低碳物業(yè)管理特點及啟示

第第頁低碳物業(yè)管理特點及啟示面對傳統(tǒng)開展模式導致的城鄉(xiāng)碳排放加劇、環(huán)境污染嚴重、生態(tài)系統(tǒng)退化等嚴峻形勢，中國政府將綠色開展作為工作重點。近年來，中國在低碳城市/社區(qū)建立、大氣質(zhì)量提升、生態(tài)平安保障、可再生能源利用和綠色建筑推廣等領域進展了大量卓有成效的探索實踐，綠色物業(yè)管理也應運而生。由于根底薄弱，綠色物業(yè)管理開展比較緩慢，思路不夠明晰，學習借鑒日本在低碳物業(yè)管理方面的先進理念和做法，是促進我國物業(yè)管理行業(yè)快速進步和開展的他山之石。

1日本低碳物業(yè)管理的特點

1．1對低碳物業(yè)管理的思想認識普遍統(tǒng)一

日本是一個節(jié)能大國，其低碳節(jié)能的意識已經(jīng)提升到全民范圍，節(jié)能理念也由企業(yè)經(jīng)營CSＲ逐步提升為社會責任CSV。CSＲ經(jīng)營局限于企業(yè)自身范疇，針對企業(yè)的業(yè)務從環(huán)境、質(zhì)量、平安和社會等角度進展改善，從而降低本錢，提升企業(yè)的運營質(zhì)量，實現(xiàn)整體業(yè)績的上升。眾多日本企業(yè)組織發(fā)行了CSＲ指南，而且要求供給商實施“CSＲ采購”，以確保節(jié)能的連續(xù)性和系統(tǒng)性。在現(xiàn)如今的日本，更多的企業(yè)提高認識，開啟了從CSＲ到CSV的轉(zhuǎn)變，即通過利用企業(yè)單獨的資源和專業(yè)性，來創(chuàng)造可持續(xù)開展的、全民共享的社會性價值，以此孕育出企業(yè)乃至國家的經(jīng)濟性價值。在環(huán)境保護方面，越來越多的日本企業(yè)，甚至政府機關都取得了環(huán)境管理體系(EMS)的認證，通過建立環(huán)境管理體系來到達支持環(huán)境保護、預防污染和持續(xù)改進的目標，并通過取得第三方認證機構(gòu)認證的形式，向外界證明其環(huán)境管理體系的符合性和環(huán)境管理水平，以到達節(jié)能降耗、增強企業(yè)競爭力、贏得客戶、取信于政府和公眾等目標。從ISO9000質(zhì)量體系認證到ISO14000環(huán)境管理體系認證，從ISO50001能源管理體系認證到ISO26000社會責任指南，日本企業(yè)正一步步踐行對全球環(huán)境保護的承諾，為全球降低碳排放奉獻力量。另外，從政府管理角度出發(fā)，日本出臺了一系列的法律法規(guī)舉措，如節(jié)能法和各種資源再生法，有效利用資源促進法和各種防止公害法，從法律框架上來保障節(jié)能環(huán)保的實施，確定各企業(yè)每年的節(jié)能目標，以到達節(jié)能環(huán)保的持續(xù)性推進。不管是在低碳節(jié)能的認識還是在政府法律保障上，日本都有頗多值得我們借鑒之處。

1．2物業(yè)管理企業(yè)的全面管理制度卓有成效

1．2．1全面管理制度深入人心，5S管理和PDCA無處不在

“5S”起源于日本，是整理、整頓、清掃、清潔和素養(yǎng)這5個詞的縮寫。5S是日本企業(yè)對人員、機器、材料、方法等生產(chǎn)要素進展有效管理的一種獨特的管理方法。日本企業(yè)通過5S管理，能夠始終徹底的保持環(huán)境的整潔，根據(jù)每天需求合理置備物資器材，對設施設備做到及時保養(yǎng)，確保其隨時可用，用后復歸原位。5S在日本企業(yè)管理中嚴格的貫徹執(zhí)行，日本企業(yè)注重細節(jié)，追求完美的特質(zhì)讓我們印象非常深刻，值得我們在國內(nèi)物業(yè)管理中學習借鑒。日本日常節(jié)能管理中，企業(yè)都善于運用PDCA(PlanDoCheckAction)的管理方法來持續(xù)推進和改善節(jié)能活動。首先對于能源使用的現(xiàn)狀進展調(diào)查分析，掌握現(xiàn)狀，通過對節(jié)能對策的探討設定具體的節(jié)能目標，預估使用的風險。在節(jié)能對策實施過程中，對設定的節(jié)能目標進展及時的評估，隨時根據(jù)實施的效果對措施進展糾正，最后還須對節(jié)能措施的效果進展驗證，分析存在的問題。依靠這些管理方法，可以切實推進節(jié)能措施并取得令人滿意的效果，防止了執(zhí)行上的虎頭蛇尾。

1．2．2節(jié)能管理BEMS:智能化控制與節(jié)能技術的完美結(jié)合

BEMS(BuildingEnergyManagementSystem)是將BMS(BuildingManagementSystem)和EMS(EnergyManagementSystem)合二為一的系統(tǒng)，這是日本針對辦公建筑、大型公共建筑和工廠等高耗能問題日益嚴重的現(xiàn)象，開展出來的一套智能化建筑物能源管理系統(tǒng)。BEMS主要是通過網(wǎng)絡控制，對建筑物空調(diào)、電力、照明等能耗設備進展統(tǒng)籌監(jiān)控、自動控制、最優(yōu)化管理，而實現(xiàn)高效節(jié)能。日本企業(yè)利用BEMS對能耗進展分項計量計測，實現(xiàn)能耗的可視化管理，用數(shù)據(jù)說話，提出和實施改善方案。企業(yè)的實踐證明，通過BEMS管理和持續(xù)改進，節(jié)能效果成效顯著。

1．2．3人才培養(yǎng)體系細致完善

日本相當重視人才的培養(yǎng)，在和多家企業(yè)的交流中，大家都談到了人才培養(yǎng)，人才培養(yǎng)體系的建立也是非常細致而完善。人才培養(yǎng)首先要明確人才的需求并依據(jù)需求來構(gòu)建教育體系，對于不同崗位的員工在培訓前后都要進展職業(yè)能力的評價，對人才培訓要分不同的種類，如按階層、職能、課題開展教育，還要充分重視在崗培訓和個人自我開展，建立職業(yè)生涯規(guī)劃。特別值得一提的是日本的人才培養(yǎng)觀念，他們認為培養(yǎng)人才并不是一種姿態(tài)，而是讓人成長的理念，為了讓每個人都擁有成長的愿望而制造的平臺、機遇和意識尤為重要。

1．3低碳物業(yè)管理的新技術應用廣泛

1．3．1能源可視化、中央監(jiān)視和自動控制裝置

日本許多企業(yè)擁有高度智能化的防災中心或監(jiān)控中心，引入能源的可視化管理系統(tǒng)，遠程中央監(jiān)控和自動控制裝置，實現(xiàn)了管理的高度自動化。任何細小的問題可以及時被發(fā)現(xiàn)，被整改，提升了企業(yè)管理效率，降低了運營本錢。有些較小規(guī)模的企業(yè)如果自身不具備建立防災中心的條件，也可以選擇使用共享控制中心。例如阿自倍爾公司的BOSS中心，可以通過專用網(wǎng)絡，對多棟建筑中的設施設備進展遠距離一體化管理，提高建筑物運營效率，為業(yè)主降低經(jīng)營本錢。比方依據(jù)原始積累的數(shù)據(jù)判斷異常情況并實施報警處理，在必要的時間段內(nèi)準時進展設備的運轉(zhuǎn)，根據(jù)記錄的數(shù)據(jù)確認能源消耗，防止浪費，監(jiān)測電力的過度消耗以控制電費的增加。

1．3．2生態(tài)調(diào)節(jié)

生態(tài)調(diào)節(jié)是指在保證建筑物的舒適性和生產(chǎn)效率的前提下，詳細分析能源使用情況等，包括以少量投資可實現(xiàn)的削減對策，合理的運用設備及系統(tǒng)來削減碳排放，實現(xiàn)低碳節(jié)能。具體的生態(tài)調(diào)節(jié)方法有:合理的調(diào)整熱源、空調(diào)系統(tǒng)，對運行參數(shù)(壓力、流量、溫度)等重新設定，實踐證明這些調(diào)節(jié)方法確實取得了良好的節(jié)能效果。對于生態(tài)調(diào)節(jié)的商業(yè)模式，有利潤分成式，也有合同報酬式，在利益的推動下，各方的參與者將更具有主觀能動性，也更有可能推動節(jié)能措施的實施。

1．3．3水資源重復利用

水資源的重復利用在有效的節(jié)能措施中被多家企業(yè)提及，比方ThinkParkTower就使用了由港區(qū)芝蒲污水處理廠供給的再生水，同時利用消毒和凈化系統(tǒng)，將餐廳廚房排放的廢水生產(chǎn)為中水，用于清潔廁所和綠化澆灌。阿自倍爾公司的藤澤技術中心那么通過雨水收集裝置對雨水進展再利用，有效利用自然能源，將用水量減低了35%。

1．3．4干凈能源利用:太陽能、地熱、水力發(fā)電、低峰蓄能等

利用清潔能源，如太陽能、地熱、水力、風力發(fā)電是環(huán)保節(jié)能的一大方向。同時，利用電力低峰時段蓄能轉(zhuǎn)換為頂峰時段效勞也是日本企業(yè)常常使用的降低能耗的方法。ThinkParkTower采用了熱電聯(lián)產(chǎn)系統(tǒng)，該系統(tǒng)發(fā)電時產(chǎn)生的廢熱通過安裝在發(fā)電機中的廢熱回收鍋爐轉(zhuǎn)換成88℃的高溫水，除用于暖氣及熱水供給以外，還通過廢熱回收型冷熱水發(fā)生器制造用于制冷設備的冷水。利用這一系統(tǒng)，一次能源的利用效率最高可達約75%，商業(yè)電力的利用效率約40%。該工程還使用了水蓄熱式空調(diào)熱源，在地下蓄水池內(nèi)設置總儲水量為2000m3的冷水蓄熱槽，在使用電費折扣的夜間時段運轉(zhuǎn)渦輪制冷機，存儲冷水，在白天頂峰時段取出使用，停頓局部電動制冷機的運轉(zhuǎn)，有助于減少合同電力及維持電力負載平均。立命館大學在建筑物TＲICEA的頂部設置了太陽能集熱器，冬季時新鮮空氣會通過太陽能集熱器進展預熱，以減少空調(diào)電能的消耗。而且直接采用地下熱能和太陽能的混凝土板的蓄熱輻射空調(diào)系統(tǒng)，將熱能通過熱能水泵直接引入室內(nèi)，使系統(tǒng)更為簡單，降低了本錢。

2啟示

借鑒日本經(jīng)歷，更好地促進綠色物業(yè)管理可持續(xù)開展，應該分別在宏觀、中觀、微觀層面加強改進和完善。在宏觀層面上，住建部等相關政府部門需設立具體法規(guī)、政策對物業(yè)行業(yè)進展約束與引導，對綠色物業(yè)效勞企業(yè)提供扶持、鼓勵。在中觀層面上，行業(yè)協(xié)會與行業(yè)聯(lián)盟、企業(yè)聯(lián)盟等需組織制定綠色物業(yè)管理標準，并形成可以全面指導實行綠色物業(yè)管理的體系，組織宣傳教育、培訓、評比、推廣等工作;推行綠色生活方式，在社區(qū)倡導簡約適度、綠色低碳的行動自覺，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益、生態(tài)效益的同步提升;形成綠色行為準那么、生活方式和價值取向，再反哺綠色物業(yè)效勞企業(yè)的開展，到達一種良性循環(huán)。在微觀層面，從理念、體系、標準、人才、技術、方法、鼓勵機制等方面提出建議，全面構(gòu)建與強化一個綠色物業(yè)管理可持續(xù)開展的道路。

2．1健全綠色物業(yè)管理法規(guī)體系

1)加強立法力度。催促具有立法權的設區(qū)城市全面啟動物業(yè)立法工作，其他市、縣加快制定《物業(yè)管理方法》及配套規(guī)章制度，力爭到年年底，各市、縣普遍建立健全物業(yè)管理法律法規(guī)體系，依法依規(guī)標準物業(yè)管理。有法可依，根據(jù)法律多方共同協(xié)調(diào)處理物業(yè)公司日常運行中會出現(xiàn)的問題，能更好地協(xié)調(diào)業(yè)主企業(yè)之間的關系，大大提升協(xié)調(diào)度。2)加大執(zhí)法力度。健全綜合執(zhí)法聯(lián)動機制，推進公安、城管、消防、環(huán)保等綜合執(zhí)法力量進小區(qū)，聯(lián)合對不按規(guī)定進展垃圾分類、浪費資源、排放各類污染物、占用公共通道、違法建立的主體及時進展處分。3)建立物業(yè)效勞糾紛速裁、調(diào)解工作機制。充分發(fā)揮法律手段在物業(yè)管理糾紛處理中的積極作用，構(gòu)建人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法速裁及仲裁、訴訟互相銜接的效勞糾紛解決工作新模式。探索市、縣、街道辦事處、社區(qū)四級物業(yè)管理投訴受理制度和物業(yè)管理效勞糾紛快速處理調(diào)解組織體系，充分發(fā)揮社區(qū)法律參謀作用，引導業(yè)主依法理性表達利益訴求，同時簡化工作程序，提高仲裁效率，及時解決各類物業(yè)糾紛。

2．2加大綠色物業(yè)管理宣傳力度

加強綠色物業(yè)管理的宣傳引導建立綠色物業(yè)教育宣傳機制，積極開展社區(qū)綠色宣傳，積極引導用戶參與。企業(yè)鼓勵業(yè)主參與到物業(yè)管理活動中，便于及時了解業(yè)主需求和對管理效勞效果的評價，不斷改進工作質(zhì)量和效勞水平，提高業(yè)主滿意度。提振行業(yè)、企業(yè)綠色開展信心，促進綠色物業(yè)管理開展，打造面向未來的綠色物業(yè)管理。

2．3制定綠色物業(yè)管理行業(yè)評價體系和標準

各地物業(yè)管理協(xié)會或企業(yè)聯(lián)合會應意識到技術標準的引導作用之重，修訂強制性技術標準并投入人力物力貫徹實施，促進企業(yè)對綠色技術創(chuàng)新進展投入，充分利用綠色技術進展升級改造。綠色物業(yè)管理評價標準既可以為綠色物業(yè)管理的實施建立市場準入條件和技術指標體系，又可以引導物業(yè)效勞企業(yè)的升級方向。建立和完善綠色物業(yè)管理評價體系，包括具體評價方法和技術細那么，增進展業(yè)交流，作為鏈接政府的橋梁為綠色物業(yè)效勞企業(yè)爭取更多的資金扶持。建立物業(yè)管理綠色技術推薦表，進一步推動老舊業(yè)態(tài)的綠色化節(jié)能化改造。具體應在水、電、風、暖、氣五大層面上建立相對應的綠色技術推薦表，推薦表技術的選擇應具有梯度性，每一梯度的技術都應有多個可替換選項，使企業(yè)可根據(jù)自身情況，因地制宜的選擇最正確方案。同時梯度設計應平緩，以利于企業(yè)進展技術的升級工作。其具體可包括卻不限于以下幾大方面:安裝能耗檢測系統(tǒng);可再生能源技術;水循環(huán)利用系統(tǒng)，如建立中水系統(tǒng)、雨水收集系統(tǒng)、冷凝水回收利用系統(tǒng)等。

2．4運用新技術實施綠色管理

積極引導企業(yè)高度重視物業(yè)管理的數(shù)字化、信息化、智慧化建立，樹立“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)管理”的思維，鼓勵企業(yè)加大科技創(chuàng)新投入，運用大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、BIM運維等新一代技術，推進智慧物業(yè)建立。充分發(fā)揮智能管控系統(tǒng)作用，開掘智慧住區(qū)優(yōu)勢，通過采用先進信息化技術手段，進展建筑設備監(jiān)控、節(jié)水與水資源綜合利用等，實現(xiàn)工程向智慧住區(qū)綠色經(jīng)濟、節(jié)能環(huán)保的目標開展。通過綜合利用網(wǎng)站、、手機APP等多種信息化手段，依托綜合信息效勞平臺，實現(xiàn)維修管理、公共秩序維護、房屋信息管理、智慧停車、環(huán)境衛(wèi)生等的管理信息化，提高工程物業(yè)管理水平，以在保證效勞質(zhì)量的同時，到達效勞本錢控制的目標。同時，依托工程綜合信息效勞平臺，實現(xiàn)繳費效勞、效勞質(zhì)量評價、接入具有政府效勞功能的第三方應用平臺、實現(xiàn)人口與治安管理、加強線上線下居民文化建立、拓展周邊商圈、整合便民效勞資源等多種效勞的信息化，推進物業(yè)效勞模式創(chuàng)新，提升物業(yè)效勞能力，注重以較少的投入獲得較多的回報，在實施技改工程建立的同時便注意降低工程建立本錢。

2．5物業(yè)管理企業(yè)制定明確的制度標準

2．5．1明確管理制度，責任到人

根據(jù)物業(yè)效勞內(nèi)容可以建立能源資源管理機制，物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)物業(yè)工程用能及環(huán)境現(xiàn)狀從現(xiàn)實經(jīng)營狀況出發(fā)制定相應的管理制度和考核鼓勵機制，管理業(yè)績與節(jié)約能源資源的經(jīng)濟效益掛鉤，注重節(jié)能、減排和環(huán)保的效果，提高員工節(jié)能環(huán)保行為的積極性。另外，建立績效考核制度。確定負責人，配備專門的管理人員和技術人員，有組織、有方案地開展符合綠色建筑要求的節(jié)能減排工作。

2．5．2建立與完善反響閉環(huán)流程

物業(yè)效勞企業(yè)應根據(jù)綠色物業(yè)管理的要求制定綠色物業(yè)管理制度，利用內(nèi)部工作標準標準和引導員工綠色物業(yè)管理活動，提高效勞質(zhì)量和管理能力。內(nèi)部工作標準可以按技術標準和管理標準分類設置，也可針對不同工程，在公用制度根底上參加各工程專有制度。工作標準應對共有局部設立統(tǒng)一的管理要求，對特殊建筑區(qū)域或設施設備設立特殊條款，便于區(qū)分管理。

2．5．3強化業(yè)主與管理人員的協(xié)同

面向業(yè)主的綠色節(jié)能觀念引導。業(yè)主的配合將使綠色物業(yè)管理的效果更加顯著，同時也有利于物業(yè)效勞企業(yè)在綠色物業(yè)管理推進的過程中節(jié)能創(chuàng)收。除了一般的宣傳手段外，抓緊面向效勞的一條主線，落實綠色節(jié)能與業(yè)主體驗相結(jié)合的方針，化無形效勞為業(yè)主具體收益的手段更有利于綠色節(jié)能觀念的宣傳，以推動綠色公建工程的良性可持續(xù)開展。

2．6加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓

加強在職員工的綠色管理觀念培訓。對于在職員工，物業(yè)效勞企業(yè)應建立綠色運營管理培訓制度，培養(yǎng)綠色運營管理人才。針對新入職的員工，應對綠色物業(yè)管理理念、綠色物業(yè)相關標準等進展崗前培訓;針對在職員工，應對