北京雁棲湖公園項(xiàng)目定位策略報(bào)告

雁棲湖公園項(xiàng)目定位策略報(bào)告ZHANG-GUANG-XIN,Marketing&AD–02.24,2011謹(jǐn)呈：北京正華致遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)公司市場機(jī)會(huì)來自于不斷改變的總體環(huán)境。因此，企業(yè)必須擅長找出趨勢的走向?！铺乩铡稗k法永遠(yuǎn)比困難多”中廣信人銘記的話用心去解決客戶面對的問題，用專業(yè)和經(jīng)驗(yàn)面對市場這是一次實(shí)實(shí)在在解決問題的提案，不是一場秀Concept目錄PART1——本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和定位方向PART2——對本項(xiàng)目的售價(jià)建議PART3——本項(xiàng)目的推售思路和營銷策略PART4——對本項(xiàng)目精裝修及配套建議本項(xiàng)目機(jī)會(huì)和定位方向1.本體審視2.發(fā)展方向評斷3.項(xiàng)目市場定位Part1:“不確定性規(guī)劃和戰(zhàn)略”下的方法論及哲學(xué)論Wewilldecidewhatyouwant&need做什么產(chǎn)品，裝什么東西，吸引什么人來時(shí)間有限，我們只能告訴大家能做什么和適合做什么形成目的：一本物業(yè)指導(dǎo)書項(xiàng)目位于北京東北方向懷柔區(qū)雁棲湖公園內(nèi)，延京承高速20分鐘，到達(dá)懷柔，再車行20分鐘，可抵達(dá)項(xiàng)目地塊。Part1:本體審視

項(xiàng)目區(qū)位Part1:本體審視

所在位置雁棲湖公園內(nèi)所處位置Part1:本體審視

項(xiàng)目四至北側(cè)為現(xiàn)狀樓東側(cè)為現(xiàn)狀樓商務(wù)度假酒店南側(cè)無建筑物為雁棲湖公園，湖面西側(cè)為現(xiàn)狀樓本公司辦公地，原度假酒店本項(xiàng)目周邊成熟；所處度假酒店云集區(qū)；北側(cè)和西側(cè)為單行車道；南側(cè)緊鄰現(xiàn)狀樓；主出入口為公園北入口，臨主干道，雙向四車道。Part1:本體審視

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)北樓午公寓南樓統(tǒng)聯(lián)排戰(zhàn)別墅園林寶景觀捏帶工程重階段旦：北樓求目前鏈正在社施工鋤，主濫體結(jié)昌構(gòu)已赴基本跳形成侍；南歪樓基股礎(chǔ)結(jié)將構(gòu)已銅基本導(dǎo)完工葬，后捉續(xù)工漂程正蝴在跟豈進(jìn)。Pa鋸rt狐1國:本體柔審視項(xiàng)目跑規(guī)劃汁情況Pa羽rt姑1襪:發(fā)展刊方向坦評斷項(xiàng)目內(nèi)規(guī)劃普情況世（北費(fèi)樓首臉層）物業(yè)匆類型文；公酒寓南北叼錯(cuò)位服，8－9層框架浸結(jié)構(gòu)忽，自懂由組游合，亮可滿嘴足客畫戶在右功能糊和戶濕型大紫小上屑調(diào)整徐。產(chǎn)品似設(shè)計(jì)挪存在眨問題蒸：大侵堂橫低跨柱叨網(wǎng)，從入口退設(shè)置顧在側(cè)何面；嘆大廳散正對斷的房激間受斤影響惕；兩狗個(gè)區(qū)區(qū)域的蝦動(dòng)線世關(guān)系著處理潛，電鳴梯間候的位輩置處勤理。Pa船rt華1門:發(fā)展祖方向美評斷項(xiàng)目涌規(guī)劃捎情況裂（北制樓二洪層）物業(yè)鏡類型掃；公爽寓標(biāo)準(zhǔn)類層3梯12戶動(dòng)線刪比較退復(fù)雜Pa糞rt暈1長:本體盞審視項(xiàng)目塔規(guī)劃韻情況目（南潤樓首忘層）物業(yè)首類型膨；聯(lián)畫排別礎(chǔ)墅40名0平米釀戶型膜面積榴較大開間6.叼4米，句進(jìn)深18懇.3圓4米舒適到度較敞差；首層刺無臥怖室，哈不能餓滿足熄養(yǎng)老盞需求特客戶點(diǎn)；電梯性直接斃入戶師，專緊屬性樂強(qiáng)。Pa低rt疾1恩:本體肚審視項(xiàng)目梳規(guī)劃謎情況新（南任樓地推下室莖）物業(yè)耗類型希；聯(lián)然排別膛墅全明朵地下神室，思窗井伸采光無專存屬地矩下車節(jié)庫Pa種rt倆1捐:本體此審視本體退分析珠結(jié)論地塊廊規(guī)模娃小。傳統(tǒng)央的旅嗽游度衛(wèi)假區(qū)梨，京叛城短盈線旅賊游地蹤蝶。位居俱雁棲揀湖公叮園內(nèi)蹲，坐撒擁雁撈棲湖引水面停，具景有項(xiàng)砌目的器唯一兵性特須點(diǎn)。本區(qū)步域內(nèi)類紅螺僵湖、虧紅螺政寺、錦慕田雜峪和作山吧腦等，事景觀霸和度碗假資局源屬劇稀缺娃。懷柔拾新城黎規(guī)劃套使該越區(qū)域臭同時(shí)汪幅射巖產(chǎn)業(yè)須園區(qū)暖和影滿視城怕。與北灰京市藏區(qū)的牙車行醒距離攔較遠(yuǎn)冰。離懷遠(yuǎn)柔區(qū)盾域中姐心車左行也以有一擴(kuò)定距北離。交通詳路況盜較好洞，但令旅游敘旺季瞧可能微出現(xiàn)殘交通鴉不暢綁情況悠；心理忌認(rèn)知金距離撿也較千遠(yuǎn)。規(guī)模交通協(xié)條件區(qū)域致資源規(guī)劃公寓陳和聯(lián)浪排產(chǎn)策品，凈體量貝小，骨舒適桂度差猛，周庫邊居當(dāng)住氛牙圍弱普。Pa游rt罷1演:發(fā)展招方向垃評斷片區(qū)煙發(fā)展刷規(guī)劃兩個(gè)寬基地中影宇集團(tuán)安生產(chǎn)舉基地懷柔雀技術(shù)盜研發(fā)案基地兩組謙團(tuán)雁棲撞組團(tuán)候是懷燭柔最盈重要限的生夢態(tài)型另產(chǎn)業(yè)參基地廟城嗎組團(tuán)笨將大百力發(fā)涉展休塑閑娛跌樂業(yè)座、時(shí)銹尚文變化產(chǎn)巨業(yè)和乖現(xiàn)代黨物流膠業(yè)，貍成為泉懷柔劑區(qū)的依對外道形象裁窗口睜和休耍閑娛乓樂基華地。兩城翼區(qū)中心店區(qū)（物包括具老城帝區(qū)和挑核心眠區(qū)）哥承擔(dān)暈著懷媽柔新鍛城的瘦綜合感服務(wù)坦職能湊，是猛全區(qū)淋的行解政管淹理中雨心、蘿公共挨服務(wù)面中心幫和旅溝游休陜閑會(huì)劈燕議中如心。跑東部塑新區(qū)壺（包液括北皺房和傘楊宋預(yù)）是撤新城昆的主始要發(fā)社展方痛向三大廊板塊新城銜東區(qū)謊板塊廟城閘板塊紅螺穿山板斑塊生態(tài)記發(fā)展頑區(qū)：筆在北知京城撲市總丸體規(guī)云劃中叛，懷惰柔被許確定襯為生達(dá)態(tài)涵翻養(yǎng)發(fā)滋展區(qū)助；城市窯性質(zhì)鮮：北組京市絡(luò)東部和發(fā)展柴帶上叢的重護(hù)點(diǎn)地爺區(qū)；撈是北席京市籠國際帽交往瓣中心釣的重醬要組滅成部警分；攤是北芹京市困生態(tài)及環(huán)境經(jīng)保護(hù)血帶的芽重要駁組成賓部分闖和飲智用水酬源地?fù)裰粣?；重貫點(diǎn)發(fā)大展旅竊游、蕩會(huì)議痛、休冒閑、級度假華、影倉視文監(jiān)化、道教育無及研悉發(fā)等塑功能歸；平嬸原地栗區(qū)適快當(dāng)發(fā)塑展科磁技含拴量高委、無杠污染添的都促市型谷產(chǎn)業(yè)槍及現(xiàn)以代制瘦造業(yè)懷柔燭的生臟態(tài)發(fā)毯展規(guī)崇劃Pa攏rt那1堡:發(fā)展停方向渴評斷片區(qū)轎發(fā)展朗規(guī)劃Pa合rt標(biāo)1掉:發(fā)展滅方向彩評斷背景贈(zèng)掃描為結(jié)論項(xiàng)目好所在馬地為痛北京替市區(qū)恥和遠(yuǎn)倒郊生蛋態(tài)度饑假區(qū)繼的知斗名景追區(qū)之簽間，差懷柔鋤區(qū)域輕中心蠟邊緣啟。懷柔煤城市露規(guī)劃妥及項(xiàng)貴目的對區(qū)域罰控規(guī)津調(diào)整品將提航升區(qū)停域生錯(cuò)態(tài)形跑象認(rèn)艦知，底利于段項(xiàng)目朽資源律價(jià)值篩的挖餓掘。交通泛通達(dá)戒性好保，路觸網(wǎng)發(fā)候達(dá)。Pa醫(yī)rt嚷1懇:發(fā)展美方向均評斷區(qū)域蹈項(xiàng)目移板塊雁棲湖板塊區(qū)中心板塊京承高速板塊紅螺湖板塊湖光山舍雁棲華庭雁棲半島頂秀美泉小鎮(zhèn)本案紅螺湖別墅天恒別墅山龍山新新小鎮(zhèn)歐郡·香水城玖號(hào)院金善名居山水天地酒文化主題公園山水墅Pa乏rt剪1螺:發(fā)展灑方向級評斷區(qū)域躺物業(yè)斗形態(tài)Pa圈rt捉1萄:發(fā)展唯方向祖評斷項(xiàng)目便屬性板界定北京核遠(yuǎn)郊罰、懷凡柔區(qū)維域邊膽緣市區(qū)顧與強(qiáng)皺勢旅階游版攝塊之狼間要求顏大部階分對宵外銷粥售的主體昏基本貍建設(shè)往完成商業(yè)楊（旅廈游、看餐飲鞠）立豪項(xiàng)的棕產(chǎn)權(quán)閥項(xiàng)目Pa排rt凱1隨:發(fā)展與方向萍評斷旅游距地產(chǎn)尾開發(fā)序模型旅游狗地產(chǎn)殲開發(fā)恢模型淋大體淘可分有為四再類第一嶺居所嚼開發(fā)梅模型第二疲、三旋居所恭開發(fā)融模型產(chǎn)權(quán)筆酒店日開發(fā)壯模型商務(wù)拋度假剖開發(fā)喪模型Pa穿rt付1迅:發(fā)展旁方向享評斷旅游尤地產(chǎn)術(shù)開發(fā)谷模型主題凈：項(xiàng)花目建盯設(shè)有惜明確識(shí)主題之（如撓高爾年夫）訓(xùn)，圍燭繞主時(shí)題進(jìn)怕行開厲發(fā)資源酬：項(xiàng)頁目所盈在地窩周邊情環(huán)境逗優(yōu)美榨，具價(jià)備旅專游價(jià)另值區(qū)位銀：距余辦公隔商業(yè)耽中心株區(qū)不夠超過45分鐘歡行程可達(dá)虹性：綱具有焦良好徒的交虧通條逃件，抽多種芒交通拍工具幕可選瓜用，流臨近供高速振公路錢、地名鐵配套筑設(shè)施寧：教訊育設(shè)民施（間幼兒驕園、趁中小味學(xué)）最、高梯標(biāo)準(zhǔn)間社區(qū)狡醫(yī)院購物震中心翁、商禾務(wù)服雖務(wù)中怪心、鍬通信哄設(shè)施完備適的體項(xiàng)育運(yùn)萌動(dòng)、銹游樂建設(shè)施大面斧積開博放空束間如買社區(qū)瓦公園判、景劉觀綠克化帶嗽等案例佘山池高爾墓夫深圳碧華僑瓣城等第一鴉居所城開發(fā)百模型第二鉤、三框居所壺開發(fā)服模型良好氧的經(jīng)狡濟(jì)背捎景：衫人均GD雹P較高輕的目爬標(biāo)客敲戶有秘休閑橫度假應(yīng)的時(shí)球間，鞏追求思全新架體驗(yàn)饑的生刑活方汽式和匪理念缸，消忽費(fèi)結(jié)廟構(gòu)向肢旅游價(jià)度假偉，人描均居季住面蠻積超砌過30平米陵，汽盯車擁獅有量紗較高爪。項(xiàng)目描區(qū)位絡(luò)：一歲般消投費(fèi)者崗喜歡糟將度零假住罵宅設(shè)在在4小時(shí)喜車程筍范圍示內(nèi)，傷最后90分鐘跡。國熱際性晨度假偉區(qū)，營距機(jī)損場不糊超過1小時(shí)隱車程級。規(guī)模筍：要弊求具看有度設(shè)假的速鄉(xiāng)野軍情調(diào)按，不比能過壇于擁破擠，洪一般藥的別雪墅基黨地大里小最霧少在10呈00給-1叉20購0平方濃米之旺間配套購設(shè)施伏：具銹有先邪天良磁好的敘風(fēng)景燒旅游籠資源菌，側(cè)史重點(diǎn)宏考慮券健康板娛樂屬設(shè)施蛾的配冠置。充還需緒要設(shè)殖置配袖套的油商業(yè)納區(qū)、號(hào)醫(yī)療廳點(diǎn)、洗辦公逐室、鄙商務(wù)偽中心蹤蝶、通韻信設(shè)夏施等砍。案例草：三亞猛半山采半島麗江欠雪山葡高爾蓮夫等Pa向rt藥1速:發(fā)展?jié)卜较蚬u斷旅游棕地產(chǎn)哪開發(fā)每模型Pa僑rt繳1談:發(fā)展哲方向蓄評斷旅游淡地產(chǎn)昏開發(fā)盒模型產(chǎn)權(quán)哲酒店唉開發(fā)炕模型目標(biāo)肆客群齊：年成收入綁較高雀、擁藍(lán)有高且學(xué)歷宇、年吊紀(jì)在30定-5這0歲、服有一疑定的慨假期墊、主補(bǔ)要購喉買目舅的為坑休憩順休閑襯和投兵資項(xiàng)目代開發(fā)熱時(shí)機(jī)透：所框在旅品游區(qū)取開發(fā)互中后蕩期背景政：國膨家經(jīng)稀濟(jì)景捐氣，美人均GD杏P較高過的國荷家、運(yùn)行業(yè)蒸有相殼關(guān)法舅律支物持體測系、水分時(shí)茄度假耀交換物體系仁成熟環(huán)境極：自購然環(huán)容境優(yōu)溜良、恒在居升住品苗質(zhì)上百實(shí)現(xiàn)校梯級窮提升區(qū)位聯(lián)：產(chǎn)粥權(quán)酒江店距款離本泉地城霞市生餅活區(qū)矮不大倦于4小時(shí)熄車程妙；異豬地客自戶要漲求乘扮坐飛鋒機(jī)能墊方便脖到達(dá)例如肥：綠城映千島搶湖三亞鐮我是延一只催魚等Pa猾rt餓1盈:發(fā)展抗方向莫評斷旅游榆地產(chǎn)造開發(fā)堪模型商務(wù)擾度假腥開發(fā)吵模型開發(fā)躍地區(qū)餃有良裝好風(fēng)倉景資凱源，枯清幽陳安靜距離僅主要舊商業(yè)貍中心襪區(qū)不賽超過2小時(shí)腰車程國際劑商務(wù)濫度假裹區(qū)距棉離機(jī)慰場1小時(shí)灘車程鉛內(nèi)要求申具有敵專業(yè)告的管妄理服統(tǒng)務(wù)團(tuán)浸體要求接安裝逼完善秤的視吳聽設(shè)惜備，店設(shè)置糞完備虜?shù)姆艅?wù)項(xiàng)擊目必須權(quán)設(shè)置叨有豐早富的導(dǎo)游戲足休閑變設(shè)施禽：高站爾夫漂、網(wǎng)等球場位等有完引備的殺住宿恥客房蛙、會(huì)雕議室軍、餐斜廳能蘇滿足確不同辦規(guī)模課會(huì)議央要求要成窗規(guī)模馳開發(fā)例如鋤：博鰲份水城八達(dá)炸嶺溫鼻泉度腸假村需等Pa皇rt允1骨:發(fā)展陵方向突評斷旅游潔地產(chǎn)續(xù)開發(fā)割模型正確傭的站逼位是以確定戒項(xiàng)目青定位圓與發(fā)喜展戰(zhàn)哄略的初前提項(xiàng)目件本體牢條件烘做傳免統(tǒng)的表旅游樣地產(chǎn)量開發(fā)俗模式穩(wěn)不具缺備優(yōu)憲勢，蓮應(yīng)該不尋找隱適合完地塊神條件剛和高捧價(jià)值池收益默點(diǎn)。交通1、項(xiàng)目所在的懷柔區(qū)屬于邊緣，距離懷柔城市中心20分鐘，距離北京四環(huán)40分鐘車程。2、路況較好。氛圍1、度假氛圍濃厚，缺乏生活氛圍2、度假村和政府培訓(xùn)基地云集。資源1、傳統(tǒng)的旅游資源，4。配套資源：會(huì)議廳、餐飲、水上項(xiàng)目、采摘等。2、雁棲湖的水資源3、培訓(xùn)拓展基地本體解析產(chǎn)品1、舒適度較差。2、規(guī)模小，無法營造生活氛圍，和居住感。3、商業(yè)立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)僅剩32年。Pa閑rt濫1督:發(fā)展聽方向敗評斷開發(fā)記模型滿審視記者之家法官進(jìn)修學(xué)院環(huán)雁訂棲湖則水面滑，除準(zhǔn)度假輪酒店嗚和獨(dú)換家村抹外，析政府者部門惕和企屬業(yè)的鞠培訓(xùn)膽基地升云集派于此匆。中國民航培訓(xùn)中心中華人民共和國審計(jì)署懷柔培訓(xùn)基地北京市國家稅務(wù)局培訓(xùn)中心財(cái)政干部培訓(xùn)中心北方職工培訓(xùn)中心北方恭職工魚培訓(xùn)疫中心北方西職工砍培訓(xùn)毯中心北京市人大培訓(xùn)中心（寬溝雁棲山莊）北京大雁樓電力培訓(xùn)中心北京路政局老干部服務(wù)中心北京市律師培訓(xùn)中心北京宮霄雁棲商務(wù)會(huì)館中國科學(xué)研究院產(chǎn)業(yè)園Pa希rt蠻1曉:發(fā)展挖方向瞎評斷發(fā)展神方向綜合限分析音，本學(xué)項(xiàng)目明特殊燒的地脖理位懷置、躺規(guī)模常和業(yè)當(dāng)態(tài)決神定特懂殊的丸路術(shù)——企業(yè)憲培訓(xùn)攜基地披，也春是我辰們的汗價(jià)值熱核心設(shè)。企業(yè)就培訓(xùn)留基地賠，形冶式上饑類似剃于商巷務(wù)度罵假酒知店，鐵有相嫂應(yīng)的他會(huì)議慈視聽型設(shè)備確及場抱地、穴餐飲即、住棵宿和撓娛樂蓄休閑笨項(xiàng)目乞，不在同就舌在于紗有產(chǎn)崇權(quán)，犯同時(shí)鴨享有盛相應(yīng)限的商片務(wù)配鏈套；槳目標(biāo)泡客群除面向搜企業(yè)墻；開濾發(fā)商芹以產(chǎn)連權(quán)物核業(yè)形彼式出笨售，歌不需借自持旱經(jīng)營究，容能易變纖現(xiàn)，考不受牌商務(wù)比度假電酒店滴在規(guī)召模和般高標(biāo)陶準(zhǔn)各機(jī)方面雅的局牌限。Pa徐rt蛋1頭:項(xiàng)目強(qiáng)市場牙定位產(chǎn)品煮與市淚場對炮接的機(jī)決策好模型Q1脹:目標(biāo)孝消費(fèi)濱群Q2死:項(xiàng)目這定位Q3抹:業(yè)態(tài)婆組合Q3丹:業(yè)態(tài)豈組合Q2仰:項(xiàng)目里定位Q1伴:目標(biāo)滋消費(fèi)稠群Pa妻r(nóng)t衫1膠:項(xiàng)目避市場寇定位目標(biāo)營客群目標(biāo)謠企業(yè)割客群財(cái)階層友取向外資溝企業(yè)合資哈企業(yè)私營議大型詳企業(yè)國有龍大中評型企肌業(yè)目標(biāo)村顧客機(jī)群1：國糕有大腐中型翻企業(yè)目標(biāo)腿顧客司群2：私殲營大鴉型企右業(yè)目標(biāo)童顧客洗群3：合遷資企爸業(yè)目標(biāo)攝顧客躍群4：外糊資企石業(yè)Pa太rt匆1涂:項(xiàng)目塑市場酸定位形象件定位項(xiàng)目魄區(qū)位滑特征項(xiàng)目農(nóng)地塊持特征客群京需求競爭撒分析規(guī)模玩較小南朝燙湖面的，東偶西為遷度假雙酒店誼公寓泛。有產(chǎn)獸權(quán)雁棲慨湖公瞞園內(nèi)絕版佳的企業(yè)凳均有獎(jiǎng)培訓(xùn)紹、拓播展和捷度假善需求抹。對稀碑缺資提源、計(jì)稀缺蛋產(chǎn)品段的需賽求。企業(yè)歲、商蠻務(wù)的無競素爭產(chǎn)衣品區(qū)域管內(nèi)同油等功杰能產(chǎn)錘品均概無產(chǎn)劉權(quán)和促自營產(chǎn)權(quán)體式雁棲洗湖公恭園內(nèi)粥，絕飽版的哲產(chǎn)權(quán)嬸式企誤業(yè)商電務(wù)會(huì)隔館傳統(tǒng)道旅游輕度假常區(qū)域濕，周靜邊度休假村卻和政播府部錢門培表訓(xùn)基肅地云千集。位于祖雁棲梨湖公秘園內(nèi)1.定位碑說明2.成本挑估算平法3.市場濃比較劉法對本偷項(xiàng)目帽的售昏價(jià)建冬議Pa挨rt狗2槐:獨(dú)棟庸別墅沉均價(jià)側(cè)集中隨在12湯00潮0-蛾16它00聽0元/平米染之間聯(lián)排籮雙拼雨別墅尤均價(jià)以集中鍬在80薯00案-1辮10罵00元/平米鵲之間姑花癥園洋獻(xiàn)房均棒價(jià)54回00跪-7份00牽0元/平米擦之間Pa顛rt宮2澇:區(qū)域干項(xiàng)目濃售價(jià)尤一覽定價(jià)童說明蘿：通過成本窄測算和市場車比較，以璃及項(xiàng)衡目自報(bào)身特借殊性怠做相作應(yīng)價(jià)格法修正等手丹段進(jìn)世行計(jì)溉算。成本拾測算觀法是痛根據(jù)嘉項(xiàng)目素所有替成本鑄包括敏土地前成本抵、建稿安成方本以罷及利谷潤等載進(jìn)行捆計(jì)算拒；市場赴比較稅法由愚競品窩項(xiàng)目蠢的價(jià)晃格影倒響因餃素通庭過定莫性和部定量貞的方天法賦宣予不迷同權(quán)催重進(jìn)朗行計(jì)末算。項(xiàng)目衰成本區(qū)域算及周弦邊競義品價(jià)定格影廉響因循素對仙比定價(jià)迅依據(jù)Pa絕rt領(lǐng)2公:價(jià)格悼定位寸說明項(xiàng)目科地屬貿(mào)于七迎級居耗住用祝地Pa攝rt繞2旬:價(jià)格尿定位成本饒估算須法根據(jù)決北京解市城攔市基葉準(zhǔn)地伶價(jià)表擁可以有得出七級衰居住勺用地刷基準(zhǔn)培地價(jià)虹（樓桌面熟拋地價(jià)?。?3逆0-牽10愧80元/每平鉆方米Pa斯rt戀2議:價(jià)格幸定位成本游估算班法20馬11年懷亂柔區(qū)切土地這出讓少價(jià)格蘿一覽針表Pa舍rt助2祥:價(jià)格駕定位成本能估算鮮法根據(jù)互成交夜表可羽以看愚出，雁本區(qū)租域土你地成尊交溢權(quán)價(jià)率昏的最回高為97器%，溢妥價(jià)1.等75億元罰，溢憤價(jià)比鞭較普簽遍，可見泛本區(qū)扁域土尚地成愧交溢曠價(jià)不秋可預(yù)項(xiàng)見性賞較大冷。根據(jù)苦以往役經(jīng)驗(yàn)新和采斷用市構(gòu)場比求較法爸，除姓去限肝價(jià)房孫用地堂和多辟功能拐用地蕉外，香區(qū)域弄平均元溢價(jià)漿率=（47回.2賺%+略42薪.2杜%+淋97嘗.%毒+6節(jié)2.術(shù)2%）/4便=6笛2%Pa謝rt報(bào)2側(cè):價(jià)格蝦定位成本巴估算冊法以上疊數(shù)據(jù)紡作為請本項(xiàng)辨目溢仿價(jià)參攝照。土地?cái)[成本宮折算根據(jù)姨北京會(huì)市基輸準(zhǔn)地老價(jià)容份積率腹修正耀系數(shù)膜表容積歐率為2.喂6的居捷住用升地基輪準(zhǔn)地腳價(jià)修鍛正系茄數(shù)為0.郊9，根據(jù)換容積沃率修驅(qū)正系處數(shù)，逢以及蕩土地像出讓險(xiǎn)起始披價(jià)（褲取上伯限）歐可以喇計(jì)算宜：起始扔掛牌習(xí)地價(jià)=1詞08惡0/燙0.捏94=1流14戶9元/平米注：(這里久只考頸慮容真積率鼓修正膜，其刊他因陡素修狀正忽狂略不枯計(jì)。)土地略樓面希地價(jià)=掛牌沉地價(jià)*(宰1+契稅3%省)/平均口溢價(jià)書率繡（賽在考預(yù)慮溢盯價(jià)部煙分內(nèi)垂）=貌11互49甚*（1+乓0.醉03）/0醒.6汪2=19鋒09元/平米由此愉得出狡現(xiàn)土鐵地成捆本折脅算價(jià)津?yàn)?9餡09元/平米Pa登rt住2計(jì):價(jià)格均定位成本貨估算耕法價(jià)格欣推算在實(shí)換現(xiàn)合碌理利呆潤率啊為23照.5皂%時(shí)，遷推算藥均價(jià)壩為90黎00元/平米Pa酬rt矮2姓:價(jià)格銜定位成本可估算憐法以如體下樣眨本項(xiàng)補(bǔ)目作明為比蔑準(zhǔn)項(xiàng)向目，指從周初邊配勾套、斧交通詢條件遼、小申區(qū)品倆質(zhì)、保開發(fā)塊商實(shí)惰力、羞建筑的形式克、立東面形艷式等網(wǎng)主要疲價(jià)值筋影響從因素文進(jìn)行理綜合哭評分陷，得悠出項(xiàng)背目核仍心均旬價(jià)測錫算值趙。Pa銜r(shí)t吵2梯:價(jià)格蒜定位市場守綜合歇比較達(dá)法“權(quán)霧重比魚例”跡是項(xiàng)顫目權(quán)調(diào)重值銀比參敗考案引例權(quán)你重值限結(jié)果竭?！八恼紮?quán)敘重”安是參澤考案深例對春于項(xiàng)毯目參扭考價(jià)瘋值的臘評估堡值?！皺?quán)絕重均絕價(jià)”槳是”嗓銷售添均價(jià)變”、景“權(quán)助重比亞例”箭、“闖所占須權(quán)重鉤”的次乘積蹦結(jié)果均價(jià)既：11昌23秋2元/平米Pa直rt屋2躍:價(jià)格企定位市場梳綜合蜘比較陶法以上孩二種民方式嫌對本規(guī)項(xiàng)目欲產(chǎn)品疏進(jìn)行膚了價(jià)揉格預(yù)騙估，蹲為了負(fù)更好斑的制序定合橫理價(jià)瓣格，果我萌們利油用加曠權(quán)平多均的叉方法叉對價(jià)蕩格進(jìn)灘行再折次預(yù)墾估：Pa治rt逢2廢:價(jià)格鵲定位綜合卸價(jià)格綜合余考慮鍛做價(jià)傅格浮佳動(dòng)，淘比例3％，10叉33蕉9.即2*艇3％=31深0.感2元/平米浮動(dòng)均價(jià)格魄區(qū)間=1膠00團(tuán)29元/平米—1來06獅49夫.4元/平米Pa鄉(xiāng)豐rt膏2棗:價(jià)格敵定位價(jià)格齒修正定價(jià)墳一：縣考慮毀到項(xiàng)部目可下整售伶，建術(shù)議整炊售價(jià)覺格為1.盡6億元餅（首工選）定價(jià)帽二：置如果符是拆靜分銷腦售建傾議均包價(jià)為10作50嫂0元/平米Pa絞rt魄2桌:價(jià)格港定位價(jià)格螞修正本項(xiàng)庸目的吵推售拳思路翻和營那銷策庸略1、市留場化陡取向葡關(guān)系2、推農(nóng)廣手剖段Pa辮rt匯3壤:你的妻能力和越大猴，責(zé)圈任就繞越大鬧?！柏?zé)申任”礎(chǔ)的概錫念將榆這一設(shè)切變慶化延者伸得樣更遠(yuǎn)盜，它距預(yù)示驗(yàn)了各睬種社巧會(huì)系挪統(tǒng)的孕劇烈謙變革仍（教依育、斗保健默、經(jīng)加濟(jì)、愿溝通夸等）數(shù)。“濁責(zé)任炎”把規(guī)焦點(diǎn)切匯聚貸于人苦，根死據(jù)他愿們的討需求妥和需希要設(shè)惹計(jì)網(wǎng)凳絡(luò)和隔系統(tǒng)乖。銷售靠目標(biāo)獎(jiǎng)：力爭添第一菠年消馬化項(xiàng)昏目的50紐奉%，第創(chuàng)二年昆消化滿項(xiàng)目東的40用%，爭啟取兩叨年達(dá)與到90千%的銷側(cè)售率價(jià)格悟目標(biāo)濤：整盤語銷售熊總價(jià)絮力爭趴突破1.肉6億，遵捆綁唉銷售陵均價(jià)坦力爭眾達(dá)到10線50藝0元/㎡。推廣刺目標(biāo)膜：營造父項(xiàng)目賴良好育口碑嘆，在裙特定百人群椅中具專有較智高的鴉知名慌度，始并充柳分有扇效地痕利用仿“裙封帶”威關(guān)系伐挖掘種新客鏟戶資帥源，尿擴(kuò)大籃項(xiàng)目全的影建響力乘；Part3:營銷目標(biāo)制定如何面對？地理位置偏遠(yuǎn)生活配套缺乏聯(lián)排別墅面積過大項(xiàng)目的商業(yè)特性產(chǎn)權(quán)僅剩30余年公寓北面視野采光差產(chǎn)品設(shè)計(jì)舒適度差項(xiàng)目規(guī)模較小Part3:項(xiàng)目當(dāng)前所面臨的問題傳統(tǒng)的推廣渠道整售或捆綁式銷售模式，積極主動(dòng)地探尋有效的大客戶渠道，是本案的出路所在關(guān)鍵發(fā)力點(diǎn)路在何方？項(xiàng)目的自身屬性決定了項(xiàng)目的銷售難度會(huì)很大，成功比較渺茫傳統(tǒng)銷售模式項(xiàng)目由于體量較小，大規(guī)模的宣傳推廣會(huì)造成成本過高，受推廣費(fèi)用等因素的制約，傳統(tǒng)的推廣渠道不適合本項(xiàng)目Part3:尋找營銷突破口關(guān)鍵碌詞：整盤參推售纖、捆置綁式敏銷售跳、控津制成頃本、坡風(fēng)險(xiǎn)錢、快嘆速回欄籠資甚金第一溫年：整盤壯推售，以禽“控階制成篇本和脂快速至變現(xiàn)菠”為卷主要償控制督點(diǎn)，防尋求衣大客腹戶；第二典年：捆綁渾式銷矛售，以“旱風(fēng)險(xiǎn)庭和市斜場速鴿度”趴為主歌要控宜制點(diǎn)唯，以公稀缺療景觀秋資源為遭市場保競爭敏力，購快速挎回籠忘資金纏，完仰全釋外放項(xiàng)店目開抵發(fā)風(fēng)恥險(xiǎn)。Part3:推盤策略考慮主攻梢大客將戶渠思道，叉合理控有效鳳利用”裙帶”關(guān)系“裙商帶”胖關(guān)系華營銷斯：通過立口碑柴宣傳毀，開活拓目船標(biāo)客臘戶；活動(dòng)拘營銷夏：合理美介入飼企業(yè)允和大培客戶攏群體章，利屆用企恭業(yè)峰匹會(huì)贊嗚助和緒主辦倆等形攤式。Part3:渠道策略建議操作斧目的販：接觸斥高端嗎客群憐，通泳過體有驗(yàn)式藍(lán)營銷像觸及恰目標(biāo)猛客群土的購攻買欲休；操作封方式青：與高狂爾夫鏡球場喊合作善，邀渣請高滅爾夫闊車友圍會(huì)成后員雁麗棲湖筒游樂鋤園免網(wǎng)費(fèi)一攔日游翼，并項(xiàng)通過芽講座本的形宴式對誰本案軟進(jìn)行漸推介僅；1與高爾夫球場聯(lián)盟，邀請高爾夫車友會(huì)成員雁棲湖游樂園一日游Part3:渠道策略建議大客戶開拓渠道活動(dòng)（一）2針對上市企業(yè)進(jìn)行路演，推介本案Part3:渠道策略建議大客戶開拓渠道活動(dòng)（三）操作類目的膏：接觸吳高端店客群橫，通森過產(chǎn)顯品推躺介讓繩目標(biāo)釋客群上深入道了解懂本案冬，產(chǎn)擋生購納買欲毯；操作懂方式沈：向各貞主要關(guān)上市佛企業(yè)功發(fā)送指雁棲獲湖免斜費(fèi)一木日游平邀請緣瑞函，按同時(shí)錄申請梢針對怒各企助業(yè)全汪體員剩工進(jìn)飯行項(xiàng)躬目路疼演，踏挖掘辮目標(biāo)表客群君；操作熟目的?。和ㄟ^扭為培板訓(xùn)機(jī)棄構(gòu)提載供免備費(fèi)場舍地，羊借機(jī)刻宣傳晴本案鼻；操作揪方式丙：通過啦邀約探的形鋤式，莊邀請櫻一些腰高端辦培訓(xùn)贏機(jī)構(gòu)炎來雁否棲湖附游樂定園培樣訓(xùn)，燥培訓(xùn)絲式前播墾放本宰案視揭頻短量片暖伐場，琴并與耐培訓(xùn)機(jī)構(gòu)乳達(dá)成尊合作里協(xié)議她，有旋他們學(xué)介紹鼻客戶日，成喝交后賣抽成驅(qū)；Part3:渠道策略建議大客戶開拓渠道活動(dòng)（二）3為高端培訓(xùn)機(jī)構(gòu)免費(fèi)提供場地，借機(jī)宣傳推售本案Part3:渠道策略建議大客戶開拓渠道活動(dòng)（二）4對某些知名企業(yè)峰會(huì)論壇進(jìn)行贊助，同時(shí)宣傳本案操作窮目的擊：接觸拜各名虜企高塘層人繳士，振宣傳篇本案狡；操作賭方式逗：對企捷業(yè)高燃峰論得壇進(jìn)閃行贊勾助，囑為所慶有與籠會(huì)人掘士發(fā)逢放一師些印罵有本鳴案LO超GO的精省美禮恭品和研項(xiàng)目攀宣傳矛資料暴；Part3:渠道策略建議大客戶開拓渠道活動(dòng)（二）5舉辦業(yè)內(nèi)論壇，帶動(dòng)業(yè)外客群購買操作滅目的?。和ㄟ^精對業(yè)撓內(nèi)人含士的介宣傳賭，擴(kuò)徒大知友名度隊(duì)，從邀而介稱紹業(yè)統(tǒng)外人曠士購父買本橫案，銳深度歌挖掘精目標(biāo)劑客群業(yè)；操作戰(zhàn)方式醬：舉辦壞旅游旺度假擠房地越產(chǎn)論習(xí)壇，難邀請死業(yè)內(nèi)殿人士伯參與宰，并程通過早專家朽學(xué)者陰對旅聰游地朝產(chǎn)的殼詮釋訪和未漠來發(fā)霜展方伏向的縮慧辯論辜，引徒起同號(hào)業(yè)者體的興部趣，泳在業(yè)非內(nèi)造幫成一醒定的誦影響材，達(dá)記到由誰業(yè)內(nèi)昏人士狼介紹蘿業(yè)外尺人士而購買咐本案蓮的目運(yùn)的；品牌思考——定位擬定——戰(zhàn)略市場產(chǎn)業(yè)趨勢市場劃分競爭動(dòng)態(tài)VI識(shí)別管理讓顧客一眼便了解代表什么廣告為品牌創(chuàng)造差異，興趣和興奮點(diǎn)促銷讓顧客錢花得更開心公關(guān)“影響者”，建立信譽(yù)/權(quán)威直效行銷發(fā)掘和培養(yǎng)可贏利的客戶關(guān)系媒介發(fā)現(xiàn)傳遞信息的最有力途徑互動(dòng)行銷準(zhǔn)確直接有效地接觸目標(biāo)群整合傳播策略/計(jì)劃產(chǎn)品/技術(shù)服務(wù)現(xiàn)狀“增長階梯”制定產(chǎn)品概念消費(fèi)者，投資人區(qū)隔定義行為/需求品牌認(rèn)知Part3:整合傳播推廣市場化道路和品牌推廣關(guān)系本項(xiàng)狼目形天象包念裝目宮標(biāo)是境展示平項(xiàng)目尋所在亮的區(qū)宅域形勤象和劍價(jià)值裙、項(xiàng)騰目整聰體規(guī)限模和總優(yōu)勢天、產(chǎn)依品所礎(chǔ)提倡梨新的玻都市功生活搶方式降，樹梳立項(xiàng)的目形伸象。針對掙項(xiàng)目姿的目凝標(biāo)客萬戶群劫，形霉象包雷裝應(yīng)色體現(xiàn)時(shí)尚撞、現(xiàn)粱代和召品味，塑損造中著高檔犬品質(zhì)，迎合可客戶駕的喜靈好形象嫂包裝隔主要岸的內(nèi)沉容包袖括銷售含現(xiàn)場恒形象梳包裝要、宣掩傳物摩料形酬象包游裝與撞銷售總物料誦形象潔包裝三大標(biāo)部分強(qiáng)有壁力的丸視覺性沖擊嬸、精扛而細(xì)氣的服姑務(wù)展匪現(xiàn)Part3:整合傳播推廣形象包裝對本霉項(xiàng)目好精裝仆修及薦配套字建議Pa盟rt微4摩:南樓不建止議精詢裝修南樓量面積俱大，也企業(yè)螺客戶立對產(chǎn)際品的餓功能嘆考慮賀不同舌，因巡壽此裝巷修風(fēng)漂格和勺功能先不易堡把握呼，不前建議賤做精芝裝修滅。北樓可選自擇性暈精裝恨修北樓并公寓確，戶鄭型面涼積小奔，多激用于許住宿吊，可所選擇畏精裝叮修，冠提升訂項(xiàng)目款品質(zhì)豈。裝獄修風(fēng)顏格主嗽要為夏商務(wù)成型。辰建議脊做一南套精控裝樣霉板，表企業(yè)藍(lán)客戶始可選恩擇統(tǒng)委一精杯裝標(biāo)清準(zhǔn)，啦也可漿選擇糠毛坯質(zhì)自行愛裝修塵，靈朗活操昆作，融對于柄不選任擇精銹裝修揀的企瞧業(yè)客巖戶可騙有一職定幅乒度的湊優(yōu)惠叨。項(xiàng)目悠由南東樓別對墅和藝北樓匆公寓侄兩部腥分組叨成，粥其北剃樓公直寓為餡小戶潮型，使南樓息別墅與地上醉三層碗，地苦下一衡層。Pa別rt眠3匆:精裝站修的臨前提付條件迎合疼市場齡主流陽企業(yè)抖的需淘求適應(yīng)鍋性原確則科學(xué)歪設(shè)計(jì)蹦，尊絕重事丹實(shí)科學(xué)話性原醬則從客故戶居西住舒伐適的革角度升出發(fā)舒適勻性原舅則技術(shù)素可行蹈和經(jīng)獻(xiàn)濟(jì)可氧行可行褲性原她則2143Pa慢rt袋3扁:精