專題八 房地產(chǎn)金融：融資方式與工具創(chuàng)新【運(yùn)營(yíng)決策】

專題八房地產(chǎn)金融融資方式與工具創(chuàng)新2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)3第一節(jié)房地產(chǎn)金融體系及其理論一、房地產(chǎn)金融概念房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行代券；成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)；安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市；成立按揭類的證券公司；抵押貸款證券化等等。房地產(chǎn)金融也可以進(jìn)一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)4二、房地產(chǎn)金融的類別與體系房地產(chǎn)金融的構(gòu)成及其類別按不同的房地產(chǎn)領(lǐng)域分類按資金的融通對(duì)象分類按房地產(chǎn)金融的業(yè)務(wù)范圍分類按房地產(chǎn)金融的操作實(shí)務(wù)分類按房地產(chǎn)金融工具分類按房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)分類融資路線與房地產(chǎn)金融體系直接路線契約路線存款金融路線抵押銀行路線2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)5按融資對(duì)象分權(quán)益性融資債務(wù)性融資房地產(chǎn)企業(yè)股票房地產(chǎn)權(quán)益信托房地產(chǎn)權(quán)益合資直接融資間接融資商業(yè)信用債券租賃信用貸款抵押貸款2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)6直接金融工具和間接金融工具直接金融工具是指非金融機(jī)構(gòu)，如企業(yè)、政府或個(gè)人所發(fā)行和簽署的商業(yè)票據(jù)、國(guó)債、企業(yè)債券和股票以及抵押契約等。間接金融工具是指銀行或其他金融機(jī)構(gòu)發(fā)行或簽發(fā)的銀行券、存款單、銀行票據(jù)和保險(xiǎn)單等，2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)7三、房地產(chǎn)金融基本特征特征一、以不動(dòng)產(chǎn)為抵押品來保證貸款的償還性。特征二、“無轉(zhuǎn)移抵押”性質(zhì)。特征三、“財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)”。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)8四、房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源資金來源政府撥款銀行貸款抵押貸款金融市場(chǎng)企業(yè)自籌（資本金）集體集資預(yù)收款國(guó)營(yíng)公司各類公司證券股票股份公司各類公司各類公司用戶住房公積金住宅合作社特定城市政府與居民2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)9房地產(chǎn)金融功能理論對(duì)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)消費(fèi)者對(duì)銀行（提高資金使用效率）房地產(chǎn)金融產(chǎn)權(quán)理論金融產(chǎn)權(quán)是以明確的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)，通過簽訂契約設(shè)定的一種特別的留置權(quán)。抵押權(quán)、房地產(chǎn)信托受益權(quán)、房地產(chǎn)可保權(quán)益、房地產(chǎn)基金持有權(quán)等。房地產(chǎn)金融利率理論利率之間的差額是資金流動(dòng)的動(dòng)力單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息名義利率和實(shí)際利率（通貨膨脹和計(jì)息期的影響）2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)10第二節(jié)房地產(chǎn)信貸融資分析一、信貸融資的運(yùn)用方向開發(fā)貸款經(jīng)營(yíng)貸款消費(fèi)貸款二、信貸融資的主要方式抵押貸款（以房地產(chǎn)作抵押品）擔(dān)保貸款（以第三者的信用做擔(dān)保）抵押加保貸款按揭貸款2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)11三、信貸融資的決定因素信貸資金的供給與需求實(shí)際利率通貨膨脹預(yù)期各種風(fēng)險(xiǎn)2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)12四、抵押貸款的方式和選擇抵押貸款的程序固定利率抵押貸款分期償還固定本金式抵押貸款充分?jǐn)備N、分期償還固定金額式抵押貸款累進(jìn)還款式抵押貸款可變利率抵押貸款：隨價(jià)格水平調(diào)整的抵押貸款(priceleveladjustedmortgage,PLAM；或可調(diào)整利率抵押貸款(adjustableratemortgage,ARM))PLAM:借貸雙方只確定一筆貸款的初始利率(不考慮通貨膨脹)，約定在一段時(shí)間后按照市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)比如消費(fèi)價(jià)格指數(shù))對(duì)貸款余額進(jìn)行調(diào)整。

ARM:首先根據(jù)抵押貸款時(shí)的市場(chǎng)利率確定初始利率，以后每隔一段時(shí)間調(diào)整一次，以某個(gè)確定的利率指標(biāo)加一個(gè)固定的利率附加值方式進(jìn)行調(diào)整。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)13本金等額償還抵押貸款(constantamortizationmortgage,CAM)

整個(gè)貸款期內(nèi)，本金部分按月等額償還，利息按本金的實(shí)際余額和合同利率計(jì)算支付。缺陷是：每月還款額先大后小，不符合居民的收入水平不斷增長(zhǎng)的實(shí)際情況，給借款人歸還貸款造成了較大困難。在貸款初期，月還款額大，使得許多借款人的月收入難以償還貸款，不利于吸引貸款，影響抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)14本金等額還款月還款額計(jì)算----每月償還的本金額；

----第t月償還的利息額；

----第t月本息償還總額。

本金等額還款額逐月減少，減少額為每月償還的本金的月利息。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)15本金等額還款利息與本金關(guān)系圖時(shí)間利息本金月還款額線2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)16等額償還抵押貸款（constantpaymentmortgage,CPM）即每月還貸本息合計(jì)金額相同，但每月償還的本金部分逐漸增加，利息部分逐漸減少。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)17等額本息還款計(jì)算月還款額：式中：—每月等額償還貸款本息額；

P—貸款本金；—月利率；—貸款總月數(shù)通常將貸款本金為1元時(shí)計(jì)算出來的每月等額償還貸款本息額稱為抵押常數(shù)因子，用M表示，即有：且有：將貸款本金與抵押常數(shù)因子相乘即可得到每月償還額。也可計(jì)算一年的還貸額抵押常數(shù)因子。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)18支付t期后的貸款余額2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)19逐年遞增償還抵押貸款（graduatedpaymentmortgage,GPM)即在最初的5年或10年里，月還貸額低于等額償還方式，每年內(nèi)的月還貸額相同，但逐年以一定比率遞增。漂浮式抵押貸款(ballonmortgage)指貸款期內(nèi)的每期償還額都低于等額償還，因而最后一次還貸額大大高于以前的歷次還貸額。反向年金式抵押貸款(reverseannuitymortgage,RAM)

按照所抵押房屋價(jià)值的一定百分比，來計(jì)算貸款人每期交給借款人的固定貸款額的抵押貸款方式。雙周還貸式抵押貸款(biweeklymortgage即每?jī)芍軆斶€一次貸款，一年26個(gè)還貸期的抵押貸款方式。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)20抵押貸款的操作流程抵押房屋實(shí)物認(rèn)定產(chǎn)權(quán)證書的驗(yàn)證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗(yàn)證產(chǎn)權(quán)證書同實(shí)物的核驗(yàn)所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、規(guī)劃許可證、銷售許可證房屋價(jià)值評(píng)估確定抵押價(jià)值2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)21填寫抵押房屋清單簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設(shè)抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記

按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)22第三節(jié)房地產(chǎn)證券融資分析一、證券融資的含義指通過房地產(chǎn)股票、房地產(chǎn)債券的發(fā)行和流通來融通房地產(chǎn)資金的有關(guān)金融活動(dòng)。二、房地產(chǎn)股票融資三、房地產(chǎn)債券融資2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)23二、房地產(chǎn)股票房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金，發(fā)給股東作為投資入股憑證，并借以取得股息和紅利的一種有價(jià)證券。房地產(chǎn)股票的特點(diǎn)：與一般工商企業(yè)股票的共性特點(diǎn)：收益性、風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性股本總額大房地產(chǎn)股票收益較高，升值較快房地產(chǎn)股票資信較高，市場(chǎng)穩(wěn)定2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)24房地產(chǎn)股票的類別：按股東權(quán)益與承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)程度的不同1.普通股：普通的權(quán)利，真正的股東。收益不固定，風(fēng)險(xiǎn)較大2.優(yōu)先股：優(yōu)先分配和受償，收益有保證，但無普通權(quán)利。如可轉(zhuǎn)換，可優(yōu)惠認(rèn)購普通股。按是否記名：記名股票和不記名股票；按有無票面金額，分為有面值股票和無面值股票；按股票是否帶有表決權(quán)，分為多權(quán)股票和無權(quán)股票根據(jù)發(fā)行范圍和對(duì)象：國(guó)有股、法人股、A股（社會(huì)公眾股，向社會(huì)公開發(fā)行的普通記名股票）、B股（以外幣計(jì)價(jià)的面向外資發(fā)行的普通記名式普通股票）和H股（在香港上市發(fā)行的以港幣計(jì)價(jià)的記名式普通股票）2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)25房地產(chǎn)股票的發(fā)行1.發(fā)行房地產(chǎn)股票的情形（1）設(shè)立公司時(shí)籌集開業(yè)資金包裝上市：集團(tuán)公司將內(nèi)部多個(gè)未上市企業(yè)部分或全部效益好有發(fā)展前途的資產(chǎn)重新組合,組成具有一定經(jīng)濟(jì)規(guī)模的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,組建成股份,申請(qǐng)上市.買殼上市：集團(tuán)公司出資購買，控股一家上市公司成為大股東,從而達(dá)到間接上市,擴(kuò)張資本的目的.借殼上市：集團(tuán)公司先以其下屬部分資產(chǎn)改造后上市,然后將其資產(chǎn)注入上市公司,獲得整個(gè)集團(tuán)公司上市的效果.（2）股份公司為擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，追加投資而發(fā)行新股股票（3）在企業(yè)法定公積金轉(zhuǎn)作資本配股，股票派息分紅，股票分割時(shí)發(fā)行新股票（4）把企業(yè)債券轉(zhuǎn)化為企業(yè)股票時(shí)要發(fā)行新股票2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)262.房地產(chǎn)股票的發(fā)行方式直接發(fā)行：由房地產(chǎn)公司本身直接辦理一切股票發(fā)行事宜，承擔(dān)股票發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。間接發(fā)行：公司委托證券公司、商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)代理發(fā)行，并支付發(fā)行費(fèi)用。代銷或包銷公開發(fā)行：向社會(huì)公開招股。必須委托進(jìn)入機(jī)構(gòu)代理發(fā)行內(nèi)部發(fā)行：可直接發(fā)行，也可委托發(fā)行2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)273.發(fā)行價(jià)格面額發(fā)行：按股票面值發(fā)行市價(jià)發(fā)行：按照或接近股票市場(chǎng)已發(fā)行的同種股票的買賣價(jià)格。一般高于面值。中間價(jià)：按照面值與市價(jià)的中間值貼水價(jià)：按照低于股票票面價(jià)格的價(jià)格。少用。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)28三、房地產(chǎn)債券（一）房地產(chǎn)債券的分類為了籌措房地產(chǎn)資金而發(fā)行的借款信用憑證，是證明債券持有人有權(quán)向發(fā)行人取得預(yù)期收入和到期收回本金的一種證書。按發(fā)行主體不同：房地產(chǎn)政府債券：指政府為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)而向社會(huì)發(fā)行的債券，也稱公債。房地產(chǎn)金融債券：指由銀行或其他非銀行金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的債券。房地產(chǎn)企業(yè)債券：即公司債券，指房地產(chǎn)企業(yè)為籌集長(zhǎng)期資金而發(fā)行的債券。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)債券主要有住房建設(shè)債券、土地開發(fā)債券、房地產(chǎn)投資債券、危房改造債券、小區(qū)開發(fā)債券、住房有獎(jiǎng)債券等。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)29

（二）房地產(chǎn)債券的特點(diǎn)1.發(fā)行總額大、票面利率較高2.期限長(zhǎng)3.可與購房相結(jié)合4.房地產(chǎn)債券較安全，風(fēng)險(xiǎn)小2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)30（三）房地產(chǎn)債券的發(fā)行1.發(fā)行市場(chǎng)主體的構(gòu)成債券發(fā)行者債券認(rèn)購者債券承銷者。2.債券的發(fā)行要素發(fā)行額票面利率發(fā)行價(jià)格券面金額計(jì)息方法和還本方式償還期限2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)313.房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式直接發(fā)行：發(fā)行者自身承擔(dān)和辦理債券發(fā)行過程中的一切業(yè)務(wù)。發(fā)行成本低，社會(huì)影響面小，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大。適用于發(fā)行范圍有限，發(fā)行量較小的房地產(chǎn)債券。間接發(fā)行：發(fā)行者委托證券中介機(jī)構(gòu)公開發(fā)售債券，由承銷商負(fù)責(zé)辦理債券發(fā)行的有關(guān)業(yè)務(wù)。根據(jù)承銷商承擔(dān)責(zé)任的不同又可分為代銷與包銷兩種。私募發(fā)行：面向少數(shù)特定投資人發(fā)售的債券，如對(duì)金融機(jī)構(gòu)、往來密切的工商企業(yè)、單位內(nèi)部職工等。費(fèi)用低，風(fēng)險(xiǎn)小，集資迅速，但難以轉(zhuǎn)讓。多采用自銷方式。公募發(fā)行：面向市場(chǎng)上大量的非特定投資人發(fā)售債券。發(fā)行費(fèi)用較高，發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)大，工作量大，但比較容易上市轉(zhuǎn)讓。大多采用間接發(fā)行方式。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)32（四）房地產(chǎn)債券的信用評(píng)級(jí)

信用評(píng)級(jí)是對(duì)發(fā)行者在一定時(shí)期內(nèi)或發(fā)行某期證券時(shí)的還本付息能力作評(píng)估，用以衡量投資風(fēng)險(xiǎn)，信用評(píng)級(jí)是確定債券發(fā)行價(jià)格的重要參考。根據(jù)債券風(fēng)險(xiǎn)程度的大小，債券的級(jí)別由高到低可分為十個(gè)等級(jí)，即AAA、AA，A、BBB、BB、B、CCC、CC、C、D十級(jí)。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)33第四節(jié)房地產(chǎn)信托、保險(xiǎn)與公積金一、房地產(chǎn)信托所謂房地產(chǎn)投資信托，是指貨幣所有者或房地產(chǎn)所有者，委托金融機(jī)構(gòu)代理購、建、租賃、經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)及其證券，從而達(dá)到投資目的的一種形式分類：資金信托：信托機(jī)構(gòu)接受客戶的委托，運(yùn)用和管理房地產(chǎn)信托基金進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的信托業(yè)務(wù)不動(dòng)產(chǎn)信托：信托機(jī)構(gòu)受托對(duì)房屋和土地不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活管理的信托業(yè)務(wù)。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)34房地產(chǎn)信托涉及到三個(gè)方面：信托行為：信托當(dāng)事人在相互信任的基礎(chǔ)上，以設(shè)定房地產(chǎn)信托為目的，通過簽訂合同或協(xié)議等書面形式而形成的一種法律行為。信托當(dāng)事人：委托人：信托財(cái)產(chǎn)的所有人，是房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的所有者以信托的方式，委托受托人按其要求對(duì)房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營(yíng)的人。受托人：接受委托人的委托，并按約定的信托條件對(duì)信托財(cái)產(chǎn)進(jìn)行管理或經(jīng)營(yíng)的人。一般是銀行或非銀行金融信托機(jī)構(gòu)，其業(yè)務(wù)活動(dòng)以獲取手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)為目的。受益人：享受信托利益的人，可能是委托人（自益信托），也可能是第三人（他益信托）信托標(biāo)的物：即信托財(cái)產(chǎn)，通過信托行為從委托人手中轉(zhuǎn)移到受托人手中并由受托人按一定的信托目的進(jìn)行管理或營(yíng)運(yùn)的房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。發(fā)行受益憑證是信托投資籌集資金的主要方式開放式受益憑證封閉式受益憑證2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)35二、房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)保險(xiǎn)以房屋及其相關(guān)利益和責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。其根源是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的普遍存在包括房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)361、購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)購房抵押貸款房屋保險(xiǎn)是指貸款人為了保障住房抵押貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)2、購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)購房抵押貸款人壽保險(xiǎn)的特點(diǎn)是其保險(xiǎn)金額每年遞減，并同貸款本金余額相應(yīng)，其保險(xiǎn)期限為保單生效時(shí)貸款年期的余期。如果被保險(xiǎn)人在保單有效期內(nèi)身故或嚴(yán)重殘廢失去勞動(dòng)能力，則由保險(xiǎn)公司代替貸款家庭償還購房者所欠的貸款余額，而房產(chǎn)仍歸其家屬所有，這樣就大大提高了買房家庭的抗風(fēng)險(xiǎn)能力3購房抵押貸款保證保險(xiǎn)購房抵押貸款保證保險(xiǎn)是以借款人的信用為保險(xiǎn)標(biāo)的物的一種險(xiǎn)種，指作為借款購房人的被保險(xiǎn)人因意外傷害或身體高度殘疾或病故等自然原因，或因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等原因致使無法繼續(xù)歸還購房貸款時(shí)，由保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向貸款銀行償還貸款2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)374、房地產(chǎn)工程保險(xiǎn)房地產(chǎn)工程保險(xiǎn)是一個(gè)綜合性險(xiǎn)種，保險(xiǎn)標(biāo)的為整個(gè)工程施工期間各種災(zāi)害事故損失，包括房屋建設(shè)過程中的火災(zāi)及其他災(zāi)害事故保險(xiǎn)、工程范圍內(nèi)的貨運(yùn)險(xiǎn)、盜竊險(xiǎn)、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)責(zé)任保險(xiǎn)、建筑工程一切險(xiǎn)、工程第三者責(zé)任險(xiǎn)、安裝工程一切險(xiǎn)5、工程合同保證保險(xiǎn)工程合同保證保險(xiǎn)屬于信用保險(xiǎn)，是以信用風(fēng)險(xiǎn)為標(biāo)的的保險(xiǎn)，它承保的是無形的經(jīng)濟(jì)利益。作為遵守合約履行義務(wù)的信用，包括財(cái)務(wù)信用、商業(yè)信用、預(yù)付款信用、保證信用等2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)38三、住房公積金是一種強(qiáng)制性的公益籌資政策。政府通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄幫助居民積累購買住房的資金。制度起源于新加坡，且已經(jīng)超出社會(huì)保障的范圍。2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)39雇主交納雇員交納中央公積金局政府投資局住房發(fā)展局購房雇員銀行住宅貸款公積金（儲(chǔ)蓄）發(fā)行債券資金貸款償還貸款提取、用于養(yǎng)老支付房?jī)r(jià)款=首期付款+貸款沖減個(gè)人公積金儲(chǔ)蓄支付首期款動(dòng)用公積金分期償還貸款出售建房住房貸款新加坡公積金與住宅資金流動(dòng)2023/7/3天津師范大學(xué)城市與環(huán)境科學(xué)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)40我國(guó)的住房公積金制度住房公積金的這一定義包含以下五個(gè)方面的涵義：（1）住房公積金只在城鎮(zhèn)建立，農(nóng)村不建立住房公積金制度。（2）只有在職職工才建立住房公積金制度。無工作的城鎮(zhèn)居民不實(shí)行住房公積金制度，離退休職工也不實(shí)行住房公積金制度。（3）住房公積金由兩部分組成，一部分由職工所在單位繳存，另一部分由職工個(gè)人繳存，職工個(gè)人繳存部分由單位代扣后，連同單位繳存部分一并繳存到住房公積金個(gè)人帳戶內(nèi)。（4）住房公積金繳存的長(zhǎng)期性。住房公積金制度一經(jīng)建立，職工在職期間必須不間斷地按規(guī)定繳存，除職工離退休或發(fā)生《住房公積金管理?xiàng)l例》規(guī)定的其他情形外，不得中止和中斷。體現(xiàn)了住房公積金的穩(wěn)定性、統(tǒng)一性、規(guī)范性和強(qiáng)制性。（5）住房公積金是職工按規(guī)定存儲(chǔ)起來的專項(xiàng)用于住房消費(fèi)支出的個(gè)人住房?jī)?chǔ)金，具有兩個(gè)特征：一是積累性，即住房公積金雖然是職工工資的組成部分，但不以現(xiàn)金形式發(fā)放，并且必須存入住房公積金管理中心在受委托銀行開設(shè)的專戶內(nèi)，實(shí)行專戶管理。二是專用性。住房公積金實(shí)行?？顚Ｓ?，存儲(chǔ)期間只能按規(guī)定用于購、建、大修自住住房，或交納房租。職工只有在離退休、死亡、完全喪失勞動(dòng)能力并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系或戶口遷出原居住城市時(shí)，才可提取本人帳戶內(nèi)的住房公積金。黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位及國(guó)有大中型企業(yè)等國(guó)家財(cái)政或國(guó)家直接支持的公有制企業(yè)是住房公積