萬科：長沙萬科金域華府營銷執(zhí)行報告

萬科·金域華府2010營銷執(zhí)行案>>項(xiàng)目價值體系及項(xiàng)目定位>>市場客戶洞察及營銷推廣策略>>展示策略>>推售安排>>蓄客策略>>營銷費(fèi)用報告體系A(chǔ)nalyzeSystem區(qū)域價值體系分析

以地理占位+交通引擎驅(qū)動區(qū)域轉(zhuǎn)變的武廣新城，交通是核心因素及影響重大成長價值最具成長潛力的區(qū)域43萬人生活區(qū)域、18.92平方公里規(guī)劃建設(shè)用地、中部地區(qū)區(qū)域性交通樞紐、長沙城市發(fā)展副中心、輻射長株潭城市群的城市商務(wù)中心,湖南南北中軸中心節(jié)點(diǎn)，雙向聚合輻射能力規(guī)劃價值最高規(guī)格的片區(qū)規(guī)劃土地存量大帶來的規(guī)劃空間靈活，可塑性強(qiáng)；高起點(diǎn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)配套以及政府打造意愿強(qiáng)烈擁有的華雅高爾夫球場、圭塘河風(fēng)光帶、600畝體育休閑文化公園、瀏陽河生態(tài)商務(wù)區(qū)、三館一中心、華雅大酒店以及運(yùn)達(dá)旗下18萬平米的商業(yè)和五星級酒店業(yè)落戶武廣新城交通價值最自由的交通網(wǎng)絡(luò)戰(zhàn)略意義：憑借武廣火車站的強(qiáng)勁脈動，長沙將成為泛珠三角的區(qū)域性交通樞紐目前已有機(jī)場高速、京珠高速、京廣鐵路等數(shù)條交通大動脈貫穿境內(nèi)，早已成為重要交通樞紐，距黃花機(jī)場僅15分鐘車程已建成投入長沙大道、勞動?xùn)|路、萬家麗路、香樟路等大大拉近了武廣與中心城區(qū)的距離武廣新客站將銜接國家干線鐵路武廣、滬昆高鐵專線并與長沙地鐵2、3、4號線接駁。將成為長沙市最重要的陸上交通門戶以及華南地區(qū)乃至全國重要的區(qū)域性鐵路客運(yùn)樞紐；屆時，從長沙到廣州只需2小時，到武漢只需1小時長株潭城際鐵路串起三城居民的“同城”夢想產(chǎn)業(yè)價值最具活力的產(chǎn)業(yè)帶產(chǎn)業(yè)發(fā)展以交通運(yùn)輸、服務(wù)業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)和居住空間的打造為主產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)市場：強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)做后盾，往后的3年內(nèi)，武廣新城片區(qū)將迅猛增加10萬~15萬個就業(yè)機(jī)會，就業(yè)機(jī)會的大幅增長，將導(dǎo)致住房需求的增加經(jīng)濟(jì)總量、就業(yè)人口、人均收入的迅猛增長，將讓武廣形成自身“中心”“新城”的獨(dú)立門戶價值武廣線促進(jìn)“武廣沿線都市圈”的產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及“三小時經(jīng)濟(jì)圈”拉近城市距離，給長沙帶來廣泛置業(yè)群體開發(fā)價值最大的土地增量空間最大規(guī)模的開發(fā)群最具成長潛力的商圈未來3年后續(xù)超過800萬方的商品住宅供應(yīng)放量將強(qiáng)化聚焦市場，并為區(qū)域?qū)氪罅扛邔哟稳巳喝f科、綠城、茂華、陽光100、香港新世界、融科等品牌開發(fā)商云集，一場蔚為壯觀的地產(chǎn)資本主導(dǎo)大都會變革已箭在弦上新開發(fā)樓盤規(guī)模一般都在30萬方以上最具潛力的商圈：武廣火車客運(yùn)站、未來地鐵投入使用以及區(qū)域內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)加快、使武廣商業(yè)長期繁榮成為可能性，巨大人流所帶來的現(xiàn)金流將使武廣成為寸土寸金的商業(yè)旺地。區(qū)域價值*項(xiàng)目交通價值*武廣火車站距離項(xiàng)目直線距離大約3KM，車距約5分鐘內(nèi)地鐵4號線規(guī)劃中的長沙地鐵4號線沿萬家麗路經(jīng)過本項(xiàng)目地塊西側(cè)，為項(xiàng)目業(yè)主的出行帶來極大的方便城市干道萬家麗路、香樟路、勞動?xùn)|路等城市主干道通達(dá)周邊商圈（高橋沃爾瑪、井灣子、東塘、武廣）高速路京珠、機(jī)場高速項(xiàng)目價值*項(xiàng)目地塊價值*[資源]項(xiàng)目東北面500米為600畝體育休閑公園，步行10分鐘左右即可到達(dá)鍛煉身體，休閑散布項(xiàng)目的西面為政府重點(diǎn)打造的圭塘河風(fēng)光帶2分鐘分種步程即可到達(dá)，具有日常利用價值[環(huán)境]

項(xiàng)目周邊無大量民房、工廠包圍，外部環(huán)境相對純粹，臨近的雨花區(qū)政府以及周邊成規(guī)模的住宅小區(qū)開發(fā)，又將進(jìn)一步提升周邊的城市居住概念*項(xiàng)目規(guī)劃價值*在分別滿足南北地塊區(qū)容積率的前提下提升物業(yè)檔次和項(xiàng)目品質(zhì)感及高層的景觀性形成價值上高溢價空間的可能形成與茂華國際湘、麗景香山、新城新世界等競品明顯競爭區(qū)隔項(xiàng)目與城市的外向交互界面處理較好、具一定的昭示性交通組織方式及停車系統(tǒng)設(shè)計(jì)提升居住品質(zhì)25㎡公寓產(chǎn)品——公寓整體總價優(yōu)勢明顯、低入住成本，在最熱的區(qū)域具備極高的投資價值32㎡60㎡產(chǎn)品價值住宅產(chǎn)品：長沙首創(chuàng)十字形結(jié)構(gòu),點(diǎn)樓變板樓，入戶花園+空中花園+雙陽臺+落地飄窗，戶型設(shè)計(jì)理念領(lǐng)先，附加值高高層1T5高層1T4空中花園陽臺生活陽臺空中花園陽臺空中花園空中花園生活陽臺生活陽臺陽臺空中花園陽臺空中花園陽臺空中花園陽臺陽臺空中花園140㎡戶型140㎡戶型140㎡戶型空中花園空中花園陽臺生活陽臺120㎡戶型90㎡戶型90㎡戶型120㎡戶型120㎡戶型120㎡戶型落地飄窗飄落地窗落地飄窗落地飄窗落地飄窗產(chǎn)品價值近4m面寬，16㎡舒適客廳戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間花園空間10㎡，陽臺8㎡，贈送一半面積輕松實(shí)現(xiàn)“2+1”，滿足功能需求，片區(qū)稀缺1梯2純板設(shè)計(jì)4m面寬，16㎡舒適客廳三分式衛(wèi)浴系統(tǒng)設(shè)計(jì)戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間花園空間8㎡，陽臺8㎡，只計(jì)一半面積，輕松實(shí)現(xiàn)2+1，滿足功能需求，片區(qū)稀缺住宅產(chǎn)品：90㎡產(chǎn)品，緊湊實(shí)用，滿足功能需求，贈送面積大，輕松實(shí)現(xiàn)“2+1”產(chǎn)品價值4m超大橫廳設(shè)計(jì)，餐客一體戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間主臥帶衣帽間、內(nèi)衛(wèi)，彰顯尊貴空間花園空間10㎡，南向陽臺6㎡，贈送一半面積，實(shí)現(xiàn)120㎡奢適居住4.2m超寬橫廳，餐客一體戶戶飄窗設(shè)計(jì)，延展居家空間主臥帶衣帽間、內(nèi)衛(wèi)，彰顯尊貴空間花園空間12㎡，2.1m超寬陽臺，贈送一半面積，輕松實(shí)現(xiàn)“3+1”功能需求120㎡戶型140㎡戶型住宅產(chǎn)品：120㎡和140㎡產(chǎn)品，舒適空間，贈送面積大，140平米產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)“3+1”產(chǎn)品價值品牌專屬精裝：萬科致力于推廣全面家居解決方案，通過住宅產(chǎn)業(yè)化為客戶提高產(chǎn)品附加值集中采購降低裝修成本：公寓600元/平米高層700元/平米事務(wù)繁忙者，無過多的時間料理繁多的裝修事務(wù)；投資客，購房用于出租，對裝修無特殊要求的；外地購房客，為圖方便，購買精裝修房省心省事；首次置業(yè)者，對裝修無經(jīng)驗(yàn)，又想省心的客戶；長沙精裝修的購房群體品牌價值專屬腥物管東：萬科或物業(yè)籠，品撫質(zhì)物味業(yè)服蒜務(wù)，袋悉心撓保障惜生活物業(yè)鍵服務(wù)暫的領(lǐng)謠跑者社區(qū)逼鄰里拖文化抖的筑傲造者萬科頂品牌歸價值蹄的提籮升者萬科害物業(yè)剩足跡梨遍布勺全國31個城砍市，欺服務(wù)熟項(xiàng)目訪超過15峰0個，篇管理繳面積疊達(dá)26司78萬平淘方米愈，業(yè)轎已發(fā)攀展成鼠為國蒼內(nèi)規(guī)顫模最留大、拆兼具黨優(yōu)質(zhì)燈服務(wù)壟形象棕及客洞戶口竹碑的屬物業(yè)御服務(wù)品領(lǐng)航碎企業(yè)題。昂”“個吐性化心管理兔服務(wù)出”模均式，伶“辰同心銀圓”紫服務(wù)威計(jì)劃闖、“竟鄰里姿守望債”物趣業(yè)管櫻理模旨式、粱“區(qū)昆域客繞戶助肆理”念、“江體驗(yàn)漫式服喬務(wù)”環(huán)、“管家旬模式?！钡葪罘?wù)攔模式嚴(yán)，得重到業(yè)葬主良堪好評播價及調(diào)效果種。20食01年，來萬科觀物業(yè)媽各公傷司已憤先后炭相繼早通過IS站O9去00語1（20房誠00版）垂國際敬認(rèn)證育。客戶泉滿意晨度：挑在萬嶺科的伍所有燦客戶訓(xùn)中，60齊%以上昆的客汁戶是謙沖著賺萬科翁的品舌牌和敢物業(yè)唉來的昌。精裝哀價值12345城市絡(luò)規(guī)劃錄力量石：芙蓉CB鍋D長沙捕城東城市嫂副中氣心跳出究“從腐屬地需位”違形成賓獨(dú)立誰的門沖戶價席值：越武廣煩軸線嬸上的房誠核心峰，注屈意力沖焦點(diǎn)木，將甘輻射央性帶擴(kuò)動區(qū)剛域價左值的尾級數(shù)航式增鼻長交通蹦動力貌力量原：城舍市走殖廊式帶狀勵組團(tuán)衡式網(wǎng)狀穩(wěn)組團(tuán)柴式敏客座源輻成射范揉圍將置由點(diǎn)團(tuán)狀向貧帶狀牽延伸穴，由附“市翠內(nèi)”代向“背市外雞”擴(kuò)永容規(guī)劃訴檔次桿力量焰：全互景規(guī)渴劃+內(nèi)外暑交界平處理+內(nèi)部睬交通尤空間沸組織最大卡化項(xiàng)斑目的懲資源匯區(qū)隔礙資本景，現(xiàn)扭代特箱征明輝顯的遷外立蜘面昭盞示產(chǎn)品海區(qū)隔班力量愛：全蓮景高枝層+片區(qū)僻唯一行精裝仔公寓+高空伙間增性值型長商業(yè)求街綜合碰型的仆產(chǎn)品卸組合星形成鄭項(xiàng)目衣的產(chǎn)纏品區(qū)捕隔資漠本品牌康標(biāo)桿岸力量軌：萬暮科品喜牌+產(chǎn)品切線系位列+客戶爭忠誠遠(yuǎn)力項(xiàng)目摔的品科牌使漫命感草、市詠場占替位使專命感棋所帶冒來的她價值爬提升猛投入綜合帝價值扁體系樂的核開心杠炮桿力苦量根據(jù)漂項(xiàng)目鎮(zhèn)價值午，項(xiàng)毫目將貢打造業(yè)成一獨(dú)個集左高檔腹公寓矛、高掛端住私宅、斤商業(yè)磁街區(qū)雀于一樣體的終城市弓化高鉆端項(xiàng)枯目項(xiàng)目價值外在美內(nèi)在美品牌產(chǎn)品精裝物業(yè)區(qū)域遞價值資源戒價值配套皇價值輻射漁影響Co搶de弦o斃f買th掙is意r怠ep拘or泥t宰|?郊Co段py奮ri席gh腿tCe誓nt牽al淘in斜eGr賣ou弄p,虛2圍00射9武廣軸線核心，高成長性區(qū)域關(guān)注舒適度與成長性的擴(kuò)容客戶萬科產(chǎn)品運(yùn)營能力萬科的客戶整合能力我們做區(qū)域城市價值運(yùn)營領(lǐng)跑者本案竄定位貓的基棗本原洞則——連接望世界陜的城犯市住營區(qū)——基于寄價值掘體系梁及原蕩則的啊項(xiàng)目懷定位萬科·金域巖華府>>項(xiàng)目另價值殲體系炎及項(xiàng)辰目定箱位>>市場培客戶良洞察宣及營殊銷推埋廣策墨略>>展示大策略>>推售濕安排>>蓄客士策略>>營銷諒費(fèi)用報告感體系A(chǔ)n地al屑yz課e漂Sy陣st嚴(yán)em價值堅(jiān)體系2341核心旦策略市場洋及客否戶洞零察節(jié)點(diǎn)獻(xiàn)部署推廣誓主題目標(biāo)央：20吸10年實(shí)蒼現(xiàn)8億銷領(lǐng)售額迷，公四寓實(shí)蘇現(xiàn)均新價65犯00元/㎡以上病，住甘宅實(shí)部現(xiàn)均困價62閑00元/㎡以上竹！品牌遣：搶占怠新城幫中心逃，成亡就星券城影鍋響力驚，實(shí)梳現(xiàn)萬溪科長月沙區(qū)識域運(yùn)訓(xùn)營化婚；價量日：高速眉，高才價目標(biāo)客戶邪：樹立膏萬科太品牌蛇客戶問滿意戲度，杰關(guān)注猜客戶兄服務(wù)班，再選樹萬頂科客峽戶滿按意度向前列在半年時間，實(shí)現(xiàn)銷售額8億，對于銷售速度的高要求本案逐需要鄭實(shí)現(xiàn)直的目餐標(biāo)5客戶心理價位：5500元/㎡（受大勢等諸多敏感因素影響，“揀便宜”的壓價心態(tài)占主導(dǎo)）營銷目標(biāo)：6000元/㎡（產(chǎn)品實(shí)際價值）0價值延目標(biāo)緞：65蹤蝶00城/㎡營銷如目標(biāo)六：60角00元/㎡（產(chǎn)解品實(shí)徑際價鈴值）“博芬弈籌暖碼”驅(qū)動嫁客戶挨價值扮感知核心郵目標(biāo)釣解讀律：高示溢價師值，盯快速冠走量越，成鞠為片尺區(qū)標(biāo)舊桿本案惠需要或?qū)崿F(xiàn)頌的目修標(biāo)市場產(chǎn)大勢厲：預(yù)恢計(jì)20些10年長期沙市換場供邁應(yīng)量考在12板00萬方價左右捏，成炕交量澆預(yù)計(jì)憲在80曬0萬左暮右，奸整榴體市適場供兆銷競淚爭壓康力大單位賣：萬沿平方甜米20指10年市則場供舊應(yīng)量20兄10年市膀場需密求量1、房執(zhí)地產(chǎn)吊政策單從緊晴趨勢哲逐漸姑明朗粱，10年國土家將廚繼續(xù)赤促進(jìn)忘樓市嗎的平刺穩(wěn)發(fā)猾展；2、隨慕著宏讀觀調(diào)有控的搭持續(xù)那深入輪，投輝資需惠求比擾重將臭縮小遲。城票市剛塵性需多求經(jīng)幻玉過09年的廁集中京釋放20毀10年規(guī)鼓模勢迅必縮制小。3、供卡應(yīng)市惠場的敏活躍曲，選薯擇更陽加豐績富，壟同時胃對價寫格更悔加敏何感，拖成交惹的熱離度必幅然降哲低20欣10供應(yīng)搖量=墳09年存丟量+旺10年新毒增量12唐82番.4（萬卻平米敏）市場田洞察區(qū)域悄市場仙：20率09年雨鎖花區(qū)廉市場槳供大宅于銷櫻，存賤量12魯6萬，俱雨花阿區(qū)整喉體供熱應(yīng)大07山-0柴9年房淺地產(chǎn)射政策撥變化08年1月-0繪9年12月，裹雨花氧區(qū)商區(qū)品住忍宅批員準(zhǔn)預(yù)跌售58惱5.鴉3萬方見，銷糧售45屠9萬方壯，存各量12瘋6萬，摸供大娘于銷綿售08年-0習(xí)9年整濤體供立大于信求，癥未來刷潛在扔量大市場散洞察Co欺de則o嘴f逼th糧is配r勤ep執(zhí)or映t尼|?配Co愚py些ri頓gh嚼tCe襖nt溉al梅in券eGr閃ou間p,良2洽00聞9項(xiàng)目推量1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月恒大綠洲20萬推售產(chǎn)品：80兩房,102-120三房,139四房新城新世界15萬推售產(chǎn)品：120-130的三房160的四房茂華國際湘10萬推售產(chǎn)品：：88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223復(fù)式中城麗景香山8萬89小三房89小三房89小三房，135的三房盛世華章26萬80兩房,120-130三房,160四房星城印象10萬產(chǎn)品兩房和小三房海拔東方8萬產(chǎn)品80-90兩房,109～130三房,150～170四房三江花中城2萬94兩房,135～140三房融科東南海10萬90兩房，120-140的三房嘉盛圭塘河項(xiàng)目15萬80-90兩房，110-130的三房湘江名城30萬80-90兩房，120-130三房，140以上四房金域華府25-60公寓，住宅9025-60公寓，住宅90-140區(qū)域扛市場瓣：武其廣板祥塊20熱10年預(yù)萬計(jì)供抓應(yīng)量廟在14佩0萬方膚，競罪爭激春烈市場找洞察競爭拔格局谷：大線盤云損集，邪品牌癥開發(fā)仰商大喚量入輕駐1234567891011恒大必綠洲臭，61萬方注，容驚積率3.豈53，均劃價58患00，產(chǎn)積品79烈-8皂0兩房,1零02毫-1留20三房噴，時塞間20襖10親.1新城辨新世添界，13貿(mào)2萬方勝，容愁積率3，均澡價47豪00，產(chǎn)吃品12鍵0-逝13時0平米,三房16棋0平米膊四房未，時育間20辯10儲.4茂華綢國際莖湘，47其.4萬方蒸，容獅積率2.條2，均麻價45裁00，產(chǎn)堡品12橋0-諷13敞0平米炸三房16篩0平米拋四房陰，時撇間20災(zāi)10鎖.1中城揮麗景諷香山己，35萬方辱，容戰(zhàn)積率1.制8，價芒格50臥00，產(chǎn)幫品90眨-9者4二房,品12偏0-咱13血0三房,圓16擴(kuò)7-涂17鍋3四房文，時約間20餐10勺.1潤\4板\1踏0萬樹紗丹堤諸，8.器6萬方閱，容先積率5.弱1，均縣價47慘00，產(chǎn)伏品80望-9嗓0兩房,9匪3-蓄13怕3三房滾，時攤間20待10據(jù).1盛世前華章辱，40萬方獄，容踩積率3價格43敢00，產(chǎn)括品90扭-9詢4二房,心12術(shù)0-優(yōu)13遙0三房,董16到7-矛17隔3四房獨(dú)，時總間20吉10拋.1湖0星城違映象見，19萬方捉，容萄積率2.愈98，價綁格47味00，產(chǎn)淋品兩怨房和皇小三蔽房，焰時間20皺10愚.0獸1海拔貧東方票，18萬方莖，容繳積率3.強(qiáng)8，價艦格42她00，產(chǎn)臘品80注-9劍0兩房,擦10緊9～13醫(yī)0三房,滴15攻0～17隨0四房掩時間20搞10域.0討1天賜除良園密，11萬方甚，容朗積率2.麗4，價牛格43潮00，產(chǎn)靠品90兩房,爬12敬0～14征0三房,痰15昨0～17受0四房宅，時益間20狀10穿.0媽1三江患花中辟城，17萬方評，容拐積率2.陶2，價體格45誘00，產(chǎn)錫品94兩房,學(xué)13棄5～14秤0三房驚，時清間20闖10餐.4彩云頑之翼券，12膏0萬方暫，容熔積率2.蔥9，價懇格43殘00，產(chǎn)哨品87兩房,烈12盡0～13裁6三房,綠14挺4～17婦2四房細(xì)，時策間20房誠10銳.1湘江算名城盛世筐華章檀香要山星城車印象恒大織綠洲茂華保國際徑湘三江蓋花中矛城新城凳新世場界中城賞麗景謝香山山水及城市興風(fēng)景融科扛東南貫海萬樹殲丹堤海拔杜東方天賜槽良園彩云某之翼圭塘瓜河項(xiàng)俯目區(qū)域壞競爭伴環(huán)境市場朝洞察競爭憤分析:競爭裝壓力本主要排集中沒在4月~1負(fù)2月，私第一伸競爭雷圈層國為恒將大綠齒洲、瞧新城柏新世愈界、觸融科野東南腿海、鴿萬家選城等競爭狡圈層挖：一級鵝競爭泉圈層役：恒龍大綠躬洲、鍬新城知新世體界、泥融科陽東南草海；界二級劈燕競爭勇力量振：茂掠華國批際湘軋、中閘城麗屆景香艇山；穩(wěn)三級裂競爭咬力量確：嘉賓盛圭隊(duì)塘河仆項(xiàng)目融科東南海面積：90兩房，120-140的三房。未來推貨量：10萬總價：未定嘉盛圭塘河項(xiàng)目面積：80-90兩房，110-130的三房。未來推貨量：35萬總價：未定湘江名城面積：80-90兩房，120-130三房，140以上四房未來推貨量：30萬總價：未定1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月中城麗景香山面積：8萬未來推貨量：89小三房，135的三房總價：40-70萬新城新世界面積：120-130的三房160的四房未來推貨量：10萬總價：60-100萬恒大綠洲面積：80兩房,102-120三房,139四房未來推貨量：30萬總價：46-80萬茂華國際湘面積：88-104二房,115-149三房,161-174四房,189-223復(fù)式未來推貨量：7萬總價：37-90萬市場嚴(yán)洞察Co猾de室o貸f河th辱is奇r敢ep訊or勺t猴|?何Co案py從ri宣gh歸tCe灶nt拴al芹in劑eGr商ou雅p,鄉(xiāng)豐2案00投9與競止?fàn)帉γ苁窒辔繁?，雜我們態(tài)產(chǎn)品燦品牌謹(jǐn)處于王優(yōu)勢衡，但授未來遼的競題爭不孤僅項(xiàng)晴目基孝本面既的競失爭，賢更是幕客戶些面的寸競爭策略奔目標(biāo)暮：贏松得客取戶面--耗--王-區(qū)域迅內(nèi)大致盤云猴集，秀我們切實(shí)現(xiàn)躺目標(biāo)達(dá)需要趴跳出漏大盤助吸附絞圈，翻不僅籃要避臺免山旨語城禮死于鳴湘江墻世紀(jì)處城的幟故事胸重演且，還渴要賣擱的比剝對手護(hù)更火客戶弟屬性首置+投資家庭漿結(jié)構(gòu)置業(yè)繡目的年齡扎層次小公嫩寓20期-2擴(kuò)5歲青年箭之家自住+投資朵客60平米援公寓首置+投資20腰-3件5歲青年圣之家出、小谷小太急陽自住+投資賊客90平米自住+投資25漫-3痛5歲青年厘之家桃、小圈小太扒陽、質(zhì)小太籍陽首置+首改自住+投資25呆-3惡5歲小小犬太陽拌、小辣太陽腳、孩處子三槳代、做后小離太陽踐。首置+首改自住跳為主35沫-5品5歲兩代寫三代始居多句，有尋車家寧庭為見主。實(shí)用月性再搏改客遺戶12桑0平米14鋪0平米本案賴產(chǎn)品染對位櫻客戶利分析客戶蛛洞察客戶說變化灰：區(qū)誤域09年上鍵半年惕之前枝主要夠以自朽主客責(zé)戶為萌主，09年下穩(wěn)半年威至年槍底武岸廣新賠火車延站開晚通后階，投少資客溝戶，儉尤其瞞公寓旱外地麗投資換客戶求明顯指增加首置再改投資中城私麗景孕香山茂華鞏國際徒湘嘉盛負(fù)華庭萬樹養(yǎng)丹堤濕公寓80曲%新城谷新世崗界星城翁映像貌公寓80儲%綠城畏桂花拐城首改恒大恰綠洲50屑%09年6月后打銷售落項(xiàng)目09年6月前嫩銷售糕項(xiàng)目客戶稻洞察區(qū)域品牌產(chǎn)品規(guī)劃配套交通精裝物業(yè)發(fā)展解、影繼響最終掉認(rèn)同區(qū)域膀成長升值票空間產(chǎn)品棒、品桿牌、川區(qū)域區(qū)域片發(fā)展劑期客銷戶購買蜓力明回顯提灰高；仿有口息碑效述應(yīng)，療自住珠兼投錯資比呼例攀戀升，損均看驗(yàn)好區(qū)草域未附來發(fā)蝴展特點(diǎn)客戶惠對位有敏茄感的溉社會狡發(fā)展府眼光杠，擁棉有卓瞎越遠(yuǎn)釣見，辦具有聞良好煮的洞屢察力最：他看們是城市陳有遠(yuǎn)線見Vi戚si指on弓ar丟y項(xiàng)目汗基礎(chǔ)客戶予關(guān)注客戶恩反應(yīng)A自住厲客戶B投資旅客戶ABC+=區(qū)域惰外客嚇戶增妻加投資尸類客柴戶增勁加區(qū)域攻價值能度提黎高客戶褲核心命：不識論自臺住型扁客戶垮還是窗投資巡壽客戶詞他們島都對組本案擦的城竿市價逮值高軌度認(rèn)仗可，贊看到森了這雅座城唉市的艘明日疼價值蝦。客戶巡壽洞察本案蟻客戶純只有摘一個吳共同嗚點(diǎn)：看好艱武廣蓋城市欄板塊缸的發(fā)癥展前鐮景，熟看到驅(qū)了這訊座城逮市的斑明日拾價值蓮。他們么群體馬龐大焦，他畝們階吩層廣判泛、驗(yàn)他們閱甚至校年齡皆差距鳳都很夜大，涌但是簽他們至熱愛頁這座是城市犧，熱甩愛自柳己的護(hù)生活早，他部們都燦是城淚市發(fā)折展的偵推動談?wù)?，嫁他們梨都是咸城市穩(wěn)不斷灣向上義的最斧積極催力量揪。金域窩華府早的出琴現(xiàn)，為這碼座城巨市人況居樹畏立了羽新的男發(fā)展睜方向丈與價煉值標(biāo)厘桿；為他敢們提盜供了訂同步糞世界臂的生橫活方閃式?？蛻魩r洞察核心揪策略實(shí)現(xiàn)謎銷售栗目標(biāo)小，贏壺得客種戶面寬的核抓心—深度拔挖掘濃武廣威區(qū)域比高成靈長價煉值Co懂de沃o屬f企th辛is租r澡ep妖or聞t種|策略策略方式項(xiàng)目策略1客戶策略2渠道策略3我們佛做區(qū)抗域價島值運(yùn)籍營領(lǐng)贊跑者轉(zhuǎn)，做吼老師尋找姿追求黨品質(zhì)購與價宗值空斤間的場遠(yuǎn)見宗者深挖免武廣盟高鐵汽沿線斷，圍疏繞客紅戶群溝做足線工作推廣避主題Co敢de乳o匪f擁th皆is阻r旗ep喂or盯t朵|?愧Co央py機(jī)ri庭gh飽tCe磚nt升al難in借eGr常ou永p,溉2穗00敞9SL伏OG蛙AN炕——城市四最精忍彩節(jié)點(diǎn)罷主題主形糧象城市高層孕形象景觀旅華宅公寓稍形象甲殼麥蟲公矮寓公寓蘇與高胡層兩未類產(chǎn)蜜品形死象主向題的榮轉(zhuǎn)換推廣候部署3、產(chǎn)勒品價尸值立往地高層狗產(chǎn)品爸價值仆樹立主推蜜廣語分：城市詳最精池彩2、項(xiàng)階目價陷值立北地項(xiàng)目鉤屬性熔定位區(qū)域驅(qū)價值背、公馬寓產(chǎn)錄品價迷值主推獎廣語憶：連接貨世界露的城遣市住允區(qū)1、形靠象、調(diào)性磚導(dǎo)入2、蓄筋勢:引發(fā)竊全城偵關(guān)注3、開炒盤公寓闖銷售階段4、開繳盤高層痛銷售公寓曉開盤5月30日7月17日10月1日3月推廣材啟動高層幻玉開盤6月12日2月臨時訊咨詢饞中心求啟動高層茂加推形象菠策略逝階段患目標(biāo)1、定驚義項(xiàng)烏目立倦形象主推席廣語讓：一座域城和雷一群僻人的章方向注：虜時間墳節(jié)點(diǎn)袍根據(jù)買工程涼進(jìn)度區(qū)等實(shí)奴際情面況另升行確彼定售樓異處、悔公寓農(nóng)樣板警房開磚放A賀/形象鼓實(shí)施燥策略B/傳播息渠道串實(shí)施·線上襖樹形考象1、形端象調(diào)熊性樹侍立戶外畜廣告·調(diào)性貍和信活息點(diǎn)2、項(xiàng)旋目調(diào)梨性，信營銷療信息漂、開考盤信定息3、高伙層營弱銷信適息、篩開盤鼓信息報紙·溢價教和信沙息點(diǎn)1、形鋒象及左區(qū)域認(rèn)知的度訴蠶求、片偽區(qū)炒害作、項(xiàng)目倒信息忽傳遞2、項(xiàng)疤目調(diào)熱性、孩項(xiàng)目嫁賣點(diǎn)項(xiàng)目飯及產(chǎn)裝品價性值傳勤遞3、高耍層產(chǎn)省品賣扁點(diǎn)挖拘掘產(chǎn)品留信息盾、產(chǎn)魔品價領(lǐng)值持展續(xù)提伏升雜志·影視逝調(diào)性1、形故象調(diào)興性樹辦立2、強(qiáng)攏化生誼活方另式電臺限、網(wǎng)乞絡(luò)調(diào)抓性和焦信息阻點(diǎn)1、形費(fèi)象調(diào)唐性樹苦立2、賣訓(xùn)點(diǎn)挖濾掘，滔營銷響信息已，開估盤信竹息5月30日7月17日10月1日3月推廣環(huán)啟動高層舊開盤6月12日3月臨時坡咨詢村中心獎啟動高層設(shè)加推售樓匹處、夾公寓象樣板而房開絕放公寓碌開盤推廣移部署1、形恐象、調(diào)性盟導(dǎo)入2、蓄根勢:引發(fā)枯全城靈關(guān)注3、開它盤公寓巨銷售階段4、開柜盤高層擺銷售B哄/傳播嬌策略影實(shí)施·線上復(fù)渠道望具象渠道類型必備等級具象選擇戶外廣告******五一商圈臨時戶外、萬家麗與勞動路交匯處長期戶外、武廣站牌14塊、項(xiàng)目周邊3塊戶外報紙*****長沙晚報/瀟湘晨報硬廣與軟文相結(jié)合，形象樹立與價值點(diǎn)傳遞并重，重大節(jié)點(diǎn)配合雜志*****武廣高鐵刊物、晨報周刊生活方式訴求影視***電影院根據(jù)客戶群偏好，做電影貼片，王府井、萬達(dá)、中影，重點(diǎn)側(cè)重中影雨花亭影城網(wǎng)絡(luò)*****萬客會網(wǎng)站/項(xiàng)目網(wǎng)站設(shè)計(jì)/搜房網(wǎng)/啊咿呀青年論壇推廣擔(dān)部署C/傳播晨渠道遵實(shí)施·線下馳立推筍廣5月30日7月17日10月1日3月推廣乞啟動高層技上市2月臨時鉆咨詢亞中心叫啟動高層貼加推售樓陽處、呈公寓認(rèn)樣板睛房開略放短信·信息橋點(diǎn)·截流電客戶1、樣簡板房壟開放澇信息革、項(xiàng)菠目賣按點(diǎn)信梅息2、公培寓開委盤信闖息3、高私層開夢盤信確息4、營屈銷活誘動信息5、高做層加萄推信慈息DM歸·信息熊點(diǎn)·截流材客戶1、銷材售中音心、付樣板房萌開放催邀請2、高結(jié)層樣鵲板房開放遲邀請說明邀：線秘下推鹿廣直照接針復(fù)對目告標(biāo)客論戶群茫，具士體實(shí)任施節(jié)蛇點(diǎn)可頸根據(jù)悉競品拖推出筑情況巖及重漸大工處程節(jié)挺點(diǎn)進(jìn)遍行調(diào)丟整，見既要貍起到攤高端咽調(diào)性箏的傳酬播，冊把握宏客戶激盤點(diǎn)升進(jìn)度倆，更雞要實(shí)齊現(xiàn)客享戶截咸流。推廣掙部署6月12日公寓特開盤1、形勺象、調(diào)性供導(dǎo)入2、蓄按勢:引發(fā)葛全城提關(guān)注3、開慰盤公寓程銷售階段4、開域盤高層偽銷售26銳-6古月-萄2336營銷頃推廣椒第一冷階段藝：定賢義項(xiàng)份目立墊形象推廣際主題:一座伏城和程一群境人的災(zāi)方向第一搖階段罩：一座總城和送一群雨人的蚊方向26壯-6叫月-奸2337營銷生推廣公第一星階段抗：定眨義項(xiàng)曠目立析形象價值饒引爆國點(diǎn)：高鐵慢代言耗高似端發(fā)或聲高鐵哭代言候高帆端發(fā)扯聲時間昌：20摸10年3月，找萬科便年，弓萬科擔(dān)全城寺四盤萬聯(lián)動聰上市主題淘：萬科讓代言抱雨花監(jiān)區(qū)，悔推動原長沙剖“浦叔東”形式管：與政惜府、妻媒體汪、金節(jié)融企恭業(yè)、壘投行箭、合誦作開饒展城番市發(fā)展菊高峰爹論壇電。利惜用中慕原的漿武廣惑高速法城市屆資源孝，以萬捧科金暢域華婆府和良雨花眠區(qū)政奧府的陽名義然邀請獸各大蛇金融界闖、政刮界、宵媒體零舉辦遍武廣斷中部蒙崛起饅投資雄策略鑼會（以油網(wǎng)絡(luò)丟媒體馳炒作漠為主逃）目的定：凸顯念萬科犧品牌便，利歷用媒蕉體炒業(yè)作項(xiàng)嘗目神借秘感念及知猜名度。費(fèi)用凡預(yù)算框：10萬元《武廣確高鐵圓經(jīng)濟(jì)醬論壇》26輪-6良月-績2338營銷枕推廣丘第一運(yùn)階段謠：定越義項(xiàng)番目立欲形象價值望引爆朋點(diǎn)：高鐵盯代言價高言端發(fā)錦聲執(zhí)行響細(xì)節(jié)時間狂：20授10年3月（罰春節(jié)心剛過中，市談民狀腥態(tài)好下）主題災(zāi)：萬科挪長沙革戰(zhàn)略/高鐵盞時代錯的帶辮來對或長沙嘉市民購置業(yè)期的影款響內(nèi)容旺：1、雨域花區(qū)繞規(guī)劃爪及政換策2、萬國科集遵團(tuán)武剛廣沿座線戰(zhàn)新略部背署發(fā)綢布3、金凡融企接業(yè)、迎風(fēng)投為行業(yè)興品牌淹人士紀(jì)解讀卡武廣降發(fā)展4、神啦秘外網(wǎng)籍人銀士低拔調(diào)現(xiàn)仆身現(xiàn)唇場，茶疑為XX理X國際桌風(fēng)投肆企業(yè)斥高管5、品插牌地春產(chǎn)分散析師宇分解幣武廣—長沙迷“浦綠東”皂投資宇價值忠分析饑（中閣原協(xié)舞助）地點(diǎn)餅：長沙傭五星你級酒扎店（山喜來危登/華雅橫華天朵大酒右店）推廣銹：利用繩網(wǎng)絡(luò)拖（07際31給/新浪/搜房伏等）如及報寒紙軟長文強(qiáng)餡勢渲省染項(xiàng)沿目投慣資價破值神臟秘感桌。營銷晚部署攻：以“捷萬客掛會”撒為平仿臺蓄觀積客刮戶。26頂-6什月-饅2339營銷超推廣蜻第二咬階段決：甲爽殼蟲坡公寓稀開售推廣亦主題第二領(lǐng)階段熟：鏈接吹世界盡的城棵市住昌區(qū)（輔慣主題遷：小睡空間佩大智島慧）26協(xié)-6糾月-狹2340營銷茅推廣磁第二堅(jiān)階段外：甲瞇殼蟲粉公寓衫開售價值巨引爆午點(diǎn)之擊一：喂產(chǎn)品終發(fā)布悉樹絡(luò)立信孝心產(chǎn)品兇發(fā)布攜樹奧立信杏心時間渴：20奔10年，5月；主題生：萬科教中部傻產(chǎn)品允戰(zhàn)略潤開篇顏之作--述--萬科·金域分華府訂產(chǎn)品心發(fā)布犯會；形式循：與政句府、謎媒體條合作吩開展毒項(xiàng)目媽產(chǎn)品尿推薦糞會（脫以網(wǎng)采絡(luò)媒姥體炒砍作為吳主）扎；目的長：凸顯跳萬科面品牌澇，引蜜動首裳批公席寓產(chǎn)噸品面位世的歸關(guān)注可度。費(fèi)用沸預(yù)算衣：15萬元《長沙踢萬科·金域壓華府教產(chǎn)品雜發(fā)布召會》26逐-6躬月-駕2341營銷市推廣免第二短階段徐：甲闊殼蟲殼公寓跌開售價值薯引爆疏點(diǎn)之心一：丈產(chǎn)品偵發(fā)布辛樹則立信儀心時間奸：20父10年5月主題跪：萬科石中部脆戰(zhàn)略幅詩史利開篇茄之作--裁--長沙申篇揭激幕內(nèi)容劣：1、借息用全非國一肢線城趁市高蛙鐵發(fā)退展所御帶來津的房禍地產(chǎn)慨發(fā)展筋實(shí)例濤，炒著作武陜廣年昆內(nèi)連覺接深黎港及20烈13年連暮接滬坐昆，疼營造鋸未來全武廣衫成為雞長沙吧“浦龜東”葡概念睛；2、國齒內(nèi)一泳線城判市萬粒科概怨念公晃寓產(chǎn)資品展挖示（顯為項(xiàng)堡目未帖來推沿出甲經(jīng)殼蟲糊公寓惰做鋪政墊）圣；3、借欣勢網(wǎng)浸絡(luò)媒蠶體炒堂作萬扔科金秤域華戶府是停否未證來將痕出現(xiàn)盡概念猴公寓輛。地點(diǎn)不：長沙憲五星憂級酒漁店（悟喜來保登/華雅膠華天亞大酒趙店）推廣權(quán)：利用剛網(wǎng)絡(luò)翠（07框31仰/新浪/搜房篇等）曬及報父紙軟性文強(qiáng)話勢渲量染概默念房保。營銷右部署求：以“免萬客騎會”恢為平情臺蓄番積客杯戶。執(zhí)行危細(xì)節(jié)26技-6凍月-網(wǎng)2342營銷心推廣騾第二嫩階段界：甲插殼蟲斬公寓躺開售價值汽引爆熱點(diǎn)之胖二：付尊重朵生活六，加色入世伸博尊重符生活鞭，加佛入世誘博“與萬妥科一擦起，闊尊重躁生活豪，加妖入世婆博”敞大型旁主題尊活動時間擠：20敏10年，5月~1耀0月；主題串：與萬次科一違起，叫尊重消生活從，加罰入世陜博；形式剃：與政萬府、邀媒體祖合作席開展翠項(xiàng)目愧品牌搭推薦雨之旅知（結(jié)罪合認(rèn)疏籌及芹開盤盲運(yùn)用陵）；目的寇：凸顯傲萬科爐品牌匯，引悉動世造博萬促科年頓。費(fèi)用抖預(yù)算漢：12萬元局（含照客戶窮世博駱參觀錦門票搖）26健-6釀月-幻玉2343營銷杠推廣桿第二哥階段默：甲認(rèn)殼蟲扒公寓筑開售價值段引爆讓點(diǎn)之摩二：眨制造蛛話題聾，尋狂找甲淚殼蟲桌計(jì)劃撇第一刺季城市飾神秘嫁甲殼鵲蟲“城市船神秘惑甲殼射蟲閃牢客”宴主題悟活動時間以：20掌10年5月1月—5月16日；主題盡：城市揚(yáng)神秘綠甲殼施蟲現(xiàn)踩象形式旁：開盤異預(yù)熱監(jiān)階段享，代港表項(xiàng)妨目的痕神秘位甲殼輝蟲車脹，每耳天不汽定時劈燕段出狀現(xiàn)繁則華地修段配合筒甲殼悅蟲閃抽客派梁發(fā)項(xiàng)啞目勛廊章，拘多頻攔率短旋時間吊出現(xiàn)鎮(zhèn)。目的經(jīng)：制造權(quán)話題氧，產(chǎn)恭生社湊會關(guān)蔥注度印，神唇秘感瓶引起記大眾賀關(guān)注保。費(fèi)用反預(yù)算油：26瓜-6門月-新2344營銷腹推廣育第二俱階段用：甲似殼蟲崖公寓屆開售價值膽引爆樹點(diǎn)之口二：步尊重翅生活量，加祝入世抄博時間在：20梅10年5月1日—5月16日主題頌：城市第神秘捆甲殼磨蟲現(xiàn)妹象內(nèi)容也：1、選百取新瀉款甲患?xì)はx聲汽車仙，包腥裝絢篇麗、厚車身吐繪有由案名遞既LO守GO，不萌定時洽出現(xiàn)趁在城跪市城威區(qū)各耳主干閃道。2、定略點(diǎn)停臘靠在噴鬧事伙街頭壓，（沒最終步路線嗎形成VI中出司現(xiàn)的杰甲殼飲蟲形猛象）睛閃客樓簇?fù)硐?，甲坡殼蟲腿代言技人發(fā)勒放紀(jì)失念勛梳章。地點(diǎn)溜：長沙傲各繁洽華鬧融區(qū)例述：司梢門口謝、南贊門口危、解甲放西完路、字東塘燃、通魄城商別業(yè)廣脫場等推廣花：利用侮報紙算、電爭視新陣聞強(qiáng)洞勢渲雪染活漠動的府新奇奔亮點(diǎn)辟，只傭點(diǎn)題執(zhí)引起肌噱頭姑即可賣，產(chǎn)膝生輿論傳話題組。營銷胖部署碼：執(zhí)行寨細(xì)節(jié)26惰-6費(fèi)月-率2345營銷渴推廣扛第二微階段早：甲婦殼蟲這公寓柴開售價值稀引爆聞點(diǎn)之屢二：夾制造句話題州，尋罵找甲遍殼蟲漲計(jì)劃糊第二挽季尋找察城市錢甲殼拒蟲“你知池道我麻在那衫里嗎萌？”劉主題飼活動時間栽：20捆10年5月22月-5月23日；5月29摔-3某06月5日-6月6日（筍開盤食前每螞周末肚）主題旦：尋找絕城市亂甲殼商蟲形式五：開盤餓預(yù)熱鞭階段蘿，代范表項(xiàng)粘目的旗甲殼宴蟲車叛，周顧末定度時出紀(jì)現(xiàn)長欠沙各晚繁華涼地段本，通虜過電陷臺的衰互動啊讓市婚民參效與到某搜尋負(fù)陣容載中來纖。目的呀：制造群話題犧，產(chǎn)開生社抱會關(guān)姜注度舒，消扛費(fèi)者芹從被明動旁尊觀到株主動社參與塑。費(fèi)用渠預(yù)算識：26漢-6夕月-立2346營銷視推廣門第二摸階段領(lǐng)：甲挺殼蟲況公寓焰開售價值庫引爆冰點(diǎn)之規(guī)二：嫂尊重垮生活鵝，加妹入世蘿博時間飛：開盤山前每瞞周主題優(yōu)：尋找縣城市布甲殼面蟲內(nèi)容忍：1、選軍取新兼款甲窗殼蟲菌汽車腐，包適裝絢器麗、卸車身岔繪有狡案名顛既LO貪GO，定世時停本靠在藍(lán)城市努城區(qū)圣各主篩干道慕。2、市卸民可刻以通牧過之堆前的煉活動俘路線拜預(yù)判通?？啃兜攸c(diǎn)全、前10為成南功尋潛找到億甲殼拉蟲并驚回答尺對問逮題的匙幸運(yùn)站者可荒獲贈毫項(xiàng)目量精美蒼禮品虜。地點(diǎn)襪：長沙猜各繁臺華鬧巴區(qū)例士：司銹門口縮慧、南孫門口帥、解雅放西蔥路、晉東塘角、通害城商朗業(yè)廣畜場等推廣寸：利用知電臺仔渲染無活動墾的亮嚷點(diǎn)，箱加強(qiáng)驚公眾鎮(zhèn)關(guān)注炕度，丘制造想話題睜。營銷好部署應(yīng)：執(zhí)行推細(xì)節(jié)26蜜-6吊月-止2347營銷督推廣賓第二憐階段誕：甲麗殼蟲懶公寓懲開售價值困引爆返點(diǎn)之蝕二：鑄制造稻話題凈，尋怕找甲疫殼蟲珠計(jì)劃江第三驚季甲殼婚蟲來愧了“我來角了—甲殼謹(jǐn)蟲公董寓”饒主題無活動時間扶：開盤軍前；主題罷：甲殼北蟲暴峽動形式銀：開盤雹前聚缺焦視姨點(diǎn)，煉招募駱全城停甲殼被蟲汽帥車，燦依照鋤之前膚活動筆路線該行駛賀，拉母出萬擦科金鄭域華產(chǎn)府橫仔幅，圍招搖犯過市銹。目的莊：點(diǎn)燃蘭民眾丹獲知植欲望爹，各排路主匹流媒視體紛匯紛報勿道，濤加強(qiáng)訂社會技輿論貓?zhí)嵘岣唔?xiàng)邊目人掌氣。費(fèi)用跳預(yù)算鵲：26渾-6昏月-友2348營銷救推廣跟第二孩階段磨：甲蹤蝶殼蟲潤公寓面開售價值叮引爆蘆點(diǎn)之切二：延尊重土生活年，加軟入世混博時間褲：開盤肉前主題授：甲殼食蟲暴矛動內(nèi)容訊：通過科車友靈會資姜源征賴集全蛾城甲糕殼蟲晴汽車地點(diǎn)擺：長沙遣各繁拳華鬧封區(qū)例喘：司動門口日、南古門口稀、解色放西鐵路、嶺東塘叔、通槍城商請業(yè)廣直場等推廣粥：利用奪電臺購渲染差活動宏的亮妨點(diǎn)，收加強(qiáng)產(chǎn)公眾灘關(guān)注名度，呈制造營話題擊。營銷邪部署鼠：執(zhí)行肅細(xì)節(jié)26抵-6跟月-逢2349營銷捧推廣打第二失階段肅：甲猜殼蟲鴨公寓更開售價值伐引爆輛點(diǎn)之閃二：箱尊重煎生活醫(yī)，加籮入世奸博時間騰：20統(tǒng)10年3月主題裕：與萬愈科一撞起，權(quán)尊重狗生活公，加譜入世賠博內(nèi)容鹿：1、低澤碳生吊活征腥文；2、清對潔橘計(jì)子洲及頭或象岳麓舅山環(huán)壓保公階益活叮動；3、舊奇物改喪造比愿賽；4、每蹲周少啞開一景天車劉；5、成胡功認(rèn)主籌可愈抽獎早，獲胡獎?wù)呷嚎擅馍徺M(fèi)參幟加上羽海世里博會竟與20坊49萬科鄉(xiāng)豐館。地點(diǎn)漏：長沙響五星券級酒榆店（確喜來伶登/華雅近華天駐大酒榨店）推廣橡：利用行報紙威及網(wǎng)孟絡(luò)（07眨31竊/新浪/搜房炒等）及及報遺紙軟歇文強(qiáng)妥勢渲柳染萬她科品叛牌及錄項(xiàng)目甚各營環(huán)銷節(jié)臘點(diǎn)暖紐奉場活亭動。營銷祥部署棋：以“博萬客痰會”餡為平圍臺蓄繪積客德戶。執(zhí)行哪細(xì)節(jié)26內(nèi)-6叔月-武2350營銷沿推廣互第二土階段靈：甲衛(wèi)殼蟲圓公寓旺開售其他丸活動其他6月世然界杯產(chǎn)等活臉動以幟現(xiàn)場槐氛圍耕制造工為主耳；深交著會、主房交拿會等宋活動向以客零戶累逝計(jì)為彎主26瘋-6席月-袍2351營銷捧推廣弊第三維階段雹：高烈層開列售及靠加推推廣村主題第三車階段張：城市徹最精萍彩（輔巷主題濁：生蓋活的竊每一般面，鉤都是匯向陽稠的）26標(biāo)-6葉月-罵2352營銷跪推廣勤第三稅階段素：高旺層開飛售及時加推價值最引爆:世界狠名品萌發(fā)布肥品牌遭互動叨嫁接《A京rm牙an伐i女2按01仆1年春耽秋新扛品新逗品發(fā)則布會》時間遣：20伍10年，7月；主題脊：Ar翠ma梢ni灑20示11年春炮秋新轉(zhuǎn)品金奴域現(xiàn)醉場發(fā)敞布會形式奮：與Ar狂ma炕ni品牌貍互動廣，在拾項(xiàng)目季現(xiàn)場喬發(fā)布會其20暗11年春粱秋新寫品科（結(jié)按合高咸層開煌盤）樹；目的必：高層怖產(chǎn)品沫價值該引爆費(fèi)用調(diào)預(yù)算載：10萬元世界擊名品少發(fā)布偽品牌章互動派嫁接26原-6膨月-皇2353營銷戶推廣獻(xiàn)第三員階段鴨：高百層開深售及健加推價值阿實(shí)現(xiàn)急（全可年壓副軸活柴動）:世界坑無限疏，華陶禮精究彩之躬旅《跟隨跌武廣層高鐵茶暢游熔東方堪之珠》時間茂：20尋10年，12月；主題疲：跟隨登武廣灣高鐵烤暢游貴東方溝之珠；形式惑：與政廚府、哄媒體辟合作析開展婆項(xiàng)目窗品牌搜推薦耀之旅（結(jié)內(nèi)合高身層推著售運(yùn)籌用）旅；目的福：一期哲尾貨籍銷售秋促進(jìn)迅老帶悟新，遭為二篇期推毫售贏鏟得品牌氣口碑斥。費(fèi)用象預(yù)算痛：12萬元巨（含剖導(dǎo)游芹費(fèi)及趟推廣柏物料判印刷梳費(fèi)）世界國無限丟，華蘆禮精奸彩之致旅26興-6艷月-宗2354營銷機(jī)推廣返第三意階段繼：高響層開魔售及艱加推價值彩實(shí)現(xiàn)赤（全肚年壓贏軸活授動）:世界塔無限忠，華暖禮精鮮彩之容旅時間格：20淹10年12月主題社：跟隨孟武廣貍高鐵先暢游露東方潛之珠內(nèi)容慣：20趕10年年集底，風(fēng)武廣艘高鐵啄從廣蘭州延獎伸至紛深圳核，利蹦用接脖軌的叛機(jī)會藍(lán)，提喪升區(qū)膏域價呆值，場組織惡業(yè)主百圣誕碎香港艷精彩賢之旅旺。1、老聞帶新江業(yè)主券前3名；2、高濃層開斯盤，銀每次寇開盤差認(rèn)籌唐業(yè)主效前3名；3、14愿0平米剝單價踐最高鉗，總洋價最或高產(chǎn)造品業(yè)個主前3名；4、每刑位業(yè)唇主可嫌攜帶1名家殼屬。謙（合裳計(jì)約30人，逼沒人第預(yù)計(jì)帖費(fèi)用30潑00元，疼預(yù)計(jì)9萬元費(fèi)）地點(diǎn)嫁：香港3日游(中青則旅/省國外旅等)推廣搭：利用鮮報紙狠及網(wǎng)辦絡(luò)（07婚31煎/新浪/搜房揮等）折及報童紙軟索文強(qiáng)扯勢渲量染萬挨科品鉆牌及煮項(xiàng)目屑各營克銷節(jié)濫點(diǎn)暖饒場活魔動。營銷紛部署獲：以“弟萬客閥會”爭為平零臺蓄您積客既戶。執(zhí)行惰細(xì)節(jié)26恒-6敘月-登2355營銷敵推廣動第三踩階段綿：高烈層開膛售及削加推其他閥活動費(fèi)用搞預(yù)算握：預(yù)握計(jì)每且周1次活捏動，呆每次1萬元息?；顒尤庸?jié)點(diǎn)11月3月6月7月12月8月10月9月5月4月武廣肝高峰坐論壇品牌極發(fā)布沫活動世界敞杯深圳辨春交碎會長沙處春交唉會世博禁會廣州都亞運(yùn)漁會長沙糠秋交狼會大型父營銷備活動營銷節(jié)點(diǎn)祝活動暖場便活動名車灑體驗(yàn)央之旅當(dāng)代酒藝術(shù)湖展高層飾樣板窮間開可放售樓褲部開坦放公寓膊樣板妨間開思放國慶麻黃金辰周香港捷精彩業(yè)之旅華府脅電影炸節(jié)深圳謝秋交升會活動挨鋪排費(fèi)用伶預(yù)算全年撇活動卡費(fèi)用泉預(yù)算品：94萬>>項(xiàng)目回價值床體系寧及項(xiàng)擇目定造位>>市場撇客戶效洞察翁及營碎銷推蘿廣策待略>>展示極策略>>推售叔安排>>蓄客呼策略>>營銷叉費(fèi)用報告硬體系A(chǔ)n幅al也yz槽e勒Sy化st堤em創(chuàng)新甚模型范圍述：項(xiàng)目被模型櫻、單港體模漢型功能嫂要求蝦：項(xiàng)目恩模型題要求碌客戶鞋具有公參與躁感，登沙盤歐中項(xiàng)覆目樓紗體具紗有升餐降、倘分合姐等功沉能能讓材客戶脹看到及項(xiàng)目搞的整創(chuàng)體面板貌，退在沙今盤的吹旁邊索有操次做臺拔。能刪將不太同戶抄型分遭別亮貴燈，模型使示意能體橫現(xiàn)項(xiàng)獅目的段疊水點(diǎn)，項(xiàng)綁目的晃廣場脂、泳仍池、伶疊水鋼可以愁做成矛活水祖，能召夠流吸動。尺寸鐵要求紅：項(xiàng)目資模型缸比例鮮由設(shè)概計(jì)部答與銷贈售部費(fèi)共同癥確定儉。單體沸模型仙比例深尺要雀大于章西街網(wǎng)原有殊單體勾模型抓，否痕則不廁利于姨客戶億較多懸時展平示。品質(zhì)還要求抽：與項(xiàng)葉目建首筑風(fēng)獸格相環(huán)同，軌體現(xiàn)君城市六、現(xiàn)薪代、委創(chuàng)新記。創(chuàng)新墾模型《城市跑最精旱彩》電子范雜志——概念舌、關(guān)約鍵價包值點(diǎn)齊傳播概念襯傳播甲及認(rèn)兇同：動在協(xié)“城分市影后響力匹”價皂值點(diǎn)廁提煉蒼基礎(chǔ)捆上，鋤用富鼻于感植性的狐語言遙講本駝項(xiàng)目幅價值寺點(diǎn)與宗客戶紗進(jìn)行替溝通赤，配澆合繁罷華都漏市感嗓的圖川片；同時冠可增鉗加體婆現(xiàn)居洞住在謝此區(qū)注域后瓶的生污活，希對以臨后的憲生活吹場景勺進(jìn)行扔描述穗，例順如在耐咖啡懲廳會哪見朋秒友，分在健滅身房走進(jìn)行售鍛煉友等。應(yīng)用腫范圍電子蒙樓書茫在項(xiàng)寇目售滔樓處陡循環(huán)奏播放在樣鈴板房胞的電捷視上劇循環(huán)軟播放在樣者板房街的電旦子相心框上很循環(huán)雷播放頁數(shù)嶺：30計(jì)p左右要求棵：形象避方面攻，應(yīng)防盡量獸做到務(wù)拔高墻調(diào)性癢，設(shè)赤計(jì)上吩可以奮考慮絨與以盤往要香素有騰所不姐同。城市義感生逢活在請當(dāng)中下得到復(fù)集中花體現(xiàn)《城市乓最精嫌彩》電子綱雜志產(chǎn)品安品質(zhì)額手冊顛覆繁傳統(tǒng)例“燙逢金貼晶銀、沿厚重腎冗長框”的帶樓書舊設(shè)計(jì)布規(guī)則爭，以《產(chǎn)品趨品質(zhì)冒手冊》產(chǎn)品罵價值區(qū)傳播訴手段界；請象設(shè)計(jì)密部牽楊頭,研發(fā)窗式態(tài)貝度，錯更為未理性冤、專宅業(yè)的津表現(xiàn)朱手法耳，通饒過數(shù)鵝據(jù)、壇模型蓬，讓扒產(chǎn)品階蘊(yùn)含航的品中質(zhì)感雨更具廢說服業(yè)力。案例功參考愚：萬從科·虹溪連諾雅產(chǎn)品餃品質(zhì)鮮手冊>>項(xiàng)目番價值芬體系聲及項(xiàng)些目定輸位>>市場稀客戶磨洞察齊及營至銷推增廣策淹略>>展示秀策略>>推售錘安排>>蓄客漁策略>>營銷陜費(fèi)用報告以體系A(chǔ)n關(guān)al惠yz扔e剝Sy滿st夫emCo恒de號o宅f蝕th章is魯r著ep薄or汽t旁|?京Co狡py械ri陶gh鑄tCe螞nt祥al框in禿eGr泄ou由p,冤2建00車9推售茄原則多批饒次推鮮出，野避免衫供應(yīng)啞過?！?xiàng)目卡體量閃相對擔(dān)較大關(guān)，不肚宜一穴次性搖推出幅，應(yīng)戶分部戲多次屢推盤公寓著先行孟，搭包配出碼售——前期尸以公烘寓銷納售啟負(fù)動，蒸后期兄以全串產(chǎn)品甲線搭么配推討售。擠壓較推售嗎，拉隙高價輩值——昌1梯2的板襯式90平米煤保留豎，待蠟與十賢字形90平米友產(chǎn)品圾同時幸推出約，形翅成擠胞壓效律應(yīng)，醋實(shí)現(xiàn)繡塔式緞產(chǎn)品亮價值垂的拉白升；利潤躲流與抓現(xiàn)金夢流平置衡，房誠后期隙合理狼溢價——根據(jù)隨市場牢情況滋，留妹下合躲理溢芒價空戚間，裕造成歸熱賣宅景象釀。展示忙條件筍滿足常加推買要求——推售俯前，內(nèi)能夠臘實(shí)現(xiàn)染下一義批次口加推漿產(chǎn)品搭的展養(yǎng)示；凳相關(guān)關(guān)物料小配合減到位母，為侮客戶功價格丈提高支預(yù)期初奠定摘基礎(chǔ)租。推售梢原則根據(jù)熔項(xiàng)目盾運(yùn)營堪計(jì)劃故安排勸，對腿于工老程節(jié)善點(diǎn)要掘求如激下：8月28日高蘇層樣墻板房頂開放航，要敢求至舟少包俗括90平米客、12編0平的肝戶型東一套5月30日開壁放售貌樓處和公陡寓樣默板間變，主軟入口路展示肆區(qū)完踩成11月13日6棟取午得預(yù)酸售條居件，14嘉0平米絞樣板念房開賴放7月17日8棟取最得預(yù)狗售條爸件3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月7月17日8棟90平米點(diǎn)、12導(dǎo)0平米勤清水遷樣板欠間完輛成工程左節(jié)點(diǎn)10月1日9、11、12、13棟取甜得預(yù)取售條跳件6月12日3、4棟取拐得預(yù)只售條朗件7月31日1、2、5棟取鼠得預(yù)樸售條緒件8月28日7、10棟取屋得預(yù)醒售條斧件6月12日7月17日6月12日推旨售3、4棟32他㎡共54腫0套10月1日7月17日推預(yù)售8棟90季㎡6遺6套、12劇0㎡擱9撇9套洗共16張5套11月6日8月28日推升售7、2、10棟90眉㎡1誰26套、12略0㎡饅9驚9套26陵㎡2將49套、父共47炕4套7月31日11月6日推陪售9、13棟26灶㎡2歌48套、12趕0㎡分9雁9套90梳㎡抽66套是共41潮3套8月28日10月1日推王售11、12棟58㎡15盲7套、12本0㎡艘9簡9套90何㎡表66套桿共32日2套12月4日推嫁售6棟12街0㎡部3匯2套14版0㎡綱96套路共12悅8套推售斤節(jié)奏12月4日推售萬節(jié)奏闊安排7月31日推據(jù)售1、5棟90嬸㎡早6鉗0套58汪㎡1艘57套藥共21耳7套>>項(xiàng)目阿價值險體系顛及項(xiàng)手目定部位>>市場非客戶吼洞察宰及營抖銷推旅廣策紛略>>展示削策略>>推售璃安排>>蓄客記策略>>營銷賊費(fèi)用報告構(gòu)體系A(chǔ)n是al堤yz饒e蝕Sy棍st詠em拓客狐目標(biāo)銀：預(yù)裕計(jì)實(shí)膛現(xiàn)完優(yōu)全銷椒售需茫拓客1.再58萬批階段時間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品面積（㎡）套數(shù)預(yù)計(jì)解籌客戶（批按解籌率公寓40%住宅30%預(yù)算預(yù)計(jì)拓展客戶（批）按認(rèn)籌率公寓50%住宅30%計(jì)算第一階段2010-6-12公寓(3/4棟)32540135027002010-7-17公寓（8棟）9066165330120992484952010-7-31小高(1棟)9060200667公寓(5棟)58157393785合計(jì)

92223554977第二階段2010-8-28小高（2棟）9060200667公寓10棟262496231245高層（7棟）90662207331209933011002010-10-1公寓11棟58157393785高層（12棟）9066220733120993301100合計(jì)

79623156363第三階段2010-11-6公寓9棟262486201240高層（13棟）90662207331209933011002010-12-4高層（6棟）12032107356140963201067合計(jì)

54115974496總計(jì)15836小戶認(rèn)型公諒寓和誦商業(yè)爹屬投挽資型伯產(chǎn)品因此量客群蛙細(xì)分衡時以誕投資防客為覆主核心風(fēng)客戶砍群重點(diǎn)伶客戶碌群游離傘客戶乞群偶得乎客戶具群高橋馬王甘堆市耗場