沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE88沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城開(kāi)發(fā)有限公司第一章項(xiàng)目決策背景一、沈陽(yáng)城市概況（一）城市概況沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國(guó)的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽(yáng)現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬(wàn)平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?？?cè)?20.4萬(wàn)人，市區(qū)人口506.6萬(wàn)人。沈陽(yáng)是建國(guó)初期國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)起來(lái)的以裝備制造業(yè)為主的全國(guó)重工業(yè)基地之一。經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，沈陽(yáng)的工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。近年來(lái)，沈陽(yáng)市委、市政府以振興沈陽(yáng)老工業(yè)基地為主線，堅(jiān)持改革開(kāi)放和工業(yè)立市方略，國(guó)有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整步伐加快，外資和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)迅速成長(zhǎng)壯大；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品和企業(yè)；城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯加快，軟環(huán)境建設(shè)得到了進(jìn)一步改善。沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)長(zhǎng)足發(fā)展，人民生活水平快速提升，沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)步入了快速發(fā)展的新時(shí)期。在此同時(shí)，沈陽(yáng)先后獲得“國(guó)家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國(guó)家森林城市”的稱號(hào)，連續(xù)兩年進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)城市前十名，并躋身國(guó)內(nèi)十大最具競(jìng)爭(zhēng)力城市行列。（二）區(qū)位優(yōu)勢(shì)沈陽(yáng)是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽(yáng)為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。沈陽(yáng)擁有東北地區(qū)最大的民用航空港，全國(guó)最大的鐵路編組站和全國(guó)最高等級(jí)的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)。溝通世界各大港口的大連港、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的營(yíng)口新港和錦州港，距沈陽(yáng)均不超過(guò)400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的沈陽(yáng)，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。二、沈陽(yáng)城市商業(yè)規(guī)劃研究分析（一）沈陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃及發(fā)展情況2006年6月8日，沈陽(yáng)市商業(yè)局正式對(duì)外發(fā)布了《沈陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)“十一五”規(guī)劃》，未來(lái)5年，大多沈城人的購(gòu)物半徑都將不超過(guò)15分鐘的路程。沈城將成為七城市經(jīng)濟(jì)圈乃至東北地區(qū)名副其實(shí)的購(gòu)物天堂。未來(lái)5年，沈城將重點(diǎn)打造以“一廊兩帶三圈”為架構(gòu)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，形成東聯(lián)西接、南展北拓，多層次、放射型的東北地區(qū)商貿(mào)物流中心。1、商業(yè)規(guī)劃（1）“一廊”即延伸南北“金廊”，雙向突破三環(huán)路向北延長(zhǎng)，由現(xiàn)在的17公里延長(zhǎng)到約25公里，以青年大街為中軸，平均開(kāi)發(fā)寬度500米——1000米。重點(diǎn)布局北部開(kāi)發(fā)區(qū)（北部大學(xué)城）、龍江區(qū)域商貿(mào)中心、北部都市商貿(mào)中心、五里河都市商貿(mào)中心、渾南都市商貿(mào)中心，建設(shè)商務(wù)辦公、國(guó)際金融、科技文化、體育休閑商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。（2）“兩帶”南帶——沿東西“銀帶”（渾河）實(shí)施深度開(kāi)發(fā)，在全長(zhǎng)52公里的沈陽(yáng)內(nèi)濱河水帶上，結(jié)合開(kāi)發(fā)歷史文化旅游景觀，重點(diǎn)在棋盤山國(guó)際旅游風(fēng)景區(qū)、沈陽(yáng)植物園、東陵新城、渾南都市商貿(mào)中心、長(zhǎng)白新城、蘇家屯新城、鐵西區(qū)等7個(gè)接點(diǎn)上建設(shè)獨(dú)具特色的生態(tài)商業(yè)產(chǎn)業(yè)帶。北帶——沿地鐵一號(hào)線25公里沿線，重點(diǎn)布局張士開(kāi)發(fā)區(qū)、于洪新城、興工都市商貿(mào)中心、太原都市商貿(mào)中心、中街都市商貿(mào)中心、東城都市商貿(mào)中心、黎明居住商貿(mào)區(qū)7個(gè)節(jié)點(diǎn)，建設(shè)購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、家居服務(wù)貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶。（3）“三圈”“核心圈”——在二環(huán)路建成區(qū)范圍，構(gòu)建層次分明、結(jié)構(gòu)合理的都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)和現(xiàn)代特色街區(qū)。“中心圈”——在二、三環(huán)路之間，整合現(xiàn)有優(yōu)勢(shì)資源，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)新發(fā)展特色商業(yè)空間，推進(jìn)“四大”開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，構(gòu)建具有強(qiáng)大輻射力的現(xiàn)代貿(mào)易體系?！斑吘壢Α薄诳h域范圍，構(gòu)建由“縣域商貿(mào)中心”和“鄉(xiāng)村商服中心”二級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)為支撐的網(wǎng)絡(luò)體系；圍繞城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化，建設(shè)新型商品市場(chǎng)體系，推進(jìn)農(nóng)村城市化進(jìn)程，加快社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)。解讀：未來(lái)，沈陽(yáng)市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局將按照老城區(qū)和新城區(qū)兩個(gè)層面展開(kāi)。“十一五”期間，沈陽(yáng)城市化率將達(dá)到70%以上，常住人口達(dá)到1000萬(wàn)，建成區(qū)規(guī)劃面積由300平方公里擴(kuò)展到450平方公里，初步構(gòu)建“一城兩軸”，“六帶六楔”的總體格局，并利用沈陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的“四大空間”，東（南）聯(lián)撫順、本溪，南聯(lián)遼陽(yáng)、鞍山、營(yíng)口，西聯(lián)阜新，北聯(lián)鐵嶺，基本形成中心城市的開(kāi)放式發(fā)展布局。因此，沈陽(yáng)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的服務(wù)范圍不僅是沈陽(yáng)城區(qū)，還輻射整個(gè)七城市經(jīng)濟(jì)圈。此外，從投資的角度講，“一廊兩帶三圈”附近的商鋪投資價(jià)值是不容置疑的，尤其是地鐵附近的商鋪，很有投資潛力。2、功能規(guī)劃社區(qū)購(gòu)物步行不超過(guò)5分鐘未來(lái)沈陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將分為都市商貿(mào)中心、區(qū)域商貿(mào)中心、社區(qū)商服中心三級(jí)商業(yè)功能區(qū)。都市商貿(mào)中心——即繼續(xù)改造完善中街、太原街、北站3個(gè)現(xiàn)有都市商貿(mào)中心。重點(diǎn)規(guī)劃五里河、長(zhǎng)江、興工、東城、渾南5個(gè)都市商貿(mào)中心，10年后，使其具備都市商貿(mào)中心的雛形。區(qū)域商貿(mào)中心——區(qū)域商貿(mào)中心的網(wǎng)點(diǎn)布局按照一個(gè)大中型百貨商店，一個(gè)大型綜合超市和若干個(gè)服務(wù)于日常生活需要的專業(yè)店、專賣店和服務(wù)設(shè)施組合模式。未來(lái)沈陽(yáng)將重點(diǎn)規(guī)劃培育10個(gè)區(qū)域商貿(mào)中心，即滑翔商貿(mào)中心、龍江商貿(mào)中心、八王寺商貿(mào)中心、黃海商貿(mào)中心、道義商貿(mào)中心、新城子商貿(mào)中心、棋盤山風(fēng)景區(qū)商貿(mào)中心、長(zhǎng)白新城商貿(mào)中心、蘇家屯新城商貿(mào)中心、農(nóng)高區(qū)商貿(mào)中心。社區(qū)商服中心——到2010年，沈陽(yáng)將通過(guò)新建、改造和調(diào)整，在127個(gè)街道的1257個(gè)社區(qū)中新建100個(gè)社區(qū)商服中心，總量達(dá)到200個(gè)，其中省級(jí)以上示范中心20個(gè)。解讀：沈陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)商業(yè)功能區(qū)規(guī)劃是本次規(guī)劃的核心內(nèi)容之一，這種分級(jí)主要解決沈陽(yáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)合理布局的問(wèn)題。像大家熟知的中街、太原街，那里聚集了眾多大型商業(yè)設(shè)施，交通也十分便利，一般到這樣都市商貿(mào)中心消費(fèi)的人50%是外國(guó)人或外地人，余下的50%才是沈陽(yáng)本地人，因此它代表的是一個(gè)城市的商業(yè)形象。而所謂的區(qū)域商貿(mào)中心，主要是為滿足某一集中區(qū)域的商務(wù)人士和居民生活需要服務(wù)的，這里要有大型購(gòu)物場(chǎng)所，還有休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。在這一區(qū)域內(nèi)，沈陽(yáng)本地人消費(fèi)的比例大約在70%—80%，外國(guó)人或外地人消費(fèi)的比例大約在20%—30%。也就是說(shuō)，在這個(gè)商貿(mào)中心里，沈陽(yáng)居民到大商場(chǎng)購(gòu)物只需要走15分鐘的路程。在這三級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中，離市民最近的則是社區(qū)服務(wù)中心，這里有洗衣店、早餐點(diǎn)、便民超市、美發(fā)店等，人們最基本的日常生活需要都可以在這里得到滿足，服務(wù)半徑應(yīng)在5分鐘以內(nèi)的路程。3、零售規(guī)劃“十一五”末期，沈陽(yáng)零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總規(guī)模將導(dǎo)控在1000萬(wàn)平方米，其中，新建5000平方米以上大型零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)50個(gè)。新建大型百貨商店11個(gè)——渾南都市商貿(mào)中心1個(gè)、興工都市商貿(mào)中心1個(gè)、東城都市商貿(mào)中心1個(gè)、北站都市商貿(mào)中心2個(gè)（東西部各1個(gè)）、五里河都市商貿(mào)中心1個(gè)、興順商業(yè)街1個(gè)、北市特色街1個(gè)、長(zhǎng)白地區(qū)1個(gè)、北部大學(xué)城1個(gè)、北站北出口1個(gè)。新建大型綜合超市15個(gè)——八王寺地區(qū)1個(gè)、滂江街地區(qū)1個(gè)、東北大馬路中段1個(gè)、龍江地區(qū)1個(gè)、砂山地區(qū)1個(gè)、渾南新區(qū)2個(gè)、道義開(kāi)發(fā)區(qū)1個(gè)、文體西路1個(gè)、長(zhǎng)青地區(qū)1個(gè)、東陵?yáng)|路1個(gè)、三臺(tái)子地區(qū)1個(gè)、七二四地區(qū)1個(gè)、地鐵黃海站1個(gè)、黎明廣場(chǎng)附近1個(gè)。新建大型購(gòu)物中心（摩爾）4個(gè)——北站商貿(mào)中心1個(gè)、渾南商貿(mào)中心1個(gè)、東城商貿(mào)中心1個(gè)、興工商貿(mào)中心1個(gè)。新建大型專業(yè)店——布局集中在渾南都市商貿(mào)中心、東城商貿(mào)中心、長(zhǎng)江商貿(mào)中心和小北通訊器材專業(yè)街、三好IT產(chǎn)品專業(yè)街、民主路體育用品專業(yè)街、北二路汽車貿(mào)易專業(yè)街。解讀：?jiǎn)螐臄?shù)量上看，目前沈陽(yáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)并不少，全市80%以上的招商項(xiàng)目都是商業(yè)項(xiàng)目，但其分布還不能滿足所有人需要，像大學(xué)城、五里河這樣的成熟居住生活區(qū)，居民購(gòu)物卻還要花上一小時(shí)左右往商業(yè)區(qū)跑。因此本次規(guī)劃根據(jù)未來(lái)5年沈城市民的實(shí)際需要，計(jì)劃新建11個(gè)大型百貨商店和15個(gè)大型綜合超市，主要滿足現(xiàn)在還不方便購(gòu)物的人。而按照摩爾的國(guó)際流行標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際在沈城還一個(gè)都沒(méi)有，但這并不意味著有投資就能建，根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，今后沈城建面積1萬(wàn)平方米以上的大型商業(yè)項(xiàng)目都要先聽(tīng)證，使起更好地為沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)，從而輻射整個(gè)沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)圈。解讀：購(gòu)物、休閑是人們?cè)诠ぷ魃钪庵饕膬?nèi)容。這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)就是在人們購(gòu)物需要得到滿足的情況下，為市民提供更多的休閑娛樂(lè)空間，這些服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)更重要的意義還在于拉動(dòng)沈陽(yáng)的休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)。4、專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃未來(lái)5年，沈陽(yáng)將重點(diǎn)新建12個(gè)市場(chǎng)，改造20個(gè)市場(chǎng)，形成6個(gè)市場(chǎng)集群。新建市場(chǎng)——東北家具集散中心、北部農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、南部農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)、金馬（沈陽(yáng)）皮革鞋材國(guó)際交易市場(chǎng)、東北化工市場(chǎng)、東北陶瓷產(chǎn)品交易中心、沈陽(yáng)煤炭交易市場(chǎng)、沈陽(yáng)東成工程機(jī)械交易市場(chǎng)、東北機(jī)床大市場(chǎng)、沈陽(yáng)中晨汽車交易市場(chǎng)、沈陽(yáng)文官天和鋼材交易市場(chǎng)、沈陽(yáng)舊輪胎交易市場(chǎng)。重點(diǎn)改造的市場(chǎng)——五愛(ài)市場(chǎng)、中國(guó)鞋城、東軟電腦軟件城批發(fā)市場(chǎng)、十二線農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)果品中心批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)肉食品批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)糧食批發(fā)市場(chǎng)、南五農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、新民市大民屯蔬菜批發(fā)市場(chǎng)、新民市農(nóng)機(jī)市場(chǎng)、沈陽(yáng)鋼材中心批發(fā)市場(chǎng)、沈陽(yáng)滑翔五金城、沈陽(yáng)爐料市場(chǎng)、水暖器材交易中心、東北日雜市場(chǎng)、東北摩托車市場(chǎng)、東北裝飾城、東北亞國(guó)際汽車交易博展中心、長(zhǎng)青家電批發(fā)中心。解讀：隨著人們生活水平的提高，沈陽(yáng)現(xiàn)有的市場(chǎng)還面臨提高現(xiàn)代化管理手段等一系列新問(wèn)題，因此，像五愛(ài)市場(chǎng)、中國(guó)鞋城這樣的在沈陽(yáng)頗具影響力的老市場(chǎng)需要進(jìn)一步改造升級(jí)，進(jìn)一步與市場(chǎng)接軌，不斷滿足人們不斷提高的物質(zhì)生活需要。5、物流規(guī)劃“十一五”期間，沈陽(yáng)物流基地重點(diǎn)沿東（北）部：沈海——東三環(huán)；南部：渾南——蘇家屯；西部：張士——大潘；北部：望花——農(nóng)高區(qū)4條物流產(chǎn)業(yè)帶進(jìn)行布局。物流中心——重點(diǎn)圍繞規(guī)劃的物流園區(qū)和現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園、新興產(chǎn)業(yè)集群及具有廣闊市場(chǎng)空間的大型項(xiàng)目布局，重點(diǎn)培育建設(shè)20—30個(gè)第三方物流中心。解讀：物流是支持商業(yè)流通和發(fā)展的重要平臺(tái)，未來(lái)沈城培育建設(shè)4個(gè)物流園區(qū)可以實(shí)現(xiàn)沈城東西南北四個(gè)方向都有物流平臺(tái)支撐。（二）沈陽(yáng)鐵西新區(qū)商業(yè)規(guī)劃及發(fā)展情況2006年8月2日，鐵西新區(qū)公布未來(lái)5年的商業(yè)規(guī)劃。利用工業(yè)企業(yè)搬遷騰出的土地，鐵西規(guī)劃在老區(qū)重新布局商業(yè)項(xiàng)目，全力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，從而改變鐵西老城區(qū)工業(yè)舊面孔。1、老城區(qū)挪走工業(yè)換商業(yè)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的47個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)3000平方米以上的規(guī)模項(xiàng)目30個(gè)，總投資37.8億元?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館?！叭龍@”即神羊游樂(lè)園、森林公園、海洋樂(lè)園?！拔褰帧奔磁d工時(shí)尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！拔鍘А奔幢币宦肺锪鳌⒈倍菲囐Q(mào)易、北四路專業(yè)市場(chǎng)、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。2、今后5年新建200商業(yè)項(xiàng)目鐵西新區(qū)規(guī)劃建設(shè)200個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2006年規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目55個(gè)，到2008年規(guī)劃再開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目70個(gè)，到2010年規(guī)劃再開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目75個(gè)。全部建成后，將形成鐵西新區(qū)服務(wù)業(yè)的總體框架結(jié)構(gòu)和總體網(wǎng)絡(luò)布局。酒店賓館項(xiàng)目20個(gè)：在世星賓館、九豐大廈的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)建設(shè)三星賓館12個(gè)、四星賓館5個(gè)、五星級(jí)賓館3個(gè)。大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)2個(gè)：開(kāi)發(fā)建設(shè)萬(wàn)米以上的世界及國(guó)內(nèi)知名品牌大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)2個(gè)。大型餐飲項(xiàng)目35個(gè)。商務(wù)大廈項(xiàng)目35個(gè)。總部大廈15個(gè)。百貨、超市項(xiàng)目3個(gè)：在家樂(lè)福、樂(lè)購(gòu)超市、鐵西百貨大樓、大連友誼商場(chǎng)的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)建設(shè)大中型百貨、超市3個(gè)。專業(yè)化大市場(chǎng)項(xiàng)目10個(gè)：在中國(guó)家具城、鋼材批發(fā)中心市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)建設(shè)大型專業(yè)市場(chǎng)10個(gè)。金融保險(xiǎn)類項(xiàng)目10個(gè)。物流企業(yè)類項(xiàng)目5個(gè)。停車場(chǎng)項(xiàng)目15個(gè)。時(shí)尚休閑項(xiàng)目50個(gè)。在和平大戲院、避風(fēng)塘茶吧的基礎(chǔ)上再開(kāi)發(fā)建設(shè)美食街、名人俱樂(lè)部、西餐廳、茶府、迪吧、影城、電玩城、夜總會(huì)、數(shù)碼公園、娛樂(lè)健身館等50個(gè)具有時(shí)尚品位的餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目。此外，還將建設(shè)200個(gè)中小型社區(qū)連鎖便民店，并在每個(gè)社區(qū)、村至少建一個(gè)中小型社區(qū)連鎖便民店。（三）沈陽(yáng)主要商圈分析近年來(lái)在國(guó)家振興東北老工業(yè)基地的導(dǎo)向下，沈陽(yáng)所獨(dú)有的中心城市的地位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)提速發(fā)展的環(huán)境以及近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始步入規(guī)模增長(zhǎng)時(shí)期，沈陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)始成為商業(yè)地產(chǎn)的投資旺地。出現(xiàn)這種強(qiáng)烈的發(fā)展勢(shì)頭的原因，主要得益于金廊開(kāi)發(fā)和渾河兩岸開(kāi)發(fā)的啟動(dòng)、以及幾大傳統(tǒng)商圈的大力改造建設(shè)而提供的發(fā)展空間。就目前沈陽(yáng)市的商業(yè)格局，基本上以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要中心的商業(yè)核心區(qū)域。形成了太原街商圈、西塔商圈、北行商圈、中街商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽(yáng)市兩大的主力商圈，其輻射范圍大，對(duì)周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對(duì)提升沈陽(yáng)商業(yè)形象和增強(qiáng)沈陽(yáng)商業(yè)輻射力有重大意義。1、太原街商圈目前在沈陽(yáng)各商圈中發(fā)展最快的是太原街商圈。萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的啟動(dòng)拉開(kāi)了南太原街改造的序幕，五洲的建成將使整個(gè)太原街商圈的商業(yè)形象和整體輻射力大大提升。太原街商圈位于和平區(qū)，是沈陽(yáng)市兩個(gè)最繁華的商業(yè)區(qū)之一，是沈陽(yáng)市未來(lái)大力規(guī)劃發(fā)展的市級(jí)商業(yè)區(qū)。商圈集中了千余商鋪的規(guī)模，以太原街、中華路“一橫一豎”為主軸，東起和平北大街，西至勝利大街，南起南五馬路，北至北五馬路；由太原步行街、中華路商業(yè)街、中山路日俄景觀街、美術(shù)牌匾街、體育用品街、南一風(fēng)味美食街、開(kāi)明商業(yè)街等街區(qū)組成來(lái)打造“具有都市時(shí)尚的現(xiàn)代化國(guó)際商業(yè)街區(qū)”。從目前太原街商圈經(jīng)營(yíng)品種構(gòu)成中服裝類、飲食和快餐占絕大多數(shù)的業(yè)種構(gòu)成中分析認(rèn)為：這些都是老百姓衣食住行的主要消費(fèi)部分，這種經(jīng)營(yíng)分布是太原街商圈多年市場(chǎng)發(fā)展的結(jié)果，是市場(chǎng)自然選擇和沈陽(yáng)獨(dú)特的消費(fèi)特點(diǎn)的產(chǎn)物，具有其合理性。代表性商場(chǎng)：中心商廈、聯(lián)營(yíng)商場(chǎng)、新世界百貨、商貿(mào)精品坊、時(shí)尚地下商業(yè)城、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)和即將投入運(yùn)營(yíng)的五洲商業(yè)廣場(chǎng)。（1）中興—沈陽(yáng)商業(yè)大廈——是由中國(guó)國(guó)際信托投資公司與沈陽(yáng)市合資興建，以零售業(yè)為主，集餐飲、住宿、旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、證券為一體的大型商業(yè)企業(yè)。商場(chǎng)位于中華路，包括一店和二店，是太原街商圈已開(kāi)業(yè)的三大主力商場(chǎng)之一。（2）香港新世界百貨——是沈陽(yáng)目前產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)檔次最高的商場(chǎng)，國(guó)際知名品牌最集中之地。從該商場(chǎng)的環(huán)境和裝修檔次來(lái)分析該商場(chǎng)定位是以中高檔為主，目標(biāo)消費(fèi)者以高收入者為主，集中了大部分沈陽(yáng)高端消費(fèi)。（3）沈陽(yáng)市聯(lián)營(yíng)公司——成立于1952年12月20日，是全國(guó)十大百貨商店貿(mào)易聯(lián)合會(huì)成員之一。是國(guó)內(nèi)一家融零售與批發(fā)，經(jīng)營(yíng)與服務(wù)，內(nèi)貿(mào)與外貿(mào)，商住與營(yíng)業(yè)一體的初具現(xiàn)代化功能的大型國(guó)有“老字號(hào)”企業(yè)。先后榮獲全國(guó)“五一勞動(dòng)獎(jiǎng)狀”、“全國(guó)用戶滿意服務(wù)”稱號(hào)、“質(zhì)量管理獎(jiǎng)”、市政府授予的“文明單位”、“最佳優(yōu)秀企業(yè)形象單位”稱號(hào)、沈陽(yáng)市技術(shù)監(jiān)督局授予的“無(wú)假貨商店”稱號(hào)和遼寧省“物價(jià)計(jì)量政策法規(guī)”稱號(hào)。是沈陽(yáng)市傳統(tǒng)消費(fèi)的主要集中地。（4）時(shí)尚地下商業(yè)街——是沈陽(yáng)規(guī)模最大的地下商業(yè)街。由于太原街的拆遷改造，目前人流量大，經(jīng)營(yíng)較旺，租金較高。但是因經(jīng)營(yíng)檔次一般，內(nèi)部規(guī)劃功能不清晰，給人較混亂的感覺(jué)，目標(biāo)客戶群定位于年輕時(shí)尚一族。2、中街商圈相比于太原街商圈相對(duì)清晰的功能街區(qū)構(gòu)成，中街商圈以中街步行街為核心，東起小什字街、西至西順城、北起北順城、南至南順城，由中街、小東路、北中街、南中街、沈陽(yáng)路、正陽(yáng)街、朝陽(yáng)街組成。這些街區(qū)從功能角度沒(méi)有比較明確的功能分區(qū)，這與中街商圈是沈陽(yáng)市歷史最悠久的一個(gè)商業(yè)區(qū)有直接關(guān)系。分析認(rèn)為這與兩大商圈之間的立地條件不同以及政府對(duì)沈陽(yáng)市整個(gè)商業(yè)布局規(guī)劃思路不同是分不開(kāi)的，發(fā)展方向也將是相互補(bǔ)充的。從目前中街商圈的規(guī)劃發(fā)展情況以及以打造“東北第一街”的發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，中街商圈以“4A級(jí)商貿(mào)文化旅游區(qū)”的定位與太原街在定位的層面上形成了較大的差異。建設(shè)正陽(yáng)街和朝陽(yáng)街地下通道；結(jié)合故宮周邊環(huán)境綜合整治，完成標(biāo)志性建筑裝修改造；中心廟廣場(chǎng)、名人景觀大道、步道式精品街的建設(shè)工程、建設(shè)休閑廣場(chǎng)，完成北中街商住開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等項(xiàng)目的實(shí)施充分展現(xiàn)了中街商圈建成東北中心影響東北亞經(jīng)濟(jì)圈的國(guó)際商貿(mào)旅游交易平臺(tái)的決心。（1）商業(yè)城——是由東北地區(qū)經(jīng)營(yíng)規(guī)模最大的綜合性商業(yè)企業(yè)集團(tuán)商業(yè)城集團(tuán)旗下的綜合商業(yè)中心。位于沈陽(yáng)市中街商圈東端是沈陽(yáng)傳統(tǒng)商場(chǎng)之一，地段優(yōu)越，商業(yè)氣氛濃厚，目前是中街最大的商場(chǎng)。（2）沈陽(yáng)新瑪特購(gòu)物休閑廣場(chǎng)——由大連大商集團(tuán)獨(dú)資經(jīng)營(yíng)，該商場(chǎng)積極推行新品牌、新業(yè)態(tài)、新技術(shù)和新業(yè)種集成之后再造的新模式。與新瑪特?fù)犴樀?、新瑪特葫蘆島店、新瑪特沈陽(yáng)店、新瑪特哈爾濱店、佳木斯店、太原店等商場(chǎng)構(gòu)筑了東北地區(qū)強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)。（3）興隆大家庭購(gòu)物中心——是目前沈陽(yáng)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的最大的最具人氣的單體商場(chǎng)，定位為沈陽(yáng)人的休閑廣場(chǎng)，購(gòu)物天堂。集購(gòu)物、休閑、旅游、餐飲、娛樂(lè)于一體的巨型購(gòu)物中心，實(shí)施按照國(guó)際流行的ShoppingMall模式，共分為7大主體公司經(jīng)營(yíng)：興隆百貨、美食廣場(chǎng)、室內(nèi)商業(yè)街、旗艦店廣場(chǎng)、現(xiàn)代廣場(chǎng)、室內(nèi)公園、旅游市場(chǎng)。3、北行商圈北行商圈是皇姑區(qū)的商業(yè)中心，也是沈陽(yáng)市準(zhǔn)備重點(diǎn)建設(shè)的商圈；以長(zhǎng)江街為中心，全力打造長(zhǎng)江商貿(mào)中心區(qū)，通過(guò)把長(zhǎng)江街建成集住宿、休閑、購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、文化交流于一體的大型商業(yè)街；2005年全面實(shí)施長(zhǎng)江街改造，重點(diǎn)整治交通環(huán)境，并將將設(shè)長(zhǎng)江圖書大廈、科技文化交流中心等項(xiàng)目，啟動(dòng)國(guó)際精品超市、體育健身中心、電子商城等項(xiàng)目來(lái)打造350000平方米的中心商貿(mào)區(qū)。但就目前的發(fā)展情況而言，雖有華聯(lián)超市、國(guó)美電器、百盛百貨的業(yè)態(tài)支持也限于商圈規(guī)模小，只能滿足區(qū)域性需求。預(yù)計(jì)未來(lái)北行商圈以南斷由昆山路至公鐵立交橋，沿線700米，建設(shè)韓商新城；中段，介于昆山路與崇山路之間，長(zhǎng)約2000米，引進(jìn)新世界百貨、香港尖沙咀百貨等高檔品牌，提升現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，長(zhǎng)約1000米，重點(diǎn)發(fā)展信息咨詢、休閑娛樂(lè)、旅游購(gòu)物等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)，同時(shí)建設(shè)皇姑區(qū)科技創(chuàng)業(yè)中心，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢(shì)將實(shí)現(xiàn)沈陽(yáng)最具現(xiàn)代發(fā)展水平的商圈。與太原街商圈、中街商圈一同構(gòu)筑沈陽(yáng)全新的商業(yè)格局。4、西塔商圈有明顯朝鮮和韓國(guó)特色的商業(yè)街區(qū)，是在沈朝鮮、韓國(guó)人的商業(yè)天堂，餐飲、娛樂(lè)發(fā)達(dá)，是沈陽(yáng)重要的商業(yè)街。5、三好街商圈地處沈陽(yáng)南部，東北地區(qū)最大的電腦及相關(guān)產(chǎn)業(yè)集散地。6、鐵西興順街商圈是鐵西區(qū)的商業(yè)核心，興順街是主要商業(yè)街。以建設(shè)大路為軸心向南、北延伸，由興順街、興華街、小六路形成“H”型布局。（四）沈陽(yáng)專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展分析如果說(shuō)2005年的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)是公寓類產(chǎn)品的時(shí)代，那么2006年就是專業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品的時(shí)代。沈陽(yáng)地區(qū)一直是專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展比較早的地區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)地區(qū)擁有各類專業(yè)市場(chǎng)500多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國(guó)具備一定影響力的專業(yè)市場(chǎng)就有30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)涵著巨大的商機(jī)。1、硬件升級(jí)改造快速進(jìn)行中目前在沈陽(yáng)市比較多見(jiàn)的專業(yè)市場(chǎng)，多是早前修建的，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)年累月的市場(chǎng)氛圍培育后，產(chǎn)生了一定的固定客群。近年來(lái)，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)硬件設(shè)施已經(jīng)無(wú)法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場(chǎng)硬件的升級(jí)改造成為主旋律。如五愛(ài)市場(chǎng)在鞋帽、箱包大廳以及針織襪子大廳啟動(dòng)運(yùn)營(yíng)后，原有的鞋帽、小百區(qū)域業(yè)開(kāi)始動(dòng)工興建新區(qū)；太原街南二批發(fā)市場(chǎng)的業(yè)戶已經(jīng)在南二市場(chǎng)的升級(jí)改造項(xiàng)目——溫州城的臨時(shí)市場(chǎng)里開(kāi)始了過(guò)渡經(jīng)營(yíng)，一年以后，這個(gè)升級(jí)成為集專業(yè)市場(chǎng)、物流中心、商務(wù)辦公等功能為一體的溫州城將出現(xiàn)在人們的視野；東北摩托車市場(chǎng)與浙江企業(yè)共同投資1.4億元，啟動(dòng)了東北摩托車市場(chǎng)的全面升級(jí)改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年開(kāi)始動(dòng)工改造，改造后的南湖五金工具交易中心經(jīng)營(yíng)面積將大到10.7萬(wàn)平方米。2、市場(chǎng)融物流、倉(cāng)儲(chǔ)、辦公為一體經(jīng)過(guò)去年的市場(chǎng)烘熱，目前沈陽(yáng)一些專業(yè)市場(chǎng)的升級(jí)產(chǎn)品，已經(jīng)呈現(xiàn)出了較強(qiáng)的發(fā)展后勁。隨著專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)貿(mào)易的飛速發(fā)展，一些專業(yè)市場(chǎng)升級(jí)后的建筑面積可能達(dá)到原面積的幾倍甚至十幾倍，并且功能也拓展了原有單一的市場(chǎng)展示交易功能，開(kāi)始不斷發(fā)掘當(dāng)代商業(yè)貿(mào)易各方面的需求。專業(yè)市場(chǎng)商品交易正呈現(xiàn)出集中化趨勢(shì)，表現(xiàn)在交易向大型專業(yè)市場(chǎng)和綜合市場(chǎng)集中；另一趨勢(shì)是隨著一些經(jīng)營(yíng)大戶向貿(mào)易公司轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)出現(xiàn)，專業(yè)市場(chǎng)的觸角開(kāi)始向相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，并產(chǎn)生廠商一體化的聯(lián)合競(jìng)爭(zhēng)，形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)。3、以市場(chǎng)帶市場(chǎng)，區(qū)位由市中心向周邊擴(kuò)散縱觀沈陽(yáng)原有的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目，一般是在社會(huì)分工細(xì)化后逐漸顯出其優(yōu)勢(shì)。而這種優(yōu)勢(shì)是建立在“先育市，后有場(chǎng)”的前提下。值得注意的是，今年的專業(yè)市場(chǎng)建設(shè)已經(jīng)沖破了區(qū)域商業(yè)氛圍的，一些新興的專業(yè)市場(chǎng)正在市內(nèi)周邊區(qū)域擴(kuò)撒開(kāi)來(lái)，擴(kuò)充了專業(yè)市場(chǎng)的領(lǐng)土。這些新型的專業(yè)市場(chǎng)中，多數(shù)采用“一托二”的戰(zhàn)術(shù)，在原有的氛圍下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到新地區(qū)開(kāi)發(fā)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)體系，如鐵西的衡頤陶瓷城，在中國(guó)家具城原有市場(chǎng)氛圍的前提下，轉(zhuǎn)戰(zhàn)到北四路，成為彌補(bǔ)市場(chǎng)商業(yè)空缺的一大亮點(diǎn)。又如金馬鞋城圍繞聞名全國(guó)的“南塔鞋城”投資2.5億元，在東部興建占地面積4.6萬(wàn)平方米的金馬皮革鞋材國(guó)際交易市場(chǎng)，對(duì)于滿足鞋業(yè)產(chǎn)業(yè)集群的原材料需求，實(shí)現(xiàn)原料、生產(chǎn)、銷售的最佳配置，形成產(chǎn)業(yè)鏈有重要作用。專業(yè)市場(chǎng)都是市場(chǎng)經(jīng)年累月積累出來(lái)的，因此在規(guī)劃建設(shè)過(guò)程中要規(guī)避急功近利的想法。南湖五金工具交易中心銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)，前期工作不能以銷售為目的，而是為市場(chǎng)日后經(jīng)營(yíng)做基礎(chǔ)，這樣的市場(chǎng)就能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中走得更遠(yuǎn)。而沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，還有很大的發(fā)展?jié)摿?，只是有些不正確的運(yùn)作方式制約了其發(fā)展，但是對(duì)于投資客來(lái)講，只要找對(duì)項(xiàng)目，看準(zhǔn)開(kāi)發(fā)公司的開(kāi)發(fā)理念，投資商業(yè)項(xiàng)目獲利的機(jī)會(huì)還是非常大的。三、沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析（一）沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1999年起進(jìn)入第3個(gè)發(fā)展周期；2000－2002年為中位調(diào)整時(shí)期，2003－2004年開(kāi)始進(jìn)入高速發(fā)展期，2005年－2006年依據(jù)行業(yè)運(yùn)行的自身發(fā)展周期，應(yīng)為扇性增長(zhǎng)的平臺(tái)階段，所對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)狀況應(yīng)為穩(wěn)定的增長(zhǎng)行情。沈陽(yáng)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)趨勢(shì)圖就現(xiàn)實(shí)的情況而言，在宏觀政策的影響下，2005年，房地產(chǎn)業(yè)受到了前所未有的關(guān)注，以上海、北京為代表的一線城市商品住宅一二手市場(chǎng)成交面積、金額、銷售價(jià)格均出現(xiàn)明顯波動(dòng)。與此同時(shí)，由于沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)較晚，正處于合理的增長(zhǎng)期，市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較為平穩(wěn)。沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性運(yùn)行不僅體現(xiàn)在數(shù)據(jù)層面顯示的開(kāi)、竣、銷各項(xiàng)指標(biāo)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，還表現(xiàn)在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和產(chǎn)品力的普遍提升，其背后的要素是一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范、城市定位的鮮明及空間規(guī)劃的合理預(yù)見(jiàn)，三者互相作用，缺一不可。政府搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲，在城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、世遺會(huì)開(kāi)幕、地鐵1、2號(hào)線動(dòng)工興建的諸多利好的刺激下，作為城市經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)得到充分的發(fā)展機(jī)遇。沈陽(yáng)房地產(chǎn)施工、竣工面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖沈陽(yáng)房地產(chǎn)銷售面積增長(zhǎng)趨勢(shì)圖沈陽(yáng)房地產(chǎn)總銷售額增長(zhǎng)趨勢(shì)圖1、房?jī)r(jià)與GDP增長(zhǎng)比率合理房?jī)r(jià)與GDP、人均可支配收入增幅的比率關(guān)系是衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否健康的重要指標(biāo)之一。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)比率小于1為健康，反之則不健康。2006年上半年，沈陽(yáng)市地區(qū)生產(chǎn)總值1189.6億元，比上年增長(zhǎng)15.7％；人均可支配收入5626.5元，比上年增長(zhǎng)16％。2006年上半年，沈陽(yáng)市商品房住宅平均價(jià)格比上年增長(zhǎng)2.1％。按商品住宅價(jià)格計(jì)算，房?jī)r(jià)與GDP增長(zhǎng)率為0.134；房?jī)r(jià)與人均可支配收入增長(zhǎng)率為0.131，都遠(yuǎn)低于1。這說(shuō)明沈陽(yáng)當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體是健康的。2、房?jī)r(jià)收入比降幅增大按照上半年的指標(biāo)預(yù)算，預(yù)計(jì)2006年沈陽(yáng)房?jī)r(jià)收入比又有了一個(gè)較大的下降幅度，其中每戶購(gòu)房60平米的房?jī)r(jià)收入比為5.66，比上年下降0.23；每戶購(gòu)房70平米的房?jī)r(jià)收入比為6.6，比上年下降0.27；每戶購(gòu)房80平米的房?jī)r(jià)收入比為7.54，比上年下降0.32。若按戶購(gòu)房60或70平方米計(jì)算，已接近國(guó)際房?jī)r(jià)收入比36的標(biāo)準(zhǔn)線。而按照2006年預(yù)計(jì)沈陽(yáng)市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算，沈陽(yáng)平均房?jī)r(jià)為3166元/平方米，市民人均可支配收入為11192.6元，那么一個(gè)沈陽(yáng)普通市民需要工作近30年方可購(gòu)買一套100平方米的住房。3、入市商品房需大于供今年1－7月統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：沈陽(yáng)市商品住宅批準(zhǔn)入市面積和套數(shù)，分別小于實(shí)際銷售商品住宅79.25萬(wàn)平方米和5496套。反映出居民住宅消費(fèi)需求旺盛。尤其是中小戶型和中低價(jià)位需求較大，呈現(xiàn)出需求大于供給的局面。4、商品房空置率及總量下降從數(shù)據(jù)中看，沈陽(yáng)市今年前7個(gè)月房地產(chǎn)投資銷售比為0.868。通常情況下，投資銷售比0.70為正常值。同時(shí)，截止到2006年7月底，沈陽(yáng)市空置一年以上商品房的空置率為8.6％?？罩每偭亢涂罩寐识加兴陆?。從空置結(jié)構(gòu)情況看，商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題較多，住宅空置數(shù)量相對(duì)較少，且約有80％以上是大戶型和高價(jià)位?？傮w上看，空置總量和空置率均為合理區(qū)間，且處于逐步消化狀態(tài)。5、商品交易量繼續(xù)提升1－7月份，全市商品房銷售面積與合同金額比分別增長(zhǎng)3.5％和4.6％；其中年國(guó)商品住宅預(yù)售面積、合同金額同比分別增長(zhǎng)4.3％和6.0％。與此同時(shí)，商品房預(yù)售價(jià)格比去年同期增長(zhǎng)1％，商品住宅預(yù)售價(jià)格同比增長(zhǎng)1.6％。二手房平均價(jià)格同比上升3.9％，其中二手住宅平均價(jià)格同比上升4.0％。均處于平穩(wěn)運(yùn)行、穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)。這說(shuō)明在宏觀調(diào)控大背景下，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持一定數(shù)量增長(zhǎng)幅度。6、入市商品住宅平均面積下降今年前7個(gè)月，沈陽(yáng)市批準(zhǔn)入市的商品住宅平均每套建筑面積89平方米，同比下降0.8％；實(shí)際銷售住宅面積每套平均為94.86平方米，同比下降7.5％。同時(shí)，沈陽(yáng)市房地產(chǎn)銷售企業(yè)前四名，售價(jià)在每平方米3000元以下，這表明沈陽(yáng)中小戶型和中低價(jià)位商品住宅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)供求主體。（二）鐵西新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2004年以來(lái)，大批處于城郊結(jié)合部或郊區(qū)的樓盤銷售良好，正標(biāo)志著住宅郊區(qū)化已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢(shì)。而相對(duì)2002年沈城二環(huán)的集中開(kāi)發(fā)培育期，目前的二環(huán)無(wú)論從自然環(huán)境、交通、基礎(chǔ)配套上看都已經(jīng)成熟，其中尤以鐵西新區(qū)與大東區(qū)的二環(huán)周邊為最。鐵西板塊：沈城大眾住宅的第一高溫區(qū)區(qū)域特征：鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西商品住宅項(xiàng)目繼04年全線飄紅后，繼續(xù)成為2005年沈陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。代表樓盤：和皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國(guó)之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國(guó)際花園、千緣愛(ài)城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都。競(jìng)爭(zhēng)格局：該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名稱、宏偉金都、千緣愛(ài)城、高校書香門第等眾多品質(zhì)，吸引了眾多沈城購(gòu)房者的向西遷移。產(chǎn)品差異化正在逐步拉大；像青年易居的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高5米，上下雙層空降格局，使用面積大于建筑面積，為消費(fèi)者提供更多的選擇空間。1、土地推量加快2006年，鐵西區(qū)又掀起了新一輪的地產(chǎn)投資熱潮，在土地供應(yīng)能上頻出大手。2月28日，鐵西區(qū)召開(kāi)2006年土地推介會(huì)共推出32塊地塊，總面積達(dá)105平方米。值得關(guān)注的是，推出的地塊中，以廠區(qū)遷移、土地置換為供應(yīng)主力。沈陽(yáng)機(jī)床一廠和沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠的廠址備受關(guān)注。沈陽(yáng)機(jī)床一廠用地面積為18.0156萬(wàn)平方米，作為商業(yè)用地；而沈陽(yáng)鼓風(fēng)機(jī)廠主廠區(qū)與南廠區(qū)合計(jì)推出用地面積達(dá)到12.1萬(wàn)平方米，用于城鎮(zhèn)混合住宅。這些地塊位于一環(huán)附近，距離和平區(qū)僅一公里。而且緊鄰地鐵一號(hào)線，交通完善，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)路網(wǎng)已經(jīng)形成。這是繼去年鐵西區(qū)供地87萬(wàn)平方米后，又推出百萬(wàn)平方米土地。預(yù)計(jì)今年新增商品房130-140萬(wàn)平方米，人均住房面積增長(zhǎng)1.25平方米。2、地價(jià)穩(wěn)步上升鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。目前，鐵西區(qū)的土地價(jià)格已由三年前的每平方米幾百元增長(zhǎng)到現(xiàn)在的三千多元。鐵西區(qū)本著不飽和供應(yīng)、適度緊缺的發(fā)展戰(zhàn)略，使土地出讓價(jià)格保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)。幾年前，像沈陽(yáng)重型機(jī)器廠進(jìn)行土地出讓的時(shí)候，每平方米的土地只被標(biāo)出了500元的價(jià)格。從目前來(lái)看，諸如一些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地，每平方米的價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了2500元。3、銷售量大根據(jù)沈陽(yáng)市房產(chǎn)局在“沈陽(yáng)網(wǎng)上房地產(chǎn)”上的統(tǒng)計(jì)資料顯示，樓盤銷售套數(shù)前十名中鐵西區(qū)樓盤占到一半，另外，鐵西區(qū)網(wǎng)上銷售套數(shù)和面積均排在第一位。鐵西區(qū)是2005年房地產(chǎn)行業(yè)最大的贏家。近年本、外地的開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛落戶鐵西新區(qū)，打破了其原有的居住模式，提升了該區(qū)域的居住品質(zhì)。目前，該區(qū)域已聚集了新湖北國(guó)之春、宏發(fā)國(guó)際名城、宏偉金都、千緣愛(ài)城、高校書香門第等眾多高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，吸引了眾多沈城購(gòu)房者向西遷移。4、居住區(qū)域快速圍合鐵西區(qū)已經(jīng)形成了幾塊宜居區(qū)域，如興工街沿線區(qū)域、建設(shè)大路沿線區(qū)域、鐵西廣場(chǎng)周邊區(qū)域、滑翔大型居住區(qū)域、保工街沿線區(qū)域等，這些區(qū)域經(jīng)過(guò)近兩年的開(kāi)發(fā)，居住環(huán)境、配套設(shè)施等已經(jīng)比較完善。5、產(chǎn)品層面豐富鐵西地區(qū)受寵，一個(gè)重要的理由就是可以滿足各層次消費(fèi)者差異化的要求。鐵西樓市涌現(xiàn)出眾多熱銷樓盤，像青年居易的小戶型、精裝修的樓盤瞄準(zhǔn)的是都市白領(lǐng)與投資一族；黎明西部風(fēng)情，每層跳高5米，上下雙層空間格局，使用面積大于建筑面積，剛剛推出就贏得滿堂喝彩。西部地區(qū)的產(chǎn)品差異化正在逐步擴(kuò)大，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了更多的選擇空間。6、大盤托升區(qū)域熱度衛(wèi)工仙女湖將建成30多萬(wàn)平方米高檔外商住宅區(qū)。工人村面臨著150多萬(wàn)平方米的大規(guī)模改造。這樣大規(guī)模的開(kāi)發(fā)建設(shè)讓鐵西新區(qū)顛覆了傳統(tǒng)意義上的黃金地段，成為沈陽(yáng)人氣最旺盛的地區(qū)。7、商業(yè)配套加速建設(shè)商業(yè)巨頭快速跑馬圈地。伴隨著鐵西地區(qū)連年攀升的高入住率，一場(chǎng)商業(yè)“圈地賽”已經(jīng)慢慢在鐵西拉開(kāi)帷幕。天津的家世界、東方家園、法國(guó)家樂(lè)福等各大國(guó)內(nèi)外商業(yè)巨頭，均在不失時(shí)機(jī)地?fù)屨艰F西地區(qū)。狠多商家落戶這里，不僅僅是看鐵西新區(qū)每年有多少樓盤開(kāi)工，而更看中的是接近100％的入住率。在東方家園、天津家世界、中國(guó)家具城、香江大市場(chǎng)這些建材超市和建材市場(chǎng)落戶鐵西后，鐵西新區(qū)也將成為沈陽(yáng)乃至東北建材家具的集散地，并以此形成東北最大的建材裝飾材料市場(chǎng)帶。大型購(gòu)物市場(chǎng)體系建成的有樂(lè)購(gòu)、家樂(lè)福、大連友誼、愛(ài)客家、上海聯(lián)華重工店和麥德龍、歐倍德、上海聯(lián)華興工店、家世界等。8、城市交通快速推進(jìn)2006年，鐵西加大了區(qū)域整體環(huán)境建設(shè)的動(dòng)作。交通方面，將新建包括兩做公鐵橋和一座跨線立交橋在內(nèi)的三座橋梁，鐵西、皇姑、和平三區(qū)的道路連接將更加順暢。在水系建設(shè)中，細(xì)河水面將得到拓寬，北一湖、攬軍湖、德勝湖等水系節(jié)點(diǎn)部位都將成為濱水綠園。9、地鐵利好初步顯現(xiàn)2006年對(duì)鐵西房?jī)r(jià)影響最大的因素還應(yīng)該是地鐵一號(hào)線的開(kāi)工建設(shè)，地鐵南北兩側(cè)沿線的很大一片區(qū)域都將直接受益于地鐵的建設(shè)，到時(shí)候房?jī)r(jià)勢(shì)必繼續(xù)攀升。10、拆遷戶成地區(qū)主力需求鐵西地區(qū)的商品房最大買家就是鐵西區(qū)的“動(dòng)遷大軍”。2003年是沈陽(yáng)的“拆遷年”。鐵西的棚戶區(qū)改造面積較大，其涉及棚戶區(qū)改造的居民有10000戶左右。其中60％左右的拆遷戶，選擇購(gòu)買商品房來(lái)重新安家。如此一來(lái)，由于地緣因素，便成全了鐵西地區(qū)的商品房。11、后市發(fā)展?jié)摿薮箬b于和平區(qū)于皇姑區(qū)的中心區(qū)域已經(jīng)無(wú)地可推，和平向南、皇姑向北發(fā)展土地，而鐵西的中西區(qū)域還有位置相當(dāng)優(yōu)越的一部分土地即將推出，因此，兩年后鐵西均價(jià)將與皇姑區(qū)持平，并僅次于和平區(qū)的房?jī)r(jià)。鐵西新區(qū)保工街以東、建設(shè)大路以南地區(qū)的房?jī)r(jià)將逐漸與和平區(qū)房?jī)r(jià)拉平，建設(shè)大路以北則將達(dá)到皇姑區(qū)的房?jī)r(jià)水平。而保工街以西地區(qū)房?jī)r(jià)增速略慢，未來(lái)兩三年內(nèi)將與目前保工街以東同類房屋價(jià)格持平。（三）沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)分析據(jù)沈陽(yáng)市房地產(chǎn)研究所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截止2004年4月底，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)完成投資4億元，商業(yè)地產(chǎn)在整個(gè)房地產(chǎn)完成投資額的比例由去年同期的12.6％上升至18％——而前幾年的平均比例僅為10％左右。沈陽(yáng)的人均GDP已經(jīng)超過(guò)2820美元，城市化已經(jīng)達(dá)到了63.9％，恩格爾系數(shù)達(dá)到30.6％。權(quán)威城市經(jīng)濟(jì)專家指出：人均GDP達(dá)到2000美元至4400美元，為適應(yīng)城市的發(fā)展，商業(yè)業(yè)態(tài)開(kāi)始出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，如大型購(gòu)物中心、超市、專賣店、精品店等商業(yè)業(yè)態(tài)的多樣化。沈陽(yáng)這幾年的貨幣回籠量一直是全國(guó)最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可見(jiàn)沈陽(yáng)商業(yè)交易的繁華和活躍。沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)日前的火爆，正是因?yàn)樵S多開(kāi)發(fā)商對(duì)沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的前景看好。2005年的沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)還處于培育期，隨著20多個(gè)項(xiàng)目的啟動(dòng)建設(shè)，2006年沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入成熟期。整體上看，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)雖然起步比上海、北京、深圳等地產(chǎn)一線城市要晚，但發(fā)展速度飛快，在吸取了國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)后，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就注意到了主力店的入駐及經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的把握等一系列商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵性問(wèn)題。1、商業(yè)地產(chǎn)完成“三級(jí)跳”與各地商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展一樣，沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展無(wú)疑也經(jīng)過(guò)了幾次飛躍，這幾次飛躍被專家稱為商業(yè)地產(chǎn)的“三級(jí)跳”。這種飛躍不僅取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也為人們的生活帶來(lái)了便利。上個(gè)世紀(jì)80年代的中后期，沈陽(yáng)商業(yè)形態(tài)出現(xiàn)了百貨商場(chǎng)、商業(yè)街和批發(fā)市場(chǎng)，并馬上取代了廟會(huì)、地?cái)偟仍忌虡I(yè)業(yè)態(tài)。最初的商業(yè)地產(chǎn)概念應(yīng)該自五愛(ài)市場(chǎng)的建設(shè)開(kāi)始，南塔鞋城隨即問(wèn)世。這是沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的“第一跳”。從上個(gè)世紀(jì)90年代開(kāi)始，沃爾瑪、家樂(lè)福帶來(lái)的商業(yè)運(yùn)作模式給沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了無(wú)限發(fā)展的生計(jì)。沈陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)完成了“第二跳”。目前，沈陽(yáng)已經(jīng)初步形成了渾南新區(qū)、五愛(ài)市場(chǎng)、中街、太原街等幾大商圈。沈陽(yáng)是“東北購(gòu)物天堂”現(xiàn)代化零售商業(yè)框架正在逐步構(gòu)建中，金廊工程項(xiàng)目、城市中央商務(wù)區(qū)建設(shè)以及原有商業(yè)區(qū)域也在不斷的升級(jí)，尤其是地鐵的修建，將進(jìn)一步繁榮沈陽(yáng)的商業(yè)。沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)也將借此完成了“第三跳”。據(jù)沈陽(yáng)市商業(yè)局統(tǒng)計(jì)，2004年全市新增60個(gè)3000萬(wàn)元以上的大型商業(yè)項(xiàng)目，完成商業(yè)固定資產(chǎn)投資65億元，比上年增長(zhǎng)1倍。此外，政府也起到了積極的推動(dòng)作用。7月30日－8月1日，以市委書記為團(tuán)長(zhǎng)的沈陽(yáng)市代表團(tuán)，赴香港開(kāi)展招商活動(dòng)。代表團(tuán)在港期間，洽談推進(jìn)了30個(gè)重點(diǎn)合資合作項(xiàng)目，有11個(gè)項(xiàng)目簽約，各種類型投資上億的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目將落戶沈陽(yáng)。2、專業(yè)市場(chǎng)激活商業(yè)地產(chǎn)沈陽(yáng)是東北老工業(yè)基地的核心地區(qū)，各類型專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展比較早，積累也比較深厚。據(jù)統(tǒng)計(jì)，沈陽(yáng)地區(qū)擁有各類專業(yè)市場(chǎng)500多個(gè)，年成交量數(shù)百億元，在全國(guó)具備一定影響力的專業(yè)市場(chǎng)30多個(gè)，巨大的商品流、信息流和客商流的積聚和流動(dòng)，不僅在推動(dòng)商品生產(chǎn)流通，滿足消費(fèi)需求等方面發(fā)揮重要作用，更蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)。目前沈陽(yáng)市比較多見(jiàn)的專業(yè)市場(chǎng)，修建的時(shí)間都比較早，經(jīng)過(guò)積累已經(jīng)形成了濃郁的市場(chǎng)氛圍，擁有一批固定客戶群。近年來(lái)，隨著商務(wù)貿(mào)易的不斷發(fā)展，原有的市場(chǎng)建筑設(shè)施已經(jīng)無(wú)法承載日益增多的客流及功能要求，專業(yè)市場(chǎng)建筑的升級(jí)改造成為主旋律。比如沈陽(yáng)南湖五金工具市場(chǎng)，恒誠(chéng)東北輪胎汽車用品批發(fā)市場(chǎng)等。3、政策推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展2005年，無(wú)疑是一個(gè)“房產(chǎn)政策”年，2006年上半年與房產(chǎn)相關(guān)的政策基本繼承了2005年的政策風(fēng)暴?！罢呖只牌凇币呀?jīng)過(guò)去，市場(chǎng)在逐漸恢復(fù)。從出臺(tái)的政策可以看出，“抑制”仍是主調(diào)。政府方面的意圖非常明顯，抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)，逐步調(diào)整房地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓更多的人買的起房子。但是，在各種房地產(chǎn)政策的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)卻成為政策的孤島。每項(xiàng)政策出臺(tái)沒(méi)有把商業(yè)地產(chǎn)作為目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)更像一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，穩(wěn)步地、不溫不火地發(fā)展。在出臺(tái)的給類政策的影響下，投資炒房顯然不是十分安全。相比商業(yè)地產(chǎn)的投資要相對(duì)穩(wěn)定得多、保險(xiǎn)得多，并且商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目類型多，選擇投資的機(jī)會(huì)也多。業(yè)內(nèi)人士表示，沈陽(yáng)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛進(jìn)入發(fā)展時(shí)期，在政策方面也不存在什么障礙，發(fā)展的前景十分看好。4、商業(yè)地產(chǎn)空間分布趨向合理化2006年沈陽(yáng)地區(qū)新開(kāi)業(yè)的商業(yè)樓盤主要集中在中街、太原街兩大主力中心商貿(mào)區(qū)。與此同時(shí)，在金廊沿線、渾河兩岸、北站金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)、五里河商貿(mào)區(qū)、西塔商圈和南北大學(xué)城，以及新規(guī)劃開(kāi)發(fā)的大型居住區(qū)都將配套開(kāi)發(fā)建設(shè)若干商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如華銳新城樓盤內(nèi)的家樂(lè)?；使玫辍R寶國(guó)際樓盤中的長(zhǎng)春卓展百貨、城建東逸樓盤內(nèi)的上海聯(lián)華購(gòu)物中心等。5、商業(yè)地產(chǎn)功能趨向復(fù)合化隨著金廊工程、渾河兩岸大開(kāi)發(fā)、渾南新區(qū)、北站金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，以及五里河商貿(mào)區(qū)建設(shè)步伐的加快，沈陽(yáng)地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逐漸將開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的集居住、辦公、娛樂(lè)為一體地復(fù)合型地產(chǎn)。6、市場(chǎng)前景總體看好在2004年新開(kāi)工或者續(xù)建的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分于2005年和2006年完工投入使用，商業(yè)地產(chǎn)地價(jià)較上海、北京等一線城市低，隨著整個(gè)城市商業(yè)氛圍的提高，產(chǎn)品具有較大的增值空間?？傮w上看，雖然新政調(diào)控對(duì)沈城樓市產(chǎn)生了不少的影響，但商業(yè)地產(chǎn)出租、出售前景依然被看好。第二章項(xiàng)目概述一、板塊分析項(xiàng)目位置示意圖（一）工業(yè)中心、經(jīng)濟(jì)重心鐵西新區(qū)是東北老工業(yè)基地的核心。近年來(lái)，鐵西新區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)，工業(yè)總產(chǎn)值、規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值、財(cái)政收入等幾項(xiàng)主要指標(biāo)增幅都超過(guò)30％。鐵西新區(qū)現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)1768戶，規(guī)模以上企業(yè)550戶，集中了沈陽(yáng)市66％的工業(yè)產(chǎn)值，66％的工業(yè)利稅和75％的大中型企業(yè)，為新中國(guó)建立比較完整的工業(yè)體系、增強(qiáng)綜合國(guó)力做出過(guò)重大貢獻(xiàn)，堪稱“中國(guó)制造業(yè)之都”。作為制作業(yè)基地，工業(yè)門類齊全，配套能力強(qiáng)大。區(qū)內(nèi)企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品規(guī)模、技術(shù)水平及產(chǎn)業(yè)隊(duì)伍等，目前在國(guó)內(nèi)占有十分重要的地位。在我國(guó)有能力生產(chǎn)的24類210種成套設(shè)備中，鐵西占有50％的份額。鐵西工業(yè)區(qū)制作業(yè)、加工業(yè)生產(chǎn)的77個(gè)產(chǎn)品中，有44個(gè)在技術(shù)水平和市場(chǎng)份額方面居我國(guó)首位。（二）投資熱土鐵西新區(qū)目前已有41個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商來(lái)區(qū)投資，已引進(jìn)項(xiàng)目1873個(gè)，來(lái)區(qū)投資的大型跨國(guó)公司達(dá)83家，其中世界500強(qiáng)企業(yè)有25家，德國(guó)寶馬汽車、可口可樂(lè)、普利司通輪胎、米其林等企業(yè)紛紛進(jìn)駐新區(qū)，而且開(kāi)發(fā)區(qū)新建的出口加工區(qū)也逐漸形成規(guī)模。輻射帶功能力強(qiáng)。區(qū)內(nèi)的各工業(yè)行業(yè)、企業(yè)已在國(guó)內(nèi)建立了較為完善的市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)體系，具備了在區(qū)域內(nèi)輻射東三省及環(huán)渤海、在區(qū)域外輻射全國(guó)、在國(guó)際上輻射東北亞的物流優(yōu)勢(shì)。鐵西新區(qū)硬環(huán)境建設(shè)，也堪稱大手筆、大氣魄、大投入。全區(qū)綠化率達(dá)到34％，空氣清新宜人。街路寬敞筆直，環(huán)境優(yōu)美。城區(qū)功能完善。目前已經(jīng)形成工業(yè)服務(wù)體系、生活服務(wù)體系、社會(huì)服務(wù)體系等三大服務(wù)體系。通過(guò)發(fā)展現(xiàn)代物流、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)生產(chǎn)資料物流園、生活資料物流園以及科研服務(wù)項(xiàng)目和專業(yè)化市場(chǎng)，為工業(yè)發(fā)展提供全面服務(wù)；城市的服務(wù)功能全面提高。東西快速干道和正在建設(shè)的地鐵線橫貫鐵西新區(qū)，鐵西新區(qū)距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)僅20分鐘車程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和長(zhǎng)大、沈山、沈吉、沈丹等數(shù)十條鐵路的交匯地區(qū)。（三）城市新區(qū)、生活新城隨著沈陽(yáng)市高速公路、內(nèi)環(huán)、二環(huán)、市區(qū)干線道路的建設(shè)，以及地鐵的規(guī)劃建設(shè)，鐵西新區(qū)已經(jīng)成為沈陽(yáng)最具發(fā)展?jié)摿Φ某鞘行聟^(qū)。鐵西區(qū)的大規(guī)模調(diào)整和改造，在改善和提高了區(qū)域的整體環(huán)境的同時(shí)，也為該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展搭建了良好的平臺(tái)。從2005年沈陽(yáng)市房產(chǎn)局每個(gè)月公布的交易量來(lái)看，鐵西新區(qū)的銷售面積數(shù)量基本上占據(jù)著八個(gè)區(qū)之首的位置，最高時(shí)月銷售面積占總額的27％。主要房地產(chǎn)項(xiàng)目有皇家園、滑翔順億苑、匯景閣、力天江南春城、宏偉金都、新湖北國(guó)之春、春江花月、賽斯家園、東環(huán)國(guó)際花園、千緣愛(ài)城、易居園、云峰家園、宏發(fā)金華苑、仁和馨園、晉斯豪庭、富海銘尊、富云新都等。二、區(qū)域城市規(guī)劃（一）都市副中心以“工業(yè)立區(qū)”的鐵西新區(qū)，今后不僅要發(fā)展工業(yè)項(xiàng)目，而且還要建成現(xiàn)代商貿(mào)生活區(qū)，提升商業(yè)氛圍。據(jù)悉，鐵西新區(qū)興工地區(qū)將建SCBD（都市副中心），并與景星街附近的家具、裝飾材料集散地以及沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)搬遷后將建的新興商業(yè)區(qū)組成商業(yè)“金三角”。新建的SCBD定位為沈陽(yáng)市的都市副中心，鐵西新區(qū)的中央商務(wù)區(qū)。該地區(qū)東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，以云峰街為入口，以現(xiàn)鼓風(fēng)機(jī)廠區(qū)域?yàn)橹行?，占?50萬(wàn)平方米。在已建的47閣大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目基礎(chǔ)上，有關(guān)部門又規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模以上（3000平方米以上）項(xiàng)目30個(gè)。這30個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃占地面積46萬(wàn)平方米，計(jì)劃總投資37.8億元，有望形成鐵西新亮點(diǎn)。該地區(qū)不僅臨近建設(shè)大路，而且西面的興華街是鐵西重要的交通干道和商業(yè)街，交通條件優(yōu)越。更重要的是，商務(wù)區(qū)中心地段北三路附近還設(shè)有地鐵站出口，十分有利。（二）“四空間”分布商業(yè)區(qū)根據(jù)規(guī)劃，SCBD區(qū)域內(nèi)大致分為混合商務(wù)區(qū)、專業(yè)型商務(wù)區(qū)、緩沖區(qū)和地下區(qū)四個(gè)空間組成部分。混合商務(wù)區(qū)是以建設(shè)大道和云峰街為橫縱兩個(gè)主軸形成T字結(jié)構(gòu)的混合商務(wù)區(qū)，其中云峰街東側(cè)的縱向商務(wù)帶以板式建筑和點(diǎn)式高層為主，建筑下面是與地鐵站結(jié)合的地下商業(yè)步行街。專業(yè)型商務(wù)區(qū)是在建設(shè)大路以北、興工街以西、興華街以東地區(qū)內(nèi)的混合商務(wù)辦公為主的地區(qū)。緩沖區(qū)則是在建設(shè)大路以南、興工街以東的條狀地塊內(nèi)形成SCBD緩沖區(qū)，其功能以賓館、酒店和餐飲娛樂(lè)為主。最引人注目的是地下空間，在T字形縱軸上，整個(gè)地下將形成商業(yè)街，這條地下商業(yè)空間沿建設(shè)大路向西與地鐵站相連，完成地下、地面、地上三個(gè)層面的步行聯(lián)系。以“金三角”為核心，鐵西新區(qū)還規(guī)劃了“五橫四縱”專業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，用來(lái)突出專業(yè)性經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。金三角：鐵西新區(qū)還規(guī)劃在東起景星街、西至保工街、南起十馬路、北至建設(shè)大路91萬(wàn)平方米區(qū)域內(nèi)建以綜合百貨、家居建設(shè)項(xiàng)目為主的集散中心。沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)現(xiàn)址25萬(wàn)平方米騰遷后，將與鐵西區(qū)人民體育場(chǎng)（待拆遷）等地共同規(guī)劃建成鐵西南部新興商業(yè)區(qū)。而將建的SCBD正好與二者構(gòu)成現(xiàn)代商貿(mào)的“金三角”。五橫：北一路倉(cāng)儲(chǔ)物流配送產(chǎn)業(yè)帶，北二路汽車貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶，北四路生產(chǎn)資料綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)帶，建設(shè)大路商貿(mào)景觀帶和沈遼路商貿(mào)走廊。四縱：興華街金融貿(mào)易產(chǎn)業(yè)帶、保工街現(xiàn)代家居產(chǎn)業(yè)帶、衛(wèi)工街文化休閑娛樂(lè)經(jīng)濟(jì)帶和重工街工業(yè)文化會(huì)展體育產(chǎn)業(yè)帶。（三）商貿(mào)為核心的東北最大居住區(qū)“十一五”期間，鐵西規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”，全力將老城區(qū)打造成為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)。其中，“一區(qū)”即興工中央商務(wù)區(qū)，東起興工街，西至興華街，南起建設(shè)大路，北至北二路，除在建的47個(gè)大型服務(wù)業(yè)項(xiàng)目外，再規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)3000平方米以上規(guī)模項(xiàng)目30個(gè)，總投資37.8億元?！皟绅^”即體育館、工業(yè)展覽館?！叭龍@”即神羊游樂(lè)園、森林公園、海洋樂(lè)園?！拔褰帧奔磁d工時(shí)尚休閑產(chǎn)業(yè)街、興華新興產(chǎn)業(yè)街、興順商業(yè)街、保工家具建材街、重工文化體育產(chǎn)業(yè)街?！拔鍘А奔幢币宦肺锪?、北二路汽車貿(mào)易、北四路專業(yè)市場(chǎng)、建設(shè)大路商貿(mào)景觀及沈遼路商貿(mào)產(chǎn)業(yè)帶。未來(lái)的鐵西新區(qū)將突出裝備制造業(yè)和城市功能的定位，由東向西規(guī)劃四大功能分區(qū)：一是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)區(qū)，由建設(shè)大路至北一路，興工街到興華大街段和建設(shè)大路至北四路，興華街到重工街段組成的L型區(qū)域；二是現(xiàn)代商貿(mào)生活服務(wù)規(guī)劃區(qū)，由北四路至北一路，興華街到重工街所組成的區(qū)域，包括工業(yè)轉(zhuǎn)型區(qū)和工業(yè)控制區(qū)，是未來(lái)工業(yè)向現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)換的地方。這個(gè)區(qū)域中將不再植入新的工業(yè)企業(yè)，原有的工業(yè)企業(yè)將通過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換逐步向裝備制造發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域轉(zhuǎn)移，騰出土地，植入新興業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)。三是由重工街以西的狹長(zhǎng)區(qū)域到經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所組成的40平房公里區(qū)域，是未來(lái)沈陽(yáng)裝備制造業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。也就是沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。在該區(qū)域要著力構(gòu)建八大產(chǎn)業(yè)園區(qū)，包括重礦機(jī)械制造工業(yè)園、通用設(shè)備制造工業(yè)園、數(shù)控機(jī)床制造工業(yè)園、航天及新型材料制造工業(yè)園、汽車零部件及模具制造工業(yè)園等。四是西部的裝備制造發(fā)展預(yù)留區(qū)。未來(lái)鐵西新區(qū)（鐵西工業(yè)帶）將體現(xiàn)集中的大工業(yè)、大物流、大環(huán)境、大文化、大商貿(mào)五個(gè)特點(diǎn)。所謂大工業(yè)，就是在S型的鐵西工業(yè)帶區(qū)域內(nèi)，將建成全國(guó)乃至世界最大的裝備制造業(yè)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)；所謂大物流，是指在這個(gè)區(qū)域內(nèi)將形成全國(guó)最大的汽運(yùn)、物流基地；所謂大文化，是指在S型鐵西工業(yè)帶區(qū)域中突出工業(yè)文化底蘊(yùn)，建設(shè)6公里長(zhǎng)、150米寬的工業(yè)文化長(zhǎng)廊和全國(guó)最大的城市森林公園；所謂大商貿(mào)，就是在鐵西新區(qū)的衛(wèi)工街、建設(shè)大路沿線，未來(lái)將建成全國(guó)最大的商貿(mào)區(qū)和現(xiàn)代商務(wù)區(qū)；所謂大環(huán)境，是指在鐵西新區(qū)將產(chǎn)生最長(zhǎng)的工業(yè)景觀路；形成全國(guó)最長(zhǎng)的沿內(nèi)河布置的現(xiàn)代生活居住區(qū)；還將建成汽車零部件超市。另外，在霽虹現(xiàn)代生活服務(wù)區(qū)還將建成全國(guó)最大的市民廣場(chǎng)，與市府廣場(chǎng)遙相呼應(yīng)。三、項(xiàng)目地塊分析（一）地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目數(shù)量單位總征用地158000.00平方米總規(guī)劃用地158000.00平方米總建筑面積474000.00平方米建筑占地面積79000.00平方米綠地面積40000.00平方米道路面積39000.00平方米綠地率25.32%容積率3.00建筑密度50.00%平均層高5.00層總戶數(shù)16000.00戶停車位1000.00個(gè)（二）地塊現(xiàn)狀分析項(xiàng)目一期地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，北依北一路。地塊目前為不完整水泥地面，地面原廠區(qū)建筑基本拆遷完畢，基本平整。其中地塊南端的冶煉廠B、C地塊也已經(jīng)拆遷完畢。地塊現(xiàn)狀圖片項(xiàng)目用地范圍（三）地塊交通分析地塊北側(cè)的北一路沈陽(yáng)重要的城市主干道，是鐵西新區(qū)連接城市中心區(qū)的主要通道，同時(shí)也是鐵西區(qū)連接城市各路環(huán)線的主要通道，通過(guò)北一路西至廣業(yè)路就可進(jìn)入沈陽(yáng)繞城高速，從而通達(dá)京沈高速、京哈高速、沈大高速、丹霍公路，地塊交通非常便捷。同時(shí)地塊東靠景星街，南臨小北一路（規(guī)劃中），西至齊賢街，地塊四周均為城市交通道路，道路系統(tǒng)非常完善。項(xiàng)目與沈陽(yáng)站非常近，只有1分鐘路程，同時(shí)和規(guī)劃建設(shè)中的地鐵一號(hào)線也非常接近，項(xiàng)目距沈陽(yáng)桃仙機(jī)場(chǎng)僅30分鐘車程。201、204、205、208、268、277、283、288等多路公交車經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目或項(xiàng)目周邊。（四）地塊環(huán)境分析鐵西區(qū)為沈陽(yáng)工業(yè)老區(qū)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)污染較為嚴(yán)重。項(xiàng)目地塊原為冶煉廠，地塊本身的污染需要一定時(shí)間進(jìn)行處理。同時(shí)，地塊東側(cè)尚未拆遷的重型機(jī)械廠及地塊西側(cè)的變壓器公司等企業(yè)必然對(duì)本項(xiàng)目形成客觀的污染源。四、項(xiàng)目自然環(huán)境鐵西新區(qū)原為沈陽(yáng)工業(yè)老區(qū)，自然景觀相對(duì)缺位。而項(xiàng)目所在區(qū)域的自然景觀相對(duì)更為稀少。在大力開(kāi)發(fā)鐵西新區(qū)，把鐵西新區(qū)規(guī)劃為現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)的同時(shí)，項(xiàng)目周邊景觀開(kāi)始大增。興華公園、建設(shè)公園、于洪苗圃等公園重新改造；肇工綠地、凌空界園、廣場(chǎng)綠地等10萬(wàn)米綠地及市民廣場(chǎng)的建設(shè)使鐵西新區(qū)街頭綠意盎然。鐵路沿線、大二環(huán)的綠環(huán)工程為鐵西新區(qū)營(yíng)造出巨大的“綠肺”系統(tǒng)。100米寬的衛(wèi)工明渠經(jīng)過(guò)整治后，形成清水長(zhǎng)流的內(nèi)河水系，與北三路、北四路到衛(wèi)工街東側(cè)中間“U”形地帶的人工湖泊遙相呼應(yīng)，使人居環(huán)境得到了極大的改善。同時(shí)在建的鐵西森林公園將成為鐵西重要的自然景觀。五、人文環(huán)境項(xiàng)目所在的鐵西區(qū)有著悠久的歷史，但其主要的歷史人文要?dú)w到其在中國(guó)工業(yè)發(fā)展中的地位和作用。經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)歲月，鐵西區(qū)在中國(guó)近現(xiàn)代史上逐漸顯出其重要地位。1904年在東北爆發(fā)了日俄戰(zhàn)爭(zhēng)，沙俄戰(zhàn)敗后，將其在東北南部包括南滿鐵路在內(nèi)的權(quán)益轉(zhuǎn)讓給日本。1906年6月，日本天皇勒令成立南滿洲鐵路株式會(huì)（簡(jiǎn)稱“滿鐵”），將“鐵路用地”改為“鐵道附屬地”，實(shí)為日本殖民地，在這里建立了人本政權(quán)機(jī)構(gòu)，并確定鐵道東側(cè)為市街區(qū)，西側(cè)為工業(yè)地帶。1948年11月2日，沈陽(yáng)解放。次日，中國(guó)人民解放軍沈陽(yáng)特別市軍事管制委員會(huì)成立，當(dāng)即派軍代表接受鐵西的國(guó)民黨官僚資本主義工業(yè)企業(yè)為國(guó)有企業(yè)。為支援解放戰(zhàn)爭(zhēng)、抗美援朝戰(zhàn)爭(zhēng)，為國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)配套發(fā)揮了重要作用。解放后，鐵西被稱為“機(jī)床的故鄉(xiāng)”，金屬加工制造業(yè)在全國(guó)居領(lǐng)先地位，通用零部件中有全國(guó)最大的緊固件生產(chǎn)廠，鑄鍛、毛坯制造工業(yè)中有全國(guó)最大的鑄造企業(yè)，還有生產(chǎn)全國(guó)第一臺(tái)電冰箱的醫(yī)療器械制造業(yè)。我國(guó)各個(gè)時(shí)期試制成功的最大容量、最高等級(jí)的變壓器、斷路機(jī)，均出自鐵西的該行業(yè)。交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)，有鐵路系統(tǒng)專用機(jī)械設(shè)備和器材生產(chǎn)廠家。鐵西的機(jī)電工業(yè)門類齊全，產(chǎn)品種類多，高技術(shù)水平產(chǎn)品品種較全，配套能力較強(qiáng)，技術(shù)力量雄厚，管理經(jīng)驗(yàn)較為豐富，為國(guó)家大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，為開(kāi)發(fā)內(nèi)地，建設(shè)新興工業(yè)基地，為60年代的三線工程建設(shè)，提供了大批設(shè)備、產(chǎn)品、工藝，支援了管理、技術(shù)干部和技術(shù)工人。六、項(xiàng)目周邊配套由于項(xiàng)目所在區(qū)域原為工業(yè)老區(qū)，傳統(tǒng)的城市基礎(chǔ)配套相對(duì)薄弱，但隨著鐵西新區(qū)“十一五”期間對(duì)“一區(qū)、兩館、三園、五街、五帶”的規(guī)劃建設(shè)，基礎(chǔ)配套逐漸完善，而大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)促進(jìn)了該區(qū)域的城市配套的發(fā)展。目前項(xiàng)目周邊主要配套為：區(qū)第十醫(yī)院、沈重醫(yī)院、益民商店、沈重賓館，以及沿北一路的一些雜貨店等。項(xiàng)目周邊配套主要集中在保工北街、興華北街、北二中路。七、土地價(jià)格項(xiàng)目一期地塊238畝，總占地15.8平方米，1818元/平方米，每畝地價(jià)121.2萬(wàn)元。第三章項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)法律手續(xù)分析項(xiàng)目目前已經(jīng)取得了“沈鐵土交【2006】049號(hào)”土地掛牌交易成交確認(rèn)書。10月，本項(xiàng)目在完成所有土地款項(xiàng)之后，并取得沈陽(yáng)市測(cè)繪院最終測(cè)量結(jié)果回執(zhí)單、規(guī)劃初步方案審核結(jié)果后，將取得《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。同時(shí)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)年內(nèi)進(jìn)行奠基儀式，并計(jì)劃2007年5月動(dòng)工。本項(xiàng)目目前準(zhǔn)備申報(bào)沈陽(yáng)重點(diǎn)工程項(xiàng)目，并同時(shí)申報(bào)遼寧重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，可以得到政府的進(jìn)一步支持。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中：不涉及當(dāng)?shù)孛窬硬疬w；不涉及國(guó)有企業(yè)員工安置；不涉及國(guó)有企業(yè)員工對(duì)于國(guó)有固定資產(chǎn)出讓疑慮及上訪；不涉及市政改造；不涉及政府協(xié)議的城市公建項(xiàng)目；不涉及河道等復(fù)雜項(xiàng)目改造；不涉及危樓拆除、爆破；項(xiàng)目嚴(yán)格按照國(guó)家法律、法規(guī)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策與規(guī)定，并能取得政府的大力支持。二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式本項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資成立的沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城有限公司獨(dú)家開(kāi)發(fā)并銷售。沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城有限公司將聘請(qǐng)專業(yè)的外圍團(tuán)隊(duì)為項(xiàng)目提供全方位的服務(wù)，包括：甲級(jí)規(guī)劃設(shè)計(jì)公司提供規(guī)劃設(shè)計(jì)；甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司提供建筑設(shè)計(jì)；甲級(jí)景觀設(shè)計(jì)公司提供景觀設(shè)計(jì)；總承包資質(zhì)建筑公司進(jìn)行建造；國(guó)內(nèi)頂級(jí)工程顧問(wèn)公司提供工程顧問(wèn)；國(guó)內(nèi)知名監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程監(jiān)理；國(guó)內(nèi)頂級(jí)商業(yè)地產(chǎn)咨詢公司提供全程地產(chǎn)咨詢；國(guó)內(nèi)頂級(jí)律師事務(wù)所提供律師服務(wù)；國(guó)際頂級(jí)物業(yè)顧問(wèn)公司提供物業(yè)管理服務(wù)；國(guó)內(nèi)著名銀行提供金融服務(wù)；國(guó)內(nèi)著名人力資源服務(wù)公司提供人力資源顧問(wèn)服務(wù)；國(guó)內(nèi)著名培訓(xùn)公司提供團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)服務(wù)；項(xiàng)目采用一次性全面開(kāi)發(fā)。建筑物合理使用年限50年；地下層，總面積達(dá)到7.9萬(wàn)平方米，項(xiàng)目地面以上總層高為5層，總建筑面積達(dá)到47.4萬(wàn)平方米。暫無(wú)地質(zhì)報(bào)告，地基擬采用預(yù)應(yīng)力管樁樁基；擬采用鋼筋混泥土框架剪刀墻結(jié)構(gòu)；建筑抗震設(shè)放烈度6度；地下工程放水登記2級(jí)；屋面放水等級(jí)=2\*ROMANII級(jí)。（二）項(xiàng)目可能面臨風(fēng)險(xiǎn)1、政策風(fēng)險(xiǎn)目前是我國(guó)“十一五”計(jì)劃的第一年，國(guó)家“振興東北”的整體戰(zhàn)略正在逐步實(shí)施并收到成效的過(guò)程中。本項(xiàng)目順應(yīng)國(guó)家宏觀政策方面的發(fā)展，并將為振興東北做出一定貢獻(xiàn)。本項(xiàng)目可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于沈陽(yáng)地區(qū)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，諸如在為取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)于預(yù)售廣告的投放政策，以及對(duì)于誠(chéng)意金的收取政策。同時(shí)，沈陽(yáng)對(duì)于戶外廣告的管理較為嚴(yán)格，在項(xiàng)目大規(guī)模營(yíng)銷工作啟動(dòng)時(shí)，能否購(gòu)買以及發(fā)布大規(guī)模的戶外廣告也構(gòu)成項(xiàng)目的政策性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目在目前運(yùn)作過(guò)程中，已經(jīng)得到沈陽(yáng)地區(qū)各級(jí)政府的支持，在以后的政府公共關(guān)系方面，項(xiàng)目運(yùn)作方還將繼續(xù)保持與政府、媒體、市民的良好關(guān)系，得到廣泛的支持。2、資金風(fēng)險(xiǎn)由于項(xiàng)目是一次性全面動(dòng)工開(kāi)發(fā)，并且采用框架剪刀墻結(jié)構(gòu)，前期工程量投資量較大，在資金運(yùn)作方面，如果能盡快進(jìn)行預(yù)售，則可以盡快回籠資金，保證工程快速進(jìn)行，確保投資回收期。項(xiàng)目由實(shí)力雄厚的浙江鐵牛集團(tuán)投資，在資金方面確保項(xiàng)目的正常運(yùn)作情況下合理利用各方面資金，確保資金收益最大化。3、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)隨著全國(guó)各地大型紡織、服裝、皮革專業(yè)市場(chǎng)的建立，特別是吉林、天津等地的相關(guān)專業(yè)市場(chǎng)的建立，以及商品流通渠道扁平化，使得同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)本身市場(chǎng)交易量有下滑趨勢(shì)。同時(shí)，五愛(ài)市場(chǎng)三期小商品城的建立，以及市場(chǎng)商戶與客戶對(duì)于沈陽(yáng)鐵西新區(qū)的認(rèn)可程度，都對(duì)于本項(xiàng)目未來(lái)的推廣構(gòu)成一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我們將借鑒浙江、江蘇、天津等地大型專業(yè)市場(chǎng)全國(guó)推過(guò)方式，結(jié)合沈陽(yáng)以及東三省市場(chǎng)特點(diǎn)，有策略、有步驟、有重點(diǎn)的運(yùn)作本項(xiàng)目，以期達(dá)到預(yù)期最佳值。三、總體評(píng)價(jià)本項(xiàng)目在東北地區(qū)具有一定規(guī)模，并且在國(guó)家“振興東北”的戰(zhàn)略藍(lán)圖下，具有一定的市場(chǎng)契機(jī)。在工程實(shí)施從上面，由于結(jié)構(gòu)5層，并且建筑物沒(méi)有特殊要求，總體可行性強(qiáng)。在營(yíng)銷方面，通過(guò)專業(yè)的市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)構(gòu)協(xié)助，以及項(xiàng)目自身特點(diǎn)，能確保項(xiàng)目的盈利點(diǎn)。本項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)在可控的風(fēng)險(xiǎn)下面具有較大贏利機(jī)會(huì)，有待下面進(jìn)一步對(duì)于市場(chǎng)研究、開(kāi)發(fā)周期的分析。第四章市場(chǎng)研究一、沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)重點(diǎn)研究五愛(ài)市場(chǎng)是東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈最大的流轉(zhuǎn)型輕工產(chǎn)品交易中心，也是中國(guó)最著名的批發(fā)市場(chǎng)之一。經(jīng)營(yíng)商品包含針紡產(chǎn)品、服裝、鞋帽、小百貨、針織品、布料、箱包、家用電器、日用雜品、小食品等14個(gè)大類，2萬(wàn)余個(gè)品種。年度交易額近200億元，五愛(ài)市場(chǎng)直接商業(yè)覆蓋為中國(guó)北部地區(qū)黑龍江、吉林、遼寧、內(nèi)蒙古、河北等地區(qū)，商業(yè)影響力近萬(wàn)平方公里，覆蓋人口超過(guò)2億。五愛(ài)市場(chǎng)的直接供貨渠道覆蓋了以上地區(qū)的70％。五愛(ài)市場(chǎng)已經(jīng)在遼寧、浙江和廣東形成了專屬的產(chǎn)業(yè)加工基地，是廣商、浙商等匯集地區(qū)，具備了良好的出口加工和分銷能力，除了滿足中國(guó)的消費(fèi)購(gòu)買外，還是俄羅斯、保加利亞、捷克斯洛伐克、匈牙利等東歐國(guó)家主要的輕工產(chǎn)品供應(yīng)基地。五愛(ài)市場(chǎng)是沈河中央商務(wù)區(qū)核心組成部分，更是規(guī)劃建設(shè)中的沈陽(yáng)金融區(qū)的交易核心。沈陽(yáng)市有33條線路公共汽車經(jīng)過(guò)市場(chǎng)，現(xiàn)有地上、地下停車場(chǎng)4個(gè)，同時(shí)設(shè)客貨聯(lián)運(yùn)總站，通往全國(guó)380余個(gè)線路。市場(chǎng)有供業(yè)戶使用的萬(wàn)米倉(cāng)儲(chǔ)中心，鐵路、民航客貨運(yùn)辦理，郵電所、醫(yī)院、圖書館、網(wǎng)站、信息中心等服務(wù)設(shè)施。2005年底，在“2004－2005中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)頒獎(jiǎng)典禮”上，沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)從近百家參評(píng)市場(chǎng)中脫穎而出，被評(píng)選為“中國(guó)十大服裝批發(fā)市場(chǎng)”。創(chuàng)建時(shí)間：1983年6月，1990年10月遷入現(xiàn)址正式營(yíng)業(yè)占地面積：16.7萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積：32萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)攤位：20000余個(gè)，商譽(yù)價(jià)值為30.25億元人民幣日均客流量：25萬(wàn)人次年成交額：近200億元人民幣市場(chǎng)品牌價(jià)值：30億元人民幣職業(yè)人群：6萬(wàn)余人（一）五愛(ài)市場(chǎng)總體構(gòu)成及各區(qū)域面積五愛(ài)市場(chǎng)由五愛(ài)服裝城、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)（包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城）、五愛(ài)南區(qū)和五愛(ài)西區(qū)四個(gè)經(jīng)營(yíng)區(qū)域組成。1、五愛(ài)市場(chǎng)總占地面積16.7萬(wàn)平方米；營(yíng)業(yè)面積32萬(wàn)平方米。2、五愛(ài)市場(chǎng)服裝城占地面積1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積12.7萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積10.7萬(wàn)平方米。3、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛(ài)市場(chǎng)內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用，建筑面積達(dá)7.2萬(wàn)平方米；二期改造工程五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，建筑面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米；三期改造工程總建筑面積21.5萬(wàn)平方米。4、五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)占地面積1.8萬(wàn)平方米，建筑面積5.8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積5.25萬(wàn)平方米。5、五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)建筑面積1萬(wàn)平方米。（二）各區(qū)業(yè)態(tài)組成總體來(lái)看，服裝占五愛(ài)市場(chǎng)年總銷售份額的比重最大，約60％。其他商品占30％，以小百貨類為主。1、沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)服裝城是該市場(chǎng)的主體組成部分，位于五愛(ài)市場(chǎng)東側(cè)，于1997年4月28日建成投入使用，占地面積1.7萬(wàn)平方米，總建筑面積12.7萬(wàn)平方米，經(jīng)營(yíng)面積10.7萬(wàn)平方米；主體建筑7層，地下二層，地上5層，地下2層為倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車場(chǎng)和大型設(shè)備裝備區(qū)，地下一層至地上五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)（五層局部為展覽區(qū)），局部六層為集中辦公區(qū)。地下一層經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1859類別童裝西褲、襯衫牛仔比重30％40％30％地上一層經(jīng)營(yíng)運(yùn)動(dòng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1683類別中老年裝運(yùn)動(dòng)休閑裝其他比重30％50％20％地上二層經(jīng)營(yíng)時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750類別褲子毛衫、T恤運(yùn)動(dòng)休閑及其他比重25％25％50％地上三層經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西裝等總檔口數(shù)：1846類別褲子家居服其他比重30％30％40％地上四層經(jīng)營(yíng)男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543類別休閑、西裝皮衣、家居服比重65％35％地上五層（常興名品商城）經(jīng)營(yíng)男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔總檔口數(shù)：386類別皮草、羽絨服、西裝休閑精品及其他比重35％65％2、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)包含內(nèi)衣襪子毛線城、五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城。一期改造工程五愛(ài)市場(chǎng)內(nèi)衣襪子毛線城2003年投入使用并經(jīng)營(yíng)繁榮，建筑面積達(dá)7.2萬(wàn)平方米，單個(gè)檔口拍賣最高成交價(jià)達(dá)75萬(wàn)元，東區(qū)一期租賃總額達(dá)1.8億元；二期改造工程五愛(ài)市場(chǎng)床品布藝箱包鞋帽城2005年投入使用，建筑面積達(dá)10.5萬(wàn)平方米；三期改造工程總投資3.3億元左右，總建筑面積21.5萬(wàn)平方米，市場(chǎng)除主體經(jīng)營(yíng)功能外，還將增設(shè)相應(yīng)的配套功能。東區(qū)已在2006年全部實(shí)現(xiàn)樓廳式現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)。（1）內(nèi)衣襪子毛線城——地下一層為停車場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)地上一層經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425其中：精品檔口68、普通檔口357類別內(nèi)褲背心泳裝短褲比重50％30％10％10％地上二層經(jīng)營(yíng)內(nèi)褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595其中：精品檔口69、普通檔口526類別內(nèi)褲背心泳裝短褲比重50％30％10％10％地上三層經(jīng)營(yíng)襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637其中：精品檔口87、普通檔口519、西北角31類別襪子背心文胸及短褲比重60％20％20％地上四層經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：76類別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營(yíng)日用品、布料總檔口數(shù)：843其中：精品檔口99、普通檔口744類別日用品不料比重55％45％（2）床品布藝箱包鞋帽城——地下一層為停車場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)地上一層經(jīng)營(yíng)鞋、帽總檔口數(shù)：1275其中：精品檔口56、普通檔口1219類別鞋帽比重80％20％地上二層經(jīng)營(yíng)箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202其中：精品檔口87、普通檔口1115類別箱包精品皮鞋比重80％20％地上三層經(jīng)營(yíng)布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980其中：精品檔口60、普通檔口920類別布料毛線、涼席、座椅墊比重75％25％地上四層經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：1032其中：精品檔口80、普通檔口952類別床上用品比重100％地上五層經(jīng)營(yíng)日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）其中：精品檔口60、普通檔口920類別日用小商品體育用品鐘表雜貨比重25％25％25％25％3、五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)針紡城雄踞全國(guó)著名的大型批發(fā)市場(chǎng)“五愛(ài)市場(chǎng)”的黃金地段，是五愛(ài)市場(chǎng)的重要組成部分，整體建筑氣勢(shì)恢弘，總占地面積1.8萬(wàn)平方米，建筑面積5.8萬(wàn)平方米，營(yíng)業(yè)面積5.25萬(wàn)平方米，是一座超大規(guī)模的現(xiàn)代化樓廳式專業(yè)市場(chǎng)。針紡城匯聚國(guó)內(nèi)外著名品牌，重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)床上用品、布藝、針紡產(chǎn)品、服裝百貨，這里將發(fā)掌成為東北的針紡中心、玩具中心、床上用品、窗藝布中心、國(guó)內(nèi)外精品會(huì)展推廣中心。年交易額可達(dá)30億元人民幣，有160多條高速快捷的客貨運(yùn)輸線通達(dá)全國(guó)。地上一層經(jīng)營(yíng)針織、襪子、玩具、箱包、布料總檔口數(shù)：1199其中：精品檔口129、普通檔口1070類別針織品襪子箱包玩具布料比重30％10％10％20％30％地上二層經(jīng)營(yíng)服裝、褲子、毛線總檔口數(shù)：1695其中：精品檔口133、普通檔口1562類別褲子服裝毛線比重30％40％30％地上三層經(jīng)營(yíng)床品、布藝總檔口數(shù)：453其中：精品檔口67、普通檔口386類別布藝床上用品比重66％34％地上四層經(jīng)營(yíng)工藝禮品、花卉總檔口數(shù)：104類別工藝品花卉比重60％40％4、五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)沈陽(yáng)五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)，又稱五愛(ài)購(gòu)物成，地處沈陽(yáng)市商業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)，為中國(guó)聞名的沈陽(yáng)五愛(ài)小商品批發(fā)市場(chǎng)四大組成部分之一。五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)為大型樓廳式批發(fā)市場(chǎng)，建筑面積萬(wàn)余平方米，1至4層為營(yíng)業(yè)大廳，5至8層為倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)房，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有三步自動(dòng)扶梯，二部大型貨梯，配備中央空調(diào)、全自動(dòng)消防設(shè)備及規(guī)范的物業(yè)管理（1）老南區(qū)——地上一層經(jīng)營(yíng)電器、電池、電話機(jī)、飾品、鐘表、計(jì)算器總檔口數(shù)：75類別電器電池電話機(jī)飾品鐘表計(jì)算機(jī)比重30％10％20％20％10％10％地上二層經(jīng)營(yíng)攝影器材、飾品、發(fā)制品、電池總檔口數(shù)：147類別攝影器材飾品發(fā)制品電池比重40％30％20％10％地上三層經(jīng)營(yíng)相冊(cè)、發(fā)制品、攝影器材總檔口數(shù)：193類別婚紗相冊(cè)發(fā)制品攝影器材比重40％20％20％20％地上四層經(jīng)營(yíng)仿真花、工藝禮品總檔口數(shù)：7類別仿真花工藝禮品比重70％30％（2）新南區(qū)——地上一層經(jīng)營(yíng)工藝品總檔口數(shù)：12類別工藝品比重100％地上二層經(jīng)營(yíng)工藝品、禮品總檔口數(shù)：11類別禮品工藝品比重40％60％地上三層經(jīng)營(yíng)工藝品、禮品總檔口數(shù)：6類別禮品工藝品比重55％45％（三）各區(qū)商鋪面積分配面積計(jì)算單位：平方米1、五愛(ài)服裝城樓層負(fù)一層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積6.66.85.47.719.434.72、五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積8.86.437.536.83、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)——內(nèi)衣襪子毛線城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積16.111.414.744.68.94、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)——床品布藝箱包鞋帽城樓層一層二層三層四層五層本層檔口平均面積9.513.517.810.06.85、五愛(ài)市場(chǎng)舊南區(qū)樓層一層二層三層四層本層檔口平均面積11.814.726.8176.76、五愛(ài)市場(chǎng)新南區(qū)樓層一層二層三層本層檔口平均面積18.831.033.0（四）區(qū)域業(yè)態(tài)的客源組成因?yàn)楝F(xiàn)有五愛(ài)市場(chǎng)是二級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，大部分業(yè)戶為各廠商的區(qū)域代理，因此整個(gè)五愛(ài)市場(chǎng)客戶主要來(lái)源于遼寧省內(nèi)，比重為60％－80％。1、五愛(ài)市場(chǎng)服裝城批發(fā)90％零售10％2、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)內(nèi)衣襪子毛線城批發(fā)95％零售5％床品布藝箱包鞋帽城批發(fā)25％零售75％3、五愛(ài)市場(chǎng)西區(qū)批發(fā)30％零售70％4、五愛(ài)市場(chǎng)南區(qū)老南區(qū)批發(fā)90％零售10％新南區(qū)批發(fā)90％零售10％（五）各區(qū)經(jīng)營(yíng)者組成情況本地業(yè)戶占總數(shù)的60％，外地客戶占總數(shù)的40％。所在區(qū)域細(xì)分區(qū)域各種經(jīng)營(yíng)比例廠家代理自營(yíng)五愛(ài)服裝城————10％60％30％五愛(ài)東區(qū)床品布藝箱包鞋帽城5％80％15％內(nèi)衣襪子毛線城――30％70％五愛(ài)南區(qū)————5％50％45％五愛(ài)西區(qū)————――20％80％（六）各區(qū)分層租金情況1、五愛(ài)市場(chǎng)服裝城地下一層經(jīng)營(yíng)童裝、襯衫、牛仔服和褲子總檔口數(shù)：1858平均租金：13951元/平米/年（本層檔口租賃費(fèi)用均包含工商管理費(fèi)、稅金及物業(yè)費(fèi)）地上一層經(jīng)營(yíng)休閑裝、時(shí)裝、中老年服裝、褲子、牛仔、泳裝等總檔口數(shù)：1638平均租金：15256元/平米/年地上二層經(jīng)營(yíng)時(shí)裝、少女裝、針織裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、褲子、牛仔、T恤毛衫等總檔口數(shù)：1750平均租金：27317元/平米/年地上三層經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服裝、家居服、婚紗、裘皮服裝、運(yùn)動(dòng)裝、褲子、襯衣、男士西服總檔口數(shù)：1846平均租金：19863元/平米/年地上四層經(jīng)營(yíng)男女精品服裝、運(yùn)動(dòng)休閑裝、西裝、羽絨服、褲子、皮衣、睡衣、泳裝總檔口數(shù)：543平均租金：7311元/平米/年地上五層（常興名品商城）經(jīng)營(yíng)男女名牌服裝、各種名優(yōu)服裝、精品羊絨、高檔時(shí)尚女裝、商務(wù)休閑男裝、時(shí)尚休閑運(yùn)動(dòng)裝、貴族皮衣皮草、時(shí)尚牛仔總檔口數(shù)：386平均租金：8742元/平米/年注：五愛(ài)市場(chǎng)服裝城在正式運(yùn)營(yíng)后，二樓、三樓基本上是以時(shí)尚、前衛(wèi)的年青人服裝為主，品種、款式非常多，市場(chǎng)需求量大，進(jìn)而客流量逐漸增多，市場(chǎng)價(jià)值明顯上升；加之多部電梯可直達(dá)二、三樓層，交通非常方便；在市場(chǎng)運(yùn)作中，市場(chǎng)價(jià)值和商戶個(gè)人行為（轉(zhuǎn)讓、拍賣）使檔口每平米的租金不斷升高；一樓優(yōu)勢(shì)以中老年服裝、體育服裝為主，格局不不如二層、三層有序，客流相對(duì)樓上較少，且產(chǎn)品多為低檔大眾化，所以一樓檔口租金比二、三樓相對(duì)較低。2、五愛(ài)市場(chǎng)東區(qū)內(nèi)衣襪子毛線城——地上一層經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：425平均租金：4174元/平米/年地上二層經(jīng)營(yíng)內(nèi)衣褲、背心、泳裝、短褲等總檔口數(shù)：595平均租金：6007元/平米/年地上三層經(jīng)營(yíng)襪子、文胸、背心、短褲等總檔口數(shù)：637平均租金：3162元/平米/年地上四層經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：76平均租金：3201元/平米/年地上五層經(jīng)營(yíng)日用品、布料總檔口數(shù)：843平均租金：12521元/平米/年床品布藝箱包鞋帽城——（地下一層為停車場(chǎng)，地上一至五層為經(jīng)營(yíng)區(qū)）地上一層經(jīng)營(yíng)鞋、帽總檔口數(shù)：1275平均租金：4354元/平米/年地上二層經(jīng)營(yíng)箱包、精品皮鞋等總檔口數(shù)：1202平均租金：7861元/平米/年地上三層經(jīng)營(yíng)布料、毛線、涼席、座椅墊等總檔口數(shù)：980平均租金：7129元/平米/年地上四層經(jīng)營(yíng)床上用品總檔口數(shù)：1032平均租金：6717元/平米/年地上五層經(jīng)營(yíng)日用小商品、體育用品、鐘表、雜貨等總檔口數(shù)：711（均為普通檔口）平均租金：5234元/平米/年注：后建設(shè)投入的東區(qū)、西區(qū)主要是賣床品布藝箱包鞋帽、內(nèi)衣、針織、襪子、玩具、布料