房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：成都彭州威亨工業(yè)港規(guī)劃報告和營銷推介思路(四川大學(xué))

2 工業(yè)港背景分析 5 工業(yè)港戰(zhàn)略思路 102.1威亨工業(yè)港建設(shè)理念 102.2威亨工業(yè)港六大特色 102.3威亨工業(yè)港發(fā)展目標(biāo) 112.4威亨工業(yè)港規(guī)劃思路 112.4.1規(guī)劃重點(diǎn) 112.4.2規(guī)劃特色 112.4.3規(guī)劃意義 12工業(yè)港定位 13 1促進(jìn)彭州區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 142優(yōu)化彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 143提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會 144緩解就業(yè)壓力 14目標(biāo)客戶定位 14 1總體形象定位 152建設(shè)風(fēng)格定位 15實(shí)現(xiàn)成功定位的保障條件 15分彭州威亨工業(yè)港功能分區(qū)及布局 184.1威亨工業(yè)港生物化工(研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì))區(qū) 194.2威亨工業(yè)港化工設(shè)備、機(jī)械制造區(qū) 204.3威亨工業(yè)港配套服務(wù)中心 214.4威亨工業(yè)港管理委員會 224.5威亨工業(yè)港道路規(guī)劃 234.6威亨工業(yè)港綠地規(guī)劃 24工業(yè)港建設(shè)與發(fā)展計(jì)劃 26威亨工業(yè)港經(jīng)營發(fā)展模式 26管理模式 26經(jīng)營模式 26威亨工業(yè)港開發(fā)步驟 27工業(yè)港配套服務(wù) 28市場服務(wù)中心 28金融服務(wù)中心 28人才服務(wù)中心 283技術(shù)咨詢服務(wù)中心 29信息服務(wù)中心 29中介服務(wù)中心 30物流服務(wù)中心 30政策服務(wù)中心 30基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)中心 30工業(yè)港營銷推介思路 32威亨工業(yè)港營銷理念 32威亨工業(yè)港營銷戰(zhàn)略 32.1市場細(xì)分 32.2目標(biāo)市場 32.3培育并強(qiáng)化威亨工業(yè)港的優(yōu)勢 327.2.4推廣威亨工業(yè)港的USP(獨(dú)特的銷售主張) 33威亨工業(yè)港的目標(biāo)企業(yè) 33.1目標(biāo)企業(yè)選擇 33.2目標(biāo)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 34.3目標(biāo)企業(yè)區(qū)域 34威亨工業(yè)港企業(yè)入港形式 34威亨工業(yè)港招商前期準(zhǔn)備 35.1建立招商接待中心 35.2準(zhǔn)備完備的招商手冊 35.3培訓(xùn)招商人員 35威亨工業(yè)港招商手段 36.1利用傳媒招商 36.2舉辦或參加行業(yè)招商會 36.3借助中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商 36.4派出招商小組主動招商 36.5以商招商 36.6針對某一目標(biāo)企業(yè)定向招商 36.7聘請招商顧問 37.8借助電子網(wǎng)絡(luò)招商 37 6.10各類政府及協(xié)會的渠道 37威亨工業(yè)港招商活動推廣計(jì)劃 37.1籌備期推廣計(jì)劃 38.2介紹期推廣計(jì)劃 40.3強(qiáng)銷期推廣計(jì)劃 41.4待續(xù)期推廣計(jì)劃 41威亨工業(yè)港定價標(biāo)準(zhǔn)、交付標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 42工業(yè)港成本估算與風(fēng)險防范 43業(yè)港成本估算 43 建筑物 43路成本 434化系統(tǒng) 43車系統(tǒng) 44息系統(tǒng) 44 共設(shè)施 44業(yè)港后期維護(hù)管理 44業(yè)港項(xiàng)目風(fēng)險評估及對策 44策風(fēng)險分析與對策 45金風(fēng)險分析與對策 45理風(fēng)險分析與對策 46營決策風(fēng)險分析與對策 46...................................................475州威亨工業(yè)港背景分析生深遠(yuǎn)的影響，加之彭州自身所擁有的豐富自然資源，使其成為四川乃至西部地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿蛣?chuàng)業(yè)機(jī)會的城市。因此，為更好地利用彭州的優(yōu)勢資源，積極推動基于產(chǎn)業(yè)集群的工業(yè)園區(qū)發(fā)展，為企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的投資環(huán)境，四川省威亨置業(yè)投資有限責(zé)任公司對位于彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)的威亨工業(yè)港進(jìn)行整體規(guī)劃與打造，運(yùn)用控制性詳細(xì)規(guī)劃手段對威亨工業(yè)港的發(fā)展進(jìn)行宏觀控制，擬將其塑造成1.2.1彭州區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢5彭州市工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力較為雄厚，以化工、醫(yī)藥、建材、能源、食品為重點(diǎn)行目落戶，彭州市著力壯大以精細(xì)化工、現(xiàn)代醫(yī)藥、優(yōu)質(zhì)建材為支柱的第二產(chǎn)業(yè)，水產(chǎn)、林產(chǎn)為主導(dǎo)的第一產(chǎn)業(yè)。彭州以城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相融、一二三產(chǎn)業(yè)互動的良好局61.2.2威亨工業(yè)港基本情況概述信息網(wǎng)絡(luò)以及物流系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施，為進(jìn)港的企業(yè)提供最優(yōu)的環(huán)境和投資條件。項(xiàng)目建設(shè)的優(yōu)勢及條件(1)區(qū)位優(yōu)勢(見圖1-1)地帶。境內(nèi)交通便利，有5條出入境高等級公路(其中成彭高速全長19公里)，正在建設(shè)的有成都北延線彭州段和成都沙西線彭州段(成都至彭州的貨運(yùn)快速通運(yùn)站，另一條礦石運(yùn)輸專線——彭白鐵路也正在進(jìn)行擴(kuò)建中。彭州市距全國第5彭州處于四川省主要經(jīng)濟(jì)圈——成德綿產(chǎn)業(yè)帶上，該產(chǎn)業(yè)帶在高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)上的優(yōu)勢將對彭州機(jī)械加工行業(yè)的發(fā)展起到巨大的輻射作用。目前，第二條成綿高速公路的建設(shè)已提上日程，彭州作為其中一個關(guān)鍵站點(diǎn)更凸顯其在整個產(chǎn)業(yè)帶中的核心作用，彭州的發(fā)展也使產(chǎn)業(yè)帶的結(jié)構(gòu)更趨完善(彭州背景資料7精細(xì)化工、服裝、家具、石化產(chǎn)業(yè)配套區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前已落戶工業(yè)項(xiàng)目百余個(威亨工業(yè)港周邊工業(yè)園區(qū)情況詳見附件二)。(2)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(見圖1-2)強(qiáng)，綜合效益佳，將大大提高8彭州的知名度，全面促進(jìn)彭州市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。另外，彭州是全(3)政策優(yōu)勢資軟環(huán)境建設(shè)。在認(rèn)真執(zhí)行國家、四川省和成都市出臺的各項(xiàng)投資優(yōu)惠政策的基[2005]21號)，以最優(yōu)惠的政策服務(wù)于海內(nèi)外投資者。(4)勞動力優(yōu)勢在各種驅(qū)動力中位列第一(見圖1-3)。99%48.4%47.1%9%48.4%47.1%0%自然資源豐富人力資源豐富基礎(chǔ)設(shè)施完善政府政策支持其它)政府每年都對勞動力進(jìn)行相關(guān)引導(dǎo)性培訓(xùn)和職業(yè)技能培訓(xùn)，勞動力價格較低，約元左右，高級工人(管理人員)年工資12000元左右。另外，彭州水電氣供應(yīng)充豐富的勞動力資源、優(yōu)惠的投資政策、完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，在彭州市建設(shè)高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)州威亨工業(yè)港戰(zhàn)略思路2.1威亨工業(yè)港建設(shè)理念2.2威亨工業(yè)港六大特色特色一：結(jié)構(gòu)彈性威亨工業(yè)港由生化(研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì))區(qū)與化工設(shè)備、機(jī)械制造區(qū)兩個產(chǎn)業(yè)分區(qū)組成。工業(yè)港的產(chǎn)業(yè)之間具有較強(qiáng)的兼容性，能彼此提供相關(guān)配套服務(wù)，有利于整個產(chǎn)業(yè)鏈的延伸。同時，港區(qū)布局在突出主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的前提下，可根據(jù)投資特色二：服務(wù)完善特色三：成本最優(yōu)彭州豐富的資源為企業(yè)提供了價廉物美的原材料。工業(yè)港基礎(chǔ)設(shè)施齊全，能最大限度實(shí)現(xiàn)設(shè)施共享，減少能源和資源的消耗，提高設(shè)備的使用效率，避免重特色四：市場廣闊彭州及其周邊地區(qū)擁有與工業(yè)港相關(guān)聯(lián)、實(shí)力較雄厚、規(guī)模較龐大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，為工業(yè)港產(chǎn)品的輸出提供了廣闊的市場。同時，工業(yè)港內(nèi)兩大產(chǎn)業(yè)也是四川特色五：信息共享工業(yè)港利用現(xiàn)代化手段搭建信息平臺，通過整合企業(yè)、行業(yè)、政府和社會的特色六：生態(tài)優(yōu)化2.3威亨工業(yè)港發(fā)展目標(biāo)2.4威亨工業(yè)港規(guī)劃思路威亨工業(yè)港的規(guī)劃思路是在實(shí)地考察、市場調(diào)查、以及多次專家論證的基礎(chǔ)2.4.1規(guī)劃重點(diǎn)2.4.2規(guī)劃特色經(jīng)濟(jì)可行性——此次規(guī)劃方案充分考慮了彭州市以及威亨工業(yè)港現(xiàn)有的資源和其所處的環(huán)境，在項(xiàng)目定位中充分考慮了當(dāng)?shù)刭Y源和項(xiàng)目的兼容性，從而有效多元復(fù)合性——威亨工業(yè)港的各專業(yè)園區(qū)既相互區(qū)別又相互聯(lián)系。專業(yè)園區(qū)分屬兩個不同行業(yè)，但兩者之間又具有一定的相關(guān)性，彼此間能提供相關(guān)配套服規(guī)劃可持續(xù)性——在工業(yè)港整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上，綜合考慮了工業(yè)園區(qū)的發(fā)展趨勢。強(qiáng)調(diào)通過現(xiàn)代化管理手段、政策手段以及新技術(shù)的采用，保證工業(yè)港的穩(wěn)資源共享性——方案在充分考慮各專業(yè)園區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施不同需求的同時，針2.4.3規(guī)劃意義◆體現(xiàn)威亨工業(yè)港的特色，培育核心競爭力?！魟?chuàng)建品牌，為投資者提供無限商機(jī)?！舸龠M(jìn)彭州區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。威亨工業(yè)港定位3.1區(qū)位定位威亨工業(yè)港位于彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)中心地帶，其南面為西南交通大學(xué)國家院?？萍脊I(yè)園區(qū)，東面為機(jī)械、醫(yī)藥工業(yè)園區(qū)，北面為服裝、家具工業(yè)園區(qū)，西南是彭州市南城區(qū)文化、商業(yè)、居住區(qū)。具有交通便捷、靠近中心城市及若干工業(yè)3.2功能定位投資者三方的社會、經(jīng)3.2.1促進(jìn)彭州區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展3.2.2優(yōu)化彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)已有醫(yī)藥化工、機(jī)械、服裝、家具、新型建材、食品工業(yè)業(yè)港的存在3.2.3提供創(chuàng)業(yè)機(jī)會威亨工業(yè)港開發(fā)商本著“雙贏”的原則，為有識之士提供完善的配套服務(wù)、，降低了投資者進(jìn)入工業(yè)港的“門檻”。3.2.4緩解就業(yè)壓力港內(nèi)企業(yè)的入駐，將創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會，有效緩解彭州地方政府的就業(yè)壓3.3目標(biāo)客戶定位(1)生化企業(yè)(總部與研發(fā))以及有意于投資生化行業(yè)的投資者。(2)化工設(shè)備、機(jī)械制造企業(yè)以及有意于投資輕工加工行業(yè)的投資者。(3)其他有意于在彭州創(chuàng)業(yè)、發(fā)展的相關(guān)行業(yè)的投資者。3.4形象定位3.4.1總體形象定位威亨工業(yè)港是一個涵蓋乙烯下游諸多產(chǎn)業(yè)的輕化工類綜合性工業(yè)園區(qū)，其投樣、配套設(shè)施完整。充分發(fā)掘產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢將其打造成為“性價比最3.4.2建設(shè)風(fēng)格定位體現(xiàn)企業(yè)文化形象的基礎(chǔ)上，使建筑具有良好的可識別性。工業(yè)港綠化面積合理，港內(nèi)輔以一定3.5實(shí)現(xiàn)成功定位的保障條件威亨工業(yè)港成功定位需要考慮與工業(yè)園區(qū)相關(guān)的政治、經(jīng)濟(jì)、社會等諸多因保障條件一：充分考慮彭州的自然資源以及社會資源，對工業(yè)港進(jìn)行功能定位彭州背靠西南最大的石化基地且擁有豐富的自然資源、農(nóng)產(chǎn)品資源，為投資(1)石化基地劃占地面積15.3平方公，中石油四川乙烯項(xiàng)目建(2)自然資源成都平原的交接處，北部是群山爭拱，風(fēng)光秀麗的。制為川西平原的建材寶庫，故有“搬不完的彭州，裝(3)農(nóng)產(chǎn)品資源為全國商品糧大縣和國家、省、市級的小麥、瘦肉彭州豐富的蔬菜資源使之成為全國五大蔬菜基地之一。到目前為止，彭州市保障條件二：深入了解投資者的投資意愿以及對投資環(huán)境的需求，對工業(yè)港的目標(biāo)客戶進(jìn)行定位(1)投資者的投資意愿基于投資者對彭州的了解和對自身?xiàng)l件的考慮，其愿意投資的領(lǐng)域?qū)ν喙ゎl率(%)實(shí)際頻率(%)業(yè)業(yè)(數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查)(2)投資者對投資環(huán)境的要求充分了解投資者對投資環(huán)境軟件和硬件的要求有利于園區(qū)管理者對工業(yè)港進(jìn)前兩項(xiàng)因素累一般(%)要(%)(%)積頻率(%)(%)(%)源38濟(jì)95務(wù)16(數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查)保障條件三：切實(shí)把握政府的政策導(dǎo)向，在服從政府戰(zhàn)略布局的前提下對工業(yè)港的進(jìn)行整體定位在成都規(guī)劃區(qū)內(nèi)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)向集中發(fā)展區(qū)集中，土地向規(guī)模經(jīng)營集中，農(nóng)民向集在工業(yè)向工業(yè)園區(qū)集中的過程中，產(chǎn)業(yè)集群的優(yōu)勢逐漸凸顯，在增強(qiáng)其核心競爭力的同時也促進(jìn)了彭州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。本著“珍惜用地”和“合理用地”的原則，工業(yè)園以優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)定位第四部分彭州威亨工業(yè)港功能分區(qū)及布局交通、建設(shè)現(xiàn)狀等因素的基礎(chǔ)上，按照“三個集中”的原則，確立以下工業(yè)港的化工設(shè)備、機(jī)械制造區(qū)(藍(lán)色區(qū)域)。同時，在工業(yè)港內(nèi)建設(shè)配套服務(wù)區(qū)(紅色區(qū)域)、倉儲物流區(qū)及停車場(橙色區(qū)域)。工業(yè)港各功能分區(qū)間利用生態(tài)綠地進(jìn)行如下：(見圖4-1)4.1威亨工業(yè)港生物化工(研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì))區(qū)值、高技術(shù)、低污染、勞動密如藥物性添加劑、合成香料、植物香料、飼料保藏劑、工業(yè)拋光劑，脫脂劑，除銹劑，鈍化液。其中部分區(qū)域集中作為，總部的聚集將會大大帶動彭州地區(qū)知識型服務(wù)業(yè)發(fā)展，用業(yè)，用現(xiàn)代發(fā)展理念引領(lǐng)農(nóng)業(yè)，并產(chǎn)生稅收、消費(fèi)、就業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)水平，加快城市發(fā)展速度，推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)。預(yù)計(jì)圖4-2威亨工業(yè)港生物化工(研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì))區(qū)示意圖4.2威亨工業(yè)港化工設(shè)備、機(jī)械制造區(qū)化工設(shè)備、機(jī)械制造區(qū)占地約400畝(藍(lán)色區(qū)域)。利用彭州彭州石化基地的副產(chǎn)品，重點(diǎn)引進(jìn)和培育高附加值、低污染、勞動密集型的化工設(shè)備與機(jī)械加工相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)，如液壓機(jī)械工具、食品加工設(shè)備、專用工業(yè)自動化機(jī)械、飲料加工設(shè)備、橡膠機(jī)械、塑料機(jī)械、家具制造機(jī)械、電工電器、交通設(shè)備制造等。預(yù)-4)。4.3威亨工業(yè)港配套服務(wù)中心信息服務(wù)中心、中介服務(wù)中心、物流服務(wù)中心、政策服務(wù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)中會，包括市場服務(wù)部、金融服務(wù)部、人才服務(wù)部、信息管理部、物流中介部、招商部、物業(yè)管理部等。并在綜合樓樓底建設(shè)開放式半地下停車場，用于停放自行車、摩托車等，周圍設(shè)置隔離綠地。同時，在綜合服務(wù)樓旁設(shè)置物流倉儲區(qū)(用運(yùn)站；在工業(yè)港干道Ⅱ和干道Ⅳ的交界處配置一個加油站；同時，聯(lián)系彭州市消4.4威亨工業(yè)港管理委員會管理委員會包括市場服務(wù)部、金融服務(wù)部、人才服務(wù)部、信息管理部、物流樓的C區(qū)。具體組織結(jié)構(gòu)圖如下(見圖4-6)：政策服務(wù)中心、會展 港產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 港產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向領(lǐng)取證照、稅務(wù)登記等一站式服務(wù)。企業(yè)入港流程圖如下(見圖4-7)：或可行性報告發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組4.5威亨工業(yè)港道路規(guī)劃建設(shè)兩橫兩縱四條干道，兩條次干道(見圖4-8)20米，支路紅線寬度為4.6威亨工業(yè)港綠地規(guī)劃施。各廠區(qū)布置占另外，還可在工業(yè)港的外圍綠地與隔離林帶上用不同顏色的自然花草編織廣告，既達(dá)到綠化工業(yè)港的目的，又可為工業(yè)港企業(yè)提供新穎的廣告宣傳平臺，同部分彭州威亨工業(yè)港建設(shè)與發(fā)展計(jì)劃5.1威亨工業(yè)港經(jīng)營發(fā)展模式5.1.1管理模式威亨工業(yè)港采用管理委員會模式，隸屬于彭州工業(yè)開發(fā)區(qū)管理委員會，是威亨置業(yè)投資有限責(zé)任公司為更好地對工業(yè)港進(jìn)行管理和服務(wù)而與彭州市人民政府透明公正”的原則，全權(quán)負(fù)責(zé)為企業(yè)解決配套的社會化服務(wù)問題，為入駐工業(yè)港5.1.2經(jīng)營模式5.1.2.1企業(yè)為主體的園區(qū)投資開發(fā)模式四川威亨置業(yè)投資有限責(zé)任公司是彭州威亨工業(yè)港的投資開發(fā)主體、招商引資主體和經(jīng)營管理主體，公司先行統(tǒng)一整理土地，建設(shè)工業(yè)港的公共服務(wù)項(xiàng)目等以企業(yè)為主體的工業(yè)港開發(fā)模式，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的不足，整同時又能避免在某個單一功能上的過度競爭局面。工業(yè)港的前期規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)以及運(yùn)營過程都具有企業(yè)化運(yùn)作優(yōu)勢，并能在整體規(guī)劃、功能定位與最后實(shí)現(xiàn)等5.1.2.2集約的土地資源利用模式威亨工業(yè)港實(shí)施規(guī)模開發(fā)，集約用地，注重資源共享，促進(jìn)工業(yè)港土地的可持續(xù)利用。一是統(tǒng)一規(guī)劃用地，做到土地整合使用，所有企業(yè)用地按工業(yè)港規(guī)劃統(tǒng)一修建；二是成片建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房對企業(yè)租賃；三是個性化設(shè)計(jì)。根據(jù)入港企業(yè)的需要對廠區(qū)規(guī)劃、廠房建設(shè)進(jìn)行個性化設(shè)計(jì)安排，滿足入港企業(yè)的不同需要；1.2.3靈活的進(jìn)入模式靈活的企業(yè)租用工業(yè)用地和租金支付方式，降低企業(yè)的入駐門檻，尤其是靈活的租金給付方式，給入港企業(yè)以發(fā)展機(jī)會。一是租用廠房按月支付租金，也可雙方簽訂合同時，入港企業(yè)只需按房款總額交一定比例的定金，余款則從建成交5.1.2.4全方位多渠道的招商引資模式選擇在國內(nèi)大中城市和境外地區(qū)建立招商部，采取委托招商、直接招商、產(chǎn)5.2威亨工業(yè)港開發(fā)步驟金進(jìn)行建設(shè)。在一期建設(shè)中，將修建道路、綠化設(shè)施、政策服務(wù)中心、員工宿舍、信息服務(wù)中心在政府政策保持穩(wěn)定的前提下，獲得第二、三期土地，同時對工業(yè)港進(jìn)行進(jìn)一步建設(shè)，修建生態(tài)停車場、辦公樓和廠房。同時，根據(jù)投資者需要，進(jìn)一步細(xì)州威亨工業(yè)港配套服務(wù)市場服務(wù)中心工業(yè)港可幫助入港企業(yè)開拓市場，幫助入港企業(yè)凈化投資環(huán)境。具體措施如(2)工業(yè)港將利用自身的知名度，為港內(nèi)企業(yè)尋找更多商機(jī)。金融服務(wù)中心為適應(yīng)港內(nèi)企業(yè)貸款額度小，頻率高的特點(diǎn)，工業(yè)港管理委員會將在入港企業(yè)與政府相關(guān)部門間發(fā)揮橋梁作用，盡量滿足其合理流動資金貸款需求，在保證(1)建立專門為入港企業(yè)服務(wù)的機(jī)構(gòu)，并配置相關(guān)專業(yè)的人員。(3)建立與入港企業(yè)信貸文化相適應(yīng)的激勵與約束機(jī)制。(4)為具備貸款條件的入港企業(yè)提供信用擔(dān)保。人才服務(wù)中心人才服務(wù)中心是工業(yè)港根據(jù)港內(nèi)企業(yè)的發(fā)展需求，為入港企業(yè)與人才之間搭企業(yè)可在中心集中招聘，按行業(yè)特點(diǎn)舉行專場招聘會，提高招聘質(zhì)量與招聘效率，降低招進(jìn)行集素質(zhì)。.4技術(shù)咨詢服務(wù)中心省內(nèi)科研院所、大專(1)為港內(nèi)企業(yè)與科研機(jī)構(gòu)間技術(shù)開發(fā)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)搭(2)為入園項(xiàng)目提供可行性論證。(3)組織港內(nèi)企業(yè)與外界的各類技術(shù)交流與培訓(xùn)。(4)組織各類評估、鑒定、論證等咨詢服務(wù)。信息服務(wù)中心威亨工業(yè)港信息服務(wù)中心建設(shè)的基本目標(biāo)是加強(qiáng)工業(yè)港內(nèi)部管理，并為入港企業(yè)搭建企業(yè)發(fā)展所需的外部信息平臺。包括為工業(yè)港內(nèi)企業(yè)提供會展中心、信展中心舉辦企業(yè)宣傳日活動，向工業(yè)港內(nèi)部企業(yè)和外界宣傳企業(yè)的實(shí)力、業(yè)務(wù)以及發(fā)展流中心為企業(yè)舉辦交流會，使入港企業(yè)能夠更好地相互學(xué)習(xí)，更好的合作，使企業(yè)間的界，尤其入港企業(yè)可以發(fā)布信息，尋求新的合作伙伴，尋找新的商機(jī)，了解工業(yè)港內(nèi)外的發(fā)展情況；在網(wǎng)站的技術(shù)支持下，工業(yè)港管理分委會和入港企業(yè)可以優(yōu)化辦事流6.6中介服務(wù)中心中介服務(wù)中心是根據(jù)園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需要，為港內(nèi)企業(yè)與會計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所、保險公司等機(jī)構(gòu)提供“橋梁”服務(wù)，并為企業(yè)代辦相關(guān)業(yè)務(wù)，簡化企物流服務(wù)中心管理、保管、保養(yǎng)、維護(hù)等相關(guān)服務(wù)。將企業(yè)獨(dú)自承擔(dān)的安全儲備轉(zhuǎn)為園區(qū)承擔(dān)的公共儲備，減少企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險，降低物流成本，為企業(yè)逐步形成零庫存的生產(chǎn)政策服務(wù)中心港發(fā)展提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。工業(yè)港管理委員會政策服務(wù)中心為入港投資者在企業(yè)設(shè)立、開工建設(shè)、勞動用工、生產(chǎn)經(jīng)營各階段施行政策輔導(dǎo)，提供優(yōu)質(zhì)、快捷、高效的“一站.9基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)中心(1)工業(yè)港內(nèi)將為員工興建設(shè)施齊全的員工宿舍、配餐中心等，為港內(nèi)員工(2)工業(yè)港的水電氣供應(yīng)將依托彭州市能源供應(yīng)系統(tǒng)。工業(yè)港與相關(guān)部門協(xié)可靠；天然氣儲量1000的污水及時合理的排放。整個工業(yè)港的排水、排污系統(tǒng)將依托彭州市排水、排污時對港內(nèi)企業(yè)員工提供生活服務(wù)，包括：工業(yè)港消防安全、治安保障、綠化管理與綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔及垃圾清運(yùn)、電話維修、開水供應(yīng)、浴室、員工公寓等的管理；為企業(yè)提供報刊雜志訂閱及書信收發(fā)服務(wù)；提供文印、電傳、車輛管理等后勤服所有道路都進(jìn)行了科學(xué)合理的布局，保證車輛、行人方便快捷的通行。同時，工業(yè)港內(nèi)將建設(shè)路燈、座椅、公廁等完備的公共設(shè)施，為企業(yè)員工提供便利的生活別在威亨綜合大樓底、輕化工區(qū)、生物化工區(qū)(研發(fā)、總部經(jīng)濟(jì))、輕工化工區(qū)建分彭州威亨工業(yè)港營銷推介思路7.1威亨工業(yè)港營銷理念(1)突出配套功能，增強(qiáng)服務(wù)水平。(2)構(gòu)建完備的信息網(wǎng)絡(luò)平臺，提升信息互通速度。(3)設(shè)施共享，減少業(yè)主重復(fù)投資。(4)生態(tài)設(shè)計(jì)，營造舒心的工作環(huán)境。(5)借力政府優(yōu)惠政策，利用服務(wù)創(chuàng)造滿意。7.2威亨工業(yè)港營銷戰(zhàn)略在威亨工業(yè)港五大建設(shè)經(jīng)營理念和兩大主題的指導(dǎo)下，貫徹五個營銷理念，建立并強(qiáng)化威亨工業(yè)港的五大優(yōu)勢，運(yùn)用靈活多樣的招商手段，分四個階段針對入，終生享受優(yōu)質(zhì)服7.2.1市場細(xì)分可以按照行業(yè)、土地需求量、入?yún)^(qū)形式、資金投放量四個標(biāo)準(zhǔn)對投資業(yè)主進(jìn)行市場細(xì)分，通過細(xì)分與組合篩選不同條件下的潛在客戶類別，確立重點(diǎn)目標(biāo)客2目標(biāo)市場針對不同客戶的需求特點(diǎn)，設(shè)計(jì)不同的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平，確立不同的招7.2.3培育并強(qiáng)化威亨工業(yè)港的優(yōu)勢(1)業(yè)主投資形式多樣化業(yè)主所在行業(yè)、入港資金規(guī)模、土地需求量、當(dāng)期資金狀況差異較大，為了(2)工業(yè)港合理的產(chǎn)業(yè)布局依據(jù)產(chǎn)業(yè)特性進(jìn)行功能分區(qū)，三大功能區(qū)內(nèi)企業(yè)與企業(yè)之間位置設(shè)置合理，(3)堅(jiān)定有力的政務(wù)服務(wù)業(yè)主入住、開工建設(shè)、勞動用工和生產(chǎn)經(jīng)營各階段威亨工業(yè)港均提供一站式到的與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)的各項(xiàng)事(4)快捷互通的信息共享威亨工業(yè)港在信息平臺的建設(shè)和管理中，運(yùn)用向社會公開招標(biāo)的方式吸引專(5)靈活多樣的金融服務(wù)威亨工業(yè)港會根據(jù)企業(yè)資金需求的特點(diǎn)和形式，利用擔(dān)保等方式優(yōu)化企業(yè)的信貸流程，為企業(yè)提供靈活多樣的金融產(chǎn)品，保障企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營活動的健7.2.4推廣威亨工業(yè)港的USP(獨(dú)特的銷售主張)旦入住，終生享受優(yōu)質(zhì)服務(wù)通過強(qiáng)化服務(wù)過程提高服務(wù)水平，構(gòu)建促使入港企業(yè)滿意的服務(wù)內(nèi)容，通過服務(wù)7.3威亨工業(yè)港的目標(biāo)企業(yè)7.3.1目標(biāo)企業(yè)選擇(1)生物化工企業(yè)；(2)化工設(shè)備、機(jī)械制造企業(yè)；(3)以上行業(yè)的生產(chǎn)者或經(jīng)銷機(jī)構(gòu)；(4)以上行業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)。7.3.2目標(biāo)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)(1)無污染、成長型行業(yè)企業(yè)。(2)管理、技術(shù)和產(chǎn)品嚴(yán)格符合國家或國際標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)。(3)產(chǎn)品市場屬成長型或成熟型狀態(tài)的企業(yè)。(4)項(xiàng)目須具備ISO9001和ISO14000雙證齊備的企業(yè)。(5)符合工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)政策。7.3.3目標(biāo)企業(yè)區(qū)域(1)江浙閩一帶的民營企業(yè)或國有企業(yè)。(2)廣東地區(qū)一帶的民營企業(yè)或國有企業(yè)。(3)香港臺灣新加坡三地企業(yè)。(4)跨國尋求西部地區(qū)投資的企業(yè)。(5)成都地區(qū)因土地費(fèi)用高昂需要搬遷的企業(yè)。(6)西南地區(qū)計(jì)劃投資成都地區(qū)的企業(yè)。7.4威亨工業(yè)港企業(yè)入港形式(1)企業(yè)在威亨工業(yè)港征地自建。威亨工業(yè)港可以為土地需求較大的企業(yè)提(2)企業(yè)征地后委托威亨工業(yè)港代建。威亨工業(yè)港將按照合理的建造成本提(3)企業(yè)可按優(yōu)惠價格長期租用威亨工業(yè)港的標(biāo)準(zhǔn)廠房。威亨工業(yè)港(5)以租代買。企業(yè)可以分期支付11年的租金——第一年付3年租金，后以土地和廠7.5威亨工業(yè)港招商前期準(zhǔn)備威亨工業(yè)港在招商過程中首先應(yīng)準(zhǔn)備完備的宣傳資料，包括宣傳畫、電子宣傳工具、標(biāo)準(zhǔn)服飾、招商手冊等，在此基礎(chǔ)上可以利用以下招商手段，或在某一7.5.1建立招商接待中心招商中心是威亨工業(yè)港成功招商的一個關(guān)鍵部門，也是展示威亨工業(yè)港形象的一個有利窗口。因此，招商中心的選址、設(shè)計(jì)、裝修、各種功能間的布置非常型、演示道具和電子設(shè)備，內(nèi)勤人員和銷售人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，樹立高效、專業(yè)的7.5.2準(zhǔn)備完備的招商手冊(1)統(tǒng)一說辭(工業(yè)港簡介)。(2)規(guī)劃布局圖、平面圖、鳥瞰圖、建筑效果圖。(3)價目表。(4)付款方式。(5)交付標(biāo)準(zhǔn)。(6)入住流程。(7)各項(xiàng)媒體對本項(xiàng)目利好消息的報道。(8)優(yōu)惠政策清單。(9)其他相關(guān)宣傳資料。7.5.3培訓(xùn)招商人員訓(xùn)練一批優(yōu)秀精干的招商內(nèi)勤接待人員和外出招商談判人員。重點(diǎn)從招募、選拔、培訓(xùn)、考核四個方面入手，招聘高素質(zhì)的業(yè)務(wù)人員，使其熟悉工業(yè)港的建設(shè)經(jīng)營理念與兩大定位產(chǎn)業(yè)的建設(shè)布局、學(xué)習(xí)投資分析等基本知識，同時掌握談7.6威亨工業(yè)港招商手段7.6.1利用傳媒招商針對目標(biāo)客戶的媒體習(xí)慣，設(shè)計(jì)打動心扉的廣告，利用新型的電子媒體和傳7.6.2舉辦或參加行業(yè)招商會收集港內(nèi)相關(guān)行業(yè)的招商會、博覽會及行業(yè)內(nèi)部的訂貨會信息，有選擇地參區(qū)形象宣傳片，廣泛聯(lián)系客戶。針對意向客戶采取方案營銷的方式進(jìn)行深度接觸7.6.3借助中介機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)渠道招商充分利用全國各地以及海外的招商代理機(jī)構(gòu)，向他們傳遞招商信息和具體的7.6.4派出招商小組主動招商針對各地的招商會議，工業(yè)港應(yīng)主動派出精干的招商隊(duì)伍，進(jìn)行宣傳、信息7.6.5以商招商充分利用工業(yè)港內(nèi)一些企業(yè)的上下游合作關(guān)系，制定政策鼓勵他們積極聯(lián)系7.6.6針對某一目標(biāo)企業(yè)定向招商目標(biāo)企業(yè)的需求會存在一定差異，因此，工業(yè)港應(yīng)針對不同的目標(biāo)客戶制定差異化的招商方案，使談判目標(biāo)明確，真正解決目標(biāo)企業(yè)的問題和需要，爭取目7.6.7聘請招商顧問威亨工業(yè)港的建設(shè)和銷售規(guī)劃期為三年，在整個建設(shè)和銷售過程中問題多、變數(shù)大，目前的規(guī)劃框架，會隨著時間或特殊事件的影響發(fā)生一些意想不到的變化，因此，在整個建設(shè)期和銷售期威亨工業(yè)港可以聘請戰(zhàn)略顧問和營銷顧問，對細(xì)節(jié)問題進(jìn)行診斷分析，對整個決策流程進(jìn)行研究和指導(dǎo)，形成智力支持，少走。另外，在全國各地的工業(yè)園區(qū)招商活動中涌現(xiàn)了一些招商專才，工業(yè)港應(yīng)在全國各地尋找和發(fā)現(xiàn)這些人才，給與一定的招商政策，鼓勵他們積極參與威亨工7.6.8借助電子網(wǎng)絡(luò)招商設(shè)立威亨工業(yè)港招商網(wǎng)站，網(wǎng)站要體現(xiàn)互動交流、信息豐富、透明公正等特7.6.9借助VRP三維電子技術(shù)宣傳招商VRP、多媒體光盤是一種新型的電子宣傳工具，利用這種技術(shù)，威亨工業(yè)港可以通過網(wǎng)絡(luò)、電子媒體傳播園區(qū)三維立體動畫效果和主要設(shè)施的數(shù)據(jù)，目標(biāo)客戶對工業(yè)港可以一目了然，也可以在招商現(xiàn)場、招商推介會、博覽會上作為生動7.6.10各類政府及協(xié)會的渠道利用行業(yè)協(xié)會和政府有關(guān)機(jī)構(gòu)的信息權(quán)威性和全面性，通過這種平臺宣傳和展示威亨工業(yè)港招商信息，搜尋目標(biāo)客戶。在三大類目標(biāo)招商產(chǎn)業(yè)和工業(yè)港的目標(biāo)招商地區(qū)，都有一些行業(yè)協(xié)會和相關(guān)的政府職能管理部門，威亨工業(yè)港應(yīng)積極搜索這些機(jī)構(gòu)，了解它們的職能和注冊的企業(yè)名單，積極和有關(guān)人士聯(lián)系，搜集7.7威亨工業(yè)港招商活動推廣計(jì)劃威亨工業(yè)港的營銷戰(zhàn)略能否最終落實(shí)，招商活動起著舉足輕重的作用。招商7.7.1籌備期推廣計(jì)劃算，完成各項(xiàng)招商宣傳工具的制作，積極利用新聞媒體和多種有效的宣傳工具(如開展專家.7.1.1再次進(jìn)行市場研究前期已經(jīng)作了大量的市場調(diào)查，確立了工業(yè)港的戰(zhàn)略定位、發(fā)展理念、產(chǎn)業(yè)布局以及服務(wù)戰(zhàn)略，但在具體的招商過程中，不同的目標(biāo)客戶會表現(xiàn)出哪些特有的合作意向，最佳有效成本最低的招商渠道是什么，建立標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公設(shè)施的依據(jù)是什么，意向客戶一般需要什么樣的服務(wù)內(nèi)容以及服務(wù)的水平有多高，諸多7.1.2工業(yè)港再次定位在進(jìn)一步市場研究的基礎(chǔ)上，威亨工業(yè)港需再次定位。再次定位是在前期戰(zhàn)略定位的基礎(chǔ)上，針對本方案提出的功能定位、服務(wù)定位、招商渠道定位等的進(jìn)一步細(xì)化及相應(yīng)的調(diào)整變動，為工業(yè)港的各功能區(qū)的具體建設(shè)，招商中心的具體7.1.3新聞熱點(diǎn)炒作工業(yè)港的建設(shè)和招商，離不開新聞媒體的炒作，可以建立一個專門的寫作小組，針對威亨工業(yè)港的建設(shè)理念、經(jīng)營理念和在彭州市的作用等角度，尋找新聞熱點(diǎn)，聯(lián)系記者，在特定的媒體上進(jìn)行軟文、新聞訪談、現(xiàn)象評說等，吸引行業(yè)7.1.4設(shè)計(jì)裝修招商部在進(jìn)行工業(yè)港基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的同時，選定工業(yè)港的招商中心地址，進(jìn)行合理7.7.1.5項(xiàng)目銷售資料整理及準(zhǔn)備7.7.1.6銷售方案確定及賣點(diǎn)提煉確立招商渠道、招商代理政策、各地招商計(jì)劃、招商人員的獎勵政策，與此同時，提煉獨(dú)特的銷售主張(USP)，進(jìn)一步確定威亨工業(yè)港品牌定位。7.7.1.7制定招商費(fèi)用的總體預(yù)算根據(jù)招商的預(yù)計(jì)總收入、總建設(shè)投入等指標(biāo)，參照國內(nèi)其他工業(yè)園區(qū)的招商7.7.1.8制定廣告方案及費(fèi)用預(yù)算根據(jù)總的招商費(fèi)用預(yù)算，劃撥一定比例的媒體廣告預(yù)算，由此確立報紙、電視等媒體的廣告方案。在廣告制作的同時兼顧其他媒體、品牌定位等因素，結(jié)合盤、三維動畫，立體效果顯著，在關(guān)鍵的建筑和設(shè)施部位配備文字說明，宣傳效建筑工地圍墻廣告7.1.12制定銷售工具7.1.13接受內(nèi)部預(yù)定利用威亨工業(yè)港內(nèi)部員工的關(guān)系，對于上門來尋求合作投資的客戶，應(yīng)積極7.7.2介紹期推廣計(jì)劃招商活動介紹期的目的是在形成強(qiáng)有力銷售組織的基礎(chǔ)上，加大宣傳力度，引導(dǎo)潛在客戶對威亨工業(yè)港有一個明確的認(rèn)識，通過招商會和一對一銷售人員的.7.2.1成立項(xiàng)目招商中心7.7.2.2廣告推進(jìn)和一系列主題促銷活動介紹期應(yīng)強(qiáng)調(diào)廣告作用，并適時開展一些關(guān)聯(lián)促銷活動，如折扣、保證等，.7.2.3各種專題公關(guān)活動針對威亨工業(yè)港的建設(shè)理念和經(jīng)營理念，圍繞招商目的，可以舉行專家座談會、投資研討會、項(xiàng)目發(fā)布會、單位聯(lián)誼會，以及與彭州社會與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)的7.7.2.4強(qiáng)化各類招商活動和展示會積極參加全國各地的招商活動，積極展示威亨工業(yè)港的投資發(fā)展理念和服務(wù).7.2.5強(qiáng)化人員推銷通過培訓(xùn)招商人員，有目的地派到重點(diǎn)地區(qū)推銷威亨工業(yè)港，或在招商會上派出銷售人員收集信息、接洽商戶和客戶進(jìn)行深度交流，了解客戶要求，針對性7.7.2.6制定銷售執(zhí)行與績效評估方案7.2.7重視口碑傳播。7.7.2.8針對目標(biāo)客戶進(jìn)行系列投資分析宣傳活動7.7.3強(qiáng)銷期推廣計(jì)劃強(qiáng)銷期的工作目標(biāo)是加大推銷力度，力爭在介紹期基礎(chǔ)上完成累計(jì)總量80%7.7.3.1策劃一系列優(yōu)惠或獎勵的主題促銷活動戶入7.7.3.2借助各類招商會、文化交流會、參觀交流等方式推廣工業(yè)港充分把握各類招商會、文化交流會、參觀交流等機(jī)會，加大力度宣傳，重點(diǎn)7.7.3.3針對銷售人員進(jìn)行扣點(diǎn)獎勵針對銷售人員以往的銷售業(yè)績，制定與績效掛鉤的獎勵政策，提高業(yè)務(wù)人員7.7.4待續(xù)期推廣計(jì)劃待續(xù)期的工作目標(biāo)是完成滯留20%的銷售任