三次土地制度變遷

▲▲第#頁(yè)共仃頁(yè)竭誠(chéng)為您提供優(yōu)質(zhì)文檔/雙擊可除三次土地制度變遷篇一：中國(guó)土地制度演變及未來(lái)趨勢(shì)中國(guó)土地制度演變及未來(lái)趨勢(shì)中國(guó)實(shí)行土地制度改革主要經(jīng)歷兩輪高潮。一個(gè)出現(xiàn)在上世紀(jì)五十年代初期，是以農(nóng)村土地權(quán)屬改革和城市土地收歸國(guó)有的改革為主要內(nèi)容，其手段是進(jìn)行土地的沒(méi)收、征收和分配。另一個(gè)出現(xiàn)在上世紀(jì)七十年代末期，以農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)責(zé)任制和城市征收合資企業(yè)土地使用費(fèi)為主要內(nèi)容，其手段是土地使用權(quán)的下放和有償使用。一、改革開(kāi)放以前的土地制度演變新中國(guó)成立以后的第一部憲法規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。 ”形成了舊的國(guó)有土地使用制度的主要特征，一是行政劃撥，二是土地?zé)o償使用，三是無(wú)限期使用，四是不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。其實(shí)質(zhì)就是土地資源的計(jì)劃配置制度，屬于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制。這種土地使用制度在當(dāng)時(shí)的歷史條件下曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)積極的作用，但隨著農(nóng)村人民公社的建立和城市經(jīng)濟(jì)和人口規(guī)模的擴(kuò)大，這種土地制度的弊病日益顯現(xiàn)。主要問(wèn)題是不利于土地資源的合理配置和高效使用，大量的土地資源出現(xiàn)浪費(fèi)和資產(chǎn)價(jià)值的流失；另一方面大量的單位又無(wú)法獲得土地資源，對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展、功能分布和合理布局形成體制障礙；企業(yè)成本失準(zhǔn)，難以準(zhǔn)確衡量經(jīng)濟(jì)效益；城市的房地產(chǎn)業(yè)無(wú)法進(jìn)入良性循環(huán)，連簡(jiǎn)單再生產(chǎn)也無(wú)法維持。二、改革開(kāi)放以后的土地制度演變過(guò)時(shí)的土地制度嚴(yán)重制約了中國(guó)大陸的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，導(dǎo)致文革結(jié)束不久中國(guó)實(shí)行了對(duì)內(nèi)改革對(duì)外開(kāi)放的發(fā)展戰(zhàn)略。而土地制度改革又成為大陸改革開(kāi)放的先聲和貫穿整個(gè)過(guò)程的主要內(nèi)容。從那時(shí)開(kāi)始對(duì)土地使用制度的改革，主要是在不改變國(guó)家對(duì)土地的所用權(quán)的前提下，變無(wú)償使用為有償使用，變無(wú)限期使用為有限期使用，變無(wú)流動(dòng)使用為流動(dòng)使用，沿著土地市場(chǎng)化的道路摸索前進(jìn)。開(kāi)始向中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取土地使用費(fèi)1979年頒布的《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》首開(kāi)國(guó)有土地有償使用之先河，以法律的形式首次打破大陸延續(xù)了將近 30年的國(guó)有土地?zé)o償使用制度。該法規(guī)定： “中國(guó)合營(yíng)者的投資可包括為合營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)期間提供的場(chǎng)地使用權(quán)，如果場(chǎng)地使用權(quán)未作為中國(guó)合營(yíng)者投資的一部分，合營(yíng)企業(yè)應(yīng)向中國(guó)政府繳納使用費(fèi)?！痹谀且院?，為了解決城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金長(zhǎng)期短缺問(wèn)題，1982年深圳按城市內(nèi)不同等級(jí)的土地向土地使用者收取不同標(biāo)準(zhǔn)的使用費(fèi)。1984年廣州和撫順部分土地（經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、新建項(xiàng)目、涉外項(xiàng)目）進(jìn)行了按土地等級(jí)開(kāi)征土地使用費(fèi)的試點(diǎn)工作。1986年上海對(duì)三資企業(yè)使用的土地收取土地使用費(fèi)。這些嘗試雖然對(duì)舊的土地使用制度觸動(dòng)不大，但卻是城市土地使用制度改革的重要步驟。對(duì)城市經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓1987年深圳在大陸率先試行土地使用有償出讓， 出讓了一塊五千多平方米的土地使用權(quán)，限期 50年，揭開(kāi)了國(guó)有土地使用制度改革的序幕。當(dāng)年 12月深圳市又用公開(kāi)拍賣(mài)的形式轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)。1987年上海市政府頒布了《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》，用地方法規(guī)的形式確保土地有償轉(zhuǎn)讓的規(guī)范化實(shí)施。上述舉措使國(guó)有土地使用制度改革從理論探索階段走向?qū)嵺`探索階段，沖破了土地供應(yīng)單純采用行政劃撥的舊土地使用制度的束縛，這是大陸土地使用制度帶有根本性的改革，創(chuàng)立了以市場(chǎng)手段配置土地的新制度。修改憲法，頒布《土地管理法》等法律法規(guī)1988年全國(guó)人大七屆一次會(huì)議通過(guò)的憲法修正案， 以國(guó)家根本大法的形式規(guī)定了“土地使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。當(dāng)年年底修訂的《土地管理法》進(jìn)一步規(guī)定“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度”，“國(guó)有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”。從那以后全國(guó)各城市開(kāi)始建立房地產(chǎn)交易所，各專業(yè)銀行成立房地產(chǎn)信貸部。 1990年5月國(guó)務(wù)院宣布，允許外商進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，發(fā)布了《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》 、《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》，標(biāo)志著中國(guó)土地市場(chǎng)管理走上了有法可依的軌道，土地使用制度改革由此在全國(guó)推開(kāi)。1998年12月發(fā)布《土地管理法實(shí)施條例》，至此中國(guó)土地使用制度改革和土地管理的法律體系初步形成。規(guī)范土地市場(chǎng)，強(qiáng)化宏觀調(diào)控城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用制度改革由沿海擴(kuò)及內(nèi)地，由增量土地延及存量土地，由內(nèi)用土地拓展到涉外土地，由早期的工業(yè)用地?cái)U(kuò)展到住宅和商業(yè)用地。從九十年代初期全國(guó)各地紛紛探索對(duì)原來(lái)的存量土地即行政劃撥用地制度的改革，重點(diǎn)放在如何使之根據(jù)市場(chǎng)需要合理流動(dòng)。隨著九十年代上半期出現(xiàn)的“土地?zé)帷焙汀伴_(kāi)發(fā)區(qū)熱” ，土地轉(zhuǎn)讓收入成為各地城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎，在一些地方過(guò)量供應(yīng)的土地后來(lái)又被閑置。從九十年代下半期開(kāi)始國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人高度重視土地管理工作，要求切實(shí)保護(hù)耕地，實(shí)行對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)的清理，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失，完善土地市場(chǎng)、規(guī)范土地審批行為，防止土地供應(yīng)過(guò)度。由此在長(zhǎng)達(dá)十年左右的時(shí)間里面，頒布了一系列的規(guī)范土地交易的具體政策，通過(guò)土地宏觀調(diào)控有效的保障了土地對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和城市發(fā)展的合理供給和利用推行土地轉(zhuǎn)讓招拍掛20xx年國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》明確指出“商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng)計(jì)劃公布后同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地主管部門(mén)依法以招標(biāo)、拍賣(mài)方式提供。 ”自此，經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地招標(biāo)拍賣(mài)供地作為一種市場(chǎng)配置方式被正式確立。20xx年3月國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定國(guó)有土地使用權(quán)必須以公開(kāi)的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓方式進(jìn)行。經(jīng)營(yíng)性土地實(shí)行招拍掛是中國(guó)土地轉(zhuǎn)讓帶有里程碑意義的土地政策。它將土地供應(yīng)通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)釋放出來(lái)，力求土地轉(zhuǎn)讓的公平、公正和公開(kāi)，遏制腐敗尋租行為，凈化土地市場(chǎng)。但由于經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展迅猛，市場(chǎng)對(duì)土地的需求量很大，與政府每年向市場(chǎng)提供的土地供應(yīng)量存有很大差距，導(dǎo)致招拍掛推行以后，各地土地價(jià)格紛紛上揚(yáng)，出現(xiàn)了一大批天價(jià)地王。過(guò)快的土地價(jià)格的上漲推動(dòng)了各地房產(chǎn)價(jià)格的飆升。三、改革開(kāi)放以后農(nóng)村集體所有土地使用制度的演變1978年以后，農(nóng)地制度改革是以聯(lián)產(chǎn)計(jì)酬等多種責(zé)任制形態(tài)為土地制度變遷的始點(diǎn)，采用漸進(jìn)、局部均衡、多樣化發(fā)展的制度變遷方式，直至確立家庭承包經(jīng)營(yíng)的農(nóng)地基本經(jīng)營(yíng)制度。農(nóng)地使用制度有著明顯的階段性變遷特征。第一階段從1978年到1983年，人民公社時(shí)期的土地集體所有、集體經(jīng)營(yíng)開(kāi)始逐步解體，在經(jīng)歷了不聯(lián)產(chǎn)責(zé)任制-聯(lián)產(chǎn)責(zé)任制-包產(chǎn)到組-包產(chǎn)到戶一包干到戶的制度變遷后，最后確立了土地的集體所有、農(nóng)戶家庭經(jīng)營(yíng)的基本形態(tài)。第二階段從 1984年到1993年，制度變遷的主要內(nèi)容是將土地承包期限明確延長(zhǎng)至 15年不變。第三階段始于1994年，這一階段制度變遷至今仍在持續(xù)中，制度變遷的政策除了強(qiáng)調(diào)土地承包期實(shí)行 30年不變外，主要是強(qiáng)化和穩(wěn)定農(nóng)戶家庭對(duì)土地經(jīng)營(yíng)擁有權(quán)利的完整性?，F(xiàn)階段中國(guó)農(nóng)地制度變遷的核心，是土地使用權(quán)歸屬和界定問(wèn)題，而使用權(quán)問(wèn)題的核心，是樹(shù)立農(nóng)戶對(duì)土地使用的預(yù)期信念和土地資源合理配置問(wèn)題。近三十年的農(nóng)地制度變遷，從政策調(diào)整角度觀察，政府一方面強(qiáng)調(diào)農(nóng)戶承包經(jīng)營(yíng)土地的長(zhǎng)期穩(wěn)定，一方面鼓勵(lì)土地作用制度的不斷創(chuàng)新。相對(duì)單一的農(nóng)地集體所有的制度安排，客觀上存在的區(qū)域經(jīng)濟(jì)差異和土地經(jīng)營(yíng)存在的比較優(yōu)勢(shì)不同，促使了農(nóng)地使用制度的多種形態(tài)產(chǎn)生?！皟商镏啤彼^“兩田制”，是將農(nóng)戶承包的土地區(qū)分為口糧田和責(zé)任田的一種土地承包方式。由于農(nóng)地既要為農(nóng)戶提供收入和就業(yè)功能，又要為社區(qū)成員提供穩(wěn)定的預(yù)期和生活保障功能，家庭承包制一直面臨平均地權(quán)與隨人口增減派生的重新調(diào)整土地的壓力?！皟商镏啤痹谝欢ǔ潭壬蠞M足了這些要求，并表現(xiàn)出相對(duì)廣泛的適應(yīng)性，以至于此種制度安排，一度成為發(fā)生面最廣的土地使用制度形態(tài)。 從本質(zhì)上講，“兩田制”的制度安排，其“口糧田”的設(shè)計(jì)滿足了農(nóng)民穩(wěn)定占有土地的心理；而“責(zé)任田”的設(shè)計(jì)，則滿足了政府和集體的利益，從而減少了在均田制度下的不確定性和多余的交易費(fèi)篇二：中國(guó)土地制度變遷1、 先秦：西周實(shí)行井田制，是奴隸社會(huì)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，是一種土地國(guó)有制（實(shí)際上是周天子土地私有），它規(guī)定：一切土地周王所有；受田諸侯世代享用，不得轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)；要向周王交納貢賦；奴隸在井田上集體耕種。春秋時(shí)期，齊國(guó)的“相地而衰征”指根據(jù)土地多少和田質(zhì)好壞征收賦稅，魯國(guó)的“初稅畝”實(shí)行按畝收稅，它們不再區(qū)分公田、私田，都促使土地由國(guó)有制向私有制轉(zhuǎn)化。戰(zhàn)國(guó)時(shí)秦國(guó)的商鞅變法，重農(nóng)抑商，獎(jiǎng)勵(lì)耕織；廢除井田制，以法律形式確立土地私有。2、 秦漢：秦朝開(kāi)始實(shí)行土地私有制，按畝納稅；當(dāng)時(shí)土地兼并嚴(yán)重，農(nóng)民承擔(dān)的徭役繁重、賦稅沉重。西漢實(shí)行編戶制度，正式編入政府戶籍的百姓（編戶齊民）依據(jù)資產(chǎn)多少承擔(dān)賦稅、徭役、兵役；3、 隋唐：實(shí)行均田制（僅按人口分配國(guó)家掌握的土地），它是府兵制和租庸調(diào)制的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。隋和唐朝前期實(shí)行租庸調(diào)制。隋朝農(nóng)民年滿五十，可納絹代役。唐朝時(shí)， “租”指成年男子向官府交谷物，“庸”指納絹或布代役，“調(diào)”指每年繳納定量的絹或布。唐朝后期由于土地兼并盛行，均田制無(wú)法推行，租庸調(diào)制無(wú)法維持，國(guó)家財(cái)政收大為減少，唐德宗時(shí)實(shí)行兩稅法，即兩種征稅標(biāo)準(zhǔn)（資產(chǎn)、田畝）和兩個(gè)交稅時(shí)間（夏、秋兩季）。其意義在于：稅制得到統(tǒng)一，保證國(guó)家財(cái)政；改變?nèi)硕橹鳎潘扇松砜刂?；擴(kuò)大稅源，增加收入，減輕負(fù)擔(dān)；是封建賦稅制度的重大改革。缺陷是：土地兼并日益嚴(yán)重；賦稅轉(zhuǎn)嫁農(nóng)民身上；加派許多苛捐雜稅。4、 宋元：北宋初在各路設(shè)轉(zhuǎn)運(yùn)使，規(guī)定地方賦稅大部分轉(zhuǎn)運(yùn)中央，消除了地方割據(jù)的物質(zhì)基礎(chǔ)；中央設(shè)三司使管理財(cái)政收入。北宋“不抑兼并”，土地兼并嚴(yán)重；王安石變法的理財(cái)措施包括：青苗法、募役法（納錢(qián)代役） 、方田均稅法、農(nóng)田水利法和市易法。5、 明清：明初，地方設(shè)布政司，統(tǒng)管地方民政和財(cái)政。明神宗時(shí)推行“一條鞭法”：多稅合一，折成銀兩，役銀分?jǐn)?，人田分?dān)。意義：減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，松馳依附關(guān)系；適應(yīng)商品經(jīng)濟(jì)。清初，康熙帝實(shí)行“更名田”并固定人丁數(shù)，雍正帝推行“攤丁入畝”，征收統(tǒng)一的地丁銀。意義：人頭稅已全廢除，人身控制更松馳；促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展。6、 半殖半圭寸開(kāi)始時(shí)期：太平天國(guó)《天朝田畝制度》在土地方面，根據(jù)“凡天下田，天下人同耕”和“無(wú)處不均勻”的原則，以戶為單位，按人口和年齡平均分配土地（土地私有制。7、 資產(chǎn)階級(jí)民主革命時(shí)期：同盟會(huì)政治綱領(lǐng)（三民主義）中包含“平均地權(quán)”（民生主義）規(guī)定現(xiàn)有地價(jià)歸原主，增漲地價(jià)歸國(guó)家（