房地產(chǎn)-工業(yè)地產(chǎn)：合富輝煌-湘潭金鴻地產(chǎn)雙馬工業(yè)區(qū)前期策劃報(bào)告

湘潭雙馬工業(yè)區(qū)項(xiàng)目前期策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：湘潭金鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地產(chǎn)資料大全地產(chǎn)資料大全城市宏觀分城市宏觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析湘潭別墅市場(chǎng)及典型案例分析地產(chǎn)資料大全1、湘潭市宏觀環(huán)境分析地產(chǎn)資料大全總體概況.典型二線城市，城.名人故鄉(xiāng).確立“強(qiáng)工富市”的湘潭位于中國湖南省的中部，這里人杰地靈、物華天寶，是一代偉懷、黃公略、陳賡、譚政的故鄉(xiāng)，也是的故鄉(xiāng)。兩個(gè)世紀(jì)以來，她一直被史學(xué)家稱為“中國內(nèi)地商埠之巨者”，有“金湘潭”的美譽(yù)。如今，經(jīng)過勤勞、勇，已經(jīng)把這座千年古城建設(shè)成為了中國。為加速經(jīng)濟(jì)的發(fā)強(qiáng)工富市”實(shí)施的發(fā)展戰(zhàn)略，正地產(chǎn)資料大全離40余海地山市和岳，總面積5016平方公地產(chǎn)資料大全292.7萬全市總?cè)丝谌锌側(cè)丝?289292.7804年05年06年07年295290285280275282.93.制地產(chǎn)資料大全、金有極.隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，各企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理體制正加緊發(fā)展。地產(chǎn)資料大全交通與通訊非常便利?水路：湖南省最大的河流湘江穿城而過，常年可行駛千噸級(jí)貨輪。湘潭距岳陽城陵磯港200多公里，出口貨物可從那里轉(zhuǎn)裝大船由長江出海。?公路：北京至深圳的107國道和上海至昆明的320國道均在市區(qū)交匯，并分別穿越全境，北京至珠海的高速公路湘潭到長沙部分已完成。?空港：市中心距長沙黃花國際機(jī)場(chǎng)60公里，由高速公路至機(jī)場(chǎng)只需30分鐘。?鐵路：中國南北大動(dòng)脈北京至廣州的京廣鐵路和東西大動(dòng)脈上海至昆明的湘黔鐵路通過市境，市內(nèi)十余家大中型企業(yè)均有專線鐵路與它們相連。湘黔鐵路的復(fù)線和電氣化工程正在施工之中。?通訊：程控電話已達(dá)19萬門，可直撥世界各地。光線通訊、轉(zhuǎn)移傳呼、圖像傳輸都已具備，其他各項(xiàng)國際通訊業(yè)務(wù)業(yè)已開通。旅游資源豐富，是典型的紅色旅地上，大自然造就了昭山、東臺(tái)山、雨大批歷史名人，一代偉人毛地產(chǎn)資料大全地產(chǎn)資料大全1、湘潭市宏觀環(huán)境分析52310004280300363020052310004280300363020030021002543387經(jīng)濟(jì)保持較快發(fā)展66000000500000040000003000000200000010000000GDP總量(萬元)03年04年05年06年07年264.22264.2210169.2134.2889.87資達(dá)264.2億元，增長25.8%33002502000固定資產(chǎn)投資(億元)03年04年05年06年07年.固定資產(chǎn)投資在調(diào)控中實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長。07年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)264.2億元，增長25.8%。其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資225.8億元，增長26.4%。重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)展順利，89個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目累計(jì)完成投資128.2億元。北二環(huán)西引線、富洲路拓寬、醴潭高速、湘江四大橋等全線通車，板塘大道基本具備通車條件，交通得到大大改善。湘潭正在邁入后工業(yè)化時(shí)代產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)13.71515.213.71640.643.243.345.54645.741.841.540.13803年04年05年06年07年第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)100%80%60%40%20%0%O在國民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)業(yè)中，農(nóng)業(yè)所占比重穩(wěn)步下降，截至2007年農(nóng)業(yè)占比為38%；O工業(yè)所占比重在經(jīng)歷了03-05年的增長后，出現(xiàn)小幅回落，隨后07年較06年有較大增長；O第三產(chǎn)業(yè)所占比重穩(wěn)步上升；O可見，湘潭正在邁入后工業(yè)化時(shí)代。153.2130.7113.3153.2130.7113.3101.77構(gòu)加速升級(jí)200200150100500社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)社會(huì)消費(fèi)品零售總額04年05年06年07年?消費(fèi)市場(chǎng)日益活躍。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額153.2億元，同比增長17.2%。按城鄉(xiāng)市場(chǎng)分，城市消費(fèi)品零售額97.1億元，增長16.6%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額56.1億元，增長18.4%。按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額33.9億元，增長16.3%；零售業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額86.4億元，增長16.6%；住宿和餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額27.2億元，增長22.0%；其他行業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額5.7億元，增長11.0%。?消費(fèi)結(jié)構(gòu)加速升級(jí)。限額以上批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)中，汽車類零售額增長2.7倍，通信器材類零售額增長1.2倍，家具類增長18.2%。1、湘潭市宏觀環(huán)境分析0-800US$800-4,000US$0-800US$800-4,000US$人人均GDP1903614375125611061504年05年06年07年20000150001000050000人均GDP人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系:啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期44000-8,000US$減緩發(fā)展期8000-20,0008000-20,000US$8970693012742104959685860278970693012742104959685860278935990城市居民人均可支配收入水平與消費(fèi)支出水平(元)140001400012000100008000600040002000004年05年06年07年城市居民人均可支配收入水平城市居民人均消費(fèi)支出水平.湘潭城市居民人均消費(fèi)性支出與人均可支配收入之比都在70%以2、城市發(fā)展規(guī)劃長株潭城市群大事記上世紀(jì)50年代，三市合一建“毛澤東城”的構(gòu)想提出。上世紀(jì)80年代初，原省社科院副院長、經(jīng)濟(jì)學(xué)家張萍提出長株潭經(jīng)濟(jì)區(qū)的構(gòu)想，進(jìn)行了初步試驗(yàn)和理論1997年，湖南省委、省政府作出了推進(jìn)長株潭經(jīng)濟(jì)一體化的戰(zhàn)略決策。1998年，編制實(shí)施交通同環(huán)、能源同網(wǎng)、金融同城、信息同享、環(huán)境同治五個(gè)網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃。2000年，編制《長株潭經(jīng)濟(jì)一體化“十五”規(guī)劃》2002年，編制實(shí)施《長株潭產(chǎn)業(yè)一體化規(guī)劃》。邀請(qǐng)中國城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院著手編制《湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶開發(fā)建設(shè)總體規(guī)劃》、《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》。2003年，省政府頒布《湘江長沙株洲湘潭段開發(fā)建設(shè)保護(hù)辦法》2004年，編制實(shí)施《2004－2010年長株潭老工業(yè)基地改造規(guī)劃》。2005年，省政府頒布實(shí)施《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》，這是我國內(nèi)地第一個(gè)城市群區(qū)域規(guī)劃。編制實(shí)施《長株潭經(jīng)濟(jì)一體化“十一五”規(guī)劃》。2006年，省第九次黨代會(huì)提出，大力推進(jìn)長株潭交通同網(wǎng)、能源同體、信息同享、生態(tài)同建、環(huán)境同治，簡稱“新五同”。張春賢書記提出加快以長株潭為中心，以一個(gè)半小時(shí)通勤距離為半徑，包括岳陽、常德、益陽、婁底、衡陽在內(nèi)的“3＋5”城市群建設(shè)。三市黨政領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)席會(huì)議召開，制訂了《聯(lián)席會(huì)議議事規(guī)則》，簽署了《區(qū)域合作框架協(xié)議》以及工業(yè)、科技、環(huán)保三個(gè)合作協(xié)議。2007年12月14日，經(jīng)國務(wù)院同意，國家發(fā)改委正式下文批準(zhǔn)，長株潭城市群為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”。長株潭一體化2005年3月《長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃》正式出臺(tái)到2020年長株潭的三市總?cè)丝诩s為1435萬人主城區(qū)城市人口約為580萬人長株潭三市市域約2.8萬平方公里長株潭三市一體化的發(fā)展，使長株潭城市群區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸現(xiàn).2007年1月26日6條一體化公交線路開通，引領(lǐng)三市發(fā)生“核聚變”的號(hào)線制訂當(dāng)城市群定位“四個(gè)一”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；一狀城市群；一城規(guī)劃把里的森林植被作為例》。群區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)規(guī)劃和長沙市、株洲市、湘潭市市域規(guī)劃的劃。長株潭城市群區(qū)域規(guī)劃的編制、實(shí)施和監(jiān)2、城市發(fā)展規(guī)劃城鎮(zhèn)化發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)和分步實(shí)施的規(guī)劃㈠市域總?cè)丝诤统擎?zhèn)化水平規(guī)劃市域總?cè)丝?010年為298萬人左右，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到52%左右，城鎮(zhèn)人口達(dá)到150萬人左右，其中中心城區(qū)人口達(dá)到90萬人左右。㈡城鎮(zhèn)發(fā)展總體戰(zhàn)略采取“政策引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、梯級(jí)推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)”和“中心極化、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、點(diǎn)軸增長、網(wǎng)絡(luò)演進(jìn)、促進(jìn)市域城鎮(zhèn)集約式、非均衡發(fā)展”的總體戰(zhàn)略。㈢城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)。市域城鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)：培育產(chǎn)業(yè)特色突出、競爭能力強(qiáng)、就業(yè)空間大的新型城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)體系；組建人口規(guī)模合理、等級(jí)有序、設(shè)施完善、生活居住環(huán)境良好的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系；營造與長株潭城鎮(zhèn)群接軌的開放式的城鎮(zhèn)格局，建設(shè)城鎮(zhèn)之間聯(lián)系快捷通暢的開放型、生態(tài)化的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)體系。㈣市域城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)市域中心城市主要為湘潭市主城區(qū)，規(guī)劃建設(shè)成為生態(tài)園林式的現(xiàn)代化工業(yè)城市。湘潭市主城區(qū)按功能區(qū)劃分為三大塊：河?xùn)|城區(qū)、河西城區(qū)、昭山開發(fā)區(qū)。河?xùn)|城區(qū)：主要定位為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心區(qū)，河西城區(qū)：主要定位為商貿(mào)中心區(qū)，并配套建設(shè)產(chǎn)學(xué)研基地和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)“孵化區(qū)”。昭山開發(fā)區(qū)：主要定位為休閑旅游會(huì)展中心區(qū)，力爭五年內(nèi)建設(shè)成為長株潭的生態(tài)休閑中心。.打.打造湘潭的中央商業(yè)區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，在由建設(shè)成的區(qū)域并實(shí)湘潭九華經(jīng)濟(jì)區(qū)：高新技術(shù)開發(fā)區(qū)超過18億元，一座以汽車產(chǎn)業(yè)為龍頭的機(jī)代物流、生態(tài)休閑為一體的現(xiàn)代精品新城一定會(huì)展現(xiàn)在您的面前..該項(xiàng)目位于湖南省湘潭市，位于湘潭二，下游距二大橋岳塘區(qū)和湘潭縣，.橋全長1700米，寬26米，其中中央混合高及主橋東、西兩端引2、城市發(fā)展規(guī)劃擴(kuò)大到12平方公里宅造一個(gè)中、建設(shè)項(xiàng)目，將河河?xùn)|組團(tuán)功能規(guī)劃“一區(qū)、一帶、兩城、三園”.河?xùn)|組團(tuán)：規(guī)劃“一區(qū)(城市新中心區(qū))、一帶(湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶)、兩城(鋼城、電城)、三園(雙馬機(jī)電工業(yè)園、高新生物醫(yī)藥園和新材料工業(yè)園)”。橋，南至東湖路，北臨湘特色，集休閑、游覽、娛樂、購物、居住和商業(yè)服務(wù)的濱，湘出臺(tái)，正在做詳規(guī)，且建設(shè)前期工作已經(jīng)展開，河?xùn)|高增厚及堤面改造工程已經(jīng)開工建設(shè)。計(jì)劃整本篇小結(jié)的工業(yè)城市。2.人民生活穩(wěn)步提高，人均住房面積擁有較大的增長空間。3.經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)代，房地產(chǎn)發(fā)展面臨新的發(fā)展契機(jī)。湘潭城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及人民生活的提高成為湘潭進(jìn)入新發(fā)展階段的基礎(chǔ)，而現(xiàn)階段特殊的時(shí)空條件為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)。城市宏觀分析分析湘潭別墅市場(chǎng)及典型案例分析.2006年全市完成房地產(chǎn)投資.2007年1-9月完成房地產(chǎn)開發(fā)期。35.223.615.5435.223.615.5416.7.57商品房竣工與銷售面積(萬平方米)003年04年05年06年07年66.438.249093.43900 房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)5003年04年05年06年07年?近三年(05-07年)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，都保持了40%以上的增速。?03-04年商品房竣工面積與銷售面積持平，但05-07年出現(xiàn)了竣工面積明顯小于銷售面積的情況?07年房地產(chǎn)開發(fā)投資35.2億元，較06年增長49%。商品房竣工面積138.2萬平方米，增長47.9%；商品房銷售面積187.0萬平方米，增長12.4%；房地產(chǎn)銷售額33.6億元，增長35.4%。.35.35004年05年06年07年城市居民人均住城市居民人均住房面積29 21.1921.4增長空間國內(nèi)省35至40平方恩格爾系數(shù)(％)37.5城恩格爾系數(shù)(％)37.5城市居民人均住房建筑面積(m2)29.3基本維持大達(dá)到007年數(shù)據(jù).2007年全市住宅均價(jià)達(dá)1745元.2007年全市住宅均價(jià)達(dá)1745元7%.商品房空置面積逐步減少20032004200520062007年87萬平方，同比增長48.8%萬平方米，同比增長二手住房交易欠旺，但價(jià)格漲幅成交單價(jià)(元/㎡)成交面積(萬㎡)成交金額(萬元)成交套數(shù)2006年2007年2006年2007年2006年2007年2006年2007年年二手房成交套數(shù)3453套，其中二手住房成交套數(shù)3084套，成交面積30.17萬㎡，成交金?2、湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)市場(chǎng)競爭加劇，進(jìn)入產(chǎn)品提質(zhì)年代.長株潭融城進(jìn)程加快、新特區(qū)的批準(zhǔn)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展都得到了大幅度的增長.從08的新開工項(xiàng)目可以看出，外來開發(fā)商注重產(chǎn)品品質(zhì)營場(chǎng)換小高層、高層物業(yè)將成為市場(chǎng)主流市場(chǎng)逐漸接受了小高層住宅，主要代表項(xiàng)目有裕豐新.從2008年初新開工樓盤來看，新項(xiàng)目規(guī)模大，且更注重產(chǎn)品品質(zhì)的營造。2008年城市化進(jìn)程推進(jìn)，需求穩(wěn)步增長.從07年第四季度銷售情況來看，整個(gè)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)湘潭要是因?yàn)橄嬲宰≈脴I(yè)為.隨著三市融城、長株潭經(jīng)濟(jì)一體化、城市及房地產(chǎn)開發(fā)民的居住升級(jí)性置業(yè)以增加，湘潭市場(chǎng)預(yù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，價(jià)格尚有提升空間.06、07年湘潭房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格保持了較快速度的增長，全年平均漲幅.隨著長株潭一體化，湘潭城市化進(jìn)程加快和經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，而湘潭房.我們認(rèn)為隨著市場(chǎng)品質(zhì)的不斷提高，以及成本上漲因素的促動(dòng)，湘潭?3、房地產(chǎn)現(xiàn)有市場(chǎng)格局湘潭房地產(chǎn)格局衰落之勢(shì)沁園小區(qū)(三期)狀況良好銷售周期(月)沁園小區(qū)(三期)6//年2100(起價(jià)2048)5民435沁園小區(qū)(三期)民/多2100(起價(jià)2048)沁園小區(qū)(三期)130-160(復(fù)式:170-200;別墅:300;疊加：300左右)期.三房在各項(xiàng)目中占據(jù)絕對(duì)主力戶型，其次兩房與四房.二房主力戶型80-96平方米河西板塊代表樓盤：新景家園以總建筑湘潭早期展扮開發(fā)觀天五棟其價(jià)格的變湘潭市場(chǎng)價(jià)其價(jià)格作重綜合評(píng)價(jià)優(yōu)綜合評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)1.成熟社區(qū)：項(xiàng)目前四期房源已基本入住，生活氛圍成熟。2.實(shí)景生活：小區(qū)園林綠化、物業(yè)管理都3.口碑較好：房屋品質(zhì)較好，大量業(yè)主入住帶來了良好的口碑效用。4.戶型優(yōu)勢(shì)：五期一線江景房小高層，復(fù)式設(shè)計(jì)、“3＋1”親情房設(shè)計(jì)，贏得不少消費(fèi)者青睞。劣勢(shì)1.商業(yè)欠缺：325畝的大盤沒有一定規(guī)模的商業(yè)規(guī)劃，加上周邊商業(yè)較欠缺，生活便利性一般。2.規(guī)劃缺陷：前期多層規(guī)劃比較呆板，欠缺變化，不少優(yōu)秀景觀資源沒有充分利新新景家園歷年房價(jià)變化圖27002100170011002004年2005年2006年2007年2008年均價(jià)(元/㎡)3000250020001500100050001500從上圖可以看出自2004年項(xiàng)目入市以來，每年房價(jià)上漲基本維從上圖可以看出自2004年項(xiàng)目入市以來，每年房價(jià)上漲基本維持在200-300元/平方米的增幅。價(jià)格穩(wěn)步上升的過程，代表了湘潭這幾年房價(jià)的變化，說明了湘潭房價(jià)正朝著積極健康，向上的發(fā)展，房價(jià)上漲的根基是比較牢靠的。項(xiàng)目在湘潭房產(chǎn)地位處在領(lǐng)軍人物的位置，因此，增幅比例相對(duì)整體市場(chǎng)會(huì)高一些。項(xiàng)目五期電梯江景房當(dāng)前推出兩棟，均價(jià)達(dá)2700元/㎡，價(jià)格較之前多層上了一個(gè)比較大的臺(tái)階，這與產(chǎn)品形式，建筑位置以及小區(qū)越來越成熟的居住氛圍有很大關(guān)系。目前從這個(gè)價(jià)格定位的銷售來看，市場(chǎng)反映依舊不錯(cuò)。從07年11月開盤，目前銷售率在80％左右，為西老政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、商貿(mào)、交通項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱規(guī)模(萬㎡)東方名苑納帕溪谷80湖湘林語0時(shí)代地產(chǎn)資料大全地產(chǎn)資料大全東方名苑預(yù)計(jì)3000/納帕溪谷3000/城郊龍泊灣250090%湖湘林語2600金橋書香庭苑2500國富芙蓉新城2600建鑫城國際社區(qū)2500-2600元/平方米物業(yè)類型以小高層為主東方名苑多層、小高層、高層三房納帕溪谷高層、小高層三房、四房城郊龍泊灣三房湖湘林語多層、小高層、高層三房金橋書香庭苑多層、小高層國富芙蓉新城三房層三房、公寓.三房在各項(xiàng)目中占據(jù)絕對(duì)主力戶型，其次四房.三房主力戶型110-148平方米.四房主力戶型160~180平米。東方名苑3000根據(jù)蓄客情況分析，半年上門客戶有6800納帕溪谷3000辦卡500左右，主要是湘潭鋼鐵廠、湘潭電機(jī)廠等大中型企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者城郊龍泊灣2500周邊居民，大企業(yè)職工湖湘林語2600未開售金橋書香庭苑2500公務(wù)員、大型企業(yè)職工國富芙蓉新城2600河?xùn)|客戶為主，主要是湘潭鋼鐵廠、湘潭電機(jī)廠等大中型企業(yè)和個(gè)體經(jīng)營者建鑫城國際社區(qū)2500生意人，沿海工作湘潭籍人士單位職工、老師是購房的三河?xùn)|板塊代表樓盤：東方名苑公司開發(fā)。項(xiàng)目占總建筑面積近800000平中心區(qū)綜合體項(xiàng)目。綠地率35.9％。項(xiàng)目，湘潭市政府、廣指揮中心、高新區(qū)2300-東方名苑是湘潭房地產(chǎn)目前開發(fā)水平最高代表之一，很好地吸東方名苑是湘潭房地產(chǎn)目前開發(fā)水平最高代表之一，很好地吸收了外界產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃形式與產(chǎn)品品質(zhì)走在市場(chǎng)最前沿，是當(dāng)前市場(chǎng)的標(biāo)桿之作。在推盤策略上，先將大型會(huì)所做出來，向市場(chǎng)展示其形象與實(shí)力，這種在湘潭尚算首家的做法，獲得的極大認(rèn)同！綜合評(píng)定1.規(guī)模優(yōu)勢(shì)：80萬總建筑面積，湘潭當(dāng)前第一2.地段優(yōu)勢(shì)：河?xùn)|核心區(qū)位，交通發(fā)達(dá)，配套3.規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：大型城市中心綜合體，既保障了環(huán)境也擁有完善配套。4.產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：高綠化、低容積率，新古典主義電梯小高層，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)明顯。5.營銷優(yōu)勢(shì)：品牌公司相互合作，標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮髂Ｊ?，是未來銷售重要保障。1.戰(zhàn)線較長：湘潭消化能力平穩(wěn)，銷售周期相對(duì)較長，給大盤帶來風(fēng)險(xiǎn)。2.規(guī)劃方面：項(xiàng)目整體層次感一般，整體氣勢(shì)還可以加強(qiáng)，團(tuán)組之間缺少變化，易造成審銷售價(jià)格：1500-2000是主力價(jià)格區(qū)間5.02%0.85%30.48%8.54%40.78%分區(qū)價(jià)格銷售表(2007)5.02%0.85%30.48%8.54%40.78%2.53%0.16%1000－15001500－20002000－25002500－30003000－35003500-45004500-5500?2007年全年1500~2000元/㎡的房屋銷量最多，占40.78%；其次為1000~1500元/㎡其是2000~2500元/㎡的房屋，占比提高到18.54%。銷套型面積區(qū)間?120~144㎡的戶型繼續(xù)保持熱銷，占小資者為多。有的購房?在60~100㎡的面積段中，90~100㎡的銷售最多，60~90㎡的房屋銷量不大。12%2%20%34%8%4%9%12%2%20%34%8%4%9%90-100100-120120-144144-180登記銷售結(jié)登記銷售結(jié)構(gòu)50≤60㎡60-8080-9090-100100-120-144->180120144180.2007年上半年，全市共有9個(gè)高層和.2007年上半年，全市共有9個(gè)高層和交套數(shù)1578套34.65%，由此購房戶愿意購買品逐漸成為市場(chǎng)主流 總體趨勢(shì)分析總結(jié)2.湘潭市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)目前主要為滿足有經(jīng)濟(jì)實(shí)力客戶的“居住升級(jí)型”需求，增加好客戶及價(jià)格分析年齡層次集中在25-45歲之間，購房目的是自住，其中大部分為二次置業(yè)較活躍的群體分別是公務(wù)員、事業(yè)單位職工、個(gè)體經(jīng)商戶、私營企業(yè)主、外地工和部分集：多層銷售均價(jià)在1500-2200元/平方米之間，小高層2000-2600元/平方米，上：多層銷售均價(jià)1700-2000元/平方米范圍，小高層均價(jià)2400元/㎡左右產(chǎn)品特征分析?湘潭市住宅以多層為主。隨著居住品質(zhì)的提升，越來越多的購房者開始傾向于小高層、高層。?主力戶型：三房二廳，125~135㎡；四房二廳，135~160㎡。?湘潭市住宅基本上都是南北朝向，主臥一般都是朝南向，行列式布局。?平層設(shè)計(jì)為主，躍式設(shè)計(jì)次之，頂層多為復(fù)式(送層頂花園)，錯(cuò)層設(shè)計(jì)比平層設(shè)計(jì)接受度較高；?智能化管理成為優(yōu)秀小區(qū)必備的要素之一，絕大部分的小區(qū)物業(yè)管理采取開發(fā)商自己管理方式，大部分社區(qū)業(yè)管理水平偏低；?旺銷戶型特點(diǎn)明顯：面積適中；戶型布局安排合理，有特點(diǎn)設(shè)計(jì)；多陽臺(tái)設(shè)計(jì)，擁有較豐富的功能空間，如儲(chǔ)藏室、功能陽臺(tái)等；確保客廳、主臥室朝向南；?湘潭市熱賣戶型為三房二廳110--130m2，層高大部分為2.8m；湘潭消費(fèi)者多為“家族式”購房，所以對(duì)房間個(gè)數(shù)以及面積的需求就要更充裕；?衛(wèi)生間多為二個(gè)，對(duì)主臥帶衛(wèi)生間認(rèn)可程度較高。消費(fèi)者對(duì)衛(wèi)生間和廚房的通風(fēng)要求很強(qiáng)烈，所以通常衛(wèi)生間和廚房都帶窗戶。另外，大部分樓盤都無衛(wèi)生間的干濕分區(qū)設(shè)計(jì)；開發(fā)特征分析?規(guī)模：湘潭市河?xùn)|中高檔項(xiàng)目多，規(guī)模都較大，項(xiàng)目規(guī)模一般在10萬建面以上。在河西老城區(qū)中心的項(xiàng)目規(guī)模一般在5-8萬建筑面以下的較多。?容積率：中高檔項(xiàng)目多以多層為主，容積率大概范圍是1.0~2.0，少部分小高層容積率大概范圍是2.5~?自身配套：湘潭中高檔住宅項(xiàng)目自身配套尚不完善，主要體現(xiàn)在教育配套、生活服務(wù)配套以及交通便捷比較?車位戶數(shù)比：湘潭目前的私家車數(shù)量有限，車位戶數(shù)比例一般為1：0.5~0.8；?規(guī)劃設(shè)計(jì)單位：目前大部分項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為湖南省本地設(shè)計(jì)院，個(gè)別高檔樓盤聘請(qǐng)沿海等發(fā)達(dá)地區(qū)知名設(shè)計(jì)?物業(yè)管理：一般由發(fā)展商的物業(yè)公司自行管理，中高檔樓盤管理費(fèi)一般為0.8~1.1元/㎡。城市宏觀分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析湘湘潭別墅市場(chǎng)及典型案例分析項(xiàng)目位置湘潭市九華經(jīng)濟(jì)區(qū)，位于長株潭西線入口處，距離長沙26公里占地面積500畝總建筑面積35.56萬㎡物業(yè)類型獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼別墅、洋房建筑風(fēng)格現(xiàn)代北美%獨(dú)立別墅較暢銷別墅類型面積區(qū)間暢銷面積區(qū)間套數(shù)占比獨(dú)立別墅373-540(460為主力)臨水位置好2223.9%雙拼別墅280-380(280為主力)2807076.1%2007年1月3月5月10月12月2008年3月一期雙拼別墅均價(jià)走勢(shì)240020001月2007年1月3月5月10月12月2008年3月一期雙拼別墅均價(jià)走勢(shì)240020001月7月雙拼別墅21002500240023002200200000，二的提58003900一一期獨(dú)立別墅均價(jià)走勢(shì)41003600340032002800450040003500300025002000150010005000獨(dú)立別墅一一期聯(lián)排別墅均價(jià)走勢(shì)20002100220018001月3月6月8月10月聯(lián)排別墅 250020003000150010005000消化周期(月)/4?二期銷售情況：07年11月11號(hào)推出92套別墅(目前保留7套)，總體銷化50%，雙拼消化70%。認(rèn)為此項(xiàng)目第一抓住了湘潭市場(chǎng)的空檔期，湘潭市別墅可售；第二項(xiàng)目處于九華，吻合融城節(jié)奏；第三員、私營業(yè)主、個(gè)體戶，購買獨(dú)立別墅的以外地回鄉(xiāng)置業(yè)居多。一期中國銀行、電力局、消防局的團(tuán)購客戶較多，團(tuán)購以雙拼別墅為主。洲、邵陽、婁底客戶。購買獨(dú)立別墅的外地客戶比重較一期中心位置的九華經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，未來升值錦繡湘江二期物業(yè)一期面積二期面積二期套數(shù)二期套數(shù)比聯(lián)排201-2302632866.6%雙拼240-2701949.5%獨(dú)立2043023.9%畝，總建筑面積約40、雙拼格為意期早已售完，二期07現(xiàn)在已經(jīng)全部推出房的銷售率為在售均價(jià)為1700元/米，雙拼在售均價(jià)為米，獨(dú)立在售均價(jià)為800元/平方米。錦繡湘江0畝，建筑面積約40萬平方兩700350300總供應(yīng)量700350300總供應(yīng)量07年總供應(yīng)量05年、06年總供應(yīng)量88007006005004003002001000別墅供應(yīng)套數(shù)套數(shù)7年供應(yīng)量接近05大大促進(jìn)了項(xiàng)目的銷售進(jìn)度。07年推出的別墅項(xiàng)目圓夢(mèng)園別墅小區(qū)采用?乾隆山莊、亞華花園，客戶可以根據(jù)自身個(gè)性要求定做產(chǎn)品(主要是獨(dú)立別墅)，定做產(chǎn)品面湘潭別墅市場(chǎng)總結(jié)與展望。1位于河?xùn)|新城區(qū)，靠京珠高速1位于河?xùn)|新城區(qū)，靠京珠高速1項(xiàng)目總占地270畝，建筑項(xiàng)目地址:建筑面積:容積率:湘潭雙馬工業(yè)園內(nèi)近30萬平米1容積率偏高，對(duì)高檔樓盤打造1地塊內(nèi)有90畝生態(tài)水面，自然●建設(shè)●京珠●建設(shè)●京珠高速主要分布為三區(qū)轄一縣，高端樓盤主要分布在九華、河?xùn)|新區(qū)以及湘潭縣易俗開發(fā)的陌生區(qū)域，地產(chǎn)市場(chǎng)尚未起步；處位置北接長沙，東臨株洲，處于融城三角地帶，規(guī)劃前景看好。●九華工業(yè)區(qū)●河西老城區(qū)●●河西老城區(qū)●●●吉絲吉●安路●安路●綢路★●●●路江●●●路江●河?xùn)|新城區(qū)★●樓盤分布●●地塊分析水面、坡地是項(xiàng)目打造的寶貴資差不和打水水面①區(qū)域發(fā)展尚不成①區(qū)域發(fā)展尚不成SWOT①政策調(diào)控，風(fēng)險(xiǎn)不斷；②城市空間有限，區(qū)域競爭明顯，特別是與九華經(jīng)Strengths(優(yōu)勢(shì))①處于湘潭城市發(fā)展新城區(qū)，離市政府不到10分鐘②項(xiàng)目本身資源優(yōu)勢(shì)明顯，水面、坡地對(duì)高端樓盤③本身處于雙馬工業(yè)園內(nèi)，園區(qū)有一定客戶支撐和1①長、株、潭三市融城帶來的巨大發(fā)展機(jī)遇；②湘潭市場(chǎng)高端物業(yè)稀少，潛在需求能力較強(qiáng)。核心競爭力挖掘“主觀性”“客觀性“主觀性”優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品細(xì)分及創(chuàng)新高檔規(guī)模社區(qū)，價(jià)值人居不具備較高知名度413優(yōu)勢(shì)明顯產(chǎn)品細(xì)分及創(chuàng)新高檔規(guī)模社區(qū)，價(jià)值人居不具備較高知名度4132目本身優(yōu)質(zhì)資源吸引客性和創(chuàng)新性成為市場(chǎng)關(guān)注尚居住生活和文化氛圍擇：“1+3+4”以資源優(yōu)勢(shì)為主導(dǎo)，結(jié)合產(chǎn)品特點(diǎn)和人文價(jià)值進(jìn)行推廣，體現(xiàn)“市場(chǎng)標(biāo)桿樹立者”發(fā)展發(fā)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，規(guī)避劣勢(shì)，抓住機(jī)會(huì)，搶占先機(jī)存在強(qiáng)勁潛在坡地和水面資源的深度湘潭頂級(jí)休閑生態(tài)豪宅??他們有學(xué)識(shí)、有見地，追求屬于自己的精神家園求，有自己非常明確的目標(biāo)，在居住地的選擇上，也客戶定位:心理特征斷。精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自在在他們這個(gè)階段，價(jià)格不是問題，問題是能不能買到最好的房子優(yōu)越感湘潭市私營企業(yè)主，企業(yè)高管，高級(jí)公務(wù)湘潭市私營企業(yè)主，企業(yè)高管，高級(jí)公務(wù)及高檔物業(yè)調(diào)研，我們將客戶來源劃分主主力客戶輔助客戶容積率地面積開發(fā)方案建筑面積容積率地面積開發(fā)方案建筑面積方案A純別墅方案1.0純別墅方案B彈性方案2340001.3別墅+預(yù)留部分高密度產(chǎn)品方案C高密度方案3240001.8別墅+洋房+小高層本項(xiàng)目容積率1.8，如果將容積率足，將會(huì)形成一個(gè)密度較高的社區(qū)，如何平衡容積率，難點(diǎn)一：本項(xiàng)目的主要產(chǎn)品配比難點(diǎn)二：是否設(shè)置小高層產(chǎn)品建面容積率建建面容積率建筑類型獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅高層合計(jì)350005000040000560008100040000520002320022920023%4%建面容積率建面容積率獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅合計(jì)3300050000980008100040000274008060022%%0.40.8建面容積率建筑類型建面容積率建筑類型獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅高層合計(jì)4000016000810004000520002552003232004%%建面容積率建面容積率獨(dú)立別墅聯(lián)排別墅疊拼別墅高層合計(jì)350005000040000560008100040000520002320022920023%4%理理論數(shù)據(jù)是方案C可售面積最大小小銷售售價(jià)(元)開發(fā)成本(元)銷售售價(jià)(元)開發(fā)成本(元)建筑類型獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅/5000聯(lián)排別墅/4200疊拼別墅/3500高層/2800總總成本(萬元)總售價(jià)(萬元)毛利(萬元)建筑面積方案375624777264972375624777264972679907649696696ABC806002292003232002872431724C于低利潤產(chǎn)品，但是考慮到高項(xiàng)目開發(fā)成本估算表(方案A)一二三-四五六七3.5%3.5%地產(chǎn)資料大全地產(chǎn)資料大全方案B是較為合理選擇方案B：容積率1.2—1.5，別墅+類別墅高檔洋房的產(chǎn)品組合物業(yè)類型開發(fā)安排總建面積(㎡)獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼別墅前期全部開發(fā)別墅產(chǎn)品21.6—27萬預(yù)留高密度產(chǎn)品用地(洋房或小高根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)節(jié)，在市場(chǎng)對(duì)高層產(chǎn)品接受度高的情況下，開發(fā)高密度產(chǎn)品，否則全部開發(fā)低密度別墅。預(yù)留彈性利潤空間市場(chǎng)接受度高預(yù)留彈性利潤空間市場(chǎng)接受度高彈性產(chǎn)品空間以別墅為主的高檔富人社區(qū)別墅產(chǎn)品夠在市場(chǎng)條件目切入點(diǎn)；，為我獨(dú)尊之氣勢(shì)。?會(huì)場(chǎng)庫?會(huì)場(chǎng)庫議產(chǎn)令一級(jí)價(jià)值區(qū)可以發(fā)展令一級(jí)價(jià)值區(qū)可以發(fā)展結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行資源分級(jí)庫令二級(jí)價(jià)值區(qū)可以發(fā)展令二級(jí)價(jià)值區(qū)可以發(fā)展結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行資源分級(jí)庫庫庫令三級(jí)價(jià)值區(qū)可以發(fā)展庫令三級(jí)價(jià)值區(qū)可以發(fā)展結(jié)合項(xiàng)目地塊的實(shí)體特征，劃定內(nèi)部的規(guī)劃邊界，進(jìn)行資源分級(jí)—?dú)W式(方向一特點(diǎn)：華貴、大氣、奢華)現(xiàn)代歐式(方向二)品質(zhì)感、沉穩(wěn)高層、洋房——新古典(方向一