商業(yè)地產(chǎn)泡沫何時消退

商業(yè)地產(chǎn)泡沫何時消退

如何看商業(yè)地產(chǎn)的“啤酒”和“泡沫”？

商業(yè)地產(chǎn)進展空間大，據(jù)統(tǒng)計，2024年全國商業(yè)營業(yè)用房投資額達到2000億元，已竣工商業(yè)營業(yè)用房在5290萬平方米以上，并保持年均20％的增長率。

我們看到，商業(yè)地產(chǎn)的高速進展有兩大推動力：

一是城市化進程和商業(yè)進展的推動。隨著中國國民經(jīng)濟的快速增長、人民生活水平的提高以及國家持續(xù)推動內(nèi)需戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)政策，零售業(yè)已成為中國經(jīng)濟進展中增長最快的產(chǎn)業(yè)之一，特殊是大型連鎖超市、百貨店、SHOPPINGMALL、商業(yè)街等城市商業(yè)綜合體的需求愈加旺盛。隨著中國城市化進程的加快，城市現(xiàn)代化商業(yè)基礎(chǔ)設施的建設，特殊是大型商業(yè)物業(yè)消失從一線城市到二三線城市的擴展和興盛。

二是房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為國家和地方GDP增長的重要支柱。我國持續(xù)的經(jīng)濟增長靠持續(xù)的內(nèi)需，而房地產(chǎn)投資作為一個拉動金融、財政稅收、建筑、商業(yè)、原材料供應、居民消費等多行業(yè)進展的龍頭，自然成為經(jīng)濟增長的重點投資領(lǐng)域。

但商業(yè)地產(chǎn)進展極不平衡，表現(xiàn)在大城市大型商業(yè)物業(yè)項目過于集中，空置率達到50％（空置緣由許多，其中采納商鋪出售而租售價格過高，商業(yè)經(jīng)營者很難從中獲利是最大因素之一）。

2024年，全國商業(yè)用房的空置面積已經(jīng)達到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27.1%，空置面積同比增長23.2%，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個百分點，表現(xiàn)出許多“泡沫”。但無論如何，“泡沫”之下，“啤酒”還是實實在在的，這就是功能、性必要性的商業(yè)設施實實在在建設起來了，而且多于“泡沫”。，這就是市場機制在起作用。商業(yè)地產(chǎn)在總體規(guī)模上有了極大的進展，除了結(jié)構(gòu)性的不合理需要市場自身調(diào)整外，在將來還有巨大的進展空間。

“泡沫”主要反映在商業(yè)用房空置率高，說明商業(yè)地產(chǎn)進展還很不成熟。不成熟的因素許多，可以在地方經(jīng)濟需求上找，也可以在開發(fā)商的盲目沖動性上找，但更多緣由是由于我們的市場環(huán)境還是個初級階段，在金融體制、資金市場、投融資工具和手段、以及適應市場選擇和生產(chǎn)要素組合的政策及法律機制上都還是處于“幼年”期。有機構(gòu)透露，中國商業(yè)地產(chǎn)未竣工和已竣工面積實際已經(jīng)達到一億個萬平米，盡管國家已經(jīng)掌握了超大規(guī)模的商業(yè)設施建設立項，但商業(yè)地產(chǎn)的真正需求空間仍舊巨大，看看我們的城市就知道了。我們的投資商和開發(fā)商對于零售商的需求不清楚，為此所做的討論不充分，信息也不對稱，加之運營力量稚嫩等緣由，消失“空置”，消失招商和運營的失敗，是很自然的事。

“泡沫”還反映在商業(yè)地產(chǎn)過分依靠銀行貸款，缺乏退出機制，欠貸規(guī)模居高不下。目前，銀行在商業(yè)地產(chǎn)的貸款有8000多億，貸款余額達到7700多億，余額占96%，銀行擔當了較大的風險和壓力，所以，金融界和媒體喜愛把擔當?shù)摹靶刨J風險”叫作“泡沫”。如何去除多出的“泡沫”，倒好商業(yè)地產(chǎn)這杯酒？可能需要我們細心把握好進展商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在規(guī)律。

商業(yè)地產(chǎn)是以租金收益為目的的長期房地產(chǎn)投資，其本質(zhì)是資產(chǎn)持有型的出租物業(yè)。主要包括零售購物類、旅游休閑類、商務寫字樓類、物流倉儲類商業(yè)用途的物業(yè)開發(fā)和經(jīng)營。其投資贏利模式一般為純出售型、租賃型、租售結(jié)合型、只租不售型。商業(yè)地產(chǎn)總的進展規(guī)律是從粗放到精細、從低級到高級、從零散到大型化、從單一投資結(jié)構(gòu)到資本社會化。

商業(yè)物業(yè)的回報主要來自兩個方面：一個是經(jīng)營性回報，租金回報，一個是物業(yè)本身的升值保值。按國際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的進展需要3~5年，甚至更長的培育期，按投資成本，有10~20年的經(jīng)營回報期。為達到統(tǒng)一經(jīng)營和管理，國外企業(yè)一般對商業(yè)物業(yè)擁有95%的持有率，只租不售是商業(yè)地產(chǎn)的主流經(jīng)營模式。所以，一方面國家要推動以MBS為主要手段的資產(chǎn)證券化，另一方面要鼓舞REITs等多元化投融資機制的建設。

開發(fā)商、投資商如何做好商業(yè)地產(chǎn)的“啤酒”

商業(yè)地產(chǎn)關(guān)鍵是在特定的商業(yè)環(huán)境中做好商業(yè)內(nèi)容。由于商業(yè)業(yè)態(tài)存在多樣性，不同業(yè)態(tài)在選址和物業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的要求各不相同，所以一般實行先招商，再依據(jù)商家對物業(yè)結(jié)構(gòu)的不同要求進行建設，即“訂單式開發(fā)”。這就要求開發(fā)商在建設初期，不僅要注意商業(yè)地產(chǎn)項目本身的持續(xù)進展，更要留意商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與外部資源利用之間的關(guān)系，盡可能削減資源的鋪張，以滿意社會可持續(xù)進展的需要。不能背離“兩個基礎(chǔ)”，一個基礎(chǔ)是不能背離當?shù)氐氖袌鲆?guī)模和消費檔次，不能背離當?shù)厝丝跀?shù)量和消費力量，不能沒有真正的量化分析；再一個是不能背離商業(yè)進展規(guī)模和經(jīng)營力量，許多大型商業(yè)物業(yè)，現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和品牌企業(yè)根本就填不滿四五十萬平方米的體量，大的主力店最多要四五萬平方米，餐飲店最多也就需要幾千平方米，酒吧，咖啡店就更少。同時，在選址、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動線規(guī)劃、倉儲設施等方面必需交給專業(yè)化服務體系，才能保障將來商業(yè)經(jīng)營的簡單需求和變化。

現(xiàn)在有一個現(xiàn)象，就是開發(fā)商都熱衷做大。但是開發(fā)商僅算自己的帳不行。從全國狀況看，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)肯定要前期做好規(guī)劃，討論商圈和社區(qū)的商業(yè)體量究竟有多大，將來的商業(yè)業(yè)態(tài)是什么樣子的，不能憑空想象。

做好商業(yè)地產(chǎn)，還要堅守一個根本的原則，這就是“心中要有買單人”，這就是老百姓。老百姓的消費和投資才是商業(yè)地產(chǎn)的真正盼望和進展動力。假如不以人為本，不以顧客為先導，以為盤大消費力量就強，隨任憑便做商業(yè)項目，就可能一敗涂地。

如何熟悉商業(yè)地產(chǎn)的“金融產(chǎn)品屬性”，防止“泡沫”

商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)更簡單也更高級,是一個資金密集、行業(yè)密集、技術(shù)密集的業(yè)態(tài),其價值取決于將來經(jīng)營中的現(xiàn)金流。

無論商業(yè)地產(chǎn)有多熱，開發(fā)商面臨的客觀環(huán)境是，一方面城市大型商業(yè)設施規(guī)劃用地緊缺，土地儲備資源有限；另一方面，目前在建項目50％以上處于開發(fā)資金不足，消失長期商業(yè)經(jīng)營回收周期長，與短期投資開發(fā)資金回收無法平衡的逆境；零售商和眾多“泛商業(yè)”業(yè)態(tài)店面臨的客觀環(huán)境是，開發(fā)商和物業(yè)方不再為了招商和發(fā)售物業(yè)而降低租金標準，“三年免租，五年減半”的好事會越來越少，零售經(jīng)營成本和店鋪租金將成為考驗零售業(yè)核心競爭力的一道較高門檻。店鋪資源持有力量和運營力量將成為零售業(yè)“做強做大”的關(guān)鍵。

從2024年起，有三個方面的變化需要引起我們的關(guān)注。一是零售業(yè)全面開放，二是國家對房地產(chǎn)市場的外資準入進行調(diào)控，強化實際投資資本的進入，三是商業(yè)投融資機制多元化社會化資產(chǎn)證券化正式進入實操階段。這三個重要的變化使我們必需重新熟悉商業(yè)地產(chǎn)。

長期來說，只租不售、持有型商業(yè)物業(yè)是大勢所趨，銀行風險釋放，促使房地產(chǎn)融資多元化進展，商業(yè)地產(chǎn)必需要求制訂多次融資的長遠方案，包括股權(quán)融資＋債券融資＋金融租賃，回購＋優(yōu)先股＋購并＋拍賣，信托＋公司制地產(chǎn)基金＋REITs+擔保＋墊資＋托付貸款，國內(nèi)融資＋國外融資等。

一種趨勢是，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商與投資者的角色開頭消失明顯分別，開發(fā)商專注于組織和協(xié)調(diào)開發(fā)環(huán)節(jié)的各種關(guān)系，將各種資源制造性地結(jié)合在一起，形成新的房地產(chǎn)資產(chǎn)，投資商專注于資產(chǎn)組合和投資回報，在資本市場上爭奪投資者的錢袋；長期來說，商業(yè)地產(chǎn)強調(diào)“只租不售、統(tǒng)一經(jīng)營”。這就要求開發(fā)商要盡快放棄慣有的思維模式，實現(xiàn)與投資商、運營商的合理分工，建立聯(lián)盟，從戰(zhàn)略角度轉(zhuǎn)變過去以住宅地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)、賣完商鋪措手無策、追求短期利益的作法。

投資商、開發(fā)商、物業(yè)管理商、專業(yè)運營商、承租商（零售商業(yè)機構(gòu)）需要形成一個環(huán)狀結(jié)構(gòu)，集合各自的優(yōu)勢、發(fā)揮各自的功能，并通過多向的協(xié)調(diào)帶動物業(yè)價值、營業(yè)價值和運營價值以及投資價值的相互提升和相互促進。

商業(yè)地產(chǎn)的春天，有賴商業(yè)地產(chǎn)投資運營商的發(fā)育成熟。將來商業(yè)地產(chǎn)市場和資本市場將實現(xiàn)更加充分融合，商業(yè)地產(chǎn)投融資的多元化、國際化，將為商業(yè)地產(chǎn)市場導入充分的資原來源，并提高資本運轉(zhuǎn)效率，各類進展商的競爭將主要體現(xiàn)在經(jīng)營理念、市場切入點、資本運作力量、對各類風險的偏好程度和業(yè)務專長上，這種專業(yè)分工的細化有利于提高市場運行效率，并帶來殘酷的優(yōu)勝劣汰的競爭格局。

商業(yè)地產(chǎn)再不能以簡潔商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)售或物業(yè)招租來運作物業(yè)項目，這樣的項目一旦交付，投入運作，巨大的經(jīng)營管理壓力將凸現(xiàn)出來。如何“以商定產(chǎn)”完成項目定位、業(yè)態(tài)組合、功能組合，如何結(jié)合產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一管理和商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一運營實現(xiàn)長期租金率和物業(yè)整體運營現(xiàn)象的提升，這是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們必需面對的當務之急。

而國家適時放開的關(guān)于鼓舞“商用物業(yè)租賃”實施資產(chǎn)證券化的政策無疑讓眾多欲走REITs之路的開發(fā)商堅決了信念。

大型商業(yè)物業(yè)的REITs化是根本方向，國產(chǎn)REITs就如“躁動于母腹的嬰兒”、“已見光線即將噴薄而出的一輪紅日”。它是銀行貸款風險分散化的表現(xiàn)，是房地產(chǎn)業(yè)融資渠道多元化的表現(xiàn)。2024年以后，我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式將發(fā)生重大變化，中國房地產(chǎn)金融進入“摩根時代”，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融投資的重要趨勢，房地產(chǎn)資金來源正發(fā)生重大變化，呈現(xiàn)多樣化的趨勢。

房地產(chǎn)融資渠道的社會化、多元化創(chuàng)新不僅至關(guān)重要而且尤為緊迫。這一創(chuàng)新，無論是對擠壓房地產(chǎn)泡沫、穩(wěn)定房價以及整個房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康進展，還是對于降低銀行金融風險、緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力、提高開發(fā)企業(yè)抗拒風險的力量，都具有極為重要的現(xiàn)實意義。國際商業(yè)地產(chǎn)通行的房地產(chǎn)投資信托基金機制值得借鑒。

目前，建立本土化REITs的條件基本成熟，嘉富誠國際資本有限公司的“嘉富誠產(chǎn)權(quán)式REITs資產(chǎn)包”作為國內(nèi)第一個面對國產(chǎn)REITs的資產(chǎn)包，已經(jīng)在進行樂觀的試點，并已在機制上取得了勝利的閱歷。嘉富誠以強大的資產(chǎn)擔保實力，發(fā)起產(chǎn)權(quán)式REITs（公司型有限期、自我償付式REITs）。目前的資產(chǎn)包規(guī)模已經(jīng)達到60億元，將來將很快達到200~300億元。嘉富誠將通過“產(chǎn)權(quán)式REITs”的建設，推動國內(nèi)開發(fā)商和零售商共同實施物業(yè)的統(tǒng)一資產(chǎn)管理和運營管理，按標準REITs規(guī)章進行投資管理，預備資產(chǎn)包預期對接上市。

嘉富誠已經(jīng)開頭和多家國內(nèi)外大型連鎖零售企業(yè)和開發(fā)商物業(yè)持有人建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，開頭進行大型商業(yè)物業(yè)的REITs化建設，目前對物業(yè)的要求必需是已經(jīng)開業(yè)的、具有穩(wěn)定租金收益的、且租金回報達到市場投資人要求的優(yōu)質(zhì)物業(yè)。

同時，從長遠來考慮，嘉富誠正在與國家主管部門就進一步的法理和政策進行架構(gòu)。

嘉富誠REITs的進展壯大就是中國民族商業(yè)資本的進展壯大，必將催生中國商業(yè)地產(chǎn)的市場調(diào)整機制和多元化投融資機制的形成，極大地推動中國商業(yè)地產(chǎn)的健康進展。

相關(guān)連接：

REITs，即房地產(chǎn)信托投資基金的英文縮寫（RealEstateInvestmentTrusts）。REITs是采納公司或者商業(yè)信托的組織形式，集合多個投資者的資金，收購并持有房地產(chǎn)或者為房地產(chǎn)進行融資的一種形式,并通過特地投資機構(gòu)經(jīng)營管