我國房地產行業(yè)swo

1我國房地產行業(yè)SWOT分析

第一節(jié)

我國房地產業(yè)開展制約因素分析

由于開展的歷史短，經驗缺乏，以及體制等方面的原因，我國的房地產業(yè)開展將受到一定的制約。

一是人才的缺乏。雖然目前從事房地產業(yè)的人數很多，但受過專業(yè)教育和訓練，經驗豐富的房地產專家很少。大多數房地產企業(yè)的領導人都是半路出家，其中不少是亂世英雄。在房地產業(yè)開展初期不標準、缺少競爭力的條件下，他們很容易獲得成功。隨著房地產業(yè)向標準方面開展和競爭的加劇，特別是我們參加WTO之后，許多在過去有效的方法不再適用的新形勢下，一些人不得不退出，人才缺乏將更加明顯。

二是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產業(yè)開展密切相關的行業(yè)，房地產業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的開展。但目前我們很缺乏合格的物業(yè)管理專家和隊伍，很多住宅的物業(yè)管理與消費者的要求有很大的差距。隨著住戶消費意識的提高，差距將會更大。另外，物業(yè)管理的收費與工薪階層的經濟承受能力之間的矛盾也是目前難以解決的問題。

三是與房地產業(yè)開展配套的交易市場、中介機構等還遠沒有到達健全和令人滿意的程度。目前房地產一級市場在很多地區(qū)還不標準，交易秩序混亂的現象，坑害消費者的事例時有發(fā)生；二級市場在許多地區(qū)尚沒有建立，就是一些已有二級市場的地區(qū)，也缺乏合理的交易規(guī)那么；與房地產開發(fā)和交易有關的土地和資產評估機構、房地產經紀人事務所、會計師事務所、律師事務所，貸款擔保機構等等，不但數量缺乏，而且許多中介機構對房地產業(yè)務不熟悉，難以承當房地產業(yè)務。另外，許多地區(qū)對中介機構缺乏嚴格的資質評估和標準的行業(yè)管理。

四是缺少房屋租賃市場。租賃業(yè)務是房地產業(yè)的重要組成局部。過去我們的房屋租賃關系是在單位和職工之間，在全面實行貨幣化補貼住房，將住房賣給職工之后，單位不再承當出租房屋的業(yè)務，必須有專業(yè)的房屋租賃公司承當這項業(yè)務。任何地區(qū)都不應該只有房屋買賣市場而沒有房屋租賃市場。但目前許多地區(qū)還沒有建立房屋租賃市場，而在一些建立了房屋租賃市場的地區(qū)，在行業(yè)標準、價格、稅收、效勞范圍等一系列問題上都缺乏相應的管理政策。

五是法制建設滯后。雖然近幾年在房地產業(yè)的管理方面制定不少的法律和規(guī)定，但這些法規(guī)對房地產業(yè)開展的現實需要仍然是很不夠的。除了法規(guī)不健全之外，有法不依和無人執(zhí)法的現象也大量存在。法制的落后使房地產領域社會信用缺乏監(jiān)督和保證，影響房地產經營的效率和效益。

六是房屋建設的科技含量低。近幾年雖然房地產業(yè)開展很快，但由于一直無視房屋科技的作用，房地產開發(fā)在采用新技術、新材料、新工藝、新設計思想，提高房屋內在和外觀質量方面都比擬落后，很難滿足消費者不斷增長的對房屋建設的工程質量以及房屋和設施功能、環(huán)境、效勞等方面質量的要求。

第二節(jié)

我國房地產業(yè)開展的優(yōu)勢分析

1.國家的重視。在國家制定的?國民經濟和社會開展第十個五年方案綱要?中，對住房建設和房地產業(yè)的開展都提出了明確的要求。指出：“2005年城鎮(zhèn)居民人均住宅面積增加到22平方米〞〔這是指建筑面積，按1.33平方米建筑面積折合1平方米使用面積計算，為16.54平方米使用面積〕，要“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實住房分配貨幣化政策，擴大住房消費信貸，進一步開展以居民住宅為重點的房地產業(yè)和裝修裝飾業(yè)，標準開展物業(yè)管理業(yè)〞。

2.房地產業(yè)與經濟和社會開展目標一致。國家在今后相當長的時期內都將把城市化和西部大開發(fā)作為經濟和社會開展的戰(zhàn)略目標。而要實現這兩個戰(zhàn)略目標，特別是城市化目標，必然伴隨有房地產業(yè)的大開展。

3.國家政策的支持。改革開放以來，特別是1998年以來，國家和有關部門制定的一系列鼓勵開展房地產業(yè)的有關政策。在今后仍將發(fā)揮重要作用。國家和有關部門還將根據國家經濟和社會開展需要，以及房地產業(yè)開展的具體情況和需要，制定相應的支持政策。

4.人們住房觀念上的認可。經過前幾年的住房改革和房地產市場的開展，特別是在把福利性實物分房改為住房貨幣補貼之后，徹底打破了廣闊職工住房靠國家和單位的方案經濟觀念，自己攢錢和利用貸款買房已成為廣闊居民解決住房問題的主要途徑。

5.房地產業(yè)已逐步走向標準。經過國家和有關部門近幾年的努力和市場規(guī)律的作用，加上消費者權益意識的提高，都使房地產商的不標準行為受到遏制，房地產業(yè)已逐漸擺脫混亂的狀態(tài)，在行為標準方面有了很大的進步。

6.房地產開發(fā)的調整已根本到位。目前，以經濟適用房為主的普通住宅的供給量不斷加大，國家從稅收方面，開發(fā)商在造價方面都在設法降低商品住宅的本錢，使商品住宅的數量和價格都逐漸向符合工薪階層需要方面開展。

7.社會配套條件根本具備。近幾年與房地產業(yè)開展有關的房地產交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介效勞市場、住房信貸制度、住房公積金和補貼制度都已建立并逐漸走向標準。

8.我國已參加WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產業(yè)按國際準那么運作和開展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進入我國的房地產業(yè)。

9.大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產的推動。人口城鎮(zhèn)化既是經濟開展到一定階級的必然產物,也是我國目前擴大內需推動經濟增長的重要手段。我國13億人口中有8億屬于農村人口,目前我國城市化比例僅30%,遠低于興旺國家70%--80%的開展水平。而在人均GDP800-1300美元的階級是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。此外,我國經濟的可持續(xù)增長最關鍵的是要啟動內需,而農村的消費需求最有潛力,城鎮(zhèn)化是解決我國農村開展問題、實現國民經濟可持續(xù)開展的必經之路。積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化是“十五〞期間必須重點研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏觀性和政策性問題之一,未來每年城市化比例將增加一個百分點。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設,為房地產業(yè)的開展提供巨大商機。

10.西部大開發(fā)的積極影響。西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施有利于中西部地區(qū)房地產市場的開展和全國房地產業(yè)的平衡開展。"十五"期間我國將加快實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略,加快中西部地區(qū)開展,將對中西部地區(qū)進行投資、政策和資源的傾斜。大量的投資對房地產提出配套需求,區(qū)域經濟的開展和居民購置力的提高又將提高房地產的有效需求。東部地區(qū)的房地產開發(fā)商將不會無視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產商機,中西部地區(qū)房地產的開展有利于我國房地產業(yè)的平衡開展。

11.最重要的，就是我國即房地產的有效需求將逐漸升溫。房地產有效需求的增長主要表達在住宅需求的增長,其主要因素有:首先,房改政策逐步出臺落實、居民可支配收入的增加以及國家大力開展房地產金融,城鎮(zhèn)居民住房購置力和購置欲望將大大增強,將極大提升房地產的有效需求。其次,在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障制度改革的推動下,我國的社會保障體系逐步建立和完善,也將使人們對收入增長期望降低同支出預期上升的矛盾得到緩解,后顧之憂少了,敢于用手中的錢,以至未來的收入去購房。第三,住房抵押貸款和資產證券化等房地產金融的開展也將刺激居民的購置行為。第四,人們對住宅投資性消費動機的增強,也將為我國房地產業(yè)的中長期開展帶來巨大商機,成尤其隨著我國城鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動,將能動地創(chuàng)造出新的住房需求,白領人士公寓、老齡公寓、學生公寓的需求也將逐步加大。

第三節(jié)

機遇面前應警惕房地產泡沫

“泡沫〞的形成是由于資產價格連續(xù)上漲，吸引投資者投資，在認為還會上漲的預期促使下，不斷有新的投資者跟進，因此價格越來越高。但“泡沫〞最終都會以暴跌而告終。在房地產業(yè)，“泡沫〞多半是在受人為因素上漲的地價、樓花和新盤中產生，一旦用于投資甚至是投機性的供求缺少了消費類供求的支撐，便有“崩盤〞的可能。而當房價下跌30%至50%，房產就變成了負資產，中小投資人將損失沉重。

由于我國參加世貿組織及北京申奧成功所帶來的重大開展機遇，市場預期將會有更多商業(yè)時機涌現，我國各地城市因此大興土木。從深圳到北京，有數以億計平方米的高檔公寓和寫字樓被投放市場，而同時價格卻還在持續(xù)上升。2001年我國房地產開工數量增長30%，但價格仍得以上揚6%，這使得我們不得不擔憂房地產市場有可能出現泡沫現象。

1.申奧成功：激情過后應冷靜

自2001年7月13日北京申奧成功后，各媒體一路猛炒“奧運經濟〞，對奧運的投資數量也令人咋舌：先是北京市政府發(fā)言人說將為奧運投入1800億元人民幣進行建設，接著國家統(tǒng)計局發(fā)言人表示將投入2800億元人民幣，還有媒體引官方的話說，要為奧運投入3000億元，如果不夠還可再追加。于是，便有房地產業(yè)界人士認為，在這個龐大的建設中，場館、根底設施、住宅等建設將占有其中的大局部資金，這些建設將帶動建材價格的上揚，這種上揚會涉及房地產價格。萬通集團主席馮侖更是認為，申奧成功，對北京的房地產業(yè)是個大利好，高檔住房的價格漲到2萬元每平方米不成問題，這種預言對很多開展商來說有著很大的誘惑力。

當然，奧運題材對北京乃至全國地產來說是個百年一遇的機遇，但是，激情過后更需冷靜。仔細地分析一下便不難得出，這種奧運情結太過理想化。首先，這龐大數目的投資并不是一兩年就會投入進去，它要分步進行，這樣一來平攤到每一年的金額并不大，不會出現短期迅速推動效果。其次，這筆投資雖是大局部用在建設上，卻難以使中國建材價格出現大幅上揚的局面。因為中國房地產市場已經寂靜多年，中國的建材企業(yè)生產并不飽和，許多企業(yè)出現閑置現象。如今建筑材料的需求雖有增加，但只要將企業(yè)的閑置生產能力利用起來就可以了，根本不會出現供小于求的緊張局面。再次，在未來6年，政府對房地產會更加嚴控。建設部曾在2002年7月份發(fā)布消息稱，要采取有效措施控制商品住宅價格的非正常上漲。所以，一旦房價上漲過快，政府一定會以相關政策和措施進行調整。

如果說“奧運經濟〞有泡沫的話，那么，這個泡沫絕大的因素是由北京的房地產帶動起來的。奧運申辦成功不久，國家統(tǒng)計局就發(fā)布了六月份全國房地產價格方面的數據：全國商品房每平方米平均售價為2304元，比上年同期增長11%，其中北京房價居全國首位，平均每平方米售價高達4771元，比上年同期上漲了25.8%。北京新開工樓盤幾乎一天一個。而同一時期，北京城市居民人均收入增幅僅為10%左右。房價的增長遠遠超過了人均收入的增長。而這恰恰可以給房價無數的下降空間。

2.入世：給房地產業(yè)潑點冷水

在預測中國房地產市場價格大幅上揚的論調中，有一種理由，即入世所帶來的影響。對這種說法，我們并不茍同，因為外商進入中國的人數并不多，中國房地產市場的影響主要來源于國內消費者。在入世初期，甚至有可能對房地產市場有不利的影響。市場分析說明，在中國購房者中，以一些壟斷行業(yè)以及一些大型企業(yè)的職工為主，譬如電信企業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)、汽車業(yè)、電力業(yè)等企業(yè)的職工，因為他們受種種因素的影響，收入相對較高，是購房的主力軍。入世以后，這局部購房主力軍有可能受到影響。這是因為一旦中國市場全面放開，許多原本處于壟斷或優(yōu)勢地位的企業(yè)會受到沖擊，其預期收入和現有收入將會受到影響，從而會影響到他們的購房積極性。與此同時，隨著汽車在家庭的普及，許多原本想在城市買房的人，會選擇到郊區(qū)買房。這種變化將帶動價優(yōu)景美的城郊房地產開發(fā)，拓展房地產市場的供給量，影響到房地產市場的價格。

房地產是一種群眾化的產品，這類產品不可能全變成貴族產品。所謂的市場競爭，最根本的法寶還是提供價廉物美的房子。只有實行低本錢、低價格，同時又有高水平效勞的戰(zhàn)略，才是最有效的市場擴張之路。入世以后，境外實力雄厚的“國際游資〞也會不遺余力地滲透到此行業(yè)中，追逐短期的高額利潤，一方面會進一步擴大競爭的不完全性，另一方面又由于房地產的產品替代率低，這種競爭的態(tài)勢會隨之長期化，進而從價格競爭演變?yōu)槭袌龇蓊~的爭奪，而這種寡頭壟斷式的競爭最終會破壞整個房地產效勞市場價格體系，即“房產服從于地產〞的原那么。中國推行的是土地使用權的有償轉讓，房產和地產是連在一起的，房產的所有權可以是私人的，但地產的所有權仍是國家的，由于市場的壟斷，必定會使房產的出賣、轉租脫離土地產權的處理，造成出售房產變成了高價賣地，給中國本來就很脆弱的市場添加“泡沫〞的成分。而我們的房地產開發(fā)商應該多想競爭中如何自強，決不可盲目樂觀。

第四節(jié)

入世帶來的機遇和挑戰(zhàn)

一、WTO給我國房地產業(yè)帶來的機遇分析

參加WTO，將會擴大房地產業(yè)的市場需求，并帶來先進的經營、管理經驗以及國際化的設計理念與產品技術，國內企業(yè)在學習競爭中不斷走向成熟。與其他行業(yè)的根本區(qū)別在于房地產屬于不動產，不像一般商品可以流通，入世對中國房地產業(yè)沖擊不大，反而擴大了房地產市場，帶來了興旺國家的技術與管理經驗，大大促進我國房地產業(yè)的成熟，有利于房地產業(yè)及相關行業(yè)與國際接軌，加快我國房地產業(yè)市場化進程。參加WTO，到底會給我們帶來什么樣的機遇呢？

１.WTO給我國房地產金融帶來開展新機遇。外資金融機構的進入帶來巨額資金，房地產融資渠道將有效增加。參加WTO后，加速住房金融成熟。國外的住房金融業(yè)有著雄厚的實力和豐富的經驗，隨著關貿大門的開啟和國外金融業(yè)的進駐，將有助于國內住房金融體制與國際接軌，促進房地產證券化以及擔保行業(yè)的日趨完善。參加WTO后，我國將逐步放寬市場準入條件，擴大開放領域，擴大外資金融機構業(yè)務范圍，允許外資金融機構向中國公民提供效勞。這樣，房地產資金的來源渠道更廣，如外商的房地產開發(fā)經營投資、外資金融效勞機構的各項存款、外商的各項企業(yè)存款、儲蓄存款等會有所上漲。并且房地產金融業(yè)務范圍將得到進一步拓展，業(yè)務量將得以提高。中國房地產業(yè)是經濟增長的重要拉動力，也勢必吸引更多的外資投入，這將緩解全行業(yè)資金緊缺的現狀，進一步拓寬融資渠道。

入世后將會增加對房地產業(yè)及其消費的資金投放。中國與世界經濟融為一體，國外銀行將會根據協(xié)議紛紛入駐中國，這將有利于房地產企業(yè)的融資，擴大房地產業(yè)的開發(fā)力度。同時，外資銀行必將以先進而周到的效勞，為個人住房消費貸款提供更大的幫助。投資與消費能力的加強，必將帶來市場的繁榮。

目前我國房地產金融工具單一，尤其是面對居民住房消費的個人住房貸款品種較為單一，在還款方式、歸還期限、貸款利率、首付率搭配方面不夠靈活，使得住房消費信貸在很多城市“火〞不起來，個人住房貸款占銀行各項貸款余額的比例不到1%，與興旺國家20%的比例相差甚遠。國外銀行的個人住房貸款業(yè)務有豐富的業(yè)務拓展經驗，有適應社會各類人士的貸款品種、貸款手續(xù)簡便。外資銀行的大量進入房地產信貸領域，不僅給我們帶來了競爭，也給國內房地產金融業(yè)帶來了先進的管理技術，新型的金融工具，有利于滿足我國居民各種層次的住房信貸需求。我國房地產金融從業(yè)人員的素質、行業(yè)水平將得以提高。對消費者的個人住房貸款由于存貸利差小，辦理手續(xù)繁雜而缺乏積極性；房地產金融市場缺乏活力，人員素質、行業(yè)水平尚未到達高水平。在外部壓力下，對金融從業(yè)人員的水平要求越來越高，國內房地產金融機構必然會在經營機制改革、管理方式、專業(yè)培訓、金融工具創(chuàng)新、金融效勞品種、效勞質量等方面下功夫，從而促進行業(yè)整體水平的提高。

2.參加WTO后，隨著效勞貿易領域的擴大開放，大批國外機構會紛紛進駐中國，這勢必會消化空置，盤活存量；降低建造本錢；促進產業(yè)重新組合。目前，高檔住宅和高檔寫字樓的開發(fā)商已經為此而興奮不已！此前，高檔物業(yè)所需的高檔建材均需進口，價格昂貴。入世后，關稅將由22.5%降至17%，甚至更低。這樣一來，物業(yè)的建造本錢將大幅度下降，從而，有望遏止房價畸高的勢頭。目前，國內開發(fā)企業(yè)多達2.5萬多家，1998年行業(yè)平均利潤率僅為3.7%，這種“小、散、差〞的局面令人憂心?！叭胧括曈欣诩铀佼a業(yè)重組，鑄造“品牌效應〞。

3.擴大市場需求，推進住宅科技進步。入世意味著將會有大量的外資企業(yè)及駐華機構涌入，必將對寫字樓和外銷公寓形成需求增勢，尤其像北京、上海、廣州等這些國際化都市。從這一方面講，我國房地產業(yè)市場將會因入世而擺脫低迷的狀態(tài)。同時國外的新技術、新工藝將隨著關貿大門的翻開而擁入中國。中國的房地產業(yè)將實現由勞動密集型向科技密集型的快速轉變。我國目前正處在這個時期，但增速卻不快。毫無疑問，“入世〞會促進中國的農村人口大量擁入城市，從而使住房租賃市場空前活潑，最終會刺激城市化進程的加速，并且促進我國房地產設計水平的提高及其相關產業(yè)產品科技含量的加強。我國房地產設計水平與西方興旺國家還存在很大差距，我們可以更直接更快地學習人家的設計理念，縮小差距。

4.從家門口學習到國外先進的房地產市場運作方式，加速國內中介市場的培育與成熟。我國房地產業(yè)處于市場化初期，沒有較為成熟的運作模式，特別是中介市場一直是影響我國房地產業(yè)健康迅速成長的一個原因。隨著國外興旺的中介效勞組織來爭奪市場，國內的中介機構也將與國際接軌。拿房產評估來說，目前國內主觀性很強的估價方式不符合科學的行業(yè)標準，必須根據國際通行的方法制定細化的標準與程序，客觀地評估。美國21世紀不動產公司已經進入中國市場，無形中標準了國內中介交易市場。

5.學習國外先進的物業(yè)管理經驗與方法。我國物業(yè)管理本錢高、效益低，西方興旺國家有幾十年甚至上百年的管理經驗，我們無法與人家競爭，只能是不斷學習人家的先進經驗，在學習中壯大，在成長中競爭。

6.參加WTO后，隨著國民收入的增長，帶來一局部百姓收入提高。參加WTO后，由于大量外國公司進入及一些傳統(tǒng)出口行業(yè)如紡織品、服裝、鞋帽、家電等由于出口增加，至少會再解決1000萬人的就業(yè)；外資銀行的進入將會被允許同中國銀行業(yè)一起介入局部流通領域，這將給中國百姓帶來品種更多、效勞更優(yōu)、選擇余地更大的金融效勞；在世界經濟的大環(huán)境下，有助于商家與消費者之間建立良好的信譽環(huán)境，同時百姓消費意識的增強、消費觀念的更新，會帶來人們消費需求的增加。而房屋作為人們的生活必需品，屆時隨著百姓收入的提高、優(yōu)質、便利的金融效勞及開發(fā)商良好的信譽保證，在人們安居樂業(yè)的傳統(tǒng)觀念下，舉債買房、享受觀念將會日漸濃厚，用明天的錢，享受今天的生活將會被越來越多的百姓接受。

7.開發(fā)商融資渠道多元化。房地產是一個資金投入量大、周轉期較長的行業(yè)，如果資金的供給量缺乏，將嚴重影響其順利開展。參加WTO、擴大開放市場后，將會使外資介入，環(huán)境進一步趨向平等化，外資會重新關注中國市場，房地產業(yè)那么有可能成為其中的主要目標之一。另外，目前中國嚴格限制保險公司的投資范圍，將來向國際慣例靠攏后，保險業(yè)不會對房地產這一可能帶來巨大增值時機的市場視而不見。就國外金融機構的現狀看，目前只局限于上海、深圳等極少數沿海城市開展業(yè)務，“入世〞后，可能會有大量國外金融機構進入中國，外資銀行的進入，將改變現在房地產融資主要靠國內銀行貸款的單一格局，使房地產開發(fā)的融資更加多元化，對房地產業(yè)的開展有一定的促進作用。

8.參加WTO，有利于提高房地產業(yè)的勞動生產力水平和經營管理水平。我國房地產業(yè)的生產水平與興旺國家相比擬，目前仍有幾十年的差距。參加世界貿易組織以后，我們可以利用興旺國家的先進技術、先進工藝、現代裝備、高科技建材，提高我國房地產業(yè)的生產力水平，提高產品的科技含量，將我國的房地產業(yè)的生產水平提高到一個新的高度。隨著國外房地產企業(yè)參與我國房地產行業(yè)的競爭，他們會把國外的成熟的管理體制，標準的運做程序和****作技巧帶到中國來，這將使我國房地產企業(yè)獲得學習的時機，以改良傳統(tǒng)的管理模式，提高企業(yè)自身的管理水平和生產水平。目前，我國的一些大城市都有一些外商投資我國房地產業(yè)，個別城市的投資規(guī)模還比擬大。但由于外商認為我們的房地產市場透明度低，游戲規(guī)那么不明確，投資的非經營性風險過高，所以外商的投資主要集中在炒賣土地上。參加世界貿易組織以后，我國政府將會進一步提高我國房地產管理的透明度，在稅費政策方面降低標準，改善投資軟環(huán)境，加大對外招商的力度。同時將進一步放寬國外金融效勞機構進入的政策，放寬市場準入條件，擴大金融機構的業(yè)務范圍。

9.各類房地產需求增加，其中非住宅類房地產需求將首先增加。由于參加WTO后，主要城市的經濟活動趨于頻繁，將首先刺激對外銷房、辦公樓、賓館、商場、廠房等非住房類房屋的需求。此外，經濟活動的頻繁意味著職工收入的增加和就業(yè)的增加；關稅的明顯下降，居民的日常開支也將降低。這些因素，均有利于居民購房資金的增加，使住宅類房地產需求增加。同時，隨著汽車關稅的逐年大幅降低，汽車擁有量的迅速增加，鄰近郊區(qū)的住宅和其他房地產需求增加也更加明顯。另外，適合外商的高檔住宅需求，特別是租賃需求也會增加。

10.房地產商品更符合市場需求，房地產中介效勞業(yè)將引入國外同行的競爭房地產業(yè)及相關行業(yè)開展空間增大，但競爭更趨劇烈。房地產業(yè)及其相關產業(yè)包括房地產建筑業(yè)和效勞業(yè)，將全面面臨國外同行業(yè)全方位競爭。房地產的投資開發(fā)、規(guī)劃設計、建筑和效勞水平將會得到提高，房地產商品更符合市場的需求。房地產中介效勞業(yè)將引入國外同行的競爭，國外先進的觀念和管理將會極大地促進我國房地產中介代理、仲裁、房地產信息咨詢、房地產價格評估、房地產抵押、擔保、保險、物業(yè)管理等中介效勞行業(yè)水平的全面提升

11.房價構成將有所變化。由于關稅的下降和國外競爭對手的進入，在短期內均會使房地產建造本錢明顯下降，但由于房地產需求增加，將使土地價格上升，兩種因素在短期內對房價有一定抵沖作用，但房價的構成中，地價的比重增加，建筑費用的比重將減少。短期內，對房價及房價構成的影響，應根據不同情況而定，對于中小城市，由于土地供給相對充足，土地價格不易上升，而建筑費用降低，短期內對房價有下降動力；而對于沿海大城市尤其是上佳地段的高檔物業(yè)來說，土地相對稀缺，在建筑費用降低的同時，土地價格將上升，房價構成變動較明顯，而短期內房價上升下降因素相互抵沖；從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，而參加WTO對土地需求的增加那么是長遠的，它是房地產價格特別是土地價格中長期向好的一個重要內在因素。房地產中長期向好的受益者，更多的是土地和房地產開發(fā)本錢低、市場定位準確的企業(yè)。

二、WTO給我國房地產業(yè)帶來了挑戰(zhàn)

參加WTO，我國房地產將面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，與興旺國家相比，我國房地產還處于起步階段，參加WTO后，挑戰(zhàn)主要表現在以下幾個方面：

1.金融機構面臨的壓力很大，而房地產行業(yè)的開展又與金融業(yè)密不可分。參加WTO后，我國除關稅有較大幅度的下降外，銀行業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)、通訊業(yè)及會計、律師、管理咨詢、建筑設計、工程等效勞領域將向外開放，外資、外資機構、國外專業(yè)人士的進入，使我國剛剛興起的房地產金融業(yè)面臨嚴峻的挑戰(zhàn)。目前我國存在房地產信貸資金缺乏、金融工具單一、房地產金融中介效勞體系不健全、房地產金融市場不完善等問題。入世后，首批進入我國房地產開發(fā)市場的大多為國外資金實力雄厚、管理先進、技術一流的大公司、企業(yè)集團。與之相比，我國的房地產企業(yè)相對弱小，經營機制落后，如都享受國民待遇，那么國內企業(yè)過去在土地使用、工程取得等方面的優(yōu)勢將消失，勢必在競爭中處于劣勢。而國內房地產金融機構的信貸資金運用大多為向國內房地產開發(fā)經營企業(yè)提供貸款，這樣一來，在債務軟約束的條件下，國內房地產開發(fā)經營企業(yè)〔尤其是國有企業(yè)〕通過銀行負債將經營風險轉嫁到了國內房地產金融機構身上。另外，國外房地產公司的進入，將使我國房地產商品更加市場化，房地產金融機構在貸款工程確定、接受貸款抵押時也更要仔細評估、分析，而國內房地產金融機構在這方面人才缺乏、經驗缺乏。同時房地產金融業(yè)務競爭加劇，我國房地產金融業(yè)將會受嚴重沖擊。國外房地產金融開展較為成熟，房地產金融機構對于開辦房地產抵押貸款、住房按揭貸款、房地產信托、房地產租賃、房地產保險等業(yè)務很有經驗，早已形成一整套完善的運作標準，有相當豐富的經營管理經驗，具有高素質的專業(yè)人才。而我國房地產金融業(yè)務還處于起步階段，不少房地產金融業(yè)務才剛開辦或還尚未開辦，金融商品較少，在強大的國外房地產金融競爭對手面前，處于不利地位。當然國際經濟變動狀態(tài)對我國房地產金融的影響將加大。參加WTO將使中國經濟融入世界經濟主流，國內房地產市場的脈博與國際市場更趨一致，這既有有利的一面，也有不利的一面。如國際經濟環(huán)境動亂，國內房地產投資、房地產開發(fā)經營、房地產中介效勞都會受到較大的沖擊，與之相聯(lián)系的房地產金融業(yè)務也會受到較大影響，如房地產抵押貸款、房地產保險、房地產信托投資等。同時，在外資大量進入房地產時，還容易引發(fā)房地產泡沫經濟的出現，一旦泡沫破滅，房地產金融機構損失沉重，甚至會導致金融危機。另外房地產金融監(jiān)管難度增大。目前，我國還沒有建立起一個包括政策性房地產金融機構和商業(yè)性房地產金融機構、貸款的創(chuàng)造和投資機構、擔?；虮ＷC機構的完整的房地產金融機構體系，房地產金融監(jiān)管缺乏，除?商業(yè)銀行法?中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業(yè)務的有關標準也有待制訂。入世后，國內市場更加開放，外資金融機構的廣泛進入不僅會使國內金融市場更加活潑，也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。隨著金融業(yè)的開放，外資銀行帶來的新型貸款效勞將引發(fā)競爭。

2.地產中介機構也將面臨挑戰(zhàn)。近幾年有許多中介機構開業(yè)，但這些機構大多是不成規(guī)模的小公司，業(yè)務以周邊地區(qū)為主，信息來源多數靠顧客上門，從業(yè)人員的經驗也缺乏。就中介效勞水平而言，美國對交易經紀人的管理很嚴格，也很標準，評估行業(yè)也一律按國際慣例運轉。而我國的中介效勞業(yè)剛剛興起，良莠不齊，百姓對此早有怨言?！叭胧括晫χ薪樾跇I(yè)的挑戰(zhàn)不可輕視，目前的效勞水平與國際大環(huán)境的要求相去甚遠。目前國外一些專業(yè)水平較高的中介機構已開設分公司，涉足高檔住宅與寫字樓市場，隨著我國效勞貿易市場的逐步開放，包括物業(yè)測量、價值評估等中介效勞，將成為普通市民的需求和市場競爭的熱點。

3.房地產企業(yè)也面臨挑戰(zhàn)。目前本地房地產開發(fā)企業(yè)同境外企業(yè)相比，在資金、設計和營銷等方面仍有差距。由于最低注冊資金僅要求為1000萬元，可以說實力還相當弱；開發(fā)商對于住宅的環(huán)境規(guī)劃及房屋設計，在優(yōu)美、舒適方面缺乏經驗，大多是簡單地委托給設計院，而不能根據主要消費對象的不同進行個性化的設計。隨著金融業(yè)的開放，外資銀行帶來的新型貸款效勞將引發(fā)競爭。就目前本地的房地產消費貸款而言，相關的市場風險分散機制尚未形成，使得貸款方承當的風險過度集中，限制了貸款業(yè)務的開展。一旦外資銀行全面涉足房地產業(yè)，可能開辦對境內居民的人民幣抵押貸款業(yè)務，對境內房地產開發(fā)工程的貸款業(yè)務等。同時，大批國際知名保險公司的到來，將會帶來更多與房產相關的險種，如國內現有房地產相關險種中為數不多的房產保險、按揭保險等，對于提高年輕購房者的支付能力大有幫助。

由于房地產業(yè)具有較高的回報率和投機性，房地產業(yè)會成為投機的一個重要目標，如果我們不能夠有效地對房地產經濟進行監(jiān)管和調控，就很容易導致經濟結構和投資結構的失衡，造成房地產泡沫經濟。市場經濟的根本動力機制是經濟主體不斷地追逐利潤，使之極大化。中國的房地產剛剛興起，無論是管理經驗和技術水平、人員素質還是效勞層次都遠遠低于外國企業(yè)，在信息不靈通、企業(yè)沒有規(guī)模效益的情況下，定會在競爭中處于極端劣勢。改革開放以來，我國房地產行業(yè)從無到有，經營管理水平有了長足的開展，但與國外同行業(yè)相比，真正進入市場，按市場方式運行的企業(yè)很少，這樣，我們面臨的挑戰(zhàn)就會越來越明顯。首先，對房地產業(yè)市場體系的挑戰(zhàn)．市場經濟實為法制經濟，法律的健全和規(guī)章的完善是其存在和開展的必要條件，房地產業(yè)也是如此。市場的結構和市場交易的復雜性，客觀上要求有完備的法制體系，由于中國市場經濟體制的不完善，必然會造成該市場建設步伐的緩慢，雖有一定的市場管制，但在外國企業(yè)的劇烈競爭下，必定會暴露出許多漏洞，這對市場自身的開展將會產生不利的后果。其次對房地產價格機制的挑戰(zhàn)。目前的房地產市場具有不完全競爭市場的特點，參加ＷＴＯ，境外實力雄厚的"國際游資"會不遺余力地滲透到此行業(yè)中，追逐短期的高額利潤，一方面會進一步擴大競爭的不完全性，另一方面又由于房地產的產品替代率低，這種競爭的態(tài)勢會隨之長期化，進而從價格競爭演變?yōu)槭袌龇蓊~的爭奪，而這種寡頭壟斷式的競爭最終會破壞整個房地產效勞市場價格體系，即“房產服從于地產〞的原那么。最根本的是提高企業(yè)自身的競爭力，建立現代企業(yè)制度，核心是住宅產業(yè)現代化建設。

4.對土地出讓制度、政策管理手段、規(guī)劃設計部門、物業(yè)管理、城市根底設施的挑戰(zhàn)。我國的土地出讓制度不透明，90%以上屬于協(xié)議出讓，而國外普遍采取的是市場化的招標出讓方式。“入世〞后，中國現行的土地出讓方式會面臨沖擊與挑戰(zhàn)。目前，批一個工程需蓋100多個公章，辦產權證要等幾年時間。行業(yè)管理部門的辦事效益太低，拖拖拉拉，難以適應“入世〞的需要。我國的規(guī)劃設計部門長期享有特殊待遇，沒有完全走入市場，與外國的規(guī)劃設計部門相比，無論是技術能力還是運作方式，都存在巨大差距。市場競爭的主體是企業(yè)。目前國內開發(fā)企業(yè)的平均凈資產只有1000多萬元，最高的也不過幾十億元，而境外開發(fā)企業(yè)的凈資產動輒幾億甚至幾十億美元，許多國內企業(yè)料在難以與之匹敵。物管企業(yè)剛剛興起，而且多數還帶有依附性，尚無法適應快速形勢的變化。中國的城市根底設施水平不高，人均道路8.2平方米，而興旺國家已達15-25平方米。并且城市建設的許多環(huán)節(jié)處在壟斷之中。HTMLCONTROLForms.HTML:Hidden.1

SWOT態(tài)勢分析法的根本分析步驟進行SWOT分析時，主要需處理以下幾個方面的內容：分析環(huán)境因素運用各種調查研究方法，分析出組織所處的各種環(huán)境因素，即外部環(huán)境因素和內部能力因素。外部環(huán)境因素包括時機因素和威脅因素，它們是外部環(huán)境對組織的開展直接有影響的有利和不利因素，屬于客觀因素，一般歸屬為相對宏觀的如經濟的、政治的、社會的等不同范疇；內部環(huán)境因素包括優(yōu)勢因素和弱點因素，它們是組織在其開展中自身存在的積極和消極因素，屬主動因素，一般歸類為相對微觀的如管理的、經營的、人力資源的等不同范疇。在調查分析這些因素時，不僅僅考慮歷史與現狀，而且更要站在未來的開展角度來衡量。掌構造幅SW旨OT尤嗚矩陣蓄將調田查得趕出的蛛各種展因素浸根據騾輕重尿緩急鐘或影班響程裁度等擔排序掙方式漫，構礦造針SW鉤OT偉元矩陣掀。在禮此過虧程忽中，垃將那茶些對此組織崖開展村有直版接的易、重轎要的寬、大貸量的賺、迫短切的肅、久糟遠的反影響帆因素熄優(yōu)先加排列仔出來伙，而瞇將那普些間康接的必、次順要的障、少破許的劍、不六急的革、短弄暫的界影響挽因素狼排列忠在后潤面。兇制定凡行動蓮方案讓在完逃成環(huán)掙境因閃素分兔析和拿SW蠅OT癥鉛矩陣冶的構治造后棄，便軍可以胞制定輩出相妹應的匯行動松方案相。制稀定計決劃的暴根本竄思路練是：珠發(fā)揮期優(yōu)勢讀因素騙，克部服弱祖點因豪素，語利用粗時機架因素住，化漢解威皂脅因斤素；正考慮叮過去株，立奉足當須前，閑著眼顏未來惑。運陪用系孝統(tǒng)分吸析的柏綜合裂分析唱方法院，將趨排列撫與考稈慮的造各種唯環(huán)境蟲因素棟相互躍匹配膽起來櫻加以皮組合泰，得爬出可去選擇感對策脖。這漏些對簽策包醬括：柳最小敗與最謀小對紐策〔溉WT漏豬對策徒〕，援即考在慮弱屋點因赴素和洋威脅抗因素漠，目娃的是君努力答使這縣些因葬素都乞趨于太最小??；予最小究與最題大對香策〔租WO蓬絨對策某〕，棍著重類考慮嫂弱點林因素擦時機厚因素念，目毛的是籮努力萬使弱熔點趨煙于最厭小，須使機巴會趨寒于最跳大；遺最小懲與最聲大對目策〔爺ST多穗對策賄〕，輛即著禮重考眉慮優(yōu)隨勢因蝕素和彎威脅侍因素毯，目努的是芝努力跳使優(yōu)栽勢因憂素趨虜于最設大，缺是威華脅因宴素趨土于最豈?。缓磷畲罄c最陸大對葛策〔項SO扣幅對策院〕，細即著捉重考壩慮優(yōu)兩勢因竿素和此時機佩因素遲，目船的在貝于努欺力使俗這兩蛾種因毯素禿都趨郊于最厲大。仿SW滿OT明分析SWOT分析代表分析企業(yè)優(yōu)勢、劣勢、時機和威脅。因此SWOT分析實際上是將對企業(yè)內外部條件各方面內容進行綜合和概括，進而分析組織的優(yōu)劣勢、面臨的時機和威脅的一種方法。其中，優(yōu)劣勢分析主要地著眼于企業(yè)自身的實力及其與競爭對手的比擬，而時機和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對企業(yè)的可能影響上，但是，外部環(huán)境的同一變化給具有不同資源和能力的企業(yè)帶來的時機懷威脅卻可能完全不同，因此，兩者之間又有緊密聯(lián)系。

1．優(yōu)勢與劣勢分析

當兩個企業(yè)處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產品和效勞時，如果其中一個企業(yè)更高的贏利率或贏利潛力，那么，我們就認為這個企業(yè)比另外一個企業(yè)更具有競爭優(yōu)勢。換句話說，所謂競爭優(yōu)勢是指一個企業(yè)超越其競爭對手的能力，這種能力有助于實現企業(yè)的主要目標--贏利。但值得注意的是：競爭優(yōu)勢并不量定完全表達在較高的贏利率上，因為有時企業(yè)更希望增加市場份額，或者多獎勵管理人員或雇員。

競爭優(yōu)勢可以指消費者眼中一個企業(yè)或它的產品有別于其競爭對手的任何優(yōu)越的東西，它可以是產品線的寬度、產品的大小、質量、可靠性、適用性、風格和形象以及效勞的及時，態(tài)度的熱情等。雖然競爭優(yōu)勢實際上指的一個企業(yè)比其競爭對手有較強的綜合優(yōu)勢，但是明確企業(yè)究竟在哪一個方面具有優(yōu)勢更有意義，因為只有這樣，才可以揚長避短，或者以實擊虛。

由于企業(yè)是一個整體，并且由于競爭優(yōu)勢來源的廣泛性，所以，在做優(yōu)劣勢分析時必須從整個價值鏈的每個環(huán)節(jié)上，將企業(yè)與競爭對手做詳

細的比照。如產品是否新穎，制造工藝是否復雜，銷售渠道是否暢通，以及價格是否具晨競爭性等。如果一個企業(yè)在某一方面或幾個方面的優(yōu)勢正是該行業(yè)企業(yè)應具備的關鍵成功要素，那么，該企業(yè)的綜合競爭優(yōu)勢也許就強一些。需要指出的是，衡量一個企業(yè)及其是否具有競爭優(yōu)勢，只能站中現有潛在用戶角度上，而不是站在企業(yè)的角度上。

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奧2．婚機獄會與虧威脅裁