南京樂(lè)業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

市場(chǎng)及產(chǎn)品分析一、基地資源分析1、基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)■□總用地面積：9500平方米■□規(guī)劃總建筑面積：約5萬(wàn)平方米■□主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%。2、基地環(huán)境如圖所示，地塊位于鼓樓區(qū)中山北路與樂(lè)業(yè)村路交叉口南側(cè)。北臨太平洋百貨，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路軍人俱樂(lè)部，東向鄰近湖北路。地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位置，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全?；厣辖ㄖㄉ虡I(yè)門(mén)面、多層及單層住宅，未拆遷。二、項(xiàng)目SWOT分析及項(xiàng)目定位1、SWOT分析S（優(yōu)勢(shì)）■主城中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；■位于湖南路商業(yè)圈核心，商業(yè)氛圍濃厚，人氣聚集力強(qiáng)；■城市快速干道，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；■鄰近鼓樓中心成熟生活密集區(qū)，人文環(huán)境好。W（劣勢(shì)）■項(xiàng)目車位數(shù)量略有不足，較難滿足后期需求；■自2001年取得土地至今已6年，土地年限縮水；■緊鄰的大方巷加油站影響項(xiàng)目形象；■緊鄰城市內(nèi)環(huán)干道，噪音、尾氣污染較大。O（機(jī)會(huì)）■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來(lái)同質(zhì)物業(yè)上市量有限；■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升；■樓市行情整體走高，主城中心樓盤(pán)關(guān)注度提高。T（威脅）■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈；■區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目；■基地拆遷存在不可確定因素影響；■絕版地段造成高單價(jià)，市場(chǎng)接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。由分析可知，本項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)在于地處南京城市中心區(qū)域和湖南路商圈的核心位置，擁有完善的商業(yè)、生活、休閑、購(gòu)物、娛樂(lè)等設(shè)施，項(xiàng)目的主要威脅來(lái)自現(xiàn)階段上市的同質(zhì)物業(yè)對(duì)潛在客戶的分流，以及拆遷過(guò)程中的不確定因素對(duì)工程進(jìn)度的影響。如何有效減小競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮項(xiàng)目特色從而追求利潤(rùn)最大化是項(xiàng)目定位方向所在。2、項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位，需要總體上為項(xiàng)目面市尋求一個(gè)切入口。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場(chǎng)定位思考如下：居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物——優(yōu)質(zhì)生活圈地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢(shì)。充分利用這種特征，將其轉(zhuǎn)化成南京主城稀缺地段的優(yōu)質(zhì)資源，打造一個(gè)集居住、商務(wù)、休閑、購(gòu)物功能于一體的生活圈。3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容批復(fù)為商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓（其中酒店式公寓面積不超過(guò)總建筑面積的20%）。地塊周邊樓盤(pán)產(chǎn)品一覽：項(xiàng)目名稱定位中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)MOHO式寫(xiě)字樓+豪華酒店式公寓江蘇議事大廈LOFTEL星級(jí)酒店式商務(wù)寫(xiě)字樓+高投資回報(bào)商務(wù)辦公萬(wàn)豪中心公寓豪華公寓+高投資收益銀河國(guó)際廣場(chǎng)蘇寧銀河購(gòu)物中心+國(guó)際頂級(jí)寫(xiě)字樓+索菲特五星級(jí)酒店金山大廈5A級(jí)寫(xiě)字樓由此可見(jiàn)，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型豐富，以辦公為主，高投資收益是普遍采取的定位。綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下：湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū)項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。本項(xiàng)目需依托湖南路商圈資源，打造一個(gè)適宜居住、可辦公，具有極大投資潛力的時(shí)尚生活特區(qū)。建議本項(xiàng)目依托湖南路商圈成熟的商業(yè)配套和超高的人氣，以偏居住功能的公寓形象切入，同時(shí)提升其投資價(jià)值，兼考慮部分商務(wù)功能。4、項(xiàng)目客群定位房地產(chǎn)項(xiàng)目的客群主要包括：主力客群、輔助客群、延伸客群。主力客群——中青年城市中產(chǎn)階級(jí)在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在30-45歲，他們的購(gòu)房目的是居住和投資并重。輔助客群——投資者投資者看中的是本項(xiàng)目絕版地段帶來(lái)的廣闊投資前景，適合高端居住、商務(wù)辦公，擁有較豐厚的資金回報(bào)。延伸客群——SOHO型辦公、特立獨(dú)行但經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或年輕家庭交通便捷、商務(wù)資源豐富、辦公成本相對(duì)較低，將會(huì)吸引部分SOHO型辦公企業(yè)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的年輕人或者年輕家庭對(duì)這類高端、時(shí)尚、便捷的公寓類物業(yè)接受度較高。三、典型案例研判1、中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)①項(xiàng)目概況總用地面積：10019.6平方米總建筑面積：121732平方米物業(yè)類型：1-8層為商業(yè)樓（層高4.5米），建筑面積23661平方米；9-22層為商務(wù)辦公樓（層高3.15米，無(wú)梁板），建筑面積26222平方米；23-49層為酒店式公寓（層高3.15米，無(wú)梁板），建筑面積45204平方米②戶型設(shè)計(jì)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)酒店式公寓位于23-50層，共750套，為48、60、65平方米的酒店標(biāo)間式設(shè)計(jì)。③銷售情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價(jià)銷售率750套346套17套387套24008.1㎡11782元/㎡51.6%中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)2006年9月開(kāi)盤(pán)至今近8個(gè)月，成交387套，銷售面積24008.1㎡，日成交套數(shù)1.6套，去化情況良好；中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)整盤(pán)均價(jià)從開(kāi)盤(pán)的11073元/㎡上漲到11782元/㎡，2007年4月當(dāng)月均價(jià)已達(dá)到12268元/㎡，銷售價(jià)格持續(xù)走高。2、萬(wàn)豪中心公寓（乾康）①項(xiàng)目概況萬(wàn)豪中心公寓由南京中商房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和江蘇乾康房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)，目前在售部分為乾康。萬(wàn)豪中心公寓共54層，1—9層為商用房，10層以上為住宅樓。②戶型設(shè)計(jì)該項(xiàng)目住宅分為兩種戶型：一室一廳，建筑面積包括：38、40、42、48、51、64、66平米，總戶數(shù)約500套；二室一廳，建筑面積包括：59、62、64、70、75、102平米，總戶數(shù)約210套。一室一廳戶型是該項(xiàng)目主力戶型，占套數(shù)比例約70%。③銷售情況入網(wǎng)總套數(shù)可售套數(shù)認(rèn)購(gòu)套數(shù)成交套數(shù)銷售面積均價(jià)銷售率710套487套65套157套8534.18㎡12968元/㎡22.1%萬(wàn)豪中心公寓（乾康）2006年12月16日即入網(wǎng)備案，成交157套，銷售面積8534.18㎡，日成交套數(shù)1.3套；萬(wàn)豪中心公寓（乾康）2007年4月以整版報(bào)廣宣傳2007年4月6、8日正式開(kāi)盤(pán)，兩周成交37套，日成交套數(shù)提升至2.3套；該項(xiàng)目整體均價(jià)為12968元/㎡。四、地塊產(chǎn)品建議1、戶型面積區(qū)間主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的戶型面積掃描：項(xiàng)目名稱戶型面積（㎡）中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)酒店標(biāo)間式48、60、65萬(wàn)豪中心公寓一房一廳、二房一廳38、40、42、48、51、64、66、59、62、64、70、75、102江蘇議事園酒店標(biāo)間式50-69龍吟廣場(chǎng)一房一廳、二房二廳、三房二廳39、42、121、253虹橋新城市中心挑高50-90木馬公寓一房一廳、二房一廳27、40、53、75金輪國(guó)際廣場(chǎng)酒店標(biāo)間式56、93、123、126約瑟夫公寓酒店標(biāo)間式31、41、43、47主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中，酒店式公寓或辦公項(xiàng)目均采用酒店標(biāo)間式的戶型設(shè)計(jì)，公寓項(xiàng)目以一房一廳、二房一廳為主，整體面積區(qū)間以40-60平方米為主；一房一廳、二房一廳的戶型設(shè)計(jì)具有較好的居住性和親和力，是公寓類物業(yè)普遍采用的設(shè)計(jì)，通過(guò)控制主力面積，確保主力總價(jià)的市場(chǎng)抗性較低。建議本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)：一房一廳為主，40㎡、50㎡；二房一廳為輔，65㎡、70㎡。2、交付標(biāo)準(zhǔn)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)掃描：項(xiàng)目名稱交付標(biāo)準(zhǔn)中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)精裝修萬(wàn)豪中心公寓精裝修江蘇議事園精裝修龍吟廣場(chǎng)精裝修/毛坯虹橋新城市中心精裝修木馬公寓精裝修金輪國(guó)際廣場(chǎng)精裝修約瑟夫公寓精裝修本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目均采取精裝修作為交付標(biāo)準(zhǔn)。精裝修產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：有利于忽略毛坯房?jī)r(jià)格，并將裝修成本分?jǐn)偟桨唇屹J款中；保證工程質(zhì)量，避免業(yè)主施工對(duì)建筑主體的損害以及相互干擾的問(wèn)題；適應(yīng)現(xiàn)代城市塊節(jié)奏生活需要，特別針對(duì)小面積戶型，會(huì)有越來(lái)越多的人對(duì)已經(jīng)裝修可以買后即住的房屋感興趣，體現(xiàn)了社會(huì)化服務(wù)發(fā)展趨勢(shì)；采用個(gè)性菜單的方式，業(yè)主可以根據(jù)菜單進(jìn)行選擇，組合，然后一次性裝修到位，體現(xiàn)裝修的個(gè)性化，避免裝修出現(xiàn)工業(yè)化的單調(diào)；精裝修產(chǎn)品可以迅速進(jìn)入租賃市場(chǎng)，更受投資者青睞。建議本項(xiàng)目以菜單式精裝修。建議采取如下幾種方式：——委托設(shè)計(jì)幾種室內(nèi)裝修方案，供業(yè)主選擇；——選幾家裝飾企業(yè)，提供裝飾樣板房，標(biāo)出綜合報(bào)價(jià)和分項(xiàng)報(bào)價(jià)，供業(yè)主選擇，或參考；——業(yè)主挑選裝飾方案并可做適當(dāng)修改或另提設(shè)計(jì)方案，最后確定裝飾定單。3、樣板房設(shè)計(jì)兩至三套裝修方案，分別適用于不同的購(gòu)買人群，給前來(lái)咨詢看房的客戶以直觀的介紹。樣板房裝修住建方案駐建議分為如下幾種：■適合居住的：強(qiáng)調(diào)人居環(huán)境，空間合功能相協(xié)調(diào)。提高空間利用效率。體現(xiàn)小空間大房間的感覺(jué)?！鲞m合以辦公為主，居住為輔的：現(xiàn)代簡(jiǎn)約，滿足辦公需要，有足夠的儲(chǔ)藏空間，精致的衛(wèi)生間。樂(lè)業(yè)商城可行性研究PAGEPAGE22項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析及評(píng)價(jià)緒言：本報(bào)告的財(cái)務(wù)測(cè)算是秉著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)查、估算、分析和預(yù)測(cè)后得出的。鑒于目前的客觀條件和市場(chǎng)的實(shí)際情況，有必要對(duì)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)一步作出說(shuō)明，1、我們所進(jìn)行的財(cái)務(wù)測(cè)算是建立在最新的市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)上的，各種費(fèi)用估算及效益評(píng)價(jià)具有一定的可信度與參考價(jià)值。2、本報(bào)告在測(cè)算數(shù)據(jù)時(shí)，一方面充分了解了當(dāng)前宏觀和微觀的房地產(chǎn)市場(chǎng)和鼓樓未來(lái)發(fā)展規(guī)劃，同時(shí)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)中短期地演變進(jìn)行了科學(xué)地預(yù)測(cè)，結(jié)合制定了多種市場(chǎng)策略。為了保證開(kāi)發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及聘請(qǐng)了高水準(zhǔn)的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)。降低開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)緊緊地抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，增加銷售收入，達(dá)到先前制定的盈利目標(biāo)。3、由于車庫(kù)目前是否銷售不明確，在價(jià)格和利潤(rùn)測(cè)算中，未將地下車庫(kù)納入銷售計(jì)劃。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)編號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1占地面積平方米95002總建筑面積平方米55000其中1．商業(yè)建筑面積平方米240002.商住、公寓建筑面積平方米300003車位個(gè)滿足規(guī)劃4容積率/55建筑高度米《806綠地率/》30％7覆蓋率《40%項(xiàng)目建議銷售價(jià)格測(cè)算就本項(xiàng)目而言，最終拿利潤(rùn)率同預(yù)計(jì)項(xiàng)目銷售均價(jià)存在密切聯(lián)系，本項(xiàng)目建筑主體物業(yè)預(yù)計(jì)包含平層商住樓、酒店式公寓、裙樓商業(yè)部分，商住樓及酒店式公寓方面保守預(yù)計(jì)銷售均價(jià)14000元/平方米。項(xiàng)目裙樓商業(yè)（1-4層）均價(jià)保守預(yù)計(jì)25000元/平方米。樂(lè)業(yè)商城銷售總價(jià)測(cè)算表分類可售面積（萬(wàn)平方米）建議銷售單價(jià)銷售收（萬(wàn)元）商住、公寓（精裝修）314000元/平方米42000商業(yè)用房（1層）0.642000元/平方米24000商業(yè)用房（2層）0.625000元/平方米15600商業(yè)用房(3層)0.618000元/平方米12000商業(yè)用房（4層）0.615000元/平方米9000總銷額102600項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析本項(xiàng)目總投資費(fèi)用主要分為直接費(fèi)用和間接費(fèi)用：直接費(fèi)用有土地成本、勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)用、建筑工程造價(jià)費(fèi)用及配套建設(shè)費(fèi)用，間接費(fèi)用包括財(cái)務(wù)費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用。樂(lè)業(yè)商城開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用分析表實(shí)際成本計(jì)劃控制情況(+表示費(fèi)用增加，－費(fèi)用減少）備注編碼費(fèi)用名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬(wàn)元）樓面造價(jià)（元/m2)比例（%）費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用或造價(jià)ztz項(xiàng)目總投資48894zjf直接費(fèi)420321一、土地費(fèi)用26000含拆遷費(fèi)2二、勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)11822.1交通管理費(fèi)4參考，0.8元/M22.2圖紙審查費(fèi)7參考，1.2元/M2，按建面2.3地質(zhì)勘察費(fèi)202.4建筑設(shè)計(jì)費(fèi)2502.5市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套1362.6測(cè)繪放線費(fèi)82.7建筑工程招投標(biāo)費(fèi)26按工程造價(jià)的0.18％計(jì)提2.8監(jiān)理費(fèi)742.9安全質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)75按工程造價(jià)的0.5％計(jì)提2.10質(zhì)檢費(fèi)18按工程造價(jià)的0.12％計(jì)提2.11散裝水泥保證金11參考，2元/M2，按建面2.12白蟻預(yù)防費(fèi)13參考，2.3元/M2，按建面2.13三通一平費(fèi)330參考，60元/M22.14自來(lái)水管網(wǎng)建設(shè)工程費(fèi)210商業(yè)38元/M23三、建筑工程造價(jià)14850參考，2700元/M2jjf間接費(fèi)68624物管維修基金30785管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用33385.1開(kāi)辦和管理費(fèi)743工程總價(jià)5％計(jì)提5.2銷售代理費(fèi)1539成交總價(jià)1.5％5.3銷售推廣費(fèi)1026成交總價(jià)1％5.4前期物業(yè)管理費(fèi)30工程總價(jià)0.2％計(jì)提6不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用446工程總價(jià)3％計(jì)提項(xiàng)目銷售稅金及附加測(cè)算樂(lè)業(yè)商城銷售稅金及附加一覽表序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅57052城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%3993教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%1714教育專項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅*4%2285防洪工程維護(hù)費(fèi)銷售收入*1％10266印花稅銷售收入*0.05％51合計(jì)7580項(xiàng)目土地增值稅測(cè)算樂(lè)業(yè)商城土地增值稅測(cè)算序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納金額（萬(wàn)元）1銷售收入1026002扣除項(xiàng)目金額662532.1開(kāi)發(fā)成本及相關(guān)費(fèi)用488942.2銷售稅金及附加75802.3其它扣除項(xiàng)目?。?.1）項(xiàng)20％97793增值額363474增值率（3）/(2)55%5增值稅率30%（存在避稅）6速算扣除率同上07土地增值稅（3）*（5）-（2）*（6）10904資金損益表資金損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)金額（萬(wàn)元）1銷售收入1026002總成本費(fèi)用488943銷售稅金及附加75804土地增值稅109045利潤(rùn)總額（1-2-3-4）352216所得稅（5）*33％116237稅后利潤(rùn)（5）-（6）23598本項(xiàng)目稅前利潤(rùn)總額為：35221萬(wàn)元本項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額為：23598萬(wàn)元本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤(rùn)率為：72％本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤(rùn)率為：48.2％以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目銷售價(jià)格敏感度分析項(xiàng)目名稱（單位）金額5%-5%10%-10%商業(yè)用房（元）2500026250237502750022500商住、公寓（元）1400014700133001540012600銷售收入（萬(wàn)元）1026001071009690011220091800銷售稅金及附加（萬(wàn)元）75807913715982906782土地增值稅（萬(wàn)元）10904120659433133818117利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）3522137980317274110728600所得稅（萬(wàn)元）116231253310470135659438稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）2359825446212572754219162稅前直接投資利潤(rùn)率72％77.2％65.3％83.2％39.6％目錄第一章總論 11.1概述 11.2項(xiàng)目建設(shè)背景及項(xiàng)目建設(shè)意義 21.3本項(xiàng)目可行性研究的范圍及內(nèi)容 51.4項(xiàng)目概況 5第二章市場(chǎng)分析 82.1當(dāng)?shù)匚锪魇袌?chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 82.2當(dāng)?shù)匚锪靼l(fā)展的市場(chǎng)環(huán)境條件分析 82.3當(dāng)?shù)匚锪魇袌?chǎng)規(guī)模分析 102.4本項(xiàng)目的物流規(guī)模 10第三章建設(shè)條件和場(chǎng)址選擇 123.1窯溝鄉(xiāng)概況 123.2項(xiàng)目的選址及用地 143.3項(xiàng)目建設(shè)條件及配套資源 143.4總圖與運(yùn)輸 15第四章建設(shè)方案及技術(shù)方案 174.1建設(shè)規(guī)模 174.2建筑設(shè)計(jì)方案 174.3磚混結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 184.4建材庫(kù)鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 204.5框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方案 234.6給、排水設(shè)計(jì)方案 254.7電氣設(shè)計(jì)方案 264.8暖、通方案 264.9計(jì)算機(jī)管理及電子商務(wù)交易平臺(tái)系統(tǒng) 274.10綜合保安閉路監(jiān)視系統(tǒng) 284.11工程建設(shè)內(nèi)容 28第五章安全、節(jié)能、環(huán)境保護(hù)、消防 315.1編制依據(jù) 315.2環(huán)境保護(hù) 315.3環(huán)境保護(hù)措施 325.4環(huán)境影響評(píng)述 325.5污染防治措施 335.6結(jié)論 345.7節(jié)能 345.8勞動(dòng)安全衛(wèi)生 355.9消防 37第六章項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方案 386.1發(fā)展目標(biāo) 386.2經(jīng)營(yíng)方向 386.3物流配送中心的功能組成 386.4業(yè)務(wù)流程方式 40第七章企業(yè)組織和勞動(dòng)定員 417.1企業(yè)組織及工作制度 417.2勞動(dòng)定員 427.3人員培訓(xùn) 42第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 43第九章工程招投標(biāo) 44第十章投資估算及資金