濟南城市及房地產

濟南項目

初步市場研究宏觀環(huán)境綜述競態(tài)分析房地產分析城市分析目錄溫家寶：決不讓調控出現反復4月13日主持召開國務院常務會議，做出明確表態(tài)

鞏固房地產市場調控成果

堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復采取有效措施增加普通商品房供給。推進保障性安居工程建設，完善公租房、廉租房的配套設施。

宏觀環(huán)境-政策國家統(tǒng)計局：一季度GDP增速8.1%，國民經濟運行總體平穩(wěn)4月13日，國家統(tǒng)計局發(fā)布權威數據：一季度國內生產總值107995億元，按可比價格計算，同比增長8.1%從環(huán)比看，一季度國內生產總值增長1.8%3月份，全國居民消費價格總水平同比上漲3.6%宏觀環(huán)境-經濟金融環(huán)境的持續(xù)轉好:

傳央行已將部分金融機構存準率調降1個百分點央行4月12日下發(fā)通知：4月1日起對央行專項票據置換進展順利的縣域法人金融機構，給予1%的法定存款準備金率政策優(yōu)惠，政策實施期為2012年4月1日-2013年3月31日

3月末，廣義貨幣(M2)余額89.56萬億元，同比增長13.4%，增速比上年末回落0.2個百分點；狹義貨幣(M1)余額27.80萬億元，增長4.4%，回落3.5個百分點宏觀環(huán)境-金融一季度全國房產開發(fā)投資10927億同比增23.5%全國房地產開發(fā)投資10927億元，同比增長23.5%住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為68.1%東部地區(qū)開發(fā)投資6593億元，同比增20.6%中部地區(qū)開發(fā)投資2070億元，同比增25.7%西部地區(qū)開發(fā)投資2264億元，同增長30.5%房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積7859萬平方米，同比下降3.9%，降幅比1-2月份擴大3.4個百分點；土地成交價款1555億元，增長2.5%，增速回落3.3個百分點。東部包括北京、天津、山東、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、廣東、海南11個?。ㄊ校?；宏觀環(huán)境-房地產房地產市場宏觀數據趨好上海易居房地產研究院的最新報告顯示：截至2012年3月底，10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5530萬平方米，與去年同期相比增長31.86%，與上月相比下降0.88%。庫存總量同比漲幅持續(xù)收窄，環(huán)比持續(xù)3個月，預計庫存已于去年12月觸頂。接下去，隨著二季度推盤量增加，庫存量變化可能還會有反復，但總體上庫存量將趨于減少。4月11日，戴德梁行DTZ發(fā)布：2012年第一季度高端住宅市場報告顯示，一季度北京高端商品住宅價格大幅度反彈，環(huán)比上漲達15.26%，達每平方米48560元北京市近期出臺的《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》相關，使得原本就占有優(yōu)勢地理位置的高端住宅項目資源更加稀缺，價格不降反升

宏觀環(huán)境-房地產宏觀環(huán)境綜述競態(tài)分析房地產分析城市分析濟南,山東省會，國家批準的副省級城市和沿海開放城市。濟南已有2600多年的歷史。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。屬轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清六區(qū)和平陰、商河、濟陽三縣及章丘市2011年全年固定資產投資1934.3億元，增長18.1%。三次產業(yè)投資比重為2.5：31.4：66.1。房地產投資穩(wěn)定增長。2011年全年房地產開發(fā)投資527.2億元，增長8.8%，其中住宅投資402.3億元，增長10.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資57.2億元，增長0.7%。

2011年年末戶籍總人口606.64萬人，市區(qū)人口390萬人。常住人口688.51萬人。全年城市居民人均可支配收入28892元城市定位中心倡城空姜間結謠構為啟“一穗城兩取區(qū)（郵濟南刺市規(guī)贊劃局舍）“一城輩”為陜主城旅區(qū)，展“兩餅區(qū)”鋤為西守部城刑區(qū)和袋東部為城區(qū)堅。發(fā)皮展方械向：跟東拓田、西六進、術南控交、北腫跨、引中疏用地臨發(fā)展映方向豆在現以狀城歷區(qū)用榴地的恩基礎錯上，蝦主要知向東坑西兩御翼拓練展。靈規(guī)劃汽范圍生向東出擴展治至市敘區(qū)邊籌界，胸向西獨南擴雕展至咸長清此城區(qū)議。中簡心城蝦規(guī)劃筍用地脖范圍組由上識版總施體規(guī)虜劃的52李6平方逗公里瓜擴大勾到10蹤蝶22平方雁公里損。主城吳區(qū)人稅口規(guī)纖?？刂敝圃?1楚0萬人壓，用耍地規(guī)脅?？仄浦圃?9嗓0平方策公里篇。完善僻泉城乳路市聯級商孤業(yè)主敵中心汗，新營建燕鞏山、紅臘山助兩個彩市級橋商業(yè)貸副中烤心。陷在東唐部城吼區(qū)和察西部統(tǒng)城區(qū)據建設仇唐冶漫、崮兆山兩旅個地熔區(qū)級臘商業(yè)壇中心蕉。全面把實現規(guī)小康鐘居住謎目標慶，人孫均住剃宅建賄筑面坡積達目到39平方賴米，窄城市賊低收許入家督庭人費均住棵宅?；钫厦嫣舴e不券低于23塑.5平方巴米，擊住宅址建筑紛總面假積將每達到13創(chuàng)00餃0萬平摔方米餐左右磁。城市起定位天橋塘區(qū)位績于市端區(qū)北款部經礦濟，晨是濟蚊南市免主要剪的工杰業(yè)區(qū)天橋蜘概況爺：天橋穩(wěn)區(qū)是軍濟南佳市轄捐區(qū)之伯一，痕位于絨市區(qū)瓜北部叛，以彼區(qū)內枝橫跨竊津浦煎、膠拖濟兩灣鐵路存的“性天橋尿”而丟得名協(xié)。全票區(qū)面傅積25樹9平方無公里洗，根嘆據全梅國第鏡六次她人口緞普查舉，截說止20卸10年底振，全嘩區(qū)常丟駐人鬼口達鏟到近70萬人昌，其銅中有譜部分冷回族萄、滿旅族、鴿蒙古監(jiān)族等間少數就民族洋。天橋丙區(qū)經專濟主木導產峰業(yè)是搬工業(yè)恢，天鄙橋區(qū)鋒是近本代民冰族工犯業(yè)的鑄發(fā)祥么地，齊也是耕曾經勉的工浪業(yè)密爺集區(qū)通。但短目前夢天橋麥區(qū)的箭老工花業(yè)區(qū)算、破抓產企城業(yè)很黃多，達經濟脈基礎村薄弱進，歷援史欠桂賬太牽大。天橋妙區(qū)發(fā)餡展機孕遇開展棉棚戶毛區(qū)改盒造，彈小清桑河綜櫻合整辱治，戶全市積北跨食步伐礙的加賠快；天橋桿區(qū)作巾出“孩重振埋工業(yè)協(xié)雄風案”的終決定梨。傾能力打鬼造濟件南化坊工產劫業(yè)園歪區(qū)、栽藥山稻科技欺園兩躬大工返業(yè)發(fā)發(fā)展平膊臺城市看定位宏觀叨環(huán)境綜述競態(tài)銜分析房地熊產分瓦析城市甜分析20棟11年的滴土地睬市場謙呈現糞量價亦齊升不態(tài)勢土地猴市場20償11年，貪雖然是商品掉房市欠場受鋸調控帳遇冷耽，但村濟南秤土地限市場昨較往萄年仍謝有較古大幅劈燕度的趨升溫發(fā)。供應萄量、禍成交跑量和富土地蝴價格梁同比倉均有芒一定胞幅度刷的上義漲。本年鐘度土妥地供粘應和毀成交紛主要襖集中磚在高限本年歉度土碎地供產應和晶成交爐主要卷集中燃在高換新區(qū)砍、唐革冶區(qū)滅和西許客站皆區(qū)域牲，中閣鐵、牙重汽捎、魯必商、聞中建謀等國搜資開百發(fā)商歐成為確拿地勸主力房地支產市濟場-土地20舞11年，菠濟南召市居軟住與污商服貫用地歪供應剝面積53啦8.傳51萬平行米，悟建筑叛面積14可47印.8倉6萬平漲米，臨同比悔分別算增加15潑.6篩%和7.角6%。20嶺11年濟法南市違土地鞋供應云計劃責為59賠8.退60萬平惕米，槽實際堡供應齊僅為陡計劃占的90特%。由原于拆處遷熟予化等霧存在傳困難辯，土盛地供斗應未景按計農劃足角量供嶺應20仆08年-2拿01什1年濟團南市斑場土秘地供狹應房地揉產市瓶場-土地多中戶心20濃11年東艷部依仿然位兄居土住地供授應量巨首位搏，供妄應面訴積同誤比增臘加40印%，北圣部區(qū)毫域在竟濱河壺新區(qū)御規(guī)劃推和北幟部新盟城建峰設的即利好凍時機踩，土蟲地供辣應同魄比增10暖2.歪4%，北妨大資陡源和卡山東杠高速舟等開霉發(fā)商池入駐扒，將博帶動讓區(qū)域岡快速格發(fā)展唱。南麗部和臘中部明區(qū)域儲供應喚量最漢少。20花11年供偏地區(qū)昏域分慢布房地臭產市膝場-土地20趣11年，峽居住拘與商病服用興地成慶交10抖5宗。撓成交正土地材面積52概0.崇62萬平喉米，押成交淋建面13城98襪.5跌1萬平急米，究同比霧分別略增加42鞏%和35截%。由閣于供梁應較鑄大，榮下半照年土雕地底克價成柿交趨啟勢，訂開發(fā)揮商趁瀉機抄權底拿冷地儲榴備，績雙重崗原因眨推高光土地防成交愈。房地丟產市抵場-土地20名11年，辱濟南賊市成醫(yī)交土蓬地單曾價為30林6萬元/畝，住樓面返地價蛾為17永08元/平米活，同諒比分墊別上渣漲4.立4%和10騾.1燒%，增揉幅趨蘿緩。嗽主要挨因為規(guī)，調致控嚴綿厲，練土地盟價區(qū)單域理浴性；滔樓市洪遇冷陳導致絞底價液成交蹦是增窮幅趨壺緩的崖主因鄰。房地槍產市猜場-土地從物侍業(yè)形屆態(tài)的匯土地敲價格壓看，謠居住春用地炎土地索單價26棟5萬元/畝，瓦樓面指價17說22元/平米蓮，同尋比分愛別上判漲46博%和64同%；商膀服用嚇地土朗地單起價47晉3萬元/畝，肯樓面冊地價16策76元/平米騰，同麻比土環(huán)地單港價上投漲18龜%，樓冰面地童價下恩降5.震2%。房地段產市圾場-土地中部制因為鋒土地縱稀缺樸，土氏地成墳交價睛位列辮第一匹，遠清高于縱其他差區(qū)域戚。北把部區(qū)醋域一臥直是用城市奸發(fā)展策的價擺值洼高地，盜地價忙較低千。北店部區(qū)婦域在溉山東取高速極、北蜜大資導源等側實力艷開發(fā)真商的儀帶動電下，釋區(qū)域毫價值哭將有或所提敵升2011年濟南各區(qū)域成交價格房地音產市干場-土地本土撒開發(fā)挎企業(yè)遙拿地匪數量持大增披，國肅資開是發(fā)商赴成主陵力，怪如山爆東高詠速、窩魯商庭、重慶汽等纏。華土地峰流拍賽率上烈升幅船度較充大，20統(tǒng)11年度慎土地盤市場咱流拍泛率達20鐮%。研土地存供求塵呈現紙郊區(qū)龜化發(fā)士展趨耗勢，名且外刊拓速霧度加傳快。桃后伶市預列計高亡新區(qū)株、唐運冶新固區(qū)、達西客厘站片朱區(qū)將紹會持婚續(xù)供段應，俘天橋槐等老流城區(qū)鉛將以略城中罵村改丑造為咳主，否北跨合黃河莫的土搜地供框應態(tài)朵勢將也延續(xù)等。房地眉產市育場-土地20軋11年，梢濟南桶普通槳住宅概市場上在售竄樓盤47個，確總供漫應量絹為31須18變4套，34淹6.宿43萬平嫌米，梢較20絡10年上充漲30均%和26摟%。嚴兔厲調坊控下資，整室體供物應量螺反而棗增加奴，主腥要因挖為部新分大速盤依美靠剛繭需產恒品大懂量出曲貨維筋持現用金流陸有關罩。房地共產市疊場-普宅20楚11年普蠅通住鴉宅共星成交23疾21蠶2套，25只2萬平截米，粘比20猛10年上幻玉漲14奶%和11魯%，剛勾需支航撐樓運市成拆交量闖。房地翁產市搭場-普宅四季莊度開荒始住葛宅成簡交均題價出據現較異為明思顯降沉價，珠較多蘇項目六由之腐前的權打折股、優(yōu)郵惠、燙特價權房等盈變相題降價銳改為吩直接闊降價與。從壺銷售掛方式抄看，因各項魄目通焰過降醫(yī)價銷霜售獲飽得現碗金回淡款，惑成為州各開散發(fā)商務的共溫識。20儲11年濟命南市基住宅擔類商朋品房畏銷售啊量及現價格修走勢房地既產市泛場-商品血住宅20夕11年濟證南公鐘寓市鍛場總揀供應27損09套，17萬平瞎米，掉較20怎10年分夏別下先降38談%和42形%。從碗走勢夕來看娛，20附11年公足寓市低場的列供應線量持野續(xù)遞孕減，體達到戀四年竊的最貧低值年，僅著為20弦10年五奧成左挎右。妖主要給因為呼調控騾持續(xù)表，市辱場不沫明朗腎，大卵量項跨目減霉緩推銀盤節(jié)作奏。20并08年-2抹01拖1年公慮寓市異場供艘應房地詳產市嫩場-公寓20普11年公袋寓市吵場公診寓、榨成交恐均出恨現大弓幅下瘡降，猴供應雄量17萬平截米，貓成交12萬平綠米。警限購希住宅娃后，躍公寓玻市場騙隨住幟宅價護格的蝴下降得，自聯身性智價比勤日益舊減弱傅，投疼資客逗和部麥分自欄助者路退出仔，導念致公鉛寓成轉交下怕滑。房地丘產市頸場-公寓從公夸寓實截際成痰交看翼，整高體價露格變還化較灣大，塵公寓屈市場晚處于艱量價裂齊跌撐態(tài)勢旬。

110111021103110411051106110711081109111011111112整體108659781991317123112151719096831117811721138881451010040東部956694679211106171013675009392897788891111789547527南部

北部

中部170001700017000182371784719899198431972419404198712000018600房地江產市翼場-公寓別墅斜市場蔽：成資交18臨9套，鳥成交柱面積6.總23萬，綠成交兩均價16歇78梨3元/平米勺。嬌中視海國濟際社農區(qū)：磁雙拼刺別墅絮銷售階均價17德00陷0-裝18捉00抵0元/平方悉米；粉四挺聯排取別墅顯銷售率均價辛約13扭00群0元/平方針米；叔藍竄石大蠻溪地槽：別萬墅銷押售均滲價為18響00享0-濟20選00障0元/平方子米；室中特海奧溉龍觀撿?。簤貏e墅愧銷售改價格驕在33曉00盾0-皆40余00旬0元/平方悼米。成交面積區(qū)間（平米）成交套數250及以下5251-350156350以上28合計189數據訊來源驢：中課原地襪產山配東公飾司房地鴿產市怒場-別墅20噸11年二景手房吸整體啟呈現辟成交貪量大敢幅下男滑，龜價格揀相對胡穩(wěn)定寫態(tài)勢師。受鑼調控夕及投刊機型記購房尊的影耐響，道二手船房交免易受桿到一讀定觀奴望影鳴響。城20誰11年濟召南市禽商品痰住房敵（含駐普通梢住宅甚及公翻寓）頌供應綱及成恒交對您比：捐天董橋區(qū)擱：供等過于做求，已超出倉需求已的50昆%左右秀。歷仇下區(qū)蛾：供塔不應蓬求，厲難以忙滿足沉。批準預售統(tǒng)計表城區(qū)批準預售套數批準預售面積

（㎡）區(qū)域占比

（%）歷下區(qū)711788萬16.27市中區(qū)824495萬17.67槐蔭區(qū)603762萬11.45天橋區(qū)685469萬12.81歷城區(qū)11034125萬23.3長清區(qū)364748萬8.86高新區(qū)355452萬9.64合計46487538萬

網簽預（銷）售情況城區(qū)網簽套數網簽面積

（㎡）均價

（元/㎡）面積占比

（%）歷下區(qū)10489126萬7805.2626.68市中區(qū)577271萬8075.4414.91槐蔭區(qū)465749萬7127.3310.28天橋區(qū)415444萬7991.89.23歷城區(qū)837492萬7030.0519.46長清區(qū)176822萬5447.624.74高新區(qū)534470萬6839.3114.7合計40558473萬

房地善產市怕場-商品亭住宅貪小結濟南領房地廁產市旺場整爹體運述行較古為平錢穩(wěn)土地平供求逮及量鎮(zhèn)價相紛對平澡衡。市場蒜供求希看，哄住宅魯供略任過于朋求，阿預計先前市旦將保餓持平時穩(wěn)緩也慢增假長。價格儉看，暈受調鮮控影遺響，蠟剛需球及首盈改將量支撐退市場見前行勾。受成雅交結織構及全促銷葉的影繼響，滴價格挨呈現濕下降縮慧態(tài)勢款。公寓耐市場排，受廟調控社政策邁影響伯，前艘景不姨容樂厭觀。受城弱市規(guī)周劃及撇區(qū)域眨利好擺的影眨響，酸東部咱、西央部發(fā)逐展態(tài)他勢明粱顯房地亞產市良場-商品施住宅吩小結★房地熔產市首場-寫字洲樓20查11年寫累字樓患供應28委.8泉7萬平嗽米，浴成交26丑.6暑9萬平土米，眨較20找10年均庸有所比減少嗎，呈陽現下貿滑態(tài)愉勢。世國際禍經濟管惡化滋，國差內經代濟增枕速回箭落，漿部分息企業(yè)捆擴張椒放緩介，購轉買辦散公物汗業(yè)需水求減車弱，授加上暴房地很產調椒控，帽信貸頓政策皺不斷站收緊團，企些業(yè)資喘金日海益緊撓張形乞勢下盜，投仿資客沫戶退末出明毯顯，葵綜合動之下著致使塞市場與需求恐不足鍋。

2005200620072008200920102011供應量3648.7469.8343.7523.3239.2128.87成交量11.3620.5437.0330.316.334.9826.69成交率31.60%42.10%53%69.30%27.01%89.20%92.45%面積：萬平米房地講產市莊場-寫字嫁樓商業(yè)豈市場而呈現潤逐年租供、例求加萬大局鬧面，妙市場嫂保持兵供需占兩旺蔑狀態(tài)對。但貌，20洞08年至20淚11年成麗交商縱服用惑地的搜建筑禍面積償分別事為94晉.5捎4萬平子米、22逮9.混71萬平截米、36躲7.私32萬平筍米、42洞9.宿36萬平暈米，話預計貌后市求商服思用地去中的縱商業(yè)緣瑞市場桑部分閱的供騙應量錯將保傭持高悄度飽土和狀遺態(tài)。

200920102011供應量（萬平米）19.8228.7540.04成交量（萬平米）7.8717.7223.45成交率39.70%61.63%63%面積：萬平米房地斷產市荷場-商業(yè)34濟南診市居罰民消效費價怖格及鬼支出銅情況躬：銷售均價格窄：20醫(yī)11年居若民消櫻費價根格(C輛PI情)比上挖年上哈漲5.防4%，其觀中12月分赴同比激上漲3.本7%。分哭類別誕看，盒食品寇類價眾格上原漲11曬.3意%，其糖中糧百食價洋格上尿漲8.嫂9%。房地豈產市且場-客群35消費萄支出洗情況膜：濟南違居民頸消費姜中食滴品支岔出所巧占比特例最晌高，聞占比32心%；其次有為交只通通饅信支泡出，經占比16崇%；再次粉為居賺住、洪衣著喇、教蝴育文蹄化娛胸樂，塌各占10羅%左右憲。房地竟產市宮場-客群20玩11年，宇全市雷成交獨以首紛次及剝首改稠置業(yè)頃者為不主；別兩瀉居及躁小三書居受題到市叮場追曬捧；敘后膨市受畜限購擋持續(xù)烏、房古產稅償推出戀的影旱響，容預計滑較長狼一段忍時期只內市粥場成住交將領以首透次、脖首改榮為主滅。2011年住宅預（銷）售按面積劃分情況面積類型網簽套數網簽面積

（㎡）網簽均價

（元/㎡）面積比重

（%）小于60平米5492.7萬7056.180.5960-80平米152511萬6802.52.3680-90平米552448萬7447.0710.0690-100平米835079萬7135.1616.76100-120平米883597萬7353.4320.44120-144平米9886132萬7300.3127.89144-180平米430267萬7220.2114.15大于180平米158737萬10559.577.75合計40558473萬

2011年商品住房預（銷）售按價位劃分銷售價位類型

（元/㎡）網簽套數網簽面積

（㎡）均價

（元/㎡）面積占比

（%）小于5000468357萬4362.12125000-6000660277萬5488.4516.36000-7000796387萬6545.1818.47000-8000683475萬7446.1515.968000-9000766085萬8487.9618.049000-10000291834萬9440.167.2310000-12000233929萬10797.226.191200013193.753.97大于1500038990萬18005.691.91合計40558473萬

房地喘產市套場-客群20必11年全疾市成瞞交客唐戶分撒析（繭建委革數據氧）：20喇11年，絮商品竭住房痰仍然妻以本媽地剛病需為敘主；20女11年3月1日至僅年底溜，市眾區(qū)七夸區(qū)出邀具5.垃1萬份己“購烤房家撤庭住籍房情繞況證糠明”購房均人員扒結構睛發(fā)生業(yè)明顯幟變化攏，外殘地人冠員比德例大肝幅下罰降“購待房家歌庭住廣房情晶況證框明”業(yè)中，裳外地陰購房陷者的維比重留下降重了11個百糕分點肥。限購苗前，問含二貿手房超的商襯品住章房客燥戶中和，外巨地家跡庭比席重在30銅-4器0%以上武。限購年后，渣外地胡家庭該比例思大幅禾下降犬，以舅住房催改善偵為主私的剛峰需占窄據市疫場主庫力。房地丹產市巧場-客群政府震專家凈：市奏建委頁張科早長濟南污市中畢高端慮樓盤廉的成布交客卸戶中尺，投似資的兄客戶慚占比樸較高萄。濟南牌市高香端樓稅盤很易多政俊府機帖關、瓶公檢失法、攝大學佳老師燒；濟南羊市中減低價甘位的運樓盤蜂主要局是以下剛需露型客到戶為這主。歷下宅區(qū)名礦士豪紅庭項攜目上蠢月銷皆售了60多套收，其羨中85仙㎡、13嫁7㎡戶型岸銷售示情況保很好銹，以棚投資嘴客戶團為主侄。對于捉限購穗、限懷貸政斃策，疤基本困每個吩地產觸商都秘有自稼己的著變通原方法薪。濟南霜市場搞的客聯戶比娃較認擇可多宿層產晨品，擴但是某目前漲濟南軌市場如上多謎層建傳筑的功項目睛已經段很少棕了。有很痰多政姥府機悠關、桌企業(yè)百主都騰會去宰別的范省市侮進行兼購房策置業(yè)電，例控如海亞景房狐等。外省排市來愛濟南認購房僑的人帳數逐腫漸增擺多，煙例如跑大學民生的沃父母膊為子供女在便濟南拜買房傾等?？腿夯I分析-訪談業(yè)內授從業(yè)形者：漢中海絞奧龍白觀邸松銷售妨顧問慚王小蜻姐項目糞在售拜戶型騎總價置在30土0萬以創(chuàng)上（鋪高板風）。成交你客戶華大部盜分為裁生意嚷人、乘國企獅高管燥；外地迷客戶秤有，爬但不霜多。暫時酸沒有微分期冰付款槽方式顏，很嗽多客光戶一診次性辦?？蛻糍e來自諒濟南濱全市駐，區(qū)若域來攔源不壞明顯疤?？蛻裟临徺I煉力較鵝強剛需殲產品忌客戶糠基數報大，些是市截場主紛力業(yè)內耐專家頓：中誼原濟堪南公兔司投禍資顧末問部軋總監(jiān)槐薄先站生20篇11年，捧以剛吃需為酸主；濟南謹市首自次置粱業(yè)人劈燕群在27、8歲本拼地小孩兩口港；主力瓜市場概總價荒控制誕在60剝-8悄0萬兩血居、80傲-1蠻00萬小圖三居沒；別墅匹可以匆做，棟但盡圍量做跪中小輔總價埋、中殊小面炮積；總價懼過10踐00萬，偽目前灣在濟立南沒刃有市姜場，料客戶歇大量薯外溢癢，如坦青島融、國嚼外；別墅烘面積路控制銳在23庭0-量35券0平米內左右勵，別法超過50凈0平米彈；別墅肺可做扯雙拼孝、聯用排等繪。中?？畤H盜社區(qū)燃銷售熟顧問揪顧小蹈姐：80寸-2侮00隔㎡高層躲，全掌市客瞇戶，輕市中爐區(qū)有男一些拼。別墅溉（總殲價40刺0萬左膽右）耗成交陰客戶埋，生最意人球、私善營業(yè)發(fā)主，弦政府欠機關潑的也孫有；匯銀展小時腫、出袋租車糧司機犯：山東噴大學剪等本培科生轟畢業(yè)些第一君年，級薪資番在30蛇00元/月左乖右。濟南雨女孩飾結婚緞都得孩有房鴨；一般最男方戰(zhàn)買房揚，女支方買庭車，蚊或者村女方敏負責稀裝修摔；客群致分析-訪談宏觀猛環(huán)境綜述競態(tài)僻分析房地芹產分吼析城市宿分析41遙墻泥區(qū)域額內項睬目較堆少，腎主要斥參考速項目玻為：溫泉構小鎮(zhèn)溫泉例小鎮(zhèn)促和園項目晝位置遙墻扎項目識競品睛分析421、基茅本情蓮況占地出面積誓：41泉33騾3平方計米建筑暑面積團：80遺00姨0平方銳米容積議率：1.籍39綠化郵率：40央%開發(fā)次商：濟南圾溫泉享空港球置業(yè)倘有限或公司物業(yè)驗公司商：嘉華土物業(yè)競品-溫泉興小鎮(zhèn)432、產罰品及滲價格邁情況產品是類型詢：花園槽洋房建筑掃形態(tài)纖：12棟6層的矮多層恒建筑產品貝面積松：60奏-1靜20封㎡，兩鍛居、螞三居銷售墳價格耕：均價55友00元/㎡競品-溫泉俘小鎮(zhèn)44開盤日期開盤樓棟總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2012/2/1711號樓1325101.361084202.124899.262011/10/271號樓1457051.011246049.5416672.72011/9/88號樓964686.1816681.64804004.542011/8/54號樓1766803.741164532.11602271.637號樓1766803.741505773.98261029.762011/4/223號樓934466.89251213.35683253.542011/1/76號樓964626.96280.32944546.649號樓1325101.3624960.191084141.1712號樓1325101.36341327.17983774.19合計——

117849742.659924820.457424593.433、開灣盤成頸交情各況溫泉拼小鎮(zhèn)已推拐售11抽78套，豈已售57啟4套，旦目前悠仍有59鴉9套在旱售，褲可售尋面積濕為24培82貧0㎡?？偨ㄎ涿?萬。競品-溫泉揀小鎮(zhèn)45經十氏路項膏目由續(xù)于其串區(qū)域英的商赴務辦島公屬辜性，育其周煙邊項竊目基群本為浴寫字絡樓與謹商鋪午項目嚷，其逢中主斬要在皮售寫瘡字樓蝕項目扔為：黃金蕩時代銹廣場鉆、魯賀商國染奧城。項目爪位置未售售完經十停路項宇目競追品分代析46項目垂位置區(qū)域壞內主蕩要在旅售商蓋鋪項銳目為姥：保利擠花園飲商業(yè)晶金街經十奧路項磁目競鍛品分長析471、基間本情話況占地幫面積旱：99討80要0平方廟米建筑軋面積蓋：42諒74前00平方遺米容積攔率：5.貼1綠化碼率：35獄%開發(fā)景商：山東挪黃金戒地產古旅游畏集團逆有限攪公司物業(yè)巖公司慰：深圳飛卓越居物業(yè)競品-黃金薪時代悉廣場482、產寸品及期價格怠情況產品儲類型臺：寫字壇樓、蘆公寓產品沫面積勞：28粉0-剃33旨0㎡競品-黃金嶄時代曠廣場49黃金灘時代民廣場謠開盤殿時間拌較早阻，目前諒已推茅售83址2套，鋸已售53鞋9套，霉目前其仍有28薪2套在濁售，脈可售歇面積屋為10洽70北0㎡。開盤日期開盤樓棟總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2007/8/29黃金時代三期C—2號樓25815966.55843158.9217312408.972006/11/28“黃金時代”三期工程14#樓462855.6826432.16202423.52“黃金時代”三期3#樓17215457.26781452.839414004.43＂黃金時代＂三期工程１２#樓928991.55705224.5223767.05“黃金時代”三期工程13#樓483348.4424432.48242915.96“黃金時代”三期1#樓21615417.980020615149.41合計——83262037.4628210700.8953950669.34競品-黃金收時代缺廣場501、基塘本情音況占地院面積身：50炮60寺0平方歌米建筑渴面積恨：43另00腫00平方擁米容積寸率：4.票2綠化唱率：35聽%開發(fā)踐商：山東蜜省魯錢商置馬業(yè)有駕限公葵司物業(yè)爐公司負：魯商辭物業(yè)槐管理積公司競品-魯商妹國奧牽城512、產沖品及岔價格釣情況產品謝類型勁：寫字貌樓、尚公寓產品挑面積搜：寫字尿樓整沾層15拌00平米搜，公敗寓45禁-1躺10蹈㎡銷售糟價格秤：寫字凍樓均擾價14很00杯0元/㎡，公門寓均浴價11土00朋0元/㎡競品-魯商唐國奧裕城52開盤樓棟開盤日期總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2號寫字樓2010/9/1789075827.6672148736.2216120428.456號公寓2010/9/1763837381.5650027682.791359518.83、開斃盤成慮交情劍況魯能若國奧酒城于20秀10年9月開惡盤，總整體結消化間速度副較慢欣，后序期供利應量背較大殲。其中袖：寫字哀樓已胖推售89裙0套，事已售16蛛1套，丟可售72眨1套，費可售首面積48沉73延6㎡。公寓碗已推陸售63裙8套，桂已售13脹5套，貫可售50箏0套，圣可售漲面積27悅68謎2㎡。競品-魯商鉛國奧稻城531、基求本情激況占地槳面積枯：82店70碎8平方木米建筑雨面積糧：26欠00鳴00平方私米，弊其中露商鋪68訊78平方搭米容積片率：2.銀6綠化隆率：45托%開發(fā)料商：濟南茅保利迎花園至房地費產開傭發(fā)有坊限公盯司物業(yè)瞇公司排：保利仿物業(yè)競品-保利拳花園豆金街542、產廁品及餓價格叔情況產品狼類型?。荷鐓^(qū)耳底商產品詢面積丹：80享-4微00旱㎡銷售覆價格遇：17傾50何0元/㎡銷售冷情況犧：商鋪灑共約50套，格已售21套。競品-保利蕉花園耍金街55藥山隊項目葉周邊匪主要吉在售姻住宅病項目狠為：綠地就新里牌梵爾自賽公禮館、釣尚品啊清河，在稠售商格鋪項偉目為比：泉力伍重汽像配件礦城。項目管位置藥山館項目個競品聚分析561、基機本情友況占地獲面積眠：19脹72鈔00㎡建筑岡面積階：總建襯面70剖0萬㎡一期此建面56竊18通72㎡容積退率：2.列4綠化扣率：35皂%開發(fā)燈商：綠地治地產葡濟南青濱河卸置業(yè)危有限昏公司物業(yè)綠公司雪：綠地妻下屬傳物業(yè)楊管理灑公司競品-綠地論新里畜梵爾麗賽572、產謹品及壁價格耐情況產品煎類型底：住宅苗、綜問合體產品廁面積閥：住宅90貪-1趨14區(qū)㎡，兩徹居、緩三居銷售臉價格嚼：住宅59釘00元/㎡競品-綠地腿新里巡壽梵爾億賽583、開風盤成賓交情套況綠地頃新里示梵爾完賽公窗館今將年3月開野盤，共推交售13總72套，勿已售28藏9套，皇目前恩仍有10臭62套在圖售，黎可售喚面積扯為47乳11誕1㎡。開盤日期樓盤名稱總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2012/3/913#2618815.842265510.68333283.0211#27816301.731836885.69878834.2216#12213125.6610611046.42162079.2414#1526393.531354652.28121256.6712#27710458.382346215.67414220.5515#28426261.417812800.4810012348.42合計——137481356.54106247111.2228932022.12競品-綠地喝新里堡梵爾攝賽591、基丑本情驗況占地釀面積趣：12趴33步33平方愿米建筑銅面積賤：30辰00詠00平方斃米容積爭率：2綠化朵率：49顫%開發(fā)芬商：山東瘋北大地資源系地產蔬有限筒公司物業(yè)脈公司訊：北大拔資源阿物業(yè)競品-尚品甲清河602、產仁品及磁價格瞎情況產品蓋類型宅：住宅食、花縣園洋描房產品貨面積梯：13惰0-輩17愚0㎡，2-日3居銷售維價格乞：72療00元/㎡競品-尚品朝清河613、開尊盤成似交情森況尚品右清河共推緊售30映54套，駱已售26禿14套，略目前僚仍有43食0套在掠售，捷可售里面積納為39役10赤9㎡。開盤日期總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2011/10/2022217158.3720615800.21161358.162011/7/2221919213.2344562.8418414490.012011/4/2629525361.82646208.5823019011.22011/3/1655639567.29736269.648233133.632010/10/2853654039.89435796.36487475492010/10/2546631846.749333.7345731513.012010/6/2861255174.891138.1261054975.482010/6/1714810999.820014810999.82合計3054253362.0243039109.442614213030.31競品-尚品窄清河621、基究本情觸況占地鏟面積媽：17值12聽00平方折米建筑幣面積蒙：30礎00毒00平方乎米容積懷率：1.妥86綠化繁率：8%開發(fā)政商：山東肝泉利而置業(yè)社有限哀公司競品-泉力炒重汽六配件朋城632、產達品及瞞價格牌情況產品脖類型任：商鋪產品駛面積雀：待定套數軋：項目平共一莖期，80暴0套銷售桂價格景：待定銷售法情況樓：目前紗未開章盤競品-泉力梯重汽序配件貞城64中恒殺項目薄由于般地處卻濟南盒老城忘區(qū)位春置，灶周邊性在售錢項目恒較多其中廁主要啊在售莫住宅賊項目蓮為：圣澤掘方正字園，您南益紹名泉爐春曉價、發(fā)北祥福嗽邸。項目盞位置中恒描項目含競品釣分析65主要吩在售咱商業(yè)統(tǒng)項目蒜為：圣澤換方正隙園，石魯鼎覺國際宵、紅重星美桃凱龍。項目待位置中恒位項目輩競品狠分析66主要情在售亞寫字融樓項帆目為碧：明湖剝?yōu)抽_瞎元廣盲場。項目男位置中恒揀項目吼競品認分析671、基盞本情彈況占地彈面積稠：18姻30盞0平方盈米建筑房誠面積倆：50銅00桑0平方旁米容積仙率：2綠化異率：31掏%開發(fā)敢商：濟南致大有姑升（趕新）劫房地律產開富發(fā)有埋限公乘司物業(yè)狂公司仁：濟南攀灃潤套物業(yè)祥管理歪有限代公司競品-圣澤排方正綁園682、產罷品及軌價格青情況產品攜類型傭：住宅沃、綜奏合體產品方面積否：在售泥主要翅為13脾8㎡，3居銷售聾價格幫：76癢00元/㎡競品-圣澤售方正溪園69開盤日期樓盤名稱總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2011/12/141#19614421.8814110878.02472859.172011/7/263#16811995.051007002.2684992.85合計——36426416.9324117880.221157852.023、開予盤成旦交情滑況圣澤支方正融園住數宅共推竭售36礙4套，狼已售11墳5套，樹目前務仍有24悉1套在杜售，秀可售漠面積稻為17伴88準0㎡。競品-圣澤恢方正揉園701、基狀本情混況占地拴面積良：15遵90我00平方重米建筑醋面積公：55獵00乏00平方責米容積曠率：3.膜2綠化繁率：35薄%開發(fā)省商：香港遙南益染集團山東樓南僑臭房地掘產發(fā)婆展有坊限公匪司競品-南益緞名泉民春曉712、產稍品及邪價格茫情況產品孤類型擋：住宅產品推面積傷：87話㎡兩居足，10漢5-性13聽8㎡三居銷售屢價格懶：均價89紀00元/㎡競品-南益趟名泉悟春曉72開盤日期開盤樓棟總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2012/3/228號住宅樓41837707.6537733632.22342409.432011/11/245號住宅樓44142897.7934232378.58908586.672011/9/294號住宅樓27427062.97395017.622921381.282011/8/172號住宅樓30832640.92363278.7726327218.332011/7/153號住宅樓27428874.99131208.6425325533.031號住宅樓31132988.52131793.1729229950.76合計——2026202172.8482077308.981161115079.5名泉辰春曉墻項目兄至今共推赤售20傅26套，場已售11愿61套，酬目前金仍有82碑0套在挑售，連可售隔面積編為77樓30震8㎡。3、開駝盤成罷交情醉況競品-南益惰名泉肌春曉731、基干本情駛況占地瞞面積束：62拋00攀0平方啟米建筑裹面積隱：14何00武00平方絲式米容積車率：2.廣14綠化也率：35貼%開發(fā)透商：濟南剩泰躍炕房地判產開罵發(fā)有聾限公辮司物業(yè)楚公司倡：濟南澇發(fā)祥鉤物業(yè)競品-發(fā)祥季福邸742、產帖品及京價格已情況產品罰類型卷：住宅建筑姨形態(tài)堆：9棟高蓬層建筍筑產品女面積仔：94廚-1鍬66弄㎡，兩撐居、寧三居銷售腥價格處：均價92鎖00元/㎡（簡棄裝修勉）競品-發(fā)祥滴福邸75發(fā)祥顫福邸控項目麥至今共推勿售14訂90套，枝已售48借2套，推目前部仍有98洲8套在壯售，浩可售桐面積臉為51澇68拆8㎡。3、開梳盤成躺交情曲況開盤日期樓盤名稱總套數總面積可售套數可售面積已售套數已售面積2011/5/249號樓1188404.51996428.11191976.48號樓16710068.68123