市場購物中心的發(fā)展

1購物中心的開展研究第一節(jié)購物中心的產(chǎn)生和演變今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的開展歷程。其開展演變，一方面是由于經(jīng)濟(jì)開展和社會進(jìn)步；另一方面是由于購物中心在傳播過程中與各地具體情況相結(jié)合的結(jié)果。在不同的國家、社會和經(jīng)濟(jì)水平下，購物中心的開展模式既有自身的特點(diǎn)，又彼此影響。美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳洲和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。

一、早期探索階段

早期的購物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是開展購物中心的先驅(qū)。

早在19世紀(jì)，美國購物中心建設(shè)已經(jīng)拉開序幕，但是它在20世紀(jì)以前的開展相當(dāng)緩慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯·巴特勒(CyrusButler)在羅得島普羅維登斯(Providence，RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及1907年愛德華·H·博爾頓(EdwardH．Boulton)在巴爾的摩建造的羅蘭帕克(RolandPark)中心。

20世紀(jì)20～30年代，購物中心在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營方面取得了顯著的進(jìn)步。一種較為固定的平面布局方式——即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍——很快得到重視，并逐漸流行起來。美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。開發(fā)商嘗試將沿街帶櫥窗的商店組合起來，并在商店群背后設(shè)置停車場。1921年，西爾斯·羅巴克(SearsRoebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心(StripCenter)。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在30年代的美國郊區(qū)非常普遍。

探索階段的購物中心雖然還比擬原始，但是已經(jīng)具備了一些根本特征，它們在布局上一般沿著一條中央大街布置。1923年建成的康薩斯城鄉(xiāng)村俱樂部廣場(TheCountryC1ubPlaza)包括280家承租戶，由互相獨(dú)立的一系列商店協(xié)調(diào)開發(fā)，其建筑、景觀和招牌等都有統(tǒng)一風(fēng)格。1937年建成的休斯敦奧克斯河中心(TheRiverOaKsCenter)有47家商店，并有32500平方米可出租面積(GLA)。

特別值得一提的是1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心(HighlandParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要表達(dá)在立面不正對街道、停車場不沿街。后來，城市土地機(jī)構(gòu)將海蘭帕克中心列為購物中心的原型，并歸納出購物中心的特征：使用不被公共街道分割的整塊土地；擁有眾多個(gè)體商店；統(tǒng)一商店形象；由唯一的所有者控制經(jīng)營；根據(jù)需要提供一定數(shù)量的即時(shí)停車場。

英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20～30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。20年代在澳大利亞，購物中心的建設(shè)已經(jīng)納入首都堪培拉的規(guī)劃。由于地廣人稀的環(huán)境，主要吸收了美國經(jīng)驗(yàn)開展小型郊區(qū)帶形中心。30年代中期建設(shè)了一些小型鄰里中心，為郊區(qū)興起的居住區(qū)提供效勞.二、開展成型階段30～40年代，鄰里中心和郊區(qū)帶形中心的建設(shè)，以及堪培拉購物中心的規(guī)劃思想，為購物中心的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理積累了珍貴的經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個(gè)整體來規(guī)劃、建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。政府和私人投資者都為購物中心建設(shè)提供了金融支持。零售商樂于在新的商業(yè)環(huán)境中開展業(yè)務(wù)，購物者也樂于光臨能夠滿足多種購物需求的郊區(qū)購物中心，這一切為戰(zhàn)后購物中心的興起奠定了根底。

20世紀(jì)50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，百貨商店與小商店群的結(jié)合形成了第一個(gè)區(qū)域購物中心。郊區(qū)集中的人口和購置力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心開展的黃金時(shí)代。大百貨商店除了在郊區(qū)購物中心開設(shè)分店外，還迫切要求建設(shè)以自己為核心的購物中心。50年代中期，郊區(qū)區(qū)域購物中心的布局和組成已經(jīng)趨于固定，最常見的啞鈴形模式出現(xiàn)了。百貨公司作為核心商店的角色和地位已經(jīng)得到了充分的認(rèn)識，此外，通過景觀設(shè)計(jì)和環(huán)境設(shè)計(jì)來強(qiáng)化購物行為、增加購物興趣的一系列設(shè)計(jì)方法也日臻成熟。

1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納(Edina)建成的南谷購物中心(SouthdaleShoppingCenter)具有重要的歷史地位，它的革新表達(dá)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費(fèi)停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。這一切使之成為后來購物中心建設(shè)的范例。它的設(shè)計(jì)師維克托·格倫(VictorGruen)是購物中心的積極倡導(dǎo)者，主持了許多雄心勃勃的購物中心開發(fā)方案，他對城市的未來開展充滿了信心，甚至把解決城市問題的希望寄托在購物中心上。郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費(fèi)停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。購物中心不僅滿足了這種要求，而且還在精神上滿足人們更多的需求。它通過增加更多有吸引力的因素，在步行的環(huán)境中創(chuàng)造社會生活和文化活動的氣氛，讓郊區(qū)居民參與社區(qū)的生活，創(chuàng)造一種古老的理想社會生活氣氛，吸引人們前來購物體閑，從而豐富人們的生活。

郊區(qū)大型購物中心的開展，標(biāo)志著購物中心已經(jīng)成型。

與此同時(shí)，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。三、蓬勃開展階段20世紀(jì)50年代末期到60年代是購物中心蓬勃開展的時(shí)期，美國大型郊區(qū)購物中心迅速崛起，郊區(qū)大面積的廉價(jià)土地為購物中心提供了寬松、理想的設(shè)計(jì)和建設(shè)條件，環(huán)境工程的進(jìn)步創(chuàng)造出不受自然環(huán)境限制的大型封閉式建筑，舒適的購物條件和環(huán)境使購物者紛至沓來，大量以南谷購物中心為藍(lán)本的大型室內(nèi)購物中心相繼建成，遍布美國各大城市。60年代末期，美國大小購物中心數(shù)量已經(jīng)超過10000個(gè)。

戰(zhàn)后歐洲購物中心的開展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)興旺的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。60年代中期在亞洲，日本已經(jīng)著手建設(shè)購物中心。

這一階段，購物中心在各地的開展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱衷于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空調(diào)。這些能源消耗方面的潛在問題到70年代才徹底暴露出來。四、開展成熟階段

20世紀(jì)60年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到70年代早期。歐洲城市的購物中心建設(shè)方興未艾，日本的購物中心也正在積極建設(shè)當(dāng)中，同時(shí)，美國出現(xiàn)了巨型購物中心。但是好景不長，70年代中期的石油危機(jī)給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的開展帶來了巨大沖擊。

石油危機(jī)之后，郊區(qū)購物中心的輝煌時(shí)代迅速成為過去，人們開始對城市郊區(qū)化和郊區(qū)購物中心大規(guī)模的建設(shè)進(jìn)行反思。購物中心的開展重點(diǎn)從郊區(qū)轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。面對新的復(fù)雜的環(huán)境和地段，它在規(guī)模、類型和設(shè)計(jì)方法方面都發(fā)生了適應(yīng)性變化，并逐漸走向成熟。五、多樣化開展階段20世紀(jì)80年代以來，購物中心建設(shè)進(jìn)入了一個(gè)新高潮，這也是20世紀(jì)最富成效的建設(shè)階段。以美國為例，統(tǒng)計(jì)資料說明，從數(shù)量上看，80年代中期是60年代以來的購物中心建設(shè)的第三次也是最高一次頂峰。在1984年到1987年，每年約有2000個(gè)購物中心開工建設(shè)。值得注意的是，一些開展中國家在這一時(shí)期開始掀起購物中心建設(shè)熱潮。

這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異常活潑，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費(fèi)方式的變化做出反響。新的類型和亞類型迅速涌現(xiàn)，彼此之間相互作用，從而推動了購物中心的演變。

由于種種原因，80年代，購物中心的改造和更新成為主要的工作。以購物中心模式改造舊城商業(yè)區(qū)也得到了重視，購物中心建筑常常成為城市景觀的主角。購物中心設(shè)計(jì)面臨著新的挑戰(zhàn).除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系.城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。六、戰(zhàn)后兩種不同開展模式由于具體條件的差異，北美洲、歐洲、澳洲和亞洲國家的購物中心有各自不同的開展模式，其中大致可以分為兩類，即以美國為代表的郊區(qū)開展模式和以英國為代表的城市市區(qū)開展模式。

１、城市郊區(qū)開展模式

在郊區(qū)開展模式中，購物中心最初立足于城市郊區(qū)，石油危機(jī)之后被迫轉(zhuǎn)向城市市區(qū)，經(jīng)歷了從郊區(qū)到市區(qū)的過程。

美國、加拿大、澳大利亞和新西蘭等國最初優(yōu)先開展郊區(qū)購物中心。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通興旺，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。因此，購物中心以郊區(qū)中高收入居住區(qū)和高速公路交叉點(diǎn)為立足點(diǎn)，因?yàn)檫@里效勞人口密集，購置力強(qiáng)，汽車交通方便。而澳州國家，由于地廣人稀，結(jié)合草原新城建設(shè)，其購物中心主要出現(xiàn)在新城市區(qū)或郊區(qū)空曠地上。

郊區(qū)購物中心依據(jù)規(guī)?？梢悦黠@地分為鄰里中心、社區(qū)中心、區(qū)域中心等，除鄰里中心之外，它們的共同特點(diǎn)是需要大片的郊區(qū)用地才能運(yùn)轉(zhuǎn)。

鄰里中心作為根本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。

50～70年代，郊區(qū)社區(qū)中心在美國非常盛行，在加拿大、澳大利亞、新西蘭和日本等國也相當(dāng)具有代表性。澳洲的郊區(qū)開展與美國有相似之處，因此社區(qū)中心普遍存在，它們大多與高速公路網(wǎng)有關(guān)，或者為郊區(qū)居住區(qū)效勞。日本的社區(qū)中心與郊區(qū)鐵路網(wǎng)關(guān)系密切，它們大多建于70年代的東京和大阪郊區(qū)或衛(wèi)星城。

區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定程度的開發(fā)。美國城市周圍的環(huán)路建設(shè)為區(qū)域中心提供了選址時(shí)機(jī)。在日本、加拿大、澳大利亞和南美城市，區(qū)域中心的開展模式也大致相同，只因各自地方特色的差異而有所變化。與美國相比，日外鄉(xiāng)地資源昂貴，實(shí)際投資費(fèi)用也高得多，因此土地利用率比美國高得多，以多層區(qū)域中心為主，停車場配置率較低，這是由于郊區(qū)的公共交通比擬便利，所以乘私人汽車購物者比例較低。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠(yuǎn)的購物中心非常少。超級區(qū)域中心特別依賴于大面積的郊區(qū)用地，因此主要出現(xiàn)在美國和加拿大。２、城市市區(qū)開展模式以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心開展之初就立足于城市市區(qū)。

英國購物中心的開展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。城市街道汽車交通堵塞，商業(yè)街購物和效勞交通混雜，人車混流，環(huán)境非常惡劣。為了改善這種狀況，保障購物者平安，考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。

歐洲國家普遍實(shí)施了疏散人口方案。50年代，瑞典等許多歐洲國家實(shí)施新城方案，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的開展提供了時(shí)機(jī)，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上開展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)開展模式相當(dāng)?shù)湫?。３、兩種開展模式的融合

在80年代以前，在美國城市市區(qū)開發(fā)購物中心是難以想像的，而今天，許多購物中心都扎根在城市市區(qū)。英國開發(fā)商追求這種典型完美的北美式購物中心；就在此時(shí)，美國的開發(fā)商卻已經(jīng)把開發(fā)目光轉(zhuǎn)向城市市區(qū)。在英國和美國兩個(gè)具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)開展模式和市區(qū)開展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。押第二集節(jié)程國外照購物戴中心絮的發(fā)斜展概墾況替購物恢中心閃在世寇界各革國都轟取得暈了長鍛足的妥開展距，從劉開展甘模式耽上看高，歐舌美購責(zé)物中偵心起攔源早術(shù)，已累進(jìn)入艇成熟獸期，盯日本冶、東襯南亞庸以及站我國招的香爸港和邊臺灣單大體撒上于印80煙-9由0年州代興擠起，最目前棵已進(jìn)賄入了或快速裝成長謹(jǐn)期，玻但還坊是有籃相當(dāng)盛大的補(bǔ)開展塵空間羅。辯一、紀(jì)美國學(xué)及北感美的蔥購物林中心闖美國逆是世亭界上相購物面中心菜最發(fā)噴達(dá)的別國家誘之一假設(shè)。這輔個(gè)與度“汽燈車王適國〞婚孿生醬的球“忠Ma代ll聞王國固〞成偷為美外國零寄售業(yè)伴中最攏重要膽的業(yè)薯態(tài)。蘋當(dāng)前翼，我稀國各燕大城磁市正它在涌狠動一殲股發(fā)勉展“秩Ma激ll枕熱〞枝，研兆究美墻國購紀(jì)物中膊心的鈔開展邀和現(xiàn)常狀，次分析襪他們弟的經(jīng)啟驗(yàn)教欲訓(xùn)，查對于粥指導(dǎo)梢我國趁理性廳開展術(shù)這一挖業(yè)態(tài)牙肯定協(xié)會有建借鑒柏作用濟(jì)。，

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往即

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羽二、瘦歐洲點(diǎn)購物燭中心雞的發(fā)已展英國目前的購物中心家數(shù)超過1,400家，零售產(chǎn)業(yè)為整個(gè)英國第二大的就業(yè)市場，大約20%的勞動力直接參與零售部門效勞，至2000年底，購物中心總面積為2,090萬平方公尺(22,500萬平方尺)，就整個(gè)英國經(jīng)濟(jì)體而言，這個(gè)產(chǎn)業(yè)仍不斷的成長而其重要性也不斷的提升。英國對早期購物中心同樣作了重要探索。20—30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。50年代，現(xiàn)代意義上的大型區(qū)域購物中心在美國郊區(qū)正式登場，與此同時(shí)，英國政府為了滿足新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。伴隨城市重建和新城建設(shè)，一些大型區(qū)域購物中心也取得了成功。以英國為代表的歐洲國家出于防止城市無限膨脹的需要，通過立法保護(hù)郊區(qū)的城市綠帶，因此購物中心開展之初就立足于城市市區(qū)。

英國購物中心的開展速度明顯超過歐洲其他地區(qū)，第一階段主要結(jié)合城市重建和更新進(jìn)行。考文垂、普利茅斯和南安普敦等城市結(jié)合城市更新建成了第一批購物中心。第二階段主要在新城新建商業(yè)中心區(qū)中建設(shè)購物中心。第三個(gè)階段是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。80年代以前，英國的郊區(qū)區(qū)域中心非常少，80年代以后，這種狀況有所改變，區(qū)域中心已經(jīng)逐漸從城市市區(qū)解脫出來。繼1976年布倫特·克羅斯(TheBrentCross)建成開業(yè)之后，1986年，第一個(gè)真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德(Gateshead)開業(yè)。英國開發(fā)商開始追求這種典型完美的北美式購物中心。英國購物中心開展趨勢：休閑與"餐飲娛樂化"－過去五年之中，研究發(fā)現(xiàn)25%的新購物中心開發(fā)案中皆包括了主要的娛樂設(shè)施(電影院、保齡球場、賓果猜獎與夜總會)。2000年的百分比那么調(diào)高至38%的水準(zhǔn)。大部份新購物中心包括了許許多餐廳、Cafe，不管是包含在美食街、美食中心亦或是獨(dú)立的販?zhǔn)弁せ颡?dú)立單位。零售園區(qū)至購物園區(qū)－零售園區(qū)(郊區(qū)購物中心擁有大量平面戶外停車空間與許多大型工廠式鋼架構(gòu)的零售單位)原始的使用目的是為電器、DIY與家具零售業(yè)者所開展。然而許多營運(yùn)單位現(xiàn)在那么代以折扣流行連鎖店、玩具、兒童服飾、運(yùn)動用品等等業(yè)者，使整個(gè)方案轉(zhuǎn)為更近似購物中心的架構(gòu)。大都會商業(yè)中心的復(fù)興－在政府新聞開發(fā)案總量管制下，許多大型計(jì)劃目前皆規(guī)劃在市鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)當(dāng)中，其中大局部都在大城市，如伯明罕、利物浦、諾丁漢、布里斯托，在南漢普敦的WestQuay購物中心與在雷汀的TheOracle購物中心是近期在主要市鎮(zhèn)中開幕的實(shí)例。擴(kuò)張、整修更新與銷售－整體零售實(shí)質(zhì)成長幅度縮小，使新樓面積需求很難確定，因此許多購物中心的投資案皆以整修更新舊有的購物中心為開發(fā)方式，擴(kuò)充或購置需要重新引入承租戶的購物中心，以使用更好的行銷策略吸引更多的消費(fèi)顧客。戰(zhàn)后歐洲購物中心的開展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)興旺的國家也不甘落后。英國試圖借鑒美國郊區(qū)購物中心的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行城市市區(qū)的改造。60年代，科隆、斯德哥爾摩和哥本哈根等歐洲城市也陸續(xù)建成了購物中心。

50年代，瑞典等許多歐洲國家實(shí)施新城方案，并結(jié)合郊區(qū)社區(qū)開發(fā)建設(shè)購物中心。60年代的建設(shè)勢頭一直持續(xù)到70年代早期，歐洲城市的購物中心建設(shè)方興未艾。雖然新城開發(fā)為購物中心在城市邊緣地區(qū)的開展提供了時(shí)機(jī)，但是歐洲郊區(qū)區(qū)域中心的建設(shè)仍然極為有限。1981年美國有1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有75家。由于在高速公路交叉點(diǎn)上開展區(qū)域中心遭到規(guī)劃部門的反對，因此歐洲城市的購物中心主要出現(xiàn)在原有城市結(jié)構(gòu)中，這種城市市區(qū)開展模式相當(dāng)?shù)湫汀?/p>

歐洲的購物中心與美國式購物中心大體上較相象，但歐洲購物中心的規(guī)模一般比美國購物中心小許多。其他不同點(diǎn)有，歐洲購物中心大都建在城鄉(xiāng)交界處，〔但英國是例外，英國購物中心大多建在市區(qū)〕；美國的購物中心有的在城中有的在城郊。法國購物中心里主題店以特級市場為多，不像美國購物中心里主題店以百貨商店居多。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國購物中心以選購品為主，歐洲購物中心那么以實(shí)用品為主。總體而言，歐洲的摩爾開展不如東南亞的菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡等國迅猛，且歐洲的摩爾的面積規(guī)模也比菲律賓等國的摩爾要小。三、日本的購物中心符合日本購物中心協(xié)會定義的購物中心，包括有車站大樓、地下街。這是日本獨(dú)特的購物中心，事實(shí)上此類型購物中心正是日本購物中心先驅(qū)性的存在。第一家車站大樓是購物中心的在1950年，美國百貨公司首次到郊外的購物中心開店，開始展開購物中心的「豐橋車站大樓」，當(dāng)初被稱為民眾車站的這個(gè)設(shè)施，在都市改造的意義下，有札幌、水戶、京都、金澤、小倉庫等約60處，1971年以后由日本國鐵出資的約有60家，光是1971年新設(shè)的局部，樓面積已達(dá)150萬㎡。民營化為了消除國鐵時(shí)代的虧損及擴(kuò)張事業(yè)，使用分散在全國各地的鐵路用地型購物中心開發(fā)持續(xù)在進(jìn)行。第一家地下街是1952年開發(fā)的「東京車站名店街〔52家店〕，接著1957年“數(shù)寄屋橋中心〞開幕，1963年“梅田地下街〞在擁有260家專專柜店鋪下開店，現(xiàn)在有“全國地下街聯(lián)合會〞的組織，在與東京八重洲、新宿、橫濱車站東、西口，名古屋車站前，大阪梅田、難波、神戶三之宮、福岡天神等周邊設(shè)施之整體關(guān)聯(lián)性上，發(fā)揮了轉(zhuǎn)運(yùn)站特有的功能。開展過程日本的購物中心以1969年建設(shè)的玉川高島屋為代表，不過那時(shí)的購物中心理念，仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的效勞也較為有限并且集中。從70年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計(jì)以及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流，其中尤以位于大阪商業(yè)區(qū)的幾個(gè)摩爾購物中心最具代表。例如千里新城的"謝爾西"購物中心、巴恩環(huán)購物中心等，它們特殊的建筑景觀，例如挑空廣場、庭園、噴泉等，都成為都市外圍引人注目的消費(fèi)人潮集中地。從70年代中期到80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運(yùn)動等消費(fèi)行為于一體的新型購物中心。例如1978年于東京原宿區(qū)開業(yè)的拉佛雷原宿，便是一個(gè)具有整合功能的購物中心；同時(shí)在這個(gè)時(shí)期也產(chǎn)生了以下關(guān)Seawall以及青森的三路德購物中心為代表的許多遠(yuǎn)離都市、構(gòu)筑于都市外圍的購物中心，并且提供了日本大型購物中心在郊區(qū)開展構(gòu)建的經(jīng)驗(yàn)根底。為了因應(yīng)消費(fèi)效勞多樣化以及設(shè)施復(fù)合化的趨勢，還產(chǎn)生了許多超過10萬平方公尺的大規(guī)模購物中心。在福岡市西日前開張了一間占地25萬平方米的大型摩爾購物中心,除購物外,電影院,游樂中心,餐飲店外加能容納4500輛的停車場使之成為了大型商業(yè)中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。日本的傳統(tǒng)百貨集團(tuán)如高島屋百貨、三越百貨、西武百貨、SOGO崇光、東武百貨是日本摩爾的主要投資開發(fā)商之一。目前，美國的摩爾開發(fā)集團(tuán)"雀兒喜"也已開始進(jìn)入日本進(jìn)行摩爾的投資開發(fā)。大型購物中心在日本之所以能夠迅速開展，具有兩個(gè)根本背景條件：第一，日本是島國、人口眾多，因此追求土地及空間效率的極大化，幾乎成為所有日本人一致的追求目標(biāo)。在這種情況下，能夠在一個(gè)特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)效勞，同時(shí)又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的最正確手段。加之經(jīng)濟(jì)巨大開展條件下國民消費(fèi)能力提高，使得消費(fèi)者在購物時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品牌的需求，同時(shí)更注重整體購置經(jīng)歷的愉悅，這種趨勢促成了大型購物中心在日本的產(chǎn)生。2、購物中心類型〔1〕郊區(qū)型購物中心的起源郊區(qū)型購物中心的起源要溯至1968年3月泉屋(IZUMIYA)在南海高野線的MOZU車站前開了“百舌鳥購物中心〞，同年11月DAIEI也在寢屋川市開了“DAIEI香里SHOPPER'SPLAZA〞，兩者雖在規(guī)模、內(nèi)容等方面，并未引起全國性的關(guān)心，但卻成為關(guān)西地方社區(qū)型購物中心急速開展的契機(jī)。當(dāng)時(shí)已經(jīng)有以國內(nèi)為對象的行銷設(shè)想來規(guī)劃購物中心開發(fā)的動向，1969年11月，以正統(tǒng)專業(yè)開發(fā)商為志向的東神開發(fā)，在世田谷國道246號旁的多摩川邊所開設(shè)的“玉川高島屋購物中心〞即為其例，也就是說，在事前進(jìn)行周密的調(diào)查，決定一個(gè)符合地區(qū)的購物中心概念，配合汽車化的購物中心構(gòu)造，首次以百貨公司為核心店，追求都市感覺的高品味等意義上，被稱為是“真正的購物中心時(shí)代的開幕〞。特別是藉斜坡道跨越國道，讓車子停到別棟立體停車場的控制交通技法，以及在中庭設(shè)置裝飾階梯，可在活動時(shí)使用的設(shè)想，皆為過去購物中心所沒有的劃時(shí)代性嘗試，可以說是后來帶動日本購物中心開展的契機(jī)?！?〕MERCHANDISER型購物中心經(jīng)過1969年到1975年的試驗(yàn)錯(cuò)誤期，日本的購物中心經(jīng)營(開發(fā)、管理)KNOW-HOW大體確立，直到今日，強(qiáng)力主導(dǎo)購物中心開發(fā)的正是以量販店為主力、負(fù)責(zé)商品者所開發(fā)的購物中心，日本購物中心的開展依靠此類開發(fā)商的地方非常多。近年來，好不容易才開始有百貨