安吉房地產(chǎn)市場報告優(yōu)質(zhì)課件專業(yè)知識講座

城市宏觀經(jīng)濟背景PART1城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市區(qū)域及周邊規(guī)劃區(qū)位條件優(yōu)越城市角色安吉地處長三角經(jīng)濟圈幾何中心，是杭州都市經(jīng)濟圈重要的西北節(jié)點。形成了30分鐘進湖杭、90分鐘達滬寧的交通格局，隨著商合杭高速鐵路過境安吉設(shè)站和通杭城際軌道交通項目的突破，安吉與杭州的時空距離將進一步縮短，實現(xiàn)與杭州的同城發(fā)展。安吉是杭州都市經(jīng)濟圈重要的西北節(jié)點城市，與杭州同城發(fā)展趨勢加快，地方特色產(chǎn)業(yè)鮮明，休閑旅游業(yè)蓬勃發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛休閑旅游蓬勃發(fā)展三大特色產(chǎn)業(yè)“竹業(yè)、茶業(yè)和椅業(yè)”構(gòu)成安吉的三張名片。安吉是全省首批旅游經(jīng)濟綜合改革試點示范縣、長三角首選鄉(xiāng)村休閑旅游目的地，被評為中國最佳生態(tài)旅游縣。2016年共接待游客1928.8萬人次，旅游總收入233.2億元。安吉經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)中有進，近年增長速度有放緩趨勢，16年人均GDP超10000美元。經(jīng)濟發(fā)展為房地產(chǎn)市場和商業(yè)市場的穩(wěn)步發(fā)展奠定較好基礎(chǔ)安吉縣2013年-2016年GDP總額及增長統(tǒng)計安吉縣2010年-2013年人均GDP走勢數(shù)據(jù)來源：安吉縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報城市經(jīng)濟2016年安吉實現(xiàn)地方生產(chǎn)總值324.87億元，同比增長7.1%，雖創(chuàng)下近幾年新低，但近四年的復合長率相對穩(wěn)定，經(jīng)濟基本面表現(xiàn)良好；安吉人均GDP達到69835元，約合10100美元，已達到中等發(fā)達國家的標準。與湖州其它縣市相比，安吉縣的人均GDP實際位居末位，與浙江平均值相比要低10000元左右，整體經(jīng)濟水平較低由于城市人口較少，且屬山區(qū)城市，社會生產(chǎn)總值要低于湖州同等級的城市；

2016年安吉縣人均可支配收入從名義上看，為湖州最低，所以說安吉縣的經(jīng)濟水平在湖州各縣區(qū)中屬于墊底。湖州下屬各城市2016年GDP統(tǒng)計湖州下屬各城市2016年人均可支配收入統(tǒng)計城市經(jīng)濟安吉居民的消費意識較強，其消費性支出約占可支配收入總量的三分之二。食品消費占比較高，安吉人對吃較講究居民消費性支出占可支配收入的比重較大，近三分之二的收入用于消費。安吉縣居民消費意識較強；從消費構(gòu)成看，食品、衣著、交通和通信、文教娛樂等商業(yè)性消費占比較大，安吉城鎮(zhèn)居民消費正從基本消費向質(zhì)量消費轉(zhuǎn)變。安吉人均可支配收入與人消費支出統(tǒng)計2016年安吉人均消費構(gòu)成統(tǒng)計城市經(jīng)濟安吉固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)快速增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)存在二產(chǎn)向三產(chǎn)過渡的趨勢13-16年安吉三產(chǎn)結(jié)構(gòu)變化趨勢近年安吉固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況安吉產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主導，且其比重呈逐年下降態(tài)勢；第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)穩(wěn)步增長，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，安吉城市活力進一步釋放。

16年安吉完成固定資產(chǎn)投資186.71億元，近幾年保持15%左右的增長勢頭發(fā)展；

16年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.28億元，同比增長3.9%，相較于前期年增速稍有減慢，占固定資產(chǎn)投資的15.68%，占GDP的9%，占比處在較合理的結(jié)構(gòu)，說明安吉房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康。產(chǎn)業(yè)發(fā)展安吉竹資源以108萬畝竹林實現(xiàn)120個億的產(chǎn)值，以占全國1.8%的立竹量創(chuàng)造22%的竹葉產(chǎn)值，竹產(chǎn)業(yè)被確定為省級產(chǎn)業(yè)示范基地，獲“中國竹涼席之都”等榮譽稱號。目前境內(nèi)有中國大竹海、竹博園等著名景點。中國竹鄉(xiāng)和中國竹地板之都安吉轉(zhuǎn)椅有七大系列500多個品種，年產(chǎn)達7000萬把，占據(jù)國內(nèi)市場1/3以上份額，安吉椅業(yè)已經(jīng)成為省級區(qū)域國際品牌試點和國家級出口基地。中國轉(zhuǎn)椅之鄉(xiāng)安吉茶葉以白茶聞名，白茶從單株母樹發(fā)展到現(xiàn)在種植面積近10萬畝，年產(chǎn)量1000余噸，產(chǎn)值近14.5億元，“安吉白茶”獲全省首個農(nóng)產(chǎn)品氣候品質(zhì)認證和省區(qū)域品牌，被授予“省林業(yè)產(chǎn)業(yè)百億強縣”稱號，成為全國首批農(nóng)民林業(yè)專業(yè)合作社示范縣，新增國家級示范合作社12家。另外還有黃金茶等茶種。中國白茶之鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展安吉特色產(chǎn)業(yè)鮮明，有效拉動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，充足的產(chǎn)業(yè)人口也帶來了投資需求的旺盛

2016年底全縣年末戶籍人口46.61萬人，常住人口47.1萬人，外來人口極少，屬典型的內(nèi)生型市場。市區(qū)人口在以年均1.5萬人的速度增長，按規(guī)劃至2020年市區(qū)人口將達到25萬人，按目前增長速度來看將至少超過20萬人；安吉社會消費品零售總額增長率要明顯高于GDP漲幅，但受宏觀經(jīng)濟減緩影響，增長率也呈現(xiàn)下降趨勢。但仍可表明安吉市場較為強大的消費力。安吉外來導入人口極少，屬內(nèi)向型城市。得益于經(jīng)濟水平不斷提升，社會消費品零售總額快速增加，市場消費能力不斷增加安吉全縣及市區(qū)人口變化趨勢統(tǒng)計社會消費品零售總額增長情況人口規(guī)模受房地產(chǎn)投資拉動作用，安吉商品房施工面積逐年疊加上升；近幾年安吉商品房成交高峰出現(xiàn)在11年，年成交達70.9萬方，剛性需求得到有效釋放；之后見頂回落，12、13年成交量維持在55萬方左右，說明安吉商品房成交量天花板已經(jīng)顯現(xiàn)，年人均成交面積在1㎡左右，屬正常水平；商業(yè)物業(yè)銷售受供給影響較顯著，隨著安吉商業(yè)設(shè)施的開發(fā)，成交量較前幾年有所上升，年均成交面積在10萬㎡左右。安吉商品房市場近幾年發(fā)展快速，成交天花板顯現(xiàn)，商業(yè)物業(yè)受供給影響顯著，年均成交面積在10萬㎡左右近年安吉商品房市場發(fā)展情況商品房市場城市宏觀背景小結(jié)人口基數(shù)不高、經(jīng)濟起點低發(fā)展向好、消費意識強烈，受城市等級限制，需適當控制城市商業(yè)發(fā)展規(guī)模宏觀經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展水平不高，但增長速度較快，經(jīng)濟發(fā)展前景樂觀年均保持7%左右的增長速度，房地產(chǎn)處于穩(wěn)定期。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)特色產(chǎn)業(yè)明顯，二次產(chǎn)業(yè)是支柱，對整體經(jīng)濟帶動作用明顯，三次產(chǎn)業(yè)發(fā)展入步快車道三大支柱產(chǎn)業(yè)為竹業(yè)、椅業(yè)、裝備制造業(yè)社會消費品零售社會消費品零售總額相對城市等級較大，表現(xiàn)了突出的、強大的消費力年均增長速度達15%，批發(fā)零售業(yè)位居漲幅首位人口安吉人口基數(shù)偏低，但城鎮(zhèn)化進程飛快，為消費提供了穩(wěn)定的人口保證至2020年，市區(qū)人口將由目前的17萬增加到20萬左右儲蓄、收入、消費支出居民儲蓄存款余額、人均可支配收入、人均消費性支出在湖州排名較為靠后，但消費意識強烈居民人均存款達4.1萬，消費支出占收入的近三分之二以中國竹鄉(xiāng)、黃浦江源、昌碩故里為特色的長三角滬杭大都市圈生態(tài)腹地和旅游休閑度假目的地；長三角重要的先進特色產(chǎn)業(yè)制造基地；杭州都市經(jīng)濟圈的人居板塊、重要的旅游目的地及產(chǎn)業(yè)外延基地；

全國新農(nóng)村建設(shè)示范基地。安吉整體規(guī)劃和發(fā)展定位與資源特征、經(jīng)濟自然發(fā)展規(guī)律相吻合，將重點打造旅游休閑城市及特色產(chǎn)業(yè)制造基地發(fā)展定位：中國生態(tài)竹鄉(xiāng)、旅游休閑勝地、美麗鄉(xiāng)村構(gòu)筑“一中心、五重鎮(zhèn)、六十中心村”城鄉(xiāng)體系框架“一中心”為縣域中部主、次中心城鎮(zhèn)，即遞鋪鎮(zhèn)和孝豐鎮(zhèn)。人口將從目前的17萬增加到近期的20萬，遠期25萬人。“五重鎮(zhèn)”為北部兩個組合型工業(yè)鎮(zhèn)和南部三個特色鎮(zhèn)。北部為東北梅溪、昆銅和溪龍鄉(xiāng)集鎮(zhèn)構(gòu)成組合型工業(yè)鎮(zhèn)，西北高禹、良朋構(gòu)成組合性工業(yè)鎮(zhèn)。南部以杭垓、報福、天荒坪為特色鎮(zhèn)?！傲行拇濉敝附ㄔO(shè)約60個中心村。城市規(guī)劃六大片區(qū)中，主城區(qū)的規(guī)劃對本項目定位有直接影響，是規(guī)劃研究的重點所在，政府對主城區(qū)已提出詳細規(guī)劃設(shè)計老城片區(qū)：承擔綜合服務(wù)中心職能城東片區(qū)：以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為特色，兼顧居住、公共服務(wù)等職能城北片區(qū)：工業(yè)園區(qū)為主導，配套居住功能靈峰山片區(qū)：發(fā)展高檔休閑旅游產(chǎn)業(yè)，兼顧高端居住城西北片區(qū)：以教育科技為特色，建成城市的副中心塘浦片區(qū)：控制工業(yè)用地，配套居住、商業(yè)等城市綜合職能城市規(guī)劃城市規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃安吉立足自身優(yōu)勢，加速融入杭州步伐，重點發(fā)展生態(tài)休閑旅游業(yè)和特色制造業(yè)，快速的城市化進程使中心城區(qū)的聚合力進一步加強。主城中心區(qū)南側(cè)(靈峰山區(qū)域），是城市未來重要發(fā)展方向，區(qū)域內(nèi)重點設(shè)施的建設(shè)將提升人們對于區(qū)域的認知，促進區(qū)域面貌改善，增強吸引力，提升居住人口密度。城市商業(yè)發(fā)展目標確立，即以勝利路與人民路為核心的市級商業(yè)中心。受城市空間制約，安吉單極商圈的現(xiàn)狀仍將維續(xù)。規(guī)劃小結(jié)房地產(chǎn)項目調(diào)研PART2整體行情分析具體項目分析尚城公館鳳溪花園·別墅羅馬風情城綠城誠園·住宅/別墅恒利龍王溪谷·別墅金都香溪麗舍升華璞墅7000-75007500-800011000-12000大家·幸福里7000-8500龍山璽園凱亞府上6500-7000安吉壹品7600篁庭10000-12000玉園暫未售港中旅靈峰原著小鎮(zhèn)1000026000900萬/套鉑金公館7300/9000項目名稱開盤時間已售套數(shù)可售套數(shù)均價幸福里（1＃－4＃、6＃）2016/9/2031755814.85金融小區(qū)（1＃、2＃、6＃、8＃）2016/9/19491186582.62龍山御園（4＃、8＃、10＃、11＃）2016/93龍山莊園?璽園（17＃－21＃）2016/8/31521786199.58誠園（25-1、25-2、26-1、26-2、27-1、27-2、28-1、28-2、28-3幢）2016/8/31123610529.02紫云東郡（45＃－48＃、53＃、55＃、56＃、59＃－62＃、67＃－71＃、78＃、79＃）2016/8/1248848546.28美頌廣場（12＃、13＃、17＃）2016/7/2848878524.26銅山半島（25＃－31＃、38＃－40＃）2016/7/276655

誠園（1＃、2＃、9＃）2016/7/20442457157.4玫瑰園西區(qū)（18＃－21＃）2016/7/2042807671.13翡翠灣花苑西區(qū)（64＃、65＃）2016/743溪上篁庭（3＃、5＃、9＃）2016/7/1261168909.26龍王溪玫瑰園（39＃、40＃）2016/7/1232919047.62唐韻（56＃－62＃）2016/6/240207

龍王溪玫瑰園（35＃－37＃）2016/6/2322117831.33塘浦綜合農(nóng)貿(mào)市場（1幢）2016/685悠然美地?觀竹軒（1＃－4＃、9＃）2016/6/1241008726.11金融小區(qū)（3＃－5＃、7＃、10＃）2016/5/30901306539.08翡翠灣花苑西區(qū)（68＃）2016/5/16073

溪上篁庭（4＃、6＃）2016/5/1345398554.64龍山御園（3＃、5＃、12＃）2016/5/582496733.16吉星公館（5＃、6＃）2016/4/2980574953.48美頌廣場（11＃、143、18＃）2016/4/2994318157.55誠園（3＃、10＃）2016/45誠園（8＃）2016/4/14845147.82美頌廣場（9＃）2016/3/1485117488.29塘浦嘉苑（1＃、3＃、6＃、9＃、12＃）2016/3/2156274429.63唐韻（32＃、34＃、36-38＃、41＃、43＃、48＃、50＃－55＃）2016/1/270518

小計

10403034

2015年預(yù)售證申領(lǐng)及銷售情況項目名稱開盤時間已售套數(shù)可售套數(shù)均價金融小區(qū)（11#~17幢）2015/12/263616991.6景欣閣（1#~4#幢）2015/12/26816316404.91吉星公館（2#幢）2015/12/2068395126.14龍山御園（1#、9#幢）2015/12/1642536785.23唐韻B區(qū)（33#、35#、39#、40#、42#、44#~47#、49#幢）2015/12/150326空青青家園（4#、5#幢）2016/1/1887545766.81翡翠灣花苑西區(qū)（66#、67#幢）2015/12/870835290.56紫云東郡（3#、5#、7#幢）2015/11/2871136570.4尚城嘉苑（1#~3#幢）2015/11/3024935332.75溪上篁庭（2#幢）2015/11/3064249442.91悠然美地·觀竹軒（5#—7#、10#、13#、15#幢）2015/10/28517213615.97龍王溪玫瑰園（32#、33#幢）2015/10/24014空誠園（4#、11#幢）2015/10/836687248.04花漾溪城（16#、19#、20#、配套用房幢）2015/9/233916958.76桃花源桂竹園（16#~18#幢）2015/9/27201718794.33溪上篁庭（1#幢）2015/9/2764249027.19鳳凰名城（4#、5#、9#、10#、14#、16#~19#幢）2015/9/20164806309.77美頌廣場（15#、19#幢）2015/9/159427582.81玫瑰園西區(qū)（6#、8#~11#、15#~17#幢）2015/8/289257445.54唐韻D區(qū)（6#、13#、16#、22#~29#、31#幢）2015/9/2262348745.87陽光水岸（1#-2#、7#、13#-14#、17#-19#幢）2015/13唐韻D區(qū)（1#~5#、7#~12#、14#、15#、17#~21#、30#幢）2015/8/20323019100.15青青家園（6#~8#幢）2015/8/20112745614.34新安佳苑（1#—8#幢）2015/7/25521634557.81玫瑰園東區(qū)（17#-22#、33#、35#幢）2015/7/3048011426.24溪上篁庭（11#幢）2015/7/2516258755.43美頌廣場（16#、20#、21#）2015/7/2214407294.04誠園（5#、12#幢）2015/6/1853597002.81安吉中國白茶城（8#、10#、12#、18#、19#、21#、22#幢）2015/6/192381676292.09塘浦嘉苑(7#、10#、13#、15#幢)2015/611昌碩廣場（12#、13#幢）2015/6/43212219309.85溪上茗居（1#~11#幢）2015/5/150148空花漾溪城（1#、5#、8#幢）2015/5/168516233.79誠園（35#-42#幢）2015/5/169610087.53溪城華庭（7#、8#、12#~14#幢）2015/3/31531054461.97溪上篁庭（7#、12#幢）2015/3/2871148200.8美頌廣場（3#—5#幢）2015/2/126915413767.73安吉中國白茶城（1#-3#、5#-7#幢）2015/1/312571886199.64花漾溪城（2#、6#、7#、15#、17#、18#幢）2015/1/2911836303.06銅山半島（13#~24#幢）2015/1/28218188867.02玫瑰園西區(qū)（1#-5#、7#、13#、14#幢）2015/1/2211457195.7誠園（6#、13#、29#-33#幢）2015/1/25146637538.54溪上篁庭（8#、10#幢）2015/1/24491428325.63悠渡雅居（1#、2#、3#幢）2015/1/2514694885.35誠園（7#、8#、14#幢）2015/1/1191906467.7羅馬風情城（32#、33#、54#、55#、57#、68#~78#、81#幢）2015/1/187218475.5小計

34683581

2016年預(yù)售證申領(lǐng)及銷售情況其實從上數(shù)據(jù)，以及第一部分內(nèi)容分析，不難看出安吉房地產(chǎn)市場已經(jīng)趨于平緩，穩(wěn)定的供應(yīng)量、穩(wěn)定的成交量，2016年之前的銷售成績可以說相對慘淡，多個樓盤已賣多年，同時從預(yù)售證領(lǐng)的量來說都是小批量申請。2016年的井噴也主要集中在下半年，也是因為杭州G20峰會的紅利，而樓盤開發(fā)導向明顯可以看出開發(fā)往南，主要集中在靈峰山板塊，多以低密度高品質(zhì)樓盤為主?；蛘咭詵|的杭州灣半小時圈。項目位置：安吉縣繞城東線與安吉大道交匯處項目類型：住宅、排屋、商鋪；

項目簡介：1＃-21＃為住宅共1700多套，排屋一共88套，一期44套已全部售罄，二期44套剩余10套左右，1＃-14?；疽咽弁辏€剩余少量房源，今年年底之前交付。目前剛開盤15＃、16＃樓，中間戶型108方基本售罄，還有少量邊套138方房源，價格在8000-1000左右。擁有優(yōu)越的生態(tài)基地和杭長高速和安吉大道區(qū)域最方便的交通路線，地理位置比較好，目前杭州、德清，上海過來的投資客戶買房的比較多，行情較好。主力戶型：108方、138方

住宅均價：住宅8000-10000元；排屋10000-12000元綠城誠園B4戶型120㎡B3戶型123㎡A1戶型86㎡A4戶型90㎡項目位置：安吉浮玉南路567號

項目類型：住宅項目簡介：整個小區(qū)約1500多戶，總建筑面積約24萬平方，由多層洋房、小高層電梯洋房、疊景洋房等城市稀缺的低密度純洋房組成。目前開盤400多套，基本已售罄，剩余1-2層少量房源，和車位一起搭售，均價在7700左右，車位價格大概75000元／個，不算車位均價在6900左右，之后19＃、20＃、21＃要做精裝修，均價在8500左右，首次開盤2016年9月份，打的廣告是150天銷售260套，自開盤到現(xiàn)在行情較好，工期也快，目前都已經(jīng)是準現(xiàn)房。

主力戶型：89-137平方

住宅均價：已售出均價在7700左右（搭配車位），即將開盤的精裝修房源在8500左右。大家幸福里項目位置：安吉天目北路銅山橋遞鋪港東岸

項目類型：住宅項目簡介：總建筑面積15萬方，專屬定制水岸科技豪宅，由17幢小高層新法式建筑群組成。

主力戶型：/

住宅均價：11000-12000元/㎡。篁庭128㎡三室二廳二衛(wèi)129㎡三室二廳二衛(wèi)項目位置：浙江省安吉縣靈峰街道獨松關(guān)路468號項目類型：多層、排屋

項目簡介：整個項目占地約200畝，總戶數(shù)836戶，其中排屋175戶，花園洋房661戶，別墅面積200-560方，洋房面積77-143方，目前已經(jīng)是現(xiàn)房，對外說是去年年底才開盤，目前開了3幢，剩余5套房源未銷售，實則是2014年就已經(jīng)開盤，銷售行情不好，也就去年下半年和今年行情還好，雖是依山傍水，但是所處的位置靠近工業(yè)園區(qū)。

主力戶型：77-142平方

住宅均價：多層7300左右，排屋9000多。鉑金公館項目位置：安吉縣天荒坪南路與繞城南路口項目類型：多層

項目簡介：總建筑面積79628.2平方，地下建筑面積21602.2平方，用地面積50527平方，總戶數(shù)520戶，車位375個。去年年底開過盤，據(jù)說后來銷售方案做過調(diào)整，2月份重新開盤，目前已開盤4幢，約130套，銷售約60%，房子基本都是準現(xiàn)房，銷售緩慢。

主力戶型：78-135