【某房地產(chǎn)項目的可行性分析報告：以成都明月錦苑三期為例12000字】

某房地產(chǎn)項目的可行性分析報告：以成都明月錦苑三期為例目錄TOC\o"1-2"\h\u7580成都市金牛區(qū)明月錦苑三期可行性研究 166821引言 1268811.1研究背景 254011.2研究目的及意義 2216561.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀 3246302市場環(huán)境分析 3242492.1近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 4163962.2成都市房地產(chǎn)市場走勢展望 46832.3成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策 6203432.4明月錦苑三期區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 745503明月錦苑三期規(guī)劃預(yù)案分析 8237303.1明月錦苑三期周邊配套情況 8252353.2明月錦苑三期SWTO分析 921643.3明月錦苑三期受眾分析 9281494明月錦苑三期經(jīng)濟可行性分析 10324984.1明月錦苑三期成本預(yù)測 10293534.2開發(fā)成本估算 1186864.3開發(fā)費用估算 13147394.4資金的來源與運用 14297534.5項目不確定分析 17106805項目研究的結(jié)論和建議 18231255.1研究結(jié)論 1843165.2項目建議 19摘要：隨著我國經(jīng)濟高速增長，國人的消費觀念也得到極大提高，人們更加注重精神品質(zhì)方面的審美追求和社會生活的品質(zhì)穩(wěn)定性，從而極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)的發(fā)展?？尚行匝芯繄蟾媸琼椖拷ㄔO(shè)進(jìn)行前的重要環(huán)節(jié)是為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。對開發(fā)地塊周圍的生態(tài)環(huán)境狀況進(jìn)行了調(diào)查分析，分析了該地塊的優(yōu)劣勢及其機會和潛在威脅，從而對開發(fā)項目前期可行性調(diào)查研究分析進(jìn)行了深入評論。本研究報告以成都市金牛區(qū)明月錦苑三期為例，首先闡述了明月錦苑三期的基本情況，再通過進(jìn)行項目產(chǎn)品、戶型、受眾人群等的定位，確定整個項目的市場開發(fā)策略，然后對項目投資進(jìn)行前期經(jīng)濟分析和項目風(fēng)險評估分析，從而得出項目可行性結(jié)果。關(guān)鍵詞：明月錦苑三期；可行性研究；房地產(chǎn)1引言1.1研究背景隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資活動日益活躍，我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮的作用越來越大，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)投資具有資金量大、回收期長，經(jīng)營風(fēng)險高的特點，故房地產(chǎn)建設(shè)項目決策一旦失誤不但浪費大量的人力、物力、財力，加重企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)，給開發(fā)商帶來致命性打擊，還會導(dǎo)致銀行貸款沉淀，甚至影響城市合理性開發(fā)進(jìn)程。近年房地產(chǎn)投資的持續(xù)高溫，加之政府頻頻出臺有關(guān)政策，大量開發(fā)商在項目決策期間缺乏深入的市場調(diào)研和全面把控，頻繁出現(xiàn)基建規(guī)模過大、盲目投資嚴(yán)重、商品房積壓、土地拋荒、銷售慘淡等現(xiàn)象，產(chǎn)生爛尾工程甚至企業(yè)破產(chǎn)等諸多問題。因此，為了排除投資的盲目性，減少風(fēng)險，在競爭中取得最大利潤，注重并加強房地產(chǎn)建設(shè)項目可行性研究工作在當(dāng)下顯得尤為重要緊迫。1.2研究目的及意義基于以上的背景分析，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告的編制在政府層面、社會層面及個人層面均具有重要意義。政府層面上，成都市作為西南的核心城市，“新特區(qū)”、“新一線城市”的獲批，近年來城市規(guī)劃改造，經(jīng)濟的繁榮，影響力的增強，都使得其房地產(chǎn)市場投資前景十分廣闊。自2018年10月起，成都住房限貸、限價、限購新政、二次限購等政策相繼出臺，因地施策方法、土地拍賣市場“熔斷機制”在成都首次運用，可見國家與地區(qū)政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控日益加強，預(yù)計未來還會有諸多限制。因此，項目決策前的可行性研究有利于幫助房地產(chǎn)開發(fā)商響應(yīng)政策指引、在市場競爭中洞察先機、合理選擇投資時機，促進(jìn)國民經(jīng)濟的發(fā)展。社會層面上，近年隨著商業(yè)地產(chǎn)的過量開發(fā)、土地價格的大幅上漲、以及政策環(huán)境的復(fù)雜多變，房地產(chǎn)項目的生存環(huán)境也逐漸惡化。成都國際大都會、麥迪遜廣場、五龍山嶼府、龍橋水岸雅居以及成都東郊西河鎮(zhèn)的西江河畔成為了典型的爛尾樓。由于項目開發(fā)前期市場與環(huán)境調(diào)查不足，加之一些小型的開發(fā)商面臨的技術(shù)及資金欠缺問題，房地產(chǎn)項目往往會給社會群眾及城市建設(shè)帶來巨大的風(fēng)險和隱患。因此，采用科學(xué)合理的可行性探究方法，將房地產(chǎn)項目開發(fā)投資隱患防之于未然，對社會穩(wěn)定、城市建設(shè)同樣具有重要意義。個人層面上，在初步學(xué)習(xí)了房地產(chǎn)業(yè)可行性研究理論知識的基礎(chǔ)上，結(jié)合工程管理專業(yè)所學(xué)相關(guān)內(nèi)容，深入房地產(chǎn)開發(fā)項目的市場、技術(shù)、經(jīng)濟與社會環(huán)境效益等多個方面，運用科學(xué)思維與科學(xué)方法多方位分析成都市明月錦苑三期的建設(shè)可行性，有利于將理論知識轉(zhuǎn)化為實踐經(jīng)驗，提高專業(yè)素養(yǎng)與自我認(rèn)知，開拓個人思維與視野，為未來房地產(chǎn)開發(fā)商決策提供經(jīng)驗與幫助。1.3國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.3.1國外研究現(xiàn)狀EdmundasKazimierasZavadskas（2010）認(rèn)為建設(shè)項目的風(fēng)險評估應(yīng)基于多屬性決策方法。在選擇風(fēng)險評價屬性時考慮利益相關(guān)者的利益和目標(biāo)，以及影響施工過程效率和房地產(chǎn)價值的因素。Lee，Ung-Kyunden（2015）等提出了一種基于效益成本分析的自動化施工技術(shù)經(jīng)濟效益評價模型，該模型能為決策者識別有價值的效益因素和評價系統(tǒng)的成本效益提供支持。Anna-MariaTalonpoika，TimoK?rri，MiiaPirttil?.（2019）建立了財務(wù)運營資本管理策略矩陣（FOCALmatrix），用以描述財務(wù)運營資本管理策略的動態(tài)性。這種方式可以根據(jù)公司的財務(wù)狀況而演變。1.3.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀在房地產(chǎn)可行性研究領(lǐng)域，國內(nèi)很多專家發(fā)表了各自的見解。王海濤（2010）對房地產(chǎn)開發(fā)項目的盈虧平衡分析概念進(jìn)行解析及公式進(jìn)行了推導(dǎo)，將盈虧平衡分析通過案例融合到可行性研究中。王大鵬（2011）結(jié)合工作實踐和經(jīng)驗，論述可行性研究階段投資估算的編制方法和需要注意的內(nèi)容，其中包括前期計劃、多渠道收集和分析資料、按費用構(gòu)成逐項進(jìn)行費用計算再進(jìn)一步核校估算成果。翁愛華（2015）認(rèn)為在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期的可行性研究中，迫切需要系統(tǒng)直觀地分析房地產(chǎn)項目預(yù)計的獲利能力、清償能力和資金盈虧情況等財務(wù)狀況，闡述了如何通過項目現(xiàn)金流量表更直觀、全面、科學(xué)反映項目的動態(tài)盈利能力。為項目可行性中的盈利不明晰問題提供了妥善的解決方案。覃民武（2019）在市場比較法理論的基礎(chǔ)上，引入層次分析法，通過分析主要對房地產(chǎn)價格的影響因素，對市場比較法進(jìn)行修正，讓可行性更貼合實際。費振營（2019）具體分析房地產(chǎn)投資的風(fēng)險。闡述了如何減少投資風(fēng)險，在投資的過程中需要采取的措施與手段，將投資風(fēng)險降低。2市場環(huán)境分析2.1近年來中國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析隨著國內(nèi)疫情得到有效控制，房地產(chǎn)市場正在逐步復(fù)蘇。重點分析了疫情對房地產(chǎn)業(yè)競爭格局的影響。集中度的提高是近十年來中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個重要趨勢。自2016年930調(diào)控以來，十大、五十強、百強房地產(chǎn)企業(yè)的市場占有率進(jìn)一步加快。2011年至2016年，前十、前50、前100名房地產(chǎn)企業(yè)市場份額年均增長1.5、2.7、3.2個百分點，2017年至2019年將分別加快至3.3、9.2、12.9個百分點。疫情下，我國行業(yè)分化加速，集中度短期內(nèi)大幅提升。2020年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)前10名、前50名、前100名市場占有率分別比2019年提高10.0、11.0和7.8個百分點，主要原因有兩個。首先，疫情審視了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。占資本來源50%的銷售收入減少，占資本支出2/3的剛性支出仍相當(dāng)可觀?？癸L(fēng)險能力較弱的小型房地產(chǎn)企業(yè)將加速退出。截至2020年4月8日，節(jié)后65天內(nèi)，共有84家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)，同比增長25.3%。二是大型房地產(chǎn)企業(yè)加大網(wǎng)絡(luò)營銷和打折促銷力度，銷售受疫情影響相對較小。2020年1-3月，前10名、前50名、前100名房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額同比平均增速下降，分別為-15.7%、-28.7%、-37.2%；銷售均價分別上漲-1.8%、3.3%和4.1%。此外，隨著疫情逐步得到控制，我國的住房需求也呈現(xiàn)出平穩(wěn)釋放的趨勢。在穩(wěn)定的市場環(huán)境下，大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售規(guī)模的增長將繼續(xù)促進(jìn)行業(yè)集中。預(yù)計到2020年，我國商品房銷售金額將達(dá)到15.3萬億元，同比小幅下降4.1%。在33家公布銷售目標(biāo)的前50名房地產(chǎn)企業(yè)中，總量較2019年增長9.5%，市場占有率預(yù)計較2019年提高6.5個百分點。然而在三孩政策的影響下，我國對于學(xué)區(qū)房的打壓也起到了一定的負(fù)面影響。整體而言，我國房地產(chǎn)市場在未來的發(fā)展過程中將會進(jìn)入一個緩慢上升的發(fā)展階段。2.2成都市房地產(chǎn)市場走勢展望2.2.1土地市場2020年成都市土地招拍掛市場成交各類建設(shè)用地502宗，同比放量25.28%，其中以網(wǎng)上掛牌方式成交413宗，以網(wǎng)上掛牌加現(xiàn)場拍賣方式成交89宗，實現(xiàn)土地出讓收入1081.52億，首次跨越千億門檻，同比增長47.80%。從分區(qū)域看，成都市三大區(qū)域中土地成交量均有所放量，中心城區(qū)成交總面積為12215.79畝，同比增長14.17%。其中青羊區(qū)成交面積連續(xù)兩年居于首位，金牛區(qū)同比增長26.21%；遠(yuǎn)郊區(qū)縣成交土地同比增長41.54%，占比27.44%，天府新區(qū)領(lǐng)先其他區(qū)縣。此外，成都房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)主要集中在商品房和住宅，2014-2018年成都市商品房建設(shè)面積呈上升趨勢。2018年期間，其中包括商品房面積在內(nèi)和新建住宅面積為67377800平方米，增長1.75倍。自2019年以來，商業(yè)和住宅建筑的總建筑面積比去年同期有所下降。2014年期間以來，商品房面積由551.83萬平方米增加到2021年的1724.81萬平方米，增長3.13倍。其中，商品房面積由427.94萬平方米增加到134.61萬平方米，增長3.15倍。表2.1：成都市2014-2021年商品房屋施工和竣工面積年份商品房屋建筑施工面積（萬平方米）其中：住宅建筑施工面積（萬平方米）商品房屋竣工面積（萬平方米）其中：住宅竣工面積（萬平方米）20143985.982968.87551.83427.9420154794.023561.53621.74457.0120165835.224165.94616.55471.9320176618.214759.58732.56556.0720186973.784848.921118.73825.6220196965.444616.621427.361098.5220206958.624503.091613.631203.7820216933.374387.211724.8113房產(chǎn)市場2020年，成都市商品住宅（含普通住宅、洋房、別墅）新增供應(yīng)面積1772.39萬平，銷售面積1904.09萬平，與去年相比，供應(yīng)量及成交量雙雙下滑，降幅分別為24.92%、11.31%，銷售均價達(dá)到23447元/平（安居客統(tǒng)計數(shù)據(jù)），同比上漲11.16%，價格仍保持上漲但漲幅持續(xù)收斂。2020年商品住宅銷售量超供應(yīng)量131.7萬平，但整體量能萎縮。由于本年度供應(yīng)量下滑但市場需求仍然旺盛，年底庫存量降至985.72萬平，去化周期進(jìn)一步降至6.21個月。分區(qū)域看，2020年中心城區(qū)供應(yīng)商品住宅1017.23萬平，天府新區(qū)561.56萬平，遠(yuǎn)郊區(qū)縣供應(yīng)193.60萬平；成交面積中心城區(qū)為1114.82萬平，同比下滑16.91%，天府新區(qū)540.33萬平，微漲0.50%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣248.94萬平，下滑6.97%。2.2.3市場總結(jié)2020年受疫情影響，年初市場一度“停擺”，各方承壓較大，政府及時出臺舉措，力促市場平穩(wěn)發(fā)展。隨著疫情逐漸得到控制，2021年的3、4月市場強勁復(fù)蘇，5、6月基本恢復(fù)常態(tài)。從全年市場表現(xiàn)來看，在政策調(diào)控與市場調(diào)節(jié)疊加作用下，市場結(jié)構(gòu)性分化演繹縱深推進(jìn)，土地市場及房地產(chǎn)市場整體趨于穩(wěn)健，具體呈現(xiàn)以下特點：土地市場超預(yù)期，公開市場活躍度依舊。在土地供應(yīng)保障有力方面，成都房地產(chǎn)的成交量價逆勢跨越。供應(yīng)結(jié)構(gòu)均衡發(fā)展，區(qū)域板塊齊頭并進(jìn)。宅地市場熱度持續(xù)，供地方案不斷優(yōu)化。房產(chǎn)市場量縮價漲結(jié)構(gòu)分化轉(zhuǎn)型蓄勢。疫情及政策影響疊加，供銷齊降價格緩漲。住房保障不斷推進(jìn)，構(gòu)建多元住房體系。市場結(jié)構(gòu)分化加劇，品質(zhì)發(fā)展引領(lǐng)市場。房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制將穩(wěn)步推進(jìn)，成都地產(chǎn)市場“因城施策”，以“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，土地供應(yīng)模式將持續(xù)改進(jìn)，嚴(yán)控溢價率，“限地價、競配建、競自持”將成為宅地招拍掛主流模式。而在樓市方面，成都呈現(xiàn)出供不應(yīng)求態(tài)勢短期內(nèi)恐將持續(xù)，后市2021年新供土地將帶來增量補給，供銷量或?qū)⑵蠓€(wěn)回升；住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革將會加快推進(jìn)，2022年或?qū)⒊蔀楣灿挟a(chǎn)權(quán)房落地“元年”；租購并舉、多元化住房供應(yīng)體系的構(gòu)建將消化部分剛性需求，培育“先租后購再改善”的理性住房消費理念；諸多高溢價土地改善類產(chǎn)品陸續(xù)入市，高端市場競爭加劇；另外，商品住房全裝修政策有望調(diào)整，未來毛坯、精裝產(chǎn)品將共存市場；產(chǎn)品變革進(jìn)化與市場結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型會給消費者帶來更豐富的選擇，也將進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展。2.3成都市房地產(chǎn)調(diào)控政策2021年3月22日成都市發(fā)布了房市調(diào)控。主要包括住宅用地供應(yīng)總量年均增長不少于20%；重大失信和超過“三道紅線”管控要求的開發(fā)商將不得參與土地競拍；剛需家庭的資格界定時間縮短至購房前48個月無房無交易記錄；商品住房買賣合同網(wǎng)簽滿5年方可出售；外地戶口遷入成都，要求落戶+社保同步滿1年方可購房。除了以上重點條例，成都還將對經(jīng)營性貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域、優(yōu)先滿足居民家庭首套住房需求、加大保障性住房供給，完善長租房、共有產(chǎn)權(quán)住房體系建設(shè)、夯實各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)的主體責(zé)任等加以說明，這些多是框架性條例，真要落地，還需要大量的補充細(xì)則方能完善。由此可見，隨著《成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》落地后，成都土地、樓市完全走上了“計劃經(jīng)濟”的路子，土地供應(yīng)、外地落戶購房者、新增剛需購房者，都成為了一個恒定的量，完全在政策的掌握中。同時，新房、二手房限售五年，也是對整體房源量的一個管控。而該政策的初衷，完美契合了“穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控主旨，擴大土地供應(yīng)的同時，限制樓市中的需求，也擴大剛需量、封鎖二手房的流通性，來對沖下行風(fēng)險。2.4明月錦苑三期區(qū)域房地產(chǎn)市場分析2.3.1運行情況1.投資建設(shè)加快，住宅投資提速明顯。2020年1-6月，全區(qū)房地產(chǎn)項目共130個，其中區(qū)屬項目43個，成華項目53個，金牛區(qū)項目34個，三大板塊累計完成投資124.92億，同比增長14.1%，增速同比提高37個百分點。其中，住宅投資90.75億元，同比增長19.6%，增速同比提高46.7個百分點。2.銷售增長較快，金牛區(qū)帶動作用強勁。2020年1-6月，全區(qū)實現(xiàn)商品房銷售面積170.36萬平方米，同比增長6.8%，增速較上年同期回升10.2個百分點。分板塊來看，金牛區(qū)增速較快。區(qū)屬實現(xiàn)商品房銷售16.97萬平方米，同比下降43.3%，增速較一季度提高22.2個百分點。尤其是其中的金牛區(qū)，實現(xiàn)了商品房銷售107.13萬平方米，同比增長75.3%，增速較一季度回落46.6個百分點。3.資金到位良好，自籌資金為主要來源。2020年1-6月，全區(qū)企業(yè)本年實際到位資金204.76億元，同比增長20.2%。分資金來源看，自籌資金為主要渠道。全年國內(nèi)貸款19.29億元，同比增長29.8%，占到位資金的9.4%，占比同比提高0.7個百分點；自籌資金88.44億元，同比增長91.7%，占到位資金的43.2%，占比同比提高16.1個百分點；定金及預(yù)收款76.41億元，同比下降9.9%，占到位資金的37.3%，占比同比下降12.5個百分點；個人按揭貸款14.92億元，同比下降32.4%，占到位資金的7.3%，占比同比下降5.6個百分點。2.3.1存在問題1.大項目銷售乏力，銷量過萬樓盤個數(shù)減少明顯。2021年1-6月區(qū)屬商品房銷售面積累計16.97萬m2，其中銷售面積過萬的僅5個樓盤，合計銷量13.75萬m2，占區(qū)屬銷售面積總量的81%，較去年同期銷量過萬樓盤減少4個，銷售量合計減少14.13萬m2，銷量和個數(shù)均減少明顯。2.可售樓盤存量不足，全年下行壓力增大。目前區(qū)屬樓盤共43個，其中20個樓盤因處于前期建設(shè)、停工以及售罄原因無銷售。在建樓盤23個，其中7個還在建設(shè)期，暫未達(dá)到銷售條件；14個處于尾盤，貢獻(xiàn)銷量非常有限；目前僅有個別項目暫有可售庫存，可售庫存也十分有限。3明月錦苑三期規(guī)劃預(yù)案分析3.1明月錦苑三期周邊配套情況3.1.1商業(yè)配套明月錦苑三期自帶175畝的商業(yè)用地，一部分在住宅區(qū)南側(cè)，規(guī)劃建設(shè)一個占地133畝的大型商業(yè)綜合體，另一部分占地42畝位于住宅區(qū)西側(cè)，規(guī)劃建設(shè)兩棟寫字樓和天海商業(yè)廣場。項目自帶的商業(yè)如果后期順利投入使用，基本可以滿足業(yè)主的購物需求，但這么大體量的商業(yè)的運營也是不小的挑戰(zhàn)。除此之外，該小區(qū)距離金華市東路僅有600m，開車上三河場立交也僅需大概3-5分鐘。3.1.2教育配套明月錦苑三期由金牛城投集團打造，該小區(qū)位于天回鎮(zhèn)街道明月社區(qū)4、5組，總建筑面積約為303498平方米，共建有2228套安置房，預(yù)計安置3350人。南面有一所成都三十六中學(xué)，而在明月錦苑三期內(nèi)，還自建了一所雙語幼兒園，位于小區(qū)東南角，目前具體品牌待定。3.1.3交通配套最近的地鐵線路為成都醫(yī)學(xué)院-雙流西站的3號線，其中的金華市東路地鐵站位于小區(qū)東側(cè)，僅600米左右。除此之外，926/231/708/722以及P101路也經(jīng)由錦園路口、錦園社區(qū)、校園路西、玉龍橋等站口。自駕主要依靠金芙蓉大道通往成都繞城和成華。目前金芙蓉大道來往車輛不多，出行較便利。3.1.4醫(yī)療資源項目周邊現(xiàn)階段僅有的醫(yī)療配套為交大一附院的陸港門診部（三級甲等醫(yī)院），與小區(qū)北側(cè)一路之隔。業(yè)主入住后頭疼腦熱等小病就診沒有問題。3.1.4景觀資源項目北側(cè)的啟航公園占地350畝園，目前開放面積已達(dá)150畝，會成為將來業(yè)主飯后茶余的主要休閑去處。除此之外，新寺遺址公園，距離項目不到兩公里，目前也在修繕中。3.2明月錦苑三期SWTO分析3.2.1明月錦苑三期優(yōu)勢分析1）本項目位于國際金牛區(qū)，其發(fā)展前景較好，是去年成都GDP增速最快的一個區(qū)域，并受政府大力支持。2）生活環(huán)境宜居，坐享新寺遺址公園、啟航公園。3）交通便捷，近享地鐵3號線（已建成）金華市東路，此外周圍公交較多。4）戶型設(shè)計簡約大方、緊湊合理，面積控制較好。3.2.2明月錦苑三期劣勢分析1）項目配套尚未完善還在建設(shè)中。2）周邊沒有成熟的大型社區(qū)，生活氛圍欠佳。3.2.3明月錦苑三期機會分析1）自身帶有商業(yè)用地面積達(dá)，可帶動周邊商業(yè)發(fā)展。2）周邊村子多，可以滿足鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人進(jìn)城買房的剛需。3.2.4明月錦苑三期威脅分析1）競爭風(fēng)險：近幾年內(nèi)將會有大量的住宅新項目增加，導(dǎo)致供應(yīng)量增加，使大量客戶分流，市場競爭加劇；2）市場調(diào)控政策越來越嚴(yán)格使得房地產(chǎn)市場價格走勢不會再出現(xiàn)黃金時期，開發(fā)商所獲利益大打折扣。3.3明月錦苑三期受眾分析3.3.1明月錦苑三期定位明月錦苑三期位于金牛區(qū)管委會旁，近享地鐵3號線（已建成）金華市東路。項目涵蓋41畝商辦街區(qū)，共24棟，設(shè)有戶型建面為106m2--145m2主力戶型為三居（建面108m2）三居（建面130m2），屬于住宅類商品用房。3.3.1受眾人群1）新婚購房人群：新婚夫婦通常在婚后的過渡期買房?？紤]到他們將來結(jié)婚買房后可能需要更換一些新的大戶型，他們對這些戶型的服務(wù)功能不太重視，比如先賣后繼續(xù)賣，以及這些房產(chǎn)的長期保存，因此婚后買房時，大、中、小戶型的裝修風(fēng)格可以作為主要的裝修風(fēng)格。一般來說，中小戶型的建筑面積應(yīng)在60~90平方米之間。2）投資購房人群投資最重要的因素是住房的持續(xù)升值和增長潛力，對住房區(qū)位的要求也非常嚴(yán)格。一般來說，成熟區(qū)較好。因此，位于城市景觀中心區(qū)或城市整體景觀核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)住宅可以優(yōu)先考慮。如果房源位于未來大型行政區(qū)域規(guī)劃服務(wù)中心或大型商業(yè)開發(fā)中心，升值發(fā)展空間會比較大，可以優(yōu)先進(jìn)行長期投資。如果想以投資為目的買房，需要對房地產(chǎn)業(yè)有一定的了解。你可以委托經(jīng)紀(jì)人幫你買房，比如計算投資回報率。3）改善型購房人群：建議購買面積在90平方米以上的房子，三室一廳或兩廳兩衛(wèi)。可考慮選擇較大的高端住宅區(qū)，最近五年新建成的高端住宅區(qū)為最佳選擇。周邊房子在城市的新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展或新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域也很擅長。4明月錦苑三期經(jīng)濟可行性分析4.1明月錦苑三期成本預(yù)測4.1.1土地費用本次住宅開發(fā)項目用地土地費用合計為3273.765萬元。4.1.2明月錦苑三期前期費用本項目前期費用包括籌建開辦費、勘察測繪費、規(guī)劃設(shè)計費、三通一平、審計費、城市建設(shè)綜合配套費等相關(guān)前期發(fā)生的費用。見下表：表4-1：明月錦苑三期前期費用【單位：元】項目名稱單價單位工程量或計算基礎(chǔ)金額（萬元）籌建開辦費元/平方米33000093項目可行性研究費百分比47695000071.5425勘察測繪費百分比47695000047.695規(guī)劃設(shè)計費百分比476950000953.9"三通一平"費元/平方米33000066建筑工程規(guī)劃管理費元/平方米357335.1275.04工程規(guī)劃許可證管理費元/平方米357335.1282.187規(guī)劃放線、驗線費元/點60040.8消防設(shè)計審查費元/平方米33000066人防異地建設(shè)費元/平方米330000495城市建設(shè)綜合配套費元/平方米2650006519施工圖紙審查費元/平方米330000165散裝水泥專項資金元/平方米330000198墻體節(jié)能費元/平方米26500066.25工程招標(biāo)管理費百分比47695000023.8475勞保費百分比4769500001240.07交易信息咨詢費百分比47695000023.8475質(zhì)量監(jiān)督費百分比47695000066.773招標(biāo)代理費百分比47695000042.9255總計（萬元）10331.894.1.3管理費用建設(shè)管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。本項目按總投資估算構(gòu)成表項總和的2%計算，則管理費估為953.9萬元。4.1.4銷售費用銷售費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。本項目銷售費用以營業(yè)收入為基數(shù)，費率為4%，則銷售費用為9092.36萬元4.1.5不可預(yù)見費跟據(jù)市場調(diào)查的資料及類似項目的數(shù)據(jù)進(jìn)行計算，取建安及配套工程設(shè)施費用的2.5%計算，則項目不可預(yù)見費用估為1192.375萬元。4.1.6財務(wù)費用本項目財務(wù)費用按每平方米計容建筑面積2000元計算，項目總計財務(wù)費用估為32905.16萬元4.1.7投資估算項目總投資估算為60828.83萬元，其中開發(fā)成本為49786.83萬元。4.2開發(fā)成本估算開發(fā)成本是一個值得被重視的問題，需要對此進(jìn)行進(jìn)一步的了解，項目前開發(fā)成本，建筑安裝成本以及基礎(chǔ)設(shè)施成本。4.2.1土地價格確定房地產(chǎn)開發(fā)中要解決的第一個問題是土地使用權(quán)問題。擁有土地時的下一步發(fā)展取得土地使用權(quán)的成本是土地的成本。而在許多相同的因素里又有許多不一樣的東西，與之相關(guān)的成本各不相同。授予土地使用權(quán)的主要方法是政府分配或征用，轉(zhuǎn)讓，他人轉(zhuǎn)讓，租金，投資和所有權(quán)。4.2.2項目初步工程造價估算比較本質(zhì)上是不同的，并且成本估算方法是不同的。通常，項目計劃，設(shè)計和有效研究的成本是根據(jù)項目投資的總成本計算得出的。該項目的傳記和環(huán)境研究費用以及該項目通常用于其他方面的費用。取決于所需的工作分配。建筑和技術(shù)安裝成本包括子組件成本，其他項目成本，項目成本計量，法定成本和稅金。建筑安裝工程費按12000元/平米計算，則通過對該項目的計算，建筑安裝工程費用為62872萬元。所以這么多工程中，我們需要對這個過程中產(chǎn)生的費用進(jìn)行詳細(xì)的歸納，詳細(xì)投入見下表4-2：表4-2：前期工程費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1規(guī)劃設(shè)計費用建筑安裝工程費*8%5029.762可行性研究費用建筑安裝工程費*6%3772.323地質(zhì)勘查費用建筑安裝工程費*9%5658.484籌建費用建筑安裝工程費*15%9430.8合計24091.364.2.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本估算基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是指房地產(chǎn)開發(fā)項目中的管道，道路等基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)，范圍距建筑物2米，在項目平面圖的紅線以內(nèi)。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本包括電力，水和天然氣供應(yīng)，污水處理，綠化，道路工程和衛(wèi)生等公用事業(yè)的建設(shè)成本，以及這些公用事業(yè)與市政公用事業(yè)之間的接口產(chǎn)生的相關(guān)成本。表4-3：基礎(chǔ)設(shè)施費用估算表序號項目計算依據(jù)金額（萬元）1道路工程1363元/平米*523787138.712排水工程865元/平米*523784530.703供水工程1250元/平米*523786547.254供電工程1154元/平米*523786044.425燃?xì)夤こ?045元/平米*523785473.56通訊工程753元/平米*523783944.067綠化工程869元/平米*200421741.658智能系統(tǒng)1100元/平米*523785761.58合計41181.874.2.4建設(shè)安裝費用估算建造成本和安裝成本是指在特定建造過程中發(fā)生的建造成本，材料采購成本和安裝成本。根據(jù)實際獲得的信息和數(shù)據(jù)，在初步準(zhǔn)備的可行性研究階段估算建筑和安裝工程的成本。常用的估算方法包括近似工程量計算方法等。所以這個方法是比較容易被接受的。4.3開發(fā)費用估算4.3.1開發(fā)成本該項目涉及到的因素特別，所以在歸納的過程中必須嚴(yán)謹(jǐn)。開發(fā)房地產(chǎn)項目時，開發(fā)平臺的組織和管理的運營成本將很高，房地產(chǎn)單位將被出售，投資資金將用于為該項目提供資金。4.3.2財務(wù)費用估算房地產(chǎn)本來就是一個對資金要就特別嚴(yán)謹(jǐn)?shù)捻椖?。因此，需要為該項目籌集資金，并且所發(fā)生的成本是財務(wù)成本。特別是，它包括利息支付，金融機構(gòu)管理費，代理費和其他費用。4.3.3估計銷售成本最發(fā)達(dá)的項目是了解從購買房屋或商品房中獲得的收入，而購買房屋的營銷活動成本是買方的費用。房地產(chǎn)計劃是一個非常重要的環(huán)節(jié)，所有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成本都包含在購買成本中。重要提示：營銷計劃費用，房地產(chǎn)項目廣告費用，人工費用，以及其他的后勤保障方面的費用。表4-4：銷售費用估算表序號項目計算依據(jù)計價（萬元）1營銷策劃費699098.57*1%6990.992宣傳廣告費699098.57*1%6990.993福利費和差旅費699098.57*1%6990.994其他銷售費用699098.57*1%6990.99合計27963.964.4資金的來源與運用資金對于房地產(chǎn)來說特別重要。如果不能解決資金問題，就無法控制房地產(chǎn)開發(fā)。因此，需要在對項目有用的學(xué)習(xí)背景下明確定義預(yù)算計劃。所需的資本可以從幾個固定成本中確定。所以我們需要在這個過程中特別重要，并選擇最低籌資方式?？赡艿娜谫Y方式為：內(nèi)部股權(quán)融資，外部貸款和銷售融資。預(yù)售收入。預(yù)售收入是指開發(fā)公司收取的用于將已完成財產(chǎn)作為商品出售給需要購房的客戶的預(yù)付款。而且根據(jù)我們平常的研究來看，決定將明月錦苑三期住宅類樓房定價約為17000元/平方米，停車位定價約為200000元/個，商鋪類樓房定價約為20000元/平方米。銷售從建設(shè)經(jīng)營期第二年開始，分4年進(jìn)行。住宅類銷售分別為20%、20%、25%、35%。商鋪類銷售分別為15%、20%、35%、30%。停車位銷售分別為20%、20%、35%、25%。住宅類分4年銷售收入預(yù)測收入見下表4-5：表4-5：住宅類銷售總收入表時間可銷售面積（m2)銷售單價（元/m2）銷售收入（萬元）2021年20%820017000139402022年20%820017000139402023年25%1025017000174252024年35%1435017000243950合計289255商鋪類分4年銷售收入預(yù)測見下表4-6：表4-6：商鋪類銷售總收入表時間可銷售面積（m2)銷售單價（元/m2）銷售收入（萬元）2021年15%1350100000135002022年20%1800100000180002023年35%3150100000315002024年25%225010000022500合計85500停車位4年銷售收入預(yù)測見下表4-7：表4-7：車位銷售總收入表時間可銷售個數(shù)（個）銷售單價（元/個）銷售收入（萬元）2021年20%6720000013402022年20%6720000013402023年35%11820000023602024年25%842000001680合計6720并且，明月錦苑三期將于2022年竣工，該項目建設(shè)完成后文化旅游項目也即將全面營業(yè)。具體營業(yè)收入見下表8：表4-8：文化旅游項目營業(yè)總收入時間營業(yè)收入經(jīng)營期項目2022年2023年2024年合計（萬元）一：文化項目舞臺秀13362.1719357.4120765.9853484.17電玩城17824.2827476.4824263.4669563.74電影城22833.1821977.2125795.5470605.93二：旅游項目室內(nèi)樂園20777.2421459.3622326.3864562.98室外樂園19726.4620587.4519146.8459460.75合計94523.33110857.91112298.2317623.57由上表可知文化、旅游項目收入為317623.57（萬元）。表4-：9預(yù)計總銷售收入?yún)R總表時間項目建設(shè)經(jīng)營期2021年2022年2023年2024年合計（萬元）住宅類139401394017425243950289255商鋪類1350018000315002250085500停車位13401340236016806720文化旅游094523.33110857.91112298.2317623.57合計28780127803.33162142.91380428.2699098.57通過預(yù)銷售匯總計算得明月錦苑三期4年的總收入為699098.57萬元。貸款資金。貸款資金是房地產(chǎn)開發(fā)公司從其他單位或個人借款的資金，甚至還有我們的一個規(guī)劃，這部分資金是項目的債務(wù)資金，必須償還并支付利息。向銀行貸款200000萬元用于項目投資，假設(shè)還款期限為3年，貸款年利率為4.9%，第一年貸款金額為120000萬元，第二年貸款金額為80000萬元。公式：還款額=〔\h月利率*\h貸款本金*(月利率+1)還款\h月數(shù)〕/〔(月利率+1)還款月數(shù)-1〕貸款月利率=貸款年利率/12=0.049/12=0.00408當(dāng)年利息=（借款本息累計+當(dāng)年借款/2）*貸款年利率第1年貸款每期還款額=[0.00408*120000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=10282.32（萬元）。第2年貸款每期還款額=[0.00408*80000*(0.00408+1)12]/[（0.00408+1）12-1]=6854.88（萬元）。通過計算，我們得出結(jié)果：第一年貸款金額120000萬元，每期的還款金額為10282.32萬元；第二年貸款金額80000萬元，每期的還款金額為6854.88萬元。表4-10：銀行貸款還款情況表單位：萬元序號項目名稱合計建設(shè)經(jīng)營期2021年2022年2023年2024年1借款還本付息1.1年初借款累計第一筆借款本年借款120000120000122940128964.06135283.29本年應(yīng)計利息21912.1829406024.066319.246628.88年底還本付息141912.18135283.29年末借款累計122940128964.060141912.181.2年初借款累計8196085976.04第二筆還款本年借款8000080000本年應(yīng)計利息1018.88196401.64212.82年底還本付息90188.86年末借款累計8196001.3年初借款累計0借款匯總本年借款2000001200008000000本年應(yīng)計利息32101.0529407984.0610335.2810841.7年底還本付息232101.05232101.05年末借款累計2借款還本付息的資金來源2.1投資回收232101.05資金的使用是對募集資金的有效利用。所以由于這個過程我們必須重視，因此資金的使用也是一項投資計劃。資金的使用應(yīng)考慮到項目的未來方向，財務(wù)計劃和適當(dāng)?shù)挠媱潯?.5項目不確定分析由于任何事物都有不確定性，通常要研究不熟悉的區(qū)域及其可能影響房地產(chǎn)趨勢的風(fēng)險因素。不確定性是對購房項目的經(jīng)濟理解中最重要的因素，并且會影響項目的決策或成功。在房地產(chǎn)項目中，報價是評估和分析實踐中常用的方法。因此，對該主題的理解非常清楚。因此，與固定資產(chǎn)有關(guān)的這些指標(biāo)也需要仔細(xì)檢查，以提高項目和開發(fā)的逼真度。缺乏對購房計劃的了解有助于購房者根據(jù)其風(fēng)險投資項目的規(guī)模和特點確定可盈利的投資基金，并加強對投資機會的預(yù)防和威懾。4.5.1盈虧平衡分析那么我們?nèi)绻坏╅_啟了這個項目，主要考慮項目的保本銷售率。盈虧平衡點=總投資/(總銷售收入一銷售稅金)×100%=500000/(699098.57-34954.93)×100%=75.28%該項目的盈虧平衡點為75.28%，說明項目銷售率只要不低于該點，項目就能夠保本。4.5.2盈虧敏感性分析在房地產(chǎn)項目計劃中，不可持續(xù)的因素不影響收入，因為這個因素是不受我們控制的，我們也不知道這個的項目什么時候需要花錢，然后，根據(jù)結(jié)果，測試資產(chǎn)購買計劃對經(jīng)濟結(jié)果的響