2020年全國(guó)房地產(chǎn)貸款報(bào)告

0上海易居房地產(chǎn)研究院主辦商業(yè)銀行嚴(yán)管信貸投放，房貸占比近五年首次低于30%核心觀點(diǎn)：A房貸市場(chǎng)：今年前三季度商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款投放量明顯增加，但是房貸占比嚴(yán)格控制在30%以下水平。這充分說(shuō)明當(dāng)前商業(yè)銀行較好地執(zhí)行了房地產(chǎn)的相關(guān)政策，也從防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度嚴(yán)管了貸款的投放，進(jìn)而使得貸款不再過(guò)多聚集在房地產(chǎn)領(lǐng)域。A市場(chǎng)趨勢(shì)：后續(xù)貸款投向依然會(huì)把控，尤其是到了年底，要注意商業(yè)銀行收緊房貸的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于今年前三季度投向房地產(chǎn)領(lǐng)域過(guò)多貸款的銀行而言，年底前預(yù)計(jì)會(huì)略收緊政策，這是房企和購(gòu)房者所需要注意的內(nèi)容。一、房貸市場(chǎng)1、房貸規(guī)模本報(bào)告定義，本期貸款凈增額=本期貸款余額-上期貸款余額。今年前三季度，全國(guó)凈增房地產(chǎn)貸款4.4萬(wàn)億元，同比下降3.7%。今年前三季度凈增房地產(chǎn)貸款規(guī)模顯然是小于去年同期水平的。在今年降準(zhǔn)等各類政策下，銀根趨于寬松，商業(yè)銀行可貸款的額度明顯增大，前三季度凈增貸款同比增速為19.4%，但是主要強(qiáng)調(diào)投向抗疫相關(guān)工作、中小微企業(yè)等領(lǐng)域，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響相對(duì)要小。更關(guān)鍵的是今年二季度多地出現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)炒作，商業(yè)銀行房貸政策更會(huì)收緊，進(jìn)而使得凈增房地產(chǎn)貸款指標(biāo)出現(xiàn)同比下降的現(xiàn)象。圖1歷年前三季度全國(guó)凈增房地產(chǎn)貸款規(guī)模JMLUItMUWliSUlrttIlH:W中曬棚.社會(huì)■購(gòu)?伍數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、易居研究院2、房貸占比本報(bào)告定義：房貸占比=凈增房地產(chǎn)貸款/凈增人民幣各項(xiàng)貸款，其衡量了商業(yè)銀行對(duì)房貸投放的偏好程度，也是衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，全國(guó)房貸占比為27.2%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年前三季度該指標(biāo)創(chuàng)新高，達(dá)到42.5%的水平。隨后受房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)的調(diào)控，該指標(biāo)總體趨于下行態(tài)勢(shì)。其中2017-2019年前三季度該指標(biāo)分別為39.5%、39.9%和33.7%。而2020年延續(xù)該趨勢(shì)。另外值得關(guān)注的是，今年前三季度該指標(biāo)首次回落到30%以下的水平，這說(shuō)明貸款集中度在下降，有助于更好地防范商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。圖2歷年前三季度全國(guó)凈增房貸/凈增各項(xiàng)貸款數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、易居研究院二、房貸分類1、開發(fā)貸款今年前三季度，全國(guó)凈增房地產(chǎn)開發(fā)貸款0.9萬(wàn)億元，同比減少10.5%。從同比增速來(lái)看，其相比2019年前三季度40.3%的降幅有明顯收窄。此類收窄態(tài)勢(shì)，和今年第一季度疫情期間全國(guó)各地出臺(tái)的扶持政策有關(guān)。尤其是為了防范房企項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)、更好鼓勵(lì)房企進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，各地都有各類發(fā)文，給予了房企開發(fā)環(huán)節(jié)各類貸款的支持。當(dāng)然，后續(xù)隨著房地產(chǎn)政策的收緊，尤其是三道紅線等約束的增加，商業(yè)銀行對(duì)于開發(fā)貸的政策也略收緊。類似開發(fā)貸款數(shù)據(jù)同比下降的態(tài)勢(shì)，也會(huì)倒逼房企主動(dòng)降價(jià)促銷，以積極回籠資金。圖3歷年前三季度全國(guó)凈增開發(fā)貸款規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、易居研究院2、按揭貸款今年前三季度，全國(guó)凈增個(gè)人住房按揭貸款3.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)6.7%。從商業(yè)銀行房貸的結(jié)構(gòu)看，今年前三季度個(gè)人按揭貸款占據(jù)了房貸總規(guī)模80%的比例，其成為房貸中最重要的組成部分。從歷年前三季度的數(shù)據(jù)看，今年個(gè)人按揭貸款數(shù)據(jù)為近4年的新高，說(shuō)明商業(yè)銀行依然偏好此類貸款。后續(xù)要防范包括首付貸、經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)貸款變相進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象。這是影響房貸市場(chǎng)穩(wěn)健的重要因素。圖4歷年前三季度全國(guó)凈增個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)人民銀行、易居研究院三、趨勢(shì)預(yù)判從今年前三季度商業(yè)銀行貸款的投向來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投向得到較好的把控。雖然今年商業(yè)銀行貸款的額度比較充裕，但是投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的貸款還是略保守，充分說(shuō)明信貸政策“脫虛向?qū)崱钡膶?dǎo)向。而從結(jié)構(gòu)上看，開發(fā)貸保持了負(fù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，相對(duì)來(lái)說(shuō)個(gè)人按揭貸款增速略偏高，這是后續(xù)銀行信貸部門所需要關(guān)注的內(nèi)容。房貸風(fēng)險(xiǎn)需要積極把控。近期央行行長(zhǎng)易綱、銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示要管理好房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，建立長(zhǎng)效機(jī)制，遏制房地產(chǎn)泡沫這個(gè)威脅金融安全的最大“灰犀?！?。要遏制房地產(chǎn)泡沫，房貸泡沫自然需要把控。后續(xù)依然需要嚴(yán)管信貸的投放，防范房貸集中度上升。房貸投向趨于穩(wěn)健，自然就使得地價(jià)和房?jī)r(jià)泡沫減少，最終有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。附錄：中國(guó)人民銀行每個(gè)季度發(fā)布《金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，其對(duì)于貸款的余額、結(jié)構(gòu)等有較為明確的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，成為我們研究貸款市場(chǎng)、判斷貸款政策方向等重要的參考。我們基于央行報(bào)告和數(shù)據(jù)，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策的實(shí)際情況，研發(fā)出《中國(guó)房地產(chǎn)貸款報(bào)告》。本報(bào)告以季度的形式定期對(duì)外公開發(fā)布。本報(bào)告明確了相關(guān)指標(biāo)的定義和口徑。1、房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)貸款包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、購(gòu)房貸款和證券化的房地產(chǎn)貸款。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款包括房產(chǎn)開發(fā)貸款和地產(chǎn)開發(fā)貸款。其中，房產(chǎn)開發(fā)貸款指金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的房屋建設(shè)貸款，包括住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其它房產(chǎn)開發(fā)貸款。而地產(chǎn)開發(fā)貸款包括金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的專門用于地產(chǎn)開發(fā)、且在地產(chǎn)開發(fā)完成后計(jì)劃收回的貸款。3、購(gòu)房貸款包括個(gè)人商業(yè)用房貸款和個(gè)人住房貸款。4、主要金融機(jī)構(gòu)包括國(guó)有商業(yè)銀行、國(guó)家開發(fā)銀行及政策性銀行、股份制商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行和郵政儲(chǔ)蓄銀行。為簡(jiǎn)化報(bào)告內(nèi)容、清晰描述觀點(diǎn)、聚焦趨勢(shì)分析，特說(shuō)明本報(bào)