房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)變經(jīng)營與創(chuàng)新發(fā)展

1房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)變經(jīng)營與創(chuàng)新開展近年來，在中國的主要行業(yè)中，很少有哪一個經(jīng)歷過像房地產(chǎn)業(yè)這樣頻繁的政策調(diào)控。自2003年CBCM開始監(jiān)測中國房地產(chǎn)上市公司競爭力以來，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策就一直沒有停止過：2003年，面對趨熱的房地產(chǎn)市場和攀高的房價，中央政府開始緊縮房地產(chǎn)信貸政策及城市土地批租政策；2004年，為了控制局部房價飆升，中央繼續(xù)加大力度核查城市土地批租，并強調(diào)打壓投機炒房；2005年，以兩個“國八條〞為代表的“房地產(chǎn)新政〞決心要消除局部中心城市的房地產(chǎn)“泡沫〞；2006年，“國六條〞及其實施細那么強力出臺，更決心要改變中國房地產(chǎn)業(yè)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。頻繁出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，讓房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境不斷變化。盡管從長期來看，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的方向和目的是中國房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康開展，但短期內(nèi)，這些政策變化給房地產(chǎn)市場帶來的沖擊也是相當大的。雖然對這些調(diào)控政策的評議各執(zhí)一詞，但假設(shè)具體觀察每一個房地產(chǎn)企業(yè)，所展現(xiàn)在大家眼前的，依然是它們權(quán)變經(jīng)營、頑強生存的事實。如果進一步地考察，在房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)變經(jīng)營、頑強生存的背后，一直持續(xù)的是中國房地產(chǎn)企業(yè)的不斷創(chuàng)新。這些創(chuàng)新發(fā)生在多個方面，不僅有房地產(chǎn)設(shè)計、建設(shè)技術(shù)上的創(chuàng)新，也包括房地產(chǎn)金融和營銷領(lǐng)域的創(chuàng)新。正是在這樣的創(chuàng)新實踐中，中國的房地產(chǎn)市場才得以實現(xiàn)真正意義上的開展。一、房地產(chǎn)市場的變化趨勢盡管近年來中央一系列穩(wěn)定房價的宏觀政策陸續(xù)出臺，2006年上半年又出臺了“國六條〞及九部委細那么，意在加強對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度。但從2006年上半年的情況來看，這些房地產(chǎn)調(diào)控政策的效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，甚至一些中心城市的房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫。比方：根據(jù)北京市統(tǒng)計局2006年8月發(fā)布的二季度北京市企業(yè)景氣調(diào)查報告，全市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣指數(shù)繼續(xù)穩(wěn)步上升，到達了137.3，創(chuàng)歷史最高水平；從房地產(chǎn)經(jīng)營指標看，全市商品房銷售面積、空置商品房面積和銷售價格等指標均在景氣區(qū)間運行，且比上季度有不同程度的提高。這正如某房地產(chǎn)公司在其年度報告中所闡述：政府在房地產(chǎn)市場增長過快時強力調(diào)控是毋庸置疑的，而中國房地產(chǎn)市場的長期持續(xù)增長也是毋庸置疑的。陶1.戒商品外房平材均銷缺售價抓格水飯平仍我國集商品效房銷賠售價威格的砍上升畝過程叢大致膚可分下為三蹲個階酬段：屑〔依1桃〕較19茫88腔~1稈99孝3甚年的踏持續(xù)身上升廁階段土。這鏈一階待段商炸品房百銷售振價格頓增速啊不斷帳提高梳，從壤19股88呢年的帖23績.2除1%綿提高嘆到膝19狠93瓜年的側(cè)29酷.8鑰4%桌?！灿?怠〕槽19批93筍~1撲99氣9馳年的虧持續(xù)行下降坊階段衛(wèi)。這什一時產(chǎn)期商肯品房將銷售生價格來增速夏連續(xù)概回落閉，到誰19久99斯年降桂為灣-0將.4爆7%覽?！矈^3企〕不19親99載~2環(huán)00愿5出年的菜持續(xù)適上升泛階段蒙。載19匹99版年以染后商夸品房監(jiān)銷售哭價格稿增速澡恢復(fù)掛上升竊趨勢撒，增億速逐全年提朋高，虹到幻20群05議年提旺高到源19期.4牙6%惱。但屠在網(wǎng)20疾04椒年之紋前價修格增送速上森升幅洲度較暖小，軟屬于訂緩慢鉤提升慌階段鉤，從凳20輸04意年開曠始大貨幅度略提升棵。捏國家娛統(tǒng)計董局公桃布的味數(shù)據(jù)棵顯示維，案20銳06然年上啊半年委70批個大碰中城蔬市房州屋銷靈售價表格同壤比上僚漲高5.號6%錫〔孫6豬月份繩70某個大尺中城勤市房今屋銷煤售價冶格同霉比上她漲者5.雄8%挪〕，雪漲幅謎比上宵年同眼期回頸落置3.毫3矩個百練分點道。但附事實儲上，隆這種亮回落檔更多銹由區(qū)游域房凱產(chǎn)價痰格不耐平衡花所導汪致。民由于指上海鴉以及屆江浙掘等地壘區(qū)房令價在喘這一介階段危沒有堤出現(xiàn)騾明顯傲上漲濾，從賭而拉綠低了露全國默均價歐。上刷海以弓及江鄙浙地痰區(qū)，姜20辛05痕年下枯半年的出現(xiàn)逮了因圍宏觀秋調(diào)控絨帶來飾的房亭價回潤落，面由于戰(zhàn)這些頸地區(qū)搬房地且產(chǎn)份聚額占掙全國睜比重防較大廁，從仁而在吼很大長程度關(guān)上影破響了氧全國朋的價云格上俱漲水幅平。塔如果璃單獨精來看闖，客20癥06乞年上困半年惜，北侍京和加廣東繳的房功價上漏漲幅穗度仍味然是氧非常幟大的季。續(xù)2.滔房地嘗產(chǎn)開掠發(fā)投叛資增錘長情伙況澇20膨06哲年的銳上半那年，湊我國酒房地沃產(chǎn)開羞發(fā)繼照續(xù)保盈持了容較快許的發(fā)牽展勢懸頭，楊前秩7隙個月靈完成壯投資母94滑11餅億元問，同模比增刑長了擦24恰%及。分嘴地區(qū)駁來看諒，當20凡06宇年上燦半年蠻房地膠產(chǎn)投省資仍從然主盼要分狹布在壽北京衫、上早海、沾江蘇諸、浙補江、迅廣東辰這幾左個地繡區(qū)，桂這與蹈20胡05寒年的位分布卷情況持根本讀一致葬，而擴且投喊資額魂均有證一定輛幅度世的增搞加。尚從增采長速俯度上尺看，堤20泉05堤年下腐半年喝以來詠，盡徐管在貌全國放范圍燃內(nèi)的輩房地起產(chǎn)投鞠資增昆長速廉度基刪本保顛持穩(wěn)較定〔朵20拳%遷左右欠〕，千但在彎不同思地區(qū)膚增長直情況陪大不闖相同渾。其鐵中，禮北京鍬、廣帳東、舅福建盒、遼抬寧的經(jīng)房地奶產(chǎn)投嘩資增奧長速銜度較恭大幅逐度增也加，息而上淡海、社浙江飾、江供蘇、灘海南稼、陜矩西等襖地的駁房地浪產(chǎn)投劫資增外長速牧度較摔大幅褲度下括滑。當3.呢房屋僵供應(yīng)悠面積宇增長釣幅度排19視98仿年以翠來，集全國憂房地柳產(chǎn)施宏工面忽積、社竣工于面積拳都保截持了適持續(xù)冬快速喊的增章長，吃到街20虹04騎年，蛙各類周指標件的增紀速均呆到達得了近養(yǎng)年來貴的最節(jié)高水古平。片但受黎房地順產(chǎn)新長政的喪影響蟲，包20衛(wèi)05添年全笑國房乞地產(chǎn)炸施工際面積觸和竣健工面攏積比派上年童均有疏所回券落。食20豈06質(zhì)年以蝕來，假由于隆信貸純增加仍、貨滑幣供切給寬龍松、尿土地弊開發(fā)黨期限醬的出坐臺，勞并且不由于管上年旅基數(shù)成較低浴等因劈素的搖影響飲，房音屋施因工面點積和困竣工且面積禍增長緊都比葬上年翼同期調(diào)有較瘦大幅芳度的臉反彈正。余20裂06勵年前展6甜個月嘗，全判國商勻品房帶施工呢面積輸14府05懷52限萬平徒方米飾，增色長兄20賊.9盯%確，竣木工面外積序13劍39淡1襖萬平株方米薪，增欠長告20死.4途%表，分旺別比谷上年潔同期糞提高訂了研2.亭1駁和旨4.頑1炸個百桃分點泉。刮4.蘋房屋玻供應(yīng)司結(jié)構(gòu)房的變子化卷受市翻場引指導和誼宏觀坦調(diào)控予政策萬的共機同影輔響，褲20拋06怖年房理地產(chǎn)蓮開發(fā)亞投資暢中一詳個可憂喜變澡化是唉投資元結(jié)構(gòu)霜趨于玉優(yōu)化觀，住圣宅投散資增臥長明翠顯加臟快，犁特別允是經(jīng)溝濟適玉用房掘開發(fā)截投資俘由上桌年的熟負增橡長辰14凡.6姻%蠶轉(zhuǎn)變微為增娘長弄6.司1%捐，增糾幅提江高了胸20帆.7孩個百省分點合。同環(huán)時，種商業(yè)幣營業(yè)準用房龜投資靈增幅已比上掀年同谷期回湊落新3.候1雄個百朱分點呆，辦竊公樓風投資垮比上洗年同滅期回論落尾3賀個百園分點慣，其公他投效資增墨幅回武落激22敞.6問個百堆分點虹。與打上述漸增速至相對子應(yīng)，忽住宅搜投資另占房淡地產(chǎn)碎業(yè)投掙資的愿比重囑由伍20找05北年皇67秤%嫩上升康到丟20料06彼年的否69羊%消，提宰高了節(jié)兩個立百分練點，匠而辦亦公樓筒、商恭業(yè)營增業(yè)用制房和拖其他介投資窄所占爸比重含分別蘆比上愉年同堵期降最低姐0.沫3崖、唱0.予3漁和母1.燕5嚼個百你分點降。住織宅投打資尤汗其是驗經(jīng)濟攪適用仁房開青發(fā)投校資增誤長加堅快，斬說明嶺房地霧產(chǎn)市蠟場供死給結(jié)足構(gòu)正豬在向摘宏觀湊調(diào)控宜預(yù)期石的方稅向發(fā)陳展。架5.慕區(qū)域付房地身產(chǎn)市淚場的品比照缺分地擴區(qū)來伶看，比由于娘東部臨經(jīng)濟飼興旺符地區(qū)液土地啊資源抬偏緊施、價項格高可和房饒地產(chǎn)薦市場險競爭抽劇烈蛛，使啞一些述房地譽產(chǎn)開觸發(fā)商好將開者發(fā)重撥點向宰中、藏西部詢轉(zhuǎn)移垮。房長地產(chǎn)威開發(fā)恒的地違區(qū)結(jié)繁構(gòu)開耀始發(fā)逮生變移化，粉尤其跳中部震地區(qū)兩房地斗產(chǎn)開滾發(fā)投睛資增導長更隨加迅嘗速。節(jié)上半倡年中級部地地區(qū)房燙地產(chǎn)鏈開發(fā)曬投資監(jiān)在上吉年增衛(wèi)長近深35者%歐的基妻礎(chǔ)上醉，蜓20敘06好年又做實現(xiàn)陣了穿35桐.5節(jié)%隨的高指增長相，增療幅比漆上年泉同期亡提高抓0.去7煙個百川分點英。比版較而步言，襖東部窄地區(qū)利增幅河僅比洪去年荷同期然提高盼1.白4莖個百杏分點各。偵中西白部主是要省角市房撤地產(chǎn)塘投資盯增長館速度橋的差聯(lián)異。笑以北適京、倆上?？?、廣煙東為刊代表吼的東倘部省菊市房站地產(chǎn)暴投資雹增速輪根本飽上都聚低于儲20較%轎，只涌是在烘20久06你年第駕二季吩度以硬后北求京和啊廣東壽地區(qū)鞋的增啟速才超超過漏這個懷水平消，但設(shè)仍然原低于常25營%奏。反厭觀以己天津喜、遼榜寧、響重慶妨、陜?nèi)A西為幸代表卡的中思西部煤省市豈，在個此期懇間房暖地產(chǎn)駕投資短增長央速度婦根本替上都叫高于異20坐%周。映二、垂房地頸產(chǎn)企浴業(yè)的六權(quán)變戶經(jīng)營否頻繁劉出臺源的房騎地產(chǎn)道調(diào)控執(zhí)政策至，讓渠房地欺產(chǎn)企櫻業(yè)的本生存省環(huán)境統(tǒng)不斷恒變化叫。盡賺管從分長期蜂來看午，房亡地產(chǎn)咐宏觀鋼調(diào)控墾的方陸向和送目的山是中對國房際地產(chǎn)燙業(yè)的盆持續(xù)裹健康揀開展傾，但我短期發(fā)內(nèi)，婆這些自政策盼變化箏給房篩地產(chǎn)租市場顛帶來短的沖栗擊也稠是相墓當大毛的。逗雖然漠對這竿些調(diào)私控政弊策的資評議齡各執(zhí)望一詞賢，但穩(wěn)假設(shè)具示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