某市某房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性的投資可行性研究報告

PAGEPAGE68A市某房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告

一、項目背景

1、項目名稱：東湖路人行居住小區(qū)（暫定名）

2、可行性研究報告的編制依據(jù)：

（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》

（2）《A市城市拆遷管理條例》

（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》

（4）《住宅設計規(guī)范》

（5）《住宅建筑設計標準》

（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》

（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》

（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》

3、項目概況

1）地塊位置：該基地東起白洋河，南至建設東路，西至東湖路、北至人民銀行圍墻，圍合區(qū)內(nèi)土地面積約28333平方米，該地塊屬池州市二類地段。

2）建設規(guī)模與目標：

土地面積：42.5畝（28300平方米）

容積率：2.2

開發(fā)周期：3至4年

土地價格：5000元/畝（A市國有土地使用權(quán)掛牌出讓起價）

建筑面積（預計）：總建筑面積：61460㎡

3）周圍環(huán)境與設施

（1）步行約10分鐘可至A市中心秋浦路、長江路。

（2）西側(cè)為A諧鞘兄行木暗惆俸珊?

（3）東側(cè)為清溪河城市綠化帶，南側(cè)為城市綠化廣場。

（4）西南靠近A市城關(guān)小學。

（5）北面為A市人民銀行。

4、項目SWOT分析

優(yōu)勢及機會

(1)該項目地處A市最具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊環(huán)境在不久的將來將是池州最佳的居住區(qū)域。

(2)A近幾年的經(jīng)濟發(fā)展和市政建設步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。(3)東側(cè)匯景花園的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。(4)周遍日趨成熟的居住配套及“百荷商業(yè)步行街”的商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。

(5)拆遷的當?shù)鼐用襁x擇就地回遷的比例較大，對該項目的資金流壓力有一定的緩解作用。(6)該項目以毛地出讓，起價5000元/畝，使得取得該地塊的前期資金較少。(7)該項目規(guī)劃定位為A市第一個小高層住宅小區(qū)，我公司在B市開發(fā)小高層的經(jīng)驗可以為之借鑒。

(8)我公司與A市的政府及建設主管部門的良好公共關(guān)系背景，有利于我公司今后在當?shù)氐陌l(fā)展。

(9)物業(yè)管理公司在A市的先行介入，為今后該項目的物業(yè)管理，具有一定的優(yōu)勢互補的性。

(10)拆遷的難度較大使得外地的資金有所顧慮，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。

劣勢及威脅

(11)拆遷密度過大，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。

(12)A市拆遷實施細則的即將出臺，拆遷成本的預測具有一定的風險性。(13)市政設施的帶拆帶建，因其標準的不確定性，使的成本的測算具有一定的不確定性。(14)江浙資金的介入，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。

(15)規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。

(16)小高層的居住觀念的形成，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。

(17)該地塊的居民大多是二次拆遷，再加上A市某縣人的北京自焚事件，拆遷的難度較大。(18)匯景花園的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。(19)拆遷的難度，使該項目的建設周期具有延期的可能。

(20)周遍的生活配套設施及交通不夠完善。

二、市場分析

1A市概況

A市位于長江南岸，面積8271平方公里，人口153萬。

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。境內(nèi)有國家級森林公園、國家級野生動植物保護區(qū)——牯牛降、國家級水禽濕地保護區(qū)——升金湖。全市森林覆蓋率達56％，1996年和1997年被國家批準為國家生態(tài)經(jīng)濟示范區(qū)和實施《中國21世紀議程》地方試點。投資環(huán)境良好。交通通信便捷，公路已形成了以國道、省道及沿江公路為骨架的交通運輸網(wǎng)；水運以長江干流的重要港口——A港為樞紐，擁有國家對外開放口岸，年設計吞吐能力達500萬噸，A港泥洲新港區(qū)一期工程已動工；通信已形成以數(shù)字傳輸、程控交換為主的多種通信方式和多功能通信服務網(wǎng)絡；溝通沿江通道的京九鐵路、沿江高速公路、九黃高速公路等項目已經(jīng)國家立項批準，2002年——2003年將全面動工；長江大橋已于2001年底動工興建。項目所在區(qū)位于長江中下游南岸，與B市接壤，南連、黃山，是A市***、經(jīng)濟、文化中心。全區(qū)總面積2516平方公里，人口62萬，轄8個鄉(xiāng)、13個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。城區(qū)人口12萬。

2A市房地產(chǎn)住宅市場分析

A市房地產(chǎn)業(yè)從起步到發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個階段：1988年至1993年為第一階段，以房屋統(tǒng)代建為主，所建住房多為福利性，商品化率低，房地產(chǎn)業(yè)處于萌芽狀態(tài)。1994年至1998年為第二階段，統(tǒng)代建行為逐步消失，商品房開發(fā)逐漸興起。1999年至今為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與規(guī)范階段。以城區(qū)南門“兩點一線”舊城改造和翠微苑小區(qū)的成片開發(fā)為起點，掀起了城市建設新一輪高潮。尤其是地改市后，城市基礎(chǔ)設施建設步伐加快，城市建成區(qū)人口、規(guī)模迅速擴張，城市建設與房地產(chǎn)開發(fā)兩者良性互動，房地產(chǎn)場進入有序發(fā)展時期。到目前為止，A市房地產(chǎn)業(yè)基本實現(xiàn)了創(chuàng)業(yè)任務，完成了原始積累。居民住房質(zhì)量顯著改善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨向合理，市場體系基本建立。

二OO三年，A市房地產(chǎn)業(yè)主要特征表現(xiàn)在以下幾個方面：

表現(xiàn)之一：投資增幅大。房地產(chǎn)開發(fā)投資完成4.6億元，投資增幅達33.4%,占全市建設系統(tǒng)投資65%，占全市固定資產(chǎn)投資12.6%。

表現(xiàn)之二：市場供銷兩旺。主城區(qū)竣工商品房面積

20.04萬平方米，銷售面積22.04萬平方米，消化空置房2萬平方米。城市人均住房建筑面積已達26平方米。

表現(xiàn)之三：房價平穩(wěn)上升。城區(qū)商品住宅價格較去年上漲17%，凈增400元/m2左右。表現(xiàn)之四：交易市場持續(xù)升溫。全市全年共辦理各類房產(chǎn)交易1.12萬起。A市城區(qū)共辦理各類房產(chǎn)交易7938起，面積達89.62萬m2，比上年度分別增長25%和35%，其中存量房買賣2305起，面積24.40萬m2，成交金額8800萬元。

表現(xiàn)之五：拉動經(jīng)濟效果顯著。房地產(chǎn)業(yè)增加值占全市GDP增加值14%，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值8.87億元，帶動社會商品銷售6.16億元；房地產(chǎn)業(yè)上繳國家稅收2800萬元。對今后市場的預測：

—從購房能力看

伴隨著經(jīng)濟增長，城鎮(zhèn)居民可支配收入逐年增多，2001年到2003年，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5222元上財務現(xiàn)金流量計算表阿爾山市的發(fā)展上受到瑄?一定程度的破壞和利用中國人民解放軍的戰(zhàn)爭們的需要戰(zhàn)爭們的解放軍的戰(zhàn)爭為這這；軍國解放軍的

升到6028元。盡管去年房價漲幅較大，但消費市場仍保持旺熱?！獜耐顿Y角度看

由于股市長期低迷，銀行利率多次下調(diào)，而房地產(chǎn)業(yè)保值、增值功能顯著，使得房地產(chǎn)市場成為投資的重要領(lǐng)域。加上銀行信貸的支持，大大刺激了市場的需求。目前通過按揭貸款購買商品房的比例為42%，年增幅達16%。

——從消費結(jié)構(gòu)看

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費觀念發(fā)生了明顯的變化。人們已不能滿足于“夠住就行”的傳統(tǒng)觀念，改善型住房的需求較為明顯。住房消費正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。二次置業(yè)、三次置業(yè)的消費群體逐步擴大。據(jù)調(diào)查，匯景花園一期95%以上購房戶均為房改房換房。

——從需求關(guān)系看

根據(jù)城市總體規(guī)劃，城市建城區(qū)面積將由14.6平方公里發(fā)展到27.8平方公里，城市人口由12萬人增加到30萬人。在不考慮有效購買力的情況下，單從住房需求分析，A市每年人口增長拉動的住房需求，加之城市外來人口的購買需求和城市拆遷需要，將為房地產(chǎn)業(yè)提供廣闊的發(fā)展空間。

3、主要競爭項目分析

住宅小區(qū)詳細情況如表：

項目套數(shù)建筑面積（萬㎡）平均單價（元/㎡）位置

匯景國際花園1500221400湖濱路

碧荷苑785.81344建設中路

荷花村1701460建設路

桃園小區(qū)1301400秋浦路

秋浦花園5006.91508長江路

部分商業(yè)網(wǎng)點詳細情況

項目面積㎡單價元/㎡位置

匯景國際花園40~~804000~5600新城區(qū)

秋浦花園50~~705000~12000市中心

碧荷苑36~~506800建設路

桃園小區(qū)車庫550秋浦路

荷花村車庫550建設路

三、項目財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區(qū)域內(nèi)房屋均為磚混結(jié)構(gòu)，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。根據(jù)掛牌文件附圖及現(xiàn)場核結(jié)，圍合區(qū)內(nèi)需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經(jīng)營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區(qū)房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規(guī)劃建房證，房屋產(chǎn)權(quán)證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經(jīng)驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定和補償標準貨幣拆遷估算。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80

元

2、經(jīng)營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調(diào)以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經(jīng)營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內(nèi)裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內(nèi)地坪等

34929平方米*48元=1676592元

搬家費、臨時過渡費：

1、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經(jīng)營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經(jīng)營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4、房屋拆遷評估費：35000元

5、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府第9號令，對A市城市區(qū)域內(nèi)房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執(zhí)行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執(zhí)行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。再者，A市房屋拆遷管理辦法即將出臺，其基準價在原基礎(chǔ)上預計上調(diào)100元/平方米左右，由此拆遷成本預計為：

1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設規(guī)模作了初步的規(guī)劃方案，沿東湖路建兩棟二層網(wǎng)點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網(wǎng)點之間，次入口設在建設東路靠近匯景小區(qū)的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內(nèi)大致布置

一棟15層29.4*13.8*15層；

一棟12層29.4*13.8*12層；

三棟12層40*15*12層；

一棟15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數(shù)約為297戶。

建設成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎(chǔ)設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規(guī)劃技術(shù)服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質(zhì)量監(jiān)督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規(guī)劃設計：10萬元

15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質(zhì)勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網(wǎng)配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區(qū)綠化、道路等室外工程：61460*60=368.76萬元

7、監(jiān)理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據(jù)比較定價和市場定價相結(jié)合的原則，就該項目的預算定價為：

小高層住宅1900元/㎡商鋪6000元/㎡地下車庫800元/㎡

銷售收入住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業(yè)稅及附加142392800*5.5%=7831604

各項費用142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2=5289309.8元

結(jié)論：如土地掛牌競價在五百二十八萬以內(nèi)，該項目具有一定的利潤空間，項目可行。如超出則項目風險較大，項目不可行。駿景南苑項目可行性研究報告（東區(qū)）xxxx房地產(chǎn)有限公司二00二年十月駿景南苑（東區(qū)）可行性研究報告一·項目名稱駿景南苑二·項目地點xx市天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段。建設用地規(guī)劃許可證號：穗規(guī)地證字（1997）第136號。項目東側(cè)為車陂路；南面為規(guī)劃住宅區(qū)，距黃浦大道約500米；西側(cè)為規(guī)劃住宅區(qū)；北面是成熟住宅小區(qū)“駿景花園”，緊臨中山大道。三·項目背景第一、xx市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障。xx市具有龐大的房產(chǎn)消費群體，為房地產(chǎn)的有效開發(fā)提供根本保證。第二、xx市區(qū)東移，使天河區(qū)成為新的市中心區(qū)，“駿景南苑”所在地成為近市中心區(qū)，具有優(yōu)越的地理位置?！熬胚\”主會場建于東浦，使東浦板塊成為房地產(chǎn)的熱炒之地。第三、“駿景花園”的成功開發(fā)，為“駿景南苑”開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)?？梢哉f“駿景南苑”的開發(fā)是應消費者之求，按需而開，順勢而生。第四、“駿景南苑”的開發(fā)商為“xxxx房地產(chǎn)有限公司”，與“駿景花園”開發(fā)商“xxxx科技園房地產(chǎn)有限公司”是一套人馬，有較高的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量，在小區(qū)規(guī)劃、建筑安裝、銷售策劃、物業(yè)管理等方面有著豐厚的基礎(chǔ)和豐富的經(jīng)驗。四·項目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況xxxx房地產(chǎn)有限公司是由xx天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司和（英屬xx島）xx置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)xx市工商行政管理局批準于二00一年六月四日注冊登記，注冊資金為22167萬元，合作經(jīng)營期限為30年。合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)xx市規(guī)劃局編號為：穗規(guī)地證字（1997）第136號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于天河區(qū)中山大道南面、車陂路西面地段土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為253965平方米，項目計劃分期分批進行開發(fā)，建筑總面積約為45萬平方米。合作公司設董事會，實行董事會領(lǐng)導下的總經(jīng)理負責制。董事長肖燕霞系由xx置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財務部、工程部、銷售部等部門。公司員工共30人，其中大專以上學歷20人，中級職稱10人，高級職稱2人，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設、銷售各方面的人才。（二）投資商簡況中方xx天河科技園實業(yè)發(fā)展有限公司。該公司提供項目已三通一平的用地開發(fā)權(quán)及5%注冊資本。外方xx置業(yè)有限公司（英屬xx島）是香港xx創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權(quán)益，其總注冊資金為68054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對xx房地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為xx房地產(chǎn)界之翹楚。xx創(chuàng)展集團擁有完整合理的內(nèi)部結(jié)構(gòu)及各方面專業(yè)人員，在xx市房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。近年來，xx創(chuàng)展集團憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，帝景苑在xx市各具特色、燦爛一方，堪稱典范，這些樓盤總建筑面積超出125萬平方米，推出銷售住宅的銷售率達90%以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關(guān)系，取得了良好的社會信譽和廣泛的社會支持。目前正在全面展開開發(fā)的樓盤有：華南新城（占地3000畝，設計總建筑面積260萬平方米）；珠江帝景（占地1000畝，設計總建筑面積156萬平方米）；逸景翠園（占地580畝，設計總建筑面積90萬平方米）；駿景南苑（占地375畝，設計總建筑面積45萬平方米）；愉景南苑（占地4.8萬平方米，設計總建筑面積15.7萬平方米），這些新盤的順利開發(fā)，將更顯“xx”氣勢，穩(wěn)固龍頭地位。五·項目規(guī)劃設計駿景南苑將建設成為大型高尚住宅區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，為居民提供舒適、方便、高質(zhì)生活環(huán)境。（一）、總體規(guī)劃駿景南苑項目占地面積約25萬平方米，總建筑面積約49萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造13-19層低密度、高尚的大規(guī)模住宅小區(qū)。駿景南苑東區(qū)，占地面積81000多平方米，規(guī)劃建筑面積約275774平方米，由37棟13-19層住宅樓組成。規(guī)劃結(jié)構(gòu)力圖淡化組團模式，采用小區(qū)鄰里住宅群的結(jié)構(gòu)模式，削弱組團形態(tài)，規(guī)劃的重點是組織和豐富居民的鄰里交往和居住生活活動內(nèi)容，精心組織住宅組群。以大面積的綠地為紐帶的機組合，形成風格各異的圍合或半圍合空間。住宅首層大部分規(guī)劃為架空層，以拓展花園綠地的空間，采用點、線、面結(jié)合的方式形成小區(qū)的綠化系統(tǒng)，中心綠化廣場東西向貫穿整個小區(qū)。小區(qū)以東部40米規(guī)劃路為界，分為東西兩部分，兩部分在建筑形式、建筑組合、路網(wǎng)走向、綠地系統(tǒng)上相互呼應，使小區(qū)成為一個統(tǒng)一整體。（二）、駿景南苑主要經(jīng)濟技術(shù)指標1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟技術(shù)指標表：項目數(shù)量單位總征用地253965平方米總規(guī)劃用地162000平方米總建筑面積4940905平方米其中：1、住宅建筑面積466008平方米2、其中公建面積28082平方米綠地面積15680平方米道路面積54040平方米綠地率33.9%容積率3.05建筑密度25%居住總戶數(shù)3628戶居住總?cè)丝?2698人人口毛密度783.8人/公頃(三)、形態(tài)結(jié)構(gòu)規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。住宅設計—健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結(jié)合布置環(huán)境藝術(shù)小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型小區(qū)設計有三種住宅類型，共63棟，戶型從二房一廳一衛(wèi)至五房二廳二衛(wèi)等6種戶型，住宅面積從66.95—140平方米（套內(nèi)面積）。六·市場分析及發(fā)展前景2001年市場分析xx市經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供有力保障近幾年，xx市的GDP保持了持續(xù)平穩(wěn)增長，從1998年以來，增長速度分別為13%、13.3%、13.6%，2000年創(chuàng)近5年來最大增幅。從而帶來xx居民收入的持續(xù)增長：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消費性支出9546.23元，同比分別增長16.9%和17.4%，2001年，市政府預計增長速度仍會達到12%，如果按國際上通行的年收入價格比來考核居民的購房負擔，1998年xx的這一比例超過了9，高于國際上較為合理水平3-6的范圍，目前，這一比例則下降到7.5-8，居民的有效購房能力大大提高。房地產(chǎn)投資資金充裕。2000年全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源合計546億元，比前年同期增長13.74%，房地產(chǎn)資金來源與實際完成開發(fā)投資的比例為1.5：1，房地產(chǎn)投資資金來源充裕，投資增長潛力較大。買房者平均月收入提高，房價承受能力提高。根據(jù)統(tǒng)計，2000年44%潛在消費者家庭月收入達3000-6000元，總體平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，顯示經(jīng)濟環(huán)境進一步改善。當中20-40歲的年輕家庭受教育程度越高，月收入明顯高于年長家庭500元甚至上千元。近城買家認為3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均單價為4039元/M2，與上半年3807元/M2相比，他們對商品房價承受能力有所提高。政府政策與市政配套建設，有利于房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展政府出臺新政策，使房產(chǎn)市場完備化、秩序化，一方面繼續(xù)刺激消費，另一方面保護消費者。例如：①、金融界推出“零首期”業(yè)務，二手樓按揭業(yè)務，建立二手樓交易中心等，在信貸資金上更有力地支持購房者，在市場信息上更充分地提供給求購者，從而使集團購買力退出市場后，個人購房時期平穩(wěn)過渡。根據(jù)市國土房管局對市屬八區(qū)的房地產(chǎn)交易統(tǒng)計，2000年，二手房屋交易面積增長99%，達到125.47萬平方米。②、“交通年票制”，帶動海珠、芳村、白云樓市；③、“提高預售政策門檻”，“實行套內(nèi)面積制”，“回收閑置土地”等政策的出臺，用有形之手大清場，使有實力的發(fā)展商占領(lǐng)市場，從而保護消費者利益，保證市場運作更規(guī)范更有效。市政配套建設上新臺階，帶旺新板塊地產(chǎn)開發(fā)。新世紀xx城市總體規(guī)劃擬定“西調(diào)、南拓、東移、北抑”八字方針，番禺、花都撒市改區(qū)，xx將向國際化大都市發(fā)展?；ǘ及l(fā)展“空港產(chǎn)業(yè)”，番禺建成xx的休閑居住旅游區(qū)，各衛(wèi)星城與舊城區(qū)相連，各功能區(qū)生態(tài)環(huán)境更趨于合理。此舉使xx成為真正的山水海濱城市，并使xx房地產(chǎn)開發(fā)格局產(chǎn)生重大變化。地鐵二號線動工興建、新港東路的竣工、會展中心的建設等將使琶洲板塊炙手可熱；三號線規(guī)劃出臺、帶旺了番禺、河南樓市，番禺區(qū)新一年數(shù)個巨無霸樓盤幾乎同時有所動作；舉辦九運會，東圃板塊有突出表現(xiàn)；花都區(qū)新機場建設亦帶動樓市興旺。市政建設的配套和完善，使新一輪的房地產(chǎn)快速發(fā)展勢頭已開始出現(xiàn)。發(fā)展商積極儲備土地，對房地產(chǎn)業(yè)持樂觀態(tài)度。2000年，全市開發(fā)企業(yè)購置土地面積742.52萬平方米，比1999年同期增長72.6%。土地購置費達到52.82億元，增長46.33%。說明開發(fā)企業(yè)正在積極增加土地儲備及前期開發(fā)準備工作，反映出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對xx房地產(chǎn)發(fā)展前景的樂觀態(tài)度。xx市具有龐大的房產(chǎn)消費群體據(jù)xx日報調(diào)查，普通員工買房人數(shù)大增。兩年內(nèi)打算購房的潛在消費者，73%是20-40歲的青壯年，其中26-35歲的青壯年由于正值結(jié)婚成家的年紀，對住房需求表現(xiàn)更加迫切。在單位任職管理人員的潛在消費者占了48%，比上半年59%有明顯減少。而一般職工的購房比例則由上半年12%上升到24%，顯示消費群向中等偏低收入層擴充。非本地人買樓占4成。xx作為一個開放城市，有著寬容的成長氛圍。最新的統(tǒng)計數(shù)字表明，若以是否“從小在xx長大”劃分xx本地人和非本地人，購房比例為本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出xx正吸引越來越多非本地人在此落戶。這些外地人72%具有大專以上學歷，遠遠高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能樂業(yè)，買房置業(yè)是欲望在xx發(fā)展的非本地人的首選，具有很大的房產(chǎn)市場。xx市人均住房面積又多3平方米。據(jù)統(tǒng)計，打算買房的消費者現(xiàn)有的住房面積為71.3平方米/戶，按每戶3.3人計算，人均使用面積為21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出xx人的居住水平正在不斷提高，這又是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動力。集團購房退出市場，個人購房時期已平穩(wěn)過度。取消福利分房后，原本占市場消化率三成的集團購買力全面退出市場，年初曾有業(yè)內(nèi)專家擔心住宅市場會因此出現(xiàn)“斷層”。然而，由于強勁的個人消費及時補位，樓市已順利實現(xiàn)由以集團消費為主向個人消費為主的平穩(wěn)過渡，2000年的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投入增加、銷售活躍、購銷兩旺的良好發(fā)展勢態(tài)。統(tǒng)計顯示，2000年頭10個月，全省商品房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長22.82%，其中住宅投資增長29.82%；竣工面積同比增長13.68%；銷售面積同比增長27.5%。xx市商品房總售出量達到701萬平方米，比99年同期下降約8%。這種下降是與99年由于房改末班車而引發(fā)的購房熱潮的高峰期相比的，在集團購買大幅下降情況下，商品房能保持10%以內(nèi)的降幅，都足以說明市場已經(jīng)實現(xiàn)由集團消費與個人消費相結(jié)合的時代向個人消費市場的平穩(wěn)過渡。中國房協(xié)副會長顧云昌分析，我國的住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了3個時期，第一時期是十一屆三中全會前，以“國家包”為特征，當時不讓也不用個人建房、購房；之后的20年是第二個時期，表現(xiàn)為“單位包”，主要是發(fā)揮企事業(yè)單位的積極性；目前正處于第三個時期，屬于百姓大眾買房時代的到來，意味著住宅已變成了個人直接消費的零售商品，房地產(chǎn)業(yè)也隨之步入了全新的發(fā)展階段。（二）項目市場分析該項目地段位于中山大道與車陂路交會點，毗鄰黃浦大道，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下：1、優(yōu)越的地理位置本項目位居天河要沖，西倚天河公園，民族學院等著名學府近在咫尺，北接中山大道，東行車陂路，與廣深高速公路相通，交通極為便利。xx市中心東移，使之正處于市中心黃金地段。其周圍環(huán)境以駿景花園為首，匯集了一大群新建住宅小區(qū)，交映生輝。駿景花園以其寬闊的廣場、優(yōu)雅的居室設計、美麗的園林綠化，置身其中，首屈一指、更勝一籌，盡顯住宅群中的優(yōu)越之尊。猶如眾星捧月、靚麗非常，成為好地段上的熱點。2、高尚層次的需要珠江三角洲地區(qū)在全國率先富了起來，為廣東首府的xx市更是聚集著眾多的富豪階層，這一階層人士憑自有的經(jīng)濟實力，對生活環(huán)境、消費水平有著更高、更新、更好的要求。為滿足這些富裕群體的需要，建設一個氣派、豪華、智能、聚高尚娛樂、安全舒適、環(huán)境優(yōu)雅于一身的住宅小區(qū)，能滿足高收入階層追求完美、與眾不同、盡顯貴尊的消費愿望。駿景花園正是基于此種社會現(xiàn)實投資興建的小區(qū)，是適時而建、順勢而生，定會有樂觀前景。3、配套完善，生活便利1）生活設施配套：小區(qū)內(nèi)設有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。2）健身娛樂、醫(yī)療保健設施：小區(qū)本身附設有醫(yī)療、娛樂設施、市政各種設施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。3）教育設施：小區(qū)本身附設有中學、小學、幼兒園。4、周邊樓盤分析及售價定位項目名稱項目地點目前銷售均價開發(fā)樓盤發(fā)展商駿景花園中山大道車陂花園旁5500元/平方米66棟12-14層xxxx科技園房地產(chǎn)有限公司天朗明居中山大道車陂花園旁5110元/平方米19棟18-26層xx天力房地產(chǎn)有限公司疊翠臺中山大道與天府路交界處理品6143元/平方米6棟13-32層xx東順房地產(chǎn)有限公司華江花園黃埔大道5756元/平方米6棟9-30層xx華嘉房地產(chǎn)有限公司偉誠廣場天河公園南門東側(cè)4200元/平方米1棟23層xx偉騰房地產(chǎn)有限公司與上述樓盤相比，駿景南苑在地理位置上占有絕對優(yōu)勢，并且，其開發(fā)商xx創(chuàng)展集團在xx市具有強大實力，在xx市開發(fā)過多個大型享有極高聲譽的居民居住小區(qū)，尤其是倚駿景花園的成功氣勢，積成功之經(jīng)驗，使駿景南苑一出胎便有一種優(yōu)越之感，優(yōu)勝之能。我司初步將售價定位于5500元/平方米，仍留有余地，隨著該項目的逐步開發(fā)，其售價也將步步走高，有望突破6000元/平方米。5、項目的發(fā)展前景xx市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，天河區(qū)作為今后xx市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實。即將全線通車的xx環(huán)城高速公路將使xx市的重心東移、南移范圍進一步擴大。近期內(nèi)天河區(qū)政府遷到員村二馬路，“九運”主會場建于東浦，是其明顯的跡象。這種發(fā)展趨勢將為該項目帶來巨大的發(fā)展機會。七·項目開發(fā)資金籌集計劃項目開發(fā)總成本約115670萬元，我司計劃采用滾動式開發(fā)，預計前期投入為92533萬元，計劃資金來源于：1、注冊資本金10600萬元；2、集團公司內(nèi)部自籌及銷售滾動投入66933萬元；3、預備向銀行借款15000萬元。八、財務分析1、駿景南苑施工、銷售計劃科目2001年2002年2003年2004年2005年2006年合計施工計劃30%35%30%5%100%銷售計劃7.5%15%25%20%20%12.5%100%2、單位成本表（附表一）3、總體成本表（附表二）4、利潤估算表（附表三）5、項目現(xiàn)金流量表（附表四）6、財務現(xiàn)金流量表（附表五）九、結(jié)論本項目總成本115670萬元，總收入145845萬元，稅前利潤30175萬元，稅后利潤為20217萬元，凈利潤率為17.48%，內(nèi)部收益率為13.26%，投資回收期為5.11年，這些指標都優(yōu)于社會同類平均經(jīng)濟指標，從經(jīng)濟指標上來看，表明本項目具有較好的投資效益,本項目可行。聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告一、總論（一）項目背景1項目名稱：“聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)2承辦單位概況：“世紀地產(chǎn)”是武漢專業(yè)的房地產(chǎn)項目開發(fā)公司。由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設周期長。為了降低投資風險，“世紀地產(chǎn)”決定和武漢高科國有控股集團有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作成立控股公司武漢聯(lián)想?世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。增光佳苑商住新銳京城新盤集中亮相！機會就在你手中！公司注冊資本1億元（“世紀地產(chǎn)”3000萬元，武漢高科國有控股集團有限公司3000萬元，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4000萬元）流動資金2400萬元（滾動開發(fā)）。武漢高科國有控股集團有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成立的，授權(quán)全面經(jīng)營和管理武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)國有資產(chǎn)。集團注冊資本15億元，目前全資、控股、參股企業(yè)35家，已成為“武漢?中國光谷”建設的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學研究、大學科技園建設于一體的大型國有控股集團。成立于2002年6月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。版主工具箱[刪除精華]編輯spring52性別：女門派：論壇等級：新手上路財富等級：一窮二白財寶箱：悄悄話用戶信息個人專輯引用回復回復話題4樓2005-6-1016:29:28Re:聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告<169>字節(jié)spring522005-6-1016:29:28發(fā)表于房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)>業(yè)主論壇>樓市話題業(yè)主論壇3可行性研究報告的編制依據(jù)：（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》（2）《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》（3）《城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定》（4）《住宅設計規(guī)范》（5）《住宅建筑設計標準》（6）《建筑工程交通設計及停車場設置標準》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設計防火規(guī)范》版主工具箱[刪除精華]編輯spring52性別：女門派：論壇等級：新手上路財富等級：一窮二白財寶箱：悄悄話用戶信息個人專輯引用回復回復話題5樓2005-6-1016:29:44二）項目概況1地塊位置：關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南400m處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷CBD中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設施也十分成熟。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設施相距不遠?！奥?lián)想高科?經(jīng)典都市”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學、魯巷小學、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。2建設規(guī)模與目標：土地面積：270畝（180090平方米）容積率：1.75（本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行800米即達武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值）建筑面積：314528平方米開發(fā)周期：7至8年土地價格：5400萬（高科集團儲備土地，作為股本投入）3周圍環(huán)境與設施（1）步行約2分鐘可至586、521、715等公交車站；（2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙；（4）華中科技大學，中南民族學院等高校環(huán)繞；（3）武漢光谷CBD中心——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)4項目投入資金及效益情況項目總投資：33597.28萬元自有資金投入：12400萬元住宅銷售價格：2000元/平米起項目銷售收入：59104.00萬元項目稅后利潤總額：16127.14萬元項目毛利潤潤：27.28％項目內(nèi)部收益率：25.39％（三）項目建設緣由1項目建設有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進一步開拓發(fā)展公司自成立以來，秉承“追求卓越、盡善盡美”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)，輻射武漢三鎮(zhèn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷CBD區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。2項目的建設符合武漢市對光谷建設的精神國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運作逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。根據(jù)2002年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是“光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務寫字樓為主”。作為洪山區(qū)兩大經(jīng)濟支柱“中國光谷”與“電腦一條街”在洪山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中將占據(jù)主導地位。隨著中國光谷的發(fā)展壯大，小區(qū)周邊土地已成為武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點，在未來的5年內(nèi)，中國光谷方圓50平方公里的區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€科工貿(mào)年收入超過1000億以上的高科技產(chǎn)業(yè)園，加上長江樂園的帶動效應，一大批第三產(chǎn)業(yè)會在此地蓬勃興起，本地域?qū)⒊蔀槲錆h市人文環(huán)境最好、居住質(zhì)量最高、規(guī)劃配套最完善的生活社區(qū)。因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高科國有控股集團和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想?世紀高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團270畝儲備地塊。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細敘述。3由于市區(qū)可開發(fā)土地稀缺，三方合作開發(fā)本項目符合我公司投資開發(fā)策略從土地供應的角度分析，由于土地數(shù)量的相對穩(wěn)定性和自90年代中期以來武漢房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，武漢市區(qū)土地資源日益減少，在市區(qū)內(nèi)，土地供應絕對數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢。類似本項目開發(fā)可200多畝以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地稀缺，土地資源彌足珍貴。隨著土地供應市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標方式為主。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設不利。本項目由武漢高科國有控股集團提供土地使用權(quán)，為資金流動周轉(zhuǎn)和項目建成收益創(chuàng)造了良好條件。一次性獲得大面積有開發(fā)潛力的地塊，有利于對項目進行滾動開發(fā)。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)整設計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)撛趦r值得到實現(xiàn)。4項目開發(fā)優(yōu)勢所在世紀地產(chǎn)豐富房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗以及良好的信譽高科集團的相關(guān)政策優(yōu)勢和充足的土地儲備融科智地依托于聯(lián)想集團的高科技理念和品牌優(yōu)勢（四）市場分析1武漢概況武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設施；新的政治機制。未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術(shù)學院，武漢具有很大的機會。2光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱“武漢?中國光谷”）?！拔錆h?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀：●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例?！裥「邔?。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀?！駝e墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層（C型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。配比：多層：A型8棟、B型6棟、D型12棟、E型7棟高層：C型14棟3目標市場地位項目銷售目標群如下：（1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士；（2）周邊高校的教師以及工作者；（3）欲改善居住條件的置業(yè)者；（4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部；（5）外地來漢的經(jīng)商者。（6）其他（五）結(jié)論本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。（一）市場概況1武漢市總體經(jīng)濟狀況武漢市是中國六大中心城市之一。在1992年國家公布的中國城市綜合經(jīng)濟實力50強中，武漢名列第六。2001年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到1348億元，按可比價格計算，比2000年增長12%。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入150.18億元,同比增長21.8%,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本11.1%。自1992年以來,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長,高于全國、全省平均水平。經(jīng)濟運行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項社會事業(yè)全面進步，實現(xiàn)了“十五”計劃的良好開局。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國221個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資“洼地效應”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資63.7億美元，外資來自全球五大洲40多個國家或地區(qū)，全球500強跨國公司有35家來漢投資，另有45家設立了代表處。邁向世界超級城市世紀之交，正當世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍圖之際，美國《未來學家》雜志1999年6-7月刊發(fā)表了著名學者麥金利-康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預言中國的上海、武漢將進入21世紀全球十大超級城市之列。超級城市是指具有下列3項條件特征的城市地區(qū)：人口超過100萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。未來超級城市必不可少的10個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設施；新的政治機制。未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎-圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學和技術(shù)學院，武漢具有很大的機會。2武漢房地產(chǎn)市場概況國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資100億元興建600萬平方米的住宅，五年共建3000萬平方米，用五年的時間解決30萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。形成了二、三級市場聯(lián)動效應。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場聯(lián)動的良好局面。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。3武漢商品住宅價格走勢2001年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持3600元/㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。版主工具箱[刪除精華]編輯spring52性別：女門派：論壇等級：新手上路財富等級：一窮二白財寶箱：悄悄話用戶信息個人專輯引用回復回復話題14樓2005-6-1016:32:27Re:聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告<604>字節(jié)spring522005-6-1016:32:27發(fā)表于房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)>業(yè)主論壇>樓市話題業(yè)主論壇4武漢主要商品住宅樓盤2002年銷售大勢1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢2002年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的400余套已銷售逾70％。碧水晴天一期推出的292套住房，兩個季度不到銷售了70%，而其出售的42間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度也取得近10000平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約100元/平方米。2．名家操盤實力大增目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務特色方面，講究名家規(guī)劃與設計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189套豪宅的“世紀華庭”在推出不到半年的時間里就售出了137套。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤——“麗島花園”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設，這在武漢市的樓盤環(huán)境設計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。版主工具箱[刪除精華]編輯spring52性別：女門派：論壇等級：新手上路財富等級：一窮二白財寶箱：悄悄話用戶信息個人專輯引用回復回復話題15樓2005-6-1016:32:44Re:聯(lián)想集團武漢地產(chǎn)項目可行性研究報告<1068>字節(jié)spring522005-6-1016:32:44發(fā)表于房地產(chǎn)門戶-搜房網(wǎng)>業(yè)主論壇>樓市話題業(yè)主論壇3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢2002年7月1日武漢市土地供應方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在這種市場背景下，武漢市小高層、高層項目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查：2002年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達150余棟，總建筑面積將達到200萬平方米以上，與上年相比，其增幅為30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。4．消費者的購房行為漸趨理性隨著房改政策的深入實施和城市建設不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置40％，價格為36.85％，環(huán)境為22.96％，交通為6.47％，其他因素的被選率為0.93％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。5.價格及指數(shù)2002年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為1115.72點，較上季度上漲66.43點；綜合物業(yè)平均價格為3207.76元/平方米，與上季度相比上漲了190.98元/平方米，漲幅為6.33%。住宅價格指數(shù)此季度為1136.63點，比上季度上漲58.32點；平均價格為2206.88元/平方米，比上季度上升113.23元/平方米，其升幅為5.41%。寫字樓價格指數(shù)此季度為1050.07點，較上季度上漲11.36點；平均價格為4208.63元/平方米，較上季度漲了45.55元/平方米，漲幅為1.09%。2002年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。2003年的住宅將會進一步分為學生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務員公寓等。1-6月房屋成交21118起，同比增長52%，其中，存量房買賣成交12999起，占總成交量的61.55%。全市房地產(chǎn)交易面積247.42萬平方米，成交價值23.14億元。其中，存量房交易面積158.11萬平方米，占總交易面積的63.9%，同比增長6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易20.99萬平方米，占總交易面積的13.3%。區(qū)位交易總量存量房百分比洪山28.7114.3450%（三）競爭分析1武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點●特點一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展●特點二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導潮流●特點三：戶型面積在變小、房間在變多●特點四：小高層物業(yè)受消費者青睞●特點五：成規(guī)模、重環(huán)境●特點六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流●特點七：精裝修房需求不容忽視●特點八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點2武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析本項目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項目構(gòu)成競爭，本報告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。洪山區(qū)：2002年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為1488.67點，比上季度上漲了36.92點；住宅平均價格為2325.85元/平方米，比上季度上漲了57.68元/平方米，漲幅為2.54%。洪山區(qū)指數(shù)2001第四季度1145.392002第一季度1273.522002第二季度1327.122002第三季度1451.752002第四季度1488.67此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在3200元/平方米左右的兆富國際大廈取得了3000平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到2900元/平方米以外，其他樓盤均價在1940元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在1萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤?半島尊邸取得了開門紅，銷量在4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在2000元/平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為1600元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為1700元/平方米，銷量達到1.4萬平方米左右；均價在2300元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了4000多平方米；水藍郡經(jīng)過6月底的暫停銷售后于8月重新登場，呈良好態(tài)勢。武昌區(qū)：2002年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為1083.44點，比上季度上漲了70.89點。平均價格為2350.49元/平方米，比上季度上漲了153.79元/平方米，漲幅為7%。武昌區(qū)指數(shù)2001年第四季度1003.182002年第一季度929.882002年第二季度1046.692002年第三季度1012.552002年第四季度1083.44此季度南湖地區(qū)普通住宅的均價為1732.69元/平方米，比上季度提高13.27元/平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近10000平方米，而且高檔物業(yè)像寶安?加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均價為2509.47元/平方米，比上季度提高了51.97元/平方米。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售量和價格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費的措施是分不開的。此季度強銷的物業(yè)為和盛世家、新世紀家園、都市經(jīng)典，銷量都超過6000平方米。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產(chǎn)活躍。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450元/平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。隨著市政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。此季度東湖周邊地區(qū)依然是東湖林語獨占鰲頭，均價不僅不降反而逐步攀升高達4150元/平方米，這主要是由于其周邊自然環(huán)境優(yōu)越，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃布置也延伸了周邊的環(huán)境特色，在建筑形式、戶型及房屋的細節(jié)方面也充分體現(xiàn)人性化的居住理念。3\光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析（1）“光谷地區(qū)”概況信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為21世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。湖北省和武漢市政府審時度勢，及時決策，力爭在武漢創(chuàng)建國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱“武漢?中國光谷”）?！拔錆h?中國光谷”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架；“武漢?中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū)武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)50平方公里范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，65個國家重點學科，10個國家重點實驗室，7個國家工程技術(shù)研究中心，43名兩院院士，20多萬名各類專業(yè)科技人員，35萬在校大學生，每年有5萬余名大學生從這里走向四面八方。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。（2）建筑類型●多層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底“逃離市中心”的趨勢。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例?！裥「邔?。目前小高層最大的特點是將其“領(lǐng)地”擴展到了郊區(qū)。除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的“麗水佳園”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的“寶安?公園家”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀?！駝e墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。本項目建筑類型：以高層（C型）為主干，周圍點綴布局（A、B、D、E型）多層住宅。整個小區(qū)外觀上錯落有致，1.75的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究一、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究概述（一）可行性研究的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資開發(fā)決策之前，為了避免主觀決策、盲目建設帶來的損失和不良后果，以期實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)的效益最大化，必須通過對擬開發(fā)項目有關(guān)的工程、技術(shù)、經(jīng)濟、社會和環(huán)境等方面進行深入細致的調(diào)查、研究和分析；對可能擬定的規(guī)劃設計方案、技術(shù)方案和建設方案等進行認真的技術(shù)經(jīng)濟分析和綜合比較論證；對擬開發(fā)項目建成后的經(jīng)濟、社會和環(huán)境生態(tài)效益進行科學的預測和評價。在此基礎(chǔ)上，全面研究考察該開發(fā)項目在技術(shù)上的先進性和適用性，在經(jīng)濟上的合理性和有效性以及規(guī)劃建設上的可能性和可行性。依此就是否應該投資開發(fā)該項目以及如何投資，或就此終止投資還是繼續(xù)投資開發(fā)等給出結(jié)論性意見，為投資決策提供科學依據(jù)，并作為進一步開展工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯渴窃谕顿Y決策前必不可少的工作階段，主要對建設項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證。其基本內(nèi)容包括市場預測和研究、技術(shù)方案研究、項目經(jīng)濟評價三個部分。（二）可行性研究的作用可行性研究的主要