某廣場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書-521

XXX廣場(chǎng)基本建設(shè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告PAGEPAGE3 某廣場(chǎng)基本建設(shè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告目錄總論1.1項(xiàng)目概況1.2承辦單位簡(jiǎn)介1.3項(xiàng)目提出的背景1.4項(xiàng)目的建設(shè)必要性1.5申請(qǐng)報(bào)告研究的依據(jù)和范圍1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.7施工進(jìn)度計(jì)劃設(shè)想1.8工程招投標(biāo)市場(chǎng)初步預(yù)測(cè)2.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析2.22007年、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體預(yù)測(cè)2.3某市商業(yè)主題廣場(chǎng)的走向2.4本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較優(yōu)劣勢(shì)分析2.5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)項(xiàng)目定位3.1主題定位3.2功能定位3.3市場(chǎng)定位3.4項(xiàng)目建設(shè)方案與規(guī)劃設(shè)計(jì)定位3.5價(jià)格定位3.6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位3.7銷售（出租）方式定位3.8物業(yè)管理方式定位環(huán)境影響評(píng)價(jià)4.1環(huán)境現(xiàn)狀 4.2主要污染源分析 4.3評(píng)價(jià)法規(guī)依據(jù)及區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀 4.4項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響 4.5環(huán)境保護(hù)治理措施 環(huán)保、綠色建筑與節(jié)能5.1相關(guān)規(guī)定5.2建設(shè)提議營(yíng)銷策略6.1宣傳主題概念6.2賣點(diǎn)整合6.3優(yōu)惠措施6.4銷售目標(biāo)體系——整體推廣思路6.5外發(fā)式宣傳策略6.6銷售進(jìn)度目標(biāo)6.7資金回籠計(jì)劃投資估算和資金籌措7.1投資估算7.2資金籌措財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析8.1盈虧平衡分析8.2敏感性分析8.3社會(huì)效益分析結(jié)論附件一建設(shè)單位近三年的財(cái)務(wù)報(bào)表及五年利潤(rùn)預(yù)測(cè)表附件二撰單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書第一章總論1．1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：某1.1.2建設(shè)單位：某市某1.1.3建設(shè)地址：某1.1.4建設(shè)單位法定代表人：1.1.4建設(shè)單位聯(lián)系人：1.2承辦單位簡(jiǎn)介建設(shè)單位某市寶星發(fā)展有限公司位于某，主要經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、自有物業(yè)租賃、物業(yè)管理、日用百貨、文化體育用品紡織品、服裝、家用電器等綜合大型的有限責(zé)任公司，公司注冊(cè)資金叁佰陸拾捌萬(wàn)元，是在某市及周邊區(qū)域有一定綜合實(shí)力、良好口牌及信譽(yù)度的發(fā)展公司。1.3項(xiàng)目提出的背景本報(bào)告所陳述的對(duì)象為某廣場(chǎng)，以下簡(jiǎn)稱本項(xiàng)目?！澳硰V場(chǎng)”項(xiàng)目坐落某市中心區(qū)，毗鄰優(yōu)美、寧?kù)o的某。總建筑面積約78000平方米（其中±0.000以上建筑面積約58000平方米，地下室建筑面積約20000平方米），建設(shè)定位為與某廣場(chǎng)融為一體的大型商場(chǎng)。有“某X”之稱的某市位于廣東省。屬亞熱帶氣候。年均氣溫為21.5C。系著名的歷史文化、風(fēng)景旅游名城。

某市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，積極實(shí)施東進(jìn)和“東引西連”發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)行內(nèi)、外源型經(jīng)濟(jì)并舉，全力打造“三大經(jīng)濟(jì)板塊”，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷創(chuàng)新高。2006年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值526.22億元，比上年增長(zhǎng)14.5%，比2002年增長(zhǎng)65.2%。

近年來(lái)，某經(jīng)濟(jì)社會(huì)呈現(xiàn)持續(xù)、快速、健康發(fā)展的良好勢(shì)頭。在去年底召開的市第十次黨代會(huì)上，確立了“工業(yè)主導(dǎo)、重大項(xiàng)目帶動(dòng)、三產(chǎn)旺市、科教興市和人才強(qiáng)市、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展”五大戰(zhàn)略，作出了全力發(fā)展“工業(yè)、城市、縣域、港口物流”四大主體經(jīng)濟(jì)的戰(zhàn)略部署，努力把某建設(shè)成為最適宜旅游的花園式風(fēng)景城市、最適宜人居的生態(tài)型山水城市、最適宜創(chuàng)業(yè)的現(xiàn)代化工業(yè)城市。

某招商引資不斷取得新突破。2003年以來(lái)累計(jì)實(shí)際吸收外資達(dá)24.3億美元，其中2006年預(yù)計(jì)6.71億美元，比上年增長(zhǎng)11.4%，吸收外資總量連續(xù)四年穩(wěn)居全省山區(qū)市首位。

某地理位置優(yōu)越、自然資源豐富、基礎(chǔ)設(shè)施扎實(shí)、人文環(huán)境良好、政策設(shè)施配套，是投資興業(yè)的風(fēng)水寶地。某的中心城區(qū)，隨著政府近年確定“東擴(kuò)南連”、“一江兩岸”、“百萬(wàn)人口大城市”的戰(zhàn)略規(guī)劃，城市的空間和容量都將倍增，某區(qū)域商業(yè)對(duì)于周邊的有效輻射以及有效消費(fèi)人口都將大大加強(qiáng)，對(duì)于市區(qū)商業(yè)的擴(kuò)容、升級(jí)提供了重要的契機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，五年內(nèi)也需要新增超過(guò)50萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。2005年，全市住宅完成投資15.65億元，比上年增長(zhǎng)25.4%；市區(qū)商品房銷售面積59.16萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.9%，銷售均價(jià)為2419元/平方米，同比增長(zhǎng)9.5%。項(xiàng)目選址位于某市某四路，西面隔著東環(huán)廣場(chǎng)（規(guī)劃待建）為某廣場(chǎng)，東面為某廣場(chǎng)，南面緊挨某四路，一路之隔為某X大酒店，北面為某國(guó)際酒店（擬同期規(guī)劃待建），項(xiàng)目靠近居民住宅區(qū)，人口密集，地理位置優(yōu)越，交通便捷。是建設(shè)綜合性廣場(chǎng)的理想用地。某城區(qū)及周邊區(qū)域近期開發(fā)的大型項(xiàng)目建設(shè)的房產(chǎn)項(xiàng)目主要為某、某、某、某及位于某新城、某碧桂園等都為單一房產(chǎn)出售項(xiàng)目，與本項(xiàng)目有潛在競(jìng)爭(zhēng)的其中之一是將投入運(yùn)營(yíng)的某國(guó)際廣場(chǎng)，雖然名稱同為國(guó)際廣場(chǎng)并位于商業(yè)街道，但地理位置較偏、廣場(chǎng)主題不明顯。能以某市地標(biāo)形象出現(xiàn)的只有本項(xiàng)目。1．4項(xiàng)目的建設(shè)必要性1.4.1符合某市（某區(qū)）發(fā)展規(guī)劃要求某區(qū)是某中心城區(qū)，位于市區(qū)的中南部，是某的陸上交通樞紐，以及某通往珠三角、粵西、外省市的主要門戶。改革開放以來(lái)，特別是進(jìn)入90年代，某區(qū)步入持續(xù)快速發(fā)展階段，各項(xiàng)事業(yè)取得了歷史性的成就。“九五”期間，某區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)年均增長(zhǎng)快速，旅游、物貿(mào)、交易、都市型工業(yè)以及房地產(chǎn)業(yè)等是該區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。為了進(jìn)一步發(fā)展某市經(jīng)濟(jì)，某市委、市政府提出了“堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，以建設(shè)繁榮活力、文明法治、和諧安康、生態(tài)環(huán)保某”的建設(shè)目標(biāo)，扎實(shí)推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，加快改革開放，著力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展又好又快，實(shí)現(xiàn)了“十一五”的良好開局。本項(xiàng)目擬建的某廣場(chǎng)充分體現(xiàn)了某市的整體發(fā)展戰(zhàn)略，積極打造一個(gè)全新的集多種服務(wù)功能為一體的綜合現(xiàn)代化商貿(mào)中心，包含有辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等多種經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，項(xiàng)目規(guī)模大、設(shè)計(jì)思想先進(jìn)，本項(xiàng)目的建設(shè)將推動(dòng)某區(qū)仍至某市新一輪發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施。1.4.2項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益根據(jù)某地區(qū)的發(fā)展規(guī)劃，該地區(qū)重點(diǎn)發(fā)展旅游、商業(yè)和物貿(mào)，目前主要已建成了某廣場(chǎng)、某廣場(chǎng)、某廣場(chǎng)、某商場(chǎng)、某商場(chǎng)，即將投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目某商業(yè)廣場(chǎng)等，地區(qū)總商業(yè)面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。本項(xiàng)目將建設(shè)一個(gè)可以輻射周邊地區(qū)的全新多服務(wù)功能的現(xiàn)代化都市商業(yè)中心，這不僅大大提高了某市區(qū)商業(yè)中心的水平和規(guī)模，豐富了商業(yè)中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，對(duì)提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有明顯作用。本項(xiàng)目為配合某市建設(shè)花園式風(fēng)景旅游度假城市，將某樂園改建為集旅游文化、商貿(mào)購(gòu)物、金融證券、會(huì)展中心為一體的商業(yè)廣場(chǎng)，從而充分利用了土地資源的有效發(fā)揮。1.4.2項(xiàng)目建設(shè)有利于文化設(shè)施、旅游良好結(jié)合某是省內(nèi)有名的旅游城市，現(xiàn)湖區(qū)邊區(qū)域已發(fā)展起商業(yè)廣場(chǎng)、酒店綜合物業(yè)等，本項(xiàng)目處于旅游區(qū)的周邊，游客經(jīng)常從某大道經(jīng)過(guò)，是城市對(duì)外接觸游客的窗口，是將原有旅游資源與地區(qū)商業(yè)發(fā)展的有機(jī)結(jié)合，是一種新的開拓，據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設(shè)三路）的消費(fèi)客戶85％以本地常住人口為主，而外來(lái)游客和商旅消費(fèi)客戶比例合計(jì)不到10％，主要原因?yàn)槁每碗y以找到與景區(qū)銜接、就近的集酒店、商業(yè)廣場(chǎng)的新型建設(shè)項(xiàng)目，在此背景下，我們準(zhǔn)備開發(fā)建設(shè)的某廣場(chǎng)無(wú)疑適時(shí)而上，具有一定的建設(shè)必要性，一方面盡可能的提供給市場(chǎng)高品質(zhì)的商業(yè)廣場(chǎng)，滿足市場(chǎng)的需求，另一方面也會(huì)產(chǎn)生較大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。1．5申請(qǐng)報(bào)告研究的編制依據(jù)和范圍1.5政府有關(guān)立項(xiàng)、建設(shè)用地、規(guī)劃批文、設(shè)計(jì)任務(wù)書等文件環(huán)評(píng)報(bào)告及環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的環(huán)評(píng)報(bào)告審批意見；項(xiàng)目行業(yè)分析報(bào)告、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)；銀行資金證明，自有資金情況說(shuō)明、資金籌措構(gòu)思和是否進(jìn)行合作建設(shè)的情況說(shuō)明；工程地質(zhì)資料（初步勘察報(bào)告）；項(xiàng)目策劃（定位）報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、建設(shè)進(jìn)度構(gòu)思說(shuō)明；工程概預(yù)算；委托人近三年財(cái)務(wù)報(bào)表；建設(shè)單位的背景資料、建設(shè)單位的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照（事業(yè)單位提供組織機(jī)構(gòu)代碼證）及相應(yīng)的資質(zhì)證書；某廣場(chǎng)工程施工方案；委托某公司編寫的技術(shù)咨詢合同書。1.5本報(bào)告考慮了本項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的總體規(guī)劃和布局，編制范圍主要包括擬建主體工程以及供水、排水、消防、供電及照明系統(tǒng)、空調(diào)、通訊、智能系統(tǒng)等配套工程，其中配套公用工程考慮了項(xiàng)目總體規(guī)模的需求。報(bào)告重點(diǎn)論述了本項(xiàng)目的概況、建設(shè)的必要性、項(xiàng)目建設(shè)方案投資估算以及社會(huì)效益。本報(bào)告在以下的部分將著重對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)定位、營(yíng)銷推廣策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)進(jìn)行研究與作出進(jìn)一步的論證。本報(bào)告是基于對(duì)市場(chǎng)的充分了解和對(duì)該項(xiàng)目的市場(chǎng)前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1所示：占地面積約：50000㎡規(guī)劃建筑面積約：78000㎡其中地下室建筑面積約：20000㎡可售商鋪面積：1668m2租賃經(jīng)營(yíng)面積：56332㎡綠化率：35%1.7施工進(jìn)度計(jì)劃設(shè)想本項(xiàng)目的建設(shè)期預(yù)計(jì)為12個(gè)月，若從2008年1月開始，則至2008年12月結(jié)束，比同期建設(shè)的某酒店提前7個(gè)月投入使用，爭(zhēng)取2007年10月底之前完成各項(xiàng)前期工作，包括發(fā)展與改革行政主管部門組織評(píng)審及批復(fù)基本建設(shè)投資項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告，建設(shè)行政主管部門批復(fù)方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)及拆遷安置工作，并且落實(shí)項(xiàng)目建設(shè)資金。為確保本工程在2009年1月投入使用，工程進(jìn)度力求安排緊湊，充分利用工序間流水搭接，互相交叉與銜接，以利于縮短建設(shè)周期，并考慮資金鏈的延續(xù)，按時(shí)按質(zhì)完成項(xiàng)目建設(shè)，項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃如下：前期工作：2007年1月～2007年6月；勘查設(shè)計(jì)：2007年7月～2007年10月；基礎(chǔ)施工：2008年1月～2008年3月；主體施工：2008年4月～2008年7月；安裝工程：2008年6月～2008年9月；裝飾裝修：2008年7月～2008年10月；建筑外圍：2008年7月～2008年10月；設(shè)備采購(gòu)：2008年5月～2008年9月；設(shè)備安裝及調(diào)試：2008年9月～2008年10月；竣工驗(yàn)收交付使用：2008年10月；1.8工程招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《廣東省實(shí)施<中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》等有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的建筑工程、安裝工程、設(shè)備及重要材料采購(gòu)均可采用自行邀請(qǐng)招標(biāo)的方式進(jìn)行，由建設(shè)方根據(jù)工程的實(shí)際，對(duì)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料的采購(gòu)分階段進(jìn)行對(duì)邀請(qǐng)的單位進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)選取，這樣可以在較廣的范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇信譽(yù)良好、技術(shù)過(guò)硬、具有專業(yè)特長(zhǎng)及豐富經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理公司、施工企業(yè)和生產(chǎn)供應(yīng)商，為確保建設(shè)的正常開展及資金鏈的延續(xù)，施工單位有一定綜合、經(jīng)濟(jì)實(shí)力更佳，必要時(shí)在不違反國(guó)家不得施工單位帶資建設(shè)的規(guī)定，可以給予一定的股份合伙的模式選取施工單位，以保證工程的質(zhì)量和降低工程造價(jià)，提高工程項(xiàng)目的社會(huì)效益和影響。第二章市場(chǎng)調(diào)研及前景預(yù)測(cè)某廣場(chǎng)項(xiàng)目由辦公、商業(yè)、餐飲、娛樂等不同功能的房產(chǎn)組成，本章將通過(guò)分析國(guó)內(nèi)（某）房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)，及不同功能房產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，從而進(jìn)行本項(xiàng)目各功能房產(chǎn)的市場(chǎng)定位。2.1國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析經(jīng)過(guò)了2004年、2005年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，雖然在宏觀調(diào)控措施的作用下，2005年下半年房地產(chǎn)投資增速和房?jī)r(jià)漲幅小幅回落，但從2006年2、3月份開始，與固定資產(chǎn)投資反彈相呼應(yīng)，房地產(chǎn)投資開始增速，一些大城市房?jī)r(jià)居高不下，供求結(jié)構(gòu)不合理的矛盾依然突出。伴隨著國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)成為2006年國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)行業(yè)之一，5月末，相關(guān)部門再一次出臺(tái)了房地產(chǎn)的調(diào)控措施，由于調(diào)控措施落實(shí)需要時(shí)間，2006年房地產(chǎn)調(diào)控效果還不太明顯。展望2007年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，將取決于一系列國(guó)家宏觀調(diào)控政策的落實(shí)程度。2.1.12006年房地產(chǎn)投資2006年全國(guó)房地產(chǎn)完成投資19382億元，同比上升2個(gè)百分點(diǎn)，低于全社會(huì)固定投資增長(zhǎng)率2.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定投資額的17.6%，同比下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)投資過(guò)快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)得到初步控制。2.1.22006年房地產(chǎn)開發(fā)2006年全國(guó)土地開發(fā)投資為1211億元，同比增長(zhǎng)28.79%；土地開發(fā)面積為2.66億平方米，同比增長(zhǎng)17.39%；土地開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.29%，同比上升0.3個(gè)百分點(diǎn)。土地開發(fā)投資和土地開發(fā)面積的較大幅度增加說(shuō)明房地產(chǎn)較強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，新開工面積7.84億平方米，同比增長(zhǎng)15.1%，為2004、2005年增幅連續(xù)下降后的回升?？⒐っ娣e5.3億平方米，同比下降0.6%，表明當(dāng)年房地產(chǎn)產(chǎn)品供給減少，是房?jī)r(jià)上升的原因之一。2.1.32006年房地產(chǎn)銷售2006年全國(guó)商品房銷售面積6.06億平方米，同比增長(zhǎng)12.2%，銷售面積高出竣工面積7000萬(wàn)平方米，雖有預(yù)售因素，但也表明了需求的旺盛，房?jī)r(jià)上升在所難免。2.1.42006年商品住宅開發(fā)近年來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，包括控制房地產(chǎn)投資信貸、規(guī)范拆遷、規(guī)范土地供應(yīng)，加強(qiáng)稅收征管等，在短期內(nèi)影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)的增加。商品住宅在房地產(chǎn)中的主體地位加強(qiáng)，順應(yīng)了不斷增長(zhǎng)的住房需求。2.22007年、2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體預(yù)測(cè)2.2.1總體預(yù)測(cè)2007年、2008年將繼2006年后的又是房地產(chǎn)“政策年”。回顧2006年的房地產(chǎn)形勢(shì)，這些旨在穩(wěn)定房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)的政策舉措的實(shí)施效果尚未顯現(xiàn)。相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年三季度全國(guó)的普通商品房?jī)r(jià)格依然同比上漲了6.1%，其中部分大中城市，第三季度房?jī)r(jià)仍以超過(guò)10%的速度快速上漲。同時(shí)住房供求結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，普通住宅所占比例過(guò)低的問(wèn)題未有根本改觀，估測(cè)各地政府在落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控方案細(xì)則的工作力度仍然不大。預(yù)測(cè)2007年、2008年國(guó)內(nèi)房產(chǎn)市場(chǎng)有如下主要走向。2.2.1.1房地產(chǎn)融資方式呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)采用的是典型的“香港模式”，即開發(fā)商利用大量銀行資金買地、建房、賣房，然后再開始新一輪循環(huán)。在這個(gè)過(guò)程中，房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來(lái)自銀行的土地及開發(fā)貸款、預(yù)收款、銀行按揭貸款、施工企業(yè)墊款，而開發(fā)商自有資金比例較低。經(jīng)過(guò)政策調(diào)整后，土地使用趨于透明，但是資金的制約日益明顯。近幾年國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金實(shí)力提出了越來(lái)越高的要求，先是清理工程拖欠款，接著房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例提高，存貸款基準(zhǔn)利率提高，個(gè)人房貸利率及按揭成數(shù)提高，繼之“招拍掛”后的國(guó)有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，資金成為房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)：舊的融資渠道受阻、資金鏈日益趨緊。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)業(yè)正由土地運(yùn)營(yíng)向金融運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變，而房地產(chǎn)更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品，以銀行貸款為主導(dǎo)的間接融資將轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣谫Y模式。

從近兩年的情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資活動(dòng)空前活躍。據(jù)有關(guān)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，2004年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金超過(guò)7億美元，2005年，房地產(chǎn)基金投向房地產(chǎn)資金將達(dá)到28億美元；2004年，全國(guó)30家信托投資公司共計(jì)發(fā)行了約83個(gè)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，募集金額約122億元，2005年，房地產(chǎn)信托募集資金將達(dá)到220億元。可以看出，隨著調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)融資更加依賴于銀行信貸外的其他金融創(chuàng)新產(chǎn)品。同時(shí)，海外地產(chǎn)基金也紛紛進(jìn)入中國(guó)迅速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，像摩根士丹利、SUN-REF盛陽(yáng)地產(chǎn)基金、ING地產(chǎn)、美林投資銀行等著名國(guó)際地產(chǎn)基金采取多種渠道陸續(xù)進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，拓寬了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

2.2.1.2房地產(chǎn)投資增速趨穩(wěn)，供給量有所增加從短期看，房地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但增長(zhǎng)速度將繼續(xù)放緩。根據(jù)2006年前6個(gè)月房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)生的變化，以及房地產(chǎn)投資年度變化規(guī)律，可以預(yù)計(jì)，隨著宏觀調(diào)控政策作用的繼續(xù)顯現(xiàn)，2007年、2008年房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度將繼續(xù)回落，全年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)約22%左右。由于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)已進(jìn)入到相對(duì)正常增長(zhǎng)空間，如果今后沒有力度更大的調(diào)控措施出臺(tái)，估計(jì)2007年、2008年房地產(chǎn)投資不會(huì)出現(xiàn)大幅度的降低或上升，增速與2006年基本持平。一方面，在宏觀調(diào)控政策的慣性作用下，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速將繼續(xù)放緩，直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和施工速度，發(fā)揮抑制投資增長(zhǎng)的作用。另一方面，海外資金和民間資金將繼續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，資金偏緊狀況將有所改善。同時(shí)，國(guó)家將強(qiáng)化擴(kuò)大居民消費(fèi)政策，為了滿足廣大中低收入群體的住房需求，國(guó)家將繼續(xù)鼓勵(lì)對(duì)普通住房和經(jīng)濟(jì)適用房的投資建設(shè)，因而，普通住房的投資增加將成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?。由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給表現(xiàn)出很強(qiáng)的慣性，2005年以來(lái)積累的潛在供給能力將陸續(xù)在2007年、2008年前后竣工，因此，商品房的供給速度將繼續(xù)增加。從2004年初開始，房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，商品房施工面積很大，但自去年4月份以來(lái)，在宏觀調(diào)控作用下，由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金偏緊和對(duì)房地產(chǎn)漲價(jià)的預(yù)期等因素，商品房建設(shè)速度放慢，使商品房的竣工率較低，積累了大量在建未完工程。由于2006年國(guó)家繼續(xù)加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，使房地產(chǎn)供求形勢(shì)發(fā)生了變化，價(jià)格預(yù)期改變，加之房屋建設(shè)周期不能拖的過(guò)長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)商為降低投資風(fēng)險(xiǎn)，將加快建設(shè)速度，確保已開工項(xiàng)目按時(shí)竣工。預(yù)計(jì)2006年下半年及2007年上半年商品房的竣工率還會(huì)提高，增速將高于2005年。2.2.1.3非理性需求繼續(xù)減少，自住性需求將逐漸回暖隨著調(diào)控政策的不斷完善和落實(shí)，投機(jī)性需求將會(huì)繼續(xù)受到抑制。同時(shí)，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產(chǎn)生的被動(dòng)性需求也會(huì)有所下降。但在匯率調(diào)整幅度不大的情況下，一些國(guó)際熱錢仍會(huì)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資感興趣，因此，外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)仍然存在。由于房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步明朗，消費(fèi)者的心理預(yù)期開始恢復(fù)正常，觀望心態(tài)正緩慢轉(zhuǎn)變。中國(guó)人民銀行對(duì)全國(guó)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告顯示，四季度準(zhǔn)備購(gòu)買住房的居民人數(shù)占比為19.6%，較3季度提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明居民即期購(gòu)房意愿略有回升。2006年自住性需求將逐漸回暖。首先，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)居民收入水平有了較大提高，居民消費(fèi)重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向住、行等方面。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，將較大幅度地提高住房消費(fèi)在居民消費(fèi)中的比例，增加住房消費(fèi)的總量。其次，與工業(yè)化相伴隨的城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口流向城市，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的大中城市還吸引了大量經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、科技人才，將形成巨大的住房需求。2.2.1.4房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將趨向相對(duì)穩(wěn)定

2005年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)的系列調(diào)控措施，其政策效果將在四季度繼續(xù)顯現(xiàn)，房地產(chǎn)價(jià)格漲幅仍會(huì)有小幅回落。但總體分析，房地產(chǎn)價(jià)格大幅下降的可能性不大。根據(jù)上述對(duì)房地產(chǎn)供給和需求的判斷，2006年商品房供給量將有所增加，自住性需求逐漸回暖，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步得到改善，2006年房地產(chǎn)價(jià)格將在2005年的基礎(chǔ)上趨向平穩(wěn)，全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比平均漲幅約5%～7%，略低于同期城鎮(zhèn)居民可支配收入的名義增長(zhǎng)率，漲幅基本正常。但個(gè)別前期房地產(chǎn)價(jià)格虛火明顯的城市，可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)小幅下降的情況。盡管從目前看來(lái)，政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場(chǎng)的政策，穩(wěn)定價(jià)格、規(guī)范市場(chǎng)、防止泡沫、促進(jìn)發(fā)展仍然將是政策出臺(tái)的核心目標(biāo)。展望2007年、2008年，隨著國(guó)家對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)，房地產(chǎn)開發(fā)模式逐漸改變，金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的制約作用將更加突出，開發(fā)貸款和消費(fèi)貸款增速的放緩，將起到抑制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的作用。如果今后不出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，估計(jì)2007年房地產(chǎn)投資增速將與2006年持平。受稅收政策限制和拆遷規(guī)模控制的影響，投機(jī)性需求和被動(dòng)性需求會(huì)繼續(xù)減少，加之隨著前幾年開工的商品房逐漸進(jìn)入完工階段，商品房竣工面積增速將有所提高，房地產(chǎn)供求矛盾將有所緩解，預(yù)計(jì)2006年四季度房地產(chǎn)價(jià)格漲幅將繼續(xù)平穩(wěn)回落，2007年、2008年房地產(chǎn)價(jià)格將在2006年的基礎(chǔ)上趨向平穩(wěn)。2.3某市商業(yè)主題廣場(chǎng)的走向2.3.1某廣場(chǎng)的定位是：建設(shè)定位為某旅游度假區(qū)與某酒店融為一體的集四星級(jí)商務(wù)休閑酒店的大型商場(chǎng)。2006年是某商業(yè)用房發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在商業(yè)用房的開發(fā)、銷售和投資上都有較大的增量，市場(chǎng)輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。從目前的情況來(lái)看，在某的住宅開發(fā)趨勢(shì)影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，邊郊的商業(yè)用房也將有較快增長(zhǎng)。相對(duì)，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購(gòu)買力擴(kuò)散而降低速度。購(gòu)物廣場(chǎng)是商業(yè)中的重要環(huán)節(jié)，而主題商業(yè)廣場(chǎng)在同類型中數(shù)量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一，項(xiàng)目所處的市場(chǎng)形勢(shì)較好。2.3.1.1目前，某市某些市場(chǎng)空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今年下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。屆時(shí)，招商困難這一矛盾將更為突出。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)對(duì)重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)降低的局面出現(xiàn)?？傊?，今年某商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對(duì)商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場(chǎng)的技術(shù)要求會(huì)越來(lái)越高。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場(chǎng)，重視定位和競(jìng)爭(zhēng)策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場(chǎng)價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。2.3.1.2某近年來(lái)建成了近十座大型商業(yè)設(shè)施，形成某新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額、市場(chǎng)成交額一直位居這部分市場(chǎng)群落建設(shè)于90年代末至2000年初為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、超市、步行、銷售中心為主體的商貿(mào)場(chǎng)所。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入，某周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。從目前情況看，駐于某的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括某X廣場(chǎng)、某X廣場(chǎng)、某廣場(chǎng)、某商場(chǎng)、某商場(chǎng)及即將投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目某國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)等。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來(lái)越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的人氣，使之成為某市某區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表：某市地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況序號(hào)名稱面積（萬(wàn)平方米）經(jīng)營(yíng)類型1某X廣場(chǎng)42000超市、大賣場(chǎng)2某廣場(chǎng)73000大賣場(chǎng)3某廣場(chǎng)25000超市、大賣場(chǎng)4XX商場(chǎng)大賣場(chǎng)5XX商場(chǎng)大賣場(chǎng)某廣場(chǎng)地處某區(qū)，處于大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。從交通情況看：位于某路，是進(jìn)出某市區(qū)的主要交通要道，交通非常便利。這為顧客往來(lái)，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。從競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場(chǎng)，以及已經(jīng)發(fā)展較成熟的天寧北路商業(yè)休閑街。這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次較為中等略高的主題百貨店，購(gòu)物環(huán)境寬敞，以購(gòu)物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級(jí)商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場(chǎng)有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢(shì)，迎合了地區(qū)對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場(chǎng)前景。目前該區(qū)域商業(yè)用房底鋪月租金在50～300元/平方米·月，根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，可以實(shí)行部分如街鋪出售返租，其余部分出租經(jīng)營(yíng)。2.2.1.32006年某全市生產(chǎn)總值526.22億元，比上年增長(zhǎng)14.5%，增幅比上年提高0.1個(gè)百分點(diǎn)，其中旅游業(yè)產(chǎn)值為41.27億元，其中第三產(chǎn)業(yè)增加值226.77億元，增長(zhǎng)13.00%，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)16.6%，住宿和餐飲業(yè)增長(zhǎng)11.00%，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)18.80%，人均生產(chǎn)總值達(dá)14266元，增長(zhǎng)13.5%，按現(xiàn)行匯率折算為1783.00美元。2.2.1.4新的、強(qiáng)勢(shì)的大型主題商場(chǎng)出現(xiàn)，勢(shì)必會(huì)吸引來(lái)某周邊地區(qū)、甚至珠三角投資散戶的客戶，同時(shí)也會(huì)爭(zhēng)奪周邊一些商城的原有業(yè)主到本項(xiàng)目開業(yè)。2.2.1.5綜上所述，某廣場(chǎng)的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，社會(huì)環(huán)境和地理位置。這都是本項(xiàng)目面對(duì)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。2.2.2市場(chǎng)供求分析某經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展給商業(yè)廣場(chǎng)帶來(lái)蓬勃生機(jī)。雖然某區(qū)的常住人口僅36.83萬(wàn)，僅相當(dāng)于廣州市海珠區(qū)的1/8，某的人均收入14266元，與支出大約相當(dāng)于順德區(qū)一半，收入和支出的整體水平不高，但商業(yè)活動(dòng)依然活躍，2006年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額167.94元，比上年增長(zhǎng)18.0%。根據(jù)相關(guān)的資料，近幾年來(lái)(部分年度)社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）增長(zhǎng)速度之比如下：?jiǎn)挝唬簝|元167．94142.2977.3145.461995年2000年 2005年 2006年從上表可見社會(huì)的消費(fèi)品零售逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)，綜合性廣場(chǎng)有較大的市場(chǎng)。某廣場(chǎng)的開發(fā)是順應(yīng)了這一市場(chǎng)需求的。某酒店與某廣場(chǎng)聯(lián)為一體，以其獨(dú)有風(fēng)格，以其毫無(wú)可比擬的特色區(qū)別于某廣場(chǎng)、某時(shí)代廣場(chǎng)，這將牢固地鞏固和保持其競(jìng)爭(zhēng)地位。2.4目前某已經(jīng)推出和即將推出的可比項(xiàng)目分析比較分析2.4項(xiàng)目地塊，占地面積2789m2，位于某市某區(qū)，本項(xiàng)目建設(shè)用地西面隔著東環(huán)廣場(chǎng)（規(guī)劃待建）為牌坊廣場(chǎng)，東面為沃爾馬廣場(chǎng)，南面緊挨某四路，一路之隔為某大酒店，北面為某酒店。選址用作商業(yè)廣場(chǎng)，是理性、明智的開發(fā)因?yàn)檎畬?duì)一線湖景地開發(fā)的限制，使得這塊地有著極大的升值潛力。無(wú)論開發(fā)為何種物業(yè)，它都是不可多得的。2.4本案項(xiàng)目具有城區(qū)中央位置、開發(fā)規(guī)模大、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件優(yōu)、一線某景觀等核心優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位應(yīng)該是站在城市運(yùn)營(yíng)的高度，以都市綜合體的開發(fā)理念和富有前瞻性的遠(yuǎn)見，集旅游文化、商貿(mào)購(gòu)物、金融證券、會(huì)展中心為一體的商業(yè)廣場(chǎng)，打造某城區(qū)20年不落伍的新地標(biāo)！在同樣的地理?xiàng)l件下，某市內(nèi)暫時(shí)尚未出現(xiàn)可類比的項(xiàng)目，某、某、某廣場(chǎng)等，都因地理位置、角色定位、發(fā)展前景都與本項(xiàng)目無(wú)法比擬。2.4.3本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析●本項(xiàng)目同某、某、某國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目比較，具有共同的特點(diǎn)：都位于某市區(qū)某區(qū)商業(yè)區(qū)域。均定位為商業(yè)廣場(chǎng)?！癖卷?xiàng)目與某、某和即將投入和某X國(guó)際廣場(chǎng)相比較具有如下優(yōu)勢(shì)：地理位置優(yōu)越，交通便利；商業(yè)廣場(chǎng)主題突出，廣聚人氣，建成后有某市地標(biāo)性商業(yè)廣場(chǎng)的作用；總體規(guī)劃與產(chǎn)品概念相一致；在商業(yè)廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上結(jié)合時(shí)代主導(dǎo)潮流，規(guī)劃增設(shè)網(wǎng)吧、音像店、景觀休閑廣場(chǎng)、量販卡拉OK、電影院、酒吧街等配套設(shè)施吸引客源；與某酒店配套發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，潛力空間無(wú)限；本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目相比較具有的劣勢(shì)：廣場(chǎng)設(shè)計(jì)及配套，周邊分?jǐn)偣步ㄖ娣e較多；正南面的某路是吸引顧客駕車到來(lái)消費(fèi)的有利一面，但同時(shí)也對(duì)部分步行者加大阻隔感，借鑒同類型的廣州市天河城購(gòu)物中心的經(jīng)驗(yàn)，如能征得規(guī)劃同意，結(jié)合周邊地形設(shè)置貫穿于南北的小型地下人行遂道或人行天橋，加大客流量及方便性。2．5本項(xiàng)目前景預(yù)測(cè)我們?cè)u(píng)價(jià)本項(xiàng)目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項(xiàng)目的市場(chǎng)綜合環(huán)境又是值得樂觀的。我們?cè)谝韵虏糠值呢?cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，運(yùn)用的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如價(jià)格，均是低于目前的市場(chǎng)價(jià)格；成本，又是按最高可發(fā)生的成本估算，因此，從理論上來(lái)講，本項(xiàng)目的實(shí)際收益率將會(huì)高于本項(xiàng)目以下預(yù)測(cè)的理論收益率。隨著某整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步提升和某旅游產(chǎn)業(yè)的快速、穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的回升也是指日可待。某作為著名的旅游度假目的地，越來(lái)越受到人們的關(guān)注，而位于AAAA級(jí)旅游目的地的某廣場(chǎng)，更會(huì)為某旅游房地產(chǎn)業(yè)增添新的亮色，可以預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目具有較好的市場(chǎng)前景。第三章項(xiàng)目定位3．1主題定位某廣場(chǎng)——購(gòu)物、休閑、娛樂商業(yè)廣場(chǎng)，某的商業(yè)新選擇！——引領(lǐng)時(shí)尚商業(yè)新地標(biāo)！——此廣場(chǎng)非彼廣場(chǎng)，絕對(duì)能讓你滿意而歸！3．2功能定位規(guī)劃設(shè)計(jì)的某廣場(chǎng)，有完善的商業(yè)功能，滿足某市不斷增長(zhǎng)的消費(fèi)指數(shù)的需求，提高城市形象，填補(bǔ)了現(xiàn)在某市新型商業(yè)廣場(chǎng)的空白，打造出兼有超市、數(shù)碼電器、商鋪、餐飲、KTV/電玩娛樂城、影院、商業(yè)街規(guī)劃設(shè)想等新興產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)空白的綜合主題商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)別于單一商業(yè)廣場(chǎng)的局限。3．3市場(chǎng)定位投資收益的最大化；提升某廣場(chǎng)的品牌形象；為某的經(jīng)濟(jì)事業(yè)發(fā)展做出貢獻(xiàn)；增強(qiáng)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；增強(qiáng)廣大顧客（客戶）的滿意度；面向某未來(lái)，站在城市運(yùn)營(yíng)的高度；一流的商業(yè)布局，系統(tǒng)的商業(yè)管理。市場(chǎng)定位實(shí)際上就是選擇客戶，確定項(xiàng)目的目標(biāo)使用者和目標(biāo)消費(fèi)者是哪一類人。下面將從商業(yè)模式定位、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位、客戶群體三個(gè)方面進(jìn)行劃分及詳細(xì)分析，從而最終準(zhǔn)確地確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群體。3.3.結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際及市場(chǎng)現(xiàn)狀，開發(fā)本項(xiàng)目可以從以下幾個(gè)方面對(duì)綜合性廣場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)模式定位：適當(dāng)控制開發(fā)規(guī)模，減少風(fēng)險(xiǎn)，以本項(xiàng)目的地理位置、規(guī)范地段的實(shí)際，控制建設(shè)規(guī)模（面積）在60000m2左右為宜，保證規(guī)劃許可并獲得最佳的投資回報(bào)率大型品牌超市、平價(jià)百貨、數(shù)碼手機(jī)電器、家品家飾、大型知名連鎖超市、散租鋪，大型中式餐飲、國(guó)際連鎖快餐、西餐。影院、KTV、電玩娛樂、特色餐飲、風(fēng)情酒吧、步行街。根據(jù)功能區(qū)間的劃分，銷售部分商鋪面積，可以實(shí)行部分臨街散鋪出售，其余部分出租經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取盡快回收資金，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，但有一個(gè)前提就是在百花齊放經(jīng)營(yíng)時(shí)要對(duì)租出的商鋪或出售的區(qū)間實(shí)行整齊劃一的管理模式，確保商城的形象，防止各自經(jīng)營(yíng)的混亂情況出現(xiàn)。打響本項(xiàng)目特色廣告牌，通過(guò)廣播（告）、網(wǎng)頁(yè)、報(bào)章、雜志、宣傳的各種手段吸引人們的注意及提高本項(xiàng)目的市場(chǎng)效應(yīng)。保證足夠的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的商鋪面積，以獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定高價(jià)值的回報(bào)。前期實(shí)行相對(duì)稍低的價(jià)格吸引有投資意向的客戶，再根據(jù)市場(chǎng)的反映，調(diào)整出合理的價(jià)格定位。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)定位周邊的這些商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次中等略高的主題百貨店，購(gòu)物環(huán)境寬敞，以購(gòu)物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級(jí)商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場(chǎng)有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。舍舊取新，以周邊商場(chǎng)現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)模式為指引，保留可借鑒的模式，開拓新的模式與定位，標(biāo)榜城區(qū)新型商業(yè)龍頭：以規(guī)模夠大、業(yè)態(tài)最全、價(jià)平物美、時(shí)尚超前取勝。以零售商業(yè)為主，隔合四星級(jí)酒店，風(fēng)情餐飲、娛樂、休閑為特色。配以其他潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所不具備的大型停車場(chǎng)。比某更時(shí)尚、舒適，比某更豐富、平價(jià)，比沃爾瑪更多元化、更具特色。3.3.33.3.3.1消費(fèi)群體特征及不同年齡時(shí)段的分析、定位消費(fèi)心理是消費(fèi)者在滿足消費(fèi)需要活動(dòng)中的思想意識(shí)，它支配著消費(fèi)者的購(gòu)買行為。時(shí)尚流行指標(biāo)用傳統(tǒng)生活指向、平實(shí)生活指向和時(shí)尚流行指向這三類特征來(lái)界定消費(fèi)者。據(jù)相關(guān)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，傳統(tǒng)生活指向是消費(fèi)者總體的主要特征約占80%，但它又隨年齡、文化程度、職業(yè)、個(gè)人月收入等人口特征的變化而有所不同。譬如，年齡15～29歲的消費(fèi)者傾向于具有時(shí)尚流行的特征，而40歲以上消費(fèi)者則更多地表現(xiàn)為傳統(tǒng)生活指向；人進(jìn)入老年后，由于生理器官的變化，必然地引起心理上的變化；受教育程度越高，時(shí)尚流行的特征就越強(qiáng)；而個(gè)人月收入的上漲，也伴隨著消費(fèi)特征從傳統(tǒng)生活向時(shí)尚流行的指向過(guò)渡。同時(shí)，無(wú)收入群體同樣也表現(xiàn)出很強(qiáng)的時(shí)尚流行特征。經(jīng)濟(jì)意識(shí)指標(biāo)將消費(fèi)者區(qū)分為大手大腳，比較精打細(xì)算和非常精打細(xì)算三類，總體中以比較精打細(xì)算的消費(fèi)者居多約占總體的60%。進(jìn)一步的分析表明，男性比女性，年輕人比老年人更傾向于大手大腳地消費(fèi)。隨著受教育程度和收入水平的提高，精打細(xì)算的程度也逐漸降低。從人群特征指數(shù)來(lái)看，學(xué)生和自由職業(yè)者是大手大腳傾向最強(qiáng)的兩個(gè)群體。生活品質(zhì)指標(biāo)由淡漠、關(guān)注和崇尚三個(gè)層次組成，選擇關(guān)注品質(zhì)的消費(fèi)者占到總體的一半以上約50%。調(diào)查結(jié)果顯示，年齡介于30～49歲之間的消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的關(guān)注程度最高，而50歲以上的消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的態(tài)度最為淡漠。同樣，受教育程度和收入水平的高低與消費(fèi)者對(duì)品質(zhì)的重視程度仍然呈正向?qū)?yīng)關(guān)系。購(gòu)物計(jì)劃指標(biāo)由理智消費(fèi)和沖動(dòng)消費(fèi)兩個(gè)類型來(lái)體現(xiàn)。調(diào)查結(jié)果表明，年齡越長(zhǎng)，受教育程度越高，理智消費(fèi)的傾向也越強(qiáng)。而收入越高，則越容易沖動(dòng)消費(fèi)。但就調(diào)查總體而言，還是理智消費(fèi)指向占據(jù)主導(dǎo)約60%。年齡段方面，20～29歲多數(shù)選擇的休閑活動(dòng)是體育鍛煉，30～39歲主要選擇的休閑活動(dòng)是與朋友聚餐，40～49歲選擇唱卡拉OK的比例較大。他們喜歡——吃的有情調(diào)，穿的有品味，住的有氛圍，玩的有內(nèi)涵，出行很方便，消費(fèi)場(chǎng)所應(yīng)該有相當(dāng)?shù)奈幕院投鄻有?。消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的積累、受教育程度相對(duì)較高決定了他們的消費(fèi)在理性中的個(gè)性需求，表現(xiàn)在對(duì)消費(fèi)的內(nèi)容和層次有比較實(shí)際需要的同時(shí)，其消費(fèi)的品位越來(lái)越具有個(gè)人色彩并切合國(guó)際潮流。同時(shí)由于生活節(jié)奏的加快以及生活壓力的加大，購(gòu)物的時(shí)間在縮短，消費(fèi)的方式力求簡(jiǎn)化，對(duì)購(gòu)物便利的要求異常強(qiáng)烈。據(jù)上分析，主要主導(dǎo)及符合本項(xiàng)目主題的消費(fèi)人群年齡以40歲左右為多。3.3.3.2消費(fèi)者來(lái)源及特征據(jù)調(diào)查，中心商業(yè)區(qū)（天寧北路、建設(shè)三路）的消費(fèi)客戶約85％以本地常住人口為主（55％是土生土長(zhǎng)的本地人，30％是外來(lái)但常住本地），此外，外來(lái)游客和商旅消費(fèi)客戶比例合計(jì)不到10％。商業(yè)消費(fèi)主力客戶將是某的中高收入階層，年齡介25～40歲，受過(guò)良好的教育，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，收入比較穩(wěn)定，愿意為娛樂消費(fèi)支出，是市場(chǎng)的主流消費(fèi)群體，他們的消費(fèi)要求特征如下：時(shí)尚——具有高質(zhì)量生活的要求，追求大都市的商業(yè)多樣性和時(shí)尚性；便利——要求便利的生活配套設(shè)施，對(duì)服務(wù)要求高；休閑——希望購(gòu)物環(huán)境可以舒緩壓力、放松心情；對(duì)他們而言，休閑（購(gòu)物、與朋友聊天、喝茶、泡吧、卡拉OK等）是在繁忙工作之余對(duì)自己的一種犒賞，是體現(xiàn)個(gè)人品味的方式之一，是一種重要的交際形式，是獲得外界認(rèn)可，體現(xiàn)自身價(jià)值的重要途徑之一。個(gè)性——對(duì)商品和消費(fèi)的要求個(gè)性化，而且要有品味。3.3.3.3消費(fèi)者區(qū)域來(lái)源以老城區(qū)客戶為基礎(chǔ)客戶群約50％左右；以新城區(qū)客戶為優(yōu)勢(shì)客戶群約30%左右；以外來(lái)游客為特色客戶群約20%左右。3.3.3.4商鋪投資者來(lái)源大型商業(yè)機(jī)構(gòu)、連鎖經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)；本地區(qū)的新興投資者；珠江三角洲或廣東省其他地區(qū)投資者；潛在競(jìng)爭(zhēng)廣場(chǎng)的原有客戶。3．4項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位已投入運(yùn)營(yíng)的潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手某、某和即將投入和某國(guó)際廣場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)也是我們成功運(yùn)作的借鑒保障。市場(chǎng)調(diào)查研究中各方客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使經(jīng)營(yíng)好某廣場(chǎng)的重要源動(dòng)力。這些意見包括：1．需要提升某市新型主題廣場(chǎng)的形象，與時(shí)代接軌；2．不走過(guò)高或低的兩極檔次路線，檔次要求以中等偏上為主導(dǎo)、購(gòu)物環(huán)境舒適，品牌多、東西價(jià)格適中；3．要求表現(xiàn)出交通便利的休閑購(gòu)物廣場(chǎng)、商業(yè)餐飲配套全、休閑廣場(chǎng)大型停車場(chǎng)；4．與景區(qū)融為一體的步行購(gòu)物街，配以特色旅游購(gòu)物點(diǎn)，一改以往旅游購(gòu)物的高價(jià)格，走平民化價(jià)格，吸引更多的旅游客人消費(fèi)，與廣場(chǎng)及酒店相互依存；3．4．1總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色商業(yè)廣場(chǎng)由單幢建筑構(gòu)成，規(guī)劃共5層，建筑高度23.10m?？偲矫娌季至⒁馊∽阅秤凭玫臍v史文化，由矩形體塊和舒展的弧線組合而成，矩形代表著古城墻的陽(yáng)剛和力量，弧線則寓意美麗的山水和歡迎的懷抱，一剛一柔構(gòu)成了一座“動(dòng)感商業(yè)之城”。與某市古城文化相吻合規(guī)劃設(shè)計(jì)在臨城市主干道某四路一側(cè)，進(jìn)行了精心的處理，為了避免建筑過(guò)長(zhǎng)的單調(diào)性，建筑主動(dòng)在用地東南面退縮出一個(gè)大廣場(chǎng)，并讓建筑在層數(shù)上有所變化，使城市從七星牌坊廣場(chǎng)開始向東形成了一個(gè)廣場(chǎng)系列，豐富了城市的景觀，創(chuàng)造了社會(huì)效益。本方案交通組織遵循“人車分流”原則。商業(yè)區(qū)主入口位于南面某路上，在商業(yè)區(qū)的各個(gè)方向開設(shè)多個(gè)出入口，方便商業(yè)人流的集散。基地的西南角布置出租車上下點(diǎn)和停車場(chǎng)。在西北角布置旅游大巴?？奎c(diǎn)?；貎?nèi)機(jī)動(dòng)車停放采用地面停車場(chǎng)與地下停車庫(kù)相結(jié)合的方法，在基地路邊廣場(chǎng)設(shè)地面臨時(shí)停車位，地下車庫(kù)停車位約600個(gè)，這是其他商業(yè)廣場(chǎng)沒法比擬的。3．4．2建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位A．標(biāo)高由于地處旅游景點(diǎn)內(nèi)，建筑高度不得超過(guò)23.6米，商場(chǎng)控制在4層；B．景觀與朝向商業(yè)部分臨城市主要干道，價(jià)值較高。但商業(yè)層高較高，致使北面酒店部分南面的立面基本被遮擋，因此會(huì)影響酒店南立面的昭示性。C．地形利用南面商業(yè)活動(dòng)區(qū)，景觀設(shè)計(jì)以供人群活動(dòng)的廣場(chǎng)為主，結(jié)合城市綠化帶，屋頂廣場(chǎng)，形成了立體的商業(yè)大廣場(chǎng)，便于聚集人氣和開展大型商業(yè)活動(dòng)。D．規(guī)模與設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)面積約63000m2，按購(gòu)物廣場(chǎng)的形式進(jìn)行布局E．建設(shè)與裝修實(shí)行高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)某廣場(chǎng)店項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全某最有號(hào)召力的商業(yè)廣場(chǎng)，在同類商業(yè)廣場(chǎng)中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。建筑采用框架結(jié)構(gòu)，分購(gòu)物大廳、散鋪、貨場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)、收貨區(qū)、連鎖餐飲、門廳、美廳樂園、主題影院、健身、SPA等等。地下層主要為停車場(chǎng)和設(shè)備用房功能，共有590個(gè)車位，設(shè)置三個(gè)汽車出入口，設(shè)置七個(gè)防火分區(qū)，每個(gè)分區(qū)不超過(guò)4000平方米裝修：按高標(biāo)準(zhǔn)裝修，商業(yè)中心的造型以陽(yáng)剛性的矩形來(lái)塑造整體的形象，在入口部分以柔性的弧形玻璃玻璃幕墻來(lái)凸現(xiàn)標(biāo)志性，弧形上升的玻璃幕墻與酒店的造型協(xié)調(diào)統(tǒng)一。3．4．3建筑及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)采用的主要技術(shù)規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87《民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ37-87《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-20013.4建筑設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)使用性質(zhì)和具體條件來(lái)確定，力求技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理。3.4.3.2結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)根據(jù)建筑使用功能及建筑要求，本大摟采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用靜壓預(yù)制樁基礎(chǔ)，樁身采用C80高強(qiáng)砼，持力層為強(qiáng)風(fēng)化巖。墻體采用輕質(zhì)砌體墻，以求減輕重量，增加凈高，降低基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)造價(jià)。3.4.3.3建筑抗震設(shè)計(jì)根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖》（1990）及現(xiàn)行建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范要求，抗震設(shè)防烈度為8度，按該標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行抗震設(shè)計(jì)。3.4.3.4通訊、供電、上下水道和消防設(shè)施情況A通訊電話采用匯線通（Centrex）“虛擬用戶交換機(jī)”，具備大型交換機(jī)的全部功能，滿足商業(yè)廣場(chǎng)的需求。B智能化、網(wǎng)絡(luò)化信息管理系統(tǒng)內(nèi)部采用智能寬帶接入解決方案，從各樓層交換機(jī)到中心機(jī)房提供光纖無(wú)阻塞的連接。實(shí)現(xiàn)內(nèi)部管理的文本、視頻、音頻的實(shí)時(shí)交互功能。C供電采用三路供電，其中兩路供電來(lái)自不同的城市供電網(wǎng)，一路為自備電源，以確保酒店運(yùn)行的不間斷供電。采用APC電源保護(hù)不間斷供電。APC的遠(yuǎn)程電源分配控制器Masterswitch，為接入的機(jī)房設(shè)備遠(yuǎn)程電源控制提供解決方案。

D上下水管道上水管道接入我市自來(lái)水供水網(wǎng)。按照用水量和地勢(shì)要求，建設(shè)加壓泵站。用水集中處理，達(dá)到排放水標(biāo)準(zhǔn)后，進(jìn)入城市排水管網(wǎng)。E消防設(shè)計(jì)根據(jù)《中華人民共和國(guó)防火條例》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等法規(guī)，消防車道、出入口及防火卷簾的設(shè)置符合國(guó)家規(guī)范。采取積極的措施防患于未然，廣場(chǎng)各建筑物要合理布局，保證足夠的防火間距；設(shè)置消防栓、水龍帶及專用消防器材，消防水量充足；加強(qiáng)職工的安全防火教育，建立健全防火制度和防火組織機(jī)構(gòu)。3.5價(jià)格定位3.5.1該項(xiàng)目的價(jià)格定位建議采用先低后高的價(jià)格策略為利于最大限度地吸納客戶，對(duì)所有商鋪，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)市場(chǎng)的價(jià)格，在一定的期間內(nèi)略低于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格，從而使銷售（租賃）的價(jià)格水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。在運(yùn)作一定時(shí)間后，根據(jù)客戶的反映程度，作出相應(yīng)的調(diào)高或調(diào)低價(jià)格。具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合某市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議：第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高75%。第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤期），由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高80%。第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高90%。各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的銷售價(jià)格。備注：1、控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓；反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。3．6入市姿態(tài)及推廣時(shí)機(jī)定位商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。從理論上講，商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是：●主體工程已基本完成●配套設(shè)施已全部到位●外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位●形象與品牌的推廣已達(dá)到了預(yù)期的效果●物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●有關(guān)的手續(xù)及銷售文件已全部準(zhǔn)備就緒但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)：●主要建設(shè)用資金屬貸款項(xiàng)目建設(shè)，后續(xù)資金依賴認(rèn)購(gòu)預(yù)付款項(xiàng)及以后的銷售回款；●施工周期盡量短：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過(guò)是兩、三個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速；●以新的概念銷售（出租）：硬件上必須給客戶營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷售信心的有力支持；●項(xiàng)目規(guī)模有限、銷售推廣費(fèi)用有限：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目的銷售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷售業(yè)績(jī)；綜合上述分析，建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為2008年5前后時(shí)段。屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段：●項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)至±000.00●物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定●銷售方式及銷售價(jià)格已經(jīng)確定3．7銷售（出租）方式定位銷售（出租）方式對(duì)銷售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷售目標(biāo)的銷售方式確定下來(lái)。建議該項(xiàng)目的銷售（出租）方式是：●進(jìn)行銷售（出租），然后采用策劃及經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理；●以零散出租為主輔以產(chǎn)權(quán)銷售；●部分委托代理銷售為輔的銷售方式；●采用組合式付款方式；3．8物業(yè)管理方式定位3．8．1本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式本項(xiàng)目將采用商業(yè)廣場(chǎng)模式進(jìn)行委托全程策劃及經(jīng)營(yíng)管理，策劃及管理公司按本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)管理要求標(biāo)準(zhǔn)對(duì)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富策劃及經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理，為項(xiàng)目迅速實(shí)現(xiàn)盈利提供最大的保障。3．8．2運(yùn)作機(jī)制策劃及經(jīng)營(yíng)管理將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報(bào)商業(yè)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書面預(yù)約。專有名詞定義某廣場(chǎng)：某廣場(chǎng)位于某某四路北、牌坊廣場(chǎng)東側(cè)，按照主題式商業(yè)廣場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)建造。營(yíng)業(yè)收入：某廣場(chǎng)通過(guò)經(jīng)營(yíng)出售（出租）所產(chǎn)生的收入。經(jīng)營(yíng)管理成本：營(yíng)業(yè)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金、管理費(fèi)用、人員工資、管理傭金、設(shè)施保養(yǎng)維修和家具更新基金的累加資金?？煞峙涫找妫籂I(yíng)業(yè)收入按約定方式進(jìn)行分配的收益部分。會(huì)計(jì)年度：第一個(gè)會(huì)計(jì)年度，從當(dāng)年商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)之日起，至同年的12月31日止。以后每年從1月1日起至當(dāng)年的12月31日止為一會(huì)計(jì)年度。環(huán)境影響評(píng)價(jià)某廣場(chǎng)的環(huán)境保護(hù)按《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》等有關(guān)法律、法令和規(guī)定，采取必要的治理措施保護(hù)環(huán)境。作為對(duì)外外營(yíng)業(yè)的建筑設(shè)施，將嚴(yán)格按照國(guó)家的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。安全衛(wèi)生依據(jù)《職業(yè)健康安全管理體系規(guī)范》(GB／T28001-2001)等規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)，貫徹安全第一、預(yù)防為主的方針，確保職工在生產(chǎn)過(guò)程中的安全和健康。按照有關(guān)規(guī)定供給職工勞保、保健用品，相關(guān)設(shè)備絕緣配置避震、接地處理和安裝防護(hù)罩，設(shè)置相應(yīng)的通風(fēng)和除塵設(shè)施，內(nèi)設(shè)職工沐浴室、文娛活動(dòng)室、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，使職工在安全、文明的環(huán)境中工作和生活。4.1環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目擬建地附近無(wú)污染的工廠企業(yè)，環(huán)境質(zhì)量良好。4.2主要污染源分析4.在場(chǎng)地平整和項(xiàng)目施工階段，將會(huì)產(chǎn)生一定量的揚(yáng)塵、噪聲、固體廢棄物及含有大量懸浮固體的雨水徑流。4.整個(gè)項(xiàng)目建成并投入使用后，運(yùn)行期產(chǎn)生的污水主要為城市生活污水，并含有致病的微生物、有毒有害化學(xué)物質(zhì)，餐飲、生活污水總量約為87600t/a。4.項(xiàng)目建成并投入使用后，運(yùn)行期空氣污染源主要來(lái)自揚(yáng)塵、交通車輛的尾氣、建筑機(jī)械廢氣和油煙排放的油煙。4.2.4運(yùn)行期噪聲污染源項(xiàng)目建成并投入使用后，運(yùn)行期噪聲污染源主要來(lái)自行駛中的交通車輛以及機(jī)械設(shè)備（冷卻塔、風(fēng)機(jī)、配電房等）的運(yùn)轉(zhuǎn)。4.3評(píng)價(jià)法規(guī)依據(jù)及區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀4.3.1評(píng)價(jià)法規(guī)《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》（1989年12月）；《中華人民共和國(guó)水污染防治法》（1996年5月修訂）；《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》（2000年4月修訂）；《中華人民共和國(guó)固體廢物污染環(huán)境防治法》（1995年10月）；《中華人民共和國(guó)環(huán)境噪聲污染防治法》（1996年10月）；中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》（1998年11月29日）；廣東省人大常委會(huì)[1994]第57號(hào)文《廣東省建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》。4.3.2評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095—1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096—93）二類標(biāo)準(zhǔn)；《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（GB-12523-96）；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB-3838-2002）Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB5084-92）。污染物排放標(biāo)準(zhǔn)：《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297—1996）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978—1996）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《大氣污染物排放限值》（DB44/27-2001）；《水污染物排放限值》（DB44/26-2001）二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；《輕型汽車污染物排放限值及測(cè)量方法（Ⅰ）》（GB18352.1-2001）；《輕型汽車污染物排放限值及測(cè)量方法（Ⅱ）》（GB18352.2-2001）；《摩托車排氣污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB14621-93）；《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》（GB16889－91）。4.3.3區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目擬選址所在區(qū)域環(huán)境功能屬性見下表4-1：表4-1區(qū)域環(huán)境功能屬性編號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容1水環(huán)境功能區(qū)Ⅳ類區(qū)2環(huán)境空氣質(zhì)量功能區(qū)二類標(biāo)準(zhǔn)3聲環(huán)境功能區(qū)4類區(qū)4是否農(nóng)田基本保護(hù)區(qū)否5是否風(fēng)景保護(hù)區(qū)是6是否水庫(kù)庫(kù)區(qū)否工程所在區(qū)域功能屬性及周圍區(qū)域的環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀如下：A水環(huán)境項(xiàng)目選址附近最主要的水體為某和某江。某水質(zhì)符合《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》(GB3838-2002)中的Ⅳ類標(biāo)準(zhǔn)；某江某段的24項(xiàng)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目均未出現(xiàn)超地表水Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)濃度限值的情況，水質(zhì)良好。B空氣環(huán)境某城區(qū)主要大氣污染物為降塵和可吸入顆粒物，城區(qū)大氣二氧化硫季日平均為0.034毫克/立方米，二氧化氮的季日均值濃度為0.031毫克/立方米，可吸入顆粒物的季日均值濃度為0.061毫克/立方米，城區(qū)大氣季月均降塵量為4.29噸/平方公里·月，各監(jiān)測(cè)項(xiàng)目日均值均優(yōu)于國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）及修改單中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)限值，空氣環(huán)境質(zhì)量良好。C聲環(huán)境保護(hù)區(qū)域環(huán)境噪聲應(yīng)達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）中的1類標(biāo)準(zhǔn)，靠近某四路一側(cè)執(zhí)行4類噪聲標(biāo)準(zhǔn)。4.4項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響工程建設(shè)項(xiàng)目勢(shì)必會(huì)對(duì)環(huán)境造成一定的影響，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況針對(duì)以下幾方面控制項(xiàng)目建設(shè)對(duì)環(huán)境的破壞。4.4.1水土流失施工期間的建筑材料堆放中的臨時(shí)占地、基礎(chǔ)工程中的挖、填土方作業(yè)帶來(lái)的水土流失防治措施控制方案：施工時(shí)，要做好土石工程的平衡，安排好施工計(jì)劃，減少棄土和泥土的裸露時(shí)間，以避免受到暴雨的直接沖刷。做好各項(xiàng)排水、截水、防止水土流失工作，做好必要的防護(hù)坡。施工現(xiàn)場(chǎng)需建筑相應(yīng)容積的集水沉沙池和排水溝，以收集地表徑流和施工過(guò)程中產(chǎn)生的泥漿水，廢水和污水經(jīng)沉淀和除渣排入水溝。運(yùn)土、運(yùn)沙石要保持完好，運(yùn)輸時(shí)不宜太滿，保證運(yùn)載過(guò)程中不散落。施工期間對(duì)不設(shè)建筑物的空地種樹植草，輸水管道鋪設(shè)等施工完畢后應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原來(lái)綠化帶，增加工程地面綠化覆蓋，美化環(huán)境。4.4.2施工期間的污染物物排放可能包括：土石方開挖、爆破、砂石料加工、混凝土拌和、物料運(yùn)輸和儲(chǔ)存及廢渣運(yùn)輸、傾倒產(chǎn)生的粉塵、揚(yáng)塵；燃油、施工機(jī)械、車輛及生活燃煤排放廢氣，施工過(guò)程產(chǎn)生的廢水和生活污水、垃圾的排放；施工原材料運(yùn)輸過(guò)程的散失；施工廢料的隨意棄置等?？刂剖┕て诘拇髿猸h(huán)境污染，主要是控制揚(yáng)塵排放，因此施工過(guò)程中建議采以下措施：開挖出來(lái)的泥土應(yīng)即使運(yùn)走和處理好，堆放時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)和堆積過(guò)高，以防風(fēng)吹刮揚(yáng)塵。車輛在運(yùn)輸沙石、余泥等建筑材料和建筑廢料時(shí)，表面應(yīng)加蓋，防止灑在路上，造成二次污染。及時(shí)清理因雨水夾帶和運(yùn)輸時(shí)灑落的泥土，若遇上大風(fēng)天氣，應(yīng)蓋好易起塵的建筑材料。車輛出工地時(shí)，應(yīng)將車身和車輪上的泥土洗凈。瀝青在熔融時(shí)需添加覆蓋物，盡量減少瀝青煙的揮發(fā)。有效疏導(dǎo)交通，減少車輛尾氣的排放。4.4.3參照公路建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)規(guī)范規(guī)定：公路或道路的施工噪聲影響評(píng)價(jià)范圍是指擬建公路或道路兩側(cè)或混凝土攪拌機(jī)周圍50米處。其評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)采用（GB12523-90）《建筑施工場(chǎng)界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》。對(duì)不同施工階段作業(yè)所產(chǎn)生的施工噪聲在其施工場(chǎng)界的噪聲標(biāo)準(zhǔn)限值（GB12523-90）LeqdB（A）詳見下表：施工階段主要噪聲源噪聲限值晝間夜間土石方推土機(jī)、挖掘機(jī)、裝載機(jī)等7555打樁機(jī)各種打樁機(jī)等85禁止施工結(jié)構(gòu)混凝土攪拌機(jī)、振搗機(jī)、電鋸等7055裝修吊車、升降機(jī)等65554.5環(huán)境保護(hù)治理措施4.5.1保護(hù)生態(tài)環(huán)境措施工程建設(shè)不可避免地產(chǎn)生各種污染物，如不采取切實(shí)可行的措施，將對(duì)沿線居民生活和生態(tài)環(huán)境造成嚴(yán)重的影響，在考慮節(jié)省工程投資的同時(shí)，還應(yīng)重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，最大限度地減少對(duì)附近區(qū)域生態(tài)環(huán)境的影響。施工期環(huán)保對(duì)策及措施如下：施工廢污水的處理應(yīng)包括施工生產(chǎn)廢水和施工人員生活污水處理，其中施工生產(chǎn)廢水主要包括砂石料加工系統(tǒng)廢水、混凝土攪拌和系統(tǒng)廢水等。施工生產(chǎn)廢水和生活污水排放執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978－96）的規(guī)定，排入農(nóng)田執(zhí)行《農(nóng)田灌溉水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB5084－92）的規(guī)定?；炷翑嚢韬拖到y(tǒng)廢水處理應(yīng)結(jié)合工程布置，就近設(shè)置沖洗廢水沉淀池，上清液可循環(huán)使用。廢水宜進(jìn)行中和處理。生活污水不應(yīng)隨意排放，采用化糞池處理污水時(shí)，應(yīng)及時(shí)清運(yùn)。固體廢棄物處置，固體廢物的處置應(yīng)包括生活垃圾、建筑垃圾、生產(chǎn)廢料的處置。施工人員生活垃圾填埋應(yīng)執(zhí)行《生活垃圾填埋污染控制標(biāo)準(zhǔn)》GB16889-1997的規(guī)定。施工營(yíng)地應(yīng)設(shè)置垃圾箱或集中垃圾堆放點(diǎn)，生活垃圾應(yīng)集中收集、專人定期清運(yùn)。棄渣應(yīng)及時(shí)清運(yùn)至指定渣場(chǎng)，不得隨意傾倒。臨時(shí)垃圾堆放場(chǎng)地可利用天然洼地、溝壑、廢坑等，應(yīng)避開生活飲用水源、漁業(yè)用水水域，并防止垃圾進(jìn)入河流、庫(kù)、塘等天然水域。施工營(yíng)地廁所，應(yīng)指定專人定期清理或農(nóng)用并四周消毒滅菌。建筑垃圾應(yīng)進(jìn)行分類，宜回收利用。不能利用的，應(yīng)集中處置。危險(xiǎn)固體廢物必須執(zhí)行國(guó)家有關(guān)危險(xiǎn)廢物處理的規(guī)定。4.5.2大氣污染控制措施要注意在施工期間的大氣污染防治，盡可能減少粉塵對(duì)周圍環(huán)境的影響。施工期間運(yùn)輸車輛行駛路線應(yīng)盡量避開居民點(diǎn)和其他敏感點(diǎn)，并采取相應(yīng)防護(hù)措施，水泥、石灰、粉煤灰等細(xì)顆粒材料運(yùn)輸應(yīng)采用密封罐車，如采用敞篷車運(yùn)輸，應(yīng)用篷布遮蓋減輕由于施工車輛運(yùn)行導(dǎo)致的二次揚(yáng)塵等污染；裝御、堆放中應(yīng)防止物料流散；水泥臨時(shí)備料場(chǎng)宜建在有排漿引流的混凝土攪拌場(chǎng)或預(yù)制場(chǎng)內(nèi)，就近使用；在施工過(guò)程中對(duì)可能造成揚(yáng)塵的攪拌、裝卸等施工現(xiàn)場(chǎng)，要有具體的防護(hù)措施，以防止較大揚(yáng)塵蔓延；特別注意不能隨意亂丟、亂放垃圾；施工機(jī)械應(yīng)選用具有符合國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的除塵、降塵裝置和防治廢氣污染的設(shè)備；施工道路應(yīng)定期養(yǎng)護(hù)，配備灑水車或采用人工灑水防塵；施工運(yùn)輸車輛宜選用安裝排氣凈化器的機(jī)動(dòng)車，使用符合標(biāo)準(zhǔn)的油料或清潔能源，減少尾氣污染物排放。污染物經(jīng)處理后，工程影響區(qū)環(huán)境空氣質(zhì)量應(yīng)達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095－96）相應(yīng)功能區(qū)要求。4.5.3施工環(huán)境管理施工環(huán)境管理應(yīng)與施工期的工程管理同步進(jìn)行。施工環(huán)境管理應(yīng)包括：組織編制施工環(huán)境保護(hù)實(shí)施方案，落實(shí)各項(xiàng)環(huán)境保護(hù)措施。根據(jù)國(guó)家及地方環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，控制工程污染物排放，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。按照環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)要求，組織檢查環(huán)境保護(hù)措施的實(shí)施進(jìn)度和質(zhì)量。組織開展環(huán)境監(jiān)測(cè)，及時(shí)了解施工區(qū)環(huán)境質(zhì)量狀況及發(fā)展趨勢(shì)。負(fù)責(zé)工程環(huán)境污染和生態(tài)破壞事故的調(diào)查和處理。應(yīng)根據(jù)環(huán)境管理的要求，建立污染源排放控制、生態(tài)保護(hù)、環(huán)境監(jiān)測(cè)等規(guī)章制度。4.5.4污水處理措施項(xiàng)目施工期的廢水主要包括施工作業(yè)廢水和施工人員生活污水。施工作業(yè)廢水主要來(lái)自施工機(jī)械沖洗廢水和場(chǎng)地沖洗廢水，施工機(jī)械沖洗廢水還含有少量的石油類物質(zhì)，如果對(duì)施工廢水不收集、不處理任其在地表漫流會(huì)對(duì)周邊的環(huán)境及周圍交通干線的通行產(chǎn)生影響，未進(jìn)行妥善處理的施工人員生活污水會(huì)滋生蚊蠅，產(chǎn)生惡臭，影響周圍人群。生活廢水主要含有主要為餐飲廢水以及顧客消費(fèi)時(shí)產(chǎn)生的生活污水，其主要污染物有SS、CODCr、動(dòng)植物油等，要進(jìn)行污水處理，污水排放到集中污水處理廠的城市下水道時(shí)，采用一級(jí)處理流程。餐飲廢水、生活污水處理后排放濃度及排放量如下：87600t/a，CODcr＜500mg/L，BOD5＜300mg/L，＜35mg/L。環(huán)保、綠色建筑與節(jié)能5.1相關(guān)規(guī)定自2007年10月28日中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法（中華人民共和國(guó)主席令第七十七號(hào)）公布，國(guó)家為了推動(dòng)全社會(huì)節(jié)約能源，提高能源利用效率，保護(hù)和改善環(huán)境，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，專項(xiàng)提出建筑工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)遵守建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。能源法第三節(jié)第三十五條對(duì)建筑工程專項(xiàng)提出不符合建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的建筑工程，建設(shè)主管部門不得批準(zhǔn)開工建設(shè)；已經(jīng)開工建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止施工、限期改正；已經(jīng)建成的，不得銷售或者使用。在2008年4月1日起施行能源法前，建設(shè)部于2007年6月14日5.2環(huán)保、綠色、節(jié)能建筑的建設(shè)提議項(xiàng)目在設(shè)計(jì)中要按國(guó)家建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和建筑業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)建筑節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；在建設(shè)中采用新型建筑材料、高效隔熱保溫材料；加強(qiáng)建筑周圍的綠化，種植遮陰效果好的喬木，廣植草地、花木。以減少太陽(yáng)輻射的影響。本工程主要能耗是電能，空調(diào)、照明、通風(fēng)、給排水等系統(tǒng)都是電能消耗，因而在電氣設(shè)備選擇、配置很關(guān)鍵。方案選擇時(shí)盡可能運(yùn)用節(jié)能新技術(shù)、新工藝；選擇節(jié)能型的產(chǎn)品，如選用高效、長(zhǎng)壽、節(jié)能的光源和燈具、選用節(jié)能型機(jī)電設(shè)備；設(shè)備容量選擇要適宜，臺(tái)數(shù)要合理，盡量防止輕載或超載運(yùn)行；裝設(shè)功率補(bǔ)償設(shè)備。為突出某廣場(chǎng)商業(yè)主題廣場(chǎng)的特色主題及響應(yīng)環(huán)保、綠色、節(jié)能的國(guó)家建設(shè)倡議，并減少以后投入使用前、后的相關(guān)審批風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)作以下部分提議：墻體節(jié)能技術(shù)（自保溫體系）——主要使用蒸壓砂加氣混凝土、陶粒增強(qiáng)加氣砌塊等為墻體材料，輔以節(jié)點(diǎn)保溫構(gòu)造措施，即可滿足夏熱冬冷地區(qū)和夏熱冬暖地區(qū)節(jié)能50%的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。材料干體積密度：475～825kg／m3?？箟簭?qiáng)度：B05級(jí)大于3.5MPa、B06級(jí)大于5.0ＭPa、B07級(jí)大于5.0MＰa、B08級(jí)大于7.5MPa。導(dǎo)熱系數(shù)：0.12～0.20Ｗ／m.k。體積吸水率15%～25%，其它技術(shù)性能指標(biāo)符合《蒸壓加氣混凝土砌塊》GB/T11968－2006的標(biāo)準(zhǔn)要求。180～240mm厚墻體，專用保溫砂漿或粘結(jié)劑砌筑灰縫，不考慮兩面抹灰和表面熱阻，傳熱系數(shù)小于0.85m2屋面節(jié)能技術(shù)——結(jié)合本工程商業(yè)廣場(chǎng)主題，可適當(dāng)采用種植屋面技術(shù)，種植屋面應(yīng)承受系統(tǒng)荷載，并具有蓄水、保溫隔熱、隔聲及節(jié)能效果。種植屋面應(yīng)設(shè)二道防水，上道防水層應(yīng)為耐根穿刺防水層，并應(yīng)與防水材料應(yīng)相容。耐根穿刺防水材料應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。種植屋面保溫層應(yīng)選用密度小、壓縮強(qiáng)度大、導(dǎo)熱系數(shù)小、吸水率低的材料，不應(yīng)使用散狀保溫隔熱材料。種植屋面排水層應(yīng)選用抗壓強(qiáng)度大、耐久性好的輕質(zhì)材料。變風(fēng)量空調(diào)技術(shù)——同一空調(diào)系統(tǒng)中，各空調(diào)區(qū)域內(nèi)設(shè)置變風(fēng)量末端送風(fēng)裝置，可以根據(jù)區(qū)域需求，調(diào)節(jié)所需風(fēng)量，滿足不同溫度控制需要，節(jié)省運(yùn)行費(fèi)用。新型節(jié)能照明技術(shù)——如采用系統(tǒng)軟件控制的長(zhǎng)用燈具不同時(shí)段的智能照明節(jié)能亮度控制，節(jié)能燈具可適量使用如三基色細(xì)管熒光燈(T5熒光燈管)、LED小射燈、熒光燈用高頻電子鎮(zhèn)流器等。生活節(jié)水——可以使用陶瓷片密封水嘴、節(jié)水型坐便器系統(tǒng)、紅外線感應(yīng)節(jié)水裝置、自力式平衡壓力恒溫混水閥等有效裝置。綠色建材——如輕質(zhì)高強(qiáng)建筑材料，由膠凝材料、砂石集料、輕集料、工業(yè)廢棄物制備的輕質(zhì)高強(qiáng)砌體，具有重量輕、強(qiáng)度高、外觀規(guī)整、施工方便等特點(diǎn)，同時(shí)具有較好的保溫、隔熱作用。第六章營(yíng)銷策略6．1建議宣傳主題概念●購(gòu)物、休閑、娛樂商業(yè)廣場(chǎng)，某的商業(yè)新選擇！●引領(lǐng)時(shí)尚商業(yè)新地標(biāo)！6．2賣點(diǎn)整合●旅游購(gòu)物的好去處●擁有真正步行街的商業(yè)廣場(chǎng)●中國(guó)著名旅游城市中的商業(yè)新地標(biāo)●停車購(gòu)物的樂園●配有完善的商業(yè)配套設(shè)施6．3優(yōu)惠措施●售前宣傳期間購(gòu)買或認(rèn)租，優(yōu)惠2%●試銷期購(gòu)買或認(rèn)租，優(yōu)惠1%●一次性付款，優(yōu)惠4%●購(gòu)買或認(rèn)租兩套以上（含兩套），優(yōu)惠2%●購(gòu)買或認(rèn)租五套以上（含五套），優(yōu)惠4%●特定促銷期購(gòu)買，額外優(yōu)惠備注：以上優(yōu)惠可以疊加。6．4銷售（出租）目標(biāo)體系——整體推廣思路銷售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。6．4．1形象與品牌推廣效果企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷售開始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“商業(yè)廣場(chǎng)”形象得以確立，使得本項(xiàng)目概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地門面上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。6．4．2現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作內(nèi)容：項(xiàng)目鳥瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā)展商、地址、聯(lián)系電話。色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。6．4．3施工圍墻的制作圍墻高度2.2米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷售氣氛。6．4．4賣場(chǎng)的制作賣場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。賣場(chǎng)建筑外型：坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻。賣場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強(qiáng)烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。賣場(chǎng)內(nèi)部：色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公司藍(lán)黃相間的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。6．4．5廣告語(yǔ)建議廣告牌主題廣告語(yǔ)：“某廣場(chǎng)——某的商業(yè)新選擇！”。本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳车纳虡I(yè)新選擇”，表明本項(xiàng)目的基本功能具有商業(yè)廣場(chǎng)基本使用功能；“新選擇”是指本項(xiàng)目標(biāo)新立異的功能特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。6．5外發(fā)式宣傳策略5．5．1精品宣傳書主要用于對(duì)新商業(yè)廣場(chǎng)概念和新生活概念的引入，描繪以能享受家庭購(gòu)物樂趣的種種優(yōu)點(diǎn)，并詳盡介紹項(xiàng)目周邊及某的眾多旅游資源，以激發(fā)潛在客戶對(duì)某購(gòu)鋪置業(yè)和享受新投資方式的渴求和憧憬。本樓書的主要發(fā)送對(duì)象為到現(xiàn)場(chǎng)參觀者、專門的促銷活動(dòng)中到場(chǎng)的客戶、針對(duì)性的郵件客戶，以及廣場(chǎng)銷售、認(rèn)租客人（可考慮擺放于某別的高級(jí)酒店里或車站出入口供閱讀）。6．6銷售進(jìn)度目標(biāo)（以面積計(jì)算）●形象建立及售（租）前宣傳鋪墊階段（開工開始至2008年4月）：完成10%（本階段，需要努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，如果于公開認(rèn)購(gòu)（租）之前就有部分面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn)）●試銷（租）階段（2008年5月份）：完成50%；●正式銷售階段（2008年6月份～10月份）：完成95%6．7資金回籠計(jì)劃由于本項(xiàng)目屬盈利性項(xiàng)目，這也是銀行貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)所在。信貸資金支持的基點(diǎn)，是建立在建設(shè)方掌握著項(xiàng)目籌資和具有償債能力的基礎(chǔ)上。因此，建立起切實(shí)有效的貸款風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制尤為重要?！癖卷?xiàng)目與同期建設(shè)的酒店項(xiàng)目共貸款資金7500萬(wàn)元，可保證工程主體完成封頂，按照工程進(jìn)度，在沒有任何外來(lái)資金（包括銷售回款）進(jìn)帳的情況下自籌資金可維持至2008年11月份?！癜凑漳繕?biāo)銷售（租）進(jìn)度，至2008年4月底，預(yù)計(jì)可完成10%的銷售率?！裰?008年6月底，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目的銷售率將突破50%?！?008年7月份至2008年10月份，預(yù)計(jì)銷售率實(shí)現(xiàn)95%，由于前段已經(jīng)銷售的面積中已經(jīng)大部分順利辦理完按揭，更加豐富了項(xiàng)目的建設(shè)資金，除了保證建設(shè)資金外，并開始隨著按揭款的逐步發(fā)放，項(xiàng)目開始實(shí)現(xiàn)了贏利?！窀鶕?jù)以上資料資金計(jì)劃，資金使用和資金供應(yīng)會(huì)出現(xiàn)供求矛盾，為確保項(xiàng)目資金流暢，可考慮吸納小部分項(xiàng)目貸款。故此，根據(jù)常規(guī)測(cè)算，本項(xiàng)目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)極小。第七章投資估算和資金籌措本項(xiàng)目主要采取銷售（租）的方式進(jìn)行營(yíng)銷，其中大廳等公共使用區(qū)域?qū)倬b修范圍，其他如鋪位等在轉(zhuǎn)售業(yè)主后委托物業(yè)管理進(jìn)行統(tǒng)一策劃由其自主裝飾，部分區(qū)段更是接近毛坯建筑模式，建設(shè)單方成本較低。根據(jù)建設(shè)單位的項(xiàng)目整體思路定位及建設(shè)投資意圖，在確定功能使用及建筑質(zhì)量的基礎(chǔ)上，優(yōu)化、定額設(shè)計(jì)，科學(xué)控制建設(shè)投資，力求高標(biāo)準(zhǔn)與低價(jià)位的最佳結(jié)合。7．1某廣場(chǎng)投資估算土地費(fèi)用：項(xiàng)目地塊土地為開發(fā)商所有，使用期限為60年。項(xiàng)目總占地面折合約76畝，暫按地價(jià)180萬(wàn)/畝計(jì)算。以建筑面積分?jǐn)?，其中商業(yè)部分占地27899m2，項(xiàng)目土地費(fèi)用合計(jì)7715萬(wàn)元前期費(fèi)用：主要包括測(cè)量、勘查、設(shè)計(jì)、三通一平、相關(guān)稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，參照相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)和本項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，本部分的費(fèi)用約為200萬(wàn)元；建筑及設(shè)備安裝費(fèi)用：主要包括地下停車場(chǎng)、商業(yè)中心的土建、基本裝修費(fèi)用及水電、空調(diào)、消防、電梯、扶梯等設(shè)備系統(tǒng)的安裝和商業(yè)中心的公共部分裝修費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用合計(jì)約5850萬(wàn)元；其他工程：主要包括市政配套費(fèi)用、工程施工管理和工程監(jiān)理費(fèi)用、宣傳辦公等，此部分合計(jì)約200萬(wàn)元；管理費(fèi)用：即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照廣東房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，按建筑安裝工程費(fèi)用的3%取值。項(xiàng)目管理費(fèi)用合計(jì)125萬(wàn)元；營(yíng)銷費(fèi)用：即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照廣州市房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的銷售特點(diǎn)，按銷售收入的3%取值，項(xiàng)目銷售費(fèi)用合計(jì)175萬(wàn)元；不可預(yù)見費(fèi)：參照廣東省房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，按前述各項(xiàng)費(fèi)用之和的2%取值，項(xiàng)目不可預(yù)見費(fèi)合計(jì)252.82萬(wàn)元；商業(yè)廣場(chǎng)投資開發(fā)總成本：據(jù)初步估算，項(xiàng)目總投資成本約為14317.82萬(wàn)元。7．2資金籌措自籌資金：用于土地成本、前期與同期建設(shè)的酒店項(xiàng)目共貸款資金7500萬(wàn)元，用于工程建筑銷售（租）回款第八章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析8．1盈虧分析保證整體經(jīng)營(yíng)的情況下，為確保本項(xiàng)目能快速