如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)理論

如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析課件講稿200６.８.12地產(chǎn)江湖——數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！2課程目標(biāo)理論聯(lián)系實(shí)際，以實(shí)用為原則，指導(dǎo)新人做正確的事，使之能夠盡快融入工作團(tuán)隊(duì)。正確地做事還需在實(shí)戰(zhàn)項(xiàng)目的傳、幫、帶中更多的活學(xué)活用。3學(xué)習(xí)內(nèi)容理論部分案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？4市場(chǎng)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？

開(kāi)發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)3。規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)4。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位5。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議6。評(píng)估開(kāi)發(fā)商目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連接開(kāi)發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁。－－這正是我們房地產(chǎn)顧問(wèn)存在的意義，我們提出的所有建議都是基于對(duì)市場(chǎng)的理性判斷具體起到哪些作用呢？5什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！6STEP1:需求市場(chǎng)分析－目標(biāo)客戶需求分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。預(yù)測(cè)需求的大小、來(lái)源以及客戶需求點(diǎn)主要考慮以下因素：確定目標(biāo)消費(fèi)人口、家庭和客戶特征統(tǒng)計(jì)目標(biāo)消費(fèi)者收入、支付能力和購(gòu)買力遷居和交通方式目標(biāo)客戶的消費(fèi)價(jià)值趨向（偏好）等7STEP2:供給市場(chǎng)分析－競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目市場(chǎng)分析通過(guò)城市年鑒和房地產(chǎn)年鑒、房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)調(diào)研數(shù)據(jù)獲取。供給分析主要考慮以下關(guān)鍵因素：現(xiàn)有物業(yè)的供應(yīng)類型和各供應(yīng)面積空置率和空置物業(yè)的特點(diǎn)近期物業(yè)的吸納情況，包括購(gòu)買和出租的情況在建或者正在籌建、擬建的項(xiàng)目租金或者售價(jià)，以及不同位置和品質(zhì)的物業(yè)租金或售價(jià)的波動(dòng)現(xiàn)有和擬建項(xiàng)目的特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)分析（核心競(jìng)爭(zhēng)力）8STEP３:市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)－－必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰(shuí)？目標(biāo)客戶的置業(yè)需求和偏好是怎樣的？本項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？是跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？后面與案例結(jié)合講解9房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法

1。思路三個(gè)層次區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、項(xiàng)目物業(yè)市場(chǎng)兩個(gè)方面供給、需求三個(gè)時(shí)段過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái)區(qū)域市場(chǎng)分析專業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目市場(chǎng)分析青島房地產(chǎn)市場(chǎng)青島住宅市場(chǎng)青島高端住宅市場(chǎng)例如：區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？項(xiàng)目市場(chǎng)處于何種競(jìng)爭(zhēng)格局？競(jìng)爭(zhēng)供給分析客戶需求分析10房地適產(chǎn)市辱場(chǎng)分炒析的舅思路叮、步判驟和列方法2。燦步驟第一戀步：故市場(chǎng)吉區(qū)域坊界定這里鳥(niǎo)所指建的區(qū)歡域是慘中觀津房地慮產(chǎn)市綱場(chǎng)分膽析的便基本綠單位盟，具目有完翅整的源房地駐產(chǎn)市必場(chǎng)特呢征的欲范圍考，一吧般以損行政貓區(qū)劃錘來(lái)劃哈分。第二銀步：凳區(qū)域缺經(jīng)濟(jì)喊環(huán)境打和市范場(chǎng)分笑析考察壞整個(gè)深區(qū)域省經(jīng)濟(jì)眠環(huán)境榴，判漁斷區(qū)脆域房網(wǎng)地產(chǎn)磁市場(chǎng)搖處于羅何種干發(fā)展戴階段雁，找訴到影水響房墓地產(chǎn)孝市場(chǎng)窩變化糞的主領(lǐng)要因抹素，撲對(duì)區(qū)它域房跌地產(chǎn)素發(fā)展為前景英進(jìn)行風(fēng)預(yù)測(cè)山。第三噸步：赴專業(yè)機(jī)市場(chǎng)疫分析按物險(xiǎn)業(yè)類邁型進(jìn)旋行市律場(chǎng)細(xì)和分，桿對(duì)各裹專業(yè)頃市場(chǎng)唯的供港給和穴需求晴進(jìn)行棕對(duì)比初預(yù)測(cè)佳，從紡而揭附示各疏專業(yè)招市場(chǎng)闖的需尤求潛逗力及懇分布坑狀況沈。第四壟步：腹項(xiàng)目石市場(chǎng)清分析根據(jù)幕對(duì)市幅場(chǎng)潛賭力、畏競(jìng)爭(zhēng)先對(duì)手圓及目牢標(biāo)客殺戶的序分析誰(shuí)找到楚項(xiàng)目虛的機(jī)島會(huì)點(diǎn)谷、預(yù)錦估項(xiàng)吹目的剝市場(chǎng)灑占有拐率。11房地患產(chǎn)市弱場(chǎng)分呈析的夸思路精、步粗驟和迎方法3。摸方法第二公步區(qū)域標(biāo)經(jīng)濟(jì)搞環(huán)境券和市虛場(chǎng)分奴析區(qū)域抬經(jīng)濟(jì)娘環(huán)境悼分析區(qū)域跑房地壓產(chǎn)市綱場(chǎng)分漲析（一?。┗鼙緝?nèi)銅容+對(duì)當(dāng)渡地經(jīng)通濟(jì)環(huán)享境中黃決定販所有辛類型勞房地少產(chǎn)供寶給和短需求慕的基放本因翅素進(jìn)嗽行分句析，語(yǔ)對(duì)過(guò)鑼去變面化趨阻勢(shì)進(jìn)旬行判富斷，捐預(yù)測(cè)控未來(lái)斗的發(fā)級(jí)展前鍛景。12房地虜產(chǎn)市團(tuán)場(chǎng)分槳析的給思路柜、步坑驟和偏方法3。總方法第二著步區(qū)域置經(jīng)濟(jì)迅環(huán)境艘和市劣場(chǎng)分銷析（二覆）基幕本資縮慧料的任獲得區(qū)域汪經(jīng)濟(jì)吩環(huán)境括分析1、總貝量指關(guān)標(biāo)GD割P、人泰口、華人均GD醫(yī)P、固炭定資易產(chǎn)投付資、哀新批折三資討企業(yè)封人數(shù)膜、接放待入漁境旅單游人昂數(shù)……2、結(jié)秤構(gòu)指絕標(biāo)：或產(chǎn)業(yè)多結(jié)構(gòu)痕及布截局、堵就業(yè)機(jī)人口墨結(jié)構(gòu)3、水剪平指特標(biāo)：糾人均雙收入暖水平寒、消歌費(fèi)水治平、燥人均兩居住尚面積椒、住殃宅消沫費(fèi)支亭出水鍵平4、城娛市經(jīng)撫濟(jì)發(fā)蓄展計(jì)籮劃、艦產(chǎn)業(yè)澤規(guī)劃綱、城粱市總惱體規(guī)淘劃區(qū)域纏房地領(lǐng)產(chǎn)市斤場(chǎng)分外析1、投偏資：測(cè)開(kāi)發(fā)歪投資畢額2、土嶄地開(kāi)階發(fā)：晶土地蜓開(kāi)發(fā)姑投資饒、開(kāi)晶發(fā)面功積、撈土地蟻出讓皇金3、商礦品房久開(kāi)發(fā)粘：施扮工面隱積、非竣工差面積迎、年膜開(kāi)發(fā)遼量4、銷礦售：常銷售指額、晝銷售勤面積憶、價(jià)寨格、放空置掩量、勢(shì)吸納晉量5、房改地產(chǎn)梁景氣悔指數(shù)角、價(jià)妨格指朽數(shù)數(shù)據(jù)洽來(lái)源各地恒方統(tǒng)孤計(jì)年它鑒、蒙統(tǒng)計(jì)申公報(bào)夜、經(jīng)肚濟(jì)發(fā)秤展月消報(bào)、慮地方寬經(jīng)濟(jì)悟信息件網(wǎng)、挽地方惜政府支網(wǎng)站昌、中拉房指悟數(shù)、泥國(guó)房好指數(shù)芳、地娘方房搭地產(chǎn)量年鑒土地桃、規(guī)講劃部叔門的歉政府秋官員歷訪談規(guī)劃選、房梨地產(chǎn)灶等專串業(yè)人朵士訪該談13房地笑產(chǎn)市恢場(chǎng)分?jǐn)D析的艷思路令、步趴驟和扒方法3。去方法第二帆步區(qū)域夜經(jīng)濟(jì)符環(huán)境就和市煙場(chǎng)分樣析（三晝）能勾夠反家映區(qū)群域房咸地產(chǎn)梯市場(chǎng)衡發(fā)展滴狀況軍的指效標(biāo)人均GD庸P與徑房地痕產(chǎn)發(fā)鵝展關(guān)稈系GD繁P增買速與飯房地鹽產(chǎn)發(fā)考展關(guān)正系發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展14房地汪產(chǎn)發(fā)膛展周彎期理饒論，鄉(xiāng)豐判斷系區(qū)域研市場(chǎng)銹發(fā)展稱階段市場(chǎng)典型表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商策略復(fù)蘇直接使用人帶動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，現(xiàn)樓價(jià)格大于期樓無(wú)法判斷是否真正復(fù)蘇，所以地價(jià)低，沒(méi)有人買地發(fā)展地價(jià)和房?jī)r(jià)開(kāi)始同步上升，期樓和現(xiàn)樓價(jià)格相近，長(zhǎng)期投資者開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)最佳策略：土地儲(chǔ)備；而銷售策略是：分期賣樓危機(jī)頂點(diǎn)附近、期樓遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)樓地價(jià)上升完全不合理，用家退出市場(chǎng)，市場(chǎng)里的人完全是投資者一次性賣樓蕭條地價(jià)下跌比房?jī)r(jià)下跌幅度快，市場(chǎng)動(dòng)力是信息不完備者最優(yōu)策略：繼續(xù)賣樓，觀望將會(huì)付出更大的代價(jià)房地欄產(chǎn)周擦期理側(cè)論GD虎P增速人均GD呈P增速房地帽產(chǎn)發(fā)翅展程杠度判斷扛因素厚：階段價(jià)格階段：復(fù)蘇發(fā)展危機(jī)蕭條15房地閃產(chǎn)市惰場(chǎng)分嗽析的角思路年、步衛(wèi)驟和品方法3。嘩方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致供過(guò)于求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的總體效率房地略產(chǎn)市偏場(chǎng)預(yù)襯警預(yù)摩報(bào)指帖標(biāo)體惠系第二餐步區(qū)域甲經(jīng)濟(jì)吩環(huán)境頑和市爹場(chǎng)分貧析（三醉）能親夠反齊映區(qū)筑域房廊地產(chǎn)廢市場(chǎng)起發(fā)展妄狀況拿的指彩標(biāo)16房地尊產(chǎn)市杠場(chǎng)分筑析的相思路繩、步逢驟和間方法3。襪方法第二膛步區(qū)域耽經(jīng)濟(jì)爹環(huán)境絲式和市察場(chǎng)分煉析（三托）能枯夠反蔑映區(qū)文域房透地產(chǎn)耕市場(chǎng)睡發(fā)展低狀況撐的指少標(biāo)分類說(shuō)明適用范圍典型全國(guó)性指數(shù)房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)動(dòng)態(tài)描述一定區(qū)域內(nèi)各類房地產(chǎn)（如商業(yè)、住宅和工業(yè)）價(jià)格變動(dòng)及其總體價(jià)格平均變動(dòng)趨勢(shì)和變動(dòng)程度的相對(duì)數(shù)。應(yīng)用于微觀領(lǐng)域，例如房地產(chǎn)投資分析、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中房指數(shù)、全國(guó)35個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)、戴德梁行指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)根據(jù)一定的原則選取包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的多種反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣或房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，采用一定的綜合方法（如合成指數(shù)法或擴(kuò)散指數(shù)法）對(duì)這些指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)綜合，得到一個(gè)綜合景氣指數(shù)多用于進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析、宏觀行業(yè)分析等國(guó)房指數(shù)中國(guó)焦當(dāng)前搶幾種膛主要佩的房菊地產(chǎn)叉指數(shù)17房地寶產(chǎn)市槳場(chǎng)分慎析的忽思路過(guò)、步答驟和栽方法3。紋方法第二難步區(qū)域質(zhì)經(jīng)濟(jì)檔環(huán)境咐和市劃場(chǎng)分拉析（三誦）能運(yùn)夠反鋪映區(qū)荒域房蔽地產(chǎn)活市場(chǎng)膀發(fā)展濾狀況臂的指脈標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格神爾系仙數(shù)與已住房嚴(yán)支出擴(kuò)比重息的國(guó)妨際衡捎量標(biāo)有準(zhǔn)恩格歡爾系虛數(shù)＝阿食物速支出杏金額/總伏支出慶金額與國(guó)災(zāi)際上為其他紛國(guó)家背相比睡，在冒相同頭的收雷入水痛平下攜，我偵國(guó)城魚市居脖民的幫住房陜支出危占總嗎消費(fèi)遺支出回的比顆重仍辱然偏冊(cè)低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩格爾系數(shù)31.7%37.2%37.7%38.1%38.3%40.6%34.8%20翅04抖年我陽(yáng)國(guó)各盡主要比城市鴉的恩順格爾寒系數(shù)18房?jī)r(jià)滾收入浙比——衡量究城市蛙住房繼可支序付能殲力高訂低、斧反映認(rèn)房地蓮產(chǎn)市艱場(chǎng)總浪體狀賭況的渡指標(biāo)同一晨城市婆的房強(qiáng)價(jià)收右入比總會(huì)隨哀時(shí)間咱發(fā)生孕波動(dòng)同一非國(guó)家搞中不敗同城理市的范房?jī)r(jià)憲收入畢比存村在差括異在世糞界范免圍內(nèi)聞，特希別是吧低收霸入國(guó)悄家，次房?jī)r(jià)悅收入刑比波春動(dòng)較曠大，嗓暫時(shí)承還沒(méi)互有一循個(gè)理最想的兵目標(biāo)茂值。醉“4～喇6倍框”是殼從市鑒場(chǎng)經(jīng)蹲濟(jì)國(guó)仗家歸津納得叔出的糧結(jié)論柴，不泥能不燒加修象改的雷應(yīng)用壩到我喇國(guó)。某個(gè)澇住宅桃市場(chǎng)展上某慈個(gè)指驢定時(shí)諷期內(nèi)戴銷售穩(wěn)的住腎宅的招自由餐市場(chǎng)五價(jià)格弦中位噴數(shù)（岡或平慰均數(shù)讓）和蜓該市令場(chǎng)上吃家庭居年收眾入中衫位數(shù)恢（或襲平均籍?dāng)?shù)）全的比肝值。嬸國(guó)際傲上的獄大多訓(xùn)數(shù)組喘織使彎用中棋位數(shù)次定義演，而孝我國(guó)隆的房累價(jià)收踩入比字定義痛屬于竹平均另數(shù)定教義。來(lái)源抽：綜慣合聯(lián)唯合國(guó)胡可持霞續(xù)發(fā)賞展委幻玉員會(huì)屋、聯(lián)徑合國(guó)早人類粱住區(qū)捧（生米境）竊中心途、世廣界銀微行對(duì)套房?jī)r(jià)此收入麥比的伍定義房?jī)r(jià)輛收入她比＝么平均忍房?jī)r(jià)/平處均家凝庭年指收入平均外房?jī)r(jià)少＝面械積單剖價(jià)×笨面積且指標(biāo)平均排家庭紀(jì)年收程入＝葉平均壞個(gè)人撲年收撲入×漏計(jì)算淺人口朗數(shù)定義計(jì)算敘方法廣及缺療陷各指努標(biāo)的睬取值厚不同集，算幕出的蛇房?jī)r(jià)攏收入礎(chǔ)比結(jié)肝果相圖差是貝非常腐大的面積槐單價(jià)訪：經(jīng)麻濟(jì)適櫻用房及面積元單價(jià)填、商字品房隸面積勺單價(jià)詢、新棍舊房兼折合唉單價(jià)面積搭指標(biāo)噸：60伍平方片米、外80駐平方飯米、突人均滑建筑科面積巧×平理均家羅庭人范口平均揮個(gè)人塘年收莊入：侍工資壁收入際、工教資收匠入及探修正血、可價(jià)支配參收入計(jì)算激人口拴數(shù)：邁雙職胳工假衛(wèi)設(shè)、雄平均竊家庭外人口19房地蝦產(chǎn)市貫場(chǎng)分出析的自思路濾、步胸驟和免方法3。赴方法第三袖步專業(yè)甩市場(chǎng)欄分析1、臺(tái)供給吳總量姑：房白地產(chǎn)經(jīng)市場(chǎng)急當(dāng)前去的物猜業(yè)存舅量。材新增參供給摟是指占本期擁存量遇與上惱期存肥量之雪間的孔差量迅。2、低供給脖結(jié)構(gòu)按產(chǎn)繁品類陳型、腳戶型笨、面鄉(xiāng)豐積、今價(jià)格蜜等對(duì)尾各片忌區(qū)供檔給量再進(jìn)行范分類槐，進(jìn)沃而分已析各屋片區(qū)寄的供施給特些征3、冶現(xiàn)有遣物業(yè)蔽的空川置率污和空晉置物登業(yè)的搶特點(diǎn)4、繼近期曠物業(yè)惱的吸肺納情施況，崇包括貌購(gòu)買利和出犯租的并情況5、兆租金償或者塔售價(jià)感，以蕩及不食同位構(gòu)置和紙質(zhì)量道的物霜業(yè)租癢金或同售價(jià)部的波貌動(dòng)6、帳現(xiàn)有衛(wèi)和擬沾建項(xiàng)得目的膠特點(diǎn)嘆、功杜能和盤優(yōu)劣序勢(shì)分漲析（毀核心樸競(jìng)爭(zhēng)時(shí)力）7、雨現(xiàn)有殺物業(yè)晚的營(yíng)潮銷方欲式數(shù)據(jù)腳獲得統(tǒng)計(jì)簡(jiǎn)數(shù)據(jù)現(xiàn)場(chǎng)源調(diào)查供給裙分析20房地蜜產(chǎn)市糞場(chǎng)分襖析的永思路塊、步令驟和帥方法3?？品椒ǖ谌遣綄I(yè)仗市場(chǎng)土分析需求汁量：脖在外訂生經(jīng)崗濟(jì)變您量（膨例如饒人口某、收經(jīng)入、訊產(chǎn)量灣等）悔的影獎(jiǎng)響下劑，市嘴場(chǎng)中板的主擾體（俱家庭筆和企纖業(yè)）毅所需似要且走占用滴的空餡間量肉。影響絕需求碰量的葵因素籍：人快口增養(yǎng)長(zhǎng)（以自然崗增長(zhǎng)扮、遷質(zhì)移、斜城市絡(luò)化）初、家法庭結(jié)像構(gòu)、狹支付拖能力滴、投痛資渠練道、志產(chǎn)業(yè)訴政策感、房渴地產(chǎn)派政策……市場(chǎng)洗現(xiàn)有屠物業(yè)平的客視戶來(lái)爺源分繼析、準(zhǔn)購(gòu)買孟驅(qū)動(dòng)勞因素市場(chǎng)穩(wěn)現(xiàn)有織物業(yè)拆的產(chǎn)宴品特盤點(diǎn)、飛營(yíng)銷殘手段帽及市析場(chǎng)反寨應(yīng)消費(fèi)響者對(duì)悉市場(chǎng)續(xù)現(xiàn)有婦產(chǎn)品削的評(píng)累價(jià)數(shù)據(jù)岡獲得統(tǒng)計(jì)宮數(shù)據(jù)銷售抬人員榴訪談對(duì)目惜標(biāo)消殺費(fèi)者疾的調(diào)癢查（霞問(wèn)卷盆調(diào)查線、訪躺談）需求沾分析供給舟與需稿求的吳對(duì)比口分析通過(guò)燈對(duì)影緣瑞響供哪給和歌需求暴的因螺素分嶼析，新現(xiàn)有駛物業(yè)燭供給公和需鋒求的克特點(diǎn)平分析他預(yù)測(cè)群未來(lái)網(wǎng)市場(chǎng)往的供尤需走培勢(shì)。21房地傍產(chǎn)市弄場(chǎng)分烤析的鈴思路爛、步摘驟和腔方法3。星方法第四錢步項(xiàng)目顯市場(chǎng)掌分析（微映觀層沃面）對(duì)每哀一個(gè)禍可能向影響脖項(xiàng)目議競(jìng)爭(zhēng)建性能席的特賠征一問(wèn)一進(jìn)望行分佛析和抓評(píng)價(jià)拴。法律長(zhǎng)特性膚：土竭地使劇用權(quán)擺年限丸、規(guī)啊劃條災(zāi)件、誘建筑記標(biāo)準(zhǔn)……經(jīng)濟(jì)轟特性沖：價(jià)律格、抄付款胃方式中……自然棉特性摸：地富塊面弄積、悟形狀仔、高慘度、柱景觀貸、區(qū)通位……關(guān)聯(lián)給性：拘通達(dá)窄性、川可視堡性項(xiàng)目讀自身繼資源鑰條件謙分析競(jìng)爭(zhēng)親對(duì)手魔分析目標(biāo)梢客戶執(zhí)分析現(xiàn)有臭、潛襖在競(jìng)燈爭(zhēng)項(xiàng)般目的臭競(jìng)爭(zhēng)笑特點(diǎn)榨、市竹場(chǎng)反踩應(yīng)目標(biāo)佳客戶并的數(shù)緒量、額收入曠水平叛、家者庭結(jié)艘構(gòu)、補(bǔ)消費(fèi)默偏好歡、生撒活方慣式、凍心理代特征竟、行悔為模吊式找出牽項(xiàng)目裝的目扒標(biāo)客敗戶目標(biāo)敲客戶憲的置辣業(yè)需俊求和思偏好找出虧項(xiàng)目咽面對(duì)決競(jìng)爭(zhēng)倘市場(chǎng)爪的機(jī)鄰會(huì)點(diǎn)最終喪目標(biāo)22進(jìn)行渡房地場(chǎng)產(chǎn)市恰場(chǎng)分屈析時(shí)太常犯游的錯(cuò)輸誤1。大環(huán)秀境看政好，像項(xiàng)目鍵的小夾環(huán)境涂就一礙定不抄錯(cuò)2。過(guò)分捐倚重失宏觀豈資料郵來(lái)論慮證項(xiàng)簡(jiǎn)目，季只關(guān)刷注外忌圍共貿(mào)性，觸忽視革項(xiàng)目迷差異辯性3。過(guò)于炮偏重閥對(duì)“二手閉資料”的應(yīng)讀用4。以前組什么波賣得記好，洋現(xiàn)在駛就做績(jī)什么5。別人擊做什景么賣厲得好端，我隙們做繼也會(huì)夢(mèng)賣得兩好房地訊產(chǎn)市性場(chǎng)是賢變化邪的，糟因此乖市場(chǎng)仙分析扣應(yīng)貫穴穿于桶整個(gè)暖項(xiàng)目減開(kāi)發(fā)乞過(guò)程策，根致?lián)羞z場(chǎng)的衡變化粗及時(shí)波調(diào)整休戰(zhàn)略臭。地產(chǎn)童江湖——數(shù)十圍萬(wàn)份級(jí)專業(yè)陰資料畫任你灣下載東，資若深操柏盤手罪隨時(shí)孩交流籮！23補(bǔ)充旬幾點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)鉛分析床方法森的建絡(luò)議：市場(chǎng)此分析凳多用長(zhǎng)數(shù)據(jù)硬說(shuō)話粱，用膜圖表情說(shuō)話脂－－亞事實(shí)汁勝于柱雄辯悅！數(shù)據(jù)證的整切理可肌用ex診ce滅l表格飯統(tǒng)計(jì)胖（尤煤其是風(fēng)區(qū)域蕉類繁隆雜項(xiàng)深目）粉，便相于整迅理分窄析；基于紡事實(shí)普的分詢析要櫻提出棍結(jié)論頁(yè)性的老建議倡和觀豬點(diǎn)，存或是藏提出宋問(wèn)題搖、或價(jià)是判災(zāi)斷趨怪勢(shì)、資或是是找到序答案未等。房地爬產(chǎn)專表業(yè)顧仿問(wèn)的勝競(jìng)爭(zhēng)凝力在泄于：尺基于另事實(shí)慢的分耐析和談研究涂找到榮項(xiàng)目研解決穩(wěn)的方飛案。芝而不跨是靠瞧創(chuàng)意短出點(diǎn)濾子，鞋那不任是我級(jí)們的陣強(qiáng)項(xiàng)魔！EX懂CE勉L表休格示哄例1EX錢CE替L表腫格示束例224數(shù)據(jù)仗、圖紫表示亦例結(jié)構(gòu)主現(xiàn)狀：農(nóng)業(yè)拳人口帽約占父總?cè)斯窨诘?0攤%教育馬程度隊(duì)以初宇中為璃主年齡猴結(jié)構(gòu)掀以3衡5歲逼以上妹的中盯老年有為主職業(yè)潑以加粱工制飽造、符交通嫁運(yùn)輸結(jié)、商圾飲服鎮(zhèn)務(wù)業(yè)靜