房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)評(píng)析

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)評(píng)析

內(nèi)容摘要：摘要:近年來,針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題,國(guó)家連續(xù)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策,但是房地產(chǎn)價(jià)格的上漲幅度反而遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅,房?jī)r(jià)調(diào)控再次成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)。本文從房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)出發(fā),針對(duì)以上情況,對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞:房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)宏觀調(diào)控

自2003年下半年以來,針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域存在的問題,央行公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,國(guó)務(wù)院下令將開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的資本金比例提高為35%,國(guó)辦發(fā)出半年內(nèi)停止農(nóng)地轉(zhuǎn)征的通知。但國(guó)家連續(xù)的宏觀調(diào)控政策不但沒有根本遏制住房地產(chǎn)價(jià)格的上漲,反而在某些方面進(jìn)一步助長(zhǎng)了房地產(chǎn)價(jià)格未來升值的預(yù)期。2005年1-4月,全國(guó)商品住宅平均價(jià)格同比又分別增長(zhǎng)%和%。隨即,國(guó)家七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》,立刻引起房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)烈反響,尤其是上海樓市狀況,立即出現(xiàn)下跌趨勢(shì),但是對(duì)房?jī)r(jià)上升速度過快的問題仍舊沒得到根本遏制。房?jī)r(jià)上漲的速度已經(jīng)超過了國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民收入增長(zhǎng)的速度,引發(fā)了政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的思考。以往對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控的措施問題研究比較多,但是很少研究調(diào)控目標(biāo)問題。本文從房?jī)r(jià)調(diào)控的目標(biāo)出發(fā),談?wù)剬?duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的認(rèn)識(shí)。

房?jī)r(jià)成為調(diào)控的目標(biāo)

無論在發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)還是在發(fā)展中國(guó)家或地區(qū),對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控是其解決居民住房問題不可缺少的措施。住房?jī)r(jià)格是住房市場(chǎng)的核心,是住房市場(chǎng)健康的“晴雨表”。怎樣對(duì)其進(jìn)行調(diào)控、其調(diào)控的目標(biāo)是什么,是必須關(guān)注的問題。在一系列市場(chǎng)化的調(diào)控手段不能奏效后,中央不得不動(dòng)用行政調(diào)控的“法寶”。正如國(guó)務(wù)院的文件所表明的那樣,穩(wěn)定房?jī)r(jià)是這次房地產(chǎn)新政的核心。其實(shí)正如中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究中心研究員易憲容所說,房地產(chǎn)新政的步伐永遠(yuǎn)都緊跟房?jī)r(jià)走。

一般來說,宏觀調(diào)控就是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)總量的控制,并通過這種總量控制來穩(wěn)定整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期中的經(jīng)濟(jì)上下波動(dòng)。對(duì)國(guó)家來說,經(jīng)濟(jì)總量就是GDP增長(zhǎng)速度、失業(yè)率與就業(yè)率的高低、貨幣供應(yīng)量的大小、利率和匯率的調(diào)整等。但從當(dāng)前政府出臺(tái)的不少關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策來看,基本上沒有走出那種以微觀行政方式來代替宏觀調(diào)控的窠臼。無論是2004年政府控制土地與銀行信貸,還是2005年房地產(chǎn)新政中的“調(diào)控”手段,如禁止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作、整頓市場(chǎng)行為、調(diào)整住宅結(jié)構(gòu)等,這些手段是政府規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本職能,但實(shí)際上這些方面不是宏觀調(diào)控,而是行政性的微觀手段,僅僅是遏制過熱行業(yè)的發(fā)展等。

穩(wěn)定房?jī)r(jià)不等于降低房產(chǎn)的絕對(duì)價(jià)位

房產(chǎn)絕對(duì)價(jià)位高低不能說明其合理與否,由市場(chǎng)決定的價(jià)格總水平也只是說明了其價(jià)格現(xiàn)狀,并非合理的價(jià)格。評(píng)判房?jī)r(jià)合理與否,不能僅僅看其價(jià)位的高低,只有把房?jī)r(jià)與居民的收入比較,與其價(jià)值核心比較,與其動(dòng)態(tài)變化比較;只能與其房?jī)r(jià)的內(nèi)涵,與住房的質(zhì)量以及環(huán)境比較,在比較中方能鑒別。隨著人們生活水平的提高,人們對(duì)居住環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高,買房不僅僅考慮住房的價(jià)格,更加向往人文環(huán)境良好的居住社區(qū),住房建設(shè)也正從生存型向舒適型轉(zhuǎn)變。如武漢市武昌區(qū)房?jī)r(jià)的一路上升不僅是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,還有大量高等學(xué)府的存在、良好的人文環(huán)境,無不為住房?jī)r(jià)格的看好帶來優(yōu)勢(shì)條件。而且住房本身就是與區(qū)位相結(jié)合的,離開了區(qū)位談房?jī)r(jià)是沒有意義的。可見,從某種程度上說,房?jī)r(jià)的可比性比較差,而且隨著近年來,住房成本的上漲,也促成了房?jī)r(jià)上漲的原因之一,因?yàn)橛晒┣箨P(guān)系決定的房?jī)r(jià)不可能低于住房的成本價(jià)。

房?jī)r(jià)調(diào)控不等于短期內(nèi)降低房?jī)r(jià)上漲的速度

按照目前房地產(chǎn)開發(fā)商及各地方政府的理解,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的穩(wěn)定就是房?jī)r(jià)的上漲保持在一定的幅度上,而不是房?jī)r(jià)的下落。穩(wěn)定房?jī)r(jià)就是穩(wěn)定房?jī)r(jià)上漲的幅度。但是房?jī)r(jià)調(diào)控政策具有一定的滯后性,這也是近年來政策短暫性所導(dǎo)致的結(jié)果。2004年政府推出的調(diào)控,僅是控制土地與銀行信貸,僅是遏制過熱行業(yè)的發(fā)展等。土地供應(yīng)政策的偏向與脫節(jié),加劇了土地供求的矛盾,反而迅速推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。如2003年12月18日,國(guó)土資源部發(fā)出了《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》,其中要求停止別墅用地的供給,這種針對(duì)產(chǎn)品類型的土地限制政策顯然與市場(chǎng)規(guī)律相悖,否定了一部分高收入人群對(duì)高端產(chǎn)品的需求,其結(jié)果導(dǎo)致全國(guó)別墅大干快上,銷售形勢(shì)一片大好,銷售價(jià)格一路飆升。而銀行的加息政策,對(duì)開發(fā)商或者房產(chǎn)投資者而言,都是微不足道的。此通知沒有從根本上改變銀行貸款的易獲性,使得國(guó)內(nèi)民眾住房需求出現(xiàn)了虛假繁榮,大量沒有支付能力的民眾紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),導(dǎo)致中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)才發(fā)展幾年就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他國(guó)家發(fā)展幾百年的房地產(chǎn)市場(chǎng)。發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展幾百年,從個(gè)人住房持有率來看,法國(guó)與德國(guó)僅30%-40%,美國(guó)僅68%,但北京則為85%、上海為81%。從短期看,其對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控影響不大,從長(zhǎng)期看,能否有效,要看其政策的長(zhǎng)期性,以及利率的多少來進(jìn)行調(diào)控。2004年夏,在英格蘭銀行小幅上調(diào)利率%后,英國(guó)房?jī)r(jià)開始下滑。我們是否通過貸款利率逐步放開,以靈活、有效的金融手段調(diào)控供求關(guān)系,都會(huì)影響到我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

房?jī)r(jià)調(diào)控不等于調(diào)控住房需求

不論是政府的加息,還是提高消費(fèi)性住房貸款利率,從某種程度上說,都是針對(duì)住房需求的,而住房?jī)r(jià)格是住房供需關(guān)系的結(jié)果。房?jī)r(jià)調(diào)控要高度關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求變化,特別要經(jīng)常注意房?jī)r(jià)的變化,包括商品房預(yù)售價(jià)格、二手房交易價(jià)格以及租金價(jià)格的變化。在許多國(guó)家房?jī)r(jià)過高的最有力證據(jù)在于房?jī)r(jià)與房租的過度偏離。我國(guó)也應(yīng)設(shè)立一系列包括租售比在內(nèi)的樓市監(jiān)控預(yù)警指標(biāo),及時(shí)、全面地向社會(huì)發(fā)布準(zhǔn)確信息,以實(shí)現(xiàn)供求總量的基本平衡,供求結(jié)構(gòu)合理。避免房?jī)r(jià)陷入漲價(jià)—預(yù)期—再漲價(jià)的惡性循環(huán)。銀行應(yīng)針對(duì)不同的購(gòu)房種類和數(shù)量實(shí)行不同的貸款利率,如降低普通住房貸款利率,提高高檔房的貸款利率,提高個(gè)人購(gòu)買第二套住房在內(nèi)的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控,主要是調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系,而不應(yīng)該把供給與需求分開。

住房是人們不可缺少的基本生活資料,住房問題是一個(gè)重大的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題,這個(gè)問題解決的好壞,直接關(guān)系著一個(gè)國(guó)家的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。住房市場(chǎng)不僅需要依靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)計(jì)劃,而且需要計(jì)劃調(diào)控。房?jī)r(jià)是住房市場(chǎng)的核心,一直以來就是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。其價(jià)格的高低,以及上漲的幅度與人們的生活息息相關(guān),怎樣調(diào)控,也成為各國(guó)政府面臨的課題。近年來,我國(guó)住房?jī)r(jià)格的迅速上漲,既有客觀的原因,也有人為的因素,房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他各類物價(jià)指數(shù)的漲幅,調(diào)控房?jī)r(jià)再度成為政府思考的問題。但是調(diào)控房?jī)r(jià)不是一朝一夕的問題,房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)隨著國(guó)家的合理調(diào)控而健康運(yùn)行。

:

1.經(jīng)濟(jì)時(shí)評(píng).調(diào)控房?jī)r(jià)應(yīng)注意的幾個(gè)問題[J].經(jīng)濟(jì)視角,

2.王寧.建設(shè)部多管齊下為房?jī)r(jià)降溫——訪建設(shè)部副部長(zhǎng)劉志峰[J