某某年中國商業(yè)地產(chǎn)市場預(yù)測報告

12006年中國商業(yè)地產(chǎn)市場分析預(yù)測報告自2000年起，商業(yè)地產(chǎn)首先在北京、上海、廣州等幾個經(jīng)濟高度興旺的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國。根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2001年以后，我國商業(yè)地產(chǎn)投資年均增長率到達33%，超出住宅投資增長率6個百分點。其實從2000年開始，我國商業(yè)地產(chǎn)投資的增長速度就遠遠超過了國民經(jīng)濟的增長速度，且商業(yè)地產(chǎn)投資占當(dāng)年房地產(chǎn)投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。2004年全國商業(yè)地產(chǎn)投資總額到達1723億元，比2003年增長32.35%，新竣工商業(yè)營業(yè)用房面積增幅16.16%，分別高出整個房地產(chǎn)開發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個百分點和5.73個百分點。進入2005年，我國商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出更快的開展勢頭，僅2005年1月至5月份全國商業(yè)地產(chǎn)工程開工面積達1.34億平方米，投資同比增長38.7%。

扁證一、肢我國英商業(yè)蛾地產(chǎn)碗快速堪開展我的原樣因

愚鑼我國蜜商業(yè)帶地產(chǎn)律快速含增長片主要伍源于瞧以下煙幾方或面原譯因：

枯準1.龜宏觀兆經(jīng)濟讓的發(fā)灣展和閑人們尤生活突水平目的提綱高，聚導(dǎo)致覺消費太者對鳥零售桂業(yè)需要求的纖增加辭，從詞而營總造了服對商鉛業(yè)地顫產(chǎn)的薪市場梢需求精。圖行1顯寧示我六國居都民人即均可始支配異收入路、社誦會消衛(wèi)費品羞零售滔總額編與商懼業(yè)地惰產(chǎn)投炸資額依呈現(xiàn)純粹相特關(guān)關(guān)尾系。權(quán)近年皇來，椅我國諷城鎮(zhèn)蠶居民宣人均數(shù)可支殿配收直入逐米年以溝較快篩的速千度增掏長，止因此碰居民左的消柄費水倒平逐差年提竄高，乒表現(xiàn)晃為社圖會零浩售總揪額的承逐年訪增長經(jīng)，從假而帶掌動了忘商業(yè)惠的發(fā)堂展，倦這就如必然顛拉動地對經(jīng)巨營場歌所的醉市場午需求少，結(jié)嗎果表采現(xiàn)為譯商業(yè)劇地產(chǎn)島投資凳額的猶快速吧增長爺。從礎(chǔ)恩格廟爾系寸數(shù)看惕，自輔20謎00攏年起慮，我柳國城緞鎮(zhèn)恩翠格爾知系數(shù)莖開始懇降至奶39理.4靠%，籃20劃03抵年降途至3扶7.愿1%謙，因嫁此催改生了考大型劈購物乖中心矮等大仍型商迫業(yè)機丘構(gòu)的芝開展霉，進煌而誘爸發(fā)了晉商業(yè)冰地產(chǎn)遼投資揮的加燙速增芝長。

戴沸2.霧各城尊市政偶府部卷門充驢分認爆識到飲大力竭開展溫第三斑產(chǎn)業(yè)謹和現(xiàn)拖代服壞務(wù)業(yè)剖的重尊要性傍，不膏斷鼓顛勵推船進城幅市商哥業(yè)的主規(guī)模鋸化發(fā)卡展。獅加之重新一糟輪城餅市建潤設(shè)和緩改造甚高潮紹的興米起，梳都為熟城市荒大型納商業(yè)畢工程趁的發(fā)玩展創(chuàng)病造了圓機遇設(shè)，從林而拉繡動了劃城市蹦商業(yè)盯地產(chǎn)輕的發(fā)唱展。

跑賭3.卵商業(yè)侍地產(chǎn)芽開發(fā)危的高揭收益腐性。清長期領(lǐng)性和錫穩(wěn)定個性迎晨合了也地產(chǎn)富開發(fā)蒸商的放需求曠。與姿其他現(xiàn)房地估產(chǎn)產(chǎn)銅品不莖同，夏商業(yè)追地產(chǎn)雞不會寺因房籮齡增襖長而遠降低芳其投那資價度值，淺恰恰垮相反榨，好斷的商紐業(yè)地際產(chǎn)因菜其稀梨有性魚，會蜂隨著斑商圈幸的發(fā)棚展成毀熟而傍不斷冰升值杠。此文外，昌承租必戶對妄商業(yè)警地產(chǎn)殲的裝售修投己資、授贏利炸預(yù)期樓以及哪長期拘規(guī)劃倦，決怎定了麥商業(yè)暑地產(chǎn)唇租約渡的長女期性他和穩(wěn)繭定性蚊，這脂都使修得商別業(yè)地橡產(chǎn)受為到開賄發(fā)商湯的青溉睞。

籠匆4.竿休閑貴經(jīng)濟格的產(chǎn)帽生促紗進了位商業(yè)鈔地產(chǎn)話的繁織榮。侄19紛95角年以步后，掘我國鳥居民蘆全年型平均艙休假述時間勢增至夜12腳1天換：每愛年按振52便周計市算，齊假定適每周口都實倆現(xiàn)雙植休日渾，那么賭共休蠅息1陷04誓天，趟再加棉上“稍五一遙〞、壽“十殺一〞棒、元挽旦、汁春節(jié)貼，共眼有1昂0天漏。從統(tǒng)勞動液制度磚看，崗休假濫天數(shù)視已占豈全年順時間悼的三叢分之布一。的休假般時間鴨的增遷加，鼠為居依民從腳事休飼閑活相動創(chuàng)兆造了虧條件侍，促喂進了熱城市初休閑蟲產(chǎn)業(yè)脖的發(fā)地展。坦僅以辱日常爭生活怒為例母，品鉗茗、酒健身諒等在摔幾年剃前還規(guī)少見西的活申動已撤成為傳人們秤都市殃生活鬼中不奉可或胞缺的輔一部居分。北而居罩民休聚閑活尺動的創(chuàng)增多凈引發(fā)厭了對后提供線休閑鹿場所忘的需耽求，副為商吹業(yè)地掠產(chǎn)創(chuàng)裙造了芝新的摔市場請空間逗。

聰活二、糠我國啊商業(yè)齊地產(chǎn)按開展盈中存聽在的堵問題

識斑1.做商業(yè)笨地產(chǎn)碧工程育開發(fā)雜盲目包無序算。一抗些商永業(yè)地吵產(chǎn)開于發(fā)商祥出于購自身籃利益僵的需印要，葵追求勸新的標投資燕盈利按模式擔(dān)，引駝發(fā)了沾大型滿商業(yè)串網(wǎng)點甚建設(shè)傳熱潮替，結(jié)劈果絕異大多邁數(shù)項嘗目論手證都公不充搜分，耐建設(shè)桂開發(fā)題盲目訊無序姜。很驢多商回業(yè)地涂產(chǎn)項溜目采爹取了棵“先策開發(fā)蹤后招貿(mào)商〞扶的方寫式，障最終趨造成幅工程款的損骨失巨側(cè)大，懶還經(jīng)共常引遠發(fā)開繭發(fā)商洗、經(jīng)伯營商粱、物濱業(yè)管評理商嶼三方雅的矛弊盾，鐵成為翼新一殺輪投巖訴熱率點，吹有的央還導(dǎo)愿致了棒就業(yè)錫、擾佩民、悄影響鐵交通君、破桿壞環(huán)冬境等仇一系搭列問湯題。愧此外萄，項右目開損發(fā)的執(zhí)盲目削無序皂還是絞近年更來我都國商堆業(yè)地胞產(chǎn)空伐置率是急升班的一稍個重撓要原紀因。

環(huán)廚2.濟模塊芒化開訓(xùn)發(fā)影科響整陣體運生作。駱現(xiàn)代垮商業(yè)奔地產(chǎn)遇是與坦各種序零售竄業(yè)形起態(tài)充組分結(jié)款合的綁高專浪業(yè)化落產(chǎn)業(yè)隨，因所此應(yīng)旨該是惜多功夠能相沸協(xié)調(diào)溉的。畢以大員連城獨市廣邁場為蚊例，堤它綜廢合了夢商業(yè)奇地產(chǎn)虧的購但物、燭休閑輸、運戰(zhàn)動、蔥餐飲拌、商壽住、涼辦公呈、酒糕店、耽豪宅噴等九桂大功插能，滑實現(xiàn)背了多質(zhì)功能圈之間咱的優(yōu)錯勢互朽補。垂豪華當(dāng)公寓撲、酒賀店式刺公寓堪、商費務(wù)公掛寓、給五星低級酒誕店匯釣聚的之白領(lǐng)濟群體變和上掃流階休層形覽成龐楚大的為消費跟市場句，為嬌商業(yè)慎局部梯帶來夏巨大言商機萌，商什務(wù)公苦寓內(nèi)寬公司皮之間嶄的商己務(wù)往量來又斤為酒蹲店帶途來強聽大的興銷售伯能力庭和客述房超洋低空咱置率適，這負種強分勢聯(lián)叛盟塑胖造了躍大連使城市致廣場原的整當(dāng)體優(yōu)仿勢。湯但是予，目問前國夏內(nèi)絕瞞大多稀數(shù)商踩業(yè)地濫產(chǎn)項踐目采滾用了藍所謂忙“模桂塊化磁〞的皺運作感模式遍，即柳簡單粉地把井整個伸工程清分割艘成假設(shè)置干模妄塊再蘇進行鬼疊加嚼，放蘇棄了柏統(tǒng)一已規(guī)劃趕和專紅業(yè)化征的開僵發(fā)操愛作程適序，仔結(jié)果益導(dǎo)致障模塊舉之間緊、商庫業(yè)項拼目與供零售昆業(yè)態(tài)畝接口犬出現(xiàn)劍偏差漫，削糞弱了秤整個華商業(yè)轉(zhuǎn)工程宮規(guī)劃回的合職理性娛，嚴堆重制晌約了袋商業(yè)貸地產(chǎn)保的正占常發(fā)輪展。蘇比擬客普遍蒙的情播況是邪，在黑同一弱區(qū)域術(shù)內(nèi)的銳幾個稈工程喂相隔醬距離浩較遠姨，無酬法形焰成整墳體規(guī)重模，夠反倒洽削弱敗了項蜓目的梁總體來競爭撇優(yōu)勢越。

拾鞋3.侮開發(fā)造商忽怪視商傷業(yè)地將產(chǎn)項輩目的齊后續(xù)濱經(jīng)營只或后般續(xù)經(jīng)莊營管怠理失錘控。稼很多貞地產(chǎn)暮開發(fā)槳商都摔抱著引“賣躁完就紡走〞草的經(jīng)攏營思德路，脫只注丸重前呀期開悅發(fā)并跨盡量打縮短巾開發(fā)貿(mào)周期涌，項海目建吊成后恐能租峽那么租濫、能旁賣那么法賣，謊根本墓不考眨慮能繁否經(jīng)芽營、承是否亭適合恥經(jīng)營虜?shù)葐枏R題，肝結(jié)果觸導(dǎo)致浩了很立多開哭發(fā)商粉功成興身退源，投勸資人優(yōu)和經(jīng)陽營者腐那么被續(xù)深度賀套牢秩的情炕況，懶甚至放有的舉開發(fā)秋商自紛己都謹無法銷全身嶄而退冬。有暮的開犯發(fā)商劍雖然榆考慮殖了后肌續(xù)經(jīng)括營問逐題，脊但是臭將項倍目部榴分或離全部文出租探給投可資者噴后，鋪往往革缺乏矛對項塌目的握整體趕控制科能力仙，很扯難把職握未開來入撒駐經(jīng)瓦營商腿戶的急檔次載和品剪位以潤及對莖整個但商業(yè)梢工程碑的影鉛響。

曬彈4.醋商鋪珍運營態(tài)模式練的缺靜陷。夢20搶02朵年至絡(luò)20壘03盡年期刪間推節(jié)向市稠場的田商業(yè)嗽地產(chǎn)慎工程揮，多脫數(shù)采立用“鄭產(chǎn)權(quán)錯式商礦鋪全日零售秤〞模艙式或籍“主謝力店按租賃算+商春鋪全扮零售盆〞模支式。鑄在一慘些已垃開業(yè)翁的項壯目中揀暴露嚼了許霸多問組題，織比方山各租柏戶都君重視碎自家年營業(yè)僚面積阿內(nèi)的占形象貪，而討無視椒了公隨共空興間的剝重要隊性；叼工程廣整體壩推廣肌后勁鐮缺乏臂；業(yè)觀態(tài)調(diào)餡整與物品類慘調(diào)整豆引發(fā)緩糾紛麥等，美結(jié)果奶很多形工程米由于病這類洪短期眼操作劇模式唯而停及止營隊業(yè)。倒另外釀，有限的開詳發(fā)商還承諾享將售架出的蹈商鋪名從投渡資者輔手中線回租紀，整關(guān)體交古由有僻實力銅的商過業(yè)經(jīng)川營主遣體進拒行運祖作，殼并給盾予投鑄資者奇一定亦的回玩報，爭即返屬租。意客觀惠地講括，返詳租在味收益書性物暴業(yè)銷慕售中蒸確實的能起脂一定挪作用夜。但艱我國歷內(nèi)地榨商業(yè)除地產(chǎn)帖市場橡開展晚還很屋不成頑熟，便這種胡策略品不能餐兌現(xiàn)燃的情命況時杯有發(fā)務(wù)生，搜結(jié)果州使個春人投載資者役蒙受豬巨大轉(zhuǎn)損失蛋，同誤時對井開發(fā)剝商的你傷害梯也相很當(dāng)大范，并萍引發(fā)疫一些級法律籌糾紛畢。

綢挎5.巷商業(yè)代地產(chǎn)勵融資怨渠道仍單一衫。我死國商裙業(yè)地意產(chǎn)融夾資渠液道比映較單染一，奸主要際就是虛依靠尚銀行泊貸款蛛。日銷前全絨國商謹業(yè)地韻產(chǎn)對黎銀行防信貸裳依賴區(qū)水平飾在7霉0%躬-8闖0%悶左右諸，商踏業(yè)地泰產(chǎn)自推籌資纖金比廣例很琴低，光只占購到位蜓資金切33超.5翠%。啦而大決型城頭市開擁發(fā)商捐對銀凡行信點貸的護依賴姑程度底已經(jīng)己超過摟了9赴0%送，大鋤大超絡(luò)過5追0%畜的風(fēng)鼻險貼辟現(xiàn)?；阢y決行對笛商業(yè)阿地產(chǎn)般工程飲的貸敗款越路來越天謹慎李，限踢制越愿來越調(diào)多的炒情況鴿下，脫融資辱渠道糧相對監(jiān)單一費的眾付多商融業(yè)地強產(chǎn)開陵發(fā)商零將面紗臨資雖金鏈質(zhì)斷裂涼的危行險。

鄙澡三、盆我國伸商業(yè)卡地產(chǎn)膀健康倡開展股的對沙策建漫議

拿些1.睬根據(jù)窗城市輛特點責(zé)，因件地制茶宜地烈開展勸商業(yè)螞地產(chǎn)瓜工程收。商很業(yè)地蟲產(chǎn)項廉目，燙尤其戚是大捉型商妖業(yè)地罪產(chǎn)項咸目與點城市饑經(jīng)濟稈開展印水平蹈之間焰存在論正相洽關(guān)的絹互動胞關(guān)系稻。城葡市管攪理部抖門和曲商業(yè)吳管理千部門詢必須菠嚴把楊大型罵商業(yè)哀地產(chǎn)老工程陷的審功批關(guān)何，保舒證各金類大牽型商陪業(yè)項脈目在寬數(shù)量呈和結(jié)閘構(gòu)上捐的協(xié)刃調(diào)，兄防止累造成鹿重復(fù)塌建設(shè)接、惡滅性競挨爭的蚊問題趁。而徹且不琴同城毅市商飯業(yè)地鞏產(chǎn)項例目建號設(shè)應(yīng)膛該結(jié)考合當(dāng)獻地的仍風(fēng)俗刑習(xí)慣故、文鋪化環(huán)盤境、掠產(chǎn)業(yè)蜂優(yōu)勢特和歷亂史傳司統(tǒng)，脫使商反業(yè)地津產(chǎn)的宅開展肅與城圖市建舍設(shè)、鬼城市悅經(jīng)濟國的可礦持續(xù)絨開展盯相協(xié)芝調(diào)。

散壺2.曉建立拔科學(xué)革的商贏業(yè)網(wǎng)所點規(guī)薪劃。港今后錘政府易部門迎應(yīng)努候力推禿動產(chǎn)飾學(xué)研戰(zhàn)的有裁機結(jié)犯合，捆充分門利用查當(dāng)?shù)匮愀叩冉僭盒Ｐ印⒖苽パ袡C瞇構(gòu)的領(lǐng)研究虛實力捏，建賊立起房商業(yè)渴飽和母度指蒼數(shù)的首評價京體系展，并劇認真蓋做好蜜城市筍商業(yè)尤飽和碎指數(shù)獲的測鄰評工北作，別使商格業(yè)網(wǎng)紗點規(guī)隔劃的股制定具更加豐科學(xué)公合理開，這陳樣才薪能真免正有糟效遏守止商疑業(yè)地躁產(chǎn)的干盲目聾開發(fā)厘。

妥彈3.爪科學(xué)蹲設(shè)定羅商業(yè)圾地產(chǎn)廟開發(fā)裝程序跪。目銀前，隙內(nèi)地纏地產(chǎn)扣商的畏開發(fā)悶程序懸一般苦是：池買地兩??走設(shè)計密(按眠地產(chǎn)符商的拜主觀鍛要求船)?陸?建聞設(shè)(駕按地柔產(chǎn)商餓的要全求)容??屬分割小出售清或出星租(辮中小享投資姥者購曉買)浙??膠回籠忠資金肥??獅開發(fā)拌新項效目(但用回種籠的基資金御)?？崞鋵嵔钦_辜的開迎發(fā)程俗序應(yīng)瘡該是壁：招蛋商(繡與零爆售商虹等商盆家簽右好合豆同后誕)?按?設(shè)對計(穿按零奸售商叉等商山家的竹要求鋼)?洽?建盟設(shè)(攻按零億售商疊等商罵家的糕要求庭)?嫌?分打割出啦售或炒出租電(中究小投托資者弟投資娛購置千)?單?物累業(yè)管生理(汗開發(fā)須商或撿第三劑方)視??銹長線倍經(jīng)營董??鬧開發(fā)謀新項前目。者我們果認為右，在劑科學(xué)棕的商尋業(yè)地翼產(chǎn)開件發(fā)程脹序中史，招朗商應(yīng)么先于烘地產(chǎn)留開發(fā)愧，最我起碼竟招商拍應(yīng)與鴨地產(chǎn)摟開發(fā)洽同步胃進行裕，這鉆樣就免可以士防止歡地產(chǎn)漠商所站建的物商業(yè)哨物業(yè)鹽不能帥滿足果零售內(nèi)商需愿求而誘導(dǎo)致墓招商錢難、迎空置棒率高熔等一汗系列鮮問題掌。

演怕4.陽科學(xué)企運用盼訂單訪商業(yè)陽開發(fā)欣模式毛。萬羅達集攻團首鉗創(chuàng)“還訂單收商業(yè)指地產(chǎn)昏〞模死式，表運用蹦該模拍式在眠全國園19刪個城木市開敏發(fā)了兵21育個購簡物中番心，黃成為厚中國暖最大維最成膜功的沿購物醒中心聰開發(fā)躍商。星訂單蔥商業(yè)切模式眨具有禮顯著元的優(yōu)這點，允較之午傳統(tǒng)棍的產(chǎn)香權(quán)式殖商鋪積銷售宜模式予更有降利于口商業(yè)轉(zhuǎn)地產(chǎn)脹的健曲康發(fā)路展。播但是融由于克訂單緣商業(yè)蟲量身肢定做貸的特課殊性系，往澡往決漂定了齊建成惕的商毫業(yè)地方產(chǎn)只梁能提賊供應(yīng)套特定家的大朵型主轎力店約商家版使用臺。這弱樣一游來，編訂單委商業(yè)線所潛紀在的兔后期嘉風(fēng)險朽，完柳全受形制于湖主力朝店。且一旦襲主力掀店經(jīng)荒營不流當(dāng)，時出現(xiàn)乓關(guān)門缺停業(yè)研情況甚，所余爆發(fā)細出來塘的風(fēng)壞險將望更大君，因島為，柜量身遷定做銷的地凡產(chǎn)很膊難再強適合本其他鞋商家抵使用跡，只劃能長誘期空涼置，如這給露開發(fā)峽商造唉成的焦損失茂將更墨為慘掙重。疑這就呼要求交訂單芒商業(yè)哨的開掩發(fā)商愿對于抽主力窯店的斜選擇爛必須柳慎重博，應(yīng)悄選擇形國內(nèi)拔外著貧名的塑、具牙有長部期合煌作意校向的哭商業(yè)板企業(yè)章，盡末可能再躲避池潛在慘后期犧風(fēng)險精。

詳替5.續(xù)拓寬揭商業(yè)麗地產(chǎn)澤的融汪資渠啄道。嫌商業(yè)攻地產(chǎn)糖開發(fā)榨商應(yīng)醫(yī)改變謙單一親依靠迫銀行移信貸桐融資最模式敗，可濕以探倒索信偉托、苗海外導(dǎo)基金泉、將時商用亮物業(yè)屈實行練“證朱券化倒〞等假新型洗的融覽資渠牽道。高比方愿在國濾外，凳房地狹產(chǎn)信迎托投吃資基匠金(挽RE餐IT字s)蕉是一盼個與蛛商業(yè)買地產(chǎn)演共同畏成長鑰的金梳融投腰資手桿段。劑20黃05灰年年國底，噴廣州激越秀斗率先齒在香勇港發(fā)腥行R妹EI暑Ts警，開慶創(chuàng)了遭國內(nèi)閥優(yōu)質(zhì)龜物業(yè)摸打包爛到境脈外上脹市融夠資的簽先河病，隨緊著新奉加坡泄嘉德賤置地很與深色國投租、澳稿洲麥皂格理柿銀行策與大惰連萬居達等走之間羅的大鋪規(guī)模漲工程帝股權(quán)妙收購墓合作童成功誦，R棕EI壽Ts基境外拾上市酒將成饑為一燙種潮竹流，萌為商撫業(yè)地總產(chǎn)提絨供了起非常伏好的廚融資崇渠道愚，有楚利于懼地產(chǎn)亂開發(fā)礦商突敬破資貪金瓶錢頸，毅促進蠟商業(yè)震地產(chǎn)湯健康朗的發(fā)業(yè)展DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:mm"11:31DATE\@"M.d.yyyy"DATE\@"HH:m