盈利能力分析報(bào)告

關(guān)于萬科公司07-09年度盈利能力分析報(bào)告07級會(huì)計(jì)一班石小卉

20074084079摘要：筆者結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)背景對萬科公司07年至09年的盈利能力進(jìn)行了較為深度的分析，得出了公司的盈利狀況以及存在的問題，并針對問題提出了相應(yīng)的建議。關(guān)鍵詞：萬科房地產(chǎn)盈利能力行業(yè)背景及公司基本情況簡介（一）行業(yè)背景?隨著我國加入WT0的時(shí)間越來越長，各種對外來資本的限制越來越少，大量熱錢進(jìn)入我國，這是前兩年我國房地產(chǎn)投資熱的因素之一；隨著關(guān)稅壁壘的開放和人民幣升值，我國制造業(yè)在國際市場的競爭力變得更弱，利潤進(jìn)一步下降，很多企業(yè)不愿意再從事緩慢的制造了，再加上當(dāng)時(shí)銀行放貸的寬松，都加入到房地產(chǎn)的投資中，于是導(dǎo)致了這幾年的房地產(chǎn)熱潮，產(chǎn)生了一系列的泡沫，投資性、投機(jī)性及改善性需求亢奮異常，供需比例失衡嚴(yán)重。?2007年，國土資源部加大閑置土地清理力度，對囤積開發(fā)商進(jìn)行查處，規(guī)定開發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證。?從2007年底，國家出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,從不同的方向出擊，形成合力，狙擊大城市房價(jià)飛漲的腳步。2008年，我國的房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格上呈現(xiàn)了兩極變化，大城市的房價(jià)從前兩年的大幅上漲，趨向于價(jià)格下落，就是“價(jià)滯”。而二級城市、中小城市和旅游城市，趨向于價(jià)格上漲，就是“價(jià)漲”。但兩者都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是“量縮”。2010年出臺(tái)的房地產(chǎn)新政策也從很大程度上抑制了房地產(chǎn)的過快增長。（二）公司基本情況?公司簡稱萬科A?所屬行業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)?經(jīng)營范圍興辦實(shí)業(yè)（具體項(xiàng)目另行申報(bào)）；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)（不含專營、?？亍Ｙu商品）；印刷、復(fù)印、廣告設(shè)計(jì)制作；代理報(bào)紙、電視、廣播期刊廣告業(yè)務(wù)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)（按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理）?？毓勺庸局鳡I業(yè)務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進(jìn)出口業(yè)務(wù)、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。?主要產(chǎn)品商品住宅?公司介紹深萬科成立于84年5月，前身為隸屬于深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)發(fā)展公司的全民所有制貿(mào)易企業(yè)。88年12月公司經(jīng)股份制改組，成為全國首批上市公司之-o93年4月向境外發(fā)行4,500萬股B股。公司以中國大陸市場為目標(biāo)、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，涉及進(jìn)出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務(wù)。投資重點(diǎn)主要集中在上海、北京、天津、深圳等中國區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心。分析對象及分析原理（一） 分析對象本文主要根據(jù)萬科A的各年年報(bào)，對萬科A的企業(yè)盈利能力進(jìn)行深度的分析?；谏鲜鲂袠I(yè)背景及公司概況，分析政策變動(dòng)的情況下對盈利能力的變動(dòng)情況。（二） 分析原理利用盈利能力涉及的幾個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算分析：?凈資產(chǎn)收益率二凈利潤/平均股東權(quán)益?總資產(chǎn)收益率二凈利潤/平均資產(chǎn)總額?主營業(yè)務(wù)收入毛利率=（主營業(yè)務(wù)收入一主營業(yè)務(wù)成本）/主營業(yè)務(wù)收入?營業(yè)利潤率=利潤總額/營業(yè)收入?成本費(fèi)用利潤率二凈利潤/成本費(fèi)用總額

選取數(shù)據(jù)以及相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算（一）初始數(shù)據(jù)的選取表一：2006-2009年度相關(guān)數(shù)據(jù)選取06年07年08年09年凈利潤—531750081846398691536430007539利潤總額—764160568563222856268617427808營業(yè)利潤—765289750063647895528685082798銷售收入—355266113024099177921548881013143營業(yè)成本—206073389642500527446534514717705資產(chǎn)總額499198403811.00094E+111.19237E+111.37609E+11股東權(quán)益17453503547339195230293881854948145408512454注：該表中數(shù)據(jù)從萬科A2006年至2009年利潤表及資產(chǎn)負(fù)債表中提取。其中凈利潤及銷售收入凈額為對應(yīng)年度期間發(fā)生額，總資產(chǎn)等為對應(yīng)年度末的時(shí)點(diǎn)指標(biāo)。因?yàn)槠骄鶅糍Y產(chǎn)及平均資產(chǎn)總額的計(jì)算須用到06年度末的相關(guān)數(shù)據(jù)，因而有06年度的數(shù)據(jù)列示。具體數(shù)據(jù)來源為和訊股票000002萬科Ao(二)相關(guān)比率的計(jì)算根據(jù)上表中所給出的數(shù)據(jù)，結(jié)合第二部分給出的比率計(jì)算公式，我們得出下列相關(guān)指標(biāo):表二:相關(guān)盈利能力指標(biāo)07年08年09年均值凈資產(chǎn)收益率(%)17131414.6667總資產(chǎn)收益率(%)5344主營收入毛利潤率(%)42392936.6667營業(yè)利潤率(%)22161818.6667成本費(fèi)用利潤率(%)32222325.6667指標(biāo)分析(一)銷售盈利能力分析主營業(yè)務(wù)收入毛利率由于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利結(jié)構(gòu)比較單一，主要收入絕大多數(shù)來自于其主營業(yè)務(wù)收入，因此，我們在此分析其主營業(yè)務(wù)收入毛利率。由表二中計(jì)算得出萬科A07年至09年的主營業(yè)務(wù)收入毛利率分別為42%, 39%,29%.最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均主營業(yè)務(wù)收入毛利率高達(dá)36.7%,說明盈利狀況良好。除此之外，容易得出該公司的主營業(yè)務(wù)收入毛利率呈逐年下降的趨勢，降幅分別為3%和10%,09年的下降尤為明顯。而由表一中得出該公司的銷售收入是逐年上升的，升幅分別為13.3%和16.l%o主營業(yè)務(wù)收入毛利率的下降與銷售收入的增長的反差是很明顯的，銷售收入的增長反映了市場需求是一直存在的，而該公司在市場上所占的份額也沒有縮水，相反，它的份額是越來越大的。聯(lián)系之前提到的房地產(chǎn)行業(yè)背景，我們可以得出現(xiàn)在該現(xiàn)象出現(xiàn)的原因。07年后，國家的政策導(dǎo)向是抑制房地產(chǎn)行業(yè)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格受到一定程度的控制，而一系列的措施出臺(tái)也使得成本上升，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)屬于高固定成本的行業(yè)，也沒有有效的方法可以大幅度降低成本。而企業(yè)之間的競爭是一直存在的。除此之外,主營業(yè)務(wù)毛利率的下降也從一定程度上反映了生產(chǎn)環(huán)節(jié)的效率有所下降。營業(yè)利潤率分析由表二中的數(shù)據(jù)得出，從07年至09年，營業(yè)利潤率分別為22%, 16%, 18%o最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均營業(yè)利潤率為18.7%,高于同行業(yè)平均水平，說明盈利狀況良好。08年有4%的下降，降幅相對較大,09年有相對較小的上升，升幅為2%。08年?duì)I業(yè)利潤率的下降反映了該指數(shù)對政策的敏感性程度，而09年的小幅上升也表明行業(yè)內(nèi)部的調(diào)整和協(xié)調(diào)發(fā)揮了作用。營業(yè)利潤包括正常的經(jīng)營活動(dòng)（管理者當(dāng)局可以控制的經(jīng)營活動(dòng)，如成熟產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷售）中產(chǎn)生的收益和非正常的經(jīng)營活動(dòng)（管理者當(dāng)局不可控制的經(jīng)營活動(dòng)，如投資收益）中產(chǎn)生的收益，二者綜合決定了其對政策變動(dòng)及其他外部因素變動(dòng)的敏感性程度。企業(yè)要想提高營業(yè)利潤率，應(yīng)在保持一定程度銷售規(guī)模的基礎(chǔ)上，力求控制成本費(fèi)用水平，否則即使增加了銷售收入，也不會(huì)帶來良好的利潤率水平。而萬科得銷售規(guī)模逐年擴(kuò)大，前景樂觀。但一般而言，該公司的管理費(fèi)用和營業(yè)費(fèi)用具有剛性，企業(yè)在一定的經(jīng)營范圍與規(guī)模內(nèi)，這些費(fèi)用不會(huì)隨著企業(yè)的生產(chǎn)量或者銷售量而改變，利息費(fèi)用也是較穩(wěn)定的，與生產(chǎn)量或銷售量無關(guān)。但由于政策因素和一定的內(nèi)外部因素，生產(chǎn)成本是在上升的，因此，營業(yè)利潤率在08年有4%的下降，而行業(yè)內(nèi)部的適應(yīng)調(diào)整和萬科A的高速成長解釋了09年2%的小幅上升。（二）資源盈利能力分析凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率分析總資產(chǎn)收益率與凈資產(chǎn)收益率一起分析，可以根據(jù)兩者的羌距來說明公司經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)程度。因此，我們把這二者放在一起分析。由表二的計(jì)算得知，從07年至09年，凈資產(chǎn)收益率為17%, 13%, 14%；總資產(chǎn)收益率為5%, 3%,4%o容易看出二者都在08年有所下降，在09年小幅回升。在2002年6月21日中國證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范上市公司增發(fā)新股的通知（征求意見稿）》中指出：上市公司申請?jiān)霭l(fā)新股，除應(yīng)當(dāng)符合《上市公司新股發(fā)行管理辦法》規(guī)定的條件外，還須滿足最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于10%,且最近一年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率不低于10%o而萬科A的最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率達(dá)到了14.7%,盈利能力良好。最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均總資產(chǎn)收益率為4%,在同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位，說明盈利能力良好。而最近三年凈資產(chǎn)收益率與總資產(chǎn)收益率的差額分別為12%, 10%, 10%o可以看出該數(shù)據(jù)總體較為平穩(wěn)，在08年有小幅下調(diào)。該指數(shù)值較高，說明企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)程度較小，企業(yè)發(fā)展較為穩(wěn)健。成本費(fèi)用利潤率分析由表二得07至09年成本費(fèi)用利潤率分別為32%,22%,23%o最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度加權(quán)平均成本費(fèi)用利潤率為25.7%,總體來說，經(jīng)營耗費(fèi)所帶來的經(jīng)營成果較高，獲利能力較強(qiáng)。由表一得該公司的凈利潤08年下降14.6%,09年上升27.8%o08年的成本費(fèi)用利潤率猛降10個(gè)百分點(diǎn)，究其原因主要是凈利潤的嚴(yán)重下降。但09年在利潤上升將近30個(gè)百分點(diǎn)的情況下，成本費(fèi)用利潤率竟只上升了一個(gè)百分點(diǎn)，說明企業(yè)該年在成本費(fèi)用的控制方面出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的漏洞。五.小結(jié)（一）存在的問題07年之前房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展甚至不正常發(fā)展導(dǎo)致了國家出臺(tái)一系列政策措施抑制房地產(chǎn)過熱，而消費(fèi)者持觀望態(tài)度也致使房地產(chǎn)的冷淡。多種因素波及該行業(yè)中幾乎全部的企業(yè)。萬科作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，也未能避免受波及。從以上盈利能力的分析中我們可以得出除了宏觀因素存在以外的其他問題：主營業(yè)務(wù)毛利率的下降從一定程度上反映了生產(chǎn)環(huán)節(jié)的效率有所下降；一定程度上反映了管理上存在的問題；成本費(fèi)用的控制方面有較為嚴(yán)重的漏洞；投資收益的不足。因此，企業(yè)應(yīng)針對以上幾點(diǎn)作出有效的反應(yīng)機(jī)制,拉動(dòng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長。（二）建議房地產(chǎn)行業(yè)要想獲利更多，則需要有強(qiáng)有力的融資保障，以此來確保自己的活力能力。結(jié)合本文的盈利能力分析以及萬科公司存在的問題，得出以下建議:在國家岀臺(tái)一系列政策措施的大環(huán)境下，順應(yīng)國家的政策