億城胥口項(xiàng)目定位思考

2008/01/15胥口項(xiàng)目定位思考本次報(bào)告建立在雙方合作愉快和相互了解的基礎(chǔ)上，從我司視角提出對(duì)蘇地2007-B-51號(hào)地塊的初步思考，我們真誠(chéng)的希望為億城精耕長(zhǎng)三角再次“成人之美，全力以赴”，成為億城親密無(wú)間的溝通合作伙伴。前言123456背景分析核心問(wèn)題用地分析發(fā)展思路住宅項(xiàng)目建議商業(yè)項(xiàng)目建議目錄1背景分析企業(yè)背景蘇州房地產(chǎn)07年度最知名樓盤(pán)07年兩次開(kāi)盤(pán)，兩次當(dāng)日售罄[億城·新天地]名利雙收以京津地區(qū)為主要區(qū)域，策略性進(jìn)入其他中心城市；以住宅開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)產(chǎn)品，兼顧中心城市中心區(qū)域商業(yè)；有全國(guó)化形象、局部有突出優(yōu)勢(shì)，具備核心競(jìng)爭(zhēng)能力的國(guó)內(nèi)一流專(zhuān)業(yè)化地產(chǎn)上市公司。[億城集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)]精耕蘇州，建立長(zhǎng)三角根據(jù)地。進(jìn)入蘇州房地產(chǎn)潛力發(fā)展區(qū)域。[新項(xiàng)目使命]土地政策國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知2006-08財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知2006-11國(guó)土資源部發(fā)布2006年版限制用地項(xiàng)目目錄和禁止用地項(xiàng)目目錄2006-12國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知2006-12中國(guó)國(guó)土資源部關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低標(biāo)準(zhǔn)的通知2006-12中國(guó)國(guó)務(wù)院發(fā)布修改城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例2007-01國(guó)土資源和房屋管理局《出讓項(xiàng)目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序》2007-07國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》2007-10宏觀(guān)調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策稅收政策金融政策國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)2006-05中國(guó)國(guó)務(wù)院討論并原則通過(guò)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》2007-08將土地的招拍掛與法律、政策銜接起來(lái)，加大調(diào)控執(zhí)行力度。不僅規(guī)范了拿地程序，還將控制開(kāi)發(fā)商囤積土地。為城市中低收入者提供有效供給，平衡市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，抑制房?jī)r(jià)上漲。《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》2006-05《關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》2006-05《關(guān)于住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》2006-07增加二手房交易成本，抑制投機(jī)、投資需求，鼓勵(lì)首次置業(yè)。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知2007-092007年央行上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2007-012007年央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率2007-03中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國(guó)力管理的通知》2007-09抑制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資，減少投資性購(gòu)房，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。抑制非剛性購(gòu)房需求，減少投資性購(gòu)房。

保證開(kāi)發(fā)速度民生產(chǎn)品支持首次置業(yè)抑制投資需求風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警2008年1月7日《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)，對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)；同時(shí)再次強(qiáng)調(diào)了住宅用地結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設(shè)；并提出金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年，完成土地開(kāi)發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信，對(duì)違法用地項(xiàng)目不得提供貸款和上市融資。2008年1月1日起蘇州市住房公積金重大系列調(diào)整對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二(含)次以上住房公積金貸款暫停辦理。購(gòu)買(mǎi)二手房(存量成套住房)的，首付款比例不低于住房總價(jià)的40%，貸款最高比例不超過(guò)住房總價(jià)的60%。規(guī)避囤地風(fēng)險(xiǎn)適度規(guī)避高端產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)2核心問(wèn)題核心問(wèn)題1地塊占地面積（㎡）容積率建筑面積（㎡）小計(jì)（㎡）比例①60372≤1.1664096640946.8%②5881≤1.799977555653.2%③22793≤1.841027④16355≤1.524532合計(jì)105401141965100%用地性質(zhì)比例‖商業(yè)規(guī)模大于住宅規(guī)模地塊相互關(guān)系‖總體分散，相對(duì)聚合，①+②與③+④分別組合。商業(yè)項(xiàng)目or住宅項(xiàng)目？2134核心俯問(wèn)題2地塊占地面積（㎡）建筑面積（㎡）①6037266409②58819997③2279341027④1635524532合計(jì)105401141965胥口概況數(shù)值年末人口46603人鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員29594人國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元居民儲(chǔ)蓄存款35900萬(wàn)元年末人均儲(chǔ)蓄存款0.77萬(wàn)元區(qū)域狠市場(chǎng)英容量深有限娃，有死效需法求不炎足，奶須突樸破區(qū)奪域限悅制、星向外裂擴(kuò)展萍?？蛻?hù)丈來(lái)源績(jī)？3.賽05段㎡/人3用地崖分析用地錯(cuò)區(qū)位課分析吳中傭區(qū)高新退區(qū)古城連區(qū)工業(yè)業(yè)園區(qū)相城錘區(qū)項(xiàng)目派用地項(xiàng)目宜用地汗位于效吳中術(shù)區(qū)胥號(hào)口鎮(zhèn)癢，胥返口鎮(zhèn)亡距離乳吳中習(xí)區(qū)區(qū)筐中心18公里唐，屬左吳中白區(qū)西編部鄉(xiāng)冒鎮(zhèn)。區(qū)域萄概況區(qū)中茫心胥口匪鎮(zhèn)木瀆蹄鎮(zhèn)位置:蘇州隱市區(qū)浸南部面積:74點(diǎn)2平方射公里人口:06年末57萬(wàn)人經(jīng)濟(jì):06年GD掌P3身22億元產(chǎn)業(yè):以工繳業(yè)為旬主，命旅游壟、房止地產(chǎn)霧、商言貿(mào)流沿通等網(wǎng)服務(wù)隊(duì)產(chǎn)業(yè)帆為輔位置:蘇州貪西郊區(qū)劃:吳中怪七鎮(zhèn)輪之一面積:總面雨積36平方坐公里人口:20需06年末4.混6萬(wàn)人得，鄉(xiāng)滴鎮(zhèn)從巡壽業(yè)人浮員近3萬(wàn)經(jīng)濟(jì):20鍬06年全卷鎮(zhèn)實(shí)增現(xiàn)國(guó)渴內(nèi)生手產(chǎn)總?cè)恢?6億元產(chǎn)業(yè):以第腎二產(chǎn)般業(yè)為哄主,形成掘家用謹(jǐn)電器濤、金厭屬材鄉(xiāng)豐料、電子資訊晉、剪服裝淡服飾炊四大餅支柱信產(chǎn)業(yè)曾。區(qū)域習(xí)概況用地晝區(qū)位床分析用地月區(qū)位披分析區(qū)域務(wù)現(xiàn)狀——城際篩交通滬杭胥口蘇州漸繞城肌高速西南范部旅漸游線(xiàn)樓路樞患紐于胥失口鎮(zhèn)塊中心地塊賺位于斯胥口牽鎮(zhèn)東揭大街棍以東矛，孫膀武路勉以南鏟，距糟離鎮(zhèn)刪中心30蜓0米。于太楊湖度糟假區(qū)地塊親距離奏太湖董旅游焰度假嬌區(qū)1.諷7公里幣，5分鐘姿車(chē)程鏡，距旅離較號(hào)近。于木恥瀆地塊擺距離挽木瀆貝鎮(zhèn)中痰心3.鞠5公里次，10分鐘膛車(chē)程轎。于新塘區(qū)地塊稀距離襪蘇州成新區(qū)受中心13公里借，25分鐘急車(chē)程顛。用地折區(qū)位箏分析區(qū)域以現(xiàn)狀——市區(qū)鏈交通用地湯區(qū)位縣分析區(qū)域丹現(xiàn)狀——區(qū)域政環(huán)境夾在播旅游丘度假坑區(qū)和古古鎮(zhèn)班景區(qū)?。ㄌo湖、輝木瀆銀）之逃間的虹工業(yè)狗鄉(xiāng)鎮(zhèn)項(xiàng)目溜用地木瀆太湖負(fù)旅游注度假裁區(qū)用地鑒區(qū)位賓分析區(qū)域團(tuán)規(guī)劃——土地蚊利用伏規(guī)劃太湖木瀆已劃倍入太肉湖旅樓游度鞭假區(qū)農(nóng)業(yè)煙區(qū)項(xiàng)目烈用地阿位于緞規(guī)劃筑中的拒胥口緩新鎮(zhèn)居中，卻在整栽個(gè)胥歇口鎮(zhèn)嫂規(guī)劃源城鎮(zhèn)/村鎮(zhèn)尊用地鼻的核唯心位專(zhuān)置。城鎮(zhèn)/村鎮(zhèn)品用地用地蹤蝶區(qū)位遠(yuǎn)分析用地加區(qū)位戚價(jià)值警分析用地未所在吼胥口海鎮(zhèn)為妻蘇州荒繞城謎西南聾部主稅要出鋼口，送交通積便利泰，可旱通過(guò)香繞城圍快速謹(jǐn)?shù)竭_(dá)叨蘇州嘴市區(qū)變。胥口章鎮(zhèn)的段工業(yè)赴鄉(xiāng)鎮(zhèn)撕面貌套導(dǎo)致板整體庫(kù)區(qū)位步價(jià)值卷不高母，用昆地位撥于規(guī)幻玉劃中章的胥咱口新橫鎮(zhèn)，宿地處解未來(lái)睜胥口浴鎮(zhèn)核劍心位我置。矮個(gè)德兒里頂?shù)母吣膫€(gè)兒用地標(biāo)環(huán)境彈分析內(nèi)部盼環(huán)境煙分析四幅蛙地塊辣相對(duì)蜓分散礎(chǔ)，1#存2#相鄰淹，3#選4#地塊直相鄰失。地勢(shì)饅相對(duì)秋平坦疑，高減差不包超過(guò)1.粱5米。地塊跨內(nèi)部蒼可利打用植尤被稀籍少，攔幾乎嗽無(wú)景怠觀(guān)利評(píng)用價(jià)鋤值。4#地塊竄南側(cè)帝河道壤水質(zhì)掀非常忍差，恭河道辦兩側(cè)靠植被性豐富微。用地溫環(huán)境恩分析用地付周邊車(chē)現(xiàn)狀鄉(xiāng)鎮(zhèn)輕風(fēng)貌環(huán)境朵一般用地療環(huán)境察分析用地奔周邊寇現(xiàn)狀——胥江胥江斗河壩耕標(biāo)高4米，翼與地影塊具悄有1.滔5高差泡，江奇寬45米，1#地塊脹西側(cè)棋多層遷建筑籃可看掠到江回，東塘北側(cè)丈幾乎疫看不葬到江搏。50米16欄5米用地玩環(huán)境乒分析用地決周邊棗現(xiàn)狀東大距街南北瘋向次琴干道位，往良南通芬向胥耽江、偵胥江剝中學(xué)唉。用地陸周邊蠅現(xiàn)狀用地絡(luò)環(huán)境配分析孫武御路旅游糖專(zhuān)線(xiàn)帆主干夸道，宴連接水太湖炕、木揮瀆兩攀大旅覺(jué)游景字區(qū)。用地鴨環(huán)境續(xù)分析用地季周邊銜配套——交通地塊傘周邊5條公劇交線(xiàn)表路，泄以區(qū)墊域鄉(xiāng)任鎮(zhèn)公鄙交為假主，足可通畜往蘇孤州市吳區(qū)、蜓新區(qū)壺、木些瀆、演吳中朋、西汁山等排地，識(shí)交通字出行線(xiàn)便利訴。58路途經(jīng)永：吳肚中南監(jiān)站—木瀆—靈巖銜山—胥口—漁洋隙公園—林屋謹(jǐn)洞—鎮(zhèn)夏—石公謝山63路途經(jīng)陣：吳尾中汽雄車(chē)站—吳中柏區(qū)人仰民醫(yī)構(gòu)院—蘇州銳汽車(chē)駛南站—木瀆—靈巖帖山—光福69路(原91路)途經(jīng)剃：火弓車(chē)站—人民護(hù)路—金門(mén)摘路—何山鏈橋—濱河文路—獅山暴路—長(zhǎng)江鍛路—木瀆—胥口—西山—鎮(zhèn)夏市區(qū)贏(yíng)公交58路途經(jīng)簡(jiǎn)：馬擱舍村—東山據(jù)大道—吳中厚技工智學(xué)校—靈山突路—胥口凡中心須小學(xué)—孫武愁路—繁榮嗎村69惑1路途經(jīng)袋：木好瀆人蛋民醫(yī)洽院--環(huán)太訂湖路--西山絡(luò)大橋--石公籌山用地初環(huán)境耳分析用地晃周邊止配套——商業(yè)府教育周邊找配套詠齊全整體州檔次拳較低用地仁周邊革配套——商業(yè)智教育用地澇環(huán)境紡分析建設(shè)廁銀行胥口濫中心釋小學(xué)用地政周邊濫配套用地橋環(huán)境鈔分析鎮(zhèn)中索心商則業(yè)用地旁環(huán)境柳分析用地漢周邊賀規(guī)劃新鎮(zhèn)魄景觀(guān)誼帶項(xiàng)目除用地鎮(zhèn)政戰(zhàn)府項(xiàng)目芽用地胥江明公園胥江緊鄰砍鎮(zhèn)政屢府的爬商業(yè)罪居住怠用地察，區(qū)義位優(yōu)歸勢(shì)明弟顯；規(guī)劃膀中的景觀(guān)宇資源向較好街，景捉觀(guān)主千干道獅與胥慮江公傅園的踢利用利具有套不確至定性繼。1#用地晨東南臣側(cè)為玩規(guī)劃坊的胥稻江公戒園，給據(jù)胥拌口鎮(zhèn)帥政府此投資出服務(wù)鏈中心淹相關(guān)歉人員舊介紹今：“須胥江格公園想的建森設(shè)與趁胥江豈的整敬治同設(shè)步進(jìn)皺行，貞由于沖胥江方為京才杭大脂運(yùn)河謠連接稠太湖叛的唯支一航盼道，榮短期善內(nèi)難挎以停系航，侵胥江宰公園衫的建侍設(shè)也慈具有涂不確篩定性躍。”1#用地嘆北側(cè)陶為規(guī)斯劃的戰(zhàn)胥口桂新鎮(zhèn)超景觀(guān)服主干鍵道。4#用地宿南側(cè)我、1#用地貪西側(cè)置為新喬鎮(zhèn)政起府用狂地。蘇地20獵07狗-B注-5辭2號(hào)地犁塊，負(fù)占地28纏36殼6.按2平米你，用慨地性嗓質(zhì)商恩業(yè)辦親公，貍?cè)菁彿e率拖小于1.設(shè)76，樓襪面地已價(jià)76餐7元/平米丟，由蘇州葵胥口涂市鎮(zhèn)典開(kāi)發(fā)找建設(shè)貓有限右公司取得攪。用地艙環(huán)境涉分析用地驢環(huán)境熄價(jià)值督分析用地或分散境。地勢(shì)慎平坦騰，現(xiàn)壩有可景利用蛇的景汽觀(guān)資床源匱頸乏。交通斧便利傅，配召套齊梳全，沃為項(xiàng)效目發(fā)就展商追業(yè)提券供了箏基本玩條件奸。規(guī)劃妥中的其景觀(guān)臨道路后豐富打了項(xiàng)伐目景邀觀(guān)素辣材，仍但河梅道的賽治理必和景仍觀(guān)帶擠的營(yíng)低造需禿要一疏定時(shí)武間，初胥江績(jī)公園宇建設(shè)胸的不傳確定意性對(duì)林居住梢用地薄影響乞較大示。項(xiàng)目倉(cāng)地塊毀的整社體價(jià)累值隨顛著新計(jì)鎮(zhèn)政綁府的擋建設(shè)局逐步博提升艙，對(duì)模鎮(zhèn)政宴府的庸建設(shè)匯具有準(zhǔn)較大險(xiǎn)依賴(lài)羞性。遠(yuǎn)期潤(rùn)好于肌現(xiàn)狀皺，對(duì)兄鎮(zhèn)政茅府建者設(shè)、困河道組治理份和胥劫江航節(jié)道調(diào)顏整的侵依賴(lài)庸性較鼻大。用地械指標(biāo)售分析用地練指標(biāo)地塊編號(hào)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）用途出讓年限規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)樓面價(jià)（元/㎡）容積率建筑密度綠地率160371.766408.87居住70年≤1.1≤25%≥37%220025880.89997.36商業(yè)40年≤1.7≤50%≥25%322792.941027.22商業(yè)40年≤1.8≤50%≥25%416354.524531.75商業(yè)（書(shū)畫(huà)市場(chǎng)）40年≤1.5≤45%≥25%(除限話(huà)高36米外藏，無(wú)掠其他獅特殊則規(guī)劃僻要求杏。)用地殃指標(biāo)慌分析住宅容積輕率=1課.1，物虧業(yè)形膨態(tài)可能1：純嘉多層可能2：多嫌層+小高可能3：聯(lián)歲排+小高可能4：聯(lián)鬧排+多層+小高容積侵率＜1.碗1，物嫌業(yè)形指態(tài)可能5：聯(lián)讀排可能6：聯(lián)宿排+多層用地張指標(biāo)蔥分析商業(yè)2#懂——結(jié)合磁住宅愉考慮4#派——書(shū)畫(huà)克市場(chǎng)3#曲——煮4.棒1萬(wàn)㎡永的建郊筑面定積？3#、4#綜合妙考慮可能1：專(zhuān)庸業(yè)市登場(chǎng)可能2：酒享店+辦公商務(wù)廁型3#、4#分開(kāi)慎考慮可能3：賣(mài)紡場(chǎng)/綜合貌體生活仇服務(wù)山型可能4：轉(zhuǎn)嘉化為在居住毫產(chǎn)品槍銷(xiāo)售用地慣小結(jié)城市逝邊緣,鄉(xiāng)鎮(zhèn)沙核心跟?，F(xiàn)實(shí)登環(huán)境簡(jiǎn)差,規(guī)劃找前景賢好,不確悔定因繩素多正。用地吉分散嶺，商再業(yè)面判積大喚于住裁宅面字積。有一畏定量轉(zhuǎn)的拆補(bǔ)遷,增大靠不確省定性宇。4發(fā)展己思路③+④①+②商住光關(guān)系河道簡(jiǎn)分隔景觀(guān)謎道路給分隔臨江守公園書(shū)畫(huà)翼市場(chǎng)？居住兔區(qū)分離繡考慮地塊墊關(guān)系①+②與③+④由中推心景杰觀(guān)帶敘自然搬區(qū)隔輩，關(guān)按系相金對(duì)疏擴(kuò)離。相互猶影響由于4#地塊目規(guī)定應(yīng)為書(shū)鐘畫(huà)批峰發(fā)市過(guò)場(chǎng)，古對(duì)于啄居住桶氛圍奏有一岸定負(fù)為面影結(jié)響。兩個(gè)趣項(xiàng)目3#地塊歉和4#地塊商業(yè)綠項(xiàng)目1#地塊治和2#地塊住宅引項(xiàng)目？書(shū)畫(huà)踏市場(chǎng)配套從商業(yè)住宅5住宅粘項(xiàng)目啦建議市場(chǎng)予環(huán)境反分析蘇州拖市區(qū)綿房地歇產(chǎn)市糖場(chǎng)分團(tuán)析——一級(jí)否市場(chǎng)20公07年蘇憐州土泰地成染交面委積85浮8.乏29萬(wàn)平刷米（12戚87黃4.兄3畝），土地雖出讓蹄主要麗集中捉在吳中復(fù)、相洞城區(qū)，占溉全市助供應(yīng)捷量的維近三分笨之二。市場(chǎng)射區(qū)土忌地供曬應(yīng)量婆稀缺強(qiáng)明顯滾，將必影響葬今后薯商品成房供警應(yīng)量愈。蘇州遇市區(qū)監(jiān)房地溝產(chǎn)市悔場(chǎng)分沿析——一級(jí)誤市場(chǎng)20但07年蘇漏州土不地成還交成步交總損價(jià)28喂5.竹22億元，土施地成逮交均米價(jià)29款7.踐64萬(wàn)元/畝，平巾均漲闖幅46碰.6班3％，平均語(yǔ)樓面眠單價(jià)29耗75淹.6沿7元/㎡。吳中劫和工耳業(yè)園吹區(qū)的土磁地價(jià)配格增違幅最碌大。本項(xiàng)音目平婚均樓足面地丑價(jià)為21番00元/㎡，土釣地價(jià)抹格有睬優(yōu)勢(shì)織。市場(chǎng)改環(huán)境嶺分析蘇州棉市區(qū)嚼房地唱產(chǎn)市嚼場(chǎng)分箭析——二級(jí)黃市場(chǎng)扭（供銷(xiāo)應(yīng)）市場(chǎng)反環(huán)境貨分析20蛾07年蘇尤州商何品房昌批準(zhǔn)桃預(yù)售橫面積82恒1.曠11萬(wàn)平透米，其攝中住陳宅68孫0萬(wàn)平宅米。（數(shù)晴據(jù)來(lái)畜源：鐘蘇州枕房產(chǎn)蹲信息濃網(wǎng)）蘇州找市區(qū)請(qǐng)房地粒產(chǎn)市折場(chǎng)分弱析——二級(jí)忘市場(chǎng)林（成櫻交）20辯07蘇州看各區(qū)線(xiàn)住宅滋成交鈴套數(shù)碰面積20搞07年蘇遇州商刃品住補(bǔ)宅成漆交面褲積71緊4萬(wàn)平衰米，共57闊42障6套。工業(yè)受園區(qū)磚與吳遇中區(qū)兩個(gè)室的住籌宅成肉交面撐積份滴額占誼全蘇甲州市悉區(qū)的糖一半篇以上滋。蘇州蓮市區(qū)迷整體筍供求驕比為1：1.千05，供煉求基脆本平貴衡。（數(shù)豪據(jù)來(lái)盲源：辨蘇州潑房產(chǎn)蔑信息質(zhì)網(wǎng)）市場(chǎng)衰環(huán)境均分析蘇州絞市區(qū)攜房地拳產(chǎn)市軟場(chǎng)分跡析——二級(jí)外市場(chǎng)靈（價(jià)充格）20港07蘇州睛各區(qū)值住宅具成交歐均價(jià)市場(chǎng)桌環(huán)境選分析在成冤交量編增加睬的同堤時(shí)，限商品統(tǒng)房銷(xiāo)或售價(jià)挖格也纏一路澤走高咸。20荒07年蘇惰州商召品住筆宅成奶交均探價(jià)為64籠34元/㎡，比06年增多長(zhǎng)23潔%，12月比1月增貪長(zhǎng)37％。（數(shù)搞據(jù)來(lái)店源：號(hào)蘇州深搜房掘月報(bào)截統(tǒng)計(jì)臟整理俯）64婦34蘇州芬市區(qū)達(dá)房地累產(chǎn)市貓場(chǎng)分呢析——小結(jié)市場(chǎng)蕩環(huán)境圓分析吳中某、相容城成彼為土獎(jiǎng)體供鑰應(yīng)主耳流，享將成漁未來(lái)檢熱點(diǎn)戚開(kāi)發(fā)耳區(qū)域草。吳中擴(kuò)、相急城土闖地價(jià)出格較讀低，罵但增尸勢(shì)迅滋猛。市區(qū)剝商品缸住宅秧供求紐奉基本埋平衡他，古辛城區(qū)益域呈教現(xiàn)供參不應(yīng)寇求的司態(tài)勢(shì)尼。20覆07年市還區(qū)商陽(yáng)品住猴宅均稻價(jià)增鳴幅明酬顯。未開(kāi)覆盤(pán)項(xiàng)符目在售授項(xiàng)目尾盤(pán)攜項(xiàng)目售罄雖項(xiàng)目||太湖·胥香僅園||胥江糟花園||太湖轎水云抬間||澄園||尼盛松西城胥江怒花園建面:1省.5萬(wàn)㎡物業(yè)紫形態(tài)熟：聯(lián)璃排別底墅單價(jià):未知(已經(jīng)啞售罄)太湖霜水云碌間建面:頂10萬(wàn)㎡物業(yè)腳形態(tài)匹：多念層、質(zhì)小高忌層單價(jià):多層60顧00元/㎡奧,小高名層未惡推尼盛物西城建面:6冶.9萬(wàn)㎡物業(yè)盜形態(tài)培：聯(lián)書(shū)排別略墅單價(jià):未知(未開(kāi)消盤(pán))太湖·胥香美園建面:1木7萬(wàn)㎡物業(yè)單形態(tài)蟲(chóng)：聯(lián)紋排別鄭墅、衛(wèi)小高贈(zèng)層單價(jià):小高運(yùn)層58騙00(元/㎡散)別祝墅10克00喪0(元/㎡疲)澄園建面:2.沒(méi)8萬(wàn)㎡物業(yè)曬形態(tài)齊：聯(lián)掛排別并墅單價(jià):8郵00銅0元/㎡市場(chǎng)熔環(huán)境錯(cuò)分析胥口移房地嘉產(chǎn)市性場(chǎng)分喂析——市場(chǎng)械特征征（樓鑄盤(pán)地爛圖）20單07年胥苗口鎮(zhèn)北商品蜓住宅汗供求20爐07年胥依口新課增批虹準(zhǔn)預(yù)黎售量仿為5.掙4萬(wàn)㎡,去化芬量達(dá)螞到5.砌1萬(wàn)㎡引。去耀化率濃達(dá)到94負(fù)%，整攤體去鼻化好蒙。市場(chǎng)倦環(huán)境霧分析胥口愁房地犁產(chǎn)市泥場(chǎng)分挎析——市場(chǎng)焦特征絮（供才求）物業(yè)避形態(tài)中式旅風(fēng)格供聯(lián)排勝別墅現(xiàn)代饅風(fēng)格水多層跳、小年高層價(jià)格聯(lián)排肅別墅杜：10金00指0元/㎡小高討層：55終00元/㎡客群攏來(lái)源別墅殖：主夫要以扇吳中憤區(qū)（康周邊標(biāo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)屋）和拍新區(qū)濾客戶(hù)盼為主俊，占納有80捏%。公寓摸：主肌要以顯新區(qū)培和市盲區(qū)的飾新蘇雁州人疏為主戶(hù)型別墅:主要部以面住積為21薄0㎡左右劑的聯(lián)動(dòng)排別省墅為積主。小高忌層：隨主要天以90㎡左右瓜兩房躲為主市場(chǎng)布環(huán)境青分析胥口迎房地呈產(chǎn)市肚場(chǎng)分愉析——市場(chǎng)覺(jué)特征基本衛(wèi)數(shù)據(jù)開(kāi)抖發(fā)棍商：楚江蘇擠吳中材地產(chǎn)報(bào)集團(tuán)糊有限亡公司項(xiàng)目伴位置:胥口擱鎮(zhèn)子抹胥路建筑榜規(guī)模:建面17萬(wàn)㎡容賣(mài)積嚴(yán)率：1.勺3物業(yè)讓形態(tài)骨：聯(lián)淹排別獻(xiàn)墅、冤多層糕、小躁高層幕、高志層主力奸戶(hù)型岔：89㎡的2房平均昏單價(jià):腔58樂(lè)00元/㎡厭(高層)11胳00慚0元/㎡頑(聯(lián)排蛾別墅)銷(xiāo)畏售依率:欣95許%開(kāi)盤(pán)漫時(shí)間:0漿5年推績(jī)出聯(lián)還排別輕墅，06年以慚多層也銷(xiāo)售色為主淘，07年推討出小嫌高層/高層市場(chǎng)肉環(huán)境籌分析胥口島區(qū)域護(hù)代表京個(gè)案都分析——太湖·胥香合園基本陶數(shù)據(jù)開(kāi)殖發(fā)撥商：悶蘇州接泰昌嶺置業(yè)華有限耽公司項(xiàng)目臨位置:胥口牽鎮(zhèn)孫梳武路92眾8號(hào)建筑宴規(guī)模:建面2.瞧8萬(wàn)㎡容耀積眨率：0.狐5物業(yè)凝類(lèi)型擋：雙棵拼別竄墅主力下戶(hù)型:24澇5㎡平均請(qǐng)單價(jià):配80甘00元/㎡斤(雙拼伙別墅)銷(xiāo)翠售磨率:95些%開(kāi)盤(pán)煤時(shí)間:影20仙05年市場(chǎng)腸環(huán)境悅分析胥口砍區(qū)域薪代表何個(gè)案諸分析——澄園木瀆鍋房地亭產(chǎn)市幻玉場(chǎng)分必析——區(qū)域形概況市場(chǎng)趟環(huán)境抽分析位置:蘇州候城西堅(jiān)，南控與越蓋溪交膠界，罰西與森胥口緞相接喝，北設(shè)與高煎新區(qū)忽相連隱。面積:6錄2.芝28平方方公里人口:總?cè)诉z口26萬(wàn)，欄常住標(biāo)人口7.征2萬(wàn)經(jīng)濟(jì):2沃00啊6年全肺鎮(zhèn)地緩區(qū)生揉產(chǎn)總襯值46荷.3億元絨，三蠟產(chǎn)比爪值為0.圍3：57割.9：48歪.1產(chǎn)業(yè):工業(yè)猾主導(dǎo)買(mǎi)，汽拌車(chē)配棕件、憑模具敗及精鼓密機(jī)繼械制艦造業(yè)技等為敬為主穗要支仰撐行讓業(yè)木瀆俯房地踏產(chǎn)市戲場(chǎng)分渠析——市場(chǎng)肥特征壟（樓金盤(pán)地?cái)D）市場(chǎng)突環(huán)境呈分析姑蘇赴桃花村源霸建面內(nèi)：19跨.2萬(wàn)平沫方米物業(yè)教類(lèi)型輛：聯(lián)劇排別棟墅價(jià)格擊：1.民2萬(wàn)元/平米尼盛斗青年鼠城杯建培面：6萬(wàn)平麗米物業(yè)距類(lèi)型武：多惑層價(jià)格?。?6膝00元/平米山水無(wú)華庭收建面使：22萬(wàn)平路米物業(yè)謎類(lèi)型冰：小決高層價(jià)格燈：75償00－80情00元/平米御景桃花園庫(kù)建面牢：1.的5萬(wàn)平膛米物業(yè)斜類(lèi)型童：獨(dú)韻棟別酬墅、懲雙拼乏別墅價(jià)格樂(lè)：雙盒拼1.壺5萬(wàn)元/平米肥，獨(dú)烤棟2萬(wàn)元格平米別墅流項(xiàng)目公寓己項(xiàng)目20第07年木吊瀆商游品住刺宅供柱求20桑07年木烘瀆新藍(lán)增批躺準(zhǔn)預(yù)驕?zhǔn)哿勘闉?5王.9萬(wàn)㎡,去化顯量20腸.8萬(wàn)㎡世。去螺化率竿達(dá)到80宮.3煎%，供璃求比殺為1：0.制8，供幟略大缸于求晚。木瀆刑房地寨產(chǎn)市銳場(chǎng)分鹽析——市場(chǎng)竄特征將（供須求）市場(chǎng)咬環(huán)境椒分析物業(yè)喉形態(tài)蘇州愛(ài)三大詞別墅送板塊獨(dú)之一票，以籮獨(dú)棟磨、聯(lián)不排別面墅居正多，背隨著證別墅糕供應(yīng)摘的減賓少，政多層福、小扒高層蝴等公影寓逐著步成噸為市釣場(chǎng)供草應(yīng)主諸體價(jià)格別墅拖：聯(lián)成排別曾墅25滲0萬(wàn)-3測(cè)50萬(wàn)公寓叮：均龜價(jià)70猜00元/平方光米客群哭來(lái)源公寓靠：主奇要以孟木瀆沒(méi)本地獻(xiàn)客與刻新區(qū)冊(cè)客戶(hù)描為主潛。別墅渾：聯(lián)旋排別傻墅以致以新只區(qū)、忌木瀆緩及周勾邊鄉(xiāng)戴鎮(zhèn)私拴營(yíng)企美業(yè)主貿(mào)為主惕。戶(hù)型公寓店：以65衡-8耐0平米逢左右高兩房盜為主英。別墅應(yīng)：以23污0㎡左右教聯(lián)排啞別墅悉為主木瀆挑房地怒產(chǎn)市字場(chǎng)分浸析——市場(chǎng)總特征市場(chǎng)等環(huán)境遺分析基礎(chǔ)肥數(shù)據(jù)開(kāi)工發(fā)味商：漿尼盛虧國(guó)際庸投資唇管理睡有限舍公司位檢置屑：玉違山路69想9號(hào)規(guī)帽模子：建詠面6萬(wàn)㎡容課積綁率：1.堂19物業(yè)仇類(lèi)型拾：多謠層主力流戶(hù)型倦：65平米屈二房篩和11女5平米匆的三翠房均纖價(jià)手：66震00元/平方丟米開(kāi)盤(pán)爬時(shí)間拿：20火07年8月銷(xiāo)懶售惕率：選一期92少.8刃%/二期70含.2遇%市場(chǎng)黑環(huán)境綿分析木瀆筍區(qū)域憤代表寒個(gè)案撫分析——尼盛慎青年幸城基礎(chǔ)福數(shù)據(jù)開(kāi)貿(mào)發(fā)酷商：尋江蘇摸吳中冤地產(chǎn)袍集團(tuán)儀有限扮公司位學(xué)置浪：木獅瀆竹脂園路78涼8號(hào)規(guī)注模便：建渣面19研.2萬(wàn)㎡容克積燥率：0.斷96物業(yè)絞類(lèi)型?。郝?lián)它排別鐮墅、敵雙拼嚷別墅主力型戶(hù)型艇：23侵0平方聰米左希右聯(lián)予排別迅墅均順價(jià)亞：12濤00記0元/㎡（地病下室45喚00元/㎡）開(kāi)盤(pán)屯時(shí)間魔：20碌07年9月銷(xiāo)綁售倦率：94類(lèi).7切%市場(chǎng)素環(huán)境擴(kuò)分析胥口勾區(qū)域竭代表藥個(gè)案義分析——姑蘇窄桃花謹(jǐn)源營(yíng)銷(xiāo)舍特色形象沙定位柏：天籮平龍依脈寶藏害山大賢宅媒體慨推廣魔：報(bào)窄紙、生雜志逆、戶(hù)弓外、鍵網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售盼終端奶：銷(xiāo)皺售人夫員素私質(zhì)較很好，御熱情銷(xiāo)售道形式惱：自涂主銷(xiāo)砌售服務(wù)鏈機(jī)構(gòu)勺：視裁覺(jué)全那程猴韓家群英設(shè)對(duì)計(jì)突出衛(wèi)吳中煮地產(chǎn)狹的山亡水地啞產(chǎn)觀(guān)絞和文緊化附膀加值市場(chǎng)籍環(huán)境快分析胥口剖區(qū)域靈代表爛個(gè)案耽分析——姑蘇丘桃花插源z位置:蘇州窄西郊區(qū)劃:吳中奶區(qū)面積:太湖絨水域24暮27確.8平方胖公里人口:４.5萬(wàn)人經(jīng)濟(jì):2杏00到6年國(guó)仍?xún)?nèi)生況產(chǎn)總準(zhǔn)值33億產(chǎn)業(yè):工業(yè)抱經(jīng)濟(jì)僚形成婦了建短材、雨食品甚、輕誓工、供建筑艦四大欲支柱消產(chǎn)業(yè)太湖微房地忘產(chǎn)市鎮(zhèn)場(chǎng)分錯(cuò)析——區(qū)域太概況市場(chǎng)清環(huán)境瓜分析07下半猶年推黎出在售肆項(xiàng)目尾盤(pán)結(jié)項(xiàng)目總建根筑面乎積戶(hù)型拘面積總價(jià)常范圍1.腸0萬(wàn)㎡33諸0-律49癢0㎡50像0-幻玉80映0萬(wàn)獨(dú)棟猴別墅2.姥6萬(wàn)㎡26尤4-存34椒3㎡35銳0-真45舒0萬(wàn)獨(dú)棟屯別墅7萬(wàn)㎡39靈0-峰72洞0㎡50詢(xún)0-言10掌00萬(wàn)獨(dú)棟豆別墅3.遵3萬(wàn)㎡60豬0-胡90露0㎡50豎0-霸20掀00萬(wàn)獨(dú)棟爐別墅1.削5萬(wàn)㎡26呀0-兆34寶0㎡45這0-鄰80昨0萬(wàn)獨(dú)棟徒別墅21萬(wàn)㎡24捐7-察36右3㎡10振00萬(wàn)獨(dú)棟閉別墅太湖沉天闕太湖忙高爾金夫山暴莊湖濱慮山莊太湖繭之星西山脊恬園太湖·古北飛雅園70萬(wàn)㎡29蓋0-自35片0㎡22才0-停50畏0萬(wàn)聯(lián)排個(gè)別墅中信仿太湖屯城溫泉18鞭589.餓6萬(wàn)㎡18顆0-泊23炒0㎡20寶0-傻30妖0萬(wàn)聯(lián)排世別墅太湖堅(jiān)房地厭產(chǎn)市匠場(chǎng)分晶析——市場(chǎng)等特征尸（樓險(xiǎn)盤(pán)地以圖）市場(chǎng)可環(huán)境腰分析太湖奔房地蒸產(chǎn)市晨場(chǎng)分牢析——市場(chǎng)稀特征?。ü┙∏螅┦袌?chǎng)占環(huán)境快分析20末07年太膨湖區(qū)希域商噴品住冒宅供福求20冷07年太在湖區(qū)堂域新眼增批煌準(zhǔn)預(yù)都售量短為2.枯2萬(wàn)㎡,去化鎖量達(dá)疤到1.襲7萬(wàn)㎡線(xiàn)。去唐化率墾達(dá)到80默%，整鈴體去類(lèi)化良蹤蝶好。物業(yè)孝形態(tài)以中鐵式獨(dú)徑棟別走墅為設(shè)主戶(hù)型高端腸獨(dú)棟詞別墅病主力羞面積興在45漠0-源55撿0㎡之間愚，普餓通別色墅以35曉0平米逐左右吃為主虎。太湖運(yùn)房地涂產(chǎn)市爐場(chǎng)分遭析——市場(chǎng)唇特征市場(chǎng)管環(huán)境鋼分析價(jià)格在售寺樓盤(pán)鋸價(jià)格堅(jiān)主要宰在1.扒5萬(wàn)-2萬(wàn)元?jiǎng)?、平麥米之填間，從區(qū)域刮均價(jià)烘約為18制00飄0元/平米腔?？腿旱褋?lái)源高端鍬獨(dú)棟馳別墅勉除本應(yīng)地客狀源外朋，還子包括兇以上妨海為植中心償?shù)拈L(zhǎng)己三角糞客源金及少誰(shuí)量北胞方客四群。普通泊別墅嚼以蘇章州本致地私看營(yíng)企孤業(yè)主枯為主朵?；静饠?shù)據(jù)開(kāi)衣發(fā)勇商：蹈蘇州硬中信永投資叉有限蘿公司項(xiàng)目眾位置:吳中頑區(qū)環(huán)裳太湖尸大道建筑灣規(guī)模:建面69軍.5萬(wàn)㎡容紅積哀率：1.星25物業(yè)徒類(lèi)型宅：聯(lián)楚排別鏡墅、驢獨(dú)棟渾別墅主力趟戶(hù)型:40蚊0-鞋35尸0㎡浩(獨(dú)棟全別墅)平均熊單價(jià):摸17者00怎0元/㎡超(獨(dú)棟禿別墅)銷(xiāo)令售偽率:斜90思%開(kāi)盤(pán)突時(shí)間:猾07年10月28日市場(chǎng)明環(huán)境養(yǎng)分析太湖醬區(qū)域閥代表悔個(gè)案緒分析—中信·太湖殘城位置:蘇州瞇西郊區(qū)劃:蘇州隙“一削城兩終翼”愚中的壟左翼面積:2感58平方但公里人口:2庫(kù)00智6年末47萬(wàn)人經(jīng)濟(jì):患20隊(duì)06年全祖區(qū)實(shí)綠現(xiàn)國(guó)癢內(nèi)生垂產(chǎn)總估值42線(xiàn)2.骨2億元產(chǎn)業(yè):擁有灰四大謊支柱埋產(chǎn)業(yè)賠，電授子信卵息占45禽%，精茅密機(jī)子械（蹦包括欣汽車(chē)省零部柱件）采占30％，庭生物興醫(yī)藥狠占15％，切精細(xì)弱化工盞占10％新區(qū)己房地盟產(chǎn)市抹場(chǎng)分泥析——區(qū)域妨概況市場(chǎng)燒環(huán)境偏分析新區(qū)鏈房地鍋產(chǎn)市緞場(chǎng)分筋析——市場(chǎng)蹤蝶特征令（樓羽盤(pán)地摩圖）市場(chǎng)蔥環(huán)境惕分析價(jià)格僚：65愧00易—7素00消0形態(tài)質(zhì)：多層價(jià)格錯(cuò)：50景00圾—5熊50散0形態(tài)：多層價(jià)格保：75旦00紗—8界00永0形態(tài)：多層+小高價(jià)格寶：85遍00閥—9糟00狀0形態(tài)：高層阿（４嚇０％隱）瞞＋多福層（借３５農(nóng)％）香＋小陡高（全２５丈％）成熟楊區(qū)域成長(zhǎng)旱區(qū)域20晶07年新坐區(qū)商路品住投宅供伸求20配07年新亭區(qū)新慕增住務(wù)宅批串準(zhǔn)預(yù)篇售量滅為75萬(wàn)㎡,新增扭住宅研去化獸量達(dá)58萬(wàn)㎡，供波需比貌例為1.雀3：1，新口增住臭宅去化論比例聾達(dá)到77漫%，整投體去左化程虜度良俘好。新區(qū)知房地列產(chǎn)市揚(yáng)場(chǎng)分急析——市場(chǎng)顯特征痰（供貸求）市場(chǎng)黃環(huán)境爽分析新區(qū)鮮房地氣產(chǎn)市據(jù)場(chǎng)分撐析——市場(chǎng)夸特征表（供架求）市場(chǎng)被環(huán)境守分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)占全區(qū)分物業(yè)類(lèi)型比例目前均價(jià)(元/㎡)07年銷(xiāo)售率（％）修正銷(xiāo)售率（％）多層全區(qū)32.48650073％90％新區(qū)成熟區(qū)10.5432.5%900076％95％小高全區(qū)11.97585072％85％新區(qū)成熟區(qū)7.5763.2%850070％90％高層全區(qū)16.01700063％70％新區(qū)成熟區(qū)12.0875.5%830060％80％由于07年近30銅%的預(yù)催售量筋出現(xiàn)舅在年梢底，壯為保鄉(xiāng)豐證數(shù)窯據(jù)有咳效真錘實(shí)，倚因此幟對(duì)原辯始數(shù)宋據(jù)進(jìn)趙行了答修正艱，以紡求能蛇反映酒目前臺(tái)市場(chǎng)書(shū)真實(shí)械情況孫。由于盡新區(qū)俯范圍睛比較焦大，殘并且妄選取謹(jǐn)整體紙新區(qū)儀對(duì)本熱項(xiàng)目卷不具暴備參爐考意貪義，戒因此說(shuō)選取騾新區(qū)市成熟除區(qū)域復(fù)數(shù)據(jù)漆作為兄參考衛(wèi)。（注出：以罷上統(tǒng)疤計(jì)數(shù)榮據(jù)不顧包括亦較遠(yuǎn)震的青氧山綠婆庭項(xiàng)泳目。樸）物業(yè)邁形態(tài)以多裁層為那主，匠小高泛層為稿輔，敲由于嘗區(qū)域脹成熟記度不傲高，待高層巧接受遙度不墾高價(jià)格小高元層——術(shù)65佳00元／㎡高燈層——霜55隔00元／㎡多崖層——均60想00元／㎡戶(hù)型戶(hù)型向面積輔相對(duì)僻較大揭，兩充房面脂積集站中在10金0-香11趕0平米座，三千方面廢積集唱中在13柱0-射14好5平米尚之間顧。新區(qū)屬成長(zhǎng)愧區(qū)房填地產(chǎn)絲式市場(chǎng)僻分析——市場(chǎng)匪特征市場(chǎng)任環(huán)境清分析客群縣來(lái)源以新缸區(qū)客騙群為纏主，析市區(qū)至及相優(yōu)城區(qū)仍客群陡為輔物業(yè)仍形態(tài)以高頂層為乳主，麻小高乎層和葉多層粘為輔價(jià)格小高果層——癢85襪00元／添㎡高席層——針83枕00元／㎡多綢層——食90晨00元／忘㎡戶(hù)型戶(hù)型咱面積托相對(duì)杏緊湊付，兩敵房集街中在90平米幼以下肯，三芽房主雕要集開(kāi)中在10賞0-郵11壟0平米渡之間市場(chǎng)皺環(huán)境遺分析新區(qū)雁成熟幣區(qū)房故地產(chǎn)化市場(chǎng)癢分析——市場(chǎng)鮮特征客群舒來(lái)源以市脊區(qū)客購(gòu)群為擊主，裳新區(qū)挺和吳犯中區(qū)挪客群慘為輔錯(cuò)?；靖饠?shù)據(jù)開(kāi)移發(fā)托商：勿蘇州闊嘉業(yè)符房地權(quán)產(chǎn)開(kāi)膝發(fā)有聽(tīng)限公芬司位茶置趙：玉誘山路羽珠江規(guī)路交賓界規(guī)蘿模沒(méi)：建面37鎖.5萬(wàn)㎡容遷積么率：1.漫5物業(yè)腰類(lèi)型交：多礎(chǔ)層、衣小高另層主力們戶(hù)型嫌：80山-9蠅0兩房沙，12億0-劍12棕5㎡三房平均預(yù)價(jià)格吵：均沿價(jià)83叫00元/㎡開(kāi)盤(pán)貌時(shí)間盒：20易07年（持五期戴）銷(xiāo)泄售營(yíng)率：竟前四昂期售做罄,五期70扶%。市場(chǎng)全環(huán)境資分析新區(qū)卷代表向個(gè)案綠分析—嘉業(yè)膠陽(yáng)光督假日基本昂數(shù)據(jù)開(kāi)障發(fā)武商：蘇州扯陽(yáng)光捎新地耕置業(yè)抖有限寒公司位創(chuàng)置扁：蘇鮮州高蠢新區(qū)太塔園古路16氧6號(hào)規(guī)襖模：建面14查.4州2萬(wàn)㎡物業(yè)幻玉類(lèi)型啄：兩南棟50層精垂裝修鼓涉外釘公寓逮、兩法棟多恭層主力爪戶(hù)型抖：13凡0-坊14斑5㎡兩房臟，16鉆0-釋18啞5㎡三房平均明價(jià)格員：均蜘價(jià)18船00召0元/㎡開(kāi)盤(pán)置時(shí)間粱：20只07年11月銷(xiāo)面售懷率：16傭%市場(chǎng)暴環(huán)境買(mǎi)分析新區(qū)懷代表醉個(gè)案劉分析—新地上國(guó)際獵公寓公寓廊市場(chǎng)燃分析——公寓拒市場(chǎng)肢分析市場(chǎng)萄環(huán)境浙分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)(元/㎡)銷(xiāo)售率（％）多層新區(qū)36.87750085％木瀆7.34685053.9％胥口0.27500095.8％小高新區(qū)27.57720075％木瀆（近新區(qū)）2.26750080.87％胥口0.43600092.1％高層新區(qū)13.77670070％胥口1.92600090.5％分類(lèi)骨市場(chǎng)嘗分析——公寓田市場(chǎng)感分析避（結(jié)餓論）市場(chǎng)強(qiáng)環(huán)境錯(cuò)分析——90跳㎡以下慘小戶(hù)教型逐灶漸成證為公鄙寓市餅場(chǎng)的靜主力旅產(chǎn)品傲。胥口擾公寓合價(jià)格飾處于希蘇州捉西部賣(mài)的價(jià)壯格谷聽(tīng)底。分類(lèi)疼市場(chǎng)償分析——?jiǎng)e墅催市場(chǎng)陶分析市場(chǎng)壘環(huán)境冰分析產(chǎn)品形態(tài)區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售面積(萬(wàn)㎡)均價(jià)(萬(wàn)元/㎡)銷(xiāo)售率（％）獨(dú)棟木瀆0.662萬(wàn)23.1%太湖2.21.8萬(wàn)80％聯(lián)排木瀆9.961.0－1.2萬(wàn)76％胥口2.791萬(wàn)97.8％雙拼木瀆0.421.5萬(wàn)56.3％分類(lèi)俯市場(chǎng)梁分析——?jiǎng)e墅發(fā)市場(chǎng)援分析推（結(jié)摟論）市場(chǎng)鉗環(huán)境妨分析獨(dú)棟聯(lián)排以太吵湖度菌假區(qū)輝為主霧，總廁價(jià)多衡在50懷0萬(wàn)以差上，非度疊假區(qū)位獨(dú)棟猜別墅恰銷(xiāo)售雅速度錯(cuò)不及亦形成哄規(guī)模友的太忙湖別仍墅板鬧塊。21相0平米盜以下身的經(jīng)尾濟(jì)型捕別墅響銷(xiāo)售狼率較拐高。雙拼供應(yīng)賴(lài)量小奇，銷(xiāo)沿售情吹況不擊佳。住宅辛市場(chǎng)閣啟示市場(chǎng)向環(huán)境禽分析231胥口晶處于駛周邊繩區(qū)域嘴（新吼區(qū)、居木瀆令、太哨湖）文的價(jià)膠格谷眨底新區(qū)撇、木由瀆區(qū)古域未寬來(lái)供拐應(yīng)量蘿不大多層曲產(chǎn)品膀去化閥速度傲快，性但后撈續(xù)供腎應(yīng)不壓足用地腐指標(biāo)警思考地塊占地面積容積率建筑面積①60372㎡≤1.166409㎡20晉07年胥為口鎮(zhèn)紛商品片住宅哨供求胥口墊本地煎市場(chǎng)隊(duì)容量短有限速，必戴須向坦外尋作找客盛源！客源虹分布挖坐標(biāo)物系古城跌區(qū)板芒塊客違戶(hù)需嫌求向圈全市南輻射產(chǎn)，范虎圍較糟廣。園區(qū)賤客戶(hù)物受公紛積金離影響即，多杏集中推于本股區(qū)域吳中瓶東部罩受地剃形阻輕隔，露加之皇地理脫距離暑較遠(yuǎn)和、價(jià)夢(mèng)差不繳大，球客戶(hù)嘉購(gòu)買(mǎi)怒可能周性較門(mén)小，齡并且沒(méi)過(guò)于張分散甩。環(huán)太球湖原鋤住民笨多為袋鄉(xiāng)村斯型客居戶(hù)，筒購(gòu)買(mǎi)杰力有程限。新區(qū)叔常住慢人口47萬(wàn),總產(chǎn)要值逾40諷0億,與胥扎口公度寓價(jià)宣差大衛(wèi)。木瀆封常駐驅(qū)人口岔約20萬(wàn),總產(chǎn)滅值約40億,與胥嘉口房節(jié)產(chǎn)價(jià)足差小.本案煌的先傾天性搬資源岡有限,主要跨吸引好的是潑自住爛客,因此址從常拒規(guī)的到區(qū)域信地理香位置胳關(guān)系激出發(fā),以西峰蘇州吹為主邀。由于辜木瀆說(shuō)價(jià)差激不大,吳中像區(qū)西存部城噸鎮(zhèn)客廉源分里散,因此戲從區(qū)摧域上福主要勺集中演于新停區(qū),并以懸之為孫核心系向周悟邊輻臭射?？深?lèi)非比項(xiàng)彼目[胥香芒園]成交絹客戶(hù)勞分析聯(lián)排溜客戶(hù)[區(qū)域]以吳線(xiàn)中區(qū)乓的區(qū)獅域客府為主金，輻曠射新虜區(qū)，并向螺上海轉(zhuǎn)、江禽浙等擔(dān)地有跌一定遲擴(kuò)散喬。注：格產(chǎn)品‖面積18朗0-清25纏0㎡，總捐價(jià)15塊0-狡25殲0萬(wàn)可類(lèi)額比項(xiàng)巾目[胥香常園]成交裝客戶(hù)仔分析聯(lián)排轉(zhuǎn)客戶(hù)[年齡]多集鋼中于35們-5握0歲，捏處于將事業(yè)優(yōu)上升性期。注：乖產(chǎn)品‖面積18很0-澇25溜0㎡，總鑼價(jià)15響0-茅25撇0萬(wàn)可類(lèi)馬比項(xiàng)變目[胥香兩園]成交炮客戶(hù)澇分析聯(lián)排文客戶(hù)[職業(yè)]新區(qū)吃、吳緊中區(qū)競(jìng)的私喇營(yíng)業(yè)亂主和染高級(jí)貫公務(wù)零員為錘主，蛋以升將級(jí)置盛業(yè)和玻度假舊為主擠要置錫業(yè)目準(zhǔn)的。注：桐產(chǎn)品‖面積18拒0-隨25修0㎡，總勁價(jià)15其0-堂25踢0萬(wàn)可類(lèi)制比項(xiàng)疏目[胥香積園]成交剪客戶(hù)躍分析多層醋、小菜高層唐產(chǎn)品小高納層戶(hù)癥型多層健戶(hù)型可類(lèi)墾比項(xiàng)瓦目[胥香崗園]成交倘客戶(hù)稼分析多層棟、小很高層粱客戶(hù)[區(qū)域]蘇州腹戶(hù)籍繁和新倆蘇州陽(yáng)人各帆占一況半，蠶其中偶蘇州春戶(hù)籍炒的客交戶(hù)多陜集中吼于新梁區(qū)（30私%）和數(shù)市區(qū)發(fā)（20要%），管而新膚蘇州殃人則回多分劃布于碌吳中雨區(qū)、黎相城莊區(qū)等她地?？深?lèi)同比項(xiàng)毫目[胥香學(xué)園]成交縫客戶(hù)簽分析多層銅、小粱高層校客戶(hù)[年齡]30酬-3效5歲為喘主，橋婚房世需求卵較多是。針公對(duì)這殃一客花群，隱胥香若園推呆出首發(fā)付補(bǔ)晨貼一聯(lián)半的任優(yōu)惠厭措施漿，打翁出“導(dǎo)首付3萬(wàn)起植”的湖廣告使訴求賠?？深?lèi)辭比項(xiàng)堡目[胥香爪園]成交聰客戶(hù)哲分析多層蜂、小絮高層旺客戶(hù)[職業(yè)]以新機(jī)區(qū)、嘩吳中腦區(qū)的驢外企幣、私禾企（漫主要滾是IT業(yè)和里科技漠行業(yè)牽）的耕普通招員工憑為主贈(zèng)，及佩部分吧公務(wù)串員和蜘事業(yè)米單位棉員工屋。針搬對(duì)企顛業(yè)員瀉工，碰胥香俘園進(jìn)廁行了盈定點(diǎn)疾式團(tuán)襯購(gòu)，屢例如歡曾在老新區(qū)鳥(niǎo)一家疏臺(tái)企觀(guān)團(tuán)購(gòu)70套。東山西山高新蕩區(qū)市區(qū)吳中雪區(qū)相城瞇區(qū)目標(biāo)同客群俗預(yù)判胥口怕鎮(zhèn)類(lèi)型區(qū)域年齡職業(yè)聯(lián)排胥口、吳中、新區(qū)35-50歲金領(lǐng)私營(yíng)業(yè)主、外企高管、政府官員多層胥口、新區(qū)、市區(qū)30-45歲白領(lǐng)外企/私企中層、公務(wù)員小高新區(qū)、市區(qū)25-40歲藍(lán)領(lǐng)外企/私企職員高密明度多圖層，綠降低以密度執(zhí)時(shí)小挑高比韻例也考較小胥口環(huán)太角湖木瀆高新棚區(qū)形態(tài)細(xì)：高鎮(zhèn)層單價(jià)往：83愉00元/平米浮左右形態(tài)毯：別灘墅、信小高餅層單價(jià)塑：別佳墅15青00狡0元/平米,小高琴層70等00元/平米形態(tài)缺：聯(lián)軌排、晨多層扣、小斗高層單價(jià)析：聯(lián)伯排10己00北0元/平米,小高亭層58額00元/平米形態(tài)貪：別聰墅單價(jià)率：18錫00制0元/平米價(jià)格逐谷底多層超稀缺定位投思考臨江遭公園容積率建筑密度建筑高度樓面均價(jià)≤1.1≤25%≤36m2100元/㎡具有衰地價(jià)房誠(chéng)優(yōu)勢(shì)性?xún)r(jià)踐比優(yōu)圖勢(shì)可能1：純蔥多層可能2：聯(lián)圖排+小高木瀆定位并策略性?xún)r(jià)小比制菊勝利用礙與新哄區(qū)比鹿較明叔顯的附價(jià)格艇勢(shì)差彼和產(chǎn)灣品差墨異，評(píng)以?xún)?yōu)亦越性領(lǐng)價(jià)比睜吸引杠經(jīng)濟(jì)日型客乘戶(hù)，鍬實(shí)現(xiàn)市項(xiàng)目枝客源乒區(qū)域奪的戰(zhàn)何略性媽突破聰，保栗證產(chǎn)哄品的史順利翁去化立。胥口環(huán)太拒湖木瀆高新畏區(qū)基礎(chǔ)輪市場(chǎng)胥口成長(zhǎng)繩市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)津區(qū)域新區(qū)地緣梅性客書(shū)戶(hù)為笛基本謹(jǐn)支撐筋。價(jià)格降勢(shì)差掛引導(dǎo)拋經(jīng)濟(jì)譽(yù)型客積戶(hù)。價(jià)差樓不大哥截流寫(xiě)新區(qū)述客戶(hù)仗。項(xiàng)目漢定位面向沾以新狠區(qū)為蝴中心楊的西行蘇州加的高拖性?xún)r(jià)主比第西一居洗所[定位物策略]性?xún)r(jià)獄比制馬勝[市場(chǎng)楊區(qū)域]以胥理口為顏基礎(chǔ)以新沿區(qū)為帥中心[產(chǎn)品蹤蝶組合]聯(lián)排+小高純多射層項(xiàng)目椒整體厘產(chǎn)品打布局居住厚用地高密鞏度花毯園洋址房/聯(lián)排+小高狂層容積斃率1.救1商業(yè)駁用地居住莫用地料商業(yè)機(jī)配套容積儀率1.哪71號(hào)地讓塊建爆議產(chǎn)品美定位璃及布柳局總占濱地面涉積：60日37尤1.豆7平方課米純花蠅園洋圈房建注筑面徐積：66看40魄0平方研米建筑放密度寧：25河%總戶(hù)牲數(shù)：倆約60哀0戶(hù)總體帆布局很示意建議娃一高密皂度花奇園洋族房建議怕一高密飯度花姐園洋場(chǎng)房規(guī)劃筐建議1.建筑瞞單體章采用抱南入喊戶(hù)結(jié)肆合北漠入戶(hù)恐的方害式，厚減少益道路徒用地貌面積責(zé)；2.景觀(guān)只布局廚上以釋綠化訴作為調(diào)景觀(guān)韻體系漏作為蘇主導(dǎo)盞，在魚(yú)核心坊景觀(guān)丹和組各團(tuán)景跨觀(guān)內(nèi)水以小要品的行形式腿布置俱水景禾。3.該方河案下鏡車(chē)位乞配比花為1：0.槍8。“高膜密度喪“的逝純花旬園洋肆房1號(hào)地揀塊建窩議1響.“經(jīng)濟(jì)冠性”頸和“歌舒適初性”踢，一著層建鼓筑面及積控脂制在13童0-撞14抬0平方步米，筍附帶和地下柿室；愉二層美至四楚層建含筑控煮制在10仙0-頃11脂0平方段米；玩五層伶建筑秤面積促控制榜在90平方繭米以這下。2.戶(hù)型家功能椒上“聯(lián)陽(yáng)光兩房”情、“哪南向煩露臺(tái)谷”、章“主肉臥衛(wèi)罷生間+更衣客室”飄的布接局。利用臺(tái)“花伙園洋瘦房”爬層層閑退臺(tái)手的獨(dú)峽特建筑筑形捕態(tài)，經(jīng)以不狹同戶(hù)嫂型面管積吸倉(cāng)引不甲同需皇求的械客群曠。主臥帶更衣室和衛(wèi)生間，提升私密性南向牧景觀(guān)恩露臺(tái)+陽(yáng)臺(tái)道，享舟受陽(yáng)隆光建議買(mǎi)一高密完度花里園洋愚房規(guī)劃柳建議1號(hào)地疑塊建胡議產(chǎn)品駛定位務(wù)及布然局居住正用地癥指標(biāo)觸約為厭：總占墨地面豬積：60煩37電1.或7平方弦米總建掘筑面擦積：66疤40住0平方樸米聯(lián)排臭別墅每總建彈筑面匪積約28武00倦0平方衫米；戴小粘高層職總建洋筑面瓣積約38焰40棚0平方刮米建議爬二聯(lián)排調(diào)別墅+小高秀層1號(hào)地默塊建姓議住宅價(jià)布局猛：通過(guò)他建筑妥的朝肉向和乞分布頸，形曾成兩番個(gè)相缺對(duì)獨(dú)犯立的借區(qū)域遣；動(dòng)態(tài)統(tǒng)交通墳：聯(lián)排渣別墅乳區(qū)域奔和小柳高層見(jiàn)區(qū)域密形成執(zhí)兩個(gè)吼交通犁系統(tǒng)踩，出仗入口言分開(kāi)捎設(shè)置華；商女業(yè)配簽套結(jié)蛋合小雞高層列布局謠，形覺(jué)成與抹聯(lián)排弊的商粉住分慕流，虎聯(lián)排佳人車(chē)埋合流虛，小逆高層俊人車(chē)偷分流慣的交框通體乒系。景觀(guān)赤屏障盛：利用東兩個(gè)量區(qū)域杯之間獲的間庫(kù)距布家置綠鋪化帶飛，利慶用植宴物的忘天然克屏障率起到棍分離蜻的作絕用。靜態(tài)里交通仁：聯(lián)排郊別墅婆每戶(hù)程配備1個(gè)停雖車(chē)位季，小孤高層縣停車(chē)縮慧配比盡建議0.慕8個(gè)/戶(hù)。聾聯(lián)排寬別墅銜采用妻室內(nèi)卷停車(chē)買(mǎi)，小咸高層碑利用洗建筑為間距近采用際半地村下停賽車(chē)。聯(lián)排貫約占餅住宅嗽的1/航3體量免，主研要在盲于內(nèi)滋部環(huán)戒境的蓬營(yíng)造木，小棄高層磁布局罩應(yīng)根竄據(jù)地翁塊與識(shí)外部那環(huán)境鍛關(guān)系康，以盛東南渾向設(shè)傘置為恢宜。規(guī)劃散建議建議練二聯(lián)排倍別墅+小高猶層1號(hào)地健塊建禁議戶(hù)型咸面積域建議通過(guò)遍合理錫控制頓戶(hù)型途建筑拋面積肚，形標(biāo)成總星價(jià)優(yōu)電勢(shì)。聯(lián)排菜：18雞0-停22油0平方叛米小高脾層：85耕-1赴20平方萬(wàn)米。建議誓二聯(lián)排數(shù)別墅+小高姨層1號(hào)地消塊建藍(lán)議規(guī)劃乓建議2號(hào)地爆塊建雨議靠近1號(hào)居煉住地稼塊，練且鄰惰規(guī)劃部道路算，2號(hào)地砌塊的鮮產(chǎn)品熔設(shè)置因以居觸住配撕套商省業(yè)服敲務(wù)設(shè)睜施為宣主。占地巡壽面積58濫80貸.8平方骨米，歐容積泄率1.愚7，建俗筑面椒積99奸96平米胳，建集筑密把度25徐%，在燈不損溪失容楚積率樣的原猜則下點(diǎn)若地誰(shuí)塊產(chǎn)園品為廊商鋪厚，需弱要做3.計(jì)4層。由于皺商鋪3層以努上銷(xiāo)走售具豈有困離難，隆考慮雙到億秩城為紹上市肯企業(yè)捕，因到此轉(zhuǎn)團(tuán)換部撲分面潔積為日經(jīng)濟(jì)娛型酒固店作循為固枕定資廣產(chǎn)，刻提高蹦酒店戶(hù)層數(shù)屋確保震商業(yè)住銷(xiāo)售岡。2號(hào)地適塊內(nèi)旁產(chǎn)品乖為居版住商相業(yè)、臂服務(wù)癢配套+經(jīng)濟(jì)愉型酒勝店：居住蜂服務(wù)灣配套濕設(shè)施羨建筑怪面積20炎00平方盈米（染會(huì)所蔑及配想套設(shè)編施等疼）居住春配套留商業(yè)筍設(shè)施餃建筑錄面積30境00平方淡米（撲洗衣務(wù)店、瞇便利團(tuán)店、島理發(fā)閣店等擺生活夸服務(wù)忙設(shè)施怕）經(jīng)濟(jì)介型酒厭店股建筑愁面積50乞00平方輕米6商業(yè)甜項(xiàng)目匹建議用地第指標(biāo)數(shù)思考地塊占地面積建筑面積容積率建筑密度平均層數(shù)建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有賣(mài)場(chǎng)/綜合體酒店人口和消費(fèi)力支撐？區(qū)域商業(yè)氛圍？需求？類(lèi)型？銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)辦公轉(zhuǎn)化為居住書(shū)畫(huà)行業(yè)支撐？產(chǎn)業(yè)延伸可能？需求？定位？收益？書(shū)畫(huà)市場(chǎng)居住區(qū)商業(yè)思市場(chǎng)恥分析胥口肝鎮(zhèn)商臣業(yè)現(xiàn)談狀‖書(shū)畫(huà)記專(zhuān)業(yè)狐市場(chǎng)項(xiàng)目胥口書(shū)畫(huà)市場(chǎng)胥口書(shū)畫(huà)名家街郁舍位置胥口鎮(zhèn)孫武路胥口鎮(zhèn)胥口中市街太湖旅游區(qū)經(jīng)營(yíng)面積4000-5000㎡,40家約3000㎡，20家1000㎡，20余家租金0.25元／㎡·天免租（政府引進(jìn)）0.16－0.19元/㎡·天售價(jià)4000-5000元/㎡——經(jīng)營(yíng)者是否與投資者分離大部分分離，少量自主經(jīng)營(yíng)分離50%分離；50%自主經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)情況批發(fā)和零售；國(guó)畫(huà)、油畫(huà)、字畫(huà)、雕刻、古玩、根雕、奇石等；20-400元/件不等；檔次較低，有待升級(jí)發(fā)展，經(jīng)營(yíng)較差。集展示、創(chuàng)作、銷(xiāo)售為一體；名人油畫(huà)、國(guó)畫(huà)、書(shū)畫(huà)；7000-300,000元/件不等；蘇州政府和中國(guó)美協(xié)合辦?？蛻?hù)主要來(lái)源于上海、全國(guó)各省市，多為畫(huà)廊購(gòu)買(mǎi)作為投資和收藏，經(jīng)營(yíng)狀況一般。零售、批發(fā)；國(guó)畫(huà)、油畫(huà)、仿名人畫(huà)、裝裱制作、紙張；10-200元/件不等；客戶(hù)主要來(lái)源于本地人，以家裝為目的，部分客戶(hù)為上海、山東、浙江等地。檔次低、規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)較差。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景胥口撿鎮(zhèn)商要業(yè)現(xiàn)泛狀‖書(shū)畫(huà)律專(zhuān)業(yè)刪市場(chǎng)商業(yè)洗市場(chǎng)村分析書(shū)畫(huà)凝市場(chǎng)橡容量申有限行。4#地塊形完全饑按書(shū)痛畫(huà)市嗓場(chǎng)建物設(shè)有并經(jīng)營(yíng)駁風(fēng)險(xiǎn)斑。經(jīng)營(yíng)腳分散戶(hù)、版檔次罷較低物、經(jīng)躲營(yíng)狀霜況一堪般。產(chǎn)業(yè)蘋(píng)升級(jí)產(chǎn)迫在米眉睫墻，政待府借陵力勢(shì)膊在必忠行。書(shū)畫(huà)話(huà)與旅鼻游商年品結(jié)稀合，縱但未呈形成族規(guī)模序效應(yīng)倡。嫁接潛“大將蘇州旨”旅烤游資壤源，邪整合鋼旅游叨商品渠形成董專(zhuān)業(yè)神市場(chǎng)脹。特征啟示商業(yè)僵市場(chǎng)幣分析胥口環(huán)太湖木瀆古城區(qū)三古古典清園林水鄉(xiāng)攤古鎮(zhèn)千年剩古城一湖太湖客風(fēng)光+大蘇往州旅茅游帶介“斷各點(diǎn)”專(zhuān)業(yè)摔市場(chǎng)—蘇州羽旅游睛資源伙分析商業(yè)撤市場(chǎng)緒分析專(zhuān)業(yè)巴市場(chǎng)—蘇州殘旅游屠商品兄市場(chǎng)鳳分析[旅游尸商品承銷(xiāo)售魄特點(diǎn)]分布耀散‖多與丈各旅任游景清點(diǎn)結(jié)害合，執(zhí)呈點(diǎn)及狀分洋布；規(guī)模警小‖受旅威游區(qū)堡規(guī)劃治限制跟，經(jīng)做營(yíng)空央間有公限；品種晌少‖商品倘同質(zhì)絕化現(xiàn)嫩象嚴(yán)亭重，夕種類(lèi)溜集中辨；檔次綢低‖未形耽成規(guī)松模效需應(yīng)，章同質(zhì)羨化導(dǎo)授致價(jià)蒼格戰(zhàn)鳳，整仔體而灰言品擦質(zhì)感胖較弱第。旅游鑼商品辛市場(chǎng)罩存在盟空間梯。單位姐：億裝元20諸07年蘇肅州市澆旅游比總收費(fèi)入60急0億，畜占GD榨P的10薪.5違%；20糠07年蘇幫州市饞接待燒國(guó)內(nèi)內(nèi)游客48勾50萬(wàn)人荷次；20禮07年接費(fèi)待境驅(qū)外游攪客20嗓0萬(wàn)人醬次；20量07年旅租游外甜匯收艦入8.劑6億美塊元。（20共07年蘇扣州市狀國(guó)民史經(jīng)濟(jì)季和社濤會(huì)發(fā)革展統(tǒng)惱計(jì)公衛(wèi)報(bào)）20膝07年，散吳中挑區(qū)各言旅游濫景區(qū)躬（點(diǎn)饒）累他計(jì)接夕待旅陶游者喝超90蚊0萬(wàn)人聚次，級(jí)累計(jì)墾旅游蜻總收溪入達(dá)74百.9溪4億元寸。商業(yè)休形態(tài)攻選取書(shū)畫(huà)市場(chǎng)居住區(qū)地塊占地面積建筑面積容積率建筑密度平均層數(shù)建筑高度③2279341027≤1.8≤50%3.6F≤36m④1635524532≤1.5≤45%3.3F≤36m持有賣(mài)場(chǎng)/綜合體酒店人口和消費(fèi)力支撐？區(qū)域商業(yè)氛圍？需求？類(lèi)型？銷(xiāo)售專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)辦公轉(zhuǎn)化為居住書(shū)畫(huà)支撐不足嫁接旅游資源需求？定位？收益？？？？？24厭50柿0㎡41獎(jiǎng)00依0㎡？商業(yè)消市場(chǎng)須分析商機(jī)令契機(jī)胥口概況數(shù)值年末人口46603人鄉(xiāng)鎮(zhèn)從業(yè)人員29594人國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值26億元居民儲(chǔ)蓄存款35900萬(wàn)元年末人均儲(chǔ)蓄存款0.77萬(wàn)元？無(wú)論液從人究口還話(huà)是消宏費(fèi)能德力上默看，濃胥口逆都還哨不足街以支茄撐起4萬(wàn)規(guī)紛模的托商業(yè)枝，必喂須向畫(huà)外尋資找市刑場(chǎng)契帥機(jī)。商業(yè)駐市場(chǎng)侵分析蘇州辣商業(yè)儉格局核心貨商業(yè)蘿板塊湖東賊商業(yè)旅區(qū)獅山荒廣場(chǎng)抬商業(yè)陡區(qū)金雞際湖商友業(yè)帶陽(yáng)澄吃湖商險(xiǎn)業(yè)帶太湖駝商業(yè)樣帶古城釘商業(yè)爪帶商業(yè)卷市場(chǎng)雀分析西部第區(qū)域克級(jí)商嚇圈格護(hù)局新區(qū)寺市級(jí)思商圈以蘇抖州樂(lè)壯園為潑依托諸，以鏡淮海振路商縮慧業(yè)街搬為主蛇干，肉形成笨功能飽齊全捷的現(xiàn)突代市故級(jí)商及業(yè)功漲能區(qū)頓。木瀆靠鄉(xiāng)鎮(zhèn)模級(jí)商柄圈以香枕港街幅為主添的傳翼統(tǒng)生碎活型必商業(yè)略及以嗽明清哭街為需主體秘的旅報(bào)游商洋業(yè)街吼共同識(shí)組成持的鄉(xiāng)啟鎮(zhèn)級(jí)女商業(yè)變區(qū)。太湖劫旅游丈度假核區(qū)休卻閑度筑假商神圈[規(guī)劃]以沿剛太湖防岸線(xiàn)簡(jiǎn)的休撇閑旅俱游帶扁為軸蒸的旅嫁游配尤套服維務(wù)和歇休閑魔娛樂(lè)算的商銷(xiāo)業(yè)區(qū)陵。胥口殖鄉(xiāng)鎮(zhèn)艘級(jí)商岔圈以胥姥市街郵為主隔干的胳傳統(tǒng)惠生活伸型商印業(yè)所志形成諸的鄉(xiāng)道鎮(zhèn)級(jí)燦商業(yè)記帶。商業(yè)嬌市場(chǎng)忽分析木瀆看鎮(zhèn)商午業(yè)現(xiàn)腦狀‖賣(mài)場(chǎng)木瀆5公里妨半徑誕內(nèi)有尊世紀(jì)階聯(lián)華礙、麥貝德龍麻、華蝦潤(rùn)超底級(jí)市暑場(chǎng)，叛已形煙成強(qiáng)佩力磁追場(chǎng)。木瀆三大棋特征‖以生董活型英商業(yè)挪為主常，同柱時(shí)有汁部分獻(xiàn)旅游斑型商痛業(yè)存旦在。商業(yè)薪形態(tài)券檔次我低，半商住野結(jié)合鈴（1F商鋪2F住宅債），評(píng)商塘業(yè)和絹?zhàn)≌|價(jià)差匪小。主要法受新哀區(qū)商谷業(yè)輻棄射，獅處于夠向城庸市型粘商業(yè)抗的發(fā)球展階寶段。商業(yè)睬市場(chǎng)志分析木瀆衫鎮(zhèn)商倘業(yè)現(xiàn)藍(lán)狀‖商業(yè)貸街位置面積（㎡）價(jià)格(萬(wàn)元)租金(元/年)租金(元/㎡·天)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型經(jīng)營(yíng)者是否持有明清街沿街75—200000.73餐飲是明清街內(nèi)115118——餐飲是明清街內(nèi)160—100000.17旅游商品否香港街80—150000.51雜貨是平均臟租金‖約0.詢(xún)5元/㎡·天平均鐘售價(jià)‖1放00遇00元/㎡商業(yè)左市場(chǎng)橫分析胥口捧鎮(zhèn)商扎業(yè)現(xiàn)牙狀胥市街以胥中市街?jǐn)閭鞲到y(tǒng)生鄰活型港商業(yè)丹街所慮形成獵的鄉(xiāng)來(lái)鎮(zhèn)級(jí)含商業(yè)頂帶。商業(yè)糊市場(chǎng)辮分析胥口尿鎮(zhèn)商艙業(yè)現(xiàn)月?tīng)睢虡I(yè)辨街位置面積（㎡）價(jià)格(萬(wàn)元)租金(元/年)租金(元/㎡