南通城市進入報告-課件

城市板塊研究——南通[一]宏觀市場城市標簽及占位|概況南通歷史文化底蘊深厚，是全國首批對外開放的14個沿海城市之一，定位上海都市圈副中心城市，未來必定通過融入上海，接軌蘇南，延續(xù)上海北海岸線都市圈，成為引領(lǐng)蘇北城市群門戶城市歷史輪廓：南通于周顯德三年，至今已有一千多年的歷史，1983年撤銷南通地區(qū)，設(shè)立南通市。轄區(qū)范圍：南通市位于江蘇東南部，下轄崇川區(qū)、港閘區(qū)、通州區(qū)3個區(qū)，南通開發(fā)區(qū)、濱海工業(yè)園區(qū)兩個開發(fā)區(qū)，蘇通科技產(chǎn)業(yè)園一個功能區(qū)，海安、如東兩個縣，代管啟東、海門、如皋三個縣級市。城市面積：8544平方千米，市區(qū)面積1692平方千米功能定位：上海都市圈副中心城市，上海北翼現(xiàn)代化港口、工業(yè)、貿(mào)易、旅游城市，長江流域現(xiàn)代化物流基地。3城市標簽及占位|城市能級長三角北翼經(jīng)濟中心、現(xiàn)代港口城市和歷史文化名城，Ⅱ型大城市，具備了與寧波、無錫、蘇州等城市同等競爭的發(fā)展優(yōu)勢

長三角規(guī)劃核心城市南通南通發(fā)揮濱江臨海優(yōu)勢，建設(shè)以海洋裝備、精細化工為主的先進制造業(yè)基地和綜合性物流加工基地，建設(shè)江海交匯的現(xiàn)代化國際港口城市?！堕L江三角洲區(qū)域規(guī)劃》長三角城市群各城市規(guī)模等級:42.城市經(jīng)濟

|GDP/財政南通地區(qū)生產(chǎn)總值及人均生產(chǎn)總值均呈現(xiàn)出每年遞增的態(tài)勢，增速維持在8.5%以上，GDP全省排名第四，人均GDP全省第五；南通財政收入按照每年超10%的增速穩(wěn)定增長，財政支出略高于財政收入。GDP增速居全省前列，增速穩(wěn)定，財政收入逐年增長，支出略高于收入5城市經(jīng)濟

|固投/房投橫向比較，南通房投占比處于全省中間占位，占比維持在15%左右，年度新開工面積維持在1000萬方以上，房地產(chǎn)投資力度較大6城市產(chǎn)業(yè)

|結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)地位產(chǎn)業(yè)名稱新興產(chǎn)業(yè)海洋工程、新能源、新材料、生物和新醫(yī)藥、智能裝備、節(jié)能環(huán)保主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)船舶及重裝備、電力能源及裝備、電子信息、化工、紡織服裝、輕工食品現(xiàn)代服務(wù)業(yè)現(xiàn)代物流、旅游休閑、軟件與服務(wù)外包、科技服務(wù)、商貿(mào)流通、總部經(jīng)濟（商務(wù)服務(wù)）、綜合保稅南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)近年來逐步優(yōu)化，三產(chǎn)占比逐年提升，趨勢明顯；2016年南通首次三產(chǎn)占比超過二產(chǎn)南通產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)目前以第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，且增長趨勢明顯，2016年第三產(chǎn)業(yè)比重首次高于第二產(chǎn)業(yè)，城市多產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展7城市人口

|規(guī)模/居民收入南通全市常住人口730萬，人口數(shù)量變化小，城鎮(zhèn)化率64.37％，較上年增漲1.6％，人均收支逐年增加，圖標中顯示數(shù)據(jù)，南通屬于內(nèi)生型城市南通人口從1949年的464.52萬人一度上漲到1998年的787.49萬人后出現(xiàn)連續(xù)12年的人口負增長，近6年戶籍人口穩(wěn)定在766萬人左右；2016年末全市常住人口730.2萬人，其中，城鎮(zhèn)人口達到493.5萬人，增長7.7％，城鎮(zhèn)化率64.37％，較上年增漲1.6％；南通人均可支配收入、人均儲蓄余額以及消費性支出基本呈現(xiàn)同步上漲趨勢，收支比整體保持在60%以上。8城市交通

|外部鏈接對外交通升級，崛起蘇中，融入蘇南，接軌上海，著力將南通打造成區(qū)域性綜合交通樞紐高速公路：沿江高速、204國道、寧通高速、沿海高速等；高速鐵路：寧啟鐵路、海洋鐵路、滬通鐵路；興東機場：日均10個航班往返于國內(nèi)各大城市，定位為上海第三機場；南通港：國家一類開發(fā)口岸，上海國際航運中心組合港北翼重要港口，國際港口協(xié)會成員港；寧啟鐵路新長鐵路興東機場新長鐵路洋口鐵路蘇通大橋崇啟大橋?qū)巻⒏咚傺睾８咚傺睾８咚倌贤ǜ?04國道9城市交通

|內(nèi)部連接現(xiàn)代化的城市綜合交通系體快速建成，“一軸一環(huán)八射”的快速路快速形成，可以實現(xiàn)中心城區(qū)任意一點15分鐘上快速路、25分鐘上高速公路，35分鐘內(nèi)點對點到達的能力10城市資源

|自然南通的人文景觀資源概括為：一山、一水、一人，提升了城市的人文價值和軟實力狼山：全國佛教八小名山之首濠河：史載“城成即有河”張謇：開創(chuàng)現(xiàn)代城市發(fā)展的“南通模式”11城市資源

|人文中心城區(qū)規(guī)劃為“兩軸三區(qū)四帶”的空間結(jié)構(gòu)?！皟奢S”：長華路-工農(nóng)路-星湖大道、青年路；“三區(qū)”：崇川區(qū)、港閘區(qū)、開發(fā)區(qū)；“四帶”：九圩港綠化帶、通呂運河綠帶、狼山風(fēng)景區(qū)綠色廊道、老洪港風(fēng)景區(qū)綠色廊道。發(fā)展方向：主要向東、南方向發(fā)展，整合西、北方向，優(yōu)化沿江，形成帶狀空間布局。公共服務(wù)中心體系：由1個組合型市級中心、2個區(qū)級中心、6個片區(qū)級中心。居住：建設(shè)“宜居城市”，構(gòu)建和諧社區(qū)。規(guī)劃形成7個工業(yè)片區(qū)：港閘經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、港閘經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)、崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)東區(qū)、崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南區(qū)、南通經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、江海港區(qū)、通海港區(qū)。倉儲：依托大型港區(qū)、骨干航道、鐵路、公路，重點建設(shè)南通港綜合物流園區(qū)，同時拍套建設(shè)港閘物流中心、運河橋物流中心和開發(fā)區(qū)物流中心。城區(qū)規(guī)劃為“兩軸三區(qū)四代”的空間結(jié)構(gòu)，城市主要向東、南方向發(fā)展，整合西、北方向，優(yōu)化沿江，形成帶狀空間布局12城市規(guī)劃

|整體規(guī)劃類別序號指標2009年2015年2020年人口總量1總?cè)丝跀?shù)（萬人）769766.778702城鎮(zhèn)人口（萬人）4054826093城市化水平（%）52.7%62.8%70%規(guī)模等級劃分標準（城區(qū)常住人口）城市超大城市1000萬人以上上海市特大城市500萬-1000萬人南京市大城市一級大城市300萬-500萬人杭州市、合肥市、蘇州市二級大城市100萬-300萬人無錫市、寧波市、南通市、常州市、紹興市、蕪湖市、鹽城市、揚州市、泰州市、臺州市堅持人口發(fā)展綜合決策，促進人口長期均衡發(fā)展圍繞“創(chuàng)新之都”，打造長三角北翼人才高地加快城鎮(zhèn)化發(fā)展水平與質(zhì)量，提高城市綜合競爭力提高人口綜合素質(zhì)加快人口大市向人力資源強市轉(zhuǎn)變積極應(yīng)對人口老齡化注重利益導(dǎo)向，保障和改善民生建立健全家庭發(fā)展政策，增強家庭發(fā)展能力促進流動人口社會融合加快人口大市向人力資源強市轉(zhuǎn)變，促進人口長期均衡發(fā)展13城市規(guī)劃

|人口

經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)

崇川經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港閘經(jīng)濟開發(fā)區(qū)濱江新區(qū)五沿：沿海、沿江、沿上海、沿通道、沿重要節(jié)點沿海：重點發(fā)展能源、石化、物流等產(chǎn)業(yè)沿江：重點發(fā)展海工船舶、電子信息、新材料等產(chǎn)業(yè)沿上海：重點承接上海高端裝備、電子信息等先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)沿通道：重點發(fā)展大宗物流、專業(yè)市場、機電設(shè)備等產(chǎn)業(yè)沿重要節(jié)點：重點發(fā)展都市型產(chǎn)業(yè)、先進制造業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)3+3+N產(chǎn)業(yè)規(guī)劃南通市產(chǎn)業(yè)將以高端紡織、船舶海工、電子信息三大重點支柱產(chǎn)業(yè)，智能裝備、新材料、新能源和新能源汽車三大重點新興產(chǎn)業(yè)，以及符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向、有利于發(fā)揮自身優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)（即3+3+N產(chǎn)業(yè)體系）為發(fā)展重點南通市重點產(chǎn)業(yè)“五沿”布局示意圖城區(qū)發(fā)展主要依托良好城市區(qū)位，發(fā)展沿江沿上海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟帶，發(fā)展船舶海工、新材料、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)14城市規(guī)劃

|產(chǎn)業(yè)南通交通規(guī)劃完善，主力包括對外道路交通建設(shè)、本地樞紐站建設(shè)、城市地鐵建設(shè)，城區(qū)通達性將進一步提升通蘇嘉快速客運專線北沿江城際滬通大橋如皋快速路地鐵樞紐南通西站南通興東機場港閘區(qū)南通西站定位于大型綜合客運樞紐，是滬通鐵路、通蘇嘉城際、鹽城客專的共用車站，位于通州區(qū)平潮境內(nèi)，距離新城區(qū)約19km，距主城區(qū)約13.5km預(yù)計設(shè)有11個登機廊橋，24個國內(nèi)，6個國際值機柜臺，貴賓區(qū)設(shè)11個獨立休息室，2300㎡觀光平臺。1400㎡綠化內(nèi)庭。規(guī)劃建成3座航站樓15城市規(guī)劃

|配套義務(wù)教育優(yōu)質(zhì)均衡發(fā)展，板塊商業(yè)配套愈發(fā)完善豐富，高端定位商圈崛起教育資源分布情況崇川區(qū)（所）港閘區(qū)（所）開發(fā)區(qū)（所）小學(xué)布局規(guī)劃281818初中布局規(guī)劃17811高中布局規(guī)劃625港閘區(qū)崇川區(qū)開發(fā)區(qū)越秀城市廣場永旺夢樂城印象城華潤萬象城宜家萬達廣場區(qū)域商業(yè)規(guī)劃開發(fā)區(qū)越秀城市廣場永旺夢樂城新城區(qū)印象城（17年開業(yè)）港閘區(qū)華潤萬象城（17年開業(yè)）宜家（17年開業(yè)）通州區(qū)萬達廣場16思考1：城市基本面是否足以支撐進入？1.城市占位維度：長三角北翼中心、上海都市圈副中心城市城市區(qū)位毗鄰上海，為上海都市圈副中心，在長江北部城市中處于上位，發(fā)展?jié)摿薮?.城市人口維度：人口浮動小、人口引進城市常駐人口趨于穩(wěn)定，變化幅度較小，屬于內(nèi)生型城市，政府人口政策重點在于高端人口引進3.城市經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)維度：發(fā)展穩(wěn)定、產(chǎn)能升級城市經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定，目前政府助力產(chǎn)能升級，新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速4.城市交通維度：一體化交通、多元化交通外部交通及內(nèi)部軌道交通建設(shè)步入正軌，交通方式多樣化，聯(lián)通城市趨向一體化5.城市資源維度：黃金海岸、近代新城城市水系資源豐富，各港區(qū)發(fā)展迅速，近代文化氛圍濃厚6.城市規(guī)劃維度：區(qū)域經(jīng)濟中心、宜居城市城市規(guī)劃完善，人口、產(chǎn)業(yè)、交通、配套不斷完善，為城市發(fā)展不斷注入活力長三角北翼中心城，城市發(fā)展提速17[二]城市房地產(chǎn)復(fù)蘇期高潮期調(diào)整期復(fù)蘇期階段涉及方面復(fù)蘇期高潮期調(diào)整期城市發(fā)展規(guī)劃啟動，城市工地拆遷增加，人口外移城建加速，工地竣工開發(fā)投資投資增加，占比上升投資驟增，占比新高投資放緩，貸款減少政策反應(yīng)扶持為主，托市救市清風(fēng)拂面，規(guī)范為主規(guī)范打壓，擠壓泡沫量價關(guān)系量價穩(wěn)升，供求平衡量價驟升，供不應(yīng)求價格虛高，供求失衡企業(yè)表現(xiàn)利潤薄弱，追求回籠利潤豐厚，捂盤惜售風(fēng)險出現(xiàn)，企業(yè)套現(xiàn)投資性需求投資退場，自用進場投機重現(xiàn)，投資增加恐高撤離，觀望成風(fēng)客戶構(gòu)成本地為主，外來較少外地為主，境外入場本土投資，最后接棒一個完整的房地產(chǎn)周期可分為三個階段：調(diào)整期、復(fù)蘇期、高潮期。在宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的情況下理想的投資節(jié)點是：調(diào)整期拿地、復(fù)蘇期建設(shè)、高潮期銷售。城市房地產(chǎn)發(fā)展|發(fā)展周期19初始期發(fā)展期成熟期衰退期市場波動不易發(fā)生波動容易發(fā)生大幅度波動輕度波動不易發(fā)生波動城市發(fā)展城市化起步高速城市化城市化放緩城市化停滯經(jīng)濟發(fā)展GDP增長緩慢GDP高速增長，變化快GDP高速增長后進入一個穩(wěn)定的階段GDP增長緩慢政府支持房地產(chǎn)支持房地產(chǎn)控制房地產(chǎn)/開發(fā)企業(yè)實力較弱、集中度低實力增強、有一定集中度實力很強、集中度高實力很強，集中度極高需求緩慢增長，本地自主為主高速增長，開始出現(xiàn)投資需求和外地購房需求長期穩(wěn)定，本地外地均衡，投資需求求穩(wěn)定在10%-15%需求萎縮量價關(guān)系價格低成交量低價格波動大，成交量增長快價格穩(wěn)定上漲，成交量穩(wěn)定成交量萎縮，價格穩(wěn)定衰退期成熟期發(fā)展期初始期衰退期成熟期發(fā)展期初始期初期中期晚期目前蘇州處于發(fā)展期到成熟期過度的階段，市場快速向上發(fā)展。城市房地產(chǎn)發(fā)展|發(fā)展階段20商品房市場

|城市政策研究2016年市場主力去庫存政策效果顯著，2017年房產(chǎn)新政出臺，促進市場平穩(wěn)，政府控價保量態(tài)度堅決為貫徹落實國家對房地產(chǎn)市場分類調(diào)控、因城施策的要求，針對當(dāng)前我市房地產(chǎn)市場形勢，為穩(wěn)定市區(qū)（不含通州區(qū)，下同）住房價格，增加住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房需求，規(guī)范市場秩序，現(xiàn)就進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展提出如下意見：增加住房供給加大住房用地供應(yīng)力度。提高市區(qū)普通商品住房用地競買準入門檻。加快存量住房用地開發(fā)進度及時推出各類房源。多渠道籌集房源。加強價格管理做好商品住房價格備案工作。嚴格執(zhí)行明碼標價和“一價清”制度。加強監(jiān)管聯(lián)動加強組織領(lǐng)導(dǎo)。加強日常檢查與執(zhí)法力度規(guī)范銷售行為嚴禁無證認籌。提高預(yù)售條件。公開銷售信息。禁止捂盤惜售。嚴格商品住房合同網(wǎng)簽備案管理。加強預(yù)售資金監(jiān)管加強金融風(fēng)險防范。適度提高公積金貸款門檻各項控制舉措將對2017年房地產(chǎn)市場具有一定的控價信號2017年，政府的主基調(diào)將是控房價、保去化21土地市場

|供求及樓板價12至今住宅土地市場供應(yīng)放緩，其中，商品住宅用地在14年及16年供應(yīng)有一定程度增加，土地樓板價呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，16年年底土拍，拿地樓板價呈現(xiàn)較大漲幅，整體表現(xiàn)供不應(yīng)求；商辦土地供應(yīng)未出現(xiàn)回暖趨勢22土地市場

|區(qū)域成交結(jié)構(gòu)區(qū)域近幾年土地供應(yīng)及成交以港閘區(qū)為主，占比46%，價格上崇川區(qū)仍為高地，開發(fā)區(qū)拿地價格較低區(qū)域出讓地塊個數(shù)出讓地塊面積（萬方）全年樓板價（元/㎡）16年底地拍樓板價（元/㎡）主城區(qū)437.6969628339新城區(qū)28.882053--新東區(qū)224.3352494550港閘區(qū)1288.5948008240開發(fā)區(qū)232.5629654583注：新城區(qū)因16年僅出讓2幅地塊且均為上半年出讓，年均樓板價較低。該數(shù)據(jù)為2016年土地數(shù)據(jù)23土地市場

|重點地塊分析港閘區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)開發(fā)區(qū)遠創(chuàng)R16023容積率2.01樓板價4055元/㎡恒大R16026容積率1.65樓板價6533元/㎡致豪R16029容積率1.1樓板價9554元/㎡碧桂園R16031容積率1.69樓板價7799元/㎡中海R16030容積率1.5樓板價10927元/㎡盛和R16024容積率1.11樓板價10604元/㎡遠創(chuàng)R16028容積率1.3樓板價10454元/㎡碧桂園CR16027容積率2.62樓板價4550元/㎡碧桂園R16022容積率1.71樓板價6292元/㎡中南R16025容積率1.75樓板價4583元/㎡16年土拍集中供應(yīng)76萬方土地，計容建面132萬方，補充住宅市場資源，成交均價多破萬，樓板價應(yīng)聲上漲，其中港閘區(qū)占據(jù)半壁江山，為名副其實市場熱土24土地市場

|待出讓地塊港閘區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)開發(fā)區(qū)地址：原麥客隆及周邊占地：75畝容積率：2.5規(guī)劃用途：居住地址：青年路北、通富路東、勝利路西占地：262畝地址：永興大道北、長泰路東占地：114畝地址：通盛大道東、龍騰路北占地：117畝地址：一二三印及周邊占地：180畝地址：東方大道西、復(fù)興東路南【已掛牌】占地：289畝地址：林翠路西、復(fù)興東路北【已掛牌】占地：130畝地址：瑞慈醫(yī)院北、南通壹城東占地：73.2畝地址：任港路南、第二機床廠及周邊占地：180畝地址：教育路南、校西路東占地：45.9畝地址：新華路北、長泰路東占地：147畝17年南通市區(qū)商品房用地擬出讓15塊，占地共計118.6萬㎡，其中最大地塊占地20萬㎡。目前開發(fā)區(qū)林萃路西地塊以及東方大道西地塊已經(jīng)掛牌，將于6月16日拍賣。25南通市區(qū)（除通州區(qū)）目前新地供應(yīng)渠道趨于單一化，通過建設(shè)用地網(wǎng)上交易平臺，網(wǎng)拍報價競得地塊，流程為土地掛牌、土地交易、結(jié)果公示，企業(yè)預(yù)先在交易平臺報名競買并交納一定保證金后，在土拍當(dāng)天參與網(wǎng)上競價；在此種單一渠道下，前期在土地掛牌之前，開發(fā)商與政府具有一定商談空間，政府可以根據(jù)品牌開發(fā)商在拿地條件上進行硬性指標規(guī)定（自有資金要求、開發(fā)資質(zhì)等），從而增加品牌開發(fā)商拿地成功的機率。聯(lián)合開發(fā)：2016年土地拍賣出現(xiàn)由一家競拍，幾家聯(lián)合開發(fā)的合作模式，例如2016年11月17日南通新東區(qū)R16019地塊（佳期漫項目），由弘陽競得，開發(fā)則由中南、碧桂園、弘陽三家聯(lián)合開發(fā)，由中南操盤；地塊編號項目名稱聯(lián)合開發(fā)商R16019佳期漫中南、碧桂園、弘陽R16022九璽臺碧桂園、融創(chuàng)目前拿地渠道趨于單一化，但開發(fā)商與政府前期具有一定協(xié)商空間土地市場

|取地模式分析26土地市場|土拍新政編號位置土地面積（㎡）容積率建筑密度綠地率出讓年限（年）保證金（萬元）起始價（元/㎡）最高限價（元/㎡）R17007林翠路西、復(fù)興東路北86651.711.0-2.0≤25%≥35%7020400781011250R17006東方大道西、復(fù)興路南192636.3211.0-2.0≤23%≥35%7043400750011250競得人在約定交地后12個月內(nèi)開工建設(shè)（辦結(jié)施工許可證和樁基開工）；競得人首次動工建筑面積不得少于宗地總建筑面積的30%且競得人在約定交地后48個月內(nèi)全部竣工，并通過規(guī)劃、建設(shè)、消防等相關(guān)部門驗收備案；地塊應(yīng)采用裝配式建筑技術(shù)建設(shè)，采用裝配式建筑技術(shù)的房屋總面積不少于總建筑面積的30%，裝配式建筑單體主體結(jié)構(gòu)裝配率不低于25%，全裝修成品住房建筑面積不低于總建筑面積的40%。地塊建設(shè)要求土地競拍規(guī)則兩宗地塊最高限價均為11250元/㎡，在限時競價期間，地塊網(wǎng)上競價達到最高限價時，將改為現(xiàn)場搖號確定競得人。土地市場限價政策顯現(xiàn)，開發(fā)區(qū)新掛牌兩幅地塊均為限價地，最高限價11250元/㎡，且土地開竣工時間明確，12個月內(nèi)開工，48個月內(nèi)竣工，開發(fā)商囤地行為將受到限制27南通住宅市場供求比呈下降趨勢，15年開始低于1.0，市場供不應(yīng)求；市場價格從12至17年呈現(xiàn)“V”形走勢，16年市場價格開始上漲，整體表現(xiàn)為成交量價同趨勢發(fā)展商品房市場

|住宅供求分析28商辦市場供應(yīng)呈現(xiàn)逐年下降趨勢，成交量價穩(wěn)中略有上升，供求比在16年首次低于1.0；目前南通商辦市場走量較低，近三年月均去化僅1.6萬方，同時以前年度供應(yīng)積累，市場存量體量較大，辦公市場存量97萬方，商業(yè)市場116萬方，以目前去化水平，去化周期冗長。南通商辦市場目前供應(yīng)降低，成交走勢穩(wěn)中有升，近三年月均去化1.6萬方，市場庫存壓力大，實現(xiàn)去化周期冗長商品房市場

|商辦供求分析29全市及區(qū)域物業(yè)占比無明顯趨勢變化，港閘區(qū)普通住宅比例均在80%以上，2014年達到94%，表現(xiàn)與市場熱點區(qū)域相符商品房市場

|物業(yè)占比趨勢變化分析30普通住宅面積段——總價段交叉分析表（2016年）面積總價85以下85-100100-115115-125125-135135-145145-155155-165165以上合計占比40以下346912

4391%40-6010602668569332433213%60-8029137041812134884826111827524%80-10033164013951555175080647218725521%100-120743251412801152142827539207533416%120-1401741048413767771458823527408%140-1609711828424936316412724716495%160-1802852933222943210027511964%180-2001410412535710917313610183%200-240221451672695624438912744%240-28015212017451372551%280以上1311191852101%合計173788364582569950154576857856181933977

占比5%26%13%17%15%13%3%3%5%

100%主力面積段：85-100㎡剛需型產(chǎn)品、115-135改善型產(chǎn)品注：市場主力購買需求以剛需及改善為主，面積需求呈現(xiàn)一定程度分化；主力售價：60-120萬元注：其中60-100萬元總價占比為45%，市場對于普通住宅價格的主力接受范圍仍在100萬元以內(nèi)。目前南通普通住宅主力成交集中在85-100㎡、115-135㎡，總價段為60-120萬元，整體表現(xiàn)為剛需型市場至改善型市場過渡時期商品房市場

|住宅成交結(jié)構(gòu)分析

|別墅31別墅面積段——總價段交叉分析表（2016年）面積總價100-140140-180180-220220-260260-300300-340340以上合計占比100以下2193242%100-1601236

484%160-22076853818121818%220-28011187441725921%280-340

17797918119416%340-400311387148115413%400-46043753212815212%460-52011019231544%520-580

1136125373%580-64079610323%640-70010433202%700以上415112323%合計8832322832514385321224

占比7%26%19%27%12%7%3%

100%主力面積段：140-260㎡注：低密度市場目前主力銷售面積以140-360㎡為主，大戶型別墅占比較低，市場獨棟產(chǎn)品稀缺，占比僅為1%，其余產(chǎn)品占比分別為聯(lián)排>雙拼>疊加；主力售價：160-340萬元注：160-340萬元市場總占比為54%。目前南通別墅市場主力成交面積集中于140-260㎡，中小型別墅為主，經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品入市，多以聯(lián)排產(chǎn)品為主，主力總價段為160-340萬元商品房市場

|住宅成交結(jié)構(gòu)分析

|別墅32南通2016年住宅項目排行排名所屬板塊項目名稱成交套數(shù)成交面積（㎡）成交總金額（億元）1港閘區(qū)中海碧林灣229325037017.212開發(fā)區(qū)景瑞御府182022249521.543港閘區(qū)華強城190821228817.874開發(fā)區(qū)南通碧桂園1,03614495111.95港閘區(qū)新城香溢紫郡95514007910.46新城區(qū)中南世紀花城101513493216.867港閘區(qū)萬科公園里1,01512391011.48主城區(qū)崇川星光域1,03811876912.69港閘區(qū)盛和九里香堤64010129513.710新東區(qū)萬科城市之光1,3499669315.67南通房企住2016年宅成交面積排名排名房企2016年銷售面積（萬㎡）2016年銷售金額（億元）1中海38.2229.712景瑞26.9226.293世茂22.613.784萬科21.97305華強21.4918.136盛和18.8220.037致豪16.919.278中南16.5719.779雅居樂16.0910.6510新城15.6810.6516年住宅市場中，港閘區(qū)項目占據(jù)半席，中海碧林灣成交量占據(jù)首位；在通房企中海、景瑞、世茂、萬科包攬前四，品牌效應(yīng)顯現(xiàn)商品房市場

|住宅成交排行33南通商辦市場可售庫存表（單位：萬方）（數(shù)據(jù)截止2017.04）

主城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)港閘區(qū)開發(fā)區(qū)合計辦公22148222086商業(yè)361462424104合計5828144644190南通住宅市場存量分析表（數(shù)據(jù)截止2017.04）板塊住宅總體量

（萬方）已拿預(yù)售面積（萬方）未拿預(yù)售面積

（萬方）可售存量

（萬方）總存量

（萬方）土地存量面積（萬方）主城區(qū)211.21152.5458.6713.1471.8132.89新城區(qū)220.86206.5114.3512.3426.690新東區(qū)146.74128.0718.676.5925.2667.5港閘區(qū)532.8383.04149.7611.88161.6450.5開發(fā)區(qū)463.2388.3874.8211.6886.555.53合計1574.811258.54316.2755.63371.9206.42目前南通商辦市場在售庫存較大，主力集中在主城區(qū)，其次為開發(fā)區(qū)，可以看出，商辦市場集中程度反映出區(qū)域市場發(fā)展程度南通商品房可售庫存245.63萬方，住宅僅占22%，商辦產(chǎn)品庫存形勢較為嚴峻，住宅市場去庫存效果明顯，主力存量為未拿預(yù)售存量商品房市場

|存量分析342017年南通市區(qū)供求情況（萬方）2011-2016供應(yīng)余量93.972017年（1-4月）新增供應(yīng)量46.482017年（1-4月）成交量81.84截止2017.04供應(yīng)余量58.61未拿預(yù)售許可證量316.27市場潛在庫存371.9市場地塊庫存量206.422014-2016年整體月均去化21.35萬方潛在庫存出清周期：17個月整體（包括地塊存量）市場出清周期：27個月住宅市場潛在庫存371.9萬方，按近3年月均去化量推算，出清周期為17個月（1.4年），市場已拿未開發(fā)地塊206.42萬方，預(yù)計將于17年集中推售，則整體出清周期為27個月（2.3年）商品房市場

|出清周期研究35價格住宅市場價格上漲趨勢依舊；土地市場拿地價格高升，從源頭帶動產(chǎn)品價格，預(yù)計10月年底地拍項目入市后將有所顯現(xiàn)；存量市場可售庫存見底，總體市場走量仍需2.4年，整體表現(xiàn)供不應(yīng)求；需求市場主力需求從剛需至改善過渡，產(chǎn)品品質(zhì)呈現(xiàn)上漲；政策2017年新政政府控價態(tài)度明顯，去化仍是市場主力目標；住宅市場將在一定時間內(nèi)呈現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展趨勢，價格漲幅降低，市場存量減少，市場投機被壓制商品房市場

|發(fā)展趨勢研究362010-2012年住宅市場品質(zhì)項目主要集中于崇川區(qū)，成交單價居高，港閘區(qū)以剛需高層產(chǎn)品為主，開發(fā)區(qū)主力發(fā)展為狼山低密度項目中港城世家高層項目低密度項目2010-2012年南通住宅市場項目第九園冠城大通棕櫚灣景瑞望府中南軍山半島中南世紀花城蘇建學(xué)府雅居銀洲皇家花園德誠翠湖灣藏瓏低密度項目區(qū)域高層項目為主崇川高品質(zhì)項目高低配項目2010-2012區(qū)間住宅市場特征:崇川區(qū)：因區(qū)域城市中心形象，多品質(zhì)型項目，以依托濠河的低密度項目為主，成交單價居高；港閘區(qū)：剛需型板塊，以北大街為中心，多高層項目，主力客群為北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)，成交單價較低；開發(fā)區(qū)：依托狼山風(fēng)景區(qū)優(yōu)勢，北部低密度項目發(fā)展。港閘區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)開發(fā)區(qū)成交主力面積段80-90/100-120㎡100-120㎡130-140㎡130-140㎡90-100㎡成交均價8600元/㎡12000元/㎡10800元/㎡8500元/㎡9200元/㎡典型項目新東區(qū)冠城大通棕櫚灣，項目占地約16萬㎡，總建筑面積約48萬㎡，整體由25幢高層、8000㎡商業(yè)及2000㎡會所組成，其產(chǎn)品具有附贈空間大的特點，130㎡戶型附贈約10㎡，同時，其景觀打造為十字景觀軸及水系景觀相融合，項目景觀表現(xiàn)在市場亦較為搶眼數(shù)據(jù)區(qū)間為2010-2012年市場特征研究

|發(fā)展階段研究

|2010-2012年372013-2015年港閘區(qū)及開發(fā)區(qū)高速發(fā)展，項目數(shù)量猛增，以高層剛需產(chǎn)品為主，新城區(qū)與新東區(qū)依托主城優(yōu)勢，居住氛圍提升2013-2015年南通住宅市場項目第九園銀洲皇家花園高層項目低密度項目高低配項目保利香檳國際景瑞御府高層項目品質(zhì)提升低密度項目區(qū)域高層項目迅速發(fā)展主城高品質(zhì)項目新城板塊新東板塊2013-2015區(qū)間住宅市場特征:主城區(qū)：高品質(zhì)項目區(qū)域；新城區(qū)：板塊住宅發(fā)展迅速，區(qū)域規(guī)劃利好；新東區(qū)：項目新開速度較慢，人民路沿線發(fā)展；港閘區(qū)：區(qū)域高層項目品質(zhì)提升，保利、華潤等品牌房企入駐；開發(fā)區(qū)：北部低密度墅區(qū)，南部高層產(chǎn)品項目興起。港閘區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)開發(fā)區(qū)成交主力面積段100-120㎡100-120㎡100-120㎡130-140㎡80-90㎡成交均價7100元/㎡11000元/㎡11400元/㎡8900元/㎡7000元/㎡典型項目港閘區(qū)盛和九里香堤，港閘區(qū)首個純低密度社區(qū)，產(chǎn)品由雙拼別墅、聯(lián)排別墅、類獨棟別墅、花園洋房和小高層組成，是南通本土房企盛和打造，首創(chuàng)電梯退臺洋房，產(chǎn)品品質(zhì)較高市場特征研究

|發(fā)展階段研究

|2013-2015年382016年南通市場發(fā)展迅猛，剛需板塊項目品質(zhì)提升，低密度項目市場追捧熱度上升萬濠山莊2016年至今南通住宅市場項目萬科城市之光中南軍山半島碧桂園翡翠華府中南漫悅灣高層項目低密度項目高低配項目低密度項目發(fā)展低密度項目區(qū)域區(qū)域項目品質(zhì)提升主城高品質(zhì)項目新城區(qū)品質(zhì)社區(qū)新東高低密度項目互補2016至今區(qū)間住宅市場特征:主城區(qū)：高品質(zhì)項目區(qū)域，新開項目稀少；新城區(qū)：居住氛圍愈漸成熟，生活配套完善；新東區(qū)：板塊發(fā)展?jié)摿薮螅研纬梢試菑V場為中心的生活區(qū)域；港閘區(qū)：區(qū)域高層品質(zhì)項目增加，低密度項目發(fā)展；開發(fā)區(qū)：低密度墅區(qū)發(fā)展良好，高層項目品質(zhì)提升。港閘區(qū)主城區(qū)新城區(qū)新東區(qū)開發(fā)區(qū)成交主力面積段100-120㎡100-120㎡140-160㎡130-140㎡100-120㎡成交均價8500元/㎡11000元/㎡13000元/㎡9500元/㎡7500元/㎡典型項目新東區(qū)萬科城市之光，項目是萬科城光系住宅項目，建筑規(guī)模約34萬平米，容積率約1.7，以洋房、18層小高層的業(yè)態(tài)組合，產(chǎn)品設(shè)計以大開間為特點，居住舒適度提升市場特征研究

|發(fā)展階段研究

|2016至今39市場特征研究

|當(dāng)前價格高端改善2w+,城市中心剛需&改善1.1w+,各區(qū)域中心剛需&剛改0.7w+,銷售熱點板塊目前各區(qū)域價格以主城中心外沿降低，各板塊內(nèi)部價格亦有所差異，短期內(nèi)不會形成以環(huán)線為標準的價格區(qū)域港閘區(qū)新東區(qū)主城區(qū)新城區(qū)開發(fā)區(qū)40市場特征研究

|發(fā)展趨勢研究市場低密度產(chǎn)品興起，發(fā)展趨勢明顯，高層產(chǎn)品品質(zhì)提升價格洼地，區(qū)域投資機會放大，產(chǎn)品趨向高層產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品將趨向以18層高層產(chǎn)品為主，大平層產(chǎn)品將逐漸增多區(qū)域呈現(xiàn)差異化發(fā)展，整體市場產(chǎn)品發(fā)展趨向大戶型產(chǎn)品，剛需小戶型產(chǎn)品占比將逐漸減少新東區(qū)11000-14000元/㎡主城區(qū)15000~18000元/㎡五水商圈10000~14000元/㎡北大街9500~13000元/㎡市北高新8000~9500元㎡新城區(qū)16000~22000元/㎡開發(fā)區(qū)7500~9000元/㎡41市場特征研究

|典型項目萬科白鷺郡萬科低密度，別墅產(chǎn)品創(chuàng)新盛和九里香堤首創(chuàng)退臺洋房，產(chǎn)品品質(zhì)感強中南漫悅灣純大開間短進深戶型，市場發(fā)展方向萬科城市之光16年大開間典型項目，戶型附贈價值高冠城大通棕櫚灣早期入市典型項目，產(chǎn)品附贈及景觀設(shè)計當(dāng)時市場較為搶眼世茂新界小戶型典型項目，戶型設(shè)計較為極致42市場特征研究

|典型項目

|盛和九里香堤開發(fā)商江蘇盛和房地產(chǎn)有限公司占地面積12.69萬容積率1.13建筑面積20.24萬綠化率35%首次開盤2016年03月26日裝修狀況毛坯物業(yè)類型萬科

睿服務(wù)產(chǎn)品類型類獨棟、聯(lián)排、洋房、小高層附贈一半全贈全贈全贈全贈戶型138㎡：3房2廳2衛(wèi)優(yōu)勢南北通透；三開間朝南；附贈價值高；開間

客廳4.0m，主臥3.8m，次臥3.6m；進深客廳5.4m，主臥4.6m，次臥4.0m；戶型156㎡：4房2廳2衛(wèi)優(yōu)勢

三開間朝南；空間利用率高；開間

客廳4.0m，主臥3.8m，次臥3.6m；進深客廳5.4m，主臥4.2m，次臥4.2m；附贈一半全贈全贈43開發(fā)商南通萬科房地產(chǎn)有限公司占地面積19.2萬方容積率1.02建筑面積19.2萬方綠化率30%首次開盤2016年11月29日裝修狀況毛坯物業(yè)類型萬科物業(yè)產(chǎn)品類型別墅、洋房下沉式庭院地下室地上1層地上2層客廳上空挑高，二層可作臥室附贈萬科白鷺郡項目為萬科在南通首個純低密度社區(qū)，首創(chuàng)100㎡經(jīng)濟墅，產(chǎn)品創(chuàng)新力強市場特征研究

|典型項目

|萬科白鷺郡44市場特征研究

|典型項目

|冠城大通棕櫚灣開發(fā)商冠城大通集團占地面積15.49萬容積率2.4建筑面積48萬綠化率40%首次開盤2011年08月11日裝修狀況毛坯物業(yè)類型自持物業(yè)冠城物業(yè)主售房源高層，戶型面積：88~164㎡戶型136㎡：3房2廳1衛(wèi)優(yōu)勢南北通透；三開間朝南；聯(lián)通大陽臺、南北陽臺；附贈入戶花園，可改造為次臥開間

客廳4.2m；主臥3.6m；次臥3.3m；進深客廳4.2m；主臥4.2m；次臥4.2m；附贈一半附贈一半全贈全贈全贈中軸景觀帶+水系景觀帶冠城大通棕櫚灣2011年開售，新東區(qū)大體量項目，項目特色在于戶型附贈及社區(qū)景觀打造45市場特征研究

|典型項目

|萬科城市之光開發(fā)商南通萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積14.94萬容積率1.79建筑面積34.15萬綠化率30%首次開盤2016年06月26日裝修狀況精裝，裝修標準1500元/㎡物業(yè)類型高層、洋房主售房源高層，戶型面積：118~149㎡戶型120㎡：3房2廳2衛(wèi)優(yōu)勢南北通透；三開間朝南；附贈空間多；開間

客廳4.3m；主臥3.9m；次臥3.2m；戶型140㎡：4房2廳2衛(wèi)優(yōu)勢南北通透；四開間朝南；附贈空間多；開間

客廳4.3m；主臥3.9m；次臥3.2m；附贈一半全贈全贈附贈一半附贈一半全贈全贈全贈附贈一半萬科城市之光2016年開盤，東區(qū)市場低密度項目，產(chǎn)品創(chuàng)新大開間戶型，居住舒適度提升46市場特征研究

|典型項目

|世茂新界開發(fā)商南通世茂房地產(chǎn)有限公司占地面積10.65萬容積率2.89建筑面積38.06萬綠化率28.67%首次開盤2016年03月25日裝修狀況毛坯物業(yè)類型自持物業(yè)主售房源小高層、高層附贈一半附贈一半附贈一半全贈全贈87㎡3室2廳2衛(wèi)三開間朝南，功能間數(shù)量多附贈價值高120㎡3室2廳2衛(wèi)三開間朝南，空間設(shè)計合理附贈價值高項目分四期，一共由14幢住宅組成，共5800戶，于2016年3月25日首次開盤，戶型面積為87-138平米的3房，均價5900元/平米，目前整盤均價7100元/㎡世茂新界為世茂深耕開發(fā)區(qū)的第二個作品，小戶型產(chǎn)品設(shè)計極致，87㎡做到小三房，附贈價值較高47市場特征研究

|典型項目

|中南漫悅灣開發(fā)商南通錦庭置業(yè)有限公司占地面積4.2萬方容積率2.2建筑面積9.2萬方綠化率36.5%首次開盤2017年3月25日裝修狀況精裝物業(yè)類型--主售房源17層小高層附贈一半全贈全贈全贈中南漫悅灣110㎡3室2廳2衛(wèi)四開間朝南，臥室全南向動線設(shè)計合理，附贈價值高附贈一半全贈全贈全贈附贈一半中南漫悅灣122㎡4室2廳2衛(wèi)四開間朝南，臥室全南向動線合理，附贈價值高中南漫悅灣為南通首家純大面寬短進深產(chǎn)品項目，108㎡產(chǎn)品即做到四開間朝南2011年冠城大通棕櫚灣項目創(chuàng)新產(chǎn)品附贈，附贈價值較高，社區(qū)景觀打造在市場上較為搶眼盛和九里香堤2015年港閘區(qū)首個純低密度項目，首創(chuàng)褐石電梯退臺洋房世茂新界2016年項目小戶型產(chǎn)品設(shè)計較為極致，90㎡一下即做到小三房，且附贈價值較高萬科城市之光項目為市場首個大開間戶型，居住舒適度極大提升2016年2016年萬科白鷺郡項目進行產(chǎn)品創(chuàng)新，首創(chuàng)100㎡經(jīng)濟墅中南漫悅灣項目戶型設(shè)計以大面寬為特點，四開間朝南2017年市場特征研究

|典型項目總結(jié)49房企特征研究

|重點房企匯總房企名稱在售項目住宅總量（萬方）可售總量（萬方）2016年總銷（億元）萬科萬科城市之光23.1911.0330（白鷺郡、城市之光、公園里、濠河傳奇）萬科白鷺郡1915.06景瑞景瑞御府32.47.4326.29世茂世茂新界2710.5313.78（世茂新界、世茂公元）中海中海碧林灣57.199.6629.71（中海碧林灣、中海上林院）R16030地塊14.114.1碧桂園碧桂園翡翠華府10.768.7312.19（南通碧桂園、碧桂園翡翠華府）公館189512.4212.42九璽臺6.366.36時代悅城28.628.6盛和盛和九里香堤20.257.920.03（盛和花半里、盛和九里香堤）中南中南世紀花城95.67.3519.77（中南世紀花城、中南軍山半島）中南漫悅灣（2017年）9.24.82中南·熙悅25.525.5數(shù)據(jù)截止2017年3月50萬科白鷺郡萬科濠河傳奇萬科城市之光萬科公園里萬科金域藍灣已售項目在售項目2011年2013年2015年2016年2016年金域藍灣濠河傳奇公園里城市之光白鷺郡占地面積：15萬方容積率：2.5產(chǎn)品線：高層占地面積：14.2萬方容積率：2.66產(chǎn)品線：高層占地面積：6.5萬方容積率：2.43產(chǎn)品線：小高層、高層占地面積：14.2萬方容積率：2.66產(chǎn)品線：洋房、高層占地面積：19.2萬方容積率：1.02產(chǎn)品線：別墅、洋房發(fā)展歷程：萬科于2010年12月在南通拿下港閘區(qū)商辦住地塊，正式進駐南通，打造了港閘首個綜合體項目——萬科金域藍灣，隨后陸續(xù)拿地，在通所推出項目涵蓋別墅、小高層、高層等產(chǎn)品，客戶范圍從主城區(qū)向外延伸，涉及北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)、東部主力鄉(xiāng)鎮(zhèn)；萬科目前布局港閘區(qū)與崇川區(qū)（主城區(qū)與新東區(qū)），均為南通熱點機會市場，目前僅在售項目操盤，未儲存新地塊。房企特征研究

|重點房企

|萬科51房企特征研究|重點房企|景瑞景瑞御府景瑞望府已售項目在售項目2011年2015年景瑞望府景瑞御府占地面積：19.1萬方容積率：1.72產(chǎn)品線：別墅、高層占地面積：11.9萬方容積率：2.2產(chǎn)品線：別墅、高層發(fā)展歷程：景瑞地產(chǎn)于2010年競得開發(fā)區(qū)CR9046地塊，打造了其在南通市區(qū)首個項目景瑞望府，項目包含別墅及高層兩大住宅類型，還同時涵蓋了商業(yè)及會所配備，并于2015年7月再次拿下開發(fā)區(qū)南通大學(xué)南地塊，同樣以別墅與高層產(chǎn)品形式入市，獲得市場追捧。目前景瑞在售僅景瑞御府項目，且項目剩余體量較少，暫未儲存新地塊。景瑞在南通深耕六載，在開發(fā)區(qū)打造了兩個高低配項目，剩余體量較少52房企特征研究

|重點房企

|世茂世茂公元世茂新界已售項目在售項目2013年2015年世茂公元世茂新界占地面積：13萬方容積率：2.1產(chǎn)品線：別墅、洋房、高層占地面積：10.6萬方容積率：2.89產(chǎn)品線：小高層、高層發(fā)展歷程：世茂在2012年拿下開發(fā)區(qū)R12035純住宅地塊，正式挺進南通，打造了多產(chǎn)品線的世茂公元項目，并于2013年4月一舉拿下能達商務(wù)區(qū)兩塊商辦住地塊，打造了目前開發(fā)區(qū)唯一大型綜合體項目世茂廣場，其中住宅部分的世茂新界一經(jīng)開盤便持續(xù)熱銷，目前世茂在通項目均布局開發(fā)區(qū)。53房企特征研究

|重點房企

|中海中海碧林灣R16030地塊在售項目待售項目中海碧林灣項目2013年6月開盤占地面積：19.96萬方容積率：2.97產(chǎn)品線：小高層、高層R16030地塊占地面積：9.4萬方容積率：1.5建筑體量：14.1萬方發(fā)展歷程：中海地產(chǎn)首駐南通項目為港閘區(qū)中海碧林灣項目，項目體量20萬方，項目于2013年6月開盤，目前為4期在售，剩余體量較少，中海于2016年年底拿下R16030地塊，轉(zhuǎn)戰(zhàn)主城區(qū)。中海目前在南通僅港閘區(qū)1盤在售，剩余體量較少，即將轉(zhuǎn)戰(zhàn)主城區(qū)54項目名稱銷售狀態(tài)項目信息南通碧桂園尾盤在售占地面積：11.1萬方、容積率：1.65、產(chǎn)品：別墅、洋房、高層碧桂園翡翠華府在售占地面積：7.1萬方、容積率：1.68、產(chǎn)品：小高層公館1895待售占地面積：7.35萬方、容積率：1.69九璽臺待售占地面積：3.72萬方、容積率：1.71時代悅城待售占地面積：10.92萬方、容積率：2.62發(fā)展歷程：目前碧桂園在南通共7個在售項目，其中市區(qū)項目有開發(fā)區(qū)的南通碧桂園以及新城區(qū)的翡翠華府，在2016年底土拍大戰(zhàn)中，碧桂園又競得3塊地塊，其中主城區(qū)2塊、新東區(qū)1塊，且地塊容積率從1.69至2.6不等，且3塊地塊以開始進入規(guī)劃，預(yù)計入市時間相差無幾，碧桂園布局南通的腳步正不斷加速中。公館1895時代悅城九璽臺南通碧桂園碧桂園翡翠華府在售項目待售項目特色鮮明城鎮(zhèn)住宅企業(yè)，2012年入駐開發(fā)區(qū)，在通持續(xù)發(fā)力，3項新盤聯(lián)動房企特征研究|重點房企|碧桂園55房企特征研究|重點房企|盛和永興花苑盛和九里香堤翰林府盛和花半里R16024地塊在售項目待售項目已售項目2007年2011年2013年2015年永興花苑翰林府花半里九里香堤占地面積：11.5萬方容積率：1.27產(chǎn)品線：小高層占地面積：4.7萬方容積率：1.41產(chǎn)品線：洋房、小高層占地面積：6.1萬方容積率：2.36產(chǎn)品線：小高層、高層占地面積：12.7萬方容積率：1.13產(chǎn)品線：別墅、洋房、小高層發(fā)展歷程：江蘇盛和房產(chǎn)成立于2002年，為江蘇本土開發(fā)商，盛和在南通項目眾多且入市時間較長，產(chǎn)品類型及客戶層覆蓋較廣，永興花苑、翰林府、花半里、九里香堤等，盛和項目不僅僅有剛需類項目，也有市中心改善類豪宅項目，企業(yè)實力可見一斑。盛和為實力本土企業(yè)，深耕南通多年，項目層次廣，市場接受度高56房企特征研究

|重點房企

|中南中南世紀花城中南軍山半島中南漫悅灣中南·熙悅在售項目待售項目2011年2017年中南世紀花城中南軍山半島占地面積：44.9萬方容積率：2.2產(chǎn)品線：小高層、高層占地面積：23萬方容積率：1.24產(chǎn)品線：疊加別墅中南漫悅灣2012年占地面積：4.2萬方容積率：2.2產(chǎn)品線：小高層發(fā)展歷程：中南作為從南通走出去的實力企業(yè)，在南通市區(qū)在售2個住宅項目，待售2個項目，精裝為其在市場上樹立了獨特的競爭優(yōu)勢，中南置地旗下“中南世紀城”品牌是江蘇省最具知名度的房地產(chǎn)品牌之一，包括商業(yè)及辦公產(chǎn)品，致力于打造一城的商務(wù)中心，在多地均有開設(shè)。中南世紀城中南為海門實力地產(chǎn)企業(yè)，精裝實力雄厚，在南通品牌影響力高，各區(qū)域均有布局57客戶研究港閘區(qū)開發(fā)區(qū)主城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)以區(qū)域客戶及北部鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，軌道交通及滬通高鐵帶動區(qū)域投資客源區(qū)域住宅項目興起，驅(qū)動主城區(qū)小石橋、易家橋周邊客戶，觀音山本地客戶亦占據(jù)一定比例以區(qū)域客戶為主，港閘區(qū)、新東區(qū)置業(yè)客戶亦占據(jù)一定比例南通客戶以區(qū)域客戶為主，各板塊客戶流動性亦較強，分區(qū)域投資客群增加區(qū)域及周邊客戶，海門、啟東投資客戶為主區(qū)域主力客群為本地及周邊通州區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶為主，蘇州及上海投資客占據(jù)較大比例58部分區(qū)域拿地資金存在外資比例需求，目前水平為500-1000萬美金不等市場政策處于不穩(wěn)定階段，近期政策調(diào)整較為頻繁房企在通取地模式單一，目前新地統(tǒng)一網(wǎng)拍渠道，公開透明，政府公關(guān)勾地難度較大外資需求市場政策取地模式進入壁壘土地競拍南通開發(fā)區(qū)兩宗地塊對土地價格進行了限價，并且設(shè)置了搖號獲地的規(guī)則，土地溢價受控制，競爭激烈。591.土地市場維度：供應(yīng)放緩、競拍限價目前南通土地市場整體供應(yīng)放緩，并且2017年市區(qū)大型土拍便設(shè)置了最高限價以及搖號，低溢價將吸引更多開發(fā)商進入市場。2.商品房市場維度：住宅供不應(yīng)求、商辦成交乏力市場成交表現(xiàn)為住宅火熱，整體呈現(xiàn)量價齊升，而商辦遇冷，成交去化緩慢3.市場特征維度：品質(zhì)感、低密度市場發(fā)展多向品質(zhì)型項目靠近，不再盲目追求剛需產(chǎn)品，且低密度近2年發(fā)展迅速4.項目特征維度：產(chǎn)品創(chuàng)新、大開間市場項目產(chǎn)品戶型南向開間增多，且項目戶型不斷創(chuàng)新5.開發(fā)商維度：品牌房企、深耕南通在通品牌房企不斷增加且持續(xù)拿地，深耕南通態(tài)度明顯思考2：市場基本面是否健康運行？供不應(yīng)求·發(fā)展中市場60[三]各板塊分析

分港閘區(qū)1崇川區(qū)2板塊分析目錄3開發(fā)區(qū)62板塊名稱板塊現(xiàn)狀客群分析未來供應(yīng)量崇川區(qū)主城區(qū)土地供應(yīng)趨于飽和，在售項目少改善為主適中新城區(qū)各項配套設(shè)施成熟，學(xué)區(qū)優(yōu)勢明顯，高品質(zhì)住宅聚集區(qū)小新東區(qū)區(qū)域在售住宅存量見底，居住氛圍弱剛需剛改改善逐步增加較小港閘區(qū)處于加速發(fā)展階段，住宅開發(fā)緊湊剛需剛改改善逐步增加大開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)優(yōu)勢，剛需低價項目受追捧剛需剛改為主較大主城區(qū)開發(fā)區(qū)港閘區(qū)新東區(qū)新城區(qū)城市呈帶狀分布，房地產(chǎn)市場自南向北分為五個板塊，其中崇川區(qū)發(fā)展較早，分為主城區(qū)、新東區(qū)和新城區(qū)三個板塊，港閘區(qū)和開發(fā)區(qū)屬于相對較新板塊市場格局|板塊分布板塊名稱定位板塊特征均價（元/㎡）崇川區(qū)主城區(qū)傳統(tǒng)市中心老城區(qū)、地段佳，文化、商務(wù)、配套等優(yōu)勢明顯；土地供應(yīng)趨于飽和，住宅價格最高。公寓：13000-18000洋房：15000-20000別墅：25000-35000新城區(qū)品質(zhì)副中心中央商務(wù)行政區(qū)，各項配套設(shè)施成熟，商務(wù)氛圍濃厚崇川區(qū)高品質(zhì)住宅聚集區(qū)公寓：15000-22000別墅：20000-30000新東區(qū)新興城市住區(qū)生活設(shè)施配套處于發(fā)展階段未來預(yù)計該板塊市場供應(yīng)量將會開始抬升公寓：9000-12000洋房：14000-16000港閘區(qū)北翼大型住區(qū)處于加速發(fā)展上升階段，道路通達性較好市北新城及五水商圈發(fā)展迅速。公寓：8500-12000洋房：13000-15000別墅：20000-30000開發(fā)區(qū)品質(zhì)大盤住區(qū)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)優(yōu)勢，商業(yè)生活配套發(fā)展階段。溝通長江南北的重要樞紐，到上海僅需1個小時。公寓：7000-9000別墅：16000-20000目前主城區(qū)和新城區(qū)板塊發(fā)展成熟，為全市價格高地，港閘區(qū)發(fā)展熱度高，開發(fā)區(qū)和新東區(qū)發(fā)展增速逐步加快，產(chǎn)品類型愈發(fā)全面豐富市場格局|板塊特征南通2016年全市住宅成交395萬方，從板塊橫向供求對比來看，港閘區(qū)和開發(fā)區(qū)占據(jù)供求主力，成交均突破百萬方；新城區(qū)和新東區(qū)供應(yīng)量最低，新東區(qū)成交量最低，與區(qū)域土地供應(yīng)及在售項目量較少有較大關(guān)聯(lián)；主城區(qū)和新城區(qū)為全市價格高地，港閘區(qū)和開發(fā)區(qū)相對較低，城市整體價格敏感度較高。港閘區(qū)和開發(fā)區(qū)為目前全市住宅供求主力板塊，2016年供應(yīng)占比達75%，成交占比達67%，品牌開發(fā)商、規(guī)模大盤集聚、板塊發(fā)展增速加快促進住宅供求體現(xiàn)市場格局|區(qū)域供求港閘區(qū)市場分析板塊基本面板塊土地市場板塊商品住宅市場板塊總結(jié)板塊發(fā)展趨勢板塊客戶板塊分析

|港閘區(qū)板塊分析|港閘區(qū)|概述港閘區(qū)位于我國首批對外開放的十四個沿海港口城市之一—南通市城區(qū)西北翼，南枕長江，與上海、蘇州隔江相望，北臨廣袤的蘇北平原；港閘區(qū)常住人口28萬人，總面積134.23平方公里，擁有9公里長江岸線，于1991年區(qū)劃調(diào)整，經(jīng)過25年的發(fā)展，已經(jīng)形成以工業(yè)為主，居住和服務(wù)業(yè)相配套的城市組團。港閘區(qū)開發(fā)區(qū)主城區(qū)新東區(qū)新城區(qū)區(qū)域2016年生產(chǎn)總值（億元）2016年房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）崇川區(qū)682.69105.16開發(fā)區(qū)525.2662.01港閘區(qū)337.27153.69港閘區(qū)地處南通市北，被稱之為北翼新城，經(jīng)濟生產(chǎn)在三大板塊中位居第三，房地產(chǎn)投資在2016年表現(xiàn)首位板塊分析|港閘區(qū)|交通條件區(qū)域通達性高，集公路、鐵路、軌交于一體，工農(nóng)路、通京大道等城市主干道快速連接主城區(qū)、通州區(qū)，15分鐘連接寧啟高速工農(nóng)路江海大道高架長江中路通寧大道高架長泰路城北大道寧啟高速通京大道三條地鐵初始站點均有設(shè)于港閘，目前地鐵一號線站點確定，預(yù)計今年年底開建板塊分析|港閘區(qū)|商圈五水商圈及北大街商圈已形成較為成熟的商業(yè)氛圍，品牌企業(yè)入駐提升商圈價值，市北高新商務(wù)氛圍逐漸形成中市北高新北大街五水商圈陳橋住宅區(qū)唐閘居住區(qū)工廠區(qū)域安置房住宅區(qū)秦灶住宅區(qū)港閘區(qū)目前已發(fā)展成北大街、五水商圈、市北高新三大板塊，其中五水商圈及北大街已經(jīng)形成較為成熟的商業(yè)氛圍，市北高新致力于打造創(chuàng)業(yè)商務(wù)城區(qū)；五水商圈商業(yè)：萬達廣場、宜家、歐尚、賽格、1912（已入駐）喜來登、山姆會員店（待入駐）房地產(chǎn)：萬達、保利北大街商業(yè)：萬科廣場、華潤·印象城、圓融·堤調(diào)房地產(chǎn)：萬科、華潤、中南市北高新：挪寶全球研發(fā)運營中心、衣谷創(chuàng)意園暨北極絨區(qū)域運營總部、南通“長江智谷”科技園、智翔人才培訓(xùn)基地等生產(chǎn)性服務(wù)企業(yè)69板塊分析|港閘區(qū)|規(guī)劃市北新城區(qū)域規(guī)劃，東生態(tài)居住區(qū)，西商住綜合區(qū)，中綜合商業(yè)商務(wù)區(qū)，南娛樂休閑生態(tài)居住片區(qū)高端居住、生活配套、社區(qū)服務(wù)、文化休閑主題游園片區(qū)主題樂園、配套商業(yè)、濱水休閑、文化產(chǎn)業(yè)商住綜合片區(qū)特色居住、教育服務(wù)、水岸商業(yè)、社區(qū)服務(wù)商業(yè)商務(wù)片區(qū)高端商務(wù)、特色商業(yè)、休閑娛樂、專業(yè)服務(wù)調(diào)性高：北翼新城規(guī)劃定位城市副中心集生態(tài)居住、交通樞紐、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、區(qū)級政治文化中心為一體。核心區(qū)：生態(tài)居住區(qū)：全力將核心區(qū)打造成北翼新城最具生態(tài)特色的居住區(qū)。商務(wù)集聚區(qū)：精心打造北大街，永和路以南重點發(fā)展商業(yè)、旅游、娛樂等消費項目，永和路與永興大道之間重點發(fā)展企業(yè)總部、高檔寫字樓、文化創(chuàng)意、研發(fā)等以辦公及生產(chǎn)貿(mào)易為主的項目。主題游樂片區(qū)：沿通呂運河主題樂園（探險王國）70板塊分析|港閘區(qū)|產(chǎn)業(yè)南通國際船舶及海工配套產(chǎn)業(yè)園智能裝備產(chǎn)業(yè)園上海市北（南通）科技城智慧產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)火車站北物流園南通北先進制造業(yè)集聚區(qū)港閘區(qū)產(chǎn)業(yè)布局仍以第二產(chǎn)業(yè)為主，主打電子及制造業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)占比已小于1%.，第三產(chǎn)業(yè)比重逐步增加。區(qū)域三產(chǎn)中第二產(chǎn)業(yè)占比最多，以制造業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)比重逐年上升，產(chǎn)業(yè)區(qū)分布明確，區(qū)域組團發(fā)展71板塊分析|港閘區(qū)|人口港閘區(qū)人口變化較低，常住人口基本維持在28萬人，近三年常住人口增速有所上漲，人口流動較為穩(wěn)定港閘區(qū)常住人口近5年基本維持在28萬人，14年至今增速有所上漲，戶籍人口為19萬人以上，·增長幅度較小，年增長人數(shù)不超過2000人，區(qū)域人口較為穩(wěn)定。72板塊分析|港閘區(qū)|土地市場|供銷分析區(qū)域住宅土地市場價格因16年年底地拍出現(xiàn)上漲，樓板價漲幅明顯，商辦土地市場近兩年供應(yīng)下降，成交價格有所回升73板塊分析|港閘區(qū)|土地市場|重點及待出讓地塊區(qū)域16年年底土拍出讓5塊居住用地，目前均未入市，17年待出讓2幅居住用地

恒大R16026容積率1.65樓板價6533元/㎡建筑面積：11.6萬方遠創(chuàng)R16023容積率2.01樓板價4055元/㎡建筑面積：16.19萬方致豪R16029容積率1.1樓板價9554元/㎡建筑面積：2.8萬方盛和R16024容積率1.11樓板價10604元/㎡建筑面積：9.2萬方遠創(chuàng)R16028容積率1.3樓板價10454元/㎡建筑面積：5.25萬方地址：新華路北、長泰路東占地：147畝地址：永興大道北、長泰路東占地：114畝已出讓地塊待出讓地塊74板塊分析|港閘區(qū)|商品住宅市場|供求分析區(qū)域房地產(chǎn)市場仍以住宅市場為主力；住宅市場供求比在15年開始低于1.0，市場供不應(yīng)求，同時價格在15年開始呈現(xiàn)上漲趨勢，至今價格漲幅已達78%；商辦市場表現(xiàn)與住宅市場呈現(xiàn)相反態(tài)勢，整體市場供應(yīng)遠大于成交，僅16成交略高于供應(yīng)，價格則呈現(xiàn)下降趨勢，14年至今價格下跌39%。區(qū)域房地產(chǎn)市場以住宅成交為主力，近三年月均去化7.46萬方，市場供不應(yīng)求，價格漲幅達78%，商辦市場表現(xiàn)乏力，月均成交不足1萬方，14年至今價格下跌39%75板塊分析|港閘區(qū)|商品住宅市場|普通住宅供求量價區(qū)域普通住宅市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢，15年開始供求比小于1.0，供應(yīng)有所上升，而成交量上漲更加明顯；普通住宅年度成交價格出現(xiàn)回升，呈現(xiàn)“V”型增長，且漲幅明顯；2017年1-2月市場供應(yīng)及成交量下降，而市場價格仍舊呈現(xiàn)上漲姿態(tài)，價格拉升迅猛。普通住宅市場成交遠高于市場供應(yīng)，成交價格漲勢迅猛，漲幅趨勢明顯76板塊分析|港閘區(qū)|商品住宅市場|普通住宅成交結(jié)構(gòu)普通住宅面積段——總價段交叉分析表（2016年）面積總價80以下80-9090-100100-120120-140140-160160-180180以上合計占比40以下2

20%40-60225808658152

184316%60-802852214129692787

321628%80-100

103321426587201

255622%100-120313444612994649048248421%120-150

371803333481323110619%150-2002853124148153683%200-250

326613480%250-300

1152180%300以上660%合計2551343257332012553118138111511602

占比2%12%22%28%22%10%3%

100%主力面積段：90-140㎡產(chǎn)品，其中占比最高的為100-120㎡注：港閘區(qū)市場需求以剛需首改為主，100-120㎡產(chǎn)品戶型尺度較為寬裕，生活舒適性提高，最受市場青睞；主力總價段：60-120萬元注：成交總價段以60-100萬元為主，占比共50%，因區(qū)域120-140㎡產(chǎn)品（洋房及小高層居多）的出現(xiàn)，大面積戶型帶動了總價升高。目前區(qū)域普通住宅成交100-120㎡產(chǎn)品占比最高，消費者對居住舒適性要求提高，總價主要集中在60-100萬，區(qū)域價格上漲及大面積產(chǎn)品帶動總價段升高77板塊分析|港閘區(qū)|商品住宅市場|別墅-供求量價區(qū)域別墅項目在2015年開始出現(xiàn)，年成交僅0.4萬方，成交均價僅10000元/㎡，別墅市場開局并不火熱；2016年3月盛和九里香堤項目開盤，迅速成為市場熱點項目，市場對低密度產(chǎn)品需求被帶動；2016年整體表現(xiàn)供不應(yīng)求，成交量價齊升，目前價格已達22000元/㎡。區(qū)域別墅市場15年開始起步，經(jīng)過16年火熱市場影響，量價齊漲，目前上升趨勢依舊78板塊分析|港閘區(qū)|商品住宅市場|別墅-成交結(jié)構(gòu)區(qū)域別墅產(chǎn)品于2015年首次入市，成交單價低于其他板塊，目前均價18000元/㎡，主力面積段集中于140-260㎡，成交總價集中于400萬以下別墅面積段——總價段交叉分析表（2016年）面積總價100-140140-180180-220220-260260-300300-340340以上合計占比100以下2

20%100-20012632721049%200-30076183114872448440%300-400

3476138309128824%400-50043862504520817%500-600

11516259665%600-700

168512413%700以上

415110302%合計8832322832414385321223

占比7%26%19%26%12%7%3%

主力面積段：140-260㎡產(chǎn)品注：區(qū)域別墅以140-260㎡產(chǎn)品為主，其中140-180㎡、220-260㎡占比最高，戶型面積具有一定差距，經(jīng)濟型別墅在港閘具有一定市場；主力總價段：200-400萬元注：港閘區(qū)低密度產(chǎn)品2015年開始入市，起步較晚，成交單價相較于其他房地產(chǎn)板塊較低，目前均價18000元/㎡，整體總價段主力集中在400萬元以下。79板塊分析|港閘區(qū)|商品住宅市場|板塊內(nèi)典型項目新城香溢紫郡中海碧林灣萬科白鷺郡恒大御瀾庭盛和九里香堤（二期）中南漫悅灣華強城崇川星光域萬濠山莊保利香檳國際華潤悅錦灣銀洲皇家花園南山國際社區(qū)在售項目待入市項目紫樾臺樾府港閘區(qū)在售項目較多，為各板塊市場在售項目數(shù)量榜首80港閘區(qū)|商品住宅市場|板塊內(nèi)典型項目項目名稱容積率建筑面積（萬方）物業(yè)類型在售主力面積裝修情況在售單價（元/㎡）銷售動態(tài)萬科白鷺郡1.0219.23別墅、洋房洋房：120、140、170㎡毛坯--二期即將推售中海碧林灣2.9757.19小高層、高層92-140㎡簡裝9300本月已加推408套房源，簡裝銷售新城香溢紫郡3.070洋房、高層95-145㎡毛坯8300高層即將加推保利香檳國際2.557.59高層115、140、160㎡毛坯報價：12000二期即將加推萬濠山莊0.5610.7別墅、洋房洋房：129-143㎡毛坯洋房：14000目前洋房在售華潤悅錦灣2.8160.79高層120、141㎡毛坯·12000無房源在售，剩余1棟房源待推中南漫悅灣2.29.2417F小高層110-122㎡精裝一期：13200二期即將推售銀洲皇家花園2.447.9917F小高層98-140㎡毛坯9800目前已推剩余房源在售南山國際社區(qū)2.9834.76高層81-140㎡毛坯8600目前無房源在售，僅余約1棟房源華強城2.53131.27別墅、洋房、高層--毛坯--目前無房源在售，后續(xù)推售待定崇川星光域1.9244別墅、洋房、高層高層：96-135㎡洋房：157-175㎡毛坯--即將推售高層及洋房，價格及時間待定恒大御瀾庭1.6511.6物業(yè)類型：9-11F小高層7F洋房戶型面積：小高層：95-140㎡洋房：109-158㎡盛和九里香堤（二期）1.119.2物業(yè)類型：別墅、洋房紫樾臺1.39.8物業(yè)類型：別墅、洋房樾府2.023.8物業(yè)類型：小高層、高層港閘目前以高層項目為主，低密度項目增加，市場已推剩余房源較