某地私人住宅樓市場調(diào)查報告

1撮要房地產(chǎn)在香港一向很被看重，這是因為房屋作為市民居所，投資工具及政府收入來源等各方面都占一個很重要的地位。現(xiàn)時，約有45%的家庭擁有自己的物業(yè)1，仍未自置居所的，也極期望可以做到。已自置居所者，不少也希望可以另覓新居，以期獲得更理想的居住環(huán)境及更寬敞的居住空間。自一九八零年代初期樓市低潮以后，住宅樓宇售價不斷上揚(yáng)，漲幅遠(yuǎn)超于一般人的入息增長幅度。由一九八五至九五年的十一年間，其中有十年的樓價處于上升的軌道，每年實際平均升幅(經(jīng)減除通脹)達(dá)11%2，超過通漲(甲類消費(fèi)物價指數(shù))。雖然樓價自九四年六月已有回落趨勢，但平均價仍高于九三年的水平(附件一)樓市經(jīng)過十八個月的調(diào)整期，九六年首季，開始上升。九五年資料顯示，買樓供款的負(fù)擔(dān)占一個普通家庭平均收入的73%3(供款負(fù)擔(dān)比率)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行界批核個別按揭申請時，所考慮的最高供款負(fù)擔(dān)比率(40-50%)。到九六年首季，情況略有改善，但供款負(fù)擔(dān)比率仍達(dá)64%(附件二)。因此，私人住宅樓宇的市場效率，成為消費(fèi)者關(guān)注的焦點。研究范圍本報告研究私人住宇樓宇物業(yè)市場，主要目的為:評估私人住宅樓宇市場的競爭情況研究市場內(nèi)是否存有阻礙競爭的行為，使消費(fèi)者受到影響；及如有需要，提出政策建議，促進(jìn)市場競爭和保障消費(fèi)者利益研究方法飛本報所告根半據(jù)香紹港理仿工大咬學(xué)建繼筑及承房地懇產(chǎn)學(xué)做系的委參謀蝶小組途的分資析和變本會耗研究巷編寫宰而成勞。龜理工名大學(xué)善與本招會就崖研究價工作毛的需菠要，嘆曾與遷以下惹人士放及6彈4個皇團(tuán)體位接觸括及商票談，占包括泰：政蝕府政辭策科另及部情門，窄地產(chǎn)底開展騙商、怒香港時地產(chǎn)響建設(shè)修商會方、公陡營機(jī)代構(gòu)、渠銀行淡和證馳券分條析公禮司、茶律師者、產(chǎn)離業(yè)測餡計師株、物駱業(yè)代殊理、綁建筑霧師學(xué)邁會及再測量吉師學(xué)慣會及校其他諸團(tuán)體材等。濱逗研究雨的數(shù)屢據(jù)由辰個人望、公榴司及僑政府鋪提供拾。為語求數(shù)茶據(jù)的供準(zhǔn)確彩，本筒會反損覆核湖對從節(jié)多個劃來源變搜集纖資料雁。來沸源資煤料的握來源萌及應(yīng)瞧用的圍方法嫩，見糞有關(guān)泡章節(jié)僑的批敢注。耳由于隔數(shù)據(jù)保來源筑的局敲限，份資料習(xí)有時橋未能傻涵蓋病整段釘研究濁期間加師4伍。濕研究頑盡量韻應(yīng)用慈八零近至九慢五年軋間的羽數(shù)據(jù)飾，這障期間豐香港歸經(jīng)歷瀉了地籍產(chǎn)市蠟道的梯起跌諸，亦餐渡過醉數(shù)段很長時饑期的伍經(jīng)濟(jì)悉興旺謹(jǐn)期和半幾次液的經(jīng)嚇濟(jì)和墓政治彩沖擊蘿(影見晌注墻2加需)。姨限于雁資料棗來源溫，市肉場占賠有率辮和市宏場行嫩為的釋個案怒研究膜，僅蕩能集困中于抬近年盞的情木況，艘即是尊分別阻從九密一至扣九四推年及殲從九冬零年仔至九嗓五年講中。掀本會緩亦盡褲量搜槳集截述至九繭六年肌中的五數(shù)據(jù)材，以蠢提供歌最新柜的市淺場資誓料。疏需市場許結(jié)構(gòu)恥私人鄉(xiāng)住宅森樓宇丘市場鑰包括嘉新樓旗和二帽手樓拋兩方沫面。粒后者散的市玩場相但較極著為龐蘭大，航交易花額亦勒相當(dāng)活可觀叢。在硬八五塞至九栗四年橋間，靜二手垃樓宇伍交易勺占每馳年物罵業(yè)銷紀(jì)售量棵的六差至七君成勿5獲曾。但常由于蜻二手腦樓的仔業(yè)權(quán)絹分散蓄，個奸別業(yè)靈主對傻市場有的影抓響力歌，遠(yuǎn)茫較蓋闖建新驅(qū)樓的脅地產(chǎn)哭開展跪商小世得多嶺。咐本港蝦的新馳住宅趴市場村非純匆由自籍由競愈爭力影量支特配，梨因為雕市場銳結(jié)構(gòu)隊受以疊下兩足大主輛要因半素影罷響：且書政府杯是新草土地胸的獨那家供往應(yīng)者姜，也根是地膊產(chǎn)發(fā)尸展的違監(jiān)管辭者，鎖因此段政府建對這怕個市護(hù)場的弄影響霜，扮卡演著面重要山的角運(yùn)色；氣惱私人寬物業(yè)阻開展鍵，大夕部份驗集中愧在少鋪數(shù)發(fā)苦展商某身上協(xié)。病政府慮的角零色球香港剛土地悠是稀證有的品資源盈，是到政府虛收入鏟的主莫要來萬源之吹一。小九四主/九句五年洪間，漆政府雄從賣累地方鳳面的梯收益游占政溉府庫勺房總絮收入張的1峰1%吃。政悅府決蕩定新靈土地峰的供籍應(yīng)量附，也涉負(fù)責(zé)蹲城市橡規(guī)劃膀和管王理建計設(shè)，辦甚至瓦監(jiān)管懇樓宇番銷售遞方法的。政坡府的謠房屋葛開展認(rèn)原那么輝是：種「提母供充濾足土增地，苗所需曲的基誼礎(chǔ)設(shè)塊施及泉促使積私營瀉機(jī)構(gòu)庸投資乳于物卷業(yè)發(fā)潤展的愛經(jīng)濟(jì)茄環(huán)境慧」歇6哥獵。同悶時提蠻供健櫻康的瓶居住會環(huán)境壁，和捧確保丙建筑賠物的扮平安勇，并享打擊溉過度輔投機(jī)伶炒賣般。倉透過景房屋踩委員粗會及償房屋曉協(xié)會婆的建君屋計眉劃，煌政府該為半蹦數(shù)以桿上的壟人口乞提供板居所滑。如鞠此規(guī)離模的炸公共藝房屋殲，對臟私人劑地產(chǎn)喪市場那有一狠定的滾影響旅。姥市場舒集中芝本會財研究譯發(fā)現(xiàn)局，一聽九九扶一年事至九購四年遣間，轎地產(chǎn)販開展偏市場燃出現(xiàn)獻(xiàn)高度牽集中存情況監(jiān)(頓參閱陣附歲件三文傳)掏7宏：器70歡%新講落成港私人垮樓宇黨由七昨間大誓開展丟商興態(tài)建帆55鵲%由悶四大驗開展層商供輪應(yīng)破有一楚開展擴(kuò)商住求宅單支位供抹應(yīng)量勒持續(xù)織占市沙場的京25衰%燭高度碗市場昆集中銜不一膠定有賢問題佩，也嫂不一章定有齒違競絹爭。朽某程歷度上型，市循場集丸中可障反映稱規(guī)模允經(jīng)濟(jì)哈所帶叮來的奸效率評和地已產(chǎn)商液的成董功經(jīng)懇營策皺略，械也可蠢以顯扛示地灶產(chǎn)商爆對市啄場的歷信心駛，即翻使是崗在跌埋市期慌間。棟訊因此像，需藥要繼盆續(xù)分競析市臉場結(jié)廢構(gòu)，射以衡桿量其免是否氧有「榴競爭靠威脅掠」(還co翠nt俗es永ta默bi累li毀ty被)的筐存在穿。在策一個爆具高月度「直競爭鎮(zhèn)威脅動」的溪市場原，所冬有參敏與者品均須陵作劇往烈的虎競爭漂，使般市場錢發(fā)揮怎高度創(chuàng)效率沙，產(chǎn)粉品價映格甚斷而接搬近成膽本。宅假假設(shè)足市場吃缺乏叉了競宇爭的雜威脅配，新絡(luò)公司溫難以墓參加獲市場賢，在與市場召高度卷集中柔的情禿況下狐，可輔能出室現(xiàn)濫液用市在場力淡量的兵潛在顫危險煤，例巴如，禿生產(chǎn)偵商有迫更多弱時機(jī)挽把產(chǎn)卷品的杰售價右提高帝和從柱事違登反市拜場競視爭行開為。誕當(dāng)然狡，沒冬有市異場可俯能達(dá)很到「既絕對妹競爭家威脅元」的吃程度攏(f每ul強(qiáng)ly住c提on錢te碗st繼ab夏le乘)的燃。本態(tài)報告蝶研究散這個餐市場狹現(xiàn)存案「競羨爭威搶脅」應(yīng)的程恢度，習(xí)和日跑后所原可預(yù)夜見的彎「競賴爭威楚脅」熱。煤市場唉是否待存在啞「競半爭的宵威脅淘」(鋤Co名nt克es芒ta足bi限li代ty胡)示經(jīng)濟(jì)銅學(xué)家例De槐ms墾et倘z,駛B柔au蜘mo失l,努W腎il拍li竭g和板Pa躲nz脂ar激e閉8隨把市暑場「經(jīng)競爭春威脅攝」定痛義為煙：逃「自亂由」址入市蜂俘退出飛時不脖費(fèi)成景本嫁新經(jīng)桶營者環(huán)能否故迅速叉地加浮入市筒場競業(yè)爭醬入市否和退倚出市拾場漢自由嶄入市康，意縣指新臨公司甘在加澇入市恒場時里，毋經(jīng)須比擔(dān)業(yè)內(nèi)價其他曾經(jīng)營畏者付管出更竊高的蔑額外季本錢盤。報思告亦艘研究市新公庫司是危否會趣遇到晝其他弓較不具利的飾因素賤。來奇在過偶去和躁現(xiàn)在匪，香毒港并雀沒有甲法律趟的障常礙，鼓阻止呈任何鑄人士哲參加北樓市惠成為潛地產(chǎn)糖開展朱商。盲不過史，新社經(jīng)營爭者進(jìn)編入地鏡產(chǎn)發(fā)坑展市強(qiáng)場與葵原有郵大地牲產(chǎn)商滔競爭艇，卻飽存在魯以下奧不利頁因素圍：掠高昂屯的地牛價：飼香港棵地價語高昂地，九預(yù)三至很九五及年間毫，具客優(yōu)秀輸潛質(zhì)絲開展傅住宅除物業(yè)抗的土盼地，佳每幅慰約二喂十至莊五十姐億元塵(巖附每件四那么聯(lián))帆9潛。八登五年所之前瓶買入壘換地沒權(quán)益結(jié)書和末土地張儲藏誠的發(fā)項展商善，他謊們均佳有成類本廉悅宜的沃土地作，理蒙論上憤，他搖們可勤以用械較高負(fù)的價芹錢向似政府嘴承投礎(chǔ)土地閃，其檢開展戲方案繳的平瞞均成細(xì)本仍跳會較濃新經(jīng)備營者尊為低臣，這凝是新海經(jīng)營泊者的歸一個舟重要扁的障陽礙。顏有土剛地儲馬備的呆開展引商以柿高價奪競投貓，后晉果是謙提高肢新發(fā)裁展商畏的入職市成坐本。批另一眨方面所原有株開展戴商持廳有的假土地施亦會祖升值譽(yù)；蘋高財途務(wù)成挨本：肥經(jīng)營尋者在牲安排底財務(wù)漢信貸潛方面哄，所鉗得的浙條件哄不能厚與有慌業(yè)績兼可循立的大職型發(fā)爺展商淋者相狠比。叮大地撕產(chǎn)商扔除可藍(lán)獲較震低的尋貸款外利息亭外，鍬又可土從其蛇他財允務(wù)安啦排如微市場強(qiáng)集資賞取得惡資金鉗；立較弱瀉的議極價能孤力：千大規(guī)蟲模的雖開展釀商享將有規(guī)沒模經(jīng)叛濟(jì)，紡在聘愉用專胃業(yè)人返士和盤承建紛商方摘面，貢擁有倘較大碰的議瀉價能謎力；強(qiáng)尿購地新途徑燕有限扎制：咬新經(jīng)刪營者史大多梨數(shù)倚嚼賴政犯府每禍年有尾限的墓土地駱供給疫，手瞧上沒噴有甲躺種及鉛乙種技換地賭權(quán)益宰書杰10雞歐的新租開展殿商，倒未能駛參與疊某些飯土地默投標(biāo)必。擁恭有土浪地儲槳備的再大發(fā)貧展商悼又可網(wǎng)維持鍬一定細(xì)程度響的生循產(chǎn)量績(螺附袖件五悼擔(dān))，拜不致省受政嬸府土雀地供輛應(yīng)量澤的影踢響。炸莊有意筆見認(rèn)際為小悔規(guī)模鏈開展袋商可奧組成膜集團(tuán)杏，與思大發(fā)錦展商倒競爭劈。這帖種做括法在板原那么拍上似權(quán)乎可留行，洽但實袋際上撇，小莊型發(fā)墳展商鋒可吸偷引業(yè)叢者合發(fā)作的當(dāng)能力配不大惠。況客且，鏟這些頌小集街團(tuán)假設(shè)響與大荒開展站商組方成的謠集團(tuán)盛同時引競投絕土地哪，也領(lǐng)不易逐成功渣。湯外地杰公司鑼一般食只參涂與住配宅市晉場一危些外依圍的濕開展蒜，原傳因是請它們勉對市簡場認(rèn)駛識有慎限，自缺乏狼本地麻良好駱的財歌務(wù)網(wǎng)嶼絡(luò)，聚和可佩合作補(bǔ)的承走建商國。此努外，宴外地叢公司燙因祖相家的升地產(chǎn)圣市場拐的經(jīng)賺驗、壇不同向的評喪估風(fēng)酒險方忍法或劍對香棉港前加途有巡的顧蔥慮等蠻，未奏必會桶貿(mào)然猜進(jìn)入委市場另。廣退出霜市場獵是否稍容易切，主雷要是涼看是般否可揉以收而回龐燦大的伯購置蛙土地遲本錢僑。發(fā)賊展商紹欲退適出市雞場時于，能啄否在酷支付漸必須逗支出高之后防，把尊投入哪的資秤金帶且走，魚端視功當(dāng)時言市場始的情您況。換化進(jìn)入渡市場傻的速買度森由土已地發(fā)脂展至誕建成她樓宇晉需時譽(yù)約三周至四奸年，海因此錘新經(jīng)宰營者姑不能廈在短收期內(nèi)悄參加拌或退次出市慈場。鋤箱「市褲場威瞧脅」陳的程禿度敬縱觀系上述臟情況睜，地嫩產(chǎn)市挖場不販算屬果于具牛高度匪「競勒爭威煩脅」造的市藍(lán)場。踐在過地去十諸年間誕，有堅假設(shè)干膊大發(fā)紡展商餐改變唱經(jīng)營遭策略聞，退窮出市攜場。助市場農(nóng)不景既亦淘弟汰了震一些鋼開展挑商。萬期間睬雖然言有新滴經(jīng)營腳者加覺入，欣但自彈八一冤年以膊來，例沒有適新的嶺大型板地產(chǎn)墻商打侵入市棕場(六這是睡指有都能力烈每年棉供給嗎量達(dá)嫌5%旁或以諒上的螺新私淋人住遼宅樓啦宇發(fā)貸展商幻)。此新經(jīng)蹄營者盡最大蛇的入愛市障巷礙是盼有限奴的土待地供群應(yīng)和隱高昂鵲的地猾價。行球最近恨，投質(zhì)得地協(xié)鐵公筒司九姓龍站酒物業(yè)頂開展褲第一伙期上迅蓋發(fā)駐展權(quán)泛的財傍團(tuán)，叔包括泊來自遣新加憤坡和獄本地做合伙伴人的慨投資濕，顯同示外平資公剛司需島要與勁本地尿公司某合作挑。至梢于市投場結(jié)南構(gòu)會額否因可此而罵產(chǎn)生被顯著駁的影兩響，趨仍屬酷未知叨之?dāng)?shù)嗎。箱從研逢究資映料顯砍示，晌市場顫結(jié)構(gòu)貞自九火五年紛以來勺，未終有改漂變，嬌在可忠見的維將來萬，除稅了換就地權(quán)襖益書嬌的優(yōu)捧先投航標(biāo)安嘆排將王有變榆更外體(這師是歷株史遺磨留下兆來的縱承諾脆，將裕于九繪七年撲六月逆終止儲)，阻市場棗上出棗現(xiàn)大睜大加蚊強(qiáng)市被場競斃爭威嫂脅的駱可能杜性亦銳不大服。不笨過，伶一些稼大發(fā)管展商企參與和開展尤機(jī)鐵件沿線證物業(yè)堤的發(fā)熊展，板將須強(qiáng)投入潤大量膨資金圓，它辛們在俗未來逼數(shù)年會內(nèi)對豈其他售地區(qū)右較小殖型物眨業(yè)發(fā)盒展計風(fēng)劃的流興趣郵可能青不大逢，這戲正好蟻增加艱小型漿地產(chǎn)同商建榴設(shè)其璃他地賣盤的頃時機(jī)求。碎除此宴以外薯，市嘆場的防根本覆結(jié)構(gòu)厭相信肚不會信有多圓大改殲變：真住宅萍土地蝶的供鄰應(yīng)仍偷然緊冰張；郵開展芳商仍齡然持朗有約胡相當(dāng)神于總放樓面燙面積同七至擋八千鍛萬平勤方尺遲的土導(dǎo)地儲謹(jǐn)備(上雖然距有些款地盤策在發(fā)秒展住蝕宅單晶位方嶼面先顆要獲片得政脈府批就準(zhǔn))戚。大融型發(fā)袖展商黑依然章有獲仔得資濤金的君方便幸之門智。程來自楊非私到營發(fā)半展商肅方面賭的競釘爭營來自具新入近市發(fā)領(lǐng)展商乓方面竄的競撫爭壓嘆力固泛然不勉大，沫另一加方面避，以顏提供鴉根本廟住屋睛需求淘為主鹽的公嘉共房飛屋供益應(yīng)市退場所怨形成逮的競彼爭壓來力亦隊很小矛。政陰府津慚貼的煙住屋丙方案叮，有痰多項掙資格抱限制漏，表役示替負(fù)代性致只是查單向罰，即就公屋當(dāng)不能鍋替代功私人瀉物業(yè)索。政愁府鼓姑勵居趕者有撤其屋巷的政敞策增索加市蛛民對翅公營襪和私刷人住尸宅樓鍋宇(語買賣擱)的槍需求退，而需私人勻住宅的在樓斗宇市序場的層比重現(xiàn)不斷瘡增加岸。御開展譯商的往市場崇行為疾研究哥報告錫分析費(fèi)開展嘩商的歇銷售死策略穿、定吧價政槽策或霧其他煌市場幕行為申，會搬否減顛少市寫場競葛爭和泥影響包消費(fèi)吧者利訊益。仆開展城商有戚絕對佛自由盼決定遞其市錫場經(jīng)秤營策味略，果但發(fā)搞展商捆選定惡的策養(yǎng)略，稀自然席是商松業(yè)上水最有李利的化策略纏，其使實大饒大受耕到市因場結(jié)魚構(gòu)的什影響普。舉云例來伯說，愈在土抱地供廁應(yīng)充墳裕的遼市場菊，發(fā)江展商傍的經(jīng)撇營策佳略，桃肯定延會與抵本港受開展歪商所千采用削的策數(shù)略不喉盡相再同，氣這是尾因為承本港頓的土其地供年應(yīng)是有極有籌限制史。又受例如井流動牽援市場繼，由旋于入揀市的獲障礙六很少該，經(jīng)秩常存塔在競貨爭威松脅，悄隨時脊會有否新制叛造商料供給甚更廉杜宜及攪更先雙進(jìn)的初產(chǎn)品晶，所漏以流頌動電競話經(jīng)鍛營商刪的市澆場行努為與醉本港迅地產(chǎn)男發(fā)商匹的行抖為自凈然有緞分別車。這撇是因來為本曠港的蝴房地犯產(chǎn)市管場有雕高度魄的入功市障疤礙，哭況且掏，地垮產(chǎn)發(fā)愧展(況建設(shè)腦樓宇烏)需據(jù)要很傘長的首生產(chǎn)超時間嚴(yán)。睬關(guān)于跨大發(fā)狼展商雖市場省行為榮，我結(jié)們就因三個椅案作監(jiān)出研怨究。杰在九詠零年爐至九罰五年蝴間，銀研究信三個調(diào)地區(qū)愉的新炸落成綁樓盤般：將百軍澳暫、馬遺鞍山茂、藍(lán)右田(賴矮附件歌六A魚)增，我潑們發(fā)?，F(xiàn)以洽下情背況：揪瓦樓盤鏡的開仿售時耍間各專不相梢刼串樓宇下單位寇分成繭小批倡推出喇鏡這種欄供給妨樓盤主的方魯法，耀會減顆少消換費(fèi)者托的選姨擇、共推高閘了樓沃價、彩及減上下消睬費(fèi)者拋比擬肥價格鬼的機(jī)流會。牽而且洲，在市樓市澆興旺傍的時完期，漏在某徐程度騙上，巾足令光開展惑商影化響市法場的鉛氣氛蒸。據(jù)科一些透地產(chǎn)卷開展安商稱環(huán)，這蠅些方彼法「傻實際耀上是賣開展爆商之辱間激連烈競劈爭的物結(jié)果藝」。師但這符種激鳴烈的桃競爭拖最有蛛可能笛是市芽場結(jié)池構(gòu)的兩結(jié)果侮(市鬼場由趙少數(shù)執(zhí)參與添者占閑大比表數(shù)的跨市場裙比率哥，又性稱寡旅頭柯供斷o饞li考go隸po范ly派)，亮假設(shè)是共如此蓄，這軟反映胖市場校上的靜不完棍全競基爭(鍛im竟pe槍rf歡ec筋t渴ma接rk悼et泉c駁om抬pe路ti急ti第on饑)，抽市場跟上缺犧乏「勻完全信競爭勿」，狹并不引符合成消費(fèi)釀?wù)叩某鹱钫_井利益蜻。沙另外尤三項筒個案會研究阻，包堪括由桐九四危年至壤九六躬年的刷18本個月礦內(nèi)(牧即樓訓(xùn)市滑群落后金)，走在巷大埔趟、元娘朗和殃沙田油的樓室盤(廣浮附件衰六B挎)喬。不圓同樓艇盤的嚷推出替時間洲普遍鍋亦有約不同雹，即濃使樓逃盤的憲地區(qū)繼、類趣型和閑單位吐面積還各異銷。樓還宇單啄位亦境分成粥小批胃推出究。對檢開展少商來游說，乎這可楊以讓授他們眼有機(jī)程會測雞試市你場的絲反響庫。但趨后果窄是供跳應(yīng)量真受到軋限制豐，是慣經(jīng)濟(jì)勤學(xué)上食「價團(tuán)格歧辯視」狡pr驕ic站e卻di做sc殘ri熊mi堂na卵ti愁on栗的一害種，涼在高式度競鍵爭的報市場健不會夜出現(xiàn)門。我職們沒悅有資相料顯裙示這惑類開砍售時差間不眼相刼遞的情筆況，寺如何呢發(fā)生鑼和有昆多普娘遍。題誠從政紹府資光料顯研示，惜自九瓶四年誘中樓枕市回憶落后新，在衰一些典情況額下，增大型極開展歡商未笑能依啄預(yù)計伶竣工角日期鞏完成都開展穴方案隔敲11緣夕。例亡如，陪五大瑞開展溜商原衣定于簡九六領(lǐng)年完凍成共婚10初,4衰00抄個單獅位的渠九個寄建筑絹方案貨，已產(chǎn)延至征九七脖年初屬才完非成，霧其中塘有兩壁個計氧劃，階經(jīng)已都超過夢建筑訪規(guī)約項(b冊ui僻ld偉in宏g白co減ve腸na傲nt商)指桶定的賞落成桐日期左1盼1萌2齡(省附件副七含)。即俘研究鞭發(fā)現(xiàn)脾，由肝開展慌商持易有的捎新落球成樓奇宇單素位的啊長期漆空置川率(茂建成是后兩杯年的眾單位蛾)滋13邀鞋較市慕場整修體空咱置率楊為高購萄─剖九爺五年姐的數(shù)照字顯療示該膛年新止落成忠的單衡位，珠有1昆1%小仍在藝開展展商手精中，揀而整兼體市藝場的吃樓宇閘總空費(fèi)置率趣為4色%。關(guān)有些扔樓宇綿未能消依發(fā)太展商蓬的價額格出周售。般處于謝較為采偏遠(yuǎn)吳地區(qū)透的樓案盤比批較少脂人問叼津，注亦影錘響了衫銷售獨量。尚這些趣售價曬有時胳可能贊較二斯手市鴉場的鑒價格蓬為低違。在滅某些籌情況棉下，儀當(dāng)有付些樓纏盤售丹價顯擋著調(diào)盯低時廟，認(rèn)卡購情唱形即飄時變徐得踴改躍。誓如發(fā)瓜展商發(fā)愿意煎減價山或置特業(yè)者般不再道觀望稻價格飯，決乒定入展市的匙時候覽，這市高空圖置率耍有可杯能降晶低。巾樓宇語高空前置率敢或樓擇價力叛求避斥免下叉調(diào)的膽情況員，出削現(xiàn)在脂高度半競爭肚市場莖的機(jī)擠會不跪大。濕這情松況，盡不符萬合置電業(yè)者參的利紡益。絮幅至于襖市場膠上樓霜宇單嫩位供豐應(yīng)量示的問罩題，焦由九向四年設(shè)一月踐至九師六年觸五月稱期間下，經(jīng)勻政府賀批出杰銷售濫樓花援許可趙的住渡宅樓炎盤有牙五十辮七個旁，可愁提供聰?shù)臉桥栌顔蚊牢还矘O四萬餃多個弱，但鍵截至銹九六悅年五懂月，是只有賤40殊%在只市面唱推出企。其跟余6菊0%蜜的單宜位或予是未云曾推餐出，是或留會作內(nèi)取部認(rèn)怕購。掠(受賢同意憂方案瞎管制怪的樓劍盤，悟內(nèi)部德認(rèn)購首的單茅位數(shù)本目限怎于全史部單納位的通一成犬。)扎這種歷情況劍很少克會在汗高度朽競爭宇的市械場出霞現(xiàn)，炊因為嶼假設(shè)有穿高度摘競爭岡，發(fā)藍(lán)展商陳都會萬盡快逮把樓農(nóng)宇單咬位售探出。攀偷本會列又發(fā)守現(xiàn)，動在政型府批貌出售株樓許鉛可后爐一個叼月內(nèi)牙推出疲樓盤快的，摟只有父7%今。獲躬政府御批準(zhǔn)甘售樓基與正忠式推什出相笛距的潔時間燥，平訪均約潤為一酷百廿蔑天，吊但有菠五個紋極端坐的例茄子，哄相距宴時間醋竟達(dá)擱五百壯四十滅天(殃播附件瘦八答)粒。鄉(xiāng)開展姿商明忘顯地懂配合號市場蜻氣氛鋤來選王定相獅應(yīng)對霞策。御有時蠻，他漫們會踐彼此邀劇烈叉競爭悼，例巷如在俗競投軌土地首方面拐，尤恭其是刺在市齡場處謎于升腳勢之茅時。忍有時添甚至鐵會發(fā)這生興頌訟。僅這樣襲的情筍況或障反映歲高度昆競爭小的地葬產(chǎn)市速場，痰同樣冬地，扶也可筐能是些相互器倚賴功的寡不頭柯鄙斷市季場的栽一種晝表現(xiàn)曾。佛雖然儀個案燦研究蟲和上躍文所降述的戶限制隔供給必行為哨，可藏能減拐少了紀(jì)買樓愿人士越的選鐘擇機(jī)銹會和殖推高靠樓價托，不漁過，疲這些朗行為萬從商塵業(yè)經(jīng)屬營的話角度穴來說牛，是感精明得之舉誘，并乳且，用在香戶港的妄法律壯范疇請下，英這并便不違股法。忠開展攔商完補(bǔ)全有竹自由膽決定蔑何時綿推出些樓盤享，地哥產(chǎn)建落設(shè)商折亦表證示「居在自拖由的刪市場威，發(fā)毯展商什決定蠟何時拾售樓巡與或駝是否煤把樓畢宇推童出銷扣售，堆是一絲種商錘業(yè)決店策」振。又冰說：定開展殺商一稻般希熔望能輕夠盡橡快把籌推出棗的單既位沽里清。即但本候會上掘述案擾例顯攻示，著情況尿不一丑定如孔開展溜商的陶描述黑。地前產(chǎn)建沙設(shè)商材曾稱健，在欄決定喝售樓寧策略溜時他疾們會鼠事先育考慮福市場劍反響疼，對以公司捆業(yè)績瘋表現(xiàn)雷和股蜜價的致影響吵，以癢及當(dāng)偷時市過場的繩狀況溝等因蜻素。確吵香港漂土地遠(yuǎn)稀少胸，加殖上新斧樓與旋二手掉樓市載場明植顯的午分隔庭(下果文討旅論)盜、水造成司對新摔樓的油需求核殷切好，而卻新經(jīng)拘營者僵入市扛又受暑到障問礙。販這些凝因素曠都足數(shù)以解掃釋為晚何從薯大型蘭開展何商的蹤觀點杯來看因，他欲們所議采取禍的市綁場策廉略是綁「正揪確」稍或最噸符合為商業(yè)孫經(jīng)營紋的原引那么。姓假設(shè)乖新經(jīng)瘦營者齒易于陣打入舟市場艘，或漆有其禮他的疏競爭掛者可機(jī)填補(bǔ)難開展致方案懷的供似應(yīng)缺遙口，雄使市杏場具錄備威薪脅，滋開展暴商不而容易熱維持姿現(xiàn)時過所采叼用的湊策略快。在壞當(dāng)前誠的環(huán)側(cè)境下捉，出售展商耀的策達(dá)略是蹦老實勿及合安符商彈業(yè)原扛那么的駱，但刊我們愈必須奪指出學(xué)，他基們可搞以這突樣去洲做，役全因稱為是培現(xiàn)時膠的市嶼場結(jié)購構(gòu)，術(shù)讓發(fā)碼展商噸可以明行使得他們尺的市諒場力墻量。披正開展份商在陳市場賓的表篇現(xiàn)絡(luò)在八看零年戲代初總期，敬由于幸地產(chǎn)吊市道降回落企，地扯產(chǎn)市佩場的龍盈利驕回報迷并不濤明朗慣，有飄些發(fā)嚇展商起未能網(wǎng)適應(yīng)甘轉(zhuǎn)變撇而被演淘汰江。不殼過，丙地產(chǎn)緣商在倚八五稍至九罪五年廳間，曉業(yè)績距極之坡可觀抹。四藏大發(fā)源展商消的盈晨利能鼠力，帶遠(yuǎn)勝腥股票湯市場燕的整牽體表叨現(xiàn)，巷這方章面已沸經(jīng)把合巨額封資金粱再投拳資于拖新土畝地方蜂面計昨算在市內(nèi)。充以個哈別樓批盤的監(jiān)盈利抹能力昌來分燈析估窗計，件在研及究的位五個雙個案愿、涉狐及十公三個赤住宅顯樓盤壟中，裂以甲學(xué)種及溝乙種爐換地姨權(quán)益末書獲貢得土朽地的麗開展技方案政收益碗特別述高，莫相當(dāng)乏于總街估計斤開展慘本錢匯的7賺7%辰至3籃64肺%(密參閱矩與附件蜓九爹)識娘14皮生。在興公開筍投標(biāo)柱購入聞的土弊地上報開展求的計攏劃，施估計姻所得茄邊際起利潤斃在6濤%至子10刊9%基之間赤。唉不過觸，據(jù)問理工句大學(xué)撫的個充案研資究顯蒜示，京有兩飼間規(guī)鄰模較養(yǎng)小的惱地產(chǎn)絲商，輪在樓甚市回鞠落時夢(八究零至養(yǎng)八四省年間念)確崖又有筐37塊%至餓69越%的暫虧損林。買吃地方雪法，綁買地規(guī)時間譯和樓舒盤完言成時屯的市療場環(huán)槐境，往是決簽定發(fā)賞展商明獲利綁程度跨的重今要因積素。蔬痛土地墳及房個屋供緞應(yīng)合土地叨供給呢有限拆，是融影響絮本港刊物業(yè)番市場凝的一羊個決搜定性遷因素為。僚新土框地供啟應(yīng)袋政府鼠謹(jǐn)慎離控制瀉新土珍地的必供給半，其噸中一驢個目叮的是盡為收組益設(shè)京想，陷同時癢，在影九七鄙年之退前必眾需符玩合中壯英聯(lián)爐合聲物明的壯規(guī)定禮。新寇土地盜多是懂屬于隱新填疏海區(qū)亞和新腿開發(fā)在區(qū)。透其供紛應(yīng)步封伐受粘到發(fā)甲展土駐地各溫種要芳求所將限制搜，如乞交通才運(yùn)輸松、提影供基透礎(chǔ)設(shè)胳施和歐環(huán)境此改善詞等。洪政府嗓自九搏四年友公布攔「政所府土矩地供雹應(yīng)和嫩物業(yè)蘋價格繩專責(zé)只小組代研究陰報告超」后非，各沉部門幟已加張緊協(xié)之調(diào)，疏以期雪盡量諷提供匹更多駝土地械以應(yīng)盈需求監(jiān)。其健他措驗施包遲括制姿訂一疑個土折地供仙應(yīng)量溪存貨艘清冊鴨系統(tǒng)喘，和仇預(yù)留用一年應(yīng)土地洽供給肅儲藏襖，以紀(jì)應(yīng)未雀能預(yù)繞計的端外來壺需求良。政疑府各碑部門左已依餃方案倦推行落各建焦議，胸有關(guān)芝土地居供給格儲藏嶼建議貴，公宿眾尚勁未知懷道進(jìn)紫展情隆況。匙物從政戲府自講八五暑年至右九七乖年的恥土地往分配潔數(shù)字匪顯示漆，住培宅土罵地供洋應(yīng)每救年都現(xiàn)不同愛，由碑40貿(mào)至8活0公從頃不梯等。輛有充墳足的脊土地眼供給棍量，麥配合稠房屋朗需求蔽才可喪以確知保穩(wěn)效定的裝房屋勞供給買(參嗓閱家報告索原文評第四爺章表疼一液)。還障重建撕開展赴用地第香港鄙的經(jīng)滋濟(jì)模主式已抱逐漸拖從制吹造業(yè)糞主導(dǎo)脖轉(zhuǎn)型即為服賢務(wù)業(yè)扣主導(dǎo)稀，很吹多原扁在香脾港生響產(chǎn)的卡廠房藍(lán)亦轉(zhuǎn)犧移到見南中擴(kuò)國，功留下對可供點重建朵開展疤用地稱，可扁以考繁慮作勵開展既住宅城樓宇捆。雖分然自縱九零窗年以很來，皂三分間之二舊的新諒建私際人樓竊宇都庫屬重證建發(fā)集展計告劃，速但尚聞未全酸面發(fā)峰揮發(fā)層展?jié)撆趿?，?fù)在觀綠塘和羊其他繡地區(qū)圓都有逗多幢啊工業(yè)撥大廈俗或地匹盤空褲置。狼土地寶用途脂的限須制、百缺乏妻開展卷土地域所需伏的基完礎(chǔ)設(shè)澆施和催環(huán)境吧改善晴、重滅建發(fā)績展成擴(kuò)本等嫩，是介充份飛開展申這些妄地區(qū)搖必須羽克服孩的問拴題。興悼改變來土地嗽用途思政府責(zé)在闢樂拓新跡土地揪和審序核改矮變土柄地用跌途需洽時，特這也伴帶來談進(jìn)一姓步的娃限制需。而任私人弊住宅訓(xùn)市場傍興建歸工程灰一般數(shù)需要椅三至收四年誦時間脾才可安竣工訴，公似共房獎屋那么捎需時強(qiáng)七年眉(包蛇括地訊盤開佳拓工邊程在淚內(nèi))迅，故應(yīng)縱使物增加隙了土如地供嶺應(yīng)，犁樓房伶供給滴量的孫增長坦亦難續(xù)以即晶時配款合突女然激夫增的興樓宇弦需求輕。牽留涉復(fù)劉雜的昨申請仿個案魯，有拳時甚廊至需餐時十衡年才饅完成知。朵房屋豎供給度私人瓦住宅巡樓宇腫的價暑格持所續(xù)高附企(昆相對芹平均世收入鞋而言漫)、方長長撥的申系請公江共房園屋輪旱候冊晶及冗鼻長的譽(yù)輪候劫時間件、以溉及新勾家庭追組織適速度敢等各宴因素較，都溜足以魂顯示盤房屋挺供給志遠(yuǎn)遠(yuǎn)答未能脈滿足鞋市場說需求尾。由寄八零請年至杠九五慣年底他的十壯六年持間，豐私人鈴樓宇貼供給日量與胖政府奪預(yù)計縫供給王量比斷較，絮其中籠有十析二年賣低于描預(yù)計尺的數(shù)馬字。柳預(yù)計循及實仇際供發(fā)應(yīng)相秒差輪+9稠%至陵-療35懼%之敲間。滋預(yù)計鍛數(shù)字毅是據(jù)千開展險商的服生產(chǎn)強(qiáng)方案旨和差篩餉物域業(yè)估火價署銜的評醬估?；庞捎谄炀盼迓衲辍⒚@九六閉年和芳九七譯年的村私人配樓宇逗實際陰(或頸預(yù)計羞)供艷應(yīng)量灶均較尋預(yù)期隸為低全，意失味在杠九八尤年至液二零踏零一奉年間誘需要煌大大泰增加資私人摔樓宇料供給鈴數(shù)量燙，才獲可補(bǔ)探充不球足之惹數(shù)，突以實忍現(xiàn)政寒府在知「長燃遠(yuǎn)房稿屋策框略」錘內(nèi)設(shè)這定的怒建屋帶目標(biāo)霉及配骨合預(yù)四計的咸需求懷量。崖在后陸半段獲時期亭，可鏟能會發(fā)有大小量單天位涌斃出的應(yīng)情況尋。藍(lán)供給過量亦棗可能成因發(fā)叼展商皺和炒深家保壁留著投假設(shè)干束物業(yè)薄，以唱致影曲響置具業(yè)人形士。額「政猶府土甩地供孕應(yīng)和稻物業(yè)滿價格弱專責(zé)覆小組田研究紹報告診」稱面在九艦四年柳四月蒼底，宜于九閘二年瘡建成術(shù)大型斯屋斧-閘的新忙樓宇躬單位秋，仍矮有1排8%鑰空置跳。小螞組認(rèn)斃為這坊「無界疑是營屬囤答積居糾奇的蛙做法屈」，巖我們銷的研戀究發(fā)狠現(xiàn)，清于九拌五年躍底有芒14膠%新扇樓(躍約2遼,5繭00妖個單牧位)港在建滾成后棍兩年昏仍然韻空置恰(其拆中1睜1%努由發(fā)待展商猾持有頸(參萬閱礎(chǔ)第3亂2段圾))精。這總些樓肆盤經(jīng)魯已獲持得政鉗府批判準(zhǔn)發(fā)燈售。挨裙市場康分隔粗香港社的物擾業(yè)市道場明跟顯地星有多乞?qū)拥臎Q分隔姓。基智于樓鍛齡、詳和物各業(yè)座練落的蔑地區(qū)逆形成往各自蠅分隔椒的市筋場。辭一般劑消費(fèi)份者在鍬考慮亡置業(yè)世時多國會優(yōu)微先選受擇：專許新樓錫宇。錫(最觀好的頓例證少就是鵝雖然掛新樓瞎單位嘉占房抖屋總勇數(shù)量釘?shù)?脾-5如%，爐但每些年有哲近七誘成的坊按揭刺貸款軌是涉秧及樓受齡在崇十年儀以下矛的物偽業(yè))篩；或禁恐市區(qū)方樓宇飲。(喚九四羨年新搏界區(qū)傭的物常業(yè)空旦置率貝為9堡.4濁%，傲整體泛的私鎖人房倡屋空虧置率開那么為浸4.感7%圈。)妄白市場淚的分劣隔削蹲弱了閃產(chǎn)品靜互相占替代愚的能鋤力，諷也限境制了持消費(fèi)焰者的個選擇悅，令駝第一多手市證場的玩樓宇葛(新址樓宇儀)的遙需求茶更大姨。遇短上物亞業(yè)市把道向奪好，謀更形駁成新郵樓炒也風(fēng)幟霞熱，鹿樓價念風(fēng)焱聚升犧至新內(nèi)的高檢峰時婦。市儉區(qū)新端樓盤蓮的售尋價亦磁成為禾較舊兄樓宇車售價忍的指悲標(biāo)。船雖然役全新艙樓宇孕和二蠻手樓悲宇的心售價罷似是夾互為峰影響狀，但版由于剪后者裁的業(yè)寫權(quán)分典散，愿而大叢多數(shù)勒人又粒傾向摩選擇也新樓蓮，所炊以，取縱然酷開展捷商占脈整個伐樓宇撐市場減的比侵率較脈小，段但其田發(fā)揮尚的影貨響力辟卻十羨分強(qiáng)龍大。流鏈融合創(chuàng)分隔午市場怖的主刃要障鐵礙是機(jī)：播由于母欠缺茅樓宇恥質(zhì)素丟的驗領(lǐng)證計悉劃和雖保養(yǎng)奏保證獸，影斧響了錄樓齡弟較高謝的住著宅單剪位的販轉(zhuǎn)讓應(yīng)潛力踩；咐樓齡前較高浮的住哥宅單僵位不盾易獲肌得按布揭貸除款；勾由八塌九年位至九死四年錯間，補(bǔ)有七爺成按叼揭貸露款是哈屬于紗樓齡繞十年晚以下?lián)尩奈锍詷I(yè)；住織偏遠(yuǎn)鋪地區(qū)捉房屋率單位涌的基縫礎(chǔ)設(shè)代施計初劃和授交通匹運(yùn)輸蹄，未購達(dá)消捷費(fèi)者宰期望絨。轟市場蘿分隔秒增加娛了新戴樓受秩重視仿的程律度，蚊相應(yīng)陷地加鑒強(qiáng)了折開展詞商在獻(xiàn)香港嘆地產(chǎn)別市場好的影謝響力巡。建議搜研究霧顯示印，本旅港新斷建住雞宅樓例宇市肢場，倆并不虜存在役高度學(xué)的競核爭，末也缺的乏了喇競爭滅的威趣脅。堅我們販找出句了一沉些妨悼礙競苦爭的夸因素檔，較夕顯著抖的有僻：土宋地供診應(yīng)短璃缺而騰且昂飄貴，面此外窯，擁近有土屯地儲扣備的譜開展慎商的代優(yōu)勢透亦是族重要熊的因燥素。好但本著會卻登沒有嗚發(fā)現(xiàn)代開展泛商有賴互相規(guī)串連承的行豆動。射我們詠認(rèn)為娘他們楚所做聽的全言都是畏順應(yīng)遼當(dāng)前仙市場遠(yuǎn)結(jié)構(gòu)淺的經(jīng)惑營手賠法，卻衡量公他們血的成極功和穴盈利掩能力親的時姜候，使亦要菌考慮稍市場墊的風(fēng)傭險。保不過挎，發(fā)炒展商朋在這刑市場診結(jié)構(gòu)望下，含采取凝這些紐經(jīng)營異方式具，是公否合桃符消造費(fèi)者畢的最司佳利槳益，喝卻成粉疑問干。喝雖然龜問題碧的癥器結(jié)在覆于市亮場結(jié)同構(gòu)，股但本鉗會相賠信，飲要是犯為「之改正州」這息局面莫，而鞭要求榜政府劑采取刊劇烈途措施蝴，即捧如類拋似美宗國政緊府把稈電訊鋒業(yè)巨禮人的征美國羅期及電專訊公葛司和蛇美國丈鋼鐵從拆細(xì)縱的做撞法，討把大佳型發(fā)秒展商爹拆細(xì)據(jù)，卻素未必賊恰當(dāng)渴。以飾香港創(chuàng)的情敗況，消就算繞拆細(xì)潮個別板公司懼亦只勉能有系限度瞎地影汪響市慢場結(jié)徒構(gòu)的度根底錯，,求且改選善市窗場競晨爭效緞能卻挨有限晴。本縮會認(rèn)畜為，胃應(yīng)循釣以下育途徑依，致背力促踢進(jìn)競爭爭、輛改善恢市場翻的運(yùn)拌作，穗和防積止濫擺用市借場力脫量，拿才是汽最正確跑的做燥法，題這包承括：盼耍促進(jìn)坦市場牙結(jié)構(gòu)累的競雞爭性礙，減調(diào)低入山市障壟礙，安增加兩新樓元及二帖手樓私市場島的相陣互替訪代能紐力；薄宴采取偶措施揪，制綁止防儉礙市算場競綢爭的閣行為金；懼讓消涂費(fèi)者乓有取沿得可綱靠資城料的賊途徑肆。伯改善擁市場第結(jié)構(gòu)偷的競紅爭性帝建議漫一：

喇減低膜新公嫌司入董市的華障礙牧增加塊市場榴經(jīng)營博者的局?jǐn)?shù)目為可以燭加強(qiáng)陸競爭棄，這綱樣有妹助于階改善觸市場乒效率吸。我臂們認(rèn)絨為政棚府應(yīng)批設(shè)法叮鼓勵狹新的幟地產(chǎn)指開展置商加庭入市感場，棍一如羞在電僅訊市番場引陽入新港的競繩爭者起。政習(xí)府亦擦可有詠系統(tǒng)吉地考尖慮對蚊地產(chǎn)紙市場須有直勇接或壞間接狡影響黨的競見爭政悼策。胳為此肌，本輛會促津請政俊府采病取以營下行脹動：

遠(yuǎn)

畝檢討遙政府拴拍賣浪土地稿的大銳小規(guī)愉模蛇考慮鏟一些吧足以雁讓小霜型發(fā)創(chuàng)展商性有能瞎力加毀入競議投優(yōu)潤秀地酬皮的鑰方法滋。這笨是相升對過拌往政屯府批懲出極夜大幅盛的土遙地而嚼言。芒例如廈，政孕府批踢予地名鐵公昨司發(fā)刺展機(jī)鞭場鐵狀路沿廉線的嫩土地卸由渣4公房頃至宮21候公頃末，所換涉及細(xì)的地茶盤面奔積很氧大、擠須動踏用很談多資弱金，食地鐵鑼也要境分期屢開展云。因鉆此，階政府祖應(yīng)檢調(diào)討現(xiàn)假設(shè)時拍賄賣土束地的贏大小朋規(guī)模述，考茫慮提徹供多紙些面挑積大逃小「股適中神」的形地盤騾，讓襪開展誕商興驅(qū)建住禾宅，穿這樣量既可幼照顧偏到市許民的伙期望槐，同捧時可挑容許突多些馳公司脹參與爆開展抗。這僵做法慚需要耗政府貓采用爆更有粘想像覺力的催行動淺及透耗過詳驗盡的獻(xiàn)規(guī)劃滋指引季，使絡(luò)這些明相連肥的地勞盤都顫可以訪有良越好整貍合的目環(huán)境創(chuàng)及設(shè)膛施，擦一如芝一個嗓大型畫的發(fā)懇展計跨劃。執(zhí)屯

舉改善弊開展撈機(jī)制過的效扇率魄政府商應(yīng)分狡配更叼多資牛源，撐使無主論屬撫規(guī)模戶大或轎小的暖住宅捆樓宇劑建設(shè)管或重杏建計塊劃，抱都可續(xù)獲得旬迅速壽處理粉及調(diào)執(zhí)協(xié)發(fā)赤展機(jī)千制的惠協(xié)助司。加吼快審役批圖岡那么和充建筑判申請照毋疑魔會增機(jī)加私棚人樓緒宇生疫產(chǎn)率南，但鋸政府倦應(yīng)監(jiān)尤察發(fā)胡展商消，在幼政府質(zhì)加快壩了審栗批效里率后衣有沒館有相絡(luò)應(yīng)地轟在市哈場上悔推出窗樓宇甜單位保。蔽

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架建議員二：

涂改善連住宅只用地碰供給桐政府職應(yīng)：膨強(qiáng)在闢沙拓新妹土地暈和重糞建發(fā)玻展用貝地方驅(qū)面作腐出妥謹(jǐn)善安耐排，帆確保右土地恩的供夸應(yīng)可極以獲罪得持嬸續(xù)；口細(xì)公布鎖出五園年的值賣地貫方案嘗，并淡盡量盯維持畝每年弦的供域應(yīng)量繼，這象樣對遞倚靠森政府證供給乘土地言為主酷的新敘開展嘉商有便特別瞇的幫肝助。泉嘆本會雨支持峽政府末在九滿四年木由「稠土地泥供給答和物堵業(yè)的咐價格險專責(zé)么小組具研究脂報告紀(jì)」提釘出要排有一搖年土威地儲招備之折建議臉。世潮界各伴國都改有采奉取同江樣的厭方法岔，以番緩沖文儲藏注一些益重要曾的物伙資。陜老為發(fā)垂揮現(xiàn)適有土斃地的所最大稻用途盯，政羽府應(yīng)脂：菊把更塘多舊槳工業(yè)貴用地活重新墳區(qū)劃慶作住擴(kuò)宅用脅途，喬以配必合香告港經(jīng)習(xí)濟(jì)轉(zhuǎn)猶型；義繞考慮宴或鼓生勵商恢界投遙資，瞧在改列善環(huán)氧境及愚根底假設(shè)施秘上，但以便救可以再更快膚把未咳充分奸利用炊的工沒業(yè)地忌盤興假建住南宅；師圾檢討?zhàn)I分區(qū)確開展答大綱償圖規(guī)旦限的宅最高暖開展穩(wěn)地積傍比率退，在態(tài)環(huán)境顫和基缺礎(chǔ)設(shè)銳施的佛因素毀許可握下，準(zhǔn)放寬夠限制忌。

犧建議阻三：

卷平衡握房屋數(shù)的供泥求港政府腿應(yīng)檢幫討其犬預(yù)計靈樓宇斜供給創(chuàng)量的嫌方法播，并鹿與地撞產(chǎn)建慎設(shè)商打會商聚議如堂何改親善報熱導(dǎo)統(tǒng)均計資驢料，脆讓政酒府即捐時得話知發(fā)韻展商品在工峰程進(jìn)拔度方渠面的矩改變底。桐政府革應(yīng)支暗持私昌人發(fā)促展商蛇土地激開展距，興哨建房心屋的振角色侵。政代府須姑特別筍關(guān)注南非因巨樓宇杰工程騾所引太致發(fā)吹展計絲劃延波遲的涂原因真。例使如：禁濕假設(shè)因燕根本猜設(shè)施坑問題申引起思的，蘋可考序慮改榜由發(fā)泰展商扣負(fù)責(zé)毀提供荒建設(shè)炒，并向加強(qiáng)珠運(yùn)輸貓署、秀地政裂署、斷規(guī)劃前署及柳屋宇荒署之妨間的顧合作捐。慢有關(guān)珠于規(guī)謀劃和膜各種戀申請且的批悉核，甚政府郵應(yīng)確窩保有柄足夠腎資源奔去進(jìn)球行?？壤缡幵O(shè)定斯效勞碗承諾買的時惠間規(guī)律限，采加強(qiáng)座部門腹的內(nèi)賣部合艦作，嘩以及熱訂定例快速適、有頭效率幼和簡殊明的項行政腐程度索。政印府已亂就進(jìn)如一步騰簡化大更改援批地濕契約癥和換歇地權(quán)鼻的程埋序，簽作出癥參謀駐研究桑，本洽會相箱信這敬樣會卻帶來暖進(jìn)一年步的騙改善關(guān)。殺最理問想的騾情況蘿是讓掠自由歪市場出機(jī)制某自行張發(fā)揮兔力量盆，政妄府盡喇少插富手。哄但是趨在樓府宇的飲市場屆中，備就算唇采納毒了以固上各晌建議悠去改擋善自可由市達(dá)場的怕運(yùn)作燥，仍單不可肆能在蠅短期曠內(nèi)改住善競宴爭情旱況。甩監(jiān)于釘改變匯市場競結(jié)構(gòu)雖需要苗時間職，而扮住屋坐的需巷求確干又十避分迫格切，撞所以炕政府允對發(fā)允展商米仍應(yīng)線有合謠理監(jiān)燈管?；菽菊以诳悸殤]土夕地供奔應(yīng)有剪限和挪建設(shè)隸需時忙的因哄素后戚，應(yīng)雕設(shè)法描確保吩住宅愈樓宇新的供其應(yīng)量借能配墾合需千求。膀為貫疏徹建肌筑規(guī)蹤約的虧精神遠(yuǎn)，政列府應(yīng)漏：閣改善妄批地汗契約貝內(nèi)的風(fēng)建筑闊規(guī)約伙條款法，訂序明發(fā)蔬展商故在一訊定的悅時間獄內(nèi)(繪但可跪給予但最多瞇有六殃個月顫寬限還期)艙，在年市場靠推出親樓宇吹單位抽。這艇樣做壽法是含為確糟保建概成的店樓宇牲單位漁一定顫會在削市場覆供給晚，但葵政府獻(xiàn)上卻綁毋需淚指定勸銷售腰日期留。這雁方面撇的安拿排，致應(yīng)在持政府卵公開扯賣地亂和與濤開展鄰商簽沖署協(xié)漲定時犬說明彈清楚氧。憂注視滲開展礎(chǔ)商過陸往的公表現(xiàn)蝕。假設(shè)訴開展叫商沒促有足化夠理閣由但嚼又經(jīng)吉常不裳依規(guī)謎約規(guī)鈔定的仗日期詢在市糾場推而出樓旦宇單立位，燕政府握再次罰審批好該發(fā)牲展商涌的其蜓他申穗請時升，(泥例如汪在處港理加李快審駝批該顧公司減新的工建筑環(huán)方案碎、或拐改變棋土地纏用途鮮申請出方面恒)，唇應(yīng)同鏈時考昏慮該爺開展灶商的軟過往蓄表現(xiàn)伐。閉公共曠房屋滴供給都方面坡：煤政府嫁應(yīng)確多保提劉供二繞十四寇萬個稀公屋殼單位問的建妄設(shè)目年標(biāo)能籃夠在鳴九七移年至缸二零嚷零一鼠年間沈穩(wěn)步嶄完成驢。假設(shè)繡這預(yù)禮計的部目標(biāo)框未能陽依期減到達(dá)堅，肯堵定會漆相應(yīng)偉影響途私人構(gòu)樓宇冬的需因求。栗家本會耍歡送抹政府艷宣布屬土發(fā)焦公司匯將會垂開展委更多椅住宅番樓宇鉗。

拾建議燈四：

考提高廚樓齡暖較高菊和較郵偏遠(yuǎn)鳳地區(qū)弟物業(yè)笑在市邀場的節(jié)轉(zhuǎn)讓咳潛力走當(dāng)前僚急務(wù)芒是減島低新灰舊樓渴市場年的明戚顯分音隔、探改善寬樓齡晶較高輸物業(yè)懇的按痰揭安瘋排，歌令消魄費(fèi)者看有更術(shù)多項選擇運(yùn)擇，鹿促進(jìn)淚競爭習(xí)。要雜采取鉤的行零動包犁括：醒京增加籮市場緊對舊盛樓的懲信心專：順銀行歪假設(shè)對翼舊樓下按揭開有更賢大支澆持，牧?xí)p據(jù)低消鈔費(fèi)者霸對新卵、舊鍬樓宇引單位譯需求備的不國平衡鞋情況周；假消委律會支揚(yáng)持香翼港測苦量師雄學(xué)會吹建議汗的樓親宇質(zhì)螞素驗騰證計慈劃，虎以評日估樓給宇的島品質(zhì)蜻；拜消委尿會促緞?wù)埿抡礃前l(fā)依展商易提供梯全面情的建失筑保炕養(yǎng)保挨證河(b復(fù)ui下ld慕in痛g扛wa下rr饑an還ti善es鄉(xiāng))諷，都使物轎業(yè)在障落成挪后一頃段長先時期承仍有桌良好胸的轉(zhuǎn)岸讓潛炕力。饒

爛消委們會又濤贊同淺政府板引進(jìn)設(shè)強(qiáng)制烏規(guī)定瞎建筑纏物的勉檢驗鋤方案預(yù)；予萬業(yè)主螺立案蘆法團(tuán)眉更大肅權(quán)力后，改撥善樓群宇的診公用燥地方譽(yù)；及控設(shè)立油維修緩基金攔等碌15務(wù)索。解樓宇欲按揭忙貸款炎本會瀉相信恥政府禿建議康的按納揭證躁券公治司，衣有利高于促奏進(jìn)住衣宅樓訊宇按樹揭貸筑款市內(nèi)場發(fā)工展。怨本會在支持牌成立當(dāng)按揭繼證券辨公司種，但危政府券必須脅在風(fēng)朽險管嚇理方招面作嗽適當(dāng)軋安排屑，并記讓樓律齡較包高的蒼物業(yè)該有較肚大機(jī)繡會獲材得按軌揭貸盯款。爛強(qiáng)政府咐亦可執(zhí)同時肢考慮愧其他邀方法琴，以晉鼓勵襯設(shè)立值專門叫的樓內(nèi)宇按爹揭貸拆款公坦司，瑞讓消剃費(fèi)者賺有更外多按尸揭機(jī)型構(gòu)選詞擇，迎使未載能符慕合較模嚴(yán)格袍的銀旦行按西揭貸減款規(guī)同那么、沙但又離有意選置業(yè)三的人爪士，沃獲得論財政襯上的隨支持襖。假設(shè)寶按揭顫證券絕公司晝未能刻成立院，市惑場上此更需箭要有敘專門帥的樓怪宇按母揭公往司。粥鐮改善額交通渾運(yùn)輸費(fèi)設(shè)施

繭假設(shè)能慕改善挖遍遠(yuǎn)煉地區(qū)舊的交著通及責(zé)根底屋設(shè)施武，有炮助舒她緩整唉體的賴房屋絹需求悉。本幫會建賓議政種府改悅善較潔偏遠(yuǎn)衡地區(qū)桶的運(yùn)溝輸和辯根底炭設(shè)施座，增動加消勸費(fèi)者尊在這擱些地饅區(qū)置朽業(yè)的界意欲舅。其引進(jìn)寧措施陡，防燥止違觀反市每場競鄉(xiāng)爭的隨行為奇建議揀五：

極訂立喚業(yè)界售守那么援政府那么應(yīng)盡饞快實隊行法朗律改林革委樓員會她的建曾議，御規(guī)定吃無論菠屬「會同意肚方案懲」及謠「不脆受同連意方冰案管昨制」影的樓捏花買頓賣，練均須煮透露狡必要率的資即料。礎(chǔ)此外幣，政請府應(yīng)煉一視間同仁應(yīng)，確緒?！负诓皇芎镣馕桨鸽姽苤迫ぁ沟氖鈽潜P好亦同樂樣受六防止歇投機(jī)星炒賣鴉措施定的約塞制，俘免因著過度警炒賣限，扭曠曲市版場的洞正常影運(yùn)作絨。事線實上液，消序費(fèi)者柏亦未券必能僚夠分愚辨兩夫類方合案樓漿盤的接分別盒?？凑U應(yīng)與躲地產(chǎn)獸建設(shè)遍商會博合作絲，為園私人養(yǎng)住宅查樓宇括開展常商訂影立守桑那么，峰讓消靜費(fèi)者料掌握苦較準(zhǔn)煤確的稼資料乎：隔售樓爐說明貫書必兔須有壇正確裙及充金足的辱資料遼；攏對「番不受泰同意淘方案踢管制勁」的羅樓盤睜開賣燥方法壞，協(xié)逐定守抄那么，端例如澡地產(chǎn)碧建設(shè)庫商會蝕就抽禁簽辦遺法訂拴定的唉細(xì)那么銅；門劃一愉量度燥樓宇訊面積角的方爺法，跡規(guī)定春以實鈔用面哀積而佳非建澡筑面冶積為會單位漆。

震建議頸六：

豪確保矩公平啊的市爸場競鴿爭拍地產(chǎn)協(xié)開展稀業(yè)和鴨播送遇業(yè)和熱電訊斜業(yè)不洲一樣批，地勉產(chǎn)業(yè)夠并沒威有任侵何法麥例或商專定雜發(fā)牌斃條款央規(guī)管駝經(jīng)營咽者的央公平澆競爭口情況割。本揪會認(rèn)電為香貧港需凈要公戴平競怠爭法愈例，平而該貞法例損將可框適用軟于地酬產(chǎn)發(fā)露展業(yè)半，確拐保市介場上宜不會神出現(xiàn)居有違繩反競尖爭的罩行為亮，例系如劃被一定享價、扎合謀慨行動著等，紹以保譽(yù)障經(jīng)品營者桑和消曉費(fèi)者濾的權(quán)塑益。堤溉提供頁可靠替的市誘場資蓄料僑消費(fèi)敵者必菠須有炕充足習(xí)的資舅料作耗理性范的選之擇，定同時嗽使市侍場有踐效率在地運(yùn)遣作。掉

廁建議徑七：

態(tài)增加堵透明可度煉「同印意方夜案」除的樓誓盤，躲開展軍商向懼政府浸申請釘預(yù)售役的時迅候，聽?wèi)?yīng)列巧明其奏銷售皂方案昆，如璃每批嘴銷售食的單幼位數(shù)餃量和助推出吐時間沃，并恰說明唇該些知單位尾是否慣會公纖開發(fā)閱售，古或供扮內(nèi)部膠認(rèn)購必。發(fā)賭展商宣可以廉改變她其銷怨售計抱劃，買但須更通知秒政府謊和公話眾。碰這樣雁可方趣便政瘋府預(yù)幼計房陣屋供董應(yīng)情黃況，延有意纖置業(yè)奸人士瓜亦可鎖根據(jù)仗這些睜資料滅，慎幕作決卸定。隱如計鞋劃有調(diào)改變遮，發(fā)塊展商撫必須照知會區(qū)政府創(chuàng)，但燦毋須鋒取得娛批準(zhǔn)按。脖政府稈應(yīng)研殖究如門何讓倒市民速取得爆更多錄的房踐屋資粉料。霜協(xié)助吊作出慚明智廊選擇拿，不虛致被壯市場屋傳聞甩困擾蔬而無征所適暗從。潛擬議泰的政陵府中恰央數(shù)燈據(jù)庫繳集中花了政小府各巡部門職的資覆料，轉(zhuǎn)方便鴉政府罪及時言提供肅全面拳的地趨產(chǎn)市聚場分孩析資蛇料。是蔑政府互應(yīng)確吵保各德部門塵，處天理涉鴿及土醬地和知地產(chǎn)副開展仁方面鞭的問萬題，亞能貫掘徹服樹務(wù)承吃諾，黨增加欺透明悅度，需例如桌：定穗期發(fā)鑄表各進(jìn)項地繞產(chǎn)發(fā)雀展計謙劃進(jìn)緊度或麻延誤財?shù)馁Y哲料。曠為配樂合政屑府開躺放的負(fù)態(tài)度濕和精盾神，躺政府居應(yīng)把搞批準(zhǔn)垂延長貌建筑賓規(guī)約米期限冠的理遵由公低開。遭鏡＊繳＊徹＊誠＊抽＊攀＊臺＊址＊提＊聞＊廢統(tǒng)計域署提影供九賀五年里資料誠；統(tǒng)捧計署扛房屋眼科在圖其長嬌遠(yuǎn)房洽屋策針略檢仙討報扁告中飲估計銀九五培年的謹(jǐn)業(yè)主忙自住綢單位旗比率喜為5寨2%塘。膛雖然次在該屢段期優(yōu)間經(jīng)梁歷多堤次經(jīng)景濟(jì)打些擊，還包括世八七推年的丈股災(zāi)捉、八澆九年居的天途安門睬事件津、九付零至擦九一尾年的減波斯蠶灣戰(zhàn)校爭、診九一秘年的頌國商繪銀行理倒閉餃以及駛一些委銀行屠的短染期危床機(jī)等辰?？矢郊逡慧欙@示柴八零彈年至闖九五弓年間井住宅獻(xiàn)樓宇腸價格畢比對先通漲咱率的給增長腥。探政府慣估計箭數(shù)字淡。供答款負(fù)形擔(dān)比禾率是誕指每膽月樓裁宇按鍵揭供忘款占南中位飲家庭餐收入叛的比送率。弊見鑼報告依原文熟第一駁章第奸六段井。夾參閱碎報告藍(lán)原文綢第一披章第系十七羅段油根據(jù)牙理工乏大學(xué)上參謀泉就土混地注便冊處捏私人葡房屋棚轉(zhuǎn)讓庫資料越研究脹所得粘。躬九四挖年六孔月政均府土敗地供脊應(yīng)和本物業(yè)撥價格傭?qū)Ｘ?zé)木小組點研究影報告稱。估分析壓這段分期間欺目的晉是反琴映目績前的見市場勁結(jié)構(gòu)源，而滅并非待過往冰的情予況。丈監(jiān)于您搜集輛數(shù)據(jù)濫有困酒難，歉本會她未能借包括業(yè)九五申年的濱資料辛。地晌下鐵靠路公服司在嘩九一嘗至九信四年垮期間始未有妥開展岔住宅蠅樓宇段，故筆不在發(fā)分析筐之列秤。本卡會注甘意到燕，地貌鐵公辱司在巴過去未十五襲年間翻共發(fā)罩展了羽三萬淚一千姜個住迷宅單鄭位，慰相等狂于一孫年的蜂私人捉地產(chǎn)燒商的乳建屋潛量。從由于織地鐵越公司動在機(jī)世場鐵該路沿梢線上朝蓋有鼓建屋碼方案彩，預(yù)光料該蟻公司烏在未名來會虹形成雖強(qiáng)大洞的市手場力酬量?？宀贿^神，該睡公司導(dǎo)各住肥宅建枕設(shè)計碼劃，軍均與廟其他潮地產(chǎn)喬商合杰作發(fā)投展。誘在地夫鐵公半司十扔三個恰興建慮共三族萬一藍(lán)千個抽單位情的發(fā)療展計停劃中暮，有粗九個奉開展厘方案原均與絮大型夠開展蹈公司喚合作將。(功大型染開展灣公司悔的市被場占休有率娃最少饑為5哭%)殖六八籃年四揀月出梁版的禁Jo取ur挨na作l避of瓣L薦aw填a浮nd通E熔co但no驅(qū)mi且cs講其中早由H渴ar洋ol責(zé)d領(lǐng)De拌ms朗et旱z發(fā)查表的受"W喚hy敗R晴eg啊ul扭at獄e嫌Ut忍il包it從ie攜s?濾"一鐵文。候八二謹(jǐn)年在墨加州松圣地溉牙哥飯由W比il謙li丹am碎J謝.燃Ba感um局ol稠,般Jo嫂hn疊C燈.界Pa碌nz喚ar濫,泡Ro字be牲rt橫D潮.頭Wi典ll撒ig日發(fā)表耳的"盛Co憤nt如es虎ta名bl捏e陜Ma旗rk吼et麥s佛an歡d晴th笨e磚Th跨eo波ry柱o鞭f愈In支du純st相ry漢S紛tr狡uc沿tu輔re毅"一句文。公九四紫/九顏五年朗和九禍五/摟九六只年政配府售村地總及收益旬分別日為三損百一威十億挖元及侵四百欠五十迫億元剖。源政府泄批給折換地窗權(quán)益咱書作涼為交羅換新踐界農(nóng)蒙地或挽建屋此土地趁。部農(nóng)份發(fā)淡展商杰在七油零年挨代和喘八零嘉年代罪期間鞏取得候大量刮甲種廁及乙驚種換捕地權(quán)滋益書慰。錢根據(jù)員差餉饅物業(yè)兔估價閥署提穗供的晉資料槍。報嗚稱的魯竣工終日期委乃根鞏據(jù)屋營宇署構(gòu)資料裝，建百筑師懸與發(fā)途展商右的圖醉那么及巾資料腸，及瞎/或意實地扇搜集釋所得骨。內(nèi)三個饅開展圣商(監(jiān)牽涉券6,半50殼0住館宅單伏位)鋒回應(yīng)康本會信的查鏡詢，桑一位漆開展雁商說塑其兩播個地四盤分隔別因歪技術(shù)竊及地磁基問據(jù)題而稍受影砍響。遣一名席開展雪商稱討其地傘盤將恥可依第期完霜工。隨另一育名發(fā)開展商云稱尚很未取塵得政渴府的福預(yù)售駱許可竹。備備注：沿政府民批準(zhǔn)度預(yù)售諒許可樹視乎日樓宇挺的建春筑進(jìn)至度，動究竟掌未取蘋得預(yù)列售許臭可和障延期圍竣工尺，何座者是售因，篇何者芒是果靜，有四待研盡究。捉根據(jù)車差餉粱物業(yè)其估價見署就塞新樓友單位潮長期娛空置克率走屆勢的撥季報盆普查繁資料埋。該拒署的幻普查揉樣本怖為1懂7,播30帖0個謝新落攻成單勺位，甲九五磚年全村部新亞落成勇單位憶為2蹈2,括62刃0個更，整睜體市監(jiān)場樓料宇的離總數(shù)瓦目為嬸88魄5,猶70攤0個屈單位百。足個案壓研究膚中以株甲種感及乙倡種換雄地權(quán)糖益書璃投標(biāo)門所得形的土鞏地成瞎本，戰(zhàn)相當(dāng)鍵于樓省宇單謙位價倉格的豆10沒-2邁0%雄?香筑港市奉區(qū)重堵建?斤，規(guī)柔劃環(huán)歡境地伏政科錦，1猾99耗6年孕6月獨。孩附件瘋?cè)豪招陆舴课莅绻┙o腳的市莊場集描中情銹況壩研究級方法劉理工砍大學(xué)暮分析晶差餉端物業(yè)睬估價卵署的僻入伙傘紙數(shù)母字，鈴經(jīng)詳輪細(xì)分撇析，墨發(fā)現(xiàn)脖近年趙香港旁興建圖的房邪屋由擋十一記間公旨司提扛供，婦其中廉九間挺為上摧市地墻產(chǎn)公理司。紡這次箱的分殼析亦劇涵蓋旬所有脆由這攔些發(fā)煌展商亭附屬漁公司肌開展判的建殲屋計穗劃替1攻。蜻假設(shè)是怒一項富合作駛開展溫的建味屋計眨劃，原個別太開展嗎商獲擔(dān)分配幼的單織位數(shù)批目是永以其衰在該熔方案晌的占蹲有率潤來按燦比例犯計算膽。倘氣開展準(zhǔn)商是籠與非師地產(chǎn)謠開展稱機(jī)構(gòu)抵合作你建屋談(即黨如地枯盤業(yè)暖主)爬，在比此情窗況下過，不答會按羞比例子分配拍，而騎是把唐全部缺建屋勺單位參納入禿該發(fā)盾展商敘名下勝。感市場柿概況你表一汪顯示拴，由首九一妙年至染九四咳年，蒙上述賭十一韻間發(fā)第展商嚇合共夾建成穩(wěn)的樓副宇單淘位，謀占每味年私賤人房雄屋單然位總爭數(shù)的飄60階-8纖0%錘。以惑住宅侍樓面夫面積初計，加他們齒所占咽的相元當(dāng)于寬總樓岔面面底積的謹(jǐn)63總-8懲9%贏。余餡下的扭樓宇針單位暈，相顛信是證由其溝他外潑圍發(fā)微展商問所瓜呀分。胞澤表一譽(yù):鏈九植一年騾至九劇四年敗十一宿間發(fā)紅展商析的新類樓宇延單位筐的市長場占搏有率藍(lán)開展再商負(fù)19側(cè)91掙19蠶92醋19俗93供19烏94息19飼91華-9磨4者A代30遍%悼30怎%摸15鋤%巨28育%伏26漸%肆B丑12貫%清9%紛11得%覺8%尤10悅%節(jié)C誦5%愚7%哭10帖%賢16旁%緒10四%廈D各10誘%權(quán)17剩%仍3%羨7%鼓9%宏E訂6%匆4%結(jié)5%童11猛%胸6%弓F移2%凡3%赴4%運(yùn)4%抬3%予G掛1%追0%敗0%娃0%擱0%潮H臉0%像0%寫0%蕩2%堪1%疼I吳1%陽3%戴0%仆1%妖1%弓J摘3%碌6%馬3%峽9%駱5%臨K喪3%您5%縣9%頃0%催4%逢合共路72嘉%腳82駛%懇60訊%換86掙%蒙75岔%群資料月提供改：根炊據(jù)差超餉物澤業(yè)估泉價署什及發(fā)碰展商舅提供在資料乓編集貧而成春。黎表一即亦顯拾示，風(fēng)這十恩一位馳開展竟商的艦市場拖占有蝴率每優(yōu)年有駁別，聚視乎煮其建冶設(shè)計蔬劃和上生產(chǎn)掌策略彎而定夸。衰表二燒列出白為首渡五名吹開展網(wǎng)商的野等級京，并蔽顯示閥這五勿名發(fā)晝展商逆每年梨興建賞的房迫屋占厭去總她供給灶量的瞎51禍%-烈71奉%。的在這領(lǐng)51弦%-涌71蜂%的碗供給殼量中擇有7淺5%魚屬首境三名袖開展密商所預(yù)有。挽假設(shè)以吧住宅傻樓面?zhèn)娣e適計，搶該三戀名發(fā)杯展商籌的等廊級和捏市場濤占有歲率亦旨大致茅相同防。仆表二咸:訴九限一年眼至九陶四年巨首五駛間發(fā)格展商白新樓掌宇單旅位的聰市場炊占有芒率六次序

址(高韻至賽低震)徑19悉91啞19于92像19宮93將19弄94斷19勾91漁-9豬4

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