建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)會課件

建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)

稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)會（一）建筑業(yè)稅收政策1、稅率和征收率（1）納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。年營業(yè)額超過500萬元(含本數(shù))的為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。（2）一般納稅人為新項目提供建筑服務(wù)且年營業(yè)額超過500萬元的，只能適用一般計稅方法，按11%的適用稅率計算增值稅。2018年5月1日起調(diào)整為10%。（3）營改增一般納稅人過渡政策：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、甲供材工程服務(wù)（包括銷售電梯的同時提供的安裝服務(wù)）以及建筑工程為老項目的建筑服務(wù)，可選擇簡易計稅方法，按3%的征收率計算增值稅。（4）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，按3%的征收率計算增值稅。2、計稅方法（1）一般納稅人增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。a.一般計稅方法適用范圍：一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用。計算公式：應(yīng)納增值稅=營業(yè)收入÷（1+11%）×11%－全部進(jìn)項稅額。（注：2018年5月1日起，11%調(diào)整為10%）（2）小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為的征收率為3%。計算公式：應(yīng)納增值稅=營業(yè)收入÷（1+3%）×3%。注意：a.一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)按甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。其中，無論是自行采購電梯交給電梯企業(yè)（一般納稅人）安裝，還是從電梯企業(yè)采購電梯并由其安裝，電梯企業(yè)提供的安裝服務(wù)均可選擇簡易計稅方法計稅。b.簡易計稅方法適用范圍：一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、甲供材工程服務(wù)（包括銷售電梯的同時提供的安裝服務(wù)），以及建筑工程為老項目的建筑服務(wù)可選擇適用簡易計稅方法計稅。征收率為3%。計算公式：應(yīng)納增值稅=營業(yè)收入÷（1+3%）×3%。b.建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用于簡易計稅方法計稅，不是可以選擇適用。c.試點納稅人提供建筑服務(wù)適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額。

3、異地繳稅規(guī)定（1）一般納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額，按照2%的預(yù)征率在建筑項目所在地預(yù)繳稅款后，向建筑企業(yè)機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（2）一般納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算繳納稅額。納稅人在建筑項目所在地預(yù)繳稅款后，向建筑企業(yè)機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（3）小規(guī)模納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算繳納稅額。納稅人在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。（二）建筑業(yè)征收管理1、納稅申報（1）增值稅申報管理。建筑施工企業(yè)（個人）發(fā)生建筑業(yè)務(wù)收入，向國家機關(guān)、社會團(tuán)體、企業(yè)、個人收取工程預(yù)收款或工程結(jié)算款應(yīng)開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票，并據(jù)實申報繳納增值稅稅款。具體要求如下：①納稅人營業(yè)額為提供建筑勞務(wù)而向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括臨時設(shè)施費、勞動保護(hù)費、施工機構(gòu)遷移費“三項費用”、優(yōu)質(zhì)工程獎、提前竣工獎等各種獎勵，材料差價，代收費用等。②納稅人從事建筑業(yè)（不含裝飾業(yè)）勞務(wù)的，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力的價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。③納稅人從事拆除建筑物、構(gòu)筑物勞務(wù)，對方以所拆建筑物、構(gòu)筑物的殘余物料，包括磚瓦、石料、木料、門窗、鋼筋等的價值抵作勞務(wù)價款，應(yīng)對殘余物料進(jìn)行估價，計入納稅人的營業(yè)額申報納稅。④納稅人不能如實提供計稅收入，或建設(shè)方資金不到位造成不能準(zhǔn)確反映計稅收入的，按工程進(jìn)度核定計稅收入，計算應(yīng)納稅款。⑤對已完工建筑工程項目，不論是否付清工程款，一律按決算金額清算稅款;尚未決算的暫按預(yù)算造價或工程進(jìn)度結(jié)算稅款，待決算后進(jìn)行清算。（2）簡易計稅辦法備案。一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)、甲供材工程服務(wù)以及建筑工程為老項目的建筑服務(wù)，可選擇簡易計稅方法，應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)備案，備案報送資料：①《增值稅一般納稅人選擇簡易辦法征收備案表》；②一般納稅人選擇簡易辦法征收備案事項說明；選擇簡易征收的產(chǎn)品、服務(wù)符合條件的證明材料，或者企業(yè)符合條件的證明材料。（3）企業(yè)所得稅申報管理。建筑業(yè)企業(yè)所得稅采取核定征收方式進(jìn)行申報納稅，根據(jù)宜春市地方稅務(wù)局、宜春市國家稅務(wù)局公告【2016】1號確定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，按營業(yè)收入2.5%的征收率申報繳納企業(yè)所得稅。2、會計核算（1）建筑企業(yè)（個人）在收取工程價款時（含日常預(yù)收、結(jié)算收款），必須開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票，并及時確認(rèn)賬面收入。（2）建筑企業(yè)（個人）購買的磚瓦、沙、石、水泥、鋼筋等材料及輔助材料以及辦公用品、招待費、機械設(shè)備、勞務(wù)外包、租賃費等開支應(yīng)當(dāng)取得增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票方可付款和財務(wù)核算。對以白條付款入賬的，屬未按規(guī)定取得發(fā)票，按發(fā)票管理有關(guān)規(guī)定予以處罰。（3）建筑企業(yè)若有固定的勞動合同關(guān)系的員工，員工為本單位提供服務(wù)后，支付員工的工資須造表發(fā)放，不需要員工為單位提供發(fā)票。若勞務(wù)提供方不屬于和單位有雇傭關(guān)系的個人，應(yīng)該按規(guī)定繳納增值稅，同時提供正規(guī)發(fā)票。（4）建筑安裝企業(yè)若適用一般計稅方法，同時兼營簡易計稅項目，應(yīng)對兩種計稅項目分別核算，分別進(jìn)行會計處理和稅務(wù)處理；簡易計稅項目所取得的進(jìn)項稅額一律不得抵扣，對于兩種項目劃分不清或無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額，應(yīng)按下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額：不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（當(dāng)期簡易計稅方法項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當(dāng)期全部銷售額。3、跨縣提供建筑服務(wù)增值稅管理（1）跨區(qū)域涉稅事項報驗登記。從2017年9月30日起，納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，可自行選擇向建筑項目所在地稅務(wù)稅機關(guān)辦理跨區(qū)域涉稅事項報驗登記。辦理報驗登記應(yīng)提供以下資料：①《跨區(qū)域涉稅事項報告表》；②營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件。（2）發(fā)票開具。納稅人跨縣提供建筑服務(wù)，應(yīng)按以下規(guī)定使用增值稅發(fā)票：①一般納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)用并按規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票；②小規(guī)模納稅人（除其他個人）可向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)領(lǐng)用并按規(guī)定開具增值稅普通發(fā)票或增值稅專用發(fā)票；③其他個人應(yīng)向建筑服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)生地主管國稅機關(guān)申報繳稅和申請代開增值稅普通發(fā)票；④建筑企業(yè)（總機構(gòu)）跨縣提供建筑服務(wù)，在建筑工程所在地成立分支機構(gòu)負(fù)責(zé)施工且已辦理稅務(wù)登記的，總機構(gòu)與分支機構(gòu)應(yīng)分別計算繳納增值稅，并按規(guī)定由總機構(gòu)向發(fā)包人開具增值稅發(fā)票，分支機構(gòu)向總機構(gòu)開具增值稅發(fā)票。（三）房地產(chǎn)業(yè)稅收政策（一）房地產(chǎn)業(yè)稅收政策1、稅率和征收率①一般納稅人銷售自行開發(fā)新項目，只能適用一般計稅方法，按照11%的適用稅率計算。（2018年5月1日起調(diào)整為10%。）②一般納稅人銷售自行開發(fā)老項目，可選擇簡易計稅方法，按5%的征收率計算增值稅。③小規(guī)模納稅人按5%的征收率計算增值稅。2、兩種計稅方法增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。（1）一般計稅方法應(yīng)納增值稅＝營業(yè)收入÷（1+11%）×11%－全部進(jìn)項稅額。（2018年5月1日起調(diào)整為10%）（2）簡易計稅方法應(yīng)納增值稅＝營業(yè)收入÷（1+5%）×5%3、采取預(yù)收款方式的計稅方法采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。具體規(guī)定：（1）一般計稅方法：應(yīng)申報預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+11%）×3%（2018年5月1日調(diào)整為10%）（2）簡易計稅方法：應(yīng)申報預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+5%）×3%（3）小規(guī)模納稅人應(yīng)申報預(yù)繳增值稅=預(yù)收款÷（1+5%）×3%（四）房地產(chǎn)業(yè)征收管理1、納稅申報（1）增值稅申報管理。房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)，其預(yù)收款項應(yīng)開具《江西省國家稅務(wù)局通用預(yù)收款收據(jù)》，按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，并在取得預(yù)收款的次月申報期內(nèi)申報預(yù)繳稅款。（2）已繳納營業(yè)稅未開具地稅發(fā)票的管理。納稅人已繳納營業(yè)稅未開具地稅發(fā)票的，實行備案登記管理。納稅人應(yīng)向主管稅源管理部門提供《已繳納營業(yè)稅未開具地稅發(fā)票情況證明》原件、營業(yè)稅完稅證復(fù)印件及房地產(chǎn)項目具體征稅情況，并將證明在補開發(fā)票當(dāng)月企業(yè)會計憑證作附件。已繳納營業(yè)稅未開具地稅發(fā)票情況證明》中已完稅的營業(yè)收入必須與完稅證復(fù)印件中的營業(yè)稅計稅金額相一致，并另注明地稅已繳納營業(yè)稅未開具發(fā)票金額，以此作為國稅補開發(fā)票的依據(jù)。（3）簡易計稅備案管理。一般納稅人銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)老項目，選擇簡易計稅方法的應(yīng)向主管稅務(wù)機關(guān)備案，備案報送資料：①《增值稅一般納稅人選擇簡易辦法征收備案表》；②一般納稅人選擇簡易辦法征收備案事項說明；選擇簡易征收的產(chǎn)品、服務(wù)符合條件的證明材料，或者企業(yè)符合條件的證明材料（4）企業(yè)所得稅申報管理。房地產(chǎn)業(yè)納稅人企業(yè)所得稅采取核定征收方式進(jìn)行申報納稅，根據(jù)宜春市地方稅務(wù)局、宜春市國家稅務(wù)局公告【2016】1號確定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體標(biāo)準(zhǔn)是：①城區(qū)納稅人按營業(yè)收入4.95%的征收率申報繳納企業(yè)所得稅；②城區(qū)以外納稅人按營業(yè)收入4%的征收率申報繳納企業(yè)所得稅。2、會計核算（1）房地產(chǎn)企業(yè)日常預(yù)付或結(jié)算支付給建筑企業(yè)（個人）的所有工程款項必須憑增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票入賬。（2）房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生材料及輔助材料、辦公用品、招待費、機械設(shè)備、勞務(wù)外包、租賃費等開支應(yīng)當(dāng)取得增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票方可付款和財務(wù)核算。對以白條付款入賬的，屬未按規(guī)定取得發(fā)票，按發(fā)票管理有關(guān)規(guī)定予以處罰。（3）支付縣外建筑施工企業(yè)（個人）的工程款時，施工方應(yīng)提供其機構(gòu)所在地開具的增值稅專用發(fā)票（或普通發(fā)票