萬達(dá)商業(yè)業(yè)態(tài)功能規(guī)劃課件

萬達(dá)商業(yè)業(yè)態(tài)功能規(guī)劃萬達(dá)概況萬達(dá)介紹萬達(dá)集團(tuán)為國內(nèi)知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，由萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的萬達(dá)廣場目前遍布全國如上海、北京、天津、沈陽、呼和浩特等32個重點城市；截至2009年末，其所持有的商業(yè)面積超過600萬平方米，年租金收益在30億元以上，并開創(chuàng)全國獨有的“訂單式商業(yè)地”產(chǎn)開發(fā)模式。萬達(dá)廣場萬達(dá)廣場是萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的知名商業(yè)地產(chǎn)品牌，經(jīng)過不斷發(fā)展和更新?lián)Q代，產(chǎn)品已發(fā)展到第三代，本階段的產(chǎn)品主打城市綜合體的概念，其項目規(guī)模、物業(yè)配比關(guān)系及租售模式及盈利能力等較前兩地均有較大的提升，是萬達(dá)集團(tuán)未來發(fā)展的核心產(chǎn)品。長沙萬達(dá)（第一代）北京CBD萬達(dá)（第三代）哈爾濱香坊萬達(dá)（第二代）2發(fā)展歷程2002年2004年2006年2008年F1F2F３F４1243211代萬達(dá)2代萬達(dá)3代萬達(dá)3產(chǎn)品分析–產(chǎn)品特征萬達(dá)廣場第三代城市綜合體項目規(guī)模大，業(yè)態(tài)功能齊全，為萬達(dá)集團(tuán)未來發(fā)展的核心重點產(chǎn)品，相較于前兩代產(chǎn)品有較為明顯的優(yōu)勢，以下對三代產(chǎn)品的特點及于前兩代產(chǎn)品的優(yōu)劣勢進(jìn)行對比分析。目標(biāo)城市以直轄市、省會城市及經(jīng)濟(jì)中心城市為主選址以城市副中心或新區(qū)為主建筑更加現(xiàn)代，更具地標(biāo)性產(chǎn)品有商業(yè)、住宅、酒店式公寓、辦公、酒店，合理搭配，投資收益最大化商業(yè)涵蓋大型集中商業(yè)（購物中心)及底商(步行街）等類型，購物中心以持有為主，只租不售商業(yè)業(yè)態(tài)增加了文化休閑、餐飲娛樂的比重，打造“24小時不夜城”引進(jìn)國際投資基金，推動快速擴(kuò)張4產(chǎn)品分析–優(yōu)劣勢比較與前兩代產(chǎn)品相比，第三代產(chǎn)品具備以下幾點主要特色：功能更加全面（如北京CBD萬達(dá)廣場、上海五角場萬達(dá)廣場等），體現(xiàn)多功能的城市開發(fā)；建筑設(shè)計與布局更加合理，采取街坊式的街區(qū)布局（如呼和浩特萬達(dá)廣場、包頭萬達(dá)廣場等），增加舒適性；增添文化廣場或居民活動空間（如鐵西萬達(dá)及太原萬達(dá)的2萬平米市民廣場設(shè)計），體現(xiàn)建筑以人為主的理念；打造地標(biāo)性城市建筑（如濟(jì)南玩啊180米高的酒店，寧波鄞州萬達(dá)189米的公寓等），突出項目亮點。第3代第1&2代多選址在發(fā)達(dá)城市的核心商業(yè)地段；規(guī)模適當(dāng)；依托訂單式商業(yè)地產(chǎn)帶來的優(yōu)質(zhì)客戶取得優(yōu)惠政策；建筑形態(tài)上主要為單體或組合式建筑為主；項目功能主要為純商業(yè)或商業(yè)加居住，功能簡單商業(yè)業(yè)態(tài)以超市、家居建材為主，主力店比例超過70%，租金低，商業(yè)價值體現(xiàn)；商業(yè)以出售為主，后期統(tǒng)一經(jīng)營難以保證；商鋪售價過高，散鋪投資收益預(yù)期無法實現(xiàn)。多選址在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快或潛力大的城市中的城市副中心或新區(qū)中心；建筑形式多樣，盒式商業(yè)+街區(qū)+高層；業(yè)態(tài)功能多樣，以復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)為主，增加了商務(wù)辦公、酒店及公寓等城市業(yè)態(tài)；商業(yè)持有與銷售的比例為80%：20%，其中購物中心為全部持有出租；項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計更加合理，特點更加突出。5開發(fā)模式–“訂單式地產(chǎn)”模式萬達(dá)集團(tuán)的核心開發(fā)模式是“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”，即與世界500強(qiáng)的零售商簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，通過與合作伙伴的共同開拓、技術(shù)對接、先租后建來開發(fā)，從而實現(xiàn)加快拓展與有效降低風(fēng)險。該商業(yè)開發(fā)模式經(jīng)過10多年的發(fā)展，已成為典型的萬達(dá)模式，可以借鑒，但暫時難以簡單復(fù)制或超越。6鑒于第三代萬達(dá)廣場的主流地位和良好的發(fā)展趨勢，以下選取4個具有代表意義的萬達(dá)廣場進(jìn)行重點研究，以期對本項目的規(guī)模確定及開發(fā)模式提供一定的市場參考價值和借鑒依據(jù)。該4個項目與本項目在區(qū)域特征或規(guī)模等方面具備一定的可比性，分別為：開業(yè)項目沈陽鐵西萬達(dá)廣場寧波鄞州萬達(dá)廣場在建項目呼和浩特萬達(dá)廣場包頭萬達(dá)廣場案例選取條件呼和浩特萬達(dá)廣場包頭萬達(dá)廣場沈陽鐵西萬達(dá)廣場寧波鄞州萬達(dá)廣場7案例介紹–沈陽鐵西萬達(dá)廣場項目基本概況區(qū)域特征：沈陽鐵西萬達(dá)廣場位于鐵西核心區(qū)，地處城市副中心，距離市中心核心商業(yè)區(qū)太原街商圈及中山路商圈5公里左右。功能定位：沈陽鐵西萬達(dá)廣場為萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的第三代產(chǎn)品，是集購物、娛樂、休閑、居住、商務(wù)辦公等多種功能為一體的大型城市綜合體項目。本項目項目區(qū)位圖項目效果圖市區(qū)中心副中心副中心鐵西萬達(dá)8案例介紹–沈陽鐵西萬達(dá)廣場項目基本概況技術(shù)指標(biāo)功能業(yè)態(tài)配比項目總平面圖功能業(yè)態(tài)配比圖酒店項目總平面圖寫字樓、公寓及大型商業(yè)住宅公建配比圖9案例介紹–寧波鄞州萬達(dá)廣場項目基本概況區(qū)域特征：寧波鄞州萬達(dá)廣場位于鄞州新區(qū)中心，項目所在區(qū)域目前已發(fā)展成為寧波市的第二商圈。功能定位：寧波鄞州萬達(dá)廣場集商業(yè)、酒店、住宅及辦公多種功能為一體，定位為城市綜合體。市區(qū)中心新區(qū)鄞州萬達(dá)項目區(qū)位圖項目效果圖10案例介紹–寧波鄞州萬達(dá)廣場住宅公建配比圖功能業(yè)態(tài)配比圖產(chǎn)品布局酒店+辦公公寓住宅商業(yè)項目基本概況技術(shù)指標(biāo)功能業(yè)態(tài)配比項目布局圖11案例介紹

–呼和浩特萬達(dá)廣場項目基本概況區(qū)域特征：呼和浩特萬達(dá)廣場位于如意開發(fā)區(qū)，地處城市東擴(kuò)的核心位置，距離傳統(tǒng)的城市核心商業(yè)區(qū)中山路商圈約5公里。功能定位：呼和浩特萬達(dá)廣場是集商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓4大城市功能性業(yè)態(tài)于一體的大型項目，項目主要凸現(xiàn)地段中心、財富中心、生活中心、娛樂及休閑中心的新城市中心概念。項目效果圖項目區(qū)位圖市區(qū)中心呼和浩特萬達(dá)新區(qū)/城市副中心12酒店住宅商業(yè)+寫字樓+公寓案例介紹

–呼和浩特萬達(dá)廣場功能業(yè)態(tài)配比圖住宅公建配比圖項目基本概況技術(shù)指標(biāo)功能業(yè)態(tài)配比項目總平面圖13案例介紹

–包頭萬達(dá)廣場項目基本概況區(qū)域特征：包頭萬達(dá)廣場位于青山區(qū)，地處城市中心區(qū)，萬達(dá)廣場進(jìn)駐將引領(lǐng)城市商圈升級換代。功能定位：包頭萬達(dá)廣場包含高檔住宅、精裝公寓、5A級寫字樓、大型購物中心功能業(yè)態(tài)，旨在打造包頭為包頭市引入全新理念住宅、提供全新的都市休閑生活方式。包頭萬達(dá)新興商圈傳統(tǒng)商圈項目效果圖項目區(qū)位圖14商業(yè)+寫字樓+公寓住宅案例介紹

–包頭萬達(dá)廣場功能業(yè)態(tài)配比圖住宅公建配比圖項目總平面圖項目基本概況技術(shù)指標(biāo)功能業(yè)態(tài)配比項目總平面圖15區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大，業(yè)態(tài)規(guī)劃及開發(fā)時序安排需謹(jǐn)慎從萬達(dá)廣場的選址特征來看，第三代產(chǎn)品多選址在城市副中心，新區(qū)或開發(fā)區(qū)等經(jīng)濟(jì)增長活力及未來人口導(dǎo)入能力較強(qiáng)地區(qū)，如：寧波鄞州新區(qū)、沈陽鐵西新區(qū)及呼和浩特如意開發(fā)區(qū)等，本案的區(qū)位條件與之較為符合；從萬達(dá)進(jìn)駐的時間節(jié)點來看，多處于區(qū)域規(guī)劃和發(fā)展相對較為成熟，人口導(dǎo)入數(shù)量相對較大，具備較為成熟的綜合體開發(fā)條件的時期；而本案所在的蘇家屯區(qū)域納入大渾南及沈陽市總體規(guī)劃的時間較短，目前區(qū)域仍處于前期開發(fā)階段，因此，在開發(fā)時序安排和業(yè)態(tài)規(guī)劃方面需謹(jǐn)慎。案例要點小結(jié)16案例要點小結(jié)規(guī)模體量適合城市綜合體，功能業(yè)態(tài)配比需切合區(qū)域發(fā)展情況從四個案例中的萬達(dá)廣場第三代城市綜合體的總規(guī)模來看，基本在60-125萬平方米之間，規(guī)模體量比第三代綜合體發(fā)展初期有所提高；其中，公建部分占比因總規(guī)模的不同而有所差異，但面積基本在50萬平方米左右；參考萬達(dá)規(guī)模，本案的總體規(guī)模具體發(fā)展綜合體的條件；另外，從萬達(dá)廣場的主要功能業(yè)態(tài)比例構(gòu)成可以看出，寫字樓、酒店等業(yè)態(tài)為補(bǔ)充業(yè)態(tài)，各業(yè)態(tài)占比較小，住宅和商業(yè)仍為第三代產(chǎn)品的核心部分，區(qū)域不同，住宅及商業(yè)的占比有所差異。在城市副中心及新區(qū)中心，住宅比例相對較高，如鐵西萬達(dá)、呼和浩特萬達(dá)，住宅比例在60%左右，商業(yè)的比例為25%左右；核心區(qū)域，則住宅的比例有所下降，商業(yè)的比例有所提高，如包頭萬達(dá)。備注：*為純公寓，非SOHO17購物中心持有出租，保證商業(yè)品質(zhì)；其它部分銷售，帶來大量現(xiàn)金流根據(jù)對四個萬達(dá)廣場的實際調(diào)查和了解，目前第三代萬達(dá)廣場在租售模式上采取酒店和購物中心店持有出租，其它部分銷售的模式，該舉措保證了萬達(dá)商業(yè)項目的品質(zhì)，避免如第1、2代萬達(dá)商鋪散售所帶來的運(yùn)營管理問題，另外一方面也解決了大規(guī)模開發(fā)所面臨的資金難題；從對四個案例中商業(yè)租售比的了解和分析，持有出租的購物中心與銷售的商業(yè)街比例在80%：20%；從各個業(yè)態(tài)在綜合體中的功能及其所帶來的影響效應(yīng)來看，住宅及公寓為產(chǎn)生現(xiàn)金流的主力產(chǎn)品，寫字樓為項目帶來品質(zhì)提升，同時豐富了項目的業(yè)態(tài)功能；而酒店則是項目的形象標(biāo)桿，如寧波鄞州萬達(dá)廣場索