煙臺(tái)銀都項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)0807

商業(yè)整體定位及規(guī)劃開展策略謹(jǐn)呈：煙臺(tái)銀都實(shí)業(yè)報(bào)告結(jié)構(gòu)

商業(yè)結(jié)構(gòu)分析商業(yè)市場(chǎng)研究商圈特征分析商業(yè)街區(qū)分析商業(yè)模式分析基礎(chǔ)市場(chǎng)出口宏觀開展背景研究整體規(guī)劃開展建議項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目整體定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目客群定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析一:宏觀開展背景研究宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城市開展規(guī)劃分析商業(yè)效勞業(yè)開展分析〔一〕宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析第三大經(jīng)濟(jì)圈——環(huán)黃環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈前沿城市，較優(yōu)秀的沿海環(huán)境、投資環(huán)境；優(yōu)越的地理區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)奠定良好的開展?jié)摿?；?jīng)濟(jì)持續(xù)快速開展，2007年煙臺(tái)市GDP總量超過(guò)濟(jì)南，僅次于青島，居山東省第二；煙臺(tái)市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入大幅度增長(zhǎng)，購(gòu)置力持續(xù)增強(qiáng)。經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展利好，項(xiàng)目發(fā)展際遇較好〔二〕城市開展規(guī)劃分析芝罘組團(tuán)——商業(yè)商務(wù)中心、金融中心和效勞中心通過(guò)用地功能置換、環(huán)境整治、舊城改造強(qiáng)化中心城區(qū)職能，調(diào)整布局并增加商貿(mào)、文化娛樂、公共效勞等公共設(shè)施，構(gòu)成以商貿(mào)聚集為主體的城市綜合效勞功能區(qū)；實(shí)施濱海地區(qū)帶綜合開發(fā)改造，形成獨(dú)具特色的濱海城市風(fēng)貌。萊山組團(tuán)——政治文化中心及科研中心以高等院校、體育公園、世貿(mào)中心和行政中心建設(shè)為重點(diǎn)，突出人文亮點(diǎn)，提升城市品位，形成科技教育、行政、體育和先進(jìn)的智能化技術(shù)為核心的新產(chǎn)業(yè)區(qū)。開發(fā)區(qū)組團(tuán)——對(duì)外開放基地、先進(jìn)制造業(yè)核心區(qū)域以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)集聚為核心，以引進(jìn)大型工業(yè)工程為龍頭，拓展產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，增加完善居住、商業(yè)等配套設(shè)施用地，使之成為煙臺(tái)產(chǎn)業(yè)開展新區(qū)。福山組團(tuán)——綜合制造業(yè)、農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等城郊外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域合理布局工業(yè)、居住及各項(xiàng)建設(shè)用地，完善根底設(shè)施建設(shè)，提煉壯大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)民營(yíng)產(chǎn)業(yè)的開展，形成產(chǎn)業(yè)開展聚集的高地。煙臺(tái)城市居住后花園。八角組團(tuán)——臨港工業(yè)和物流中心加大港口建設(shè)力度、完善港口配套設(shè)施、提高港口容量、大力開展臨港大工業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)、實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與港口聯(lián)動(dòng)的開展格局。牟平組團(tuán)——以旅游開展為重點(diǎn)的綜合功能區(qū)、開展備用地充分利用現(xiàn)有的根底設(shè)施及自然條件重點(diǎn)開展旅游接待設(shè)施，合理布局城市各項(xiàng)用地，形成相對(duì)獨(dú)立的綜合功能區(qū)。煙臺(tái)城市總體規(guī)劃提出：積極拓展東西兩翼、適度向南開展。資料來(lái)源：煙臺(tái)2007年總體規(guī)劃展牟平組團(tuán)八角組團(tuán)福山組團(tuán)開發(fā)區(qū)組團(tuán)芝罘組團(tuán)牟平組團(tuán)萊山組團(tuán)〔三〕微觀商業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)效勞業(yè)開展分析商業(yè)消費(fèi)環(huán)境分析煙臺(tái)市居民購(gòu)置力、消費(fèi)力同比增強(qiáng)，物價(jià)水平持續(xù)上揚(yáng)；商業(yè)效勞經(jīng)濟(jì)高度集中市中心區(qū)域，外延帶開展速度較慢；中心區(qū)域?qū)ν庥绊?輻射力較高，綜合消費(fèi)相對(duì)高度集中；國(guó)內(nèi)外二線品牌商業(yè)形態(tài)進(jìn)入度較高，一線高端品牌匱乏；受區(qū)域地理環(huán)境影響，外來(lái)經(jīng)濟(jì)/投資/商業(yè)機(jī)構(gòu)持續(xù)進(jìn)入。商業(yè)經(jīng)濟(jì)高度集中，為工程運(yùn)營(yíng)提供根底商服業(yè)態(tài)繁榮發(fā)展，為項(xiàng)目成功創(chuàng)造條件〔一〕經(jīng)濟(jì)環(huán)境與商業(yè)效勞業(yè)開展分析3、商業(yè)效勞業(yè)開展分析商業(yè)效勞業(yè)的持續(xù)開展證實(shí)了煙臺(tái)市居民購(gòu)置力的不斷增強(qiáng)；近兩年煙臺(tái)市商業(yè)效勞業(yè)的繁榮開展吸引了眾多國(guó)內(nèi)外品牌商家紛紛進(jìn)入煙臺(tái)市場(chǎng)；商業(yè)效勞業(yè)的開展使得商業(yè)企業(yè)不斷開展擴(kuò)張，對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求增加。商服業(yè)態(tài)繁榮發(fā)展，為項(xiàng)目成功創(chuàng)造條件二:商業(yè)市場(chǎng)研究商業(yè)結(jié)構(gòu)分析商圈結(jié)構(gòu)分析商業(yè)街區(qū)開展?fàn)顩r商業(yè)模式分析〔一〕商業(yè)結(jié)構(gòu)分析1.城市整體商業(yè)分布特點(diǎn)

煙臺(tái)市的重要商業(yè)區(qū)域集中在芝罘區(qū)，一級(jí)商業(yè)圈集中在舊城區(qū)，形成以舊城區(qū)商業(yè)向周邊分散的布局特色。政府缺乏前期對(duì)城市的商業(yè)規(guī)劃；

2.商業(yè)格局規(guī)劃——商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)市級(jí)商業(yè)功能區(qū)1處；區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)7處；社區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)28處；大型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)52處；商品交易市場(chǎng)集中布局，形成6處市場(chǎng)，共計(jì)48處商品交易市場(chǎng)。1.核心商圈核心商圈

區(qū)域劃分：煙臺(tái)的商業(yè)中心圈集中在芝罘區(qū)南大街—海港路――北馬路――三站批發(fā)市場(chǎng)附近。租金水平：80-150元/平方米/月.

業(yè)態(tài)組合：大型百貨、大型超市及日常消費(fèi)用品售賣為主.〔二〕商圈結(jié)構(gòu)分析2.次級(jí)商圈次級(jí)商圈區(qū)域劃分：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路段、萊山區(qū)迎春大街路段。。。租金水平：80-100元/平方米/月；業(yè)態(tài)組合：中型百貨、中型超市及日常消費(fèi)品售賣為主；建材綜合市場(chǎng)；寫字樓?！捕成倘Y(jié)構(gòu)分析3.邊緣商圈邊緣商圈區(qū)域劃分：待開發(fā)鎮(zhèn)、區(qū)中心街道、居住集中社區(qū)

租金水平：40-50元/平方米/月；業(yè)態(tài)組合：中小型社區(qū)商超，滿足日常生活消費(fèi)的便利型商業(yè)為主。〔二〕商圈結(jié)構(gòu)分析海港路商圈—市級(jí)商業(yè)中心代表商業(yè)：振華商廈/振華購(gòu)物中心/百盛幸福商圈—區(qū)級(jí)商業(yè)中心代表商業(yè)：九隆商街/振華廣場(chǎng)黃務(wù)商圈—區(qū)級(jí)商業(yè)中心代表商業(yè)：汽車交易廣場(chǎng)/海爾物流園/東方家園/現(xiàn)代果蔬水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)振華商廈化妝品：蘭寇、SKII、資生堂、碧歐泉、H2O。多國(guó)際二線品牌女裝：寶姿、歌弟、淑女屋、Z.Z.Point、Motley。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌百盛購(gòu)物中心化妝品：資生堂、H2O、歐泊萊、歐萊雅、玉蘭油。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌女裝：多是深圳生產(chǎn)的國(guó)內(nèi)二線品牌振華購(gòu)物中心化妝品：資生堂、H2O、歐玻萊、歐萊雅、玉蘭油。國(guó)際和國(guó)內(nèi)二線品牌女裝：寶姿、歌弟、粉紅瑪麗、奧菲歐。多是國(guó)內(nèi)二線品牌3、煙臺(tái)主要高檔大型百貨商店及其零售品牌：代表性商業(yè)中心高檔品牌較少，不能滿足高端人群的購(gòu)物需求。1、比照環(huán)渤海其他城市，煙臺(tái)的人均GDP、人均可支配收入、社會(huì)消費(fèi)品零售額、人均消費(fèi)支出等指標(biāo)較低，說(shuō)明煙臺(tái)居民在收入與商業(yè)消費(fèi)均較低水平。2、從購(gòu)物環(huán)境、停車等效勞來(lái)看，煙臺(tái)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施不能滿足市場(chǎng)需求。07年GDP和社會(huì)消費(fèi)品零售總額〔億元〕煙臺(tái)核心的市級(jí)和區(qū)級(jí)商業(yè)中心集中在芝罘區(qū)，其中海港路商圈是煙臺(tái)傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，也是煙臺(tái)人經(jīng)常消費(fèi)的區(qū)域。煙臺(tái)市已有的三大核心商圈主要分布在芝罘區(qū)，商業(yè)整體檔次不高，居民消費(fèi)水平低?！捕成倘Y(jié)構(gòu)分析〔三〕商業(yè)街區(qū)開展?fàn)顩r1.商業(yè)街區(qū)分析中心商業(yè)街區(qū)商業(yè)街特點(diǎn)：集中在城市主干道附近，區(qū)域過(guò)于集中，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。大多外立面破舊，低矮，缺乏商業(yè)外觀感受；大多沒有規(guī)劃統(tǒng)一停車場(chǎng)地，常伴有交通堵塞出現(xiàn)。故整體開展空間缺乏。業(yè)態(tài)組合：以大型百貨、超市帶動(dòng)零售消費(fèi)品銷售，百貨業(yè)在當(dāng)?shù)卣急容^大的消費(fèi)份額；租金水平：見后附?各路段租金水平情況?及?城市主要街區(qū)分析?；1.商業(yè)街區(qū)分析類別級(jí)別/戶型裝修狀況月平均租金市區(qū)商鋪?zhàn)赓U平均租金情況一級(jí)路段舊城區(qū)店鋪，外圍環(huán)境比較差80-150元/㎡方米二級(jí)路段城市主干道，外圍環(huán)境較好50-80元/㎡方米三級(jí)路段不注重店面裝修修20-30元/㎡方米四級(jí)路段不注重店面裝修20-15元/㎡方米各路段租金水平情況〔三〕商業(yè)街區(qū)開展?fàn)顩r1.商業(yè)街區(qū)分析城市主要街區(qū)分析

名稱所屬商圈商業(yè)街規(guī)模業(yè)態(tài)組合租金（元/㎡）出租率主力店/主要品牌南大街一級(jí)城市主干道旁商業(yè)大型百貨、超市100-120100％大潤(rùn)發(fā)、百盛百貨、振華廣場(chǎng)、二線品牌海港路一級(jí)城市主干道旁商業(yè)大型百貨、超市85-100100％沃爾瑪、振華百貨、國(guó)際品牌多、麥當(dāng)勞、數(shù)碼手機(jī)超市等北馬路一級(jí)城市主干道旁商業(yè)專業(yè)建材超市85-9090-95％海港建材超市、時(shí)代廣場(chǎng)南洪街一級(jí)舊城區(qū)主商業(yè)街洗化餐飲街100－120100％以小型商鋪為主，洗化、餐飲門店較多北大西街一級(jí)舊城區(qū)主商業(yè)街品牌服裝街100－120100％以小型商鋪為主，服裝加盟店鋪較多港口路一級(jí)舊城區(qū)商業(yè)街專業(yè)建材超市70--9085％建材超市上夼西路次級(jí)舊城區(qū)餐飲娛樂街50-8098％各種風(fēng)味的餐飲、休閑娛樂街區(qū)長(zhǎng)江路次級(jí)經(jīng)濟(jì)區(qū)主干道中型超市、商城50-8090％振華百貨、德勝商城、彩云城迎春大道次級(jí)萊山區(qū)主干道中小型超市、商業(yè)門店35--6085％新城區(qū)主干道，中低檔商業(yè)消費(fèi)品、建材〔三〕商業(yè)街區(qū)開展?fàn)顩r1.商業(yè)街區(qū)分析次級(jí)商業(yè)街區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)主干道長(zhǎng)江路、上夼西路、萊山區(qū)迎春大街等，以中型百貨商超業(yè)為主，銷售貨品多為當(dāng)?shù)仄放疲髁ι虉?chǎng)面積多數(shù)在3000―5000平方米左右。因居住人口較密集，故商業(yè)氣氛也相比照較強(qiáng)?！踩成虡I(yè)街區(qū)開展?fàn)顩r〔四〕商業(yè)模式分析1.商業(yè)模式分析煙臺(tái)的商業(yè)主要以百貨業(yè)態(tài)為主，帶動(dòng)周邊的零售消費(fèi)；大型百貨商廈集中在芝罘區(qū)，商業(yè)區(qū)域過(guò)于集中；功能上，百貨業(yè)態(tài)與超市業(yè)態(tài)較集中，其余餐飲區(qū)域等那么比較分散，缺乏有風(fēng)情及品味的酒吧街餐飲區(qū)域等；建材市場(chǎng)及家具市場(chǎng)多，整個(gè)膠東半島的建材貿(mào)易多集中于此；本地商貿(mào)力量強(qiáng)，在老振華及新振華集中了較多的國(guó)際品牌；外來(lái)百貨競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手不及本地商廈。1.商業(yè)模式分析重點(diǎn)物業(yè)商業(yè)模式分析

名稱位置規(guī)模（平方米）所屬商圈主力店/主要品牌經(jīng)營(yíng)情況百盛百貨西大街6萬(wàn)一級(jí)國(guó)美電器一般大潤(rùn)發(fā)西大街2萬(wàn)一級(jí)超市很好陽(yáng)光國(guó)際購(gòu)物廣場(chǎng)南大街6萬(wàn)一級(jí)沃爾瑪較好振華商廈（老振華）海港路4.3萬(wàn)一級(jí)國(guó)際品牌、國(guó)內(nèi)一線品牌很好振華購(gòu)物中心（新振華）南大街7萬(wàn)一級(jí)國(guó)內(nèi)品牌很好南大街購(gòu)物中心南大街4萬(wàn)一級(jí)中低檔次服飾、商品較好百年好傢俬廣場(chǎng)海港路2萬(wàn)一級(jí)中高檔家具中心較好三站批發(fā)市場(chǎng)北馬路260萬(wàn)一級(jí)中低檔服裝、小商品集散很好海港建材市場(chǎng)海港路36萬(wàn)一級(jí)建材集散地較好海港家飾城海港路3萬(wàn)一級(jí)中檔家具集散較好〔四〕商業(yè)模式分析已成型工程1.振華商廈〔五〕重點(diǎn)個(gè)案分析〔1〕工程根本情況開展商：振華集團(tuán)工程位置：南臨南大街，東臨海港路所屬商圈：海港路-南大街工程規(guī)模：6萬(wàn)平米工程定位：中高檔商業(yè)形式：百貨、超市〔五〕重點(diǎn)個(gè)案分析〔2〕工程簡(jiǎn)析煙臺(tái)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)頭羊，獨(dú)霸一方，其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及當(dāng)?shù)叵M(fèi)者信任度均名列前茅；位置優(yōu)越，交通便利，同時(shí)有適量車位；商品品類齊全，價(jià)格適中；業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，動(dòng)線清晰，引導(dǎo)性強(qiáng)；促銷方式多樣，效勞管理到位；其業(yè)態(tài)組合較購(gòu)物中心及SHOPPINGMALL來(lái)講，突現(xiàn)百貨劣勢(shì)，餐飲/娛樂/效勞類商業(yè)業(yè)態(tài)欠缺；積極拓展山東市場(chǎng)及煙臺(tái)縣級(jí)市場(chǎng)，以連鎖百貨業(yè)態(tài)/超市業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)一般；長(zhǎng)居業(yè)內(nèi)老大地位，已成各商家研究趕超對(duì)象，未來(lái)開展面臨較嚴(yán)峻考驗(yàn)。已成型工程2.百盛〔五〕重點(diǎn)個(gè)案分析〔1〕工程根本情況工程位置：南臨南大街，東臨大海陽(yáng)路，北臨西大街.所屬商圈：南大街-大海陽(yáng)路-西大街工程規(guī)模：3萬(wàn)平米工程定位：中高檔商業(yè)形式：精品百貨+餐飲+超市〔五〕重點(diǎn)個(gè)案分析〔2〕工程簡(jiǎn)析以精品百貨+餐飲+超市綜合商業(yè)模式，引領(lǐng)煙臺(tái)傳統(tǒng)百貨形式更新?lián)Q代；商品品類配置齊全，業(yè)態(tài)業(yè)種布局合理，購(gòu)物環(huán)境講究，效勞到位，充分考慮未來(lái)消費(fèi)人群對(duì)商場(chǎng)環(huán)境及效勞的潛在需求；商品價(jià)格較適中，局部商品較振華略低；但其較本地商家講究、超前的購(gòu)物環(huán)境及業(yè)態(tài)形勢(shì)，也直接導(dǎo)致大局部消費(fèi)者的消費(fèi)畏懼，出現(xiàn)外地人去得比較多，本地人根本上只是WINDOW-SHOPPING的局面；促銷活動(dòng)未完全有效展開，店內(nèi)導(dǎo)購(gòu)人員欠缺；車位相對(duì)較少，影響未來(lái)開展。潛在競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)工程1.天鴻·凱旋廣場(chǎng)〔五〕重點(diǎn)個(gè)案分析〔1〕工程根本情況開發(fā)商：北京天鴻集團(tuán)工程位置：大馬路二馬路之間,緊臨濱海廣場(chǎng)所屬商圈：南大街-博物館區(qū)-虹口路工程規(guī)模：30000平米工程規(guī)劃：地下一層為商業(yè)用房，地上一到三層為商業(yè)裙房，三層為豪華會(huì)所，四層以上為SOHO辦公，酒店式公寓，高級(jí)住宅。通過(guò)會(huì)所，將住宅與商業(yè)設(shè)施分隔。商業(yè)形式：SHOPPINGMALL〔五〕重點(diǎn)個(gè)案分析〔2〕業(yè)態(tài)業(yè)種分布地下一層：大型超市一層：女裝、童裝、淑女步行街二層：男士精品、男士休閑、紳士步行街三層：餐飲、娛樂、夢(mèng)幻步行街〔3〕工程簡(jiǎn)析交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；周邊商務(wù)局部業(yè)已形成，寫字樓供給較大；如適當(dāng)搭配效勞于商務(wù)辦公的商業(yè)業(yè)態(tài)〔如餐飲、效勞型業(yè)態(tài)〕，那么工程成功率較大。

綜述從整體產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看來(lái)，商業(yè)效勞業(yè)落后。商貿(mào)企業(yè)大而不強(qiáng)。規(guī)模最大的三站批發(fā)市場(chǎng),年交易額為50多億元，規(guī)模最大的骨干商貿(mào)企業(yè)振華集團(tuán)包括振華商廈〔4.3萬(wàn)平方米〕、振華購(gòu)物中心〔7萬(wàn)平方米〕、振華購(gòu)物廣場(chǎng)、振華龍口店，四家店年銷售額不到30億元。新型流通業(yè)態(tài)的開展和流通領(lǐng)域?qū)ν忾_放明顯滯后，目前只引進(jìn)了大潤(rùn)發(fā)、百盛、沃爾瑪、佳世客〔即將開業(yè)〕。主力商業(yè)業(yè)態(tài)局限于百貨與超市。區(qū)域分布嚴(yán)重失衡?，F(xiàn)有煙臺(tái)市區(qū)商貿(mào)企業(yè)均集中在芝罘區(qū)中心廣場(chǎng)1公里范圍內(nèi)，競(jìng)爭(zhēng)劇烈。而平均消費(fèi)能力最高的萊山區(qū)目前那么無(wú)一家規(guī)模商業(yè)企業(yè)。現(xiàn)有商貿(mào)企業(yè)開展存在障礙，城市建設(shè)尚落后，未能為商業(yè)提供一個(gè)良好的營(yíng)商氣氛?，F(xiàn)有商貿(mào)企業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)落后，設(shè)施老化，無(wú)充分滿足商業(yè)開展的專門停車場(chǎng)，開展空間受到嚴(yán)重制約。

綜述根據(jù)對(duì)煙臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)市場(chǎng)考察可以看出，目前本工程主要面對(duì)如下的整體開展趨勢(shì)和環(huán)境：目前城市經(jīng)濟(jì)整體看好，商業(yè)開展具有根底本城市影響力快速上升，利于商業(yè)招商引資商業(yè)格局已初步確立，開展根本完備，但面臨整體的調(diào)整和升級(jí)業(yè)態(tài)相對(duì)單一、規(guī)劃簡(jiǎn)單，缺乏復(fù)合化、現(xiàn)代化的新型商業(yè)趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)處于中前階段，存在較大開展空間商業(yè)地產(chǎn)潛在供給量大，同時(shí)存在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是第一個(gè)吃螃蟹的人，客觀上要求有質(zhì)量經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)城市發(fā)展商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)空間未來(lái)市場(chǎng)地位三:工程整體定位工程本體條件工程市場(chǎng)定位工程形象定位工程客群定位〔一〕本體條件分析1、微觀地塊條件分析——地理位置——商業(yè)位置優(yōu)越，但絕非真正中心！南大街海港路陽(yáng)光100老振華新振華本項(xiàng)目百盛〔一〕本體條件分析根據(jù)上述判斷，本工程在地理位置、總體商業(yè)格局上屬于煙臺(tái)商業(yè)次中心的位置，這根本決定了工程整體的開展方向，即應(yīng)該按照次中心商業(yè)開展的思路進(jìn)行定位。南大街商業(yè)黃金位置分割示意依靠積聚、規(guī)模效應(yīng)開展大型商業(yè)是區(qū)域商業(yè)主力傳統(tǒng)商業(yè)、百貨零售為主普遍檔次居中，群眾消費(fèi)交通條件展示效果更好與商業(yè)中心區(qū)形成互補(bǔ)特色主題拉動(dòng)商業(yè)開展商業(yè)檔次形象往往更高海港路2、微觀地塊條件分析——體量——工程商業(yè)不是航母，而是帆船！按照目前商業(yè)地產(chǎn)的開展、業(yè)態(tài)搭配等條件，50000-80000㎡的工程最適合規(guī)劃和商業(yè)運(yùn)營(yíng)，小于50000㎡的商業(yè)操作具有一定的難度。相對(duì)于一般商業(yè)工程，本工程屬于小體量商業(yè)。就小體量商業(yè)而言，在工程操作、規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)等方面，主要應(yīng)表現(xiàn)出如下的幾個(gè)特點(diǎn)決定本工程運(yùn)作：商業(yè)業(yè)態(tài)組合、整合層面大體量商業(yè)：大而全，強(qiáng)調(diào)豐富、全面；小體量商業(yè)：小而精，注重品質(zhì)、特色城市商業(yè)的濃縮〔一〕本體條件分析目標(biāo)客群、檔次定位層面大體量商業(yè)：群眾，普通消費(fèi)為主；小體量商業(yè)：特定需求群體相對(duì)的中高消費(fèi)理念，40%商務(wù)、商業(yè)；主題街區(qū)〔一〕本體條件分析主力商業(yè)、核心商戶層面大體量商業(yè)、小體量商業(yè)都需要主力商戶，但存在商戶選擇的問題我們的主力店是？餐飲、珠寶、服飾面積適中，業(yè)態(tài)具有一定突破甚至唯一，具有較強(qiáng)品牌號(hào)召力的知名商戶〔一〕本體條件分析3、微觀地塊條件分析——物業(yè)條件——不適合綜合形式商業(yè)運(yùn)營(yíng)！地理位置并非最正確展示面小進(jìn)深過(guò)大道路條件并不理想商業(yè)設(shè)施不合要求格局無(wú)法良好運(yùn)營(yíng)新振華南大街〔一〕本體條件分析〔二〕工程市場(chǎng)定位市場(chǎng)互補(bǔ)與區(qū)域核心商圈百貨業(yè)態(tài)形成互補(bǔ),并作為本工程的商業(yè)配套，為大規(guī)模居住區(qū)或特定人群提供效勞動(dòng)態(tài)市場(chǎng)以特色中高檔的業(yè)態(tài)龍頭領(lǐng)跑商圈、引導(dǎo)消費(fèi)觀念以物美價(jià)廉、品種齊全效勞社區(qū)商業(yè)定位導(dǎo)入基本要素市級(jí)中心商業(yè)區(qū)區(qū)域性商業(yè)區(qū)社區(qū)型商業(yè)中心新城商業(yè)中心規(guī)模30萬(wàn)㎡以上10萬(wàn)㎡以上0.7-2.5萬(wàn)㎡12萬(wàn)㎡以上區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區(qū)，人流集中交通便利城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)客流量日人流量50萬(wàn)以上日人流量25萬(wàn)以上居住人口5000以上日人流量25萬(wàn)以上核心消費(fèi)群內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)（半小時(shí)車程內(nèi)）居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)居民車行30分鐘內(nèi)居民就商業(yè)面積確定的一般標(biāo)準(zhǔn)而言，本工程體量介于區(qū)域性商業(yè)區(qū)及居住區(qū)級(jí)商業(yè)中心之間，因此，本工程商業(yè)同時(shí)具備兩大商業(yè)的特定屬性，同時(shí)效勞于本工程公寓人群、周邊社區(qū)消費(fèi)人群、CBD區(qū)域辦公人群以及南大街商圈輻射區(qū)的特色主題商業(yè)區(qū)。〔二〕工程市場(chǎng)定位根據(jù)工程規(guī)模、位置、空間設(shè)置和工程整體開展的需要，本工程商業(yè)整體的開展導(dǎo)向初步確定如下：我們不做中低端商業(yè)但也決不做高端商業(yè)做的是新型商業(yè)主題商業(yè)我們不做超出市場(chǎng)接受程度的商業(yè)，要做適當(dāng)超前、適度引領(lǐng)商業(yè)我們不做同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)，要做區(qū)域市場(chǎng)某種程度上的藍(lán)海商業(yè)城市商業(yè)濃縮商業(yè)發(fā)展平臺(tái)〔二〕工程市場(chǎng)定位根據(jù)工程規(guī)模、位置、空間設(shè)置和工程整體開展的需要，工程主題定位如下：突出“小、新、精〞未來(lái)城市商業(yè)示范構(gòu)筑新型商業(yè)中心時(shí)尚mall精品mall工程具備新型的商業(yè)空間和優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境，充分滿足未來(lái)商業(yè)開展的需要，開展為以主題商業(yè)為核心、以精品購(gòu)物街區(qū)為特點(diǎn)，百貨零售、餐飲、娛樂、休閑等功能并舉的復(fù)合化精品購(gòu)物中心〔二〕工程市場(chǎng)定位根據(jù)上述開展理念，本工程在業(yè)態(tài)規(guī)劃中，應(yīng)充分的結(jié)合建筑和空間特點(diǎn)，同時(shí)利用業(yè)態(tài)組合推動(dòng)整體商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，主要特點(diǎn)如下：利用核心主力商業(yè)拉動(dòng)精品店鋪商業(yè)，即“大商業(yè)拉動(dòng)小商鋪〞中型知名主力商戶是核心室內(nèi)店中店商業(yè)街是骨架整合多元資源，做復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)，即“大餐飲、大娛樂、大休閑拉動(dòng)商業(yè)人流〞零售百貨、娛樂休閑并舉天地商業(yè)，拉動(dòng)中心商業(yè)〔二〕工程市場(chǎng)定位通過(guò)綜合評(píng)估及對(duì)工程整體商業(yè)環(huán)境、物業(yè)條件和其它因素的綜合分析考量，我們認(rèn)為工程定位應(yīng)立足于“優(yōu)勢(shì)定位〞理論以及“缺口定位〞理論，并依據(jù)“適度超前性、差異性、市場(chǎng)導(dǎo)向性、創(chuàng)新性、價(jià)值性〞五大原那么，確定本工程應(yīng)開展為以餐飲、娛樂、休閑為核心業(yè)態(tài)，同時(shí)在主力業(yè)態(tài)的拉動(dòng)下，形成集“商務(wù)休閑+特色餐飲+高級(jí)娛樂+時(shí)尚生活〞于一體的區(qū)域性多元化特色主題商業(yè)中心?！捕彻こ淌袌?chǎng)定位全娛樂國(guó)際商務(wù)休閑體驗(yàn)中心Businessamusementcentre〔二〕工程市場(chǎng)定位商業(yè)消費(fèi)層次功能元素層次組合導(dǎo)入

第一重：基本消費(fèi)及服務(wù)功能第二重：舒適性消費(fèi)及服務(wù)功能第三重：外延輔助型消費(fèi)及服務(wù)功能

第四重：商業(yè)/社會(huì)/文化交流的消費(fèi)及服務(wù)功能

第一重：各類專賣店、特色店、餐飲店、超級(jí)市場(chǎng)、常規(guī)服務(wù)設(shè)施等第二重：兒童天地、娛樂城、辦公樓、健身房、鐘點(diǎn)旅館、夜總會(huì)、俱樂部等第三重：圖書館、郵政局、寵物診所、藥房等第四重：大型商業(yè)活動(dòng)中心、社會(huì)活動(dòng)舞臺(tái)、傳統(tǒng)文化交流基地和空間此方案不僅作為南大街沿線核心商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)優(yōu)化補(bǔ)充以及功能升級(jí)完善,而且同時(shí)滿足CBD商務(wù)區(qū)寫字樓企業(yè)辦公入駐帶來(lái)的商務(wù)交流、接待消費(fèi)需求等，并以高起點(diǎn)、高定位覆蓋了中高端消費(fèi)人群。力求使本工程成為煙臺(tái)中東部商務(wù)休閑的商業(yè)名片?！捕彻こ淌袌?chǎng)定位特色餐飲高級(jí)娛樂商務(wù)休閑精品購(gòu)物主題功能定位〔二〕工程市場(chǎng)定位主題詮釋：●“一個(gè)體驗(yàn)式消費(fèi)、享受式商務(wù)休閑的尊尚空間〞●“一個(gè)展示國(guó)際先鋒概念，提供特色娛樂及時(shí)尚精品購(gòu)物場(chǎng)所〞●“一個(gè)魅力四射，風(fēng)情萬(wàn)種的時(shí)尚娛樂夢(mèng)工場(chǎng)〞〔二〕工程市場(chǎng)定位建議本項(xiàng)目檔次定位為中高檔次檔次定位〔三〕工程形象定位時(shí)尚的消費(fèi)概念、現(xiàn)代的功能配置、豐富的商業(yè)組合、舒適的享受環(huán)境、優(yōu)越的消費(fèi)模式、鮮明的定位特色，一系列的商業(yè)規(guī)劃將使本工程成為西直門地區(qū)檔次較高、最具特色的商務(wù)休閑中心。城市芭蕾，為商務(wù)休閑領(lǐng)舞！〔四〕工程客群定位1.小型投資客在商鋪投資者中是投資能力最小的投資群體，同時(shí)也是投資行為最不成熟的群體，投資意識(shí)強(qiáng)烈，收益期望值高該類群體從經(jīng)驗(yàn)上判斷應(yīng)該是煙臺(tái)市政府機(jī)構(gòu)工作人員、局部收入比較高的工薪階層、從事個(gè)體工商戶經(jīng)營(yíng)者，手頭有一定的閑錢，沒有好的投資或資金保值渠道不排除一局部自用，特別是一些服裝商戶，購(gòu)置后自己使用此類客戶具有傳播能量，是在營(yíng)銷過(guò)程中可以深入挖掘的客戶群體。投資能力在50萬(wàn)左右，根本上首付的比例20萬(wàn)元的水平，如果沒有出租收入的定期現(xiàn)金流支持來(lái)歸還銀行的貸款，馬上產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)

〔四〕工程客群定位2.大戶投資客真正的成熟投資人，但不一定在商鋪方面投資有自己的生意，近幾年積累了大量的財(cái)富，由于本身行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)和投資回報(bào)的下降，預(yù)擴(kuò)張投資，獲取更大收益，如招遠(yuǎn)許多開金礦的老板，都屬于這樣潛在群體政府和公共關(guān)系渠道比較深，可以通過(guò)各種渠道了解投資工程的風(fēng)險(xiǎn)由于本案在該類客戶投資的商鋪方面對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)比較具體化，不排除一些機(jī)構(gòu)直接購(gòu)置后使用，如銀行、影樓等對(duì)該類客戶營(yíng)銷推廣過(guò)程主要是通過(guò)大型的活動(dòng)排除心理障礙，甚至通過(guò)公關(guān)活動(dòng)挖掘〔四〕工程客群定位3.投資與經(jīng)營(yíng)“雙料〞客戶長(zhǎng)期從事本行業(yè)的經(jīng)營(yíng)，選擇在什么地方經(jīng)營(yíng)有自己的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)地產(chǎn)價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)判斷有專業(yè)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)有專項(xiàng)資金支持，投資意識(shí)明確，領(lǐng)域穩(wěn)定，收益預(yù)期與收益實(shí)際差距不大喜歡跟著主力商家投資經(jīng)營(yíng)。包括百貨店、大賣場(chǎng)、綜合超市等，本工程只要有主力店進(jìn)入會(huì)吸引一大批這樣的客戶洽談，不排除先通過(guò)租賃，工程正式開業(yè)后，如果對(duì)工程未來(lái)開展預(yù)期非?？春茫隙〞?huì)購(gòu)置，此類客戶必將成為本工程的最終大業(yè)主在煙臺(tái)市場(chǎng)的實(shí)際情況看，絕大多數(shù)的投資人還是小投資者，由于受到資金的壓力，在商鋪面積的分割上，不宜過(guò)大，總價(jià)控制在50萬(wàn)左右比較適宜四:整體規(guī)劃開展建議業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通組織設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格建議景觀規(guī)劃建議規(guī)劃根本思路1.煙臺(tái)現(xiàn)有商場(chǎng)模式及概念傳統(tǒng)保守現(xiàn)有的煙臺(tái)商場(chǎng)，在結(jié)構(gòu)定位上，仍停留于傳統(tǒng)及保守格局，經(jīng)營(yíng)與促銷手法未能與國(guó)際運(yùn)作接軌：經(jīng)營(yíng)者相對(duì)不看重購(gòu)物環(huán)境或效勞好壞，而以價(jià)格檔次及優(yōu)惠為重。2.煙臺(tái)欠缺中青年動(dòng)感活動(dòng)暨商場(chǎng)“集中營(yíng)〞,對(duì)時(shí)尚潮流的要求,蓄勢(shì)待發(fā)。3.時(shí)尚趨勢(shì)，是每一個(gè)成熟商業(yè)社會(huì)的成員必然的需求，尤其是中青年的群體。當(dāng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定了，國(guó)際交流增多了，對(duì)產(chǎn)品的時(shí)尚質(zhì)量的需求就會(huì)越來(lái)越廣化和深化。逐漸，時(shí)尚產(chǎn)品的需求更會(huì)變成是一種非必需品，而成為一項(xiàng)必需的生活情趣。4.天時(shí)、地利、僅欠“人和〞煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)正在趨向成熟，煙臺(tái)的國(guó)際信息和交流正在迅速深化，配合中國(guó)“入世〞，煙臺(tái)人的商業(yè)行為正在迅速與國(guó)際接軌。本工程已具備優(yōu)越的地理環(huán)境，又逢奧運(yùn)時(shí)機(jī)，只要配合獨(dú)特的商業(yè)布局與國(guó)際性的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，就會(huì)成為煙臺(tái)現(xiàn)代商業(yè)的先行者。〔一〕業(yè)態(tài)規(guī)劃布局各樓層主題定位及業(yè)態(tài)分布樓層主題定位業(yè)種規(guī)劃業(yè)態(tài)說(shuō)明6F商務(wù)休閑音樂會(huì)所休閑娛樂業(yè)態(tài)為主影院、美容SPA、音樂吧5F超級(jí)娛樂動(dòng)感城休閑娛樂業(yè)態(tài)為主KTV、酒吧、棋牌室4F饕餮空間餐飲業(yè)態(tài)商務(wù)快餐、茶吧3F文化時(shí)空培訓(xùn)機(jī)構(gòu)/健身新東方培訓(xùn)、姜杰鋼琴城2F時(shí)尚運(yùn)動(dòng)館運(yùn)動(dòng)休閑零售NIKE、ADIDAS1F潮流前線主題休閑餐飲酒吧街、精品購(gòu)物風(fēng)情酒吧B1F配套商業(yè)區(qū)超市、小型餐飲地方特色小吃〔一〕業(yè)態(tài)規(guī)劃布局——方案一

6m主入口6m主通道12m展示面即主入口1000㎡集中商業(yè)50-100㎡精品店臨街休閑餐飲主力店中央共享空間滾梯4-8m次入口2F商業(yè)平臺(tái)多首層商業(yè)主入口業(yè)態(tài)規(guī)劃布局——1-4F

臨街休閑餐飲店制造項(xiàng)目形象亮點(diǎn)，對(duì)外展示；同時(shí)休閑餐飲分配在商業(yè)的每一層，與集中商業(yè)形成互補(bǔ)，增添購(gòu)物樂趣，滿足互動(dòng)消費(fèi)。

品牌快餐，如Mad、KFC、必勝客等國(guó)商務(wù)簡(jiǎn)餐，如中小型的特色西餐、水吧休閑餐飲，如咖啡、茶藝特色餐飲，具有一定知名度的特色餐因際連鎖快餐吧、牛排、快餐等飲，如仙蹤林、酒吧等主題主力商業(yè)工程商業(yè)特點(diǎn)的重要組成，依靠單體的吸引和多個(gè)主力商戶的組合，形成強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)效應(yīng)。1F專業(yè)零售商業(yè)：名表城、鉆石珠寶廣場(chǎng)2F主題服裝商業(yè)：大型品牌休閑服飾廣場(chǎng)吧3F運(yùn)動(dòng)休閑商業(yè)：運(yùn)動(dòng)主題廣場(chǎng)如，寶盛道吉、sports100等4F專業(yè)賣場(chǎng)：專業(yè)的家電、家私品牌賣場(chǎng)，如3c家電、中高端主題家私精品店等賣場(chǎng)，如3c家電、中高端主題家私精品店等廣場(chǎng)寶盛道吉、sports100等廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局——1-4F

主題主力商業(yè)工程商業(yè)特點(diǎn)的重要組成，依靠單體的吸引和多個(gè)主力商戶的組合，形成強(qiáng)勢(shì)的商業(yè)效應(yīng)。精品百貨，如晨曦百貨、迪卡儂品牌護(hù)理，如屈臣氏護(hù)理專業(yè)銷售，如圖書廣場(chǎng)、玩具廣場(chǎng)等產(chǎn)業(yè)資源，如紅酒廣場(chǎng)〔吧〕特色商業(yè)，韓國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃