中璃一個凳綜合望素質保較高勇的一薯個綜友合型乘建筑多工程盛。由幸于市戰(zhàn)場心陸理的攤復雜想性阻婆力，婆寫字趕樓的噴入市金應經(jīng)胞詳細問之市閘場分貞析，附以獨淹特的殖優(yōu)勢漁引領秤入市宗，面?zhèn)湎蜃郧萦眉笆客顿Y宜客戶考。即弓要以誼獨特角的主各張，爬直接圍與目其標消劍費群購進行輩有效內溝通雷，以雕非一士般的揭賣點奧去彌淹補“苗樓花集〞的起劣勢比。啊檔二、樓

御市場拘定位艘及目燭標客猛戶畏柱1、粱市場絕分析

際叨廣州旨一手男寫字癢樓市塑場上權半年砌表現(xiàn)罷平常見。

熊叨廣州告寫字練樓發(fā)抬展始豪于9今0年興代初位，改負革開憐往之竭初，脆市場禮環(huán)境棗生機危勃勃淋，大疼量的患企業(yè)靠問世僵，外窩來企芒業(yè)紛艘紛進免駐廣摧州，哪寫字滅樓市倉場一五片暢夢旺。墾至9億5、鄙96婚年達樸到巔促峰。型時至哭97道、9所8年項是寫尾字樓友落成前的高哲峰期嚷，供燙求突擁然失棒衡，蠟寫字腔樓售么價迅稱速滑璃入低雀谷，走景況宿延續(xù)零至今裹。椐綠有關降資料愛顯示統(tǒng)，目買前，蜜全市勉可供拿使用斑的寫諸字樓瞞面積袖已超厘過5得50都萬平愚方米客，其刺中約袋有7至0%裙為商男品寫泉字樓能，而栗商品煌寫字看樓的庭空置俗率較差高，敞僅9茫5年頭至2巧00娃0年暴6月驢全市謠批出佳預售圍的商笨品寫窩字樓福面積腔就達查26獄6萬得平方追米，有但同瀉期登芽記成千交的巡卻只融有1嚷33抹萬平命方米寨。此油外，都珠江池新城把、地皆鐵一談號線鉤沿線潑還有亦大量州寫字把樓用距地正閑在苦插苦找軟尋市賺場機召會。竄現(xiàn)實艷不容鋸樂觀筍。

躁眨一手桑的不淹景氣遵，導訪致二棄手市概場價冶格下吧滑，董主要容表達斃在租透盤的售租價眾上，闊私人捷放盤臨的一啄些寫龍字樓胞單位迅〔如衣東峻跪廣場質〕竟該低至懷30術元/亂平方串米，印按平爪均租洋價及天平均補售價暢估算火，寫歲字樓邪的年異回報賤率維控持在所4%淺左右橋，低宵于貸講款利疼率，瓣嚴重乖地打代擊投寬資信管心。

網(wǎng)今年叉，大趨市有少了新喊的生幼機，直公寓界式寫叔字樓潮興起貍，所并謂公足寓式秀寫字鏈樓即忠指亦向商亦收住，煮為的過是迎槳合部芽分規(guī)逆模不篇大的址公司陪需求段，尤宿其外越來創(chuàng)肅業(yè)者塊、初錯創(chuàng)業(yè)療者。宋但是敞，公痛寓式浮寫字帝樓并吧沒有嗽按發(fā)鄰展商糞預期銅的態(tài)走勢發(fā)礦展，俱其原體因如乒下：

騾法A、宜市場逐根底劈大窄漏。公搶寓式撒寫字隙樓針隸對的架只是月市場什上某哨種特雞征的幻公司羊：小器規(guī)模帽企業(yè)須高層怕人員慚住所款的解真決，暫對門清面要古求不摸高。危按這僑種特膚征經(jīng)喜過濾盤市場洋，目昆標消平費群哪事實油上很搬窄。

號喇B、壽創(chuàng)業(yè)壺者的詢消費匯取向仇未能諸被這述種模掉式的愁寫字翅樓所象吸引周改變燃，即萍仍未層會將品過多溪的資于金用然于購開置辦尸公用網(wǎng)房，承他們裕解決寬辦公們用房瞇的手察段仍臂是選撞擇租擱用寫匙字樓農(nóng)。

鈔寫C、勿投資圍者對哈泛濫輩的寫撈字樓儀望而碰生畏垃，一蛙直持芬謹慎艱態(tài)度策；沸旱沸揚訴揚的擊公寓駛式住決宅〔綁學生迎公寓間、老奉人公拿寓及扇面向根老外濕的國杏際公艱寓〕晝更占運了市周場機踢會，街吸引量了相辣當?shù)闹峦顿Y祖資金直。

妄貧D、識經(jīng)濟譯開展牽至現(xiàn)烏階段膽，公足司比賺較講漂門面佳，對宣寫字乓樓的仰外形害、地么段等冶要求片較高瓶，市輩場上傲的公融寓式震寫字股樓滿似足不雅了要魂求。

鹿預E、旋由于齊大多誰公寓賄式寫配字樓碼是以孝低起沃點為班根底具，規(guī)猶劃未棟有前炒瞻性鎖，開江間、焦辦公籠通迅于方面堅的設菜置不倆能迎測合新加興的皂IT肉行業(yè)蜻的企姜業(yè)。紋暗2、泰市場圈及項溪目定榜位

腔存準確錢的市粗場定植位，漢最終抓的目粘的就炊是力吊求一囑擊即聽中、忘準確趙地抓輛住目袋標客菊戶，催從而嫂使項故目熱暗銷，打在短既時間繪內達禁到最攝佳銷歪售目盾標，健創(chuàng)造均最高暖利潤而。

鈴由于其新裕潔大廈輝具有宏的位層置優(yōu)鼻勢，章從市販場消程化能般力來銅看，賠假以龜時日肆的話狼，銷突售租瘦賃都叢會有封出路粥。但勉從資呀金回果籠的籮角度煌看，什那么應唯好好竄利用框優(yōu)勢眉，引歷入新幕的主綿題概親念賣頁點以龍縮短里銷售酒周期惑、提幸高樓夢盤附躺加值扣的策詳略。節(jié)明A、沙市場鑼定位箏：新領裕大色廈定典位—兇—座禾落于儀上佳捐位置鉗，具什有高傻素質嘉、先精進合結理功仰能配助置的注整合霸型寫爺字樓升。

旱寶定位瞞闡述扣：膊等A、宿

線位置隊、地愧段是洲寫字突樓租督、售盜行為幣重要止的考百慮要剪素，攻新裕努大廈黑在該裙方面戴得天笨獨厚富，更間有完狂美的窄外觀泄設計堡，極擁能激灰發(fā)購險買沖蝶動。哪曉B、久綜合生素質須高，例在建弊筑期穗已能撥通過至效果辨圖等業(yè)資料薄提前剪表達樹，基跡于項綢目的傲先天始優(yōu)勢全，買雄家對敏這方慣面的昂利益膨承諾擔應相婆當有沉信心溝。

勻吊C、紹先進脂合理級的功鞋能配膏置，頂表達棚在無逢梁柱縱設計棕及寬塞帶網(wǎng)蔬絡設扒置。奇無梁仆柱設翻計，唱迎合漢不同蔬種類慧甚至授是不還同個扎體的哪買家郵的需漸求，柴在這胡里置悲辦寫變字樓姿不僅巨有檔最次，咽更有僚個性棄，能無給業(yè)襪務上所往來茄的客貿戶有羅很好組的觀現(xiàn)感和鹿深刻剖的印贈象，甜這是燙一個捕很好貪的利振益點詠。寬粥帶網(wǎng)翁絡設岸置，撇在寫芹字樓透市場奉仍未潤大行譯其道爆，這剪一設立置應離提高原到樓仍宇綜丑合化票布線絕的層乎面〔陪估計紛約占雅工程紐總投鴨資2端~3崇%，楚但利丑潤的別增長寇會體廈現(xiàn)在奪高價臭格回剝報和朋快捷閣回報霜兩方辨面，校綜合婚回報斗評估閱在1阿5~能20屯%之吧間〕挖這對很新興止行業(yè)熟〔I注T業(yè)暢〕是疫一個論必要比的辦極公條那么件，轉對其腥它行筑業(yè)那么側是發(fā)物展所尿趨的暈一個劇新型摟高效腎和辦四公模匆式。卡在市云場中禮，更磁是方秧興未礙艾。礦我們扎在定面位中撤稱“然獨特美的賣醫(yī)點〞降，是除推廣尚中的柿新點靜、重贈點之蛋一。野練D、演保值叼、升魔值潛送力的像提前吐表達范是攻稻克市饞場觀勇望心星理的評唯一累出路筒。這袍里，丟針對嗓兩種抖人的關心理齡。

諒授其一搜、創(chuàng)粉業(yè)者相的資豐金取淹向；說其二敏、是價已經(jīng)嫁對寫狗字樓束不感剖冒的悲投資道者。伏針對慰創(chuàng)業(yè)犯要引貢導其屈在租貴、購斬寫字霞樓之構間選貫擇后微者。碎零首紫期的身切實劍執(zhí)行田，租怖售的蜜優(yōu)劣右立判猛，加榴上對乒創(chuàng)業(yè)段手續(xù)霞的優(yōu)詠惠，敢開業(yè)毒經(jīng)營名的雜客務雜等費共獵擔手緊段，域初創(chuàng)柳業(yè)階襯段的膚規(guī)模阻跳躍慮〔整筐合型清寫字寶樓的據(jù)優(yōu)點賭〕，醉都是口初創(chuàng)寧業(yè)者阻無法舌抗拒析的誘草惑。約針對膝信心堅缺乏哄的投懷資者熱，先味從計卷數(shù)入策手，麗寫字拋樓的綠租金陷回報此率在肥有后數(shù)市支薪持的匆情況視下遠遍優(yōu)于洗住宅傾，后障市的奉信心纖源于巡樓宇痕本身瑞的硬服件及名后續(xù)翻效勞燙政策漫。新抓經(jīng)營瞞思路幼〔整科合型浩寫字嬌樓〕溉的引芬入更愧可提貢高投偶資者戶探究俱的渴痰求，濃增強黑投資夜信心應并能譯引入稀風險迎溢酬冤鼓勵優(yōu)〔在史穩(wěn)健康的投耳資方屬案中性參加桂市場堅新要匹素，踢以微飲風險受暗示匪回報驗〕的農(nóng)效果宏。保吧值、享升值蘇是作矛為期觀樓入葬市的糠必要月條件假設。

壓曬E、壩引入屠整合枝型寫非字樓榜經(jīng)營賽模式遮，準邀確針自對目丈標客們戶，跨與目屯標客險戶形銹成廣朗泛有走效的菜溝通衡，達雷成發(fā)執(zhí)展商里與買祝家雙奇贏的多局面王。稼弊綜上攀所述貫，本廣定位加的目蔥標是網(wǎng)結合華工程雨先天椅后天規(guī)優(yōu)勢富，發(fā)菜掘新隸亮點鉗；在派市場分上贏仿取美血譽并還得到漁經(jīng)濟培利益兼回報裹。猾頭3、款目標順客戶百徒A、他初創(chuàng)弟業(yè)者

剪劑B、賀一般闊投資碌者

肥捕C、酷IT煉行業(yè)爪的企兇業(yè)

章閣D、區(qū)風險裂投資個者刑賤4、幫目標唉客戶旬特片山描述辮痛A、匠初創(chuàng)綠業(yè)者魚：有屋短期值及長手期發(fā)原展思州路，滋資金堡有一劈定壓貞力，沫初創(chuàng)能業(yè)時齊機在柴選擇蜂尋找并中，曠微有忽急進檔心理縣，既策想節(jié)著省開肚支，頭又想殺有規(guī)京模，堡夠體美面。抖資訊孔接口放對之粒亦具椒相當款的吸海引力便。豪捷B、喊一般誘投資偽者：嫌偏向躬于穩(wěn)挽重、硬謹慎宜；在壘投資道選擇子時有隙優(yōu)選恐及備幫選、炒保底禍三種議方案欠。投軟資分您析思鈔路經(jīng)過常是喘“如狼果…職…就沫……丘，退兵而求析其次禮也…樣…，心再惡倚劣也端……堅〞模反式的井填空膊思維尋。優(yōu)京越的尚地段繁優(yōu)勢母便能頃最終莫觸動屯其投錢資決智策。僑籠C、劇IT伴行業(yè)申：需睬要相已當大硬的面鑄積，范開間釘要合皆理，葵有對棒外的貿資訊覽接口酸，發(fā)退展成禍敗取什決于插短期昂市場黑成績站，所役以，循資金當?shù)耐陡溉霑櫦腥谟猜菁沧姘ㄗ矆龅氐V〕及戲廣告您推廣猛、客選戶服太務三莊方面茄上。蓋免D、友風險屬投資梯者：浮一種宏典型雖的急絡需出該路的形資金伶持有埋者，蝦好方錄案、窮新思價維就勢值得鐮一試殿，賭煌博心叨理甚蟻重，潔但對竹工程暮出路鹽的分弟析能甘力很待強。沸蘿經(jīng)分哨析，巷新裕盤大廈途根本咽能滿喪足這斬幾類振客戶梢需求際，而燃且具青很大大的可衡塑性覽；可薪充分返迎合懶目標丘客戶慰需求土。

攀栗三、嫩

暴價格勝策略宅君1、令

宇價格岡定位抵分析

塞鐘高價東入市罪，雖爛然在麗短期跡銷售開中可液能有賽較高森利潤封，但胃假設不漂為買捎家接奉受，拘將會的造成橋樓盤遠的長肺期滯導銷。儀假設價才格定晃位定勻低了驗，雖軋然能慌在相冶當短面的時老期內閃暢銷修，但卷可能餡會導邁致發(fā)奏展商治無利陷可圖斬，亦印減慢螞回籠與速度棕，最雙悲觀昨的情采況是勢假設太銷售荷不理綁想，紙價格死便沒艇在了妨下探搶的余壩地。責制定翠一個墻合理碎的價糾格是劫保證趣開發(fā)撈商投俘資盡飄快回拍收并意取得事相應塞銷售旗周期糧內的壟最高弄利潤泉的一綱個重孝要條模件。仗劃2、唱現(xiàn)行判價格聚策略植及選威擇價弦格策睜略與吵定位蟲麗A、嗎需求燕導向狼定價惕法

你崇需求神導向喘定價績法可魂分為系名聲繡價格醋定價太法，評通行亦價格律定價石法、倆端數(shù)喪價格接定價潮法等克定價滋法。

虛叨1)窯、名營聲價膛格定兼價法

鐮綱給可擺以表粗明持慎有者住身份蘿、地侄位的綿商品起制定緞價格侍。高張價格挎適用披于使聽人產(chǎn)超生高秋檔次吊、高往質量紋的形研象的不可代三表地籃位的勾標志極性商抵品。擴這種木商品冶為顯夜示高負質量書而有宏意識啊的制僚定高售價格親。假設赴降低勇價格傲，往濟往會閣等同或于一案般的井商品砌，需延求反饞而相遼對減內少。

沙斃2)蒜、通票行價妖格定員價法

葬撥比長堆期價潛格比某較穩(wěn)角定，土已成刑為消鑼費者捉習慣癥接受午的商臺品價妹格。涼這類棚商品臣即使龜降低沃價格窩，需款求也寒不會喚增加蔥。但尋是，革如果懲稍微但提升級，會櫻使消腔費者仇產(chǎn)生吃抵觸偽情緒舅，需貞求迅少速減冰少。廈因此跳，不遵能通怨過增零加成著本來布提高脈價格掏，而直只能運采用怎生產(chǎn)誘合理掩化、粘調整蕩容易怖等方諸式維臨持價第格。跳侍3)摸、端鈔數(shù)定碼價法

假錯這是蔽一種菌典型促的心派理定怕價法栗。對濟想制將定1書00飲0元樂的價報格的干產(chǎn)品誘定價秀為9叫80節(jié)元。吧這會炎使人司注意乏到1欄00俗0元吵/件兇和9哀00栗元/共件之梁間的尤差距叫較大啟，留青下深豆刻的貿印象蔬。樓所B、梨競爭抓導向琴型定允價法

服舟這是扁根據(jù)短競爭悼產(chǎn)品狠的價半格決三定企夏業(yè)產(chǎn)杜品價摩格的鵝定價階法。代與成更本需膝求相菠比，她這種送定價賊法更證關注盡競爭戲企業(yè)拔的價童格政經(jīng)策來嗽制定敲價格推。善推C、燦工程劃定價簡的實桑際操嚇作

狼拳房地鞋產(chǎn)樓嚷盤的詞定價乞方法銹有很評多種畫，但玩通常漸有以按下幾賓種操陸作方甘法：茶盾1〕初

眼評估吹得分歌法

坊帖以項洲目樓惑盤與行附近主樓盤紐綜合鈔素質純評估遍，得極出評鋤估分岡數(shù)來擱制定馬評估教均價泳。需抓2〕境

籃最大禍假想拔競爭欠比擬蝕法

莊戒把附杏近樓辟盤中洗，素膨質檔中次最抖接近朗本項環(huán)目的鉛樓盤屢作為螞最大登假想授競爭稍對手襲，以膛樓盤予的各洗項綜床合薪素質姑作比贊較，醬按買來家承衣受心甩理尺都度為蘋依據(jù)四相應暮制定屠出本姿工程頓的價稍格。吩竭3〕結整體醬定價籮法：鉤奧方法害

添動作申順序刑

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賠穩(wěn)扎苦穩(wěn)打旅

符平市疼行情齊戴作為乘實現(xiàn)隸長期登目標井的兩央種整駐體定叫價策躍略，蝴各有朗適用杏范圍從。于英入市遠環(huán)境納著眼槍，熊治市行蒼情最館佳用態(tài)撇脂宏戰(zhàn)術幟，速列戰(zhàn)速肉決；稠而牛侵市那么碗更適清用滲揭透手帳法，飾穩(wěn)扎每穩(wěn)打墨。阿槐我們襯建議經(jīng)：

漲勸新裕評大廈夠銷售云的價摘格策傳略宜特采用非高開淺低走調的策腹略。

企而銷鼠售開檔盤價他格定恥位應請參考開端數(shù)悠定位緣法及怪最大雅假想心競爭翅比擬謀法。行忍理由寇如下犁：絮叛1〕坑

違東風礙中、紐東山嫩、農(nóng)列林路集一帶逐〔以葬新裕郵大廈滔為中思心惕兩公剖里蒙半經(jīng)獨營范報圍內傘〕寫柳字樓熔可選始擇性旁較大南，檔微次等穿級豐吼富，藥新裕藍大廈奉閃亮帳登場論之際售，高言價位畫配合樓新獨呼特賣伍點一尾舉躋定身高隨檔樓猜盤，維形象蒙鮮明獵地體徹現(xiàn)樓痛盤實虧力。厲講通挺俗一虜點，諷要讓皂市場陰覺得掃“這感樣的叫價格振才能云配得秩起這典樣的韻位置祝、路味段及疾檔次邀。〞靈竊2〕擔

砍買家亞實際涌得益丹，由精于作霸為發(fā)患展商孝在單勵價上梯作調慌整的五允評伸幅度驕往往薄多受差制肘那。低干20藝0元言/M是2與弟高2外00糖元/付M2慎在實隸際成圍交金無額差勞價比納例上揀表現(xiàn)片不明您顯，星高開縮反而懲使開喊發(fā)商配在零抖首期儉實施益，售軋后服圍務及即其它悲利益茄承諾折實踐迎方面依有更燦多的慚余力借。這橋些更升明顯漏使買左家得界益。陽殼3〕爭

裂現(xiàn)在吃寫字揀樓市堂屬“參熊市最〞，友宜用賢撇脂憶戰(zhàn)術挎。挪墾補充瘡備忘

抵糞建議堪單價翠帶裝創(chuàng)修，邪這是繪價格彩模糊毫的一年種常循用策劈略，抵亦是毛將裝糊修投屆資打濟入按黑揭貸覆款額租中的品手段弓。善樹用貸慕款是薄企業(yè)社家的哭必修速課。

總藍四、既

遷整合岸型寫按字樓頃方案喘是市鈔場空斤白點閘場1、兩

繳整合拐型寫茂字樓耀策略

井螞針對供目標閣買家悔需求物，尤變其創(chuàng)甚業(yè)者倦和I卡T業(yè)毫者兩嫁大類級群體啟需求免，我筋們應稿提供夏一種倡完全倍適合氏他們緒的寫竊字樓刊架構稿。整菜合型胳寫字嶼樓的友設想揚源于砌一些太興旺削國家看和地夫區(qū)的潛初創(chuàng)冰業(yè)型瓣辦公朗樓。歪整合供型寫秋字樓退架構玉要點痛如下傍：掩撞1〕挖設備庸共享奶：多挽家公剝司共尊用一攔些高怨值辦榜公設窄備，然如：屑復印紗機、殘文件憲效勞要器、飽幻燈氏機、標錄像左機、誕電視帽機甚顏至車羞輛。

襖減2〕致辦公五場所趁共享嶄：會災議室森、接勺待室缸、演校示室類、茶部水間下〔升渣級至盈中庭潮式咖丹啡廳物〕。

打鑒3〕著部門悉共享錢：秘層書、憂接待勾員、著外勤示、行菜政。毒〔共瓦享的傭部門禍全天荷候2盾4小朋時輪啟班〕

統(tǒng)弟4〕脫公司桶間商岸務互少補：石樓宇遍內相惕關企指業(yè)穩(wěn)確定長瘋期合琴作業(yè)攤務的滋建立芳。

泰處2、劫

當整合蹦型寫久字樓條對目聞標客臥戶的擠吸引辛點飽攪對初鄭創(chuàng)業(yè)升者：

鋸怨1〕蛛減輕凱初期拾投資榜，又慮將其豎公司極提高到檔次燭，克即服資委金制繭肘；

棟貴2〕荒部門鄉(xiāng)共享都可減六輕開京業(yè)后占日常樹支出藥及人產(chǎn)員閑腫置率們，又肌保證禍公司戒正常改運作數(shù)；

頭梁3〕顏公司洗間商譽務互朗補是內網(wǎng)上掠商務河Bt瞇oB幅〔企嗽業(yè)間銜電子尖商務梯〕的殿原始腎模型肢，其壇特色梢是關談系長敘期穩(wěn)廚固，編對初兇創(chuàng)業(yè)晨者更區(qū)可能品是足哨以維下持日爭常開水支的免低成使本業(yè)趙務；扒

明鵝4〕榆由于請設備笨共享里、辦綁公場充所共管享、逃部門伐共享遠等有碎較為菠復雜多的操鮮作流園程，捐共同妥守那么祝、規(guī)筋范、抱這對碼初創(chuàng)趁業(yè)者披不僅慘是制膀約，膝更多毀的是豬學習姓完善錘公司虎制度統(tǒng)以提眠供自逆身市規(guī)場競標爭力妥的捷漂徑。勾而且哭，規(guī)各范的魚業(yè)務嘗流程國是提杜高效濁率，潮節(jié)約雙本錢堪的最盛好方釘法。晴也就膠是說踩，這構對初產(chǎn)創(chuàng)業(yè)動者是繳一種閉先進造的企棵業(yè)文市化思塑想沖膠擊。駁答對I妄T業(yè)腦的公土司：壤被1〕侮減輕隸置辦污辦公刪場所訂的開菊支，猴資金狡可更棄合理請地利急用，刮在硬取件或掃市場輕推廣未方面榆可有背更高規(guī)的定蛾位。

喘獲2〕騎共享服文員紛、外輛勤對影這類灑要求餅效率敵的公曲司來牧講亦唐極具鐵吸引妻力，太因為城共享首部門致是三窄班二牧十四春小時侄全天網(wǎng)候工姓作的鋪，非里常適延合這勝類公催司的爸要求松。

允座3〕飯共享強理念薦是I爹T公蜓司行酒內熟果知的訪，他播們能流很好傲地貫譜徹這各種理損念并灶從中器獲益飄。

噸鋪4〕迫大大餅提高占TI降企業(yè)技的客己戶服出務水賢平、縱高效欲率、研熱情希兩不箭誤。突紅3、鏡

例整合插型的講時機菊點亦藝1〕源

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贈紫2〕耳

毛整合北型在般市場脫上是迫一種葛新的墳事物高，必襯然為遙市場辨關注抗點，擁利用涉得法捕，可棕節(jié)省乒廣告液費用鑄；

貴狗3〕姓

悠整合模型方季案具共相當窩可讀運性，舍亦吸底引探選究心局理，古這樣掀廣告起推廣緣用的偏相關鉆宣傳儉資料崖有一鳳定的惰長期柄流傳塑決策賽；

肝刮4〕城

略同行愧的關鴿注，服多以凍踩盤禁的形鵝式，缺制造管人流轟對銷柜售現(xiàn)路場買卸家成猶交有顯一定歇促進逼作用弊。

矩菜5〕斥

狀對于徒初創(chuàng)錘業(yè)者頁，使電用整枕合型羽的寫牛字樓拳等于位“鍍啦金〞下，在苦業(yè)務響上可鼓作為龜公司床的賣抖點。驕當然貨，整請合型朽寫字態(tài)樓本拜身也戀會得敞到很狐好的仁宣傳科。哲掙小區(qū)結：疾濟整合廊型的秀要點香是資洋源〔胖人力圈、物到力〕補共享涂，聯(lián)熊合創(chuàng)替造商扛機，暑使買著家、狀開展徒商都睛在經(jīng)拳濟效宅益和昏社會圈效益暴方面者得到甲回報六。在術本策撥劃案善中，緩我們羨將新掏裕大役廈冠昏以“剖聯(lián)創(chuàng)快中心競〞的惜輔名玉〔A贏LL混IE雕D暈DE者VE登LO詠PM酷EN棄T精CE巷NT宿ER辟〕。

鉆倦五、譽

北銷售愈推廣衣策略絮晌1、販

地銷售許周期碼〔寫怒字樓栗〕

愈釣總銷迷售周這期性感1.壇5年中俊階段磨

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們企2、罪

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懷銷售丈控制諷補1〕宏

像銷售爺控制走目的桿之一尾：

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瓦銷售涼表樓仰層，剝座向小正態(tài)桐分布雀。在蜻不同姿的銷膨售期老推出役不同靠段的篩樓層賊，使悶銷售掠情況仰按計茄劃分銹布，暈在每放一銷于售階涼段均撓在多及戶型蒸，座規(guī)向選疲擇。氏縱4、旱

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斗盾B、潮現(xiàn)今蠻，一陸手寫蕩字樓弦推廣徒信息側較平東靜，撲在這淘一時諸機集講中出庸擊必偶然在愧市場禮上有掘重大司回響澡。

強跪C、絡無論韻是購溫置寫盤字樓廟或是禿搬遷桿公司跪都是頂一種勸長時嶺間醞蘭釀行葡為，宰而年潑底往瘦往是兆這種汗醞釀犁的初亞起時兔期，熊所以詠20性00傲年年動底前陶是我蔬們推鈴廣的線最好排時機幟。

乓忘D、貍只有殲條件醫(yī)極佳健的寫犧字樓述才能鬼采用殃“樓勺花〞讓期銷帥售方口式；擺具有飾極佳確條件籠的寫式字樓敞亦應奮該采才用“優(yōu)樓花設〞期存銷售可，以奮提早小回籠轎資金麻，更礦完美英地發(fā)合揮優(yōu)赴越條記件。餓這種訂暗示好類似煙于好泛的樓雕盤才辦能做再內部既認購灰，做復內部峽認購傷的就耳是好妥樓盤堆。而櫻在推綿廣期瑞無對鋪手競余爭的模話，控這種項暗示舅方式碧更為栗湊效凈。

動佩結恭論：搏附提前尾入市尖，在樹準備木工作針做好胃的前薄提下輪，越腹早越斥好；駱高姿掏態(tài)入冷市，叼搶據(jù)犯龍頭及位置張。

寇棚2〕楚推廣饅方式掩烘A、境公開盞出售篩——為在銷詞售前臭期準粒備工綠作基否本完載成后貝，定秩向定篩量地互接觸資行業(yè)故龍頭帶客戶溜，以核優(yōu)惠惕的政看策吸至引一確定數(shù)凈量龍月頭入禽場。橋攀B、姜定向過業(yè)務爪談判冬——菊根據(jù)悶各階岔段銷控售目抬標，姑進行貪媒體蛙投放五公告術〔廣綿告〕至，組哨織人建員銷煎售，鑼舉辦見展銷迎會，何有計亭劃地私控制拾價格欲和銷關量。眨伍C、慣組織赴論壇慕——顫在媒押體攻罰勢初闖見成義效時區(qū)，定芽期或幕不定鴨期，傷定點堡或不陵定點先組織熱舉辦恰“聯(lián)摟創(chuàng)〞擴論壇陣提高小社會色知名券度，甘加強遍社會蒼關注坑度。診仍3〕慚推廣機方案垮推項掛目

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志積這是附一種趕以客帳戶帶章動市哈場的含手段位?？臀閼粢粔虻┵I固了房牛，在鵝樓盤顏沒有用交付殘使用牧之前誤會有玻各種滅各樣贊的擔機心，錦在通尖常的苦情況罩下，斤這種醫(yī)擔憂球容易典演變銀為對笑開展驚商的獲抱怨洲，不解利于暗進一調步銷難售工廉作。三每月村一期份〈〈棉通訊快〉〉膠，及狠時向坐他們刺通報卡工程通建筑責進展紛，反配映社賠會或嶼其他收業(yè)主指對項裳目認怖同，迫對他含們業(yè)竿主身抽份的饒認同燒，提誰前進拆行使楊用培珍訓，突報道斤新裕楚大廈滲舉辦朗活動朝等環(huán)床節(jié)，目會起哥到以吼下幾良重效建果：

劍多a)驗消除芹買家近顧慮誕。

灘插b)其讓買誠家感圈覺到恰受發(fā)競展商諸重視亡而有挎一定賴的自蛾豪感錦甚至銷有將職此與絮親友嗚分享旺的欲突望。

換川c)晚提高愿樓盤前檔次想，提餓高發(fā)橡展商鄉(xiāng)形象腐。偽冬注：槽此〈樸〈通獨訊〉捏〉可仇在廣柱泛場飽合使吊用〔蓬售樓折部、盛郵寄艇廣告常、定居點派縱送、浪論壇很取閱鈴資料信等〕準。棉倍D、鄉(xiāng)銷售日工具說到表垃及制催作要晃求

粱潑售樓歉書：

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逝招以該狀工程下優(yōu)良身的建姥筑設部計，沉必須莫制作浮精致正的建弱筑模脅型，公才能餓把整噴個項能目形貞象化溫、直躺觀化恥，通郊過這是樣精竊美的斯模型鳴和豐煌富的商燈光濱效果分給客喘戶留登學生表下深扔刻而算良好冶的印哈象。板播·搞沙盤悔模型釋：要吐做成役情景揪化模匆型，奔帶燈叢光效秧果。

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煩控建議議將東思風路汗、農(nóng)術林下懂路、管王府宗井、尺廣東亞工學烏院在手模型紡上表作現(xiàn)出梁來。霧招?豈展板

產(chǎn)尖展板否應采址用電駁腦噴漢畫，腸內容輩包括國工程題的建營筑效扮果圖料，配序套介悟紹，漢賣點厚表現(xiàn)堅。在梯展銷驗會或唇售樓意處布棍置，物以體埋現(xiàn)樓押盤前消景，殲激發(fā)億買家襖購置構的欲個望為者主要濟目的鼻。站臣1易媒體億廣告

誦選擇遵適當抓的報宅章、受電臺責、電汁視臺躲等媒益體遵繼循最褲低成飾本最衫高效場益的殃原那么通，選跨擇傳紡播廣默及迅帝速的良媒體策組合疊，傳摟達有外關信事息。價誼o強新聞自繕稿

判徹制造漏新聞怒熱點纏，促蝶進銷娃售推志廣成低本，洗樹立砍工程夜形象舒。多腿樓盤雕概念黑、建對筑設雖計、競交通袋配套檢、物賢業(yè)管輕理等悼多個茂買家購所關源心的就角度齒進行項闡述犁。

甘戲?鵝價格斯表

柄蜜價格條表統(tǒng)朽一印莊刷，產(chǎn)而且慶做成廊模板濟存于糾電腦振中，偽價格立表可累根據(jù)粗售樓桌情況油隨時濟進行次修改貌，并獄可即不時用庭打印君機給孕買家豆。適民?翁認購全書〔檢臨時欺合約故〕

如認購折書由踢業(yè)內箏專家領及律旺師策染劃撰矮寫，暑對訂版購書捧必須基進行罪專業(yè)揀版面薄印刷睬設計灑。但貨?房展銷同會

塊展銷噴會是流促銷虛的重循要手構段，螞展銷騎會的灘準備滾工作敘必須日妥善拍、周私密，盒展銷抹會期紡間促草銷廣裝告要剖以連瑞續(xù)大粒版面淹推出愈，竭映力吸坊引市兔場。提爭取鴿最正確跨效果輕。建衡議展絲銷會章時間起11恐月1藝8日蹈——巴27糖日漁江F霧樣板悅間方威案

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已裝修蝦設計聾的現(xiàn)毫代感丘要強挪，甚飲至可叫以講使是I論T感帶，要報制造晨一種亭新型撤先進求公司裁模式閘的典六范出沈來。僵建議顛采用珠SH是OW央-R寶OO奉M的摸形式躍〔裝娛修只鉗做天丟花和騙地板伸，然鼠后布屆置辦鎖公元局素〕材。建短議設某置在杜售樓漏部。顛賄六、與廣告泛策略史閱為了同使“古新裕危大廈咸〞以銷全新塑的，歌完整傳的形館象突檔破與琴市其豎它寫判字樓椅雷同閱的境毀界，信根據(jù)銹工程久優(yōu)勢鉗和策西略分糕析，沫我們父選擇圖以“抱聯(lián)創(chuàng)悉〞這踐一獨雖特賣與點為趣中心瓶，針寸對目朽標消級費群私體進菊行全對過程傅的徹淺底執(zhí)順行性祝推廣解。聾差根據(jù)鈔前面渴的市杯場定睬位，謹充分庭表達童獨特罩賣點拘，廣刪告概帖念如鑼下：

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相釣廣告粥口號喇：自鬼力更太生的粒精神懲，資己源共歡享的道時代

拍綢再借利東風貸，聯(lián)疏手創(chuàng)牢未來嘆鉛創(chuàng)意跟闡述忌：“壺自力孟更生備的精吳神〞糊目標尚買家妄極易通產(chǎn)生得認同酬感，浪“資響源共僚享的鏈時代惕〞聽嫂上去況平凡撲，實主際作心為買舊家的旦心理鋤除了宴感知稅及認淋同這椒一話餃題的匆時代路感外捎，他婆們有細想進牽一步劃了解肝廣告餐詳細培內容記的欲蛾望，逃想知巴道“假共享幸〞與摸“寫桂字樓蕩〞有轟什么繼關系虛，再聞以內悄文及昌平面紗設計提揭示第“聯(lián)梅創(chuàng)〞釣理念貌，引占發(fā)他材們到掘現(xiàn)場痕咨詢拾。統(tǒng)偽廣告罷目標瓶：及兵1、昨樹立士“聯(lián)康創(chuàng)中緣心〞填的品鴨牌形脖象，平提高詠知名爹度、勵關注拖率；

白膏2、錦充分欺展示書工程汪先天鄰優(yōu)勢馳賣點畢，與成目標蜻客戶媽有效辣溝通存，吸道引買羊家，怎刺激徑購置亮。

鼻琴3、里配合殿銷售余方案渴、周鍛期、挽逐步減提高械“聯(lián)目創(chuàng)中態(tài)心〞面的美崇譽度抓，渲呈染物樣業(yè)的助市場逢價值辯和升選值空次間。

斯泉4、命以大含家風振范，期高起參點地直將“肅聯(lián)創(chuàng)舌〞理啦念引白入廣鞋州寫恒字樓莖市場瘋，建場立市泊場空幣白點葬并穩(wěn)甚穩(wěn)占糕據(jù)此剖空白瘋點的許龍頭揪位置唱。宮狹七、間銷售必管理

禍辦銷售此管理曉及人嘴員架別構曬倒1、閱工程湊經(jīng)理幻：

觸附由代算理公吳司委料派方片便協(xié)舟調代全理商違公司饒和發(fā)蓮展商述公司假的工秋作關屢系，陽將代細理公腎司和美開展洪商公運司的頑銷售筋方案戲和意鏈圖落春實到夜銷售湯部，級催促輩銷售剝主管躬日常茅的銷憶售和末管理膀工作淚，洞碗察市滅場的更變化懂，靈慚活交灣通、兩敏銳恨地把喊銷售雕部的育銷售盟情況柴第一魚時間懷向代谷理公巧司的幼反應踏。與更籌劃莖人員司共同假研究飲和制奪訂樓榴盤新介的銷悼售計動劃，奪工程盛經(jīng)理廉向公偶司總掌部負舒責。

剖輝2、桌銷售披主管差：

風濟負責模售樓乓總后展日常拘管理吉工作游，做該好樓添盤的豎銷控謎工作囑，對燭樓盤媽的銷勒售情第況時犬行詳蠶細登占記、忠專職汽負責軋認購銀書的灰填寫丙，監(jiān)收督銷敏售人劫員的唱工作凡表現(xiàn)洲，配愚合項暮目經(jīng)愁理工洽作，蛛將銷封售部陸的銷堂售工警作情炎況和水客戶迅信息緩準確滋地向熟工程榨經(jīng)理狡和代倉理公虎司匯賭報，存同時媽也是項公司端銷售本方案笛的執(zhí)致行者器。銷支售主邊管向步工程棟經(jīng)理漆負責抽。

原鍬3、蠶籌劃銅主管族：

世道全面雪負責床樓盤跌的銷坊售策曲劃工參作，毫找出兇樓盤塊本身焰的優(yōu)殘勢和舟賣占增，以搞樓盤耍的實寒際情草況為郵樓盤津的旺膽銷，頁制訂炊出一狂套既歡吸引兵又突事出的庫銷售振方案么，并此且根礦據(jù)銷餃售部庭反應慣回來燥的一袍手信療息和肢市場拔的實釘際變頭化情記況，參針對腫性地挺對推移廣策庫略提曬出改價善建熔議以躍及利訂于銷別售的哥控制檔手段蘿。策撕劃主帥管向鉆工程砍經(jīng)理推負責憤。

偉涂4、孝銷售碧人員鑼：

芹標負責拿公司惹樓盤優(yōu)的銷際售工雄作，印熱情做接待叢每一折位電辛話咨感詢或鋪來到篇售樓河部的合客戶最，做絡好客屈戶登閘記工凝作，掙并進良行說認服和襖促進倍，耐爪心地婦對客就戶跟差進和喚售后鴿效勞獲工作只，將絡客戶匪的信穴息準追確地值向銷難售主穗管匯絕報，達銷售還人員匠的素朱質和叼工作臉態(tài)度午直接避代表慶公司釋的形槳象。研銷售紙人員也由銷迅售主鍵管統(tǒng)窄籌管需理，殘銷售史人員這之業(yè)桿績評枯定和宜人事叉變動腰由項黃目經(jīng)括理負肉責。

融念5、巴籌劃想助理完：協(xié)厚作策鑰劃主演管工麥作。笛八、鎖結束賺語

假設象在一愛個項察目銷他售成盯功的妻因數(shù)齊中，缸有七伏十分鋪是在湖于發(fā)痕展商罪和產(chǎn)跑品本吊身，娛籌劃狹、銷飯售、絞廣告殖公司果的作王用占牛五分惡，剩傳下的僅二十爆五分茄是發(fā)趕展商兄、策扶劃、幫銷售得、廣患告公掛司聯(lián)惱起手谷來，建緊密構無間覆地配突合，丈共創(chuàng)接輝煌備。扇廣州果裕港也大廈研寫字晌樓策盜劃方猜案-頂寫字墳樓嘉20幻08始-9宿-2燭6目

錄

1、工程背景

１

1.1工程位置

１

1.2黃埔區(qū)經(jīng)濟開展概況

１

1.3黃埔區(qū)經(jīng)濟的挑戰(zhàn)和機遇

１

1.4黃埔區(qū)建立國際商貿圈的迫切性

２

1.5黃埔區(qū)的供求情況

４

2、工程的市場定位

５

2.1工程優(yōu)劣勢分析

５

2.2

６

2.3目標客戶

６

2.4工程配置定位

７

3、市場推廣策略

８

3.1抓住契機——搶占市場

８

3.2統(tǒng)一——擴大聲勢

８

3.3政策支持——事半功倍

８

3.4我司資源——客源廣泛

９

3.5宣傳推廣——主輔結合

９

4、營運模式及裝修

１０

4.1營運模式

１０

4.2裝修

１１

1、工程背景

1.1工程位置位于黃埔區(qū)港灣路與大沙西路交匯處，樓高十九層。此地段商業(yè)網(wǎng)點齊全，黃埔書城、蘇寧電器、食肆、城、品牌服飾專賣店等等一應俱全，是黃埔商業(yè)黃金地段，且周邊政府機關、事業(yè)單位、、高檔住宅公寓、各大銀行網(wǎng)點比擬集中，廣園快速路豐樂路入口、地鐵5號線近在咫尺。

1.2黃埔區(qū)經(jīng)濟開展概況

黃埔區(qū)位于市的東南部，面積約90平方公里，人口38.9萬，其中常住人口19.2萬人。2004年整體經(jīng)濟運行情況良好，GDP累計完成生產(chǎn)總值到達333.76億元，增長速度為22.72%，位居全市各區(qū)、縣級市之首。第二、第三產(chǎn)業(yè)同比分別增長27.4%和14.92%。

黃埔區(qū)是重要的工業(yè)基地，緊鄰全國成立最早、開展最成熟的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，擁有貨物吞吐量全國排行前十名的億噸國際大港——黃埔港，以及便捷的道路網(wǎng)絡，廣深高速公路、廣園快速路、華南快速干線等連接珠三角的重要經(jīng)濟區(qū)域，交通網(wǎng)絡興旺，往來十分便利。

1.3黃埔區(qū)經(jīng)濟的挑戰(zhàn)和機遇

黃埔區(qū)經(jīng)過20多年的改革開放，在工業(yè)生產(chǎn)已形成深厚的根底，世界500強企業(yè)多數(shù)已在黃埔區(qū)投資設廠。經(jīng)過多年的開發(fā)，黃埔區(qū)土地資源已日漸枯竭，而黃埔的第三產(chǎn)業(yè)一直比擬滯后，、住宅、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等都比擬薄弱。隨著蘿崗、南沙新區(qū)的新立，這有可能吸引黃埔區(qū)內企業(yè)的遷移。以蘿崗區(qū)作參考，政府方案共投資110億，將占地1.6平方公里的科學城打造成集辦公、科研、金融、商貿、博覽、文化、娛樂、休閑等多功能為一體的“副中心〞區(qū)域，其中僅2005年一年，在城市根底設施建設上的投入就增加至52億元，重點解決各種生活配套，包括醫(yī)院、學校等配套。另外政府還將投入10億元爭取局部亞運配套工程場館落戶蘿崗，建設包括綜合體育館、網(wǎng)球館、羽毛球館等亞運配套工程場館。由此可見蘿崗、南沙大有后來居上的可能，因此黃埔區(qū)應充分利用開發(fā)較早、開展較成熟的優(yōu)勢，將商務、住宅公寓、商業(yè)、效勞業(yè)快速完善，在最短的時間內形成成熟的商貿圈，以此留住高素質的企業(yè)和人才。市市委、市政府要求黃埔區(qū)成為市東部新城區(qū)的排頭兵，黃埔區(qū)區(qū)委、區(qū)政府也提出了“優(yōu)二揚三〞的產(chǎn)業(yè)開展思路。黃埔區(qū)經(jīng)濟開展到今天，已經(jīng)積累了一定的根底，要進一步增強經(jīng)濟綜合實力、實現(xiàn)跨越開展，工作重心應當逐步從以量的擴張為主轉向以質的提高為主，更多地注重經(jīng)濟質量的提高，培植稅源，增強稅收的后勁。為此，要充分利用黃埔區(qū)靠近中心城區(qū)和港口，產(chǎn)業(yè)根底雄厚的有利條件，以商務為載體，致力引進大公司、大集團總部、研發(fā)中心和新型業(yè)態(tài)落戶，加速信息、銷售、決策在區(qū)域的集聚，進一步提升和拓展城區(qū)的效勞功能和帶動作用，為經(jīng)濟實現(xiàn)跨越開展做出應有的奉獻。

1.4黃埔區(qū)建立國際商貿圈的迫切性

2005年7月中旬市規(guī)劃局正式公布了中心八區(qū)的總體規(guī)劃，其中關于黃埔區(qū)的規(guī)劃包括：積極融入東部產(chǎn)業(yè)區(qū)，形成大沙地中心城區(qū)、南崗副中心城區(qū)、長洲島歷史文化保護區(qū)三個中心組團。

大沙地中心城區(qū)西起黃埔區(qū)區(qū)界，東至華坑路，北至護林路，南臨珠江，是黃埔區(qū)的行政、商業(yè)、文化中心，南崗地區(qū)要開展成該區(qū)的副中心，也成為東部產(chǎn)業(yè)區(qū)的效勞中心，同時要充分利用現(xiàn)有工業(yè)根底形成三大工業(yè)片區(qū)，分別是石化片區(qū)、云埔片區(qū)和開發(fā)區(qū)片區(qū)。

近年來，黃埔區(qū)城市建設的步伐加快，產(chǎn)業(yè)優(yōu)化取得了初步成效，城區(qū)規(guī)模不斷擴大，大沙東路、豐樂路等商業(yè)旺區(qū)逐步形成，外運大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等高樓拔地而起，多家企業(yè)入駐，商貿開展雛形初現(xiàn)。與此同時，國內著名的房地產(chǎn)商也已開始投資黃埔區(qū)房地產(chǎn)業(yè)，如萬科城市花園、黃埔花園、金碧世紀花園等大型樓盤相繼開盤出售。但黃埔區(qū)與其他各區(qū)相比，商貿開展仍處于相對滯后，這反映在下幾個方面：

〔1〕

黃埔區(qū)沒有上規(guī)模、上檔次的；

〔2〕

黃埔區(qū)房價仍處于低位；

〔3〕

黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街：越秀區(qū)有北京路、農(nóng)林下路、環(huán)市東路，荔灣區(qū)有上下九、酒吧街，天河區(qū)有天河北路、天河南一路，唯獨黃埔區(qū)沒有成熟的商業(yè)街，這對居民的購物有極大的不便。

雖然目前黃埔區(qū)辦公、居住、商業(yè)環(huán)境尚不成熟，但黃埔區(qū)也有自己的優(yōu)勢，黃埔是重要的工業(yè)基地，國際知名企業(yè)眾多，黃埔只要充分發(fā)揮自身的優(yōu)勢，完全可以在短期內迅速將大沙地商圈和南崗商圈開展起來，并以大沙地和南崗為中心大力開展第三產(chǎn)業(yè)，結束過往黃埔區(qū)單一開展工業(yè)局面，形成以工業(yè)為主、第三產(chǎn)業(yè)為輔的多層次經(jīng)濟開展，使黃埔區(qū)經(jīng)濟再上一個臺階。

1.5黃埔區(qū)的供求情況

由于黃埔附近區(qū)域的工業(yè)迅猛開展，周邊為工業(yè)企業(yè)配套的商貿配套效勞企業(yè)應運而生，對的需求日益增加。而黃埔區(qū)能夠滿足辦公條件的場所并缺乏夠，配套較好的均租約不斷。

黃埔區(qū)相對較好的有外運大廈、駿匯大廈、亞鋼大廈等，其中外運大廈的租賃最好，根本是100%，租金最高到達80元/平方米；駿匯大廈只有大潤發(fā)進駐，其余樓層均作為其他商業(yè)用途；亞鋼大廈的開展勢頭較好，但位置較遠。除以上外，豐樂商務中心等較小的租賃情況也比擬理想。

由此可見黃埔缺口很大，只要根據(jù)黃埔區(qū)產(chǎn)業(yè)特點，開發(fā)適合當?shù)仄髽I(yè)運作的，市場開展空間相當巨大。

2、工程的市場定位

2.1工程優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢：

〔1〕位于黃埔商業(yè)旺地——大沙西路與港灣路交匯處，此地段商業(yè)網(wǎng)點齊全，黃埔書城、蘇寧電器、食肆、城、品牌服飾專賣店等等一應俱全，且國美電器即將在首至四層開業(yè)；

〔2〕此地段人流集中，租金穩(wěn)中趨升，街鋪租金均價在300元/平方米以上，是黃埔的商業(yè)黃金地段，租金回報有保證；

〔3〕地鐵5號線大沙西站距離缺乏十米，交通便利。

劣勢：

〔1〕

大廈的外立面較陳舊，缺乏時代感；

〔2〕

室內布局較落后，為公寓式，開間欠缺靈活性，公共面積過多，實用率較低，只適合小型公司；

〔3〕

本大廈無停車場，使用不方便；

〔4〕

本大廈缺產(chǎn)權證明，將來入駐的租戶申辦營業(yè)執(zhí)照有一定的困難。

2.2

擊針對釣，經(jīng)扔過對祖黃埔披區(qū)市漁場進躬行詳閃細的簽市場昆調查竊，包戒括市削場需音求總媽量、負市場隱競爭夸情況廣、市課場接律受度羽、消數(shù)費水鎮(zhèn)平以號及黃宜埔區(qū)毛的產(chǎn)竹業(yè)特壞點進鮮行調息查，卻由于吼黃埔嘉區(qū)主然要以疾工業(yè)徹和物砌流業(yè)鎖為主自，因妨此我畫司將地定位災為一獻個集勸辦公恭、培野訓、或科技廳孵化斬等服鋤務于餅一體光的現(xiàn)井代化腥的企丈業(yè)總莖部，勺主要而效勞碧對象膜為工趙業(yè)、久高新煩科技沫企業(yè)肝。

丹本項芹目納室入我好司與讓黃埔嫩區(qū)政首府共程同開叛發(fā)的斥“商溪貿企良業(yè)總仔部服陡務中撤心〞只試點涂，并賽按照猶“商臟貿企帝業(yè)總箱部服方務中次心〞殘的統(tǒng)起一營惜運模萄式進糾行運感作。

扮2.那3竹目標朱客戶

臣根據(jù)浴黃埔屈區(qū)產(chǎn)描業(yè)優(yōu)沉勢，且針對蟲,我扇司目壁標群騾體定米位為蛛：

荷〔1鋸〕商暈貿企今業(yè)的驅總部

芳黃埔裙是東繞部產(chǎn)刷業(yè)區(qū)決的中鑼心地膛帶，鑼以工廟業(yè)和開物流陵業(yè)為胃主，胞商貿午企業(yè)叫的服乎務對屑象主經(jīng)要為屋工業(yè)臣企業(yè)箭。該企定位圣有助講于發(fā)撕揮黃尖埔區(qū)竭的交嚇通和轉產(chǎn)業(yè)顏優(yōu)勢插。

販〔2殊〕進側行科我技孵應化的串高新然科技泰型企纖業(yè)

姨高新旁科技柳型企那業(yè)，析不僅犧限于場軟件嗓開發(fā)苦、生吸物醫(yī)誤藥研涂制等顏純研離發(fā)型掉企業(yè)咳，對執(zhí)比起智天河員軟件淘園、另科學疫城等美園區(qū)鼓適用攻面更個廣。

四2.槳4榴工程宗配置時定位

拋由于禾本項亭目可插租用羞的面消積約還80三00那多平像方米王，規(guī)扇模不鄙大，艇局限瞧了本憑工程域的價億值提朵升空檢間，怎因此父本項浩目暫停按乙垃級定沒位。出但為終了本板工程鑄開發(fā)之成功濾，我瓣司投井入本物工程資的配棗套服拍務，菜依然流按高儲標準尾定位啟，在放內設鍋有商謙務中筑心，膛商務燭中心歐提供腿政策煩咨詢傅、稅波務咨伴詢、速企業(yè)豬設立藍及企仔業(yè)落松入落驅戶后尺的秘尾書服卸務等溝綜合痛效勞狹，以培提高逼企業(yè)準落戶停成功捆率，悟保證穗落戶讓企業(yè)謊的順皺利經(jīng)采營。

莫

宜3、艙市場誕推廣矩策略

座市場良推廣張總思脫路：敘以打距造黃遷埔國狀際商幻圈為新契機非，以部政策算優(yōu)惠憶為引鼻導，棋充分脹利用傭黃埔掛區(qū)的膚產(chǎn)業(yè)邁優(yōu)勢壁和聯(lián)汗冠公槽司廣冠泛的榜客戶薯網(wǎng)絡淋，全口面推顆廣包霞括在控內的槽商貿避企業(yè)昆總部宜效勞古中心抄。

搜3.掃1危抓住聯(lián)契機睜——隱搶占缺市場

澆綜上云所述彩，黃的埔正周處于鬼經(jīng)濟炊轉型紋，除委繼續(xù)冒發(fā)揮鐮原有唯的工供業(yè)優(yōu)翠勢之狀外，焰政府披鼓勵火開展趁商貿海經(jīng)濟墨，并爭通過蔬開發(fā)葵黃埔阻區(qū)市朵場，微到達讀進一懼步促逮進工稱業(yè)發(fā)默展，數(shù)按照抵黃埔鈔這一尋經(jīng)濟帽開展可趨勢以，我基司以效本項拳目為共商貿瘦企業(yè)列總部偏效勞盯中心頭試點珍，經(jīng)歇過重魄新裝兔修改捧造后流，迅豪速推習出市搶場，炸以滿挪足黃薦埔區(qū)軍日益僅膨脹蝶的需貸求。

泊3.過2細統(tǒng)一秧——分擴大甜聲勢

晚由于禿本項拾目規(guī)按模不純大，腹單獨那在市合場中縱推廣寄作用倦不大甲，因略此我躍司將帳本項天目與它商貿撥企業(yè)熄總部活效勞疊中心狹的其披它試很點項達目一增起統(tǒng)濃一定拖位、蘭統(tǒng)一按包裝冒、統(tǒng)槐一招米商，吐這樣桂影響充力要怖遠遠惠大于壁單獨霧。

險3.耳3長政策欺支持題——披事半鞭功倍

復目前集黃埔獨區(qū)政恐府已辟初步胃同意杜我司藍提出憂的設毒立黃蒜埔區(qū)極商貿宏企業(yè)績總部婆工程評，政非府將煉會為挽符合沿該項襲目條歡件的術客戶測提供堆租金楊、稅性收、堪財政塔上的蛛優(yōu)惠替政策巖，這和是黃連埔區(qū)譯政府扔唯一劑指定喊享受才特殊項優(yōu)惠逐政策屬的經(jīng)惠貿項別目，趟同時點政府抓也確忘定我擔司為觸該項割目唯宣一招抹商企副業(yè)。杜我司敞將選簡擇2縫～3憑個合靜適的模作為猾首批匙選址東重新勒進行黑包裝雀，統(tǒng)胖一對僅外。巧如果池納入字我司古商貿醬企業(yè)討總部敲工程壤，將踏會使赴中行引和我光司相取得益夏彰。

覽3.跨4南我司行資源厲——惜客源事廣泛

而我司株通過蹈多年厲的引直資工聾作，散與眾植多行遠業(yè)協(xié)肥會〔前如黃詠埔區(qū)秤工商碧聯(lián)等巖〕形籠成交爆流合咬作網(wǎng)喜絡，糕多渠而道發(fā)鄉(xiāng)布收適集項巖目信澡息，員積累養(yǎng)了廣雖泛的鵲客戶漠群，農(nóng)我司勞引進輸?shù)捻棟櫮亢w了退十數(shù)群個產(chǎn)打業(yè)。的廣泛跳的客境戶資再源為贊我司瘦成功該開發(fā)揚本項耽目打孕下了蔬堅實廊的基尚礎。

固由于張我司俱有廣耀泛的永客戶百源，解且本成工程唱有政撿策扶勒持，境對目汗標客拆戶有播很大貼的吸講引力藝，因紡此在薦過程到中，裕我司厲完全鴨可以協(xié)挑選臣優(yōu)質航的企我業(yè)入動駐本墨工程包，以爺提高揪本大兄樓的餅整體冰素質國。

粥3.干5獻宣傳昆推廣學——均主輔增結合

急對于傭本項寫目的繞宣傳通推廣園，我津們將壩以我扛司特須有的掛客戶盟網(wǎng)絡思為主贈銷售褲渠道民，以瓣傳統(tǒng)吵銷售院渠道膜作其養(yǎng)補充歡：

各〔1究〕

鍵我司射特有餡的銷象售渠步道〔織主渠暴道〕硬：

符由于眉本項換目的嘴目標旱客戶倦定位盾是商弱貿企傻業(yè)，艦而我版司過慧往積的累的郊客戶遺群也生同樣哲是商盯貿企啟業(yè)，縱與我歡司資精源相俘互對付應，束因此轉可以充充分齊發(fā)揮歌我司孤的優(yōu)寒勢，香利用薦已經(jīng)筋建立狂起來床的良玉好客襯戶網(wǎng)虜絡，憂精心絨篩選敢適合賴本項扎目的究目標瀉客戶離，以末此達喂到傳煩統(tǒng)銷丟售渠甲道以穩(wěn)及其淺他公喚司不繁能比糞擬的疼推廣備效果烈?！?〕

傳統(tǒng)銷售渠道〔輔助渠道〕：

ⅰ.利用本大廈的外墻進行廣告宣傳；

ⅱ.向黃埔區(qū)、天河區(qū)、蘿崗區(qū)潛在客戶郵寄宣傳單張；

ⅲ.報紙、電視等媒體做廣告宣傳〔按試點工程規(guī)模而定〕；

ⅳ.直赴港澳地區(qū)拓展市場〔按試點工程規(guī)模而定〕；

4、營運模式及裝修

4.1營運模式將納入“企業(yè)總部效勞中心〞試點工程，并成立相應的工程管理公司，進行統(tǒng)一定位、統(tǒng)一包裝、統(tǒng)一。

我司作為專業(yè)效勞提供者，對本工程投入資金進行裝修和包裝，政府給予政策和財政扶持，吸引商貿、高新科技型企業(yè)等各類型企業(yè)總部、進行科技孵化的中小企業(yè)入駐。同時我司還為入駐客戶集中提供政策/法律/稅務咨詢、企業(yè)設立報批、后期融資、企業(yè)管理等成套效勞，以提升企業(yè)落戶成功率，及保證落戶企業(yè)順利經(jīng)營。

4.2裝修

因為面向的租戶是各式各樣，大局部租戶都會因為各自企業(yè)的文化及特殊性重新進行二次裝修，在我司承租的樓層中建議地面鋪貼600*600拋光磚；墻面煽灰油乳膠漆；天花吊600*600石膏板天花；配電系統(tǒng)以每100平方米預留獨立配電箱；空調采用小型中央或分體空調；在的各出入口、各層電梯大堂以及電梯內安裝閉路監(jiān)控系統(tǒng)；線、寬帶網(wǎng)線等通信線路，由通信單位預留足夠線路于每樓層的配電井〔或配電房〕，根據(jù)租戶的需要分配線路；每層設置獨立配電井〔或配電房〕、公共電梯間、公共衛(wèi)生間、公共消防通道和走火通道。

裝修布局提供3種作參考：

〔1〕

一：室內整體留空〔如圖一〕，整層設置公共衛(wèi)生間、公共電梯間、公共消防通道和走火通道；室內整體留空，地面鋪貼600*600拋光磚；墻面煽灰油乳膠漆；天花吊600*600石膏板，保存原有消防系統(tǒng)。此最為節(jié)約本錢，又方便大中型租戶的要求，對于小型租戶可根據(jù)小租戶的需求進行分隔選用；如可分隔為100平方米、200平方米、300平方米等等，方便靈活，又不會造成不必要的資源浪費。〔裝修造價預算350元/平方米〕

〔2〕

二：室內設置走廊按兩邊分隔〔如圖二〕，此與一做法根本相似，地面、墻面、天花與一做法相同，只是在間隔上做了分隔，留了室內通道，此種比擬保守，定位在于中小型租戶?！惭b修造價預算420元/平方米〕

〔3〕

三：按結構柱設小間分隔〔如圖三〕，此與二做法根本相似，地面、墻、天花與一做法相同，只是在間隔上做了小間分隔，留了室內通道，此種最為保守，主要定位在于小型租戶。此造價是三種中最為高的一種，是因為工作增加了?！惭b修造價預算500元/平方米〕中商廣場推廣思路細那么及實施方案(武漢寫字樓)-寫字樓2021-10-16一、前言承蒙貴司厚愛，得以讓敝司有時機籌劃代理“〞工程，前期敝司以就該工程向貴公司提交了?市場要點提案?和?工程市場20天方案?，現(xiàn)就該工程思路細那么及實施作一具體描述思路及實施遵循“準確、合理、領先、系統(tǒng)及可操性〞等原那么，以求使該工程一推出市場即贏得“滿堂紅〞。

二、1、

市場調查與分析

沒有一個深入細那么及科學的市場調查與科學的，那么市場思路就是無本之木，無源之水……

1.1宏觀

在四大產(chǎn)品〔住宅、商鋪、、廠房〕中，的各項綜合指標最能反映一個國家和地區(qū)的經(jīng)濟活力狀況及走勢。因此，購置〔或租用〕的客戶群最理性，開發(fā)的利潤較高，同時風險亦較大。粗略縱觀的開展狀況，在92、93年房地產(chǎn)一片熱潮中，市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業(yè)“世貿中心〞就曾賣到16000元/M2。但伴隨著的過度開發(fā)和國家宏觀調控政策的實施，的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州市場為例，環(huán)市東路、天河北路一帶的甲級的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2，跌幅近60％，且空置率仍相當高。的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國即將參加世貿步伐的臨近，局部省市租售市場開始升溫，盡管大局部升幅幅度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是到達40％。2000年以后，隨著中國正式參加世貿組織和國家經(jīng)濟進一步好轉，國外機構和國內企業(yè)對將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經(jīng)濟中心和內地在地理交通上占有重要地位的區(qū)域性大城市，如、成都、重慶等。因此，的市場時機將會越來越多。

1.2現(xiàn)狀分析

要分析市場，首先得認識。作為湖北省省會，位于中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢〞之稱，水、陸、空交通興旺，同時也是全國重要的物資集散地，漢正街小商品市場聞名全國，也輻射全國，是一座多功能綜合性特大城市，商業(yè)經(jīng)濟活潑。主要集中在商務區(qū)漢口區(qū)，高檔售價根本在6000-8000元/M2之間，租價根本在40-70元/M2?月之間，，管理費根本在10-15元/M2?月之間，入住狀況那么兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座為例，招銀大廈、泰合廣場等五座入住率在90％左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座入住率都在40％以下。所處地理及開展狀況，在中國參加世貿成為現(xiàn)實和在在西部大開發(fā)中所肩負的使命，注定在今后的開展中將充滿著時機和活力，也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業(yè)搶灘進駐，市場在今后兩年肯定會時機不少。2、主要競爭對手分析

2.1同質同檔競爭對手分析〔見附表1〕

因工程大、檔次高，因此，其市場應在武昌區(qū)的根底上吸納其它區(qū)尤其是漢口區(qū)的客源，故全面分析市場對本案有莫大幫助。

2.2武昌區(qū)競爭對手個案分析

在武昌區(qū)與本案爭奪客源的主要為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、江天大廈和洪廣闊廈，目前出租率僅為25％，而亞貿廣場B座入住率達100％，江天大廈入住率為80％，以在武昌區(qū)的檔次和地標地位及中商集團的影響力和號召力，的低出租率和零出售令人費解。因此，面臨著原有和新峻工雙重壓力，其中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。

亞貿廣場經(jīng)濟指標

名稱：亞洲貿易廣場

地點：武昌區(qū)武珞路628號

開發(fā)商：亞洲貿易廣場股份

總占地面積：12000M2

總建筑面積：120000M2，其中A座建面36000M2

規(guī)劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成

層高：A座28層

B座32層

功能：底樓—美食城、肯德基、停車場

一樓—五樓為商場

A座8-17層原規(guī)劃為四星級賓館，現(xiàn)定位為

A座18-28層為高檔

B座為高檔

租售方式：出售、出租、以租代售三種形式

售價：均價4800元/M2，整體購置還有優(yōu)惠，并有一定的投

資優(yōu)惠政策

租價：均價70元/M2，大面積出租可優(yōu)惠〔以此價位出租，其實是引導客戶選擇購置方式的采用的策略〕

以租代售：120元/M2?月，五年期滿，產(chǎn)權歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清〔選擇此種方式的客戶也不會多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項后，五年共付70萬元，而采用按揭形式購置僅需480000元，相當于五年分期的70%〕

管理費：5.5元/M2?月

入住率：B座100％

A座尚未入住

配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設施，具體為裙

樓大型商場〔全市第四〕，200泊位停車場、新加坡美

食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡

球館、美發(fā)美容中心等。

實用率：69％

外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配淺

藍色玻璃

內部設施：中央空調、IDD、互聯(lián)網(wǎng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、A

座共6部電梯

內部裝修：無天花、水泥地面

優(yōu)惠政策：三、

工程分析1、工程理解

工程名稱：

地點：武昌區(qū)中南路

占地面積：6700M2

建筑面積：

規(guī)劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成

樓高：180米

樓層：A座49層

B座38層〔均含地下二層〕

功能：地下一、二層為停車場

地上1-6層為購物中心

地上7-9層為飲食娛樂、休閑、健身中心

地上10-49層為

實用率：62％

室內交通：11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部

專用消防電梯，另設步梯通道3條，寬1.2米

室外交通：46條公交線路在此設站，緊鄰長途客運站、武昌

火車站、到客運港和天河機場均有直達車

智能化：具備5A功能，即自動化管理系統(tǒng)〔BAS〕、

自動化監(jiān)控及保安系統(tǒng)〔ACS〕、消防自動化系統(tǒng)

〔FAS〕、通訊自動化系統(tǒng)〔CAS〕、辦公自動化系統(tǒng)

〔OAS〕

空調設施：美國特靈牌制冷機組及中央空調系統(tǒng)，另有新風

增氧系統(tǒng)

消防設施：消防自動報警聯(lián)動系統(tǒng)，房間及過道設有手動報

警閥，多層次消防平安保護，主樓第10、23、36

層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設2部

直升全程消防專用電梯

供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小

時供電，另設進口人防應急柴油機發(fā)電機組，以

供主要設備的緊急啟動

停車場：地下兩層共180多個泊車位，保安、監(jiān)控和收費系

統(tǒng)由電腦控制，全天候效勞

外裝飾：裙樓為鋁塑復合板，主樓以米黃色進口面磚和綠色

玻璃相間的幕墻、條點窗磚面裝飾

內裝修：豪華大堂，高檔進口石材貼面鋪地，公共走道采用

高檔石材鋪地，礦棉天花板吊頂，公共衛(wèi)生間全套

裝修。寫字間均裝天花，地面鋪地毯

租售方式：可售、可租

售價：均價7000元/M2

月租價：35元/M2起，升高一層加1元/M2，均價約為55元/M2

開發(fā)商：中商集團中江

物業(yè)管理：中江物業(yè)管理

物業(yè)參謀：香港屋宇物業(yè)管理

建筑商：建工集團2、過往籌劃

2.1過往市場定位：5A智能大廈

2.2過往目標客戶群定位：IT行業(yè)

2.3過往銷售價格：7000元/M23、工程時機及優(yōu)勢分析

3.1中國年底參加世貿國外資本的涌入促進整個市道好轉，本工程作為同樣受惠。

3.2國家開始西部大開發(fā)，是通往所有西部開發(fā)的中間點，水、陸、空交通興旺，作為內地最大城市的商機增多，因此，伴隨西部開發(fā)的不斷深入，的市道會有所好轉。

3.3為武昌第一高樓，作為武昌區(qū)地標性建筑，具備較

強的吸客能力

3.4為上市公司中商集團開發(fā)，中商具備品牌優(yōu)勢，

中商品牌可供挖掘和利用

3.5地處武昌區(qū)主干道內環(huán)路中南路，交通興旺，周邊

眾多金融機構和政府機關，緊鄰省委、省府等四大政府班子

府邸，既是文教科技中心，又是政治中心，尊貴之氣、

儒雅之風油然而生，地理優(yōu)勢無可替代。

3.6原有的宣傳和銷售手法欠缺，即缺乏整體包裝，

又無靈活優(yōu)惠的租售政策，在此方面可利用敝司的優(yōu)勢，充

分整合現(xiàn)有資源，對重新包裝，制定靈活

優(yōu)惠的租售政策，通過經(jīng)驗豐富、訓練有素的銷售人員推介，

軟件方面可塑性相當大。

3.7為5A智能型甲級，智能型是高檔的必

備功能和開展趨勢，具備作為智能型大廈的根本功

能。

3.8

租售價格能根據(jù)市場作適當調整，從高于競爭對

手30％的率下降到20％左右，即從7000元/M2調整為5600

元/M2，價格漸趨合理，同時說明領導層能尊重市

場、靈活應變。

3.9內外裝飾裝修在區(qū)域范圍內首屈一指，寫字間裝有

天花，地面鋪設地毯，為競爭對手所沒有，進一步拉近了與

競爭對手的價格距離，同時提高了樓盤的附加值。

3.10為現(xiàn)樓，對于那些對期樓缺乏信心的投資客及急于

租場辦公的企業(yè)來說，有信心和時間上的優(yōu)勢。4、工程問題及劣勢分析

4.1中國參加世貿的腳步聲雖然越來越臨近，但尚未正式參加，

因此，外商在國內相當部份僅是停留在市場調查方面，尋根

據(jù)點尚需時日

4.2雖然在小區(qū)域內有地頭優(yōu)勢，但武昌區(qū)畢竟是文教

科研區(qū)，真正的商務區(qū)在漢口。因此，縮小了客戶群的范圍。

4.3在區(qū)域范圍內武珞路上有多個競爭樓盤，檔次雖略低，但以

其價格優(yōu)勢吸引了局部客源，在價位上偏高，雖經(jīng)

調整漸趨合理，但價格比擬來講仍無任何優(yōu)勢。

4.4雖然為武昌第一高樓，但外立面缺乏現(xiàn)代感，作為

地標性建筑外觀給人第一感覺是用落后的磁磚組成。因此，

要想樹立領袖地位僅憑高度尚顯證據(jù)缺乏。

4.5為現(xiàn)樓，現(xiàn)樓有現(xiàn)樓的優(yōu)勢，同時也有其不利的一

面，“是騾子是馬〞已清清楚楚，缺乏進一步炒作和想象的空

間，對愛炒期樓的投資客已無空間。

4.6實用率僅為62%，為同區(qū)域最低，且配套設施不完

善。

4.7已作過宣傳，盡管原因很多，但從業(yè)績來講，

應視為不成功，因此，要重新包裝工程和做好工程，需付出

雙倍的努力。

四、工程介入市場身份設定根據(jù)以上及工程分析，本工程介入市場身份設定如下：

1、市場形象定位從營銷的角度看，處于從零開始的狀況，由于之前并未作大規(guī)模且有方案的宣傳，也未把工程優(yōu)勢盡最大可能表現(xiàn)出來，敝司建議首先將工程重新包裝定位，以下是敝司通過對房地產(chǎn)市場的調查及對該工程詳細分析得出的思考：

工程形象定位為：市內環(huán)線商務區(qū)標志性智能大廈

原因：該工程有足夠的質素支持上述定位

支持點：

1.

1該工程位于武昌區(qū)內環(huán)線中南路上，中南路為武昌的商務中

心和金融一條街，也是商務區(qū)之一，以此淡化人們

心目中武昌區(qū)作為市文教科研區(qū)的思維定勢，同時強