北京天恒別墅山二期年度總結(jié)及年度營銷推廣策劃建議

天恒·別墅山

二期08年度總結(jié)及09年度營銷推廣策劃建議目錄第一章：07—08年度總結(jié)08房地產(chǎn)市場狀況08經(jīng)濟(jì)運(yùn)行概況08房地產(chǎn)政策評(píng)述08北京別墅市場評(píng)述08區(qū)域市場分析第二章：項(xiàng)目07—08年度總結(jié)銷售工作總結(jié)營銷推廣總結(jié)第三章：項(xiàng)目08—09年度營銷工作計(jì)劃銷售目標(biāo)制定第一章07—08年度總結(jié)

08房地產(chǎn)市場狀況2008年以來房地產(chǎn)投資總體呈下降趨勢，較上年同期下降7.1%，較2007年同比下降24.3%；正是由于房地產(chǎn)投資的回落，以及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的減少，使得北京市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資較去年同期回落。數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局北京房地產(chǎn)投資額及增速分析北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分析從2004年開始北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重不斷下降2008年1-11月北京固定資產(chǎn)投資額達(dá)到3051億元，較去年同期下降5.10%；其中房地產(chǎn)開發(fā)投資為1510.8億元，占固定資產(chǎn)投資總額的49.52%；數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局

08年以來土地成交面積遞增速度明顯放慢。2006年以來北京每年成交土地地塊數(shù)量維持在90塊左右

2006年開始土地成交面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地面積遞增125.86％，2007年比2006年成交土地面積遞增12.32％，2008年前三季度成交土地面積較之2007年僅僅遞增0.12%。一級(jí)市場——土地市場成交分析（成交土地面積）數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計(jì)市統(tǒng)計(jì)局2008年一季度成交土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到頂峰，全年成交土地規(guī)劃建筑面積銳減2006年開始土地成交規(guī)劃建筑面積大幅激增，其中，2006年比2005年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增104.40％，2007年比2006年成交土地規(guī)劃建筑面積遞增39.38％，2008年前三季度成交土地規(guī)劃建筑面積較之2007年全年遞減15%左右。一級(jí)市場——土地市場成交分析（成交規(guī)劃建筑面積）數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局

08年以來土地成交總額及樓面地價(jià)大幅度回落；08年前三季度土地成交總額較之2007年下降19%；2007年四季度樓面地價(jià)達(dá)4259.84元/平方米，為歷年各季度最高值，并從2008年一季度開始大幅回落。截止08年前三季度，北京樓面地價(jià)為3409元/㎡，較之2007年3553元/㎡，下降4%左右。一級(jí)市場——土地市場成交價(jià)格分析數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)局一級(jí)市場——08年北京土地市場分析2008年全年北京成交土地面積1317萬平米，其中成交住宅土地面積占69%，全市樓面地價(jià)3745元/平米，城八區(qū)樓面地價(jià)5023元/平米數(shù)據(jù)來源：北京市土地儲(chǔ)備中心二級(jí)之市場——北京藝歷年葵商品孤房開媽工量/竣工席量分待析20棕08年1-粥11月北匪京商蜂品房新開飾工面帥積20得53隆.5萬平勾方米捎，同比雨下降4.嚴(yán)0%；實(shí)現(xiàn)竣工姨面積15現(xiàn)72搬.8萬平販方米煤，同比沉下降13六.6痕%。新開俗工面概積自20猾04年以凝來，疾僅20慨06年同畝比出鬼現(xiàn)反硬彈，航其他坑各年肅份同筋比均純出現(xiàn)看下滑燥，20倉07年同餓比降檢幅達(dá)女到最矛大為19萬.6驢%，20各08年持津續(xù)20下07年的庸下降花趨勢頌，1-銹11月同爛比降儉幅為4.緩0%，降封幅有雄所回爹落；而商拋品房共竣工乓面積20羅05年成密為分消水嶺抓，19圣99鄰-2然00債5年竣叫工面止積保礦持高艱速增劣長，歪而20頑06屠-2椒00魯8年逐炊步回爪落，20色08年1-嗎11月降堆幅達(dá)主到13閣.6纏%。數(shù)據(jù)利來源仙：中第國房剃地產(chǎn)政指數(shù)在系統(tǒng)二級(jí)所市場——北京企歷年限商品算房供格求分鐮析20代08年受結(jié)房地筑產(chǎn)市冶場整域體低掩迷的啊影響主，北就京商耍品房目銷售臘面積匠同比挑大幅熱回落串，降遷幅大陡于商紙品房免竣工意面積穴降幅把；20文08年1-儲(chǔ)11月銷袖供比前自20暖00年以課來首霞次低緒于0.掠7，市場陶供過魄于求魚的矛妨盾日錘益顯絞現(xiàn)；粉按照師這趨捐勢預(yù)金測，20抖09年商衣品房歐銷售付壓力扣將進(jìn)捐一步肚增加號(hào)，供賭過于黃求現(xiàn)精象將細(xì)更加努嚴(yán)峻誦。數(shù)據(jù)階來源堪：中斃國房懶地產(chǎn)舒指數(shù)哈系統(tǒng)二級(jí)退市場——北京縣歷年蔽商品勒房均量價(jià)走團(tuán)勢分犧析20灰08烘年北惡京上襲半年侵房價(jià)媽維持末高位若運(yùn)行赴，下拿半年丘價(jià)格肯出現(xiàn)西松動(dòng)保障妥性住永房集冊中供旅應(yīng)成泥交拉進(jìn)底住凍房成項(xiàng)交價(jià)低格數(shù)據(jù)軟來源獄：中資國房鳳地產(chǎn)關(guān)指數(shù)炒系統(tǒng)二級(jí)都市場——北京億歷年籮房價(jià)算收入候比走孤勢分窮析20夢08年1-規(guī)11月北京市肥人均吧可支俊配收懂入同比罩持續(xù)神增加便，達(dá)理到18銷57仙7元，同遍比上確漲12鋒.2駝0%，漲慈幅度芹較20亦07年的10瓣.0須7%上漲步了2.轎13個(gè)百佳分點(diǎn)；然匹而北昏京20筍08年1-獎(jiǎng)11月住宅掃價(jià)格為11既57耀8元/平方高米較20累07年同視期的10拐97疲0元/平方悶米，上漲今了5.尚54個(gè)百劑分點(diǎn)；依御次測蜜算20阻08房價(jià)撒收入垮比仍晚然為16，仍鄰高于灘合理報(bào)水平跟。數(shù)據(jù)鎮(zhèn)來源萄：中施國房柜地產(chǎn)潑指數(shù)遭系統(tǒng)二級(jí)漠市場——08年北塘京住擦宅市握場成號(hào)交量悼分析20籍08年住巧宅市兵場成嶄交量灣僅有66皮5.境3萬平慕方米螺，成雪交套璃數(shù)僅妥為5.撥8萬套暮，較07年巨墳幅下站挫。與07年相泄比，歐成交慣面積州下降汗了60沙%，成械交套涉數(shù)下米降了59頭%。數(shù)據(jù)鴨來源設(shè)：北柿京市濤統(tǒng)計(jì)市局二級(jí)瞇市場——08年北然京住飲宅市敵場成名交均職價(jià)分莫析08年，北京喬普通糕住宅國價(jià)格集出現(xiàn)按下降箱趨勢約，單衛(wèi)價(jià)較07年下熟降了7.前53培%，部分比樓盤她降幅姥達(dá)20施%以上。從月旬度走書勢看避，8、9兩月糟是全匯年的塔價(jià)格置高點(diǎn)岔，同萬時(shí)也裁是成食交的無低點(diǎn)份。政策驗(yàn)刺激偵，自10月開噴始，匙價(jià)格份出現(xiàn)欺明顯北的下穩(wěn)降趨固勢，拿同時(shí)躬成交棄也開炊始出咳現(xiàn)回疾暖跡漠象。數(shù)據(jù)諒來源菊：北瓶京市遲統(tǒng)計(jì)董局二級(jí)把市場——08年北揚(yáng)京普搶通住東宅市切場均斬價(jià)走移勢分杯析數(shù)據(jù)選來源第：北首京市胖統(tǒng)計(jì)見局二級(jí)當(dāng)市場——08年北奧京商進(jìn)品住即宅市隆場周啦均價(jià)忠走勢數(shù)據(jù)妹來源司：北憤京市儉統(tǒng)計(jì)駝局◆房地恒產(chǎn)施錯(cuò)工面廟積增氏速、業(yè)新開業(yè)工面軌積增測速、錫竣工具面積享增速冬及銷威售面伶積增飯速紛碌紛放褲緩；◆施回工面窄積增叮速遠(yuǎn)瓜遠(yuǎn)高臨于竣仿工面慈積增框速，茅而竣拋工面俗積增慕速又磨高于顏銷售蠅面積家增速攀；未來財(cái)市場牛供應(yīng)各可能澡過剩橋，銷創(chuàng)售壓稀力大砍；◆房觀地產(chǎn)矛投資旺增速與明顯黑放緩擇，投河資比摧重減拐少；◆市牲場成咬交量敘進(jìn)一撓步下躁滑，久市場劉觀望受情緒憶有增要無減欄；◆成康交價(jià)平格堅(jiān)擋挺，聚同比組增幅策有所村回落煉；◆開善發(fā)商掉自籌沿資金標(biāo)比重渾上升博，融皆資困億難，意面臨盤資金淡瓶頸盡；綜合譜分析繁榮址階段祥（膨?yàn)?zāi)脹）交易外量急醬劇上桑升，德市場再中投康機(jī)者姥活躍;房價(jià)跟越來奏越高逝，逐太漸達(dá)策到頂漫點(diǎn);房地賽產(chǎn)經(jīng)減營利臘潤非逼常高挨，投鍬資量亡急劇貴增加;期房況交易驅(qū)大。媽整個(gè)授房地浩產(chǎn)市疤場呈挺現(xiàn)欣欲欣向種榮的竄景象歡。衰退踏階段同（收豬縮）交易保量急邊劇減傲少，蝕房價(jià)晝雖仍疤在上劍升但票漲幅易減緩煤，并巖出現(xiàn)古下跌跟跡象;市場呈推出發(fā)樓盤忌逐漸付減少茫，實(shí)揮力差側(cè)的發(fā)慚展商奮難以遠(yuǎn)維持收。蕭條捕階段罩（停奪滯）交易翠量銳照減，雷期房笑交易客量降彩幅更械大，角期房條價(jià)格潑繼續(xù)松下降孝，甚路至大梨大低殃于現(xiàn)嶼樓價(jià)歷。復(fù)蘇麻與增燒長（擴(kuò)調(diào)整鄰與恢目復(fù)）交易讀量回縫升，卻房價(jià)嘆上升炊并呈副持續(xù)磁增長呢趨勢;房地祝產(chǎn)投恨資逐穩(wěn)漸增綠加，嶄整個(gè)核房地冊產(chǎn)市巖場又凳進(jìn)入橡繁榮勉階段耗。目前克市場年正處爸于衰貫退期尤向蕭撫條期濕轉(zhuǎn)變現(xiàn)階段統(tǒng)計(jì)遺分析學(xué)表明20適08年房搬價(jià)已便下跌15救%左右20也09年房順價(jià)將綿繼續(xù)站呈下雄跌趨救勢，繪跌幅橡在5%左右自。房辣地產(chǎn)出市場添企穩(wěn)燃至少少到20披10年以必后全國繩房地草產(chǎn)市扶場存釀量與厘日俱袍增，蔥銷售用量不驗(yàn)斷下埋滑，吐價(jià)格橫依舊郊堅(jiān)挺市場作調(diào)整給不到淚位，憤量價(jià)桶將進(jìn)懶一步照下行，未來搭形勢杠更為資嚴(yán)峻第一窄章07—08年度軋總結(jié)08經(jīng)濟(jì)嘗運(yùn)行幅概況資料拍來源呆：國滑家統(tǒng)止計(jì)局宏觀丘經(jīng)濟(jì)匙景氣辦指數(shù)危預(yù)警督信號(hào)狂圖顯尸示，盼預(yù)警活指數(shù)僑為84豬.7點(diǎn)，類環(huán)比宏下降8.絡(luò)0點(diǎn)，里仍處殖于綠蜻燈區(qū)歌；。數(shù)據(jù)旨顯示政，前9個(gè)月輛我國夕投資啦增速漂比上墨半年峰加快0.棚5個(gè)百衣分點(diǎn)躍，消跡費(fèi)增旺速比賭上半晌年加剃快0.緣瑞3個(gè)百脆分點(diǎn)猴。7月份賄，出嘗口增吸長較腔上月性下降0.最89個(gè)百米分點(diǎn)希。拉動(dòng)艦經(jīng)濟(jì)蒙增長帽的“憐三駕熟馬車逗”運(yùn)偽行平銳穩(wěn)，碼經(jīng)濟(jì)剃增長線顯現(xiàn)廣出較掩強(qiáng)的矮動(dòng)力甚和活輝力。[全國笑宏觀道經(jīng)濟(jì)駝掃描]先行指數(shù)96.76

0.70一致指數(shù)97.67

1.34滯后指數(shù)97.49

1.02預(yù)警指數(shù)84.7

8.0綜合把指數(shù)先行曲指數(shù)脾：11月份畏，在合先行摘指數(shù)條的8組構(gòu)帶成指腹標(biāo)（滑經(jīng)季碌節(jié)調(diào)蜜整去賣除季確節(jié)因佳素的地影響陪）中啄，有4組指捷標(biāo)為農(nóng)上升統(tǒng)趨勢爐，推扛動(dòng)先錢行指卻數(shù)上捉升的哪指標(biāo)——按貢展獻(xiàn)從簡大到永小的線順序丑排列——固定寇資產(chǎn)罷投資畝新開溪工項(xiàng)飄目、也房地訪產(chǎn)開層發(fā)領(lǐng)篇先指電數(shù)、徒國債溪利率衫差和換恒生濫中國桌內(nèi)地沒流通榜指數(shù)蚊。有4組指萄標(biāo)都期表現(xiàn)握為下雀降趨緣瑞勢——按貢球獻(xiàn)從渣大到蹈小的叮順序擋排列——物流北指數(shù)剃、工抱業(yè)產(chǎn)油品產(chǎn)聲銷率偏、貨求幣供渾應(yīng)M2和消掉費(fèi)者宜預(yù)期穩(wěn)指數(shù)斗。先行蛙指數(shù)羨現(xiàn)在餃為96梢.7感6（19縣96年=1辛00）。10月份雞，先智行指戴數(shù)下匙降1.墓29點(diǎn)，09月份黨下降1.慨26點(diǎn)。先行搏指數(shù)碌體系鄉(xiāng)豐已經(jīng)前連續(xù)8個(gè)月德下降頂，其遠(yuǎn)下降騎幅度梅呈逐慕月遞掛增趨錘勢這意鈔味著皮宏觀桃經(jīng)濟(jì)妖正在遞遠(yuǎn)離屋過熱叉的風(fēng)憑險(xiǎn)，邊宏觀厘經(jīng)濟(jì)荷開始設(shè)降溫宏觀歉經(jīng)濟(jì)撫出現(xiàn)喘的新肆變化挨保它增長沾將成乞調(diào)控元關(guān)鍵糖詞資料凝來源末：國鋪家統(tǒng)敬計(jì)局[全國捏宏觀場經(jīng)濟(jì)循掃描]CE距MA離C-幕GO遍LD梯MA俘N掌SA棉CH損S順(A脾SI疑A)指數(shù)司：20近08年11月宏觀型經(jīng)濟(jì)個(gè)從多廈角度繞分析視來看磨，20廊09年都儲(chǔ)將是藥本輪餃周期斗調(diào)整劑的最縫低點(diǎn)自：也晴是世刻界經(jīng)況濟(jì)增兔速最禽為緩斜慢的感一年燈，中鄭國經(jīng)噸濟(jì)的濱困境劉在20籃09年將兵集中視體現(xiàn)鬼。第一狼章07孝—0揮8年度戚總結(jié)房地喉產(chǎn)近兄期政舟策概球況20界08年，沙中國潤的經(jīng)就濟(jì)增詞長進(jìn)依入新秋的階純段，銹同時(shí)乒遇到丙了新仰的問匠題。CP混I指數(shù)土的持哭續(xù)回遷落，敢房地著產(chǎn)市崖場持色續(xù)萎抱靡不壓振，功同時(shí)裁受全聰球百箱年一禾遇金離融危艦機(jī)影抓響，謎中國掠的經(jīng)蕩濟(jì)出閱現(xiàn)衰面退跡移象。名預(yù)示劃著國第家經(jīng)闊濟(jì)發(fā)波展進(jìn)火入了晉必須杜調(diào)整糕的灼蜂熱狀蜂態(tài)。為了她保證淹國家毫經(jīng)濟(jì)代健康熄穩(wěn)定妨的發(fā)害展，抓中央兄政府垂于20戶08年出中臺(tái)了駁一系探列的否宏觀稠調(diào)控鍵政策翠，既有胸行政煌手段覺，也語包括音金融訓(xùn)手段刻。跌聲鋪一片腎的20刊08，雙西管齊鐘下的事政策書暖冬20面08年度槽宏觀顧政策荒回顧行政也手段金融棒手段政策隆指向政策盒指向穩(wěn)定哭市場刺激驗(yàn)需求20往08年度額宏觀乖政策銷解讀【北京這救市劣政策倚滯后活于其惰他省尖市出瞞臺(tái)】20掙08年10月22日國含務(wù)院罵下發(fā)饒的文客件，昏賦予鳴地方敢政府頓自由假裁量勇本地謹(jǐn)樓市挽費(fèi)用翠減免奮的權(quán)套利，味隨即勇，全辰國各肚省市劉救市幕政策家頻頻屢出臺(tái)膜。但此濁時(shí)的耳北京鉆一直戀?zèng)]有檔任何陶動(dòng)靜震，北磁京建逗委聲磨稱短山期內(nèi)嬌并不效會(huì)出撫臺(tái)相雖應(yīng)的漆房地曠產(chǎn)救幼市政饞策?！颈本?zhàn)救市熱政策乏力度需有限】北京瀉在出鋸臺(tái)救瓦市政翼策前搜一直所執(zhí)行恨國家棵降息貞政策社，雖惕然11月、11暢2月出歷臺(tái)了沙相應(yīng)妥的政遭策，但這問些政切策多拖是調(diào)要整住跨房公微積金手限額敏和放鋸寬普取通住游宅標(biāo)憶準(zhǔn)，逃其力裕度不旺如其勻他省盼市出胳臺(tái)的板購房惹就補(bǔ)嶺貼的番一系娛列救污市政士策強(qiáng)蛛硬和行深遠(yuǎn)斤，影田響力防實(shí)屬盤有限燥。北京名房產(chǎn)箭救市巴政策理解讀盤點(diǎn)毅經(jīng)濟(jì)圖危機(jī)關(guān)下北釣京房封產(chǎn)“十三繼大”救市武政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.9.15中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率從2008年9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次貸款基準(zhǔn)利率按照短期多調(diào)、長期少調(diào)的原則作相應(yīng)調(diào)整；存款基準(zhǔn)利率保持不變。從2008年9月25日起中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。中國人民銀行推出“雙降”政策以保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。是4年來的首次，但是此次降息的效用卻更集中在“信號(hào)性強(qiáng)”上。此次降息表明未來個(gè)人購房貸款環(huán)境將趨向于寬松，有利于恢復(fù)市場信心，有助于釋放前一段被過度抑制了的合理購房需求。但是，此次“雙降”政策的出臺(tái)，對于萎靡的京城樓市投資市場影響有限，畢竟對于選擇長期貸款的購房者和投資客而言，此次長期貸款利率0.09％的微量下浮尚顯微薄，目前人們更多關(guān)注政策后市，以房產(chǎn)價(jià)格實(shí)際走勢來決定自己的購房、投資步調(diào)。2008.9.24關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知自2008年10月15日起，已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人在申請轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。實(shí)行全面網(wǎng)簽，將緩解買賣市場信息不對稱的情況，規(guī)避一些經(jīng)紀(jì)公司私自走自行交易方式，一些買賣雙方自行成交的也要進(jìn)行網(wǎng)簽，這將使得存量房交易更加規(guī)范，有利于凈化交易環(huán)境，促進(jìn)二手房市場健康、快速發(fā)展。全面網(wǎng)簽政策已實(shí)施一月后，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的暴漲也說明了這一現(xiàn)象。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，10月15日—11月14日全面網(wǎng)簽執(zhí)行一個(gè)月來，二手房網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比9月15日—10月14日，上漲了124.74%。盤點(diǎn)朵經(jīng)濟(jì)歉危機(jī)鮮下北總京房浮產(chǎn)“十三書大”救市查政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.10.8中國人民銀行決定再次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率從2008年10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；從2008年10月9日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。對于受到9月15日“雙降”信號(hào)影響不甚明顯的樓市而言，此次大幅度降低人民幣貸款基準(zhǔn)利率，相對來講，會(huì)刺激消費(fèi)者的購買行為，也有利于恢復(fù)樓市的信心。同時(shí)，整存整取定期存款的存款利率也隨存款年限的不同各有不同幅度下浮，這也將不同程度的刺激居民的消費(fèi)。但僅通過這兩次的“雙降”想要實(shí)現(xiàn)樓市市場的扭轉(zhuǎn)，其實(shí)際意義并不大。政府在試探性的降息信號(hào)之后，仍有繼續(xù)降息的空間，而同時(shí)也應(yīng)配合如減免營業(yè)稅等實(shí)質(zhì)性的利好措施來刺激民族支柱的房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇。2008.10.22繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活1、2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。2、金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。由于此次政策中涉及諸多如“改善型普通自住房”、“非普通住房”、“非自住房”等非明確定義的詞語，導(dǎo)致各銀行依據(jù)央行的利率調(diào)整政策制定相關(guān)細(xì)則困難，而這在很大程度上增強(qiáng)了樓市消費(fèi)者的觀望情緒，期待各銀行對于這一政策相關(guān)細(xì)則內(nèi)容的明確，再結(jié)合自己的實(shí)際情況進(jìn)行交易。尤其是許多已經(jīng)初定購房意向的消費(fèi)者，也放緩交易的步伐，靜待細(xì)則的出臺(tái)。部分消費(fèi)者最關(guān)注的問題仍舊是高處徘徊的房價(jià)。他們認(rèn)為，此次稅費(fèi)調(diào)整力度很小，對于整套房子的大額款項(xiàng)來說，節(jié)省的費(fèi)用過低。盤點(diǎn)膀經(jīng)濟(jì)獻(xiàn)危機(jī)對下北館京房媽產(chǎn)“十三凳大”救市零政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.10.26北京住房公積金管理中心關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款利率和首付款比例的通知自2008年10月27日起，下調(diào)北京住房公積金管理中心住房公積金貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，北京住房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20％。盡管公積金貸款利率下調(diào)，但相比購買首套住房所享受的優(yōu)惠利率下調(diào)幅度來說，顯得微不足道。商貸優(yōu)惠利率由原來是基準(zhǔn)利率的0.85倍下降至0.7倍，調(diào)整后，五年以上貸款優(yōu)惠利率由原來的6.35%下降至5.23%，下降幅度達(dá)1.12個(gè)百分點(diǎn)。調(diào)整后，同樣是5年以上貸款，商貸優(yōu)惠利率與公積金利率僅僅相差了0.64個(gè)百分點(diǎn)，而之前其差距為1.49個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)過對貸款首付和優(yōu)惠利率可下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍的調(diào)整，公積金在利率上的優(yōu)勢減弱。加上公積金最多只能貸60萬元，經(jīng)常不能滿足居民購房所需貸款額度，并且貸款手續(xù)也比商貸繁瑣，所以公積金貸款將不再是“香餑餑”。2008.10.29中國人民銀行決定下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。這是央行第三次下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率。降息間隔時(shí)間由一個(gè)月縮減至本次的半個(gè)月，頻率明顯增快，顯示出管理當(dāng)局力保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決心。這次降息被市場認(rèn)為是“必然之舉”，順應(yīng)了全球降息大潮，在時(shí)點(diǎn)的把握上也考慮了與美聯(lián)儲(chǔ)降息的協(xié)同效應(yīng)，對于緩解資金壓力、短期提振市場信心會(huì)有一定的正面影響，但影響非常有限。從宏觀角度看，這場金融危機(jī)是由信貸危機(jī)造成的，解決信貸問題是需要時(shí)間的。盤點(diǎn)潮經(jīng)濟(jì)小危機(jī)熟下北孔京房乖產(chǎn)“十三臘大”救市催政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.11.6北京住房公積金管理委員會(huì)關(guān)于調(diào)整住房公積金管理政策的通知按照管委會(huì)批準(zhǔn)的確定住房公積金貸款最高額度的原則，住房公積金貸款最高額度調(diào)整為80萬元。購買政策性住房的借款申請人不再受北京住房公積金繳存時(shí)限限制。借款申請人只需滿足建立住房公積金賬戶且處于繳存狀態(tài)條件即可申請住房公積金貸款。公積金貸款上限再次提高，使得公積金與商業(yè)貸款之間的差價(jià)進(jìn)一步縮小，在很大程度上擴(kuò)大了公積金貸款的適用范圍，對于經(jīng)濟(jì)能力不太強(qiáng)的購房者來說絕對是個(gè)利好，在購房的過程中，可以從選更理想地段，選更理想面積，緩解后期壓力，不用選“組合貸”等四個(gè)方面進(jìn)行調(diào)整，以購得更稱心如意的房子。2008.11.22普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬實(shí)際成交價(jià)低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格1．2倍以下享受優(yōu)惠政策住房平均交易價(jià)格調(diào)整為：北京市三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)215萬元人民幣、三環(huán)至四環(huán)之間每套175萬元人民幣、四環(huán)至五環(huán)之間每套165萬元人民幣、五環(huán)以外每套100萬元人民幣。普宅范圍大幅度擴(kuò)寬，由此帶來稅費(fèi)降低，對于購房消費(fèi)者來說，是一大利好。但在目前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢下，部分中小企業(yè)倒閉，失業(yè)人群增多，消費(fèi)者對未來收入預(yù)期降低，購房意愿顯著下降。而對于自住需求者來說，雖然堪稱強(qiáng)勁需求，但在目前房價(jià)下行發(fā)展且有愈演愈劣的情況下，觀望態(tài)勢加劇發(fā)展。分析師認(rèn)為，雖然近來政府頻頻發(fā)出新政，但要想使二手房市場出現(xiàn)回暖，仍需其它政策配以使用，如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個(gè)人購房限制、放寬改善型住房消費(fèi)者入市標(biāo)準(zhǔn)等。盤點(diǎn)捕經(jīng)濟(jì)斧危機(jī)垃下北獅京房殲產(chǎn)“十三患大”救市準(zhǔn)政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.11.26中國人民銀行決定下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率從2008年11月27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各1.08個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。從2008年12月5日起，下調(diào)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行等大型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)中小型存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)。此次利率大幅下調(diào)1.08個(gè)百分點(diǎn)，再配以普宅標(biāo)準(zhǔn)放寬政策，可以大幅縮減購房支出，減輕消費(fèi)者購房負(fù)擔(dān)。政策出臺(tái)勢必會(huì)刺激樓市進(jìn)一步發(fā)展，但政策效應(yīng)的顯現(xiàn)仍需要經(jīng)過一段時(shí)間消費(fèi)者認(rèn)知才能化為購房行動(dòng)，從撬開觀望者豁口來看，仍需其它政策配以使用如減免營業(yè)稅、取消外國企業(yè)和個(gè)人購房限制、放寬改善型住房消費(fèi)者入市標(biāo)準(zhǔn)。2008.12.8-12.10中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。09年要實(shí)行積極財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。預(yù)計(jì)存款準(zhǔn)備金率和利率都還有下調(diào)的可能性。盤點(diǎn)嶼經(jīng)濟(jì)很危機(jī)擋下北死京房漂產(chǎn)“十三降大”救市飲政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.12.13國務(wù)院辦公廳關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見為應(yīng)對國際金融危機(jī)的沖擊，貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的十項(xiàng)措施，認(rèn)真執(zhí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，加大金融支持力度，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。政策釋放積極信號(hào)。中央政府對房地產(chǎn)企業(yè)資金困境的高度關(guān)注，支持實(shí)施寬松的貨幣政策和拓寬融資渠道，由于資金問題導(dǎo)致房價(jià)下跌的壓力將會(huì)得到一些緩減。重提改善性居住需求的支持力度，二套房貸有望松動(dòng)。2008.12.17國務(wù)院常務(wù)會(huì)議部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展措施進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。這次政府的調(diào)控政策對二手房市場來說，無疑是一大利好。臨近年底淡季，政策的出臺(tái)，將大大降低購房者的交易成本，對鼓勵(lì)個(gè)人消費(fèi)將有非常積極的刺激作用。放寬二套房貸政策，會(huì)釋放部分購房需求，對樓市回暖會(huì)有一定刺激作用，但刺激作用的大小要視后續(xù)政策細(xì)則對這兩個(gè)限定條件的寬松程度決定。營業(yè)稅減免由5年降為2年，預(yù)測有80％的房屋將處于免稅狀態(tài)；2年房產(chǎn)，總價(jià)180萬稅費(fèi)可節(jié)省14.58萬；營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。這說明政府要視明年市場變化情況來決定后續(xù)政策走向。盤點(diǎn)錦經(jīng)濟(jì)妥危機(jī)談下北擱京房繩產(chǎn)“十三功大”救市臂政策時(shí)間節(jié)點(diǎn)救市政策及詳細(xì)內(nèi)容點(diǎn)評(píng)分析2008.12.23中國人民銀行決定下調(diào)貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率從2008年12月23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。從2008年12月25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。另外對公積金貸款下調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。刺激消費(fèi)，節(jié)省支出，有助購房信心恢復(fù);五次降息累積效應(yīng)顯現(xiàn)，貸30萬20年，五次降息月供可少支出421.8元,利息少支出10.1萬元1、宏瘋觀調(diào)架控政蔑策前歉所未篇有的集中下、直野接和葬強(qiáng)硬，對旦市場礙的影傲響前酷所未默有的明顯鼓、直沸接和版迅速；2、20仁07年從昏緊的丙貨幣戲政策漢導(dǎo)致有市場擠上買認(rèn)賣雙恢方的觀望絞情緒明顯邀濃厚架；20勁08年寬艱松的洞貨幣嫂政策步又重精新舒優(yōu)緩觀茅望情蠢緒。萍在一渴定程養(yǎng)度上猴促進(jìn)簽和刺挪激市嘩場。3、行睬政調(diào)迅控手鈴段強(qiáng)牧化“明焰確界田定和苦有力諒執(zhí)行誤”，金奇融手粗段強(qiáng)觸化“直捏接的租貨幣沖作用侵”?！駠Y苦委將誦主動(dòng)核推動(dòng)兄央企潔整合嘉，央幼企地呈產(chǎn)業(yè)畜務(wù)整雷合將叔提速“按哭照國儀務(wù)院駝關(guān)于寒國有侵經(jīng)濟(jì)邪布局賭調(diào)整科所要貨求的四，中復(fù)央企云業(yè)到20富10年將以會(huì)減逢少到80限-1盾00家，維奧運(yùn)裹會(huì)以巨后，并由企隱業(yè)自洲愿組墓合到致轉(zhuǎn)向用由國派資委累主動(dòng)尚推進(jìn)閘。”像中央叼企業(yè)灑房地巨產(chǎn)業(yè)考務(wù)的紹重組丹已是央必然鳥。據(jù)企悉核倍準(zhǔn)房墻地產(chǎn)浪業(yè)作厚為主獄業(yè)的濕，總園數(shù)不蠶超過15家?！衩鞔_獻(xiàn)耕地配保有世量，朽實(shí)行究土地基政策圓差異堤化調(diào)查控11月13日，《全國倆土地底利用沙總體彩規(guī)劃危綱要但（20扇06姑~2線02菊0年）》終獲闖國務(wù)抄院批逐準(zhǔn)。焦根據(jù)《規(guī)劃》，到20軌10年和20狂20年，遞全國飄耕地穩(wěn)保有寬量分歇?jiǎng)e保榜持在18除.1匠8億畝框和18刃.0但5億畝告。茅對于坊地方南由于關(guān)經(jīng)濟(jì)深發(fā)展挖而帶良來的回尖銳病用地系矛盾倘，《規(guī)劃》明確撓規(guī)定眉：實(shí)序行差味別化曠的區(qū)燭域土是地利鎮(zhèn)用政腦策，濃強(qiáng)化窯對省紛級(jí)行劇政轄任區(qū)土主地利狀用的寬調(diào)控績。[房地色產(chǎn)行擁業(yè)政門策評(píng)呼述]●央行足和銀宮監(jiān)會(huì)勞聯(lián)合寺發(fā)文練嚴(yán)控見房地脾產(chǎn)信撥貸8月央行泳、銀惱監(jiān)會(huì)喉聯(lián)合化出臺(tái)《關(guān)于堵金融億促進(jìn)燃節(jié)約礦集約輛用地葉的通嘆知》主要程內(nèi)容株包括奴：1）禁移止向鐵房地河產(chǎn)開勸發(fā)企恢業(yè)發(fā)水放?；烷T用覆于繳班交土眼地出秧讓價(jià)茶款的叔貸款辜；2）土木地儲(chǔ)澡備貸夠款采檔取抵桌押方幣式的津，應(yīng)袋具有逮合法酷的土斷地使灑用證巾，貸煮款抵夫押率秩最高馬不得可超過冰抵押鳳物評(píng)添估價(jià)接值的70泰%，貸厲款期雷限原至則上沿不超混過2年；3）對派國土迅資源拐部門面認(rèn)定龍的房主地產(chǎn)慘項(xiàng)目間超過品土地著出讓壓合同負(fù)約定勤的動(dòng)搭工開之發(fā)日眨期滿園一年養(yǎng)、完笨成該貿(mào)宗土裁地開見發(fā)面井積不旨足三偵分之仿一或古投資炊不足瞎四分青之一掉的企債業(yè)，域應(yīng)審島慎發(fā)鑼放貸昂款，時(shí)并從康嚴(yán)控弟制展離期貸歪款或閑滾動(dòng)賀授信司；4）對秒國土懸資源閉部門茂認(rèn)定猾的建漂設(shè)用商地閑攏置2年以輕上的演房地洋產(chǎn)項(xiàng)儀目，勤禁止門發(fā)放此房地譯產(chǎn)開戲發(fā)貸枝款或凱以此吊類項(xiàng)輩目建宰設(shè)用偉地作豈為抵制押物愿的各閑類貸打款（煤包括龜資產(chǎn)蛛保全爭業(yè)務(wù)襲）。5）加強(qiáng)典金融和支持掛，切亮實(shí)促咬進(jìn)節(jié)艦約集停約用有地：腔優(yōu)先禍支持乓節(jié)約熟集約份用地其項(xiàng)目烏建設(shè)搞；優(yōu)描先支安持節(jié)袖地房鞭地產(chǎn)狀開發(fā)悄項(xiàng)目詳。對惱符合件國家《住宅院性能御評(píng)定紅技術(shù)蕉標(biāo)準(zhǔn)》和《綠色同建筑肥評(píng)價(jià)澇標(biāo)準(zhǔn)》等先尋進(jìn)節(jié)攪地技玩術(shù)的養(yǎng)房地匆產(chǎn)項(xiàng)輛目，味優(yōu)先死予以殊金融蝦支持濁；6）在符獎(jiǎng)合國馳家各她項(xiàng)政嬌策和閃金融床機(jī)構(gòu)醫(yī)貸款碰條件返的前修提下蕉，要肢優(yōu)先凳支持凝廉租道住房鏈、經(jīng)桂濟(jì)適浮用住斯房、腎限價(jià)偵商品條住房桿及建盒筑面扛積在90平方太米以警下的方中小來套型彼普通澇商品睡住房地建設(shè)梯。7）積率極支霉持土衛(wèi)地儲(chǔ)托備機(jī)勸構(gòu)盤鳴活存卸量建網(wǎng)設(shè)用傳地。[房地段產(chǎn)行漸業(yè)政誰策評(píng)豪述][房地鞋產(chǎn)行龍業(yè)政怠策評(píng)檢述]北京寸普通希住房脆認(rèn)定籌標(biāo)準(zhǔn)羽放寬燈政算府鼓上勵(lì)住系房消輩費(fèi)11月22日，伶北京持市11個(gè)部尺門聯(lián)涼合出躺臺(tái)房外地產(chǎn)月新政,“鼓勵(lì)飲市民飄合理腎住房割消費(fèi)秧促進(jìn)頸房地呢產(chǎn)市宜場發(fā)易展。認(rèn)定3條件住宅張小區(qū)蠟建筑黎容積侄率在1.龍0（含筆）以授上單套敗建筑步面積粒在14厚0（含震）平煩方米忙以下;實(shí)際棄成交霸價(jià)低爆于同鑰區(qū)域滾享受值優(yōu)惠狀政策曾住房昏平均眾交易壁價(jià)格1.混2倍以稀下。瞞享受消優(yōu)惠爽政策程住房霸平均暗交易渣價(jià)格熟調(diào)整唐為“三環(huán)誓以內(nèi)段總價(jià)非人民筒幣21護(hù)5萬元/套、菌三環(huán)歐至四淡環(huán)之分間17栗5萬元/套四盒環(huán)至攻五環(huán)泊之間16起5萬元/套、冷五環(huán)瘦以外10姐0萬元/套”和非暫普通亞住房報(bào)其他凈政策牙差別:購買5年以覽內(nèi)的慶普通柔住宅,出售逐不需券要繳錄納土肝地增歪值稅愛。5年內(nèi)哀的非散普通皺住宅冠在售箏時(shí),需按隱總價(jià)塵款的1%繳納辭土地旅增值高稅;購買乳非普康通住劑房5年以墻上,如果遭轉(zhuǎn)手猴交易,將按夠其售象房收問入與珍當(dāng)初劇購房鑄價(jià)款拉的差槽額,征收5.目5%的營排業(yè)稅禁。普愿通住顏房則違不征圾收。財(cái)政顫部對餐普通雷住房非優(yōu)惠掀政策:個(gè)人固首次剃購買90平方美米及知以下昨普通辜住房剃的,契稅翼稅率遷暫統(tǒng)差一下稅調(diào)到1%叨;金融拔機(jī)構(gòu)詞對居伏民首瞞次購暑買普尤通自肢住房球和改巨善型癥普通爹自住委房提遍供貸窄款,其貸奇款利轉(zhuǎn)率的竄下限極可擴(kuò)鍬大為諷貸款柿基準(zhǔn)傭利率鳴的0.桐7倍,最低臣首付拘款比殿例調(diào)書整為20哭%。[房地?fù)醍a(chǎn)行丹業(yè)政射策評(píng)吹述]政策朗分析綜上啦所述份，新仆一輪諷大型惠國有齡開發(fā)肚企業(yè)否并購迅潮將泡會(huì)導(dǎo)旺致行蛛業(yè)集盆中度留大幅鋤度提謙高，糕可能激會(huì)出荷現(xiàn)行策業(yè)壟貌斷，客中小桃開發(fā)肢企業(yè)紅面臨預(yù)困境晴?！裎粗駚矸靠实禺a(chǎn)增開發(fā)憶商融冒資渠乖道變語窄，停融資齡過程償更為衰艱難浙，沒獻(xiàn)有資蝴金實(shí)列力的東開發(fā)株商可乘能被滑淘汰疫出局莊?！裎磧€來地時(shí)產(chǎn)商贊可獲朽的用丸地將捎要縮感減，駐這將咸進(jìn)一余步增搖強(qiáng)地崗產(chǎn)商驚在拿素地方塔面的避競爭冬。同逆時(shí)隨閥著可銅獲得馬建筑習(xí)用地曠的減銳少，至建筑糾用地通的價(jià)廢格也嶼有上擺升的數(shù)可能串?！穹垦势髴?yīng)搶該把毀主要籌精力歌轉(zhuǎn)入暴到中味小套竄型普涉通商蟻品住涌房的暑開發(fā)抗上來蘋，以無獲得苦政策色的支胳持，養(yǎng)尤其遞是在叛信貸吸緊縮犬房企隔資金總壓力踢較大圍的情弦形下來，很召有必董要轉(zhuǎn)奸變原鴨來的起開發(fā)持策略濤，順?biāo)讘?yīng)宏轎觀調(diào)目控的找方向皺，多為開發(fā)呆中小臂套型爹商品智住房豈?！窠鉂摏Q民遣生、休擴(kuò)大蝴內(nèi)需相、進(jìn)紫一步奶加大參住房偉保障堡力度唐發(fā)揮遷政策混性住疏房的平調(diào)控向功能細(xì)。●“力度愧弱”新政恒對房粥市影會(huì)響不減大居，市熊場觀托望情心緒依淚舊濃棵厚。●政疤府救逼市措甚施只痰可能跳是“孔隔靴矛搔癢栗、杯圾水車霉薪”?？偨Y(jié)在國菌際金正融形當(dāng)勢、港國內(nèi)仗經(jīng)濟(jì)怕環(huán)境牲雙重啊影響岸下，碼北京湊房地蓋產(chǎn)市鬼場進(jìn)奮入下罪降周垂期。犬商品性房成鹿交量炒大幅拼減少通，房巴價(jià)同泄比漲果幅回模落、丑環(huán)比然下降斷。商鮮業(yè)性佩房地救產(chǎn)貸考款增描速明慘顯放俊緩。房地淺產(chǎn)業(yè)今與50多個(gè)止行業(yè)擾相關(guān)卸聯(lián)，芳在國栽民經(jīng)刮濟(jì)中班的作雙用舉炎足輕凱重。筑當(dāng)前刷房地登產(chǎn)市呢場交瘋易低伸迷靡蟲，是辣近兩邊年房效地產(chǎn)蔬投資倘過度耍、房勢價(jià)非督理性瞎上漲班后的比調(diào)整攜。正鍵是由茅于過顯高的覽房價(jià)伐透支陵了房仿地產(chǎn)肝業(yè)效高益，束抑制嚷了居膛民購奇房意剖愿，貝導(dǎo)致證它陷陪入了克目前營的困龜境。蝦房地些產(chǎn)市銅場的孟重新淘啟動(dòng)寬和持憐續(xù)發(fā)液展，舟將得明益于租相應(yīng)喉的居洽民購巡壽買能疤力和牙消費(fèi)賣意愿醉作支菌撐。穩(wěn)定包和刺毅激經(jīng)扣濟(jì)發(fā)章展的皂十條涌措施紡中指達(dá)出，轎要“加大訴保障喝性住院房建晉設(shè)規(guī)婆模，罷降低窩住房歌交易尼稅費(fèi)碼，支涌持居桃民購優(yōu)房”，這一堆要求俊的目唇的不猜是在足救房降價(jià)，獻(xiàn)也不辦是在病救開副發(fā)商登，而棒是在勾進(jìn)一烘步調(diào)扮整和亞推動(dòng)她房價(jià)緒逐步籌回歸凱到合戀理區(qū)個(gè)間,積極便溫暖娛冰冷痛的房快地產(chǎn)含市場飼，著剖眼于激經(jīng)濟(jì)井發(fā)展垃大局倦和保鴨障民盼生,促進(jìn)婆房地噴產(chǎn)業(yè)暢健康問發(fā)展掌。北京夕房地熔產(chǎn)市腿場繼充續(xù)深墳度調(diào)抗整推動(dòng)暢房價(jià)廈逐步傍回歸跡到合禮理區(qū)景間第一罵章07—08年度渡總結(jié)北京模別墅暗市場謊現(xiàn)狀08年北蠢京樓坊市出挨現(xiàn)了收有史爽以來液最為省嚴(yán)重盾的市揮場觀火望，密經(jīng)過支一年嘉多的仿“量執(zhí)縮價(jià)董滯”夜，北繡京房通地產(chǎn)莊市場寨一直泄未擺谷脫低覺迷的感困境崇。然皮，20蹈08年上膝半年沸以別笨墅為孤代表嘩的高渡端住澡宅市春場獨(dú)累樹一德幟，乏表現(xiàn)死出較鮮強(qiáng)的需“抗乘跌性唉”。寄但進(jìn)妹入下湖半年先，隨底著金找融危溪機(jī)的肆擴(kuò)散淋和國傭內(nèi)經(jīng)蘆濟(jì)放累緩的鉆影響容，房懸地產(chǎn)設(shè)進(jìn)入枝中產(chǎn)炸期調(diào)凝整階萌段，敞北京卸別墅拌市場造也緊鞏隨其裕后市邁場需衰求低說迷靡傅、價(jià)禮格回瀉落、的成交巨量大鳳幅下謠滑。別墅窯市場扔供求硬分析20抖08年1-幼12月北斗京別毛墅月走度新碧增供堪應(yīng)變涌化20窩08年1-胖12月，截北京境別墅久市場附整體恩供應(yīng)份與20惹07年基局本持恥平，磁別墅羨供應(yīng)蠟套數(shù)惠月32尼43套，史占住訪宅總恨供應(yīng)桿量的4%。同啟比07年供哄應(yīng)提捐前，吼自2季度寬開始捧至奧濟(jì)以前其呈井注噴式靜供應(yīng)貫，基藍(lán)本在訂奧運(yùn)基前上等市“駛透支沙”完顯畢，躲隨后杯供應(yīng)駐逐漸店下滑劇，至細(xì)年終攪供應(yīng)前跌入括低谷裕；市場菌開發(fā)蹦別墅叼項(xiàng)目全甚少可，一復(fù)定程揚(yáng)度上碰后續(xù)掃供應(yīng)狼不足歲；同米時(shí)二泰、三貌季度默市場鹿消化民并不牢理想貪加大碎存量念影響鍛后續(xù)疫的推踏盤節(jié)蟻?zhàn)唷＠苷耋w市尖場影畜響，陪進(jìn)入愿市場頭自行乒調(diào)節(jié)丘周期鏟；另，廟受制疏于資彈金壓抬力和紅較差趨的市林場預(yù)榮期，08年開設(shè)發(fā)商制減少向開工豪及土賓地購槳置面畢積，服此現(xiàn)啟象將煌影響20芽10年以支后的蜻房屋熱供應(yīng)糊；別墅莫市場榜需求禍分析20烏08年1-套12月北霞京別屆墅月令度成棒交量里變化20駱08年1-伍12月。肥北京著別墅銀市場障銷售菠（以的簽約津?yàn)闇?zhǔn)香）別匆墅僅18遇80套，炒外資貌、投房誠資于狼改善置需求永紛紛隙受限落，別惡墅成帖交同誤比下謹(jǐn)滑67在.5竄2%。雖然蔬別墅板作為臭市場泛稀缺置產(chǎn)品帳，受結(jié)投資透置業(yè)庫者的央追捧覽，但賞受近健期國筋家政裹策調(diào)念控長帶期深疤入，螺國際同金融雕危機(jī)哈的突傭襲以紅及別奪墅需遭求的法疲軟牽，市吃場供警過于差求的炭態(tài)勢呼明顯嶼。同礦時(shí)別獲墅價(jià)攪格存謠在下稿滑預(yù)純期等戲諸多陜因素庸的綜動(dòng)合影搶響，斬別墅邊消費(fèi)逃受欺到較墻大沖堵?lián)簦覈竷?nèi)資林本市百場正覽處于北地位該震蕩年階段黎，造強(qiáng)成別甩墅投臨資緊弟縮，驕因此鞠整體春上別映墅需映求明賢顯不氧足。別墅銜市場罵價(jià)格袋分析20肯08年1-草12月北暖京別策墅月概度成信交均佳價(jià)走擦勢20弦08年北際京別梨墅市惡場銷嘴售均霧價(jià)一性直處禮于高秩位調(diào)賤整之衣中，1-系4月別臘墅銷標(biāo)售均肺價(jià)約17擊03袋1元/平米祝；奧醒運(yùn)期兆間曾咳有短妄暫上許升最可高達(dá)吳到月20糖00鹿0元左副右；9月國歌內(nèi)國么際經(jīng)翻濟(jì)形升勢驟斧變，漿通膨豪提前曬的到剩臨，議受此訓(xùn)影響10月以拴后北陶京別刊墅市盒場價(jià)悅格開眉始逐疏步回蠶落至1-饑4月的恭價(jià)格采水平覽。別墅淘產(chǎn)品諒及區(qū)胃域分百析別墅掩產(chǎn)品霞從市螺場表御現(xiàn)上品看，番對于循高端嫂消費(fèi)趕者而蜜言，重消費(fèi)尸能力叛較高露，對積于項(xiàng)關(guān)目舒稈適度抬的關(guān)庸注遠(yuǎn)覽大于襪對價(jià)污格的釋關(guān)注姿，因固此市偶場上捆一些因高品管質(zhì)項(xiàng)捎目產(chǎn)漫品成屬為稀麻缺；目前乳市場左主流臉產(chǎn)品——中低糊端經(jīng)挖濟(jì)別膽墅因柴經(jīng)濟(jì)磨形式羅及政矛策所乎致，模銷售夠影響營較大;1、“高二套氣房貸倒”新喝政，子以及躬連續(xù)省多次電加息相等一腰系列僚政策蹈的實(shí)望施，音抑制柄了改蘋善型呆和二嘗次及挺以上希的置鏟業(yè)需敢求；2、國慌際經(jīng)由濟(jì)衰拳退、解國內(nèi)恥經(jīng)濟(jì)跑放緩年、股肝市財(cái)陣富大岔跌、停房市辯整體焰低迷朝靡、觀湊望氣淋氛濃甲厚的域影響寬，導(dǎo)誦致樓兆市成訴交量奇的大緩幅萎洪縮，研大量酬二次圣置業(yè)緩需求虧轉(zhuǎn)變賤為潛帽在需倘求；3、與上高端指別墅桂不同仔，以鞠目前艙國內(nèi)挪的新浸興中脅產(chǎn)階機(jī)層為便受眾翻的經(jīng)趁濟(jì)型側(cè)別墅權(quán)，一錢般具戒有面紅積相歡對適鋪中、帝性價(jià)撒比較釘高、元消費(fèi)毫群體雁對價(jià)效格較惹為明唉感的殲特點(diǎn)賓，受07年房覺價(jià)高友增長哲影響新，價(jià)容格已勻經(jīng)令搏其難堡以承逗受，奸經(jīng)濟(jì)薦型別剩墅性閣價(jià)比鈔優(yōu)勢仰不再酬凸顯唯；產(chǎn)品辨分析47別墅區(qū)位圖密云別墅區(qū)懷柔別墅區(qū)順義中央別墅區(qū)東部別墅區(qū)亞北別墅區(qū)南部別墅區(qū)沙河別墅區(qū)西山別墅區(qū)八達(dá)嶺別墅區(qū)龍湖。滟瀾山銷售額：9.3億龍灣銷售額：8.6億財(cái)富公館銷售額：4.0億優(yōu)山美地銷售額;5.0億麗宮銷售額：2.7億香山清琴銷售額：6.億億龍山新新銷售額：3.5億潤澤莊園銷售額：5.1億普羅旺斯銷售額：4.1億PEKINGHOUSE銷售額：2.6億從銷售排行看，中央別墅區(qū)、亞奧別墅區(qū)、西山別墅區(qū)仍是北京別墅市場熱點(diǎn)銷售區(qū)域區(qū)域婦分析總結(jié)20丹08年，裝別墅淺市場隔作為逗最穩(wěn)銳定的蒙住宅啟細(xì)分參子市臣場。懶對政艇策影粗響敏駛感度壁較低爐，而門與經(jīng)批濟(jì)增項(xiàng)長、劇消費(fèi)糠意愿云和財(cái)盈富積約累直卸接相供關(guān)；愁故，毯國際煤國內(nèi)銷宏觀懷經(jīng)濟(jì)健走勢到和預(yù)顛期決善定了20訪08年別卻墅市曠場的針基本姓面貌熄，其技對別岔墅市密場需藏求影樹響將黑集中唯體現(xiàn)戶在20加09年以滾后。第一紗章07膜—0萬8年度萍總結(jié)板塊掙區(qū)域親競品潤現(xiàn)狀一、軌區(qū)域巡壽市場的情況食（截臘止12月24日監(jiān)單測數(shù)歇據(jù)詳經(jīng)表）序號(hào)項(xiàng)目名稱預(yù)售證號(hào)批售套數(shù)累計(jì)銷售年度銷售成交均價(jià)備注1

龍山新新（2007）372338120633

（2008）337610020000報(bào)價(jià)

（2008）6394606015472

（2008）167111484814500

合計(jì)

年度累計(jì)109套

2

君山高爾夫（2008）156100303013905

（2007）3632010017872

（2007）29829

過期不詳合計(jì)

年度累計(jì)30套

3歐郡-香水城（2008）36375

4

4

8796

合計(jì)

年度累計(jì)

4套

目前交，懷磨密板先塊可產(chǎn)類比播的別乏墅產(chǎn)給品全芹年累傲計(jì)銷背售15漁5套左虜右，戶同比申下降70狀%左右打。自旦奧運(yùn)插后各予項(xiàng)目連銷售炕每況耽愈下唱，金小九銀歡十的治銷售騾佳期射也未之能擺源脫銷導(dǎo)售低可糜的拍陰影眾。10月，的雖有命一定艷的優(yōu)策惠舉捧措但太收效衡不大唯。各療項(xiàng)目潤的銷炮售價(jià)問格環(huán)曠比年藥中略遍有下殃降，唇降幅途在0.尤4%但全禽年整歷體走各勢比普較平釘穩(wěn)，泡區(qū)域其內(nèi)均艘價(jià)基個(gè)本維棉持在13垂50套0元——14鐘00模0元之渠間（宣均折鴉合地恒下室金面積紛）龍山歪“新裳新小嗓鎮(zhèn)”二、諸各項(xiàng)識(shí)目全哪年基跡本情便況項(xiàng)目位置產(chǎn)品類型項(xiàng)目總量累計(jì)銷量面積區(qū)間花園面積價(jià)格區(qū)間付款方式懷柔區(qū)京密快速路左側(cè)廟城鎮(zhèn)422號(hào)獨(dú)棟238套100套240㎡----357㎡70～110㎡230萬~420萬之間,瀛園少量均價(jià)1400萬/套一次性付款98折、銀行按揭99折備注

增送地下室、閣樓、花園、中央空調(diào)年度灶銷售倒統(tǒng)走索勢圖龍山芳新新偏品牌新實(shí)力涉較強(qiáng)子，對偏市場現(xiàn)的判粱斷較麥為準(zhǔn)蜂確，皂能夠傲在今輩年的虹最佳疊時(shí)機(jī)資完成水今年裂的銷妹售預(yù)屯期。闖雖然5月以漿后銷棍售驟母降但回對其請的影鐘響不寒大。跳目前當(dāng)該項(xiàng)閉目資話金鏈改穩(wěn)固叮安全冶過冬謠已成賢定局逐。由于廚該項(xiàng)譯目開叮發(fā)周庫期較剃長且父已經(jīng)扯接近伏尾聲餓，其趟戰(zhàn)略分發(fā)展受已經(jīng)拾發(fā)生盤了“煙質(zhì)”榮的轉(zhuǎn)躺變。像按其酷核心阿人物武馮侖肉的戰(zhàn)腔略是權(quán)“市皮場好膏時(shí)在悄郊區(qū)車發(fā)展塘，大夢事低盜迷糜在城御區(qū)”仍。目慢前，剖該公謀司正產(chǎn)在城土區(qū)緊總張的巨拿地孫，按明照既逝定的鋸目標(biāo)襯穩(wěn)步原邁進(jìn)番。君山脊高爾頑夫項(xiàng)目位置產(chǎn)品類型項(xiàng)目總量累計(jì)銷量面積區(qū)間花園面積價(jià)格區(qū)間付款方式京承高速密云出口向北獨(dú)棟100套30套358-638㎡1：1420萬/套最高價(jià)2500萬/套(僅少量)一次性、按揭無折扣備注

增送花園年度汽銷售齒統(tǒng)走晝勢圖項(xiàng)目分自5月輝唐煌以瞧后峰秧回路洲轉(zhuǎn)，6月呈朗跳水慮態(tài)勢撓直逼照谷底蘆。此顛后，慨銷售辦率一欣直較查低。袍今年9月至鍋今該評(píng)項(xiàng)目探已經(jīng)欠連續(xù)4個(gè)月拾無成藥交記起錄，自雖然支破例撇促銷漸但截鋤至12月底悠仍未日實(shí)現(xiàn)抹零的去突破際。該項(xiàng)多目雖吼有一餃定的碰銷售薪基礎(chǔ)正及市輝場美垃譽(yù)度扇，但嬸無有漢效的柱客戶峽積累鍬同樣關(guān)是其訪不可嶄避免秒的銷仁售死跨穴。08年75臉00萬的的銷售京業(yè)績戴，難屆以支仍撐大壇量的蒙資金破缺口項(xiàng)目圈開發(fā)異體量槍較大宿、資晶金緊陰張如熟沒有膜突破單性的郊營銷刃措施麻很難像走出孩銷售巴低糜的陰閉霾。歐郡—香水摔城項(xiàng)目位置產(chǎn)品類型放盤總量累計(jì)銷量面積區(qū)間花園面積價(jià)格區(qū)間付款方式懷柔楊宋出口，飛騰影視基地獨(dú)棟75套4套雙拼：獨(dú)棟：花園面積平均100平米左右雙拼:獨(dú)棟：銀行按揭：一次性:備注

年度法銷售票統(tǒng)走柜勢圖歐郡—香水厲城自10月底才正式上開盤疤至今摩，僅駕成交4套、成交只均價(jià)直的優(yōu)佩惠幅綁度接訴近15州%，優(yōu)貓惠幅近度雖托然較高大，開但成摩效甚風(fēng)微未能舊擺脫捆銷售搭低糜拖的狀教態(tài)。活由此脂，可槐以分輔析出疑開發(fā)這商資您金鏈奮緊張顯，銷載售回暈款壓出力較持大。家同樣饅表明撇，除外去市儲(chǔ)場因舍素外里客戶療更看摧重項(xiàng)藥目整狗體品膊質(zhì)及耗周邊搭環(huán)境長，在提價(jià)格怪與品漏質(zhì)對躺等的熊前提珍才會(huì)半形成備購買匯。結(jié)匹論1、區(qū)祖域銷杠售價(jià)陣格基芳本穩(wěn)傍定，鍛銷售盯量下順挫情躬況嚴(yán)戴重。漂有價(jià)宮無市別的市件場表艦現(xiàn)比擋較明予顯，即觀望醒情緒旦持續(xù)拉增加次；2、懷揉密板賴塊普祥遍認(rèn)范知度膝及認(rèn)桑可度色較低競，客鏈戶可鼠接受憂的抗肅性較草大不患利于嗚項(xiàng)目雹集客溉；3、懷艱密板憂塊源頂于旅此游資異源豐貴富，脾區(qū)域拜內(nèi)別躺墅產(chǎn)哄品不免屬于至傳統(tǒng)換型的反居家敘別墅桿存在肚一定棉的局卵限性臂。鑒達(dá)于大扔勢的春剛性僚影響登，客窩戶可偽購買廟的彈舞性空盜間較錄小；4、區(qū)疏域項(xiàng)是目來完訪客兩戶多付集中硬于”路過嘉客群”小眾將、單貪一，匯受季戶節(jié)及徹今年姜大勢窗的影堪響“量”“質(zhì)”均不狹如人牙意，牲客戶今積累很成為鞭各項(xiàng)納目首隨要決屈絕的悅問題臘；5、銷翠售價(jià)頓格與村區(qū)域籮位置倒相比離略顯緊偏高行，客逼戶接撕受程坐度較刮低加正大銷瞞售難貍度；6、區(qū)歡域內(nèi)歪除各轟別項(xiàng)曾目外軌，其識(shí)資金難鏈緊糞張，炭銷售恰回款暖壓力待較大漠，且孫項(xiàng)目斑滯銷售情況諒嚴(yán)重熊，難逮以支杜撐較撿大的幅資金貴缺口扎；7、區(qū)糞域存惠在一請定的水價(jià)格幸競爭鉛，但岸各項(xiàng)末目間創(chuàng)存在澆較大姓的差競異性齒，相水互間禽的直擴(kuò)接威搖脅性潔較小削整體驢競爭智性不訊大，光區(qū)域蛙不溫桐不火吊的銷厘售局玻面不第利于勞銷售噴的促罵進(jìn)；目前甚，區(qū)革域整概體走脹勢接吉近“竹冰點(diǎn)懂”與耐市場誰大勢蒙基本鼓吻合繩。加藏之世聚界金謹(jǐn)融危嘴機(jī)、霜政府墾政策然、未理來經(jīng)棟濟(jì)及暗宏調(diào)熔的方曬向等朝諸多懷因素聾的制拌約，果可購戰(zhàn)項(xiàng)目嫩的目線標(biāo)客斷群均蔑受到絲式不同霸程度關(guān)的影杰響，叛此種累現(xiàn)象咬在短笨時(shí)間思內(nèi)是未不可選能有次所改惜變的瓦。20堵09年區(qū)疏域?qū)⑵菝媾R冰更的準(zhǔn)大銷優(yōu)售窘寸境！據(jù)悉20墊09年各杯大財(cái)?shù)菆F(tuán)、葛企事和業(yè)單肆位開隱源節(jié)夠流將炊達(dá)到臨高峰奪，裁復(fù)員比紀(jì)例也丘隨之厚上升濕預(yù)計(jì)代在在35鍵%—珠—4圣5%之間特，中博高收帶入人沫群直液面失窄業(yè)的丙局面啄已是帖不爭攻的事環(huán)實(shí)?？s慧此現(xiàn)旅象的雜形成懂對項(xiàng)孕目而新言如儲(chǔ)同雪盞上加糞霜，盡解決呢生計(jì)凍成為饑此類段人群撿的首核選加帽之懷楊柔區(qū)皂域的嗽認(rèn)知塵度普余遍不濟(jì)高，撞重現(xiàn)07年借它勢銷捕售佳強(qiáng)績的醉情形豪在近1-酷2年內(nèi)暑恐難遞再現(xiàn)可。第二音章后項(xiàng)目08—09年度午總結(jié)08—09年度把營銷脊推廣鬼情況衛(wèi)總結(jié)一、民年度坑銷售棗業(yè)績侵回顧銷售言套數(shù)鼻：18套（芹含7套雁由棲未僑網(wǎng)簽慈）銷售尺面積瞎：36敏55歪.8榴7元銷售叔金額手：42賄14仿21挺37元回款米金額緒：29溜12吹21網(wǎng)37元（異未含酸按揭捆金額濫）銷售末率：18潮%（整藏體）銷售宏業(yè)績攪排期威表10月9月11月節(jié)點(diǎn)銷售任務(wù)12月開盤9.肯29銷售畝套數(shù):1縫5套銷售楊金額鐵：32去77島94套49回款泉金額郵：23若23竹94椅49回款趁率：71爺%銷售賴套數(shù):3套銷售扛金額蒼：94失22添68廢8回款亡金額瞇：58伯82液68鼠8回款姓率：62脊%二、跟銷售滋分析軍總結(jié)一、習(xí)外部淺因素爪影響（客康觀因漢素）08奧運(yùn)統(tǒng)的直西接影稈響：20輔08年房涂地產(chǎn)秤市場癢的發(fā)意展態(tài)鋤勢大惰致可扭分為多三個(gè)按階段賽，奧咐運(yùn)前怖的市籠場模祖糊期牌（3-淡6月）文、奧旨運(yùn)期吉間的膝市場償冷淡點(diǎn)期（7-臂9）、垮后奧澆運(yùn)市民場冰左凍期營。（08閑-9輸-2茶01影0-俘12）在辭國際冊上，姐幾乎顏所有首的國守家在固奧運(yùn)稅會(huì)后膚都會(huì)浴出現(xiàn)茶房價(jià)盟下跌懲，銷扛售極近度下坐挫，昂觀望傭情緒解愈演鏈愈烈桌的狀那況這蠢是不噸爭的忠事實(shí)祖，而構(gòu)且上記述態(tài)預(yù)勢還戀將持納續(xù)相摔當(dāng)長冊的時(shí)眠間這瞧是奧龍運(yùn)概害念透仿支的紗惡果縫呈現(xiàn)蠅，作孔為剛?cè)觿偱e際辦完勿畢奧酷運(yùn)會(huì)布的北業(yè)京也族不能機(jī)幸免堂。全球鬧經(jīng)濟(jì)擦危機(jī)，導(dǎo)勸致中揀國通教貨膨游脹提攻前來再臨。競股市般大跌穩(wěn)、房違市驟借降，毯對于粘本案掏中產(chǎn)層階級(jí)躬客群攏來說番購房車目的屈已投疲資性專相對累較強(qiáng)門、受貓政策挽影響秋較大乳、不集確定鴉性明晴顯、板抗風(fēng)貸險(xiǎn)能鉛力較茶弱；產(chǎn)品鏡特性蔑的影那響：別墅赤類產(chǎn)秋品不士屬于菊剛性謊需求圓的必穩(wěn)需品功，且厭遠(yuǎn)郊航別墅政作為逆度假正型產(chǎn)底品更駕是如撲