2020年全國房地產(chǎn)貸款報告

0上海易居房地產(chǎn)研究院主辦商業(yè)銀行嚴(yán)管信貸投放，房貸占比近五年首次低于30%核心觀點：A房貸市場：今年前三季度商業(yè)銀行各項貸款投放量明顯增加，但是房貸占比嚴(yán)格控制在30%以下水平。這充分說明當(dāng)前商業(yè)銀行較好地執(zhí)行了房地產(chǎn)的相關(guān)政策，也從防范金融風(fēng)險的角度嚴(yán)管了貸款的投放，進(jìn)而使得貸款不再過多聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域。A市場趨勢：后續(xù)貸款投向依然會把控，尤其是到了年底，要注意商業(yè)銀行收緊房貸的風(fēng)險。對于今年前三季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域過多貸款的銀行而言，年底前預(yù)計會略收緊政策，這是房企和購房者所需要注意的內(nèi)容。一、房貸市場1、房貸規(guī)模本報告定義，本期貸款凈增額=本期貸款余額-上期貸款余額。今年前三季度，全國凈增房地產(chǎn)貸款4.4萬億元，同比下降3.7%。今年前三季度凈增房地產(chǎn)貸款規(guī)模顯然是小于去年同期水平的。在今年降準(zhǔn)等各類政策下，銀根趨于寬松，商業(yè)銀行可貸款的額度明顯增大，前三季度凈增貸款同比增速為19.4%，但是主要強調(diào)投向抗疫相關(guān)工作、中小微企業(yè)等領(lǐng)域，所以對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響相對要小。更關(guān)鍵的是今年二季度多地出現(xiàn)房價和地價炒作，商業(yè)銀行房貸政策更會收緊，進(jìn)而使得凈增房地產(chǎn)貸款指標(biāo)出現(xiàn)同比下降的現(xiàn)象。圖1歷年前三季度全國凈增房地產(chǎn)貸款規(guī)模JMLUItMUWliSUlrttIlH:W中曬棚.社會■購?伍數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、易居研究院2、房貸占比本報告定義：房貸占比=凈增房地產(chǎn)貸款/凈增人民幣各項貸款，其衡量了商業(yè)銀行對房貸投放的偏好程度，也是衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險的重要指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國房貸占比為27.2%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年前三季度該指標(biāo)創(chuàng)新高，達(dá)到42.5%的水平。隨后受房地產(chǎn)和金融市場的調(diào)控，該指標(biāo)總體趨于下行態(tài)勢。其中2017-2019年前三季度該指標(biāo)分別為39.5%、39.9%和33.7%。而2020年延續(xù)該趨勢。另外值得關(guān)注的是，今年前三季度該指標(biāo)首次回落到30%以下的水平，這說明貸款集中度在下降，有助于更好地防范商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險。圖2歷年前三季度全國凈增房貸/凈增各項貸款數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、易居研究院二、房貸分類1、開發(fā)貸款今年前三季度，全國凈增房地產(chǎn)開發(fā)貸款0.9萬億元，同比減少10.5%。從同比增速來看，其相比2019年前三季度40.3%的降幅有明顯收窄。此類收窄態(tài)勢，和今年第一季度疫情期間全國各地出臺的扶持政策有關(guān)。尤其是為了防范房企項目爛尾風(fēng)險、更好鼓勵房企進(jìn)行項目開發(fā)，各地都有各類發(fā)文，給予了房企開發(fā)環(huán)節(jié)各類貸款的支持。當(dāng)然，后續(xù)隨著房地產(chǎn)政策的收緊，尤其是三道紅線等約束的增加，商業(yè)銀行對于開發(fā)貸的政策也略收緊。類似開發(fā)貸款數(shù)據(jù)同比下降的態(tài)勢，也會倒逼房企主動降價促銷，以積極回籠資金。圖3歷年前三季度全國凈增開發(fā)貸款規(guī)模數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、易居研究院2、按揭貸款今年前三季度，全國凈增個人住房按揭貸款3.5萬億元，同比增長6.7%。從商業(yè)銀行房貸的結(jié)構(gòu)看，今年前三季度個人按揭貸款占據(jù)了房貸總規(guī)模80%的比例，其成為房貸中最重要的組成部分。從歷年前三季度的數(shù)據(jù)看，今年個人按揭貸款數(shù)據(jù)為近4年的新高，說明商業(yè)銀行依然偏好此類貸款。后續(xù)要防范包括首付貸、經(jīng)營貸等違規(guī)貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場的現(xiàn)象。這是影響房貸市場穩(wěn)健的重要因素。圖4歷年前三季度全國凈增個人住房按揭貸款規(guī)模數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行、易居研究院三、趨勢預(yù)判從今年前三季度商業(yè)銀行貸款的投向來看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投向得到較好的把控。雖然今年商業(yè)銀行貸款的額度比較充裕，但是投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款還是略保守，充分說明信貸政策“脫虛向?qū)崱钡膶?dǎo)向。而從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)貸保持了負(fù)增長的態(tài)勢，相對來說個人按揭貸款增速略偏高，這是后續(xù)銀行信貸部門所需要關(guān)注的內(nèi)容。房貸風(fēng)險需要積極把控。近期央行行長易綱、銀保監(jiān)會主席郭樹清表示要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險，建立長效機制，遏制房地產(chǎn)泡沫這個威脅金融安全的最大“灰犀?！?。要遏制房地產(chǎn)泡沫，房貸泡沫自然需要把控。后續(xù)依然需要嚴(yán)管信貸的投放，防范房貸集中度上升。房貸投向趨于穩(wěn)健，自然就使得地價和房價泡沫減少，最終有助于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。附錄：中國人民銀行每個季度發(fā)布《金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，其對于貸款的余額、結(jié)構(gòu)等有較為明確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，成為我們研究貸款市場、判斷貸款政策方向等重要的參考。我們基于央行報告和數(shù)據(jù)，結(jié)合中國房地產(chǎn)市場與政策的實際情況，研發(fā)出《中國房地產(chǎn)貸款報告》。本報告以季度的形式定期對外公開發(fā)布。本報告明確了相關(guān)指標(biāo)的定義和口徑。1、房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購房貸款和證券化的房地產(chǎn)貸款。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括房產(chǎn)開發(fā)貸款和地產(chǎn)開發(fā)貸款。其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款指金融機構(gòu)發(fā)放的房屋建設(shè)貸款，包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其它房產(chǎn)開發(fā)貸款。而地產(chǎn)開發(fā)貸款包括金融機構(gòu)發(fā)放的專門用于地產(chǎn)開發(fā)、且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計劃收回的貸款。3、購房貸款包括個人商業(yè)用房貸款和個人住房貸款。4、主要金融機構(gòu)包括國有商業(yè)銀行、國家開發(fā)銀行及政策性銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行和郵政儲蓄銀行。為簡化報告內(nèi)容、清晰描述觀點、聚焦趨勢分析，特說明本報