保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略背景

權威、客觀、公正、全面中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY保利地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略研究1中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY1.發(fā)展歷程一、基本情況1992年9月，廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)公司于廣州注冊成立，注冊資本1000萬；1997年9月，保利南方集團對廣州保利增資，注冊注冊資本6000萬；2002年8月，保利南方集團聯(lián)合廣東華美教育投資集團和張克強等16位自然人共同設立保利房地產(chǎn)股份有限公司（8月31日取得營業(yè)執(zhí)照，注冊資本2億）；2005年12月，公司總股本由20000.00萬股增到40000.00萬股；2006年3月，公司名稱更名為保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司；2006年7月，保利地產(chǎn)在上海證券交易所掛牌上市，發(fā)行股價13.95元，目前28元左右。2中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.資本結構2.1股東及其背景保利房地產(chǎn)（集團）首次公開發(fā)行股票前后主要股東持股比例分布本次發(fā)行上市后，所有股東所持股份均為可流通股，發(fā)起人所持股份將根據(jù)公司法、上交所規(guī)則及發(fā)起人自身承諾進行鎖定。3中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY保利南方集團保利房地產(chǎn)（集團）第一大股東，成立于1992年，目前注冊資本1.005億元，法定代表人王旭。作為一家投資控股公司，保利南方集團主要從事實業(yè)投資、投資管理和貿(mào)易。廣東華美教育投資集團保利房地產(chǎn)（集團）第二大股東，廣東華美成立于2000年1月，注冊資金1.35億，是由張克強等三名自然人共同出資設立的有限責任公司，法定代表人張新儒。該公司是從事教育投資及咨詢、教育管理研究與策劃、國際教育交流及資源引進等以教育產(chǎn)業(yè)為主的專業(yè)化投資公司。張克強保利房地產(chǎn)（集團）董事，澳大利亞梅鐸大學工商管理碩士。曾任廣州軍區(qū)聯(lián)勤部軍官，創(chuàng)建廣州華美英語實驗學校并擔任董事長?，F(xiàn)任廣東華美教育投資集團有限公司總裁、廣東海外留學培訓學校董事長、天津英華教育投資管理有限公司董事長。4中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.2業(yè)務結構保利房地產(chǎn)（集團）2004年、2005年和2006年上半年營業(yè)務收入分別為15.6億元、23.6億元和14.3億元，分布于以下幾個行業(yè)。公司主營業(yè)務收入突出，主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)與銷售，三年平均比重約97％。5中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.3資產(chǎn)結構截至2006年6月30日止，保利地產(chǎn)（集團）資產(chǎn)總計110.6億元。公司絕大部分資產(chǎn)由流動資產(chǎn)構成，最近三年流動資產(chǎn)占公司總資產(chǎn)的比例均在98％以上。6中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY在流動資產(chǎn)中，又以存貨和預付帳款作為主要構成，集團近三年存貨和預付帳款占總資產(chǎn)的比例始終在80％以上。存貨主要為公司為進行房地產(chǎn)開發(fā)而購買的土地儲備及在開發(fā)的產(chǎn)品，閑置沉淀物業(yè)很少，資產(chǎn)保持了較好的流動性。盡管近年來集團資產(chǎn)規(guī)模迅速擴大，但各項資產(chǎn)的主要構成比例相對穩(wěn)定，各年資產(chǎn)均以經(jīng)營性資產(chǎn)存貨和預付帳款占絕對比例，其中存貨作為集團最主要的資產(chǎn)構成，始終保持70％以上的構成比例。2005年集團資產(chǎn)主要構成7中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.經(jīng)營狀況3.1財務狀況2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）營業(yè)收入約為14.26億元，與去年同期相比增長60.2％。8中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2006年上半年，保利地產(chǎn)（集團）銷售毛利潤5.44億元，毛利潤率為38.18％。近兩年集團整體毛利潤率與前些年有所提高，主要有以下三方面原因：（1）近兩年毛利率高的商鋪貢獻利潤比例有所提升；（2）集團及各公司嚴格控制開發(fā)成本，通過招投標和集團采購進一步降低建造成本和材料成本；（3）近兩年房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境良好，平均銷售價格上漲。9中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2005年上半年2006年上半年保利地產(chǎn)集團主營業(yè)務收入分布情況10中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.肯2屑開發(fā)罪經(jīng)營洗指標20停05盞年全君年集傘團總歪施工戚面積仍為3起50紹萬平親方米日，比欺去年撈同期諸增長分40命％。11中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY20秧05介年全么年集夜團銷襪售總詞額6卡0.畫2億固元，撒比去急年同挎期增柏長3京3.嫁8％嘉。12中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.愁品牌鈔建設品牌理理念龍——虹—和太諧生繩活、顏自然事舒適20幻玉03精-2呈00峽4年，避廣東偵省消添費者侮委員反會，拆廣東插省房旦地產(chǎn)辮誠信鄉(xiāng)豐企業(yè)素；20芳04年，摟人民思日報天、中駁國企平業(yè)文榴化促娘進會透，20賴04年中鏟國房籌地產(chǎn)凈十大限品牌好；20情04年，樣廣州嫁市企國業(yè)評耽價協(xié)傲會、缺廣東薄社會構學學溪會，20可04年度足最具濱誠信春度房貌地產(chǎn)指企業(yè)依第三植名；20置05年，慨廣州期國稅妄局、青地稅拍局，裙廣州20雕05年納愛稅百學強房槳地產(chǎn)嬌行業(yè)貝第二與名；20由05年，帝國務隱院發(fā)皂展中毅心、沉清華忌大學接房地福產(chǎn)研技究所剝、中遵國指虎數(shù)研辦究院航，20筋05中國摩房地辣產(chǎn)公崗司品接牌價孩值to拋p1侮0五強嘆；20歡06年，中國夕房地自產(chǎn)TO蒸P1煌0研究待組，在國有穗企業(yè)多品牌荒價值殺第一蠟名。13中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY5.邁組織駱架構集團組織結構14中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY集團內(nèi)部職能部門結構15中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY6.腐管理悅模式6.速1項同目開衡發(fā)決借策程普序綜合惹開發(fā)厘部按照異公司勞的業(yè)啟務規(guī)掘劃負掠責項目眠拓展，調帖查項越目的假規(guī)劃容條件筑等基悉本情騰況，提交額項目膠拓展哲報告，由總經(jīng)類理辦膛公會篩選數(shù)項目屬。投資豆管理雖部負責禿項目掠論證胃，編制丟可行夏性報述告，組機織相申關部目門專餡業(yè)技冠術人揉員成莫立項晶目調輪研組陷，必生要時寸聘請礎外部夫專業(yè)冠機構原進行廟項目鍛可行階性論忙證?？尚刑K性研尊究報溫告經(jīng)公司堂總經(jīng)港理辦徑公會愿審議昌和專應家評促議通過認后，府提交換公司董事閑會審爬議，董廚事會儀批準予立項中后授硬權公遺司經(jīng)營專層具體凳執(zhí)行賴。如鳳超出樣董事鋤會決擇策權章限，現(xiàn)由董墊事會歷提交公司腎股東影大會汽審議。股情東大踐會批蒙準立或項后錄授權董事心會或經(jīng)營泳層具體疲執(zhí)行澤。16中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY6.仇2項沾目管糊理模額式直線燦職能似式的延管理差模式董事佳會負誦責公隨司開窯發(fā)項竭目的矛重大結投資硬決策搭；總經(jīng)榴理負冒責項替目的軍開發(fā)訊和經(jīng)絮營；副總哈經(jīng)理挑包括犁財務潤總監(jiān)隱和技合術總圾監(jiān)分幸管項蔑目運雁作的蕉各項摧職能花；各部巨門按烏項目染分工非，指域定專弊人或勺小組疾負責壇各項徒具體玻工作舒。該管進理組汽織模蔬式設咱置的管理蘋層級遍少，組織幻玉架構信較扁椒平，有粥利于廢集中調動屋公司飛資源磁優(yōu)勢，并抵能根贊據(jù)市勾場需損要快速項反應館，增偵強項脆目運雪作的茫執(zhí)行瘦力度。17中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY7.脾企業(yè)接文化務實：立職足之蒸本創(chuàng)新：發(fā)暢展之液源規(guī)范：經(jīng)淋營之稠道卓越：追蔑求之腦境7.留1企紋業(yè)理罵念7.瞧2企占業(yè)觀下點人才郊觀：企稠業(yè)即察人，動企業(yè)魯為人臟，企支業(yè)靠架人服務問觀：您有的滿猜意是登我們啄孜孜許以求雙的目顆標市場啦觀：沒漆有飽跨和的要市場傅，只倍有飽趨和的念產(chǎn)品7.條3企斥業(yè)精忘神團隊仿精神侵敬偉業(yè)精變神繁創(chuàng)新屯精神18中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY二、紅價值惱鏈分須析1.喊資金奶融通集團臭開發(fā)加項目流的主懂要融乒資方俯式為預收白房款、銀行革貸款和合作抵合資志方投垃資。19中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.穴土地許獲得2.步1土外地儲帽備保利摧地產(chǎn)盟集團裁在全奧國1葉0個翼城市付擁有仰土地黎儲備頃（在季建和堵擬建滿項目群），者占地蚊面積傳68漲1.環(huán)5萬嘗平方屯米，鉆建筑祥面積票11鎖75課萬平槍方米嫩，權硬益建骨筑面柄積8擾77褲萬平浪方米炮，主藥要分竟布于爬以下箭城市送：20中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.糧2土到地獲要得方臂式我們嗚對保僅利地肺產(chǎn)集墨團3癢4個孝項目夸地塊酒土地舌取得倡方式歡進行怖調查光，結榨果顯武示，測通過凈協(xié)議繳和掛裕牌方文式取拴得的肆地塊過比較六多，抱分別院為1欄3個罪和1射1個掀。21中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY34坦個項竊目地他塊總廉規(guī)劃例建筑池面積憲為1熱19蓋0.怕77仆萬平聲方米烏，通謙過掛揪牌方燃式取版得的石土地紛所占鮮比例浮為4紐奉8.極9％解，協(xié)希議方任式取由得的丟土地聞所占擇比例斜為2駛9.騾9％貞。22中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.脊銷售孟、經(jīng)無營3.昏1營繡銷理覺念一切南以客例戶需妹求為俱中心薄，走搏精品催路線番，以新產(chǎn)品蠢的整卵體質施量、臉高舒殘適度研和文呢化品煙位贏挪得市夜場，盼為客新戶提廟供優(yōu)癢質服遷務，賄不斷紙?zhí)岣叩睢氨Ｗ嗬乩钱a(chǎn)”捕的品雙牌形遇象，攏為消違費者叨營造副“自遍然舒裝適”趣的人蜜文居皇住環(huán)鼓境。3.沙2銷瓣售模乏式自主纏策劃致、委綱托代填理在充撒分吸川收外折部專相業(yè)策賺劃建的議的終基礎援上，獅由本籮公司皺制定并銷售縮慧推廣絲式計劃身，選掌擇一血至兩迷家實默力較敏強的形房地觸產(chǎn)專鴉業(yè)代板理公滾司進源行銷仙售。23中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.憲3客謎戶群中檔船商品伐住宅域面向伙的主俘要目設標客惑戶是惡中等鎮(zhèn)或中敲等偏赴上收允入階云層，咸包括筑政府兇部門摔公務觸員、灑企事畫業(yè)單煉位的虛管理抓人員量、私使營企抬業(yè)經(jīng)倆營者蓄和自駱由職幸業(yè)者潤。寫字雄樓客蠻戶主盡要面霸向國電外跨考國企京業(yè)、劑國內(nèi)努知名航企業(yè)碧和政浪府辦透事機覺構等榴。3.滔4經(jīng)墾營策看略以商珠品住柱宅開瘦發(fā)為姨主，樣商用消物業(yè)多開發(fā)隔為輔熄；以耕物業(yè)缺銷售墾為主釀，物洪業(yè)出祝租為乞輔；鋸以自裕主開勤發(fā)經(jīng)武營為塌主，銹合作疏、合轉資開塌發(fā)為早輔。根據(jù)擁集團窄發(fā)展招規(guī)劃昆，憑坊借多導年的別開發(fā)丸經(jīng)驗凡和品瓦牌優(yōu)蒼勢，哪在經(jīng)驢濟較核發(fā)達竹的城每市主賺要從泥事商借品住紫宅開歲發(fā)，陳實施港精品燭策略瘋。產(chǎn)俱品形悔式以相優(yōu)質繩中檔鍬商品服住宅踩的開榴發(fā)為榴主，沾適量升開發(fā)芹高檔撈住宅第、低爪密度饑生態(tài)楚住宅惱和寫者字樓鹿等，進優(yōu)化柳產(chǎn)品永結構隊。3.脈5經(jīng)踢營模導式24中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.紛物業(yè)渡管理保利匠地產(chǎn)腿集團惑控股遠子公難司保閥利廣嫁州物翁業(yè)管特理有吳限公平司主奔要從討事本夾集團牛自行糠開發(fā)雀物業(yè)疊的物拴業(yè)管捕理，差物業(yè)翠管理品資質拔為國搏家一棗級，購管理賽物業(yè)盡的總敲建筑患面積區(qū)近3穗00笨萬平悄方米之，2萍00話6年源上半客年物咽業(yè)管爪理收襲入1較35偵7.撥87翻萬元炭，保誕利地喂產(chǎn)集撫團物答業(yè)管蠟理收粒入均悠來自講這個怕公司嘗。25中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY三、怒產(chǎn)品淋分析1.殲物業(yè)熱類型在所晨統(tǒng)計嶺的保狡力地帥產(chǎn)集乖團已斜建、啦在建墻和擬猶建的圍57券個項抹目中傳，住偉宅項屋目為樓39餅個，漿建筑鋼面積肯所占徑比例激79碰.4河％；逃商住附樓9先個，夜建筑極面積菌所占測比例錯10竹.4柄％；樂寫字鴿樓6撈個，度建筑忽面積踐所占制比例椒4.摩7％直；商啄業(yè)中窯心2澤個，摘建筑跪面積疫所占叔比例熱3.胖2％徐；綜六合性偏項目竿1個它，建捎筑面未積所埋占比驢例2繼.4莫％。26中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY2.尺物業(yè)機檔次普通周住宅張為主寶，優(yōu)鳴質商累業(yè)、毅寫字帥樓為僅輔住宅物業(yè)檔次分布各檔次住宅面積分布保利懇地產(chǎn)肯集團品以住六宅立省項的戲有4堪7個扮，總口建筑汁面積基68技4.那46妄萬平磨方米唇。其蘇中普華通住臨宅項合目2騾8個貌，總讀建筑溜面積毫占總挪量的搶57正.7歲％；列別墅敵、商往住樓涂項目紫各9升個，傾建筑監(jiān)面積糠分別限占總柱量的聲15湊.2拉％和侄12綁.3愿％。27中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY3.死區(qū)域飼選擇據(jù)統(tǒng)謙計，駕保利薄已建撈、在直建、濃擬建刷的5退7個朱項目泥中，犯廣州揮、北氏京分麗布個授數(shù)最灶多，宅分別對為2品1個潑、9維個，份其他宣城市惑項目后分布駕個數(shù)團右圖彎所示攏。28中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY4.慶產(chǎn)品壘特色主要躲產(chǎn)品營為商這用和鍵住宅瓶建筑將，實拖施精愛品策柱略，靠適當漠開發(fā)哈高檔燭住宅終、低抗密度足生態(tài)竟住宅等、寫板字樓濾等其耗他物胖業(yè)，茂優(yōu)化染產(chǎn)品君結構商品里住宅沖主要啊面向粉中上遭等收縮慧入的透人群勒，寫陪字樓寬主要智面向懸國外做跨國騰企業(yè)療、國午內(nèi)知沈名企雁業(yè)和餡政府椒辦事陪機構陡等物業(yè)稻以銷墻售為菜主，柄出租蓄為輔29中國指數(shù)研究院CHINAINDEXACADEMY四、瘋發(fā)展范目標堅