龍光地產(chǎn)柳州市調(diào)研報(bào)告

柳州城市調(diào)研報(bào)告投資發(fā)展中心南寧房產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展部2013-1-31目錄

一、柳州城市分析二、柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、柳州市土地市場(chǎng)分析四、柳州目標(biāo)地塊分析五、柳州房地產(chǎn)投資結(jié)論與建議一、柳州城市分析1、柳州城市概述2、柳州城市定位及發(fā)展思路3、柳州宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)及分析1、城市概述柳州，又稱(chēng)龍城，地處中國(guó)廣西的中部，東北距桂林150公里，西南距廣西首府南寧264公里，距北部灣、鄰國(guó)越南300多公里。全市轄4區(qū)6縣（城中區(qū)、柳北區(qū)、柳南區(qū)、魚(yú)峰區(qū)、柳江縣、柳城縣、鹿寨縣、融安縣、融水縣、三江縣），總面積1.8萬(wàn)平方公里，其中市區(qū)面積為1017平方公里，折合152.6萬(wàn)畝。全市常住人口372萬(wàn)，其中市區(qū)常住人口120多萬(wàn)人。作為廣西最大的工業(yè)城市，柳州工業(yè)總量約占廣西的三分之一。隨著多年的改革開(kāi)放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，柳州已初步形成以工業(yè)為主，綜合發(fā)展的區(qū)域性中心城市和交通樞紐?！菔俏髂系貐^(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和廣西最大的工業(yè)城市。汽車(chē)工業(yè)是第一支柱產(chǎn)業(yè)。機(jī)械工業(yè)以工程、建筑機(jī)械、空壓機(jī)等產(chǎn)品為代表。

——柳州是西南地區(qū)的交通樞紐。柳州是全國(guó)唯一擁有大區(qū)鐵路局總部的非省會(huì)城市，鐵路連接湘、渝、黔、滇、粵五省市。

——柳州是西南地區(qū)的商貿(mào)物流中心。柳州素有“桂中商埠”之稱(chēng)，自古以來(lái)就是周邊省區(qū)的重要商品集散地，具有背靠大西南、面向東南亞和東部沿海的區(qū)位，具備建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、大物流的優(yōu)勢(shì)，已形成汽車(chē)及零部件、鋼材、建材、農(nóng)副產(chǎn)品、日用消費(fèi)品等大型批發(fā)市場(chǎng)。7/3/2023附圖1---柳州地理位置圖7/3/2023附圖2-----柳州行政區(qū)域圖2、柳州城市定位及發(fā)展思路2.1、功能定位

西南地區(qū)綜合交通樞紐；區(qū)域性工業(yè)基地與服務(wù)中心，桂中經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心城市；區(qū)域性文化、教育、體育產(chǎn)業(yè)中心；多元文化融合的地區(qū)和適宜居住與創(chuàng)業(yè)的理想家園。2.2、城市建設(shè)發(fā)展思路

①

按照“一心兩城、沿江發(fā)展、重點(diǎn)向東”的城市發(fā)展方向，推動(dòng)柳江縣、鹿寨縣同城化發(fā)展，加快構(gòu)建以蓮花山風(fēng)景區(qū)為“綠心”，以“中心城區(qū)”和“廣西柳州汽車(chē)城（柳東新區(qū)）”為主、以“沙塘、石碑坪、太陽(yáng)村外圍組團(tuán)”和“拉堡、鹿寨、東泉拓展組團(tuán)”為輔，以柳城為主要衛(wèi)星組團(tuán)的“一心兩城多組團(tuán)”超大城市發(fā)展框架。

②全面加快柳東新區(qū)建設(shè)，打造超大城市新載體。全面推進(jìn)城市東擴(kuò)攻堅(jiān)戰(zhàn)，集中力量推動(dòng)柳東新區(qū)的大建設(shè)大發(fā)展。柳東新區(qū)是指柳州市三門(mén)江森林公園柳江以東，柳州北環(huán)高速公路、桂柳高速公路圍合的區(qū)域，主要包括官塘片區(qū)、陽(yáng)和片區(qū)和雒容片區(qū)。

柳東新區(qū)是廣西三大新區(qū)之一（另外兩個(gè)是分別是南寧五象新區(qū)和桂林臨桂新區(qū)），是未來(lái)柳州的第二城市中心，柳東新區(qū)規(guī)劃用地面積135平方公里。2010年下半年，自治區(qū)決定在柳東新區(qū)建設(shè)廣西汽車(chē)城，根據(jù)規(guī)劃，“汽車(chē)城”分南北兩片，其中南片區(qū)主要為近期和中期建設(shè)用地，建設(shè)用地約78平方公里，到2015年要形成千億產(chǎn)值的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

③全面提升交通樞紐優(yōu)勢(shì)，打造超大城市新引擎。統(tǒng)籌推進(jìn)鐵路、公路、水運(yùn)、航空等對(duì)外交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。附圖3----柳州主城區(qū)土地利用規(guī)劃圖3、柳州宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)及分析指

標(biāo)2010年2011年2012年全市常住人口（萬(wàn)人）372市區(qū)常住人口（萬(wàn)人）120170GDP總量（億元）131515711780增長(zhǎng)率27.7%19.5%13.3%人均GDP（元/年·人）300004000045177全部工業(yè)總產(chǎn)值（億元）265331503700增長(zhǎng)率27.6%20.1%17.40%固定資產(chǎn)總投資（億元）100513061680固定資產(chǎn)總投資增長(zhǎng)率47.7%31.5%28.7%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）199198245房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率65.8%-0.5%23%財(cái)政收入（億元）201.2230260城鄉(xiāng)居民存款余額（億元）658836社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元473.1568.8659.8人均可支配收入（元/年·人）177151961521870分析：從上述指標(biāo)可以看出，近年來(lái)以來(lái)柳州處于一個(gè)發(fā)展的黃金期，工業(yè)特別是規(guī)模以上工業(yè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最強(qiáng)大動(dòng)力，整體經(jīng)濟(jì)效益持續(xù)上升，財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資保持高位運(yùn)行，社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)熱旺，城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)，為柳州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了較好的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。二、遙柳州嚴(yán)市房它地產(chǎn)鉛市場(chǎng)魂分析1、柳艱州市吹歷年津房地萄產(chǎn)市腦場(chǎng)數(shù)冒據(jù)2、柳佳州市肝區(qū)歷摔年房冰地產(chǎn)巴數(shù)據(jù)凈分析3、柳卵州市貨區(qū)近奇期商僻品住倆宅月番度成融交面預(yù)積分干析4、柳嫂州市串區(qū)近賴(lài)期商悅品住限宅月蛛度成爆交均恨價(jià)分道析5、柳則州各宿片區(qū)成房地呆產(chǎn)市丸場(chǎng)概神述6、柳殺州市糖區(qū)商炸品住猶宅近猜期成靠交面?zhèn)}積分萄析7、20秒11年柳筋州市碎各區(qū)瞇月度偷成交掏面積挨分析途（非桃必需緞項(xiàng)）8、柳攏州重絞點(diǎn)樓適盤(pán)分蛛布圖翠及個(gè)暫盤(pán)分碑析（調(diào)不含趕柳南趁區(qū)）9、柳和州柳需南區(qū)霸樓盤(pán)襪位置岔圖及沈個(gè)盤(pán)為分析10、柳確州房鉗地產(chǎn)捉重點(diǎn)艙調(diào)控授政策奴分析11、柳借州房弊地產(chǎn)殿市場(chǎng)撓小結(jié)1、柳冤州市考?xì)v年環(huán)房地勉產(chǎn)市濱場(chǎng)數(shù)賣(mài)據(jù)指

標(biāo)2007年2008年2009年2010年2011年2012年固定資產(chǎn)投資額（億元）302430682100513061680房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額（億元）74108120199198245商品房新開(kāi)工量（萬(wàn)㎡）251376956260312391商品房施工量（萬(wàn)㎡）7547491323144317251796.7商品房住宅施工量（萬(wàn)㎡）594668982109113121359.2商品房竣工量（萬(wàn)㎡）463154229216296商品住宅竣工量（萬(wàn)㎡）235130188

商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）276177268291308203.1商品住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）253165249273292

市區(qū)住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）136130.9市區(qū)住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）165159市區(qū)住宅銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）28103660386047715200注：址本表砍統(tǒng)計(jì)填口徑虹除說(shuō)窯明外圓為全堅(jiān)市四可區(qū)六懲縣口還徑2、柳相州市燙區(qū)歷樹(shù)年房瓦地產(chǎn)回?cái)?shù)據(jù)鹿分析（1）柳逼州近敘年來(lái)浮房地噴產(chǎn)整再體發(fā)課展情始況概牧述20腳06至20晌07年柳墊州市驚經(jīng)濟(jì)丈快速曉發(fā)展傘，房遍地產(chǎn)睡業(yè)也慘伴隨酷著真嬌正取梯得長(zhǎng)消足的文發(fā)展餡，但乘受20貫08年的冶全球天金融侵危機(jī)腐，柳齒州房?jī)吹禺a(chǎn)糟市場(chǎng)鄭進(jìn)入雀深度糠的調(diào)茶整階骨段；20姓09年受芬國(guó)家視經(jīng)濟(jì)增刺激衫政策歸的帶哲動(dòng)，敗柳州分房地脈產(chǎn)業(yè)嬌也走株出的委調(diào)整般，步挪入回平暖并擴(kuò)步入裕上揚(yáng)跡階段乞；雖始然中盾央政琴府在20剛10至20代11年再盲次對(duì)呆房地歡產(chǎn)也罪進(jìn)行確一系賠列的熔宏觀(guān)巨調(diào)控渾，柳佛州作蓮為一纏個(gè)以低剛性矩需求磁為主匪的三貞線(xiàn)城終市反究而影始響不覽大，速房地癢產(chǎn)也蟲(chóng)一直枕處于面平穩(wěn)些發(fā),2幸01藥2年在浪原有短基礎(chǔ)俱上，惑各項(xiàng)榮指標(biāo)晃穩(wěn)固率攀升叮。（2）柳咐州房光地產(chǎn)遠(yuǎn)供求削情況慎分析近年贊來(lái)柳踐州房凱地產(chǎn)栗市場(chǎng)壺供求決關(guān)系臟較為濁正常吩，呈濱現(xiàn)輕序微供愚過(guò)于盯求的腰局面紙，但脅市區(qū)洪核心易片區(qū)照的項(xiàng)顫目只敬要定遙價(jià)較硬為合博理，謙需求干就大邁于供香應(yīng)，鍛供過(guò)崖于求流的項(xiàng)北目主肉要以憐城市村邊緣懇片區(qū)室的項(xiàng)繪目為敵主。（3）柳珍州房紫價(jià)情童況概利述柳州嶺市房餅地產(chǎn)雕市場(chǎng)滿(mǎn)銷(xiāo)售丟情況患良好燃，除決經(jīng)濟(jì)勞及人禾口的奴增長(zhǎng)鴨因素野外，陸主要觸是由導(dǎo)于柳趕州房視價(jià)仍縱處在嘗一個(gè)清較適籠中的辛位置界，20宗11年市彎區(qū)住波宅銷(xiāo)柄售均氣價(jià)截為52臉00元/㎡（飼該價(jià)歐格為逝政府相公布繞的官響方數(shù)酬據(jù)，濃比中障指院慌監(jiān)控驅(qū)數(shù)據(jù)隔高出25御0元/㎡）克，與糕人均泉收入邁同步輸增長(zhǎng)班，20生11年城躺鎮(zhèn)居請(qǐng)民人吃均可廊支配犯收入19枕61猴5元，證比上勻年增吉長(zhǎng)10進(jìn).4該1%，這鋼是房奔地產(chǎn)鎖市場(chǎng)饑穩(wěn)步列發(fā)展慮的有繡力支刃撐，慌樓價(jià)駁泡沫孩成分氣少，誼使得毀柳州挺房地公產(chǎn)業(yè)尼進(jìn)入汪健康難發(fā)展?fàn)C的階孔段；（4）產(chǎn)品帽結(jié)構(gòu)儀分析初步竹估算猴目前以市面10聚0㎡以下禽單位熟的比需例約本占到50青%左右無(wú)。20蒸10年柳澡州市辟區(qū)商笨品住另宅成榆交套驢數(shù)15棵65巖3套，眨面積駐為16蛛4.威8萬(wàn)㎡灣，成粉交戶(hù)約均面源積10伍5㎡；20泄11年柳舉州市開(kāi)區(qū)商銜品住凡宅成悄交套捏數(shù)15犯53粱3套，搞面積嗚為15喉9.奏2萬(wàn)㎡便，成矮交戶(hù)煌均面泰積10令2㎡；20爭(zhēng)12年全提年成鍬交商夸品住裝宅成鐮交套災(zāi)數(shù)21壺40姨3套，鬧面積我為20芝3.囑1萬(wàn)㎡政，成租交戶(hù)妻均面吸積95典㎡。3、柳劣州市嚼區(qū)近蓄期商抽品住槍宅月杰度成級(jí)交面釘積分普析解讀帶：20勉12年全效年，章柳州飄市區(qū)況新建滔商品歡住宅朋供應(yīng)袖約13致6萬(wàn)㎡，成他交約15階9萬(wàn)㎡，供賺銷(xiāo)比惑為0.針85，呈唯現(xiàn)供哨不應(yīng)行求局惡面。20浮12年1-點(diǎn)5月供喂應(yīng)46嶼.5萬(wàn)㎡，成塞交約64蔑.4萬(wàn)㎡，供白銷(xiāo)比濁為0.記72，供女小于籍求的蔬態(tài)勢(shì)梢進(jìn)一倒步加么劇。可啄以看授出，直在開(kāi)豆發(fā)商傘“以稱(chēng)價(jià)換滅量”清的策災(zāi)略下冷，剛鍋需入思市，奏使成柔交量揚(yáng)保持溝穩(wěn)定彩，同趣時(shí)說(shuō)眉明市筐場(chǎng)剛斥性需定求的目強(qiáng)烈頁(yè)，投摸資性善需求羨得到萬(wàn)了一牛定地肅抑制撕。從成餅交面朵積來(lái)尤看，煮柳州膜市各困月新稱(chēng)建商些品住曬宅成異交量誼相對(duì)南比較呀穩(wěn)定乳，單脈月成晌交量鍋保持足在10至20萬(wàn)㎡叼之間懲波動(dòng)啊，月課均成見(jiàn)交13獄.2省3萬(wàn)㎡宰，11年6月成末交量吼達(dá)到您頂峰值，單孤月成鎖交19內(nèi).1萬(wàn)㎡堡。單位臘：㎡6/捆27蛇/2底02烘3解讀末：由于滾柳州賢市房溫管局歐沒(méi)有騰公布喉月度猾成交尖均價(jià)糞，只殘能根據(jù)中事國(guó)指繡數(shù)研同究院諷發(fā)布場(chǎng)的《中國(guó)帶房地訴產(chǎn)指胸?cái)?shù)系鑄統(tǒng)百將城價(jià)燈格指滑數(shù)報(bào)帖告》對(duì)柳炭州近政期的息成交顯均價(jià)摸進(jìn)行濫分析恥，20棒12年1月至20冷12年12月柳阻州成脅交均濱價(jià)維痰持在47萍65至59子19元/㎡之尾間，沸價(jià)格首變化侮幅度燙較大足，成蝴交均弊價(jià)49殘29元/㎡。4、柳養(yǎng)州市巖區(qū)近項(xiàng)期商闊品住緩宅月業(yè)度成盲交均騾價(jià)分學(xué)析12年1月12年2月12年3月12年4月12年5月12年6月12年7月12年8月12年9月12年10月12年11月12年12月成交均價(jià)4929486948924793476547874804482648334877485459195、柳暖州各坊片區(qū)命房地趣產(chǎn)市賭場(chǎng)概萬(wàn)述（1）根吐?lián)嘀菔懈赖某窃?xún)市發(fā)奮展規(guī)釘劃，膽未來(lái)亮柳州懼市主普要向鼠東發(fā)掌展，由特別皺是高去新片良區(qū)集另中了難柳州至最好奏的教洲育、蠢醫(yī)療悶、環(huán)招境等核資源嫌，使饑該片俯區(qū)具慌有房特價(jià)高康，發(fā)期展快駁的特解點(diǎn)。目前效新建園商品梨住宅炸非江衛(wèi)景單逐位售仿價(jià)為70呼00鳥(niǎo)-8頃50妙0元/㎡，樸江景答單位枕預(yù)計(jì)梅可達(dá)90啟00漂-1捏00好00元/㎡。6月20日，敲榮和屬集團(tuán)卸以總軋價(jià)18經(jīng).5億、82陳2萬(wàn)/每畝屬、樓忍面45糖54老/㎡的扛價(jià)格藥競(jìng)得艙該片巾區(qū)一餡線(xiàn)臨喊江22膏5畝地承塊。（2）城中覺(jué)作為陣柳州艱市的院經(jīng)濟(jì)檔、商張業(yè)、文擇化中心架，房地秩產(chǎn)的尺發(fā)展體一直嶺是柳擺州市毅的前解鋒。兵目前島新建靠商品溝住宅亡售價(jià)欣主要泛價(jià)格筆段為70謠00州-9憑50遷0元/㎡。（3）魚(yú)峰飾區(qū)作駁為老讀城區(qū)難由于題緊靠業(yè)高新綁區(qū)，受到地突利因妥素的愉青睞研，較枝好地拐融入超了柳濃州向摘東發(fā)尾展戰(zhàn)爬略。煙隨著班一批殼原有日廠(chǎng)房習(xí)等將遇陸續(xù)纖搬遷襯，該拉片區(qū)祝將迎判來(lái)較羽好發(fā)簡(jiǎn)展機(jī)攏遇。目前掘新建礦商品鉛住宅底售價(jià)友主要抽價(jià)格平段為60村00椒-7支00豆0元/㎡。（4）柳南緒區(qū)主歡要?jiǎng)澯譃樯淞峡沟暮淤嵨髌杓澳戏^(qū)。劑南包區(qū)由兇于汽伯車(chē)加中上飛焦鵝路仰貫通逃屏山限大道仁的便寄捷交中通，鴨總站別、汽塞車(chē)南監(jiān)站、靈火車(chē)訓(xùn)站均采設(shè)于驅(qū)此，場(chǎng)從而跳帶旺加了該陷區(qū)域費(fèi)的批撈發(fā)市煮場(chǎng)，怨成行忽成市麗而極營(yíng)為火網(wǎng)曝。休柳南偶區(qū)人赴口密或度大獲，資蔽源相督對(duì)緊悟缺，勻五菱搶、柳布工雄躍踞于貌此。隨著貓飛鵝奴區(qū)商察圈的跳改造儲(chǔ)，汽察車(chē)工明業(yè)與移零售株商品爹成為樹(shù)該區(qū)樓的特椒色。片區(qū)然內(nèi)舊獎(jiǎng)機(jī)場(chǎng)駱片聚賤集了則四季潛花城匙、華廈韻上己城等主若干形個(gè)大趁型樓框盤(pán)，液形成宣濃厚饞的居摩住氛聽(tīng)圍，目前巡壽新建塞商品拉住宅掩售價(jià)揮主要花價(jià)格線(xiàn)段為45纖00悟-5叮50魄0元/㎡。（5）柳北尤區(qū)是慎柳州醉市的悉傳統(tǒng)哀工業(yè)倡強(qiáng)區(qū)源，區(qū)域氣有柳勒鋼、米柳化達(dá)、柳丈電等健大型統(tǒng)國(guó)企蒸，其粥經(jīng)濟(jì)報(bào)實(shí)力夫較強(qiáng)浪，片清區(qū)內(nèi)30多萬(wàn)謝的人提口中聰相當(dāng)漢大的飄一部彈分是為產(chǎn)業(yè)襖工人，有一活定的情消費(fèi)秘能力獨(dú)。不財(cái)過(guò)由盡于片怎區(qū)工家業(yè)比晌較集始中，卻人口罵密集犬，居匆住環(huán)犬境較突差；（6）廣西壁柳州語(yǔ)汽車(chē)桶城（聾柳東恥新區(qū)東）房抖地產(chǎn)艷處于蠟剛剛秩起步寨階段票，目前仗仍無(wú)縮慧上規(guī)悟模房昌地產(chǎn)宿項(xiàng)目細(xì)上馬妄，現(xiàn)摧有小叛項(xiàng)目彩在售搖均價(jià)圣約40婚00殿-4命50劇0元/㎡.6/職27肆/2扇02浴3附圖1-星--障-柳州艘市區(qū)北用地餐規(guī)劃布圖（腥不含蛙柳東與新區(qū)舌）附圖2-貪--水-柳州離柳東第新區(qū)瞞用地暗規(guī)劃曠圖6、柳慘州市組區(qū)商矩品住處宅近憂(yōu)期成飛交面西積分選析20雹11年，含柳州軍市區(qū)揚(yáng)商品筑住宅蔑成交面面積攤為15忘9萬(wàn)㎡進(jìn)，較20尖10年下憑降5萬(wàn)㎡希，同苦比下婆降3.恒4%，與逮去年袖基本格持平箏。20不12年，楚柳州何全市墻新建償商品茄住宅瘦成交脖約20語(yǔ)3.玻1萬(wàn)㎡愛(ài)。其側(cè)中，哲城中劍區(qū)成養(yǎng)交面忽積為87筐.3萬(wàn)㎡徹，在登各區(qū)騰中排段名第病一，獄占全協(xié)市44典%。柳東陷新區(qū)促尚處時(shí)于發(fā)蓬展上曠升階鹿段，圓片區(qū)至供應(yīng)資和成正交量兄有限禽，共毫成交9.駱6萬(wàn)，著占全倦市成詠交總駁量5%。成交面積201020112012年各區(qū)成交占比柳州市區(qū)164.8159.265.5203.1城中區(qū)68.255.687.344%柳北區(qū)17.816.029.722%柳南區(qū)33.536.344.815%魚(yú)峰區(qū)42.643.031.614%柳東新區(qū)2.68.39.65%附圖--恩--奔20曉12年度涉柳州片市樓揮市各步城區(qū)奪成交她套數(shù)撐與面燃積占朵比分畏析從成恰交套數(shù)看，壟城中窩區(qū)共勇成交93史10套新倚房，語(yǔ)占全趁市銷(xiāo)幻玉售44喬%，其僅次為鼓柳南宅區(qū)，恐銷(xiāo)售47晉19套，居占比22宣%；魚(yú)燙峰區(qū)繩緊隨昌其后農(nóng)，以33月57套位否列第使三，格占比16粉%，跟備柳北懇區(qū)相忘差不丟大從成陳交面積看，初城中駕區(qū)共犯成交鄉(xiāng)豐建筑獄面積87義26彈26弦.7平方病米，鞏占全譯市銷(xiāo)增售42拳%；柳膀南區(qū)影成交44縮慧81功88腐.7平方庭米，辮占比22懲%；魚(yú)賢峰區(qū)州緊隨堤其后傘，31避58夸89增.6，占遼比16甚%7、20公12年柳悼州市竄各區(qū)籮月度址成交秧面積腿分析抄（非摩必需昌項(xiàng)）8、柳炎州重光點(diǎn)樓優(yōu)盤(pán)分忠布圖威及個(gè)頑盤(pán)分販析20除23湖/6慢/2比7文源提華都·紫京廚城項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積7.65萬(wàn)容積率3.0總建筑面積23.5萬(wàn)計(jì)容積率面積21萬(wàn)其中住宅建筑面積20萬(wàn)其中商鋪建筑面積1萬(wàn)地下車(chē)庫(kù)2.5萬(wàn)（915個(gè)）樓盤(pán)文源華都·紫京城開(kāi)發(fā)商連和房產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年5月可售套數(shù)500已售套數(shù)208整體去化率42%均價(jià)8200元/㎡北6/茄27鑰/2扮02欲3彩虹晉城·天璽項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積2.9萬(wàn)容積率6.3計(jì)容積率面積18.27萬(wàn)樓盤(pán)彩虹城·天璽開(kāi)發(fā)商新越嘉房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2012年3月推售套數(shù)240已售套數(shù)180整體去化率75%均價(jià)7000元/㎡11島-2垂0層酒禮店1-逗10層寫(xiě)監(jiān)字樓21守-5昏3層住念宅，切毛坯單儲(chǔ)價(jià)70糠00元/㎡6/陡27尺/2格02屢3中房·世紀(jì)懸廣場(chǎng)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積13090.00㎡容積率6.8總建筑面積112211.00㎡計(jì)容積率面積88455.00㎡其中住宅建筑面積79390.00㎡其中商鋪建筑面積9065.00㎡地下車(chē)庫(kù)20970.00㎡（491個(gè)）樓盤(pán)中房·世紀(jì)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商柳州中房公司開(kāi)盤(pán)時(shí)間2009年11月可售套數(shù)606已售套數(shù)444整體去化率73.3%均價(jià)83006/忽27斑/2喇02譜3戶(hù)型建筑面積(㎡)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)比(%)戶(hù)型總面積戶(hù)型面積比(%)1房1廳54.14508.52738.543.453房2廳109-14243273.4755258.8669.634房2廳174-1769215.6516091.9820.28樓中樓234-652142.385276.576.65商業(yè)2138-376430.59643.538.8520潑23攜/6尖/2聰7兆安·現(xiàn)代白城（增三期泳）項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積9.9萬(wàn)容積率3.0總建筑面積36.8萬(wàn)計(jì)容積率面積29.7萬(wàn)其中住宅建筑面積22.7萬(wàn)其中商鋪建筑面積7萬(wàn)地下車(chē)庫(kù)7.1萬(wàn)（1458個(gè)）樓盤(pán)兆安·現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商兆安地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年11月可售套數(shù)400已售套數(shù)300整體去化率75%均價(jià)7700元/㎡30層*2梯6戶(hù)4房23給0㎡3房12池5㎡11層*2梯4戶(hù)2房88㎡3房12義5㎡30層*2梯6戶(hù)4房23體0㎡3房12葛5㎡6/疊27悔/2毯02脖3保利·大江丙郡項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積16.9萬(wàn)容積率3.89總建筑面積88萬(wàn)計(jì)容積率面積66萬(wàn)其中住宅建筑面積48萬(wàn)其中商鋪建筑面積18萬(wàn)地下車(chē)庫(kù)22萬(wàn)（4212個(gè)）樓盤(pán)保利·大江郡開(kāi)發(fā)商柳州保利置業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月可售套數(shù)916已售套數(shù)491整體去化率53.6%均價(jià)9688元/㎡（帶裝修）北江景膚單位障，14惹0㎡以暴上大累戶(hù)型撤，帶壟裝修1.朽1萬(wàn)元/㎡非江賴(lài)景單莫位，陸以中掠小戶(hù)痛型為復(fù)主，割帶裝遞修85冬00元/㎡酒店6/烘27枕/2修02嬸3戶(hù)型建筑面積(㎡)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)比(%)戶(hù)型總面積戶(hù)型面積比(%)3房2廳88-130186950219196464房2廳115-166168245228727485房2廳18618752859166/疼27盛/2讓02寧3盛天吩龍灣項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積6.6萬(wàn)容積率3計(jì)容積率面積19.8萬(wàn)其中住宅建筑面積17.2萬(wàn)其中商鋪建筑面積0.3萬(wàn)地下車(chē)庫(kù)1.9萬(wàn)（900個(gè)）樓盤(pán)柳工·頤華城開(kāi)發(fā)商盛天房地產(chǎn)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2010年5月可售套數(shù)1962已售套數(shù)1582整體去化率80.6%均價(jià)5300元/㎡6/將27熔/2潤(rùn)02鉤3戶(hù)型建筑面積(㎡)戶(hù)數(shù)戶(hù)數(shù)比(%)戶(hù)型總面積戶(hù)型面積比(%)1房2廳64.37179.62252.955.62房2廳80.33-88.987019.15917.214.83房2廳116.3-134.9823062.828770.6672樓中樓210.48-21961.61280.863.2商業(yè)59.06-76256.81716.334.36/剪27喬/2子02寶3柳工·頤華挪城項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈用地面積19.2萬(wàn)容積率2.55計(jì)容積率面積49萬(wàn)其中住宅建筑面積45萬(wàn)其中商鋪建筑面積3.7萬(wàn)地下車(chē)庫(kù)12.1萬(wàn)（4330個(gè)）樓盤(pán)柳工·頤華城開(kāi)發(fā)商柳工·置業(yè)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2011年5月可售套數(shù)696已售套數(shù)557整體去化率80%均價(jià)5000元/㎡9、柳煌州市稿柳南粒區(qū)樓龍盤(pán)位么置圖及個(gè)渡盤(pán)分訊析6/俱27損/2堤02勝3（１）20饒12年樓心價(jià)調(diào)效控目蜓標(biāo)為擇：新脈建住桌房?jī)r(jià)似格漲柴幅不敞高于誘柳州鄉(xiāng)豐市本艷年度映實(shí)際惹經(jīng)濟(jì)騾發(fā)展佳速度掩。柳蕉州20大12年商栽品房態(tài)銷(xiāo)售皂均價(jià)5X詞XX，比20痰11年增友長(zhǎng)XX活X，20訊11年商丹品住稈房均鏟價(jià)52體00元/㎡，比20撿10年均炮價(jià)47皮71元/㎡增長(zhǎng)9.店0%，低腎于20稿11年GD脾P1芒9.切5%的增拘長(zhǎng)率侵。（２炊）對(duì)寒新建壘住宅堅(jiān)銷(xiāo)售錢(qián)實(shí)行背“限哪貸不能限購(gòu)沙”的乎政策衛(wèi)，暫留停發(fā)壩放本四市居雪民家妹庭購(gòu)者買(mǎi)第襪三套款及以闖上住趨房貸妥款；夕非本伸市戶(hù)季籍居窯民不嘗限購(gòu)逼，但劇對(duì)不槍能提材供一陡年以這上本途市納破稅證繳明或匪社會(huì)輩保險(xiǎn)御繳納鼻證明充的暫蔽停發(fā)至放貸頸款，接若能山提供記則可定貸款差購(gòu)買(mǎi)吧第一淘或第泄二套廈房。享對(duì)貸微款購(gòu)達(dá)買(mǎi)首羨套商尿品住霧房的肆，首耀付款梅比例丈調(diào)整撤至30虜%及以返上；剩對(duì)貸秋款購(gòu)襲買(mǎi)第薦二套損住房宮的，寶嚴(yán)格騎執(zhí)行臂首付為款比若例不曾低于60醒%、貸翅款利糠率不欠低于農(nóng)基準(zhǔn)發(fā)利率1.克1倍的歐規(guī)定全。（３針）對(duì)慣個(gè)人建購(gòu)買(mǎi)捏住房而不足5年轉(zhuǎn)拒手交羞易的錦，統(tǒng)哲一按紹銷(xiāo)售猛收入乳全額渴征稅但。（４徒）為廁防止計(jì)發(fā)展航商建勢(shì)設(shè)緩標(biāo)慢、臭捂盤(pán)滾惜售儉等行攝為，薯對(duì)開(kāi)史發(fā)建鉆設(shè)規(guī)零模較謙大、劃實(shí)行炒分期巨開(kāi)發(fā)料、分啄期銷(xiāo)壟售和板分期黎交付接的商鴨品房掌項(xiàng)目屢，每鍵次申問(wèn)請(qǐng)辦貸理《建設(shè)嬸工程詞規(guī)劃懂許可希證》、《建筑績(jī)工程詢(xún)施工夏許可確證》和《商品搶房預(yù)掛售許復(fù)可證》的建要設(shè)規(guī)僑模不紙得低糊于80鬧00平方符米；威項(xiàng)目撥規(guī)模旋小于80碌00平方蹲米的他，應(yīng)爹一次做性申飄請(qǐng)辦戚理。（５埋）發(fā)猾展商亡在辦秧理商寸品住狀房預(yù)虛售許先可前撈，須甩向價(jià)趣格主冤管部烈門(mén)申友報(bào)價(jià)拍格備薄案，庫(kù)按照裁申報(bào)般價(jià)格港進(jìn)行缺明碼棉標(biāo)價(jià)拾對(duì)外榆銷(xiāo)售終，并掌保證時(shí)銷(xiāo)售枯現(xiàn)場(chǎng)佳公示植價(jià)格漏和商緣瑞品房館銷(xiāo)售敗合同敢網(wǎng)上劈燕備案迫價(jià)格臘相一覆致。筒申報(bào)蜘價(jià)格3個(gè)月部?jī)?nèi)不椅得調(diào)蔥高，3個(gè)月估后需夜調(diào)高朋的必扁須重艇新申答報(bào)價(jià)皆格備浙案。10、柳還州房榨地產(chǎn)踐重點(diǎn)襪調(diào)控杜政策嬌分析6/隨27疫/2燦02墨311、柳擱州房敏地產(chǎn)第市場(chǎng)稼小結(jié)（１思）柳喂州今披年來(lái)悶房地郊產(chǎn)市耀場(chǎng)概簡(jiǎn)述近年欺來(lái)受蒙國(guó)際務(wù)金融豈危機(jī)述和國(guó)看內(nèi)宏銜觀(guān)環(huán)駁境的肥影響織，政董府相欣繼出停臺(tái)一羨系列復(fù)的房痕產(chǎn)新摧政，艦全國(guó)晴樓市妨起伏左不定泰。雖尤然受植到眾海多因播素的耍影響念，但肢柳州作為呼以工謀業(yè)為必支柱昌產(chǎn)業(yè)插的城偷市，催主要株來(lái)自評(píng)剛需教群體請(qǐng)的購(gòu)撿房需纏求為達(dá)主，沸使得賴(lài)柳州房地門(mén)產(chǎn)反而保持帶了穩(wěn)壞定、溝健康顛發(fā)展淺的勢(shì)煎態(tài)，20條09友--巖20貨12年柳嘉州樓身市成匠交量霞保持臥穩(wěn)定遣，價(jià)格變則不么斷上暗升。全既市目前共有389家房嘴地產(chǎn)丈企業(yè)閥，近踏三年?duì)I來(lái)柳汽州市僵房地凡產(chǎn)開(kāi)宵發(fā)項(xiàng)備目成雹倍增預(yù)加。（２喉）柳侍州外字來(lái)發(fā)補(bǔ)展商偵進(jìn)駐沙情況碌概述由于便中央炎政府鵲針對(duì)卵樓市糧調(diào)控島連連捕，部攤分地夫產(chǎn)商域轉(zhuǎn)戰(zhàn)乳二三宏線(xiàn)城魂市，砍加之肚柳州睡本土隸市場(chǎng)蠅缺乏低一定性的競(jìng)角爭(zhēng)機(jī)豈制，促外地裙品牌藍(lán)及開(kāi)垃發(fā)山榜過(guò)得須入駐插不僅摘帶來(lái)纖規(guī)模障化的忘促進(jìn)核，如側(cè)央企侮保利爸集團(tuán)知、與中國(guó)險(xiǎn)鐵建榴、榮曲和集枕團(tuán)等演都在輸近幾狂年陸抄續(xù)進(jìn)綱駐，祥再加件上原水來(lái)已幻玉進(jìn)入芒的盛繼天集始團(tuán)轟、陽(yáng)謹(jǐn)光10杰0、中汁房集缸團(tuán)等急，柳剖州房節(jié)地產(chǎn)惡發(fā)展匆水平恥得到擇較好伙提升魚(yú)，而萬(wàn)達(dá)共、華輛潤(rùn)等鼓企業(yè)惰也有乓強(qiáng)烈悠意愿語(yǔ)進(jìn)入跟柳州海。（３蹈）外別來(lái)購(gòu)載房者敲比例喊分析購(gòu)房室者以翻本市禁居民臟為主袍，20漁12年本冶市購(gòu)索房者廳比例膨?yàn)?2漫%，外塞地購(gòu)米房者待僅占8%，以罷首次職置業(yè)熟、改角善性釀置業(yè)販等為最主，敘購(gòu)房隆主體箱包括綁本地強(qiáng)購(gòu)房毯者、結(jié)拆遷療戶(hù)、碗外來(lái)屢定居驢者等豎。6/裁27付/2栗02裕3（４旨）產(chǎn)飛品結(jié)兵構(gòu)分下析產(chǎn)品槳方面遍，初順步估聽(tīng)算目齊前市行面上稱(chēng)戶(hù)型臨緊湊盈的一偷、兩庭房和替中小滅三房和（10鋪0㎡以下上）的掩比例皂約占飽到50布%左右郊，適唱合剛幟需群撞體需淋求建。（５駛）房祖地產(chǎn)京預(yù)售月政策撫情況房地膽產(chǎn)預(yù)棟售政臉策較吐為寬幟松，拳達(dá)到廟房地邪產(chǎn)項(xiàng)訊目投膀資總建額的25簽%即可簽申請(qǐng)破辦理咱預(yù)售肅證，閘一般勞發(fā)展誰(shuí)商出稿地面3-酬4層即潑已開(kāi)垮盤(pán)銷(xiāo)步售。（６謠）商亡業(yè)按呼揭貸把款放是款商業(yè)陡按揭凝貸款營(yíng)放款僵速度頸一般需3至4個(gè)月左右竄，若出發(fā)展舉商同冊(cè)政府胡、銀美行等藍(lán)關(guān)系摟較為往過(guò)硬蹤蝶，則佳放款萌速度丙可較萌快辦役理，酸時(shí)間勸按具姓體項(xiàng)徐目為堤準(zhǔn)。三、催柳州關(guān)市土肯地市徑場(chǎng)分騾析1、柳嘩州市童近年來(lái)來(lái)經(jīng)稱(chēng)營(yíng)性鋒用地病供求蓮情況追分析2、柳佩州市縱近期閣成交絲式地塊原塊位漂置圖3、20餃11年柳皂州市腸開(kāi)發(fā)磨經(jīng)營(yíng)毀性土香地各巖區(qū)域習(xí)成交浸情況沾分析4、柳濁州市20丸11明-2熊01骨2年住趣宅用億地成宗交表5、20賀11年柳初州市走開(kāi)發(fā)皂經(jīng)營(yíng)持性土瞧地各辯月成趙交情差況分價(jià)析（獨(dú)非必榨需項(xiàng)悲）6、20帳10年柳趙州市匙開(kāi)發(fā)詞經(jīng)營(yíng)源性土桶地各原區(qū)域呼成交血情況膽分析7、20課10年柳拿州市屢開(kāi)發(fā)聾經(jīng)營(yíng)退性土炒地各和月成親交情秧況分賭析（劃非必烏需項(xiàng)慣）8、柳努州市20濕09厭--僑20塘10年住揮宅用買(mǎi)地成異交表年份200720082009201020112012計(jì)劃供應(yīng)（畝）300058003650392364153626實(shí)際成交（畝）504524201519871、柳抬州市紙近年證來(lái)經(jīng)畝營(yíng)性斷用地稈供求智情況弓分析分析汪：20伯07幫-2德01成1年伴獸隨著指房地即產(chǎn)也委得高給速發(fā)跑展，權(quán)柳州爺市土艷地供悄應(yīng)也號(hào)有所銳增加輪，但叼因?yàn)榘夭糠盅貕K儉素質(zhì)跨一般才、位醉置偏攏遠(yuǎn)，產(chǎn)使得菠實(shí)際糾成交肉的地盡塊數(shù)番量有加限，匙但價(jià)蛾格仍悠保持抖在15借0萬(wàn)/畝以階上的降位置鴿；20凡12年，鎖柳州蛋城區(qū)帖范圍督計(jì)劃奇推出古經(jīng)營(yíng)葉行用湖地共34宗，暮總計(jì)36鍬25畝，銹其中私住宅握用地32宗（蜻含住島宅商套業(yè)混屬合用朱地）圓，面宿積約35狂08平方核米，場(chǎng)商業(yè)隙地塊23宗，嗚面積避約83伍9畝，伴截止跟至12月31日，味成交40宗，燈成交睡面積13川2.詳5萬(wàn)平矩，由銀于柳告州市丈陸續(xù)系推出去了部按分優(yōu)隊(duì)質(zhì)地憶塊，比土地府市場(chǎng)額熱鬧虧非常本，成訓(xùn)交總悟額76充.4億。附圖--圾--魄20賓12年度強(qiáng)柳州沙市樓佳市各即城區(qū)膽土地熔出讓孕占比附圖--族--劫20誰(shuí)10很-2鹿01披2土地夏成交附圖--決--享20患12年開(kāi)坡發(fā)商培拿地磚重點(diǎn)戴案例附圖--喚--糧20丙12年開(kāi)勁發(fā)商雅拿地騾重點(diǎn)角案例附圖--甜--只20珠12年開(kāi)塊發(fā)商鐮拿地蛋重點(diǎn)管案例2、柳真州市近期階成交厘地塊呼塊位濱置圖分析浸：20部11年，咱河?xùn)|羅區(qū)共劉成交12宗地學(xué)塊，婦與去據(jù)年同形比增烏加9宗地節(jié)，占喇總成俊交宗陜數(shù)的33厚%，總割占地49講8畝，帖同比值增加38宜0畝，慢河?xùn)|鐘作為霧城市毯發(fā)展徐的重治中之基重，念在11年加跑大土菜地供恢應(yīng)，釘使得褲區(qū)域源土地悼成交壞出現(xiàn)厘新高錢(qián)，預(yù)銷(xiāo)計(jì)未敲來(lái)2年內(nèi)租供應(yīng)嚼會(huì)有謙較大津提升云。城中乞區(qū)由唉于其級(jí)供應(yīng)果的局研限性舊，11年成膊交土遇地2宗，注總占旁地20頑.8談7畝，貝總金侵額為27跌06填5萬(wàn)元只，其畏中，另廣西凡柳州登萬(wàn)象至投資吧有限局公司唱競(jìng)得疤八一救路與蠢五一委路交礦叉口狼東北猛側(cè)的14畝地使塊，海單價(jià)白為18穩(wěn)10在.7葡1萬(wàn)元/畝，強(qiáng)按照潮市政疑前期槳規(guī)劃抖建設(shè)矛市中始心又限一個(gè)檔國(guó)際章四星培標(biāo)準(zhǔn)址以上岸的酒踏店。板塊宗數(shù)出讓面積（萬(wàn)㎡）出讓面積（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）河?xùn)|18140.72111179360360柳南河西片411.6417530600175舊機(jī)場(chǎng)868.501028273720266柳東717.1125766765260柳北42.4737.22410604城中21.40212706512963、20伐12年柳劫州市菜開(kāi)發(fā)診經(jīng)營(yíng)作性土潛地各餐區(qū)域討成交勞情況喚分析4、柳箱州市20蓮12年住籍宅用以地成棄交表分析佳：20施11年，押柳州腹經(jīng)營(yíng)睜性用捏地總晌計(jì)劃折供應(yīng)庸量為64喜15畝，果實(shí)際侮成交20湯15畝，收成交咽總金誰(shuí)額為59嗚.9鮮9億元林，實(shí)母際出鏟讓經(jīng)謎營(yíng)性保用地36塊，咬相比20斃12年增買(mǎi)加20宗，著其中創(chuàng)，20宗地方底價(jià)圣成交破。今梨年成銅功出繁讓的36塊經(jīng)輪營(yíng)開(kāi)聲發(fā)性哄用地?cái)[中，17宗為精商住匯用地犧，占遙比48淚%，12宗為域商服慨用地方，占抄比33嗚%，7宗為葡純住挺宅用任地，醫(yī)占比19捧%。20凳11年，幸柳州元土地森市場(chǎng)穿呈現(xiàn)紡前熱祖后冷箭的態(tài)手勢(shì)，悔上半獻(xiàn)年成謊交了24宗，綿下半揮邊只擦有13宗，剝第二乎季度插房企闊拿地賄情緒竊高漲早，土腎地成侄交量慎大，慮溢價(jià)厚率較土高。

宗數(shù)出讓面積（㎡）（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）1月11.81274050150

2月730.664601040252263月18.64130581804494月54.7671164702305月10.671048204796月936.565482633804807月20.881359804518月10.50826403509月32.463743730118710月32.74411236530111月333.97509425358312月110.69160417402605、20值1年柳縣州市姓開(kāi)發(fā)校經(jīng)營(yíng)滋性土柄地各廢月成嘉交情腥況分央析（非僚必需替項(xiàng)）分析博：20殊10年，畢柳南搶區(qū)成急交地漲塊共5宗，和其中陽(yáng)，河慈西3宗，灣舊機(jī)魔場(chǎng)片2宗，談?wù)既虚_(kāi)乳發(fā)經(jīng)星營(yíng)性設(shè)用地債成交枯宗數(shù)31腐.2呼5%，成溫交金疊額32禁69角8萬(wàn)元謊，出溫讓面拜積約17清3.地6畝，倦約18筆8萬(wàn)/畝。澤其次胳，柳率北以4宗地丹塊，帥約37團(tuán)11耐4.細(xì)96㎡的坑總出合讓面愧積，慘位居藝第二山，其拍每畝悟單價(jià)49咳6萬(wàn)元脅排名戚為各丘區(qū)之鏈?zhǔn)?。作為主城市污發(fā)展對(duì)的重俯點(diǎn)區(qū)蠶域，20妹10年，匪河?xùn)|換區(qū)放擇量較扣往年朝相對(duì)否較少窄，僅雹成交3地塊搭，面心積約77恨09啟0㎡，寨均以瀉底價(jià)環(huán)成交牢，而稻且所裂拍3宗地界塊中族有2宗用殺于建趴設(shè)周句邊的占拆遷盲回遷遭房。板塊宗數(shù)出讓面積（㎡）（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）柳南河西片36.159212920140舊機(jī)場(chǎng)25.428119775243柳北43.715628030496魚(yú)峰310.3315518570120河?xùn)|37.7111628170244柳東陽(yáng)和11.552361752656、20狡10年柳猶州市停開(kāi)發(fā)顯經(jīng)營(yíng)夫性土忌地各鞏區(qū)域帥成交程情況藝分析7、20勾11年柳館州市棵開(kāi)發(fā)客經(jīng)營(yíng)喬性土巷地各哈月成負(fù)交情溫況分偏析板塊宗數(shù)出讓面積（㎡）出讓面積（畝）成交總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（萬(wàn)元/畝）河?xùn)|1233.22498179360360柳南河西片411.6417530600175舊機(jī)場(chǎng)868.501028273720266柳東717.11