濰坊市紅鼎暢溪園區(qū)可行性研究報(bào)告

宏鼎置業(yè)股份有限公司PAGEPAGE60,宏鼎--暢溪園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告公司名稱(chēng)：宏鼎置業(yè)股份有限公司完成日期：2008年8月目錄一、總論………………3二、市場(chǎng)調(diào)研分析……5三、項(xiàng)目綜合定位……20四、項(xiàng)目投資估算……35五、財(cái)務(wù)分析…………44六、風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策…44七、研究結(jié)論及建議…45八、附表………………48總論1、項(xiàng)目建設(shè)背景根據(jù)濰坊市城市發(fā)展的需要以及玄武街區(qū)所有工業(yè)園“退城進(jìn)園”全部搬遷到濟(jì)青高速路以北工業(yè)園的規(guī)劃要求，宏鼎置業(yè)股份有限公司通過(guò)自行開(kāi)發(fā)該地塊?；孛娣e合計(jì)1.7722公頃。開(kāi)發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由濰坊市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項(xiàng)目初步方案設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，各項(xiàng)前期工作和規(guī)劃報(bào)批方案工作已相繼展開(kāi)。2、項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱(chēng)：“宏鼎—暢溪園”（2）建筑規(guī)模：七棟多層、一棟高層（3）建設(shè)地點(diǎn)：濰坊市新華路北首（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設(shè)單位：宏鼎置業(yè)股份有限公司（6）經(jīng)營(yíng)類(lèi)型：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（7）企業(yè)性質(zhì)：股份有限公司（8）企業(yè)概況：宏鼎置業(yè)股份有限公司于年月正式成立。公司現(xiàn)有員工人，其中各類(lèi)職稱(chēng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)管理人員人，注冊(cè)資金萬(wàn)元。公司資金技術(shù)實(shí)力雄厚、管理嚴(yán)密，能夠獨(dú)立承擔(dān)各類(lèi)大中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與建設(shè)，目前在規(guī)劃和開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目有：濰坊市新華路北首，宏鼎—暢溪園小區(qū)。公司采取新工藝、新技術(shù)，不斷堅(jiān)持科學(xué)管理，以“開(kāi)拓、求實(shí)、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠(chéng)為社會(huì)各界服務(wù)。（9）工程概況：“宏鼎—暢溪園”規(guī)劃總用地2.2614公頃，其中，城市道路用地0.4892公頃，可建設(shè)用地1.7722公頃。地上建筑面積4.60萬(wàn)平方米，其中高層住宅建筑面積2.30萬(wàn)平方米，多層建筑面積2.10萬(wàn)平方米，商業(yè)及配套建筑面積0.20萬(wàn)平方米，地下停車(chē)場(chǎng)建筑面積0.88萬(wàn)平方米。規(guī)劃居住戶(hù)數(shù)364戶(hù)，容積率2.6，建筑面積28.16%，綠化率34.7%，停車(chē)位382個(gè)，其中地面停車(chē)位100個(gè)，地下停車(chē)位264個(gè)。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《關(guān)于“宏鼎—暢溪園”項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù)》；（2）濰坊新興設(shè)計(jì)研究院《“宏鼎—暢溪園”項(xiàng)目初步規(guī)劃方案》；（3）建筑工程公司地質(zhì)勘測(cè)資料；（4）審計(jì)事務(wù)所驗(yàn)資證明；（5）《濰坊市土地使用變更通知書(shū)》（6）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》；（7）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》；（8）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》4、可行性研究報(bào)告的范圍根據(jù)“宏鼎—暢溪園”項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場(chǎng)分析及營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。5、研究結(jié)論及建議本項(xiàng)目屬房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過(guò)自籌和銀行貸款來(lái)解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。戶(hù)型規(guī)劃為中檔偏低住宅，根據(jù)對(duì)濰坊市住宅市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷(xiāo)路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益可行。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時(shí)，對(duì)初步確定的住宅戶(hù)型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場(chǎng)變化作出更為準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，調(diào)整戶(hù)型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強(qiáng)樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)工作，降低開(kāi)發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)研分析濰坊市概況·濰坊位于山東省中部，被譽(yù)為“山東的后花園”，東與青島、煙臺(tái)接壤，西同淄博，南與臨沂、日照為鄰、北臨渤海萊洲灣?！H坊市轄４區(qū)、６市、２縣、３個(gè)市屬開(kāi)發(fā)區(qū)，面積１.５８萬(wàn)平方公里，人口８５０萬(wàn)，是著名的世界風(fēng)箏都、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、水環(huán)境治理優(yōu)秀范例城市、入選２００６年中國(guó)特色魅力城市。·濰坊區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，位于山東半島中部，地處濟(jì)南、青島中間，占據(jù)半島城市群中心位置。境內(nèi)有濟(jì)青、濰萊、東青三條高速公路和膠濟(jì)、膠新、大萊龍、益羊、青臨五條鐵路，是全國(guó)公路交通主樞紐城市。濰坊機(jī)場(chǎng)已開(kāi)通北京、上海、廣州、?？凇⒋筮B等航線，是全國(guó)四個(gè)航空郵件處理中心之一?！ぃ玻埃埃纺隇H坊市生產(chǎn)總值完成２０５６.２億元，按可比價(jià)格同比增長(zhǎng)１５.８％；按常人口計(jì)算，人均ＧＤＰ達(dá)到２３３４９元。二、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)整體空間格局規(guī)劃根據(jù)濰坊市總體規(guī)劃（２００６－２０２０年）確定，濰坊市將按照“東擴(kuò)西延、南控北展”的發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)劃為“一心、一環(huán)、一廊、一軸”的空間結(jié)構(gòu)，主要形成四大版塊。規(guī)劃還確立了“兩基地、一中心、一樞紐”的戰(zhàn)略定位，提出了“壯大中心城市、帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展”的城市發(fā)展策略，確定了市域“一主五副兩翼”的城鎮(zhèn)空間結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)打造以中心城區(qū)為核心，以安丘、昌邑、昌樂(lè)、壽光和濱海新城為副中心的半小時(shí)核心城市圈，帶動(dòng)以高密、諸城為主的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)和青州、林朐為主的西部經(jīng)濟(jì)區(qū)迅速崛起。一主五副兩翼“一主”是指中心城區(qū)；“五副”是指依托便捷的交通網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑的半小時(shí)交通圈中的五個(gè)副中心城市，包括壽光、昌樂(lè)、安丘、昌邑及濱海新城；“兩翼”指以高密和諸城為主組成的東南部經(jīng)濟(jì)區(qū)和以青州、臨朐為主組成的西部經(jīng)濟(jì)區(qū)。四大板塊中心城區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)業(yè)，滿(mǎn)足商貿(mào)、文化、教育、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和居住生活等方面的需要；東部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，形成高新技術(shù)發(fā)展的高地和一流平臺(tái)；西部物流園區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展物流業(yè)，形成全省乃至華東地區(qū)重要的物流節(jié)點(diǎn)；西部濱海項(xiàng)目區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，承擔(dān)起全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展重頭戲的任務(wù)。一心、一環(huán)、一廊、一軸“一心”即月河路、北宮街、北海路、健康街所圍合的城市核心區(qū)，是壯大、提升中心城服務(wù)項(xiàng)目功能的主體?！耙画h(huán)”即西外環(huán)路、濰膠路、東外環(huán)路、禹王北街組成的城市快速交通環(huán)路，是提高城市運(yùn)行效率的保障和引導(dǎo)城市增長(zhǎng)的框架?！耙焕取奔从砂桌撕?、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道?！耙惠S”即由北海路為主的交通、發(fā)展軸。三、濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析宏觀層面上，2007年是2006調(diào)控政策密集出臺(tái)延續(xù)的一年。年內(nèi)的土地增值稅清算、物權(quán)受法律保護(hù)，遍及全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治，央行六次加息、10次提高存款準(zhǔn)備金率，二套房首付四成，打擊囤地和叫?！靶‘a(chǎn)權(quán)”“限制”加碼等，一把把利劍分?jǐn)胤績(jī)r(jià)高位運(yùn)行的支柱?？墒鞘袌?chǎng)卻在與消費(fèi)者的房?jī)r(jià)漲停愿望繼續(xù)開(kāi)著玩笑，直到2007年10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)似脫僵野馬般直線竄升的勢(shì)頭才有所收斂，其中仍有個(gè)別城市的漲幅不斷履新。但10月份以后，國(guó)家宏觀調(diào)控終于顯靈，在國(guó)家宏觀調(diào)控的作用下，雖然市民持幣態(tài)度較為濃厚，但濰坊房地產(chǎn)因主要以自住購(gòu)買(mǎi)為市場(chǎng)依然穩(wěn)健發(fā)展，房?jī)r(jià)繼續(xù)走高，宏觀調(diào)控波及的影響面尚未完全顯現(xiàn)。（一）2008年房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)行情況濰坊房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展情況“十一五”期間，濰坊市GDP將保持快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)年平均增長(zhǎng)率將達(dá)到14%，其總量將比2007年翻一番，達(dá)到2900億元，整體經(jīng)濟(jì)持續(xù)告訴增長(zhǎng)?！笆晃濉逼陂g，濰坊市人均GDP將達(dá)到4200美圓左右。當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)人均GDP達(dá)到3000美圓以后，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入持續(xù)快速發(fā)展時(shí)期，其消費(fèi)形態(tài)逐漸想享受型發(fā)展型快速轉(zhuǎn)變。按照國(guó)外一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家的測(cè)算，人均GDP在3000美圓左右，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度之比約為1.4：1，房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)占GDP比重約為7%，而2007年濰坊市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為156.6億元，發(fā)展?jié)摿薮?。這將有利于推動(dòng)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)高價(jià)值產(chǎn)品尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，不僅刺激對(duì)住宅的一次置業(yè)和更新?lián)Q代；而且也將通過(guò)日常、娛樂(lè)等消費(fèi)品的需求升級(jí)帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。今年以來(lái)，我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度屢創(chuàng)新高，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持50%以上的增長(zhǎng)，占固定資產(chǎn)投資的比重1/3，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因主要是市委、市政府“拉大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品房是熱銷(xiāo)也刺激了投資的加溫。（二）濰坊市競(jìng)爭(zhēng)格局分析板快競(jìng)爭(zhēng)A板塊—中心板塊：主要以商業(yè)地產(chǎn)為主，是濰坊的傳統(tǒng)商圈，將為未來(lái)的發(fā)展中進(jìn)一步強(qiáng)化其商業(yè)及商務(wù)功能，而弱化起居住功能。B板塊—東部板塊：主要以中檔以上純住宅小區(qū)為主，以新華路為核心，是目前濰坊高尚住宅小區(qū)其中地，未來(lái)將加強(qiáng)高檔樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)，并有希望出現(xiàn)大的商業(yè)項(xiàng)目。C板塊—西部板塊：主要以普通住宅（多層）為主，以魯發(fā)名城為領(lǐng)頭羊，致力于建造普通老百姓買(mǎi)的起的普通住宅。D板塊—豪德板塊：主要以物流貿(mào)易批發(fā)為主，居住功能很少，政府將進(jìn)一步加強(qiáng)其物流貿(mào)易功能。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)格局商業(yè)產(chǎn)品2007年濰坊目前仍舊以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，零售市場(chǎng)因風(fēng)險(xiǎn)更大、市場(chǎng)容量有限，僅金沙城市廣場(chǎng)一家開(kāi)發(fā)為零售市場(chǎng)為主的商業(yè)中心，但2008年可能將呈現(xiàn)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)加??；批發(fā)、零售兼而有之的大中心商圈將成型。住宅產(chǎn)品市場(chǎng)產(chǎn)品雷同，新型產(chǎn)品逐漸涌現(xiàn)，高端項(xiàng)目的價(jià)格持續(xù)走高，中低端產(chǎn)品價(jià)格可能緩慢走高，80—120平方米的中等戶(hù)型是市場(chǎng)主流，但產(chǎn)品之間的競(jìng)爭(zhēng)可能走向多元化，差異化競(jìng)爭(zhēng)。（三）、近年來(lái)濰坊市整體房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r近幾年來(lái)，濰坊市房地產(chǎn)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)投資額呈高位運(yùn)行狀態(tài)；整體市場(chǎng)格局由原來(lái)的城中心一支獨(dú)秀發(fā)展到“東部領(lǐng)銜，多點(diǎn)開(kāi)花”的局面；銷(xiāo)售面積持續(xù)增長(zhǎng)，銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)增長(zhǎng)；住宅地產(chǎn)在波瀾不驚的表面下暗流涌動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)在風(fēng)起云涌暗藏危機(jī)；住宅產(chǎn)品經(jīng)歷著由多層向小高層、高層轉(zhuǎn)化的過(guò)程，目前市場(chǎng)上多層產(chǎn)品大受追捧，但產(chǎn)品類(lèi)型仍顯一般，未有實(shí)質(zhì)性的突破；小戶(hù)型公寓放量持續(xù)增大，80—120平方米中等戶(hù)型產(chǎn)品成為市場(chǎng)主流。歷年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況近年來(lái)濰坊市房地產(chǎn)投資總額及增長(zhǎng)率比較項(xiàng)目/年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）20.437.1437998.4156.6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增長(zhǎng)率81.7%15.9%83.7%24.6%59.1%住宅投資額13.92633.549.8564.1118.3同比增長(zhǎng)33.786.429.149.228.184.4其他6.511.19.529.1534.338.333由上圖表可以看出，近幾年來(lái)，濰坊市房地產(chǎn)投資波動(dòng)呈高位成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，且增長(zhǎng)幅度波動(dòng)很大，其中，2003，總投資額及住宅投資額的增長(zhǎng)率雙雙出現(xiàn)80%以上的增長(zhǎng)率，可以看做濰坊市房地產(chǎn)出現(xiàn)了集體井噴的現(xiàn)象，總投資額的增長(zhǎng)率高達(dá)83.7%增長(zhǎng)絕對(duì)值達(dá)36億元，住宅投資額增長(zhǎng)率為49.2%，而其他類(lèi)（主要為商業(yè)物業(yè)）增長(zhǎng)率更是高達(dá)210%，增長(zhǎng)絕對(duì)值高達(dá)20億元，與外界盛行的“2005年為商業(yè)地產(chǎn)年的說(shuō)法吻合”。2006年整體市場(chǎng)投資額增長(zhǎng)率有所下挫，理性回歸，趨于平穩(wěn)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)供略大于求，市場(chǎng)存量激增年份2006年同比增長(zhǎng)2007年同比增長(zhǎng)施工面積（萬(wàn)平方米）41247.1465057.77竣工面積（萬(wàn)平方米）17045.2924745銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）97.0833.35117.2820.8面積差值72.92129.72濰坊市近幾年來(lái)市場(chǎng)存量越來(lái)越大，2007年與2006年相比較，施工面積與竣工面積呈現(xiàn)進(jìn)一步加快增長(zhǎng)趨勢(shì)，而銷(xiāo)售面積雖也增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)率遠(yuǎn)不高，說(shuō)明市場(chǎng)供應(yīng)量不斷加快增大，而市場(chǎng)消化能力卻相對(duì)有限，可遇見(jiàn)的是，濰坊市場(chǎng)供過(guò)于求的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，各開(kāi)發(fā)企業(yè)正面臨著較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。土地放量大幅增長(zhǎng)，即將迎來(lái)供應(yīng)量高峰2002-2007年濰城、奎文、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)和住宅用地表年份2002年2003年2004年2005年2006年總用地合計(jì)2903922109718774683總用地同比增長(zhǎng)率109-681971149商業(yè)用地1312114149195435商業(yè)用地同比增長(zhǎng)率360-913131123住宅用地159180894816824248住宅用地同比增長(zhǎng)率-491777153從以上圖表可以看出，濰坊市的商業(yè)及住宅用地供應(yīng)量波動(dòng)較大，土地放量為規(guī)律，2002年出現(xiàn)了波峰，嚴(yán)重影響了后幾年的土地供應(yīng)量。2003年出現(xiàn)波谷之后，受地方相關(guān)政策影響和市場(chǎng)自身規(guī)律的調(diào)節(jié)，土地用量逐漸恢復(fù)，逐年爬高，整體土地供應(yīng)量進(jìn)入有節(jié)奏的增長(zhǎng)階段。由于2002年土地的過(guò)度放量，直接導(dǎo)致了2004—2005年濰坊市商業(yè)面積的井噴現(xiàn)象的產(chǎn)生，同時(shí)也是2004年整體市場(chǎng)竣工面積大幅增長(zhǎng)的根源所在。2003—2005年，濰坊市土地供應(yīng)相對(duì)平穩(wěn)，故2005—2007年的房屋供應(yīng)面也較為平穩(wěn)。2006年濰坊市土地供應(yīng)進(jìn)入一個(gè)前所未有的高峰值，可以遇見(jiàn)的是，2007—2009年濰坊市的房屋供應(yīng)量將持續(xù)增大，2008年，濰坊是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量尤其是住宅市場(chǎng)將迎來(lái)供應(yīng)量的高峰期。到時(shí)，市場(chǎng)將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力。此外，進(jìn)幾年濰坊市正在大力實(shí)施“退城進(jìn)園（既老工業(yè)廠房退出中心市區(qū)，遷入工業(yè)園）和“城中村”改造戰(zhàn)略。目前，已列入濰坊市中心市區(qū)“城中村”改造的村莊共有76個(gè)，其中濰城區(qū)35個(gè)，奎文區(qū)34個(gè)，高新區(qū)7個(gè)，共有人口94139人，總用地面積共2820.65公頃，其中居民安置用地752.65公頃，生活保障用地615.44公頃，政府可儲(chǔ)備用地1452.58公頃，加上退城進(jìn)園騰出的土地，估計(jì)政府可儲(chǔ)備土地超過(guò)2000公頃，這批土地總量大，單宗土地面積大，將在未來(lái)幾年內(nèi)逐漸釋放出來(lái)，成為市場(chǎng)土地供應(yīng)的主體。濰坊整體市場(chǎng)供應(yīng)量急劇增加，整體市場(chǎng)已經(jīng)明顯出現(xiàn)供大于求的局面，整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力持續(xù)加強(qiáng)；東西部市場(chǎng)逐漸平衡，但開(kāi)發(fā)檔次出現(xiàn)分化；土地供應(yīng)量大甚至沒(méi)有節(jié)制，未來(lái)幾年供應(yīng)量繼續(xù)持續(xù)增加；房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲，但總體上漲幅度較小，高端物業(yè)上漲較快；商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重集中化，中央商圈強(qiáng)者恒強(qiáng)，零售商業(yè)物業(yè)將進(jìn)一步增加，東部區(qū)域缺乏大型商業(yè)設(shè)施，呼喚大型購(gòu)物中心出現(xiàn)，市場(chǎng)依然已自用為主，投機(jī)成分較少，基本層面尚處健康狀態(tài)；住宅產(chǎn)品嚴(yán)重雷同，但新產(chǎn)品陸續(xù)出現(xiàn)，呈差異化開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。(四)、市場(chǎng)需求趨勢(shì)1、多樣化、多層次需求特征將更加突出市場(chǎng)需求的個(gè)性化、多層次特征隨經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展將更為突出，對(duì)普通商品房、中高檔商品房、高檔豪宅的需求仍呈共存局面，但層次特征更加明顯；另一方面，對(duì)住宅需求的個(gè)性化特征也將隨之表現(xiàn)的更加突出。2、總體上對(duì)環(huán)境、配套、項(xiàng)目素質(zhì)的需求將逐漸提高在環(huán)境方面，購(gòu)房者已不滿(mǎn)足與簡(jiǎn)單的草坪與綠地，更希望所購(gòu)住宅項(xiàng)目擁有更為怡人的園林景觀。合理的園林景觀布置，適當(dāng)?shù)恼g宅旁綠化，將更為購(gòu)房者所青睞，而鋪張浪費(fèi)的豪華卻不實(shí)用的大型景觀并不一定能為購(gòu)房者所接受。在配套方面，購(gòu)房者將更多的注重實(shí)用性，并相對(duì)應(yīng)個(gè)不同階層產(chǎn)生多元化、多層次的特征，如必要的智能化設(shè)施、合理的車(chē)位配比率、相應(yīng)的會(huì)所設(shè)施等等。在物管方面，市場(chǎng)需求的已不在是傳統(tǒng)的物管方式、方法、更趨向于人性化、智能化的物管方式、方法、期望所購(gòu)項(xiàng)目的物業(yè)管理部門(mén)不但要有良好的素質(zhì)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)、系統(tǒng)的管理，更要有良好的服務(wù)理念意識(shí)。在項(xiàng)目素質(zhì)方面，建筑質(zhì)量仍將是購(gòu)房者關(guān)注的重中之重，另外，戶(hù)型設(shè)計(jì)產(chǎn)品規(guī)劃是否合理，項(xiàng)目細(xì)部處理是否較為新穎等也是購(gòu)房者較為注重的方面。（五）、市場(chǎng)共給趨勢(shì)1、圈層輻射推動(dòng)新區(qū)化從2006年濰坊樓市的圈層分布可發(fā)現(xiàn)，濰坊樓市呈現(xiàn)明顯的地域化特征，在擴(kuò)散效應(yīng)的影響下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市中心化和郊區(qū)化特征兌現(xiàn)。城市中心以其稀有的地段優(yōu)勢(shì)和完整的配套設(shè)施，依然吸引著開(kāi)發(fā)商和置業(yè)者的目光，與此同時(shí)，城市郊區(qū)化也初現(xiàn)端倪，特別是城郊部的城市區(qū)位規(guī)劃變化，形成巨大的升值空間，使大量的開(kāi)發(fā)商跟進(jìn)涌入，形成屯地小高潮。這些都使中心城區(qū)和城交結(jié)合部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量在目前及今后幾年時(shí)間內(nèi)表現(xiàn)出明顯的高位狀態(tài)特征。2、樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)將是綜合因素的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)資源整合塑造出性?xún)r(jià)比更為合理的樓盤(pán)將在市場(chǎng)上更為受寵區(qū)位、交通、外部環(huán)境、內(nèi)部環(huán)境、共空設(shè)施、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)以及物業(yè)管理等將構(gòu)成項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)的綜合實(shí)力，而開(kāi)發(fā)商必將通過(guò)對(duì)各種資源的整合，塑造出對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)需求的性?xún)r(jià)比更為合理的樓盤(pán)，并形成市場(chǎng)的差異化，也只有如此，才能搶到一定的市場(chǎng)分額，爭(zhēng)取到響應(yīng)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分，目標(biāo)客戶(hù)定位將更為明確，更具針對(duì)性從目前樓市看，市場(chǎng)細(xì)分化已呈現(xiàn)明顯的特征，為目標(biāo)客戶(hù)“量身打造”已成時(shí)髦，“白領(lǐng)貴族式”、“二次置業(yè)式”、“外來(lái)公寓式”、“單身公寓”等等各種目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分化，明確化，而針對(duì)性塑造出的產(chǎn)品將逐漸現(xiàn)與樓市。四、當(dāng)前濰坊市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況及其特征（一）、總體狀況1、地價(jià)持續(xù)上升據(jù)有關(guān)資料表明，濰坊市從2007年地價(jià)水平較2005年公布的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)相較，開(kāi)發(fā)用地地價(jià)增長(zhǎng)20%，總體增長(zhǎng)明顯，其中，市中心區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)幅度較大；而且，由于可開(kāi)發(fā)利用的市區(qū)土地的稀缺性日趨突出，地價(jià)水平將呈持續(xù)上升的勢(shì)頭。另外，由于土地轉(zhuǎn)讓、交易的市場(chǎng)化程度相對(duì)不足、透明度不高，導(dǎo)致部分地塊轉(zhuǎn)讓多次，無(wú)疑增加了土地交易成本，及其虛高成分。2、樓市總供給量呈迅猛上升的態(tài)勢(shì)從2007年房管局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，竣工總建筑面積達(dá)247萬(wàn)平方米，就2005年來(lái)看整體下降了124萬(wàn)平方米，但是另有很多項(xiàng)目在報(bào)建之中，預(yù)計(jì)2008年開(kāi)發(fā)商面積將達(dá)到1300萬(wàn)平方米?？梢?jiàn)，樓市總供給量呈迅猛增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求量的增長(zhǎng)速度，可以預(yù)見(jiàn)，今后幾年濰坊房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)相當(dāng)慘烈，價(jià)格戰(zhàn)將在一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)爆發(fā)。（二）、總體特點(diǎn)1、區(qū)域分布不平衡開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)數(shù)量相對(duì)較多，規(guī)模相對(duì)較大，其中尤以市區(qū)、城郊結(jié)合地帶為甚。而奎文、濰城樓盤(pán)數(shù)量相對(duì)較少。區(qū)域分布不均衡主要是由于城市規(guī)劃特點(diǎn)、個(gè)區(qū)域人口和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的差異性、區(qū)域環(huán)境及市政配套等多種因素綜合影響形成。2、大盤(pán)相繼涌現(xiàn)，掀起筑城“造鎮(zhèn)”運(yùn)動(dòng)，加快了濰坊樓市洗牌速度市區(qū)的魯發(fā)名城、九龍山莊、金巒御景灣、盛世豪庭、國(guó)大東方天韻、圣榮廣場(chǎng)、怡心園、金都花園等大型項(xiàng)目相繼涌現(xiàn)，各項(xiàng)目建筑面積在30萬(wàn)平方米左右，掀起了筑城的“造鎮(zhèn)”運(yùn)動(dòng)，并以大盤(pán)相對(duì)更強(qiáng)的綜合實(shí)力優(yōu)勢(shì)，加快了淘汰小樓盤(pán)及其樓市洗牌的速度。3、市場(chǎng)細(xì)分呈極端化特點(diǎn)，樓市存在結(jié)構(gòu)性失衡的狀況從目前各樓盤(pán)的檔次特點(diǎn)看，眾多項(xiàng)目想中高檔次發(fā)展，目標(biāo)鎖定同一階層客戶(hù)，并由次造成樓市總體結(jié)構(gòu)性失衡，符合新生代客戶(hù)需求的小戶(hù)型住宅及符合普通工薪階層需求的中檔樓盤(pán)總體比例偏小，且在區(qū)域分布的結(jié)構(gòu)上也一定程度失衡。（三）、當(dāng)前濰坊樓市住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)1、項(xiàng)目產(chǎn)品素質(zhì)逐漸提高，中高檔樓盤(pán)涌現(xiàn)市場(chǎng)隨市場(chǎng)需求多層次發(fā)展及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，目前很多住宅項(xiàng)目的產(chǎn)品素質(zhì)相對(duì)前幾年開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目已有提高，多注重在項(xiàng)目的內(nèi)部小環(huán)境、配套、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面下功夫，以求脫穎而出，吸引購(gòu)房者。中高檔樓盤(pán)已大量入市，圣榮三期、泰華、九龍山莊、金巒御景灣、盛世豪庭、國(guó)大東方天韻、圣榮廣場(chǎng)等…….2、項(xiàng)目規(guī)劃布局趨向人性化，越來(lái)越多的項(xiàng)目采用圍合、半圍合布局隨著住宅項(xiàng)目規(guī)劃布局設(shè)計(jì)理念的更新，以及市場(chǎng)需要的變化，除單體住宅項(xiàng)目和部分小項(xiàng)目外，多數(shù)中大型住宅項(xiàng)目一屏棄傳統(tǒng)的行列式布局，因地制宜、因項(xiàng)目大小而異設(shè)計(jì)多種更為人性化的建筑規(guī)劃布局，以營(yíng)造更適宜居住與鄰里交流的空間意向。圍合與半圍合的布局在目前的住宅項(xiàng)目被普遍應(yīng)用。3、項(xiàng)目外立面風(fēng)格的塑造從流行歐陸風(fēng)格向多種風(fēng)格并存的格局轉(zhuǎn)變目前，海派風(fēng)格、港式風(fēng)格、現(xiàn)代風(fēng)格和歐陸風(fēng)格等多種外立面風(fēng)格設(shè)計(jì)已取代前一兩年在濰坊流行的仿歐式風(fēng)格，使區(qū)域住宅項(xiàng)目外立面風(fēng)格呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，以滿(mǎn)足目標(biāo)客戶(hù)多樣化審美需求。4、項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)從單一的簡(jiǎn)樸型簡(jiǎn)單綠化、鋪裝已向相對(duì)完善的園林景觀設(shè)計(jì)發(fā)展項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境改善和特色塑造的重要部分，已為多數(shù)開(kāi)發(fā)者所注重。目前，中式園林、歐式園林以及混合型園林景觀設(shè)計(jì)已成為一種趨勢(shì)，取代了簡(jiǎn)約型的園林景觀設(shè)計(jì)，尤其是中庭園林已成為稍上規(guī)模的項(xiàng)目在景觀設(shè)計(jì)上較為重視的部分。5、項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)一定程度屏棄了老式住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)的缺陷，已注重干濕分區(qū)，動(dòng)靜分離的合理性與人性化老式住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)的干濕未分區(qū)，動(dòng)靜未分離的缺陷在目前很多住宅項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)中已一定程度屏棄。多衛(wèi)、多廳設(shè)計(jì)以及錯(cuò)層、躍層、復(fù)式等戶(hù)型結(jié)構(gòu)已成為住宅戶(hù)型設(shè)計(jì)的趨勢(shì)。6、物業(yè)管理模式由單一的委托本地物管或自行組建物管公司管理向多種模式發(fā)展物業(yè)管理有初始的純管理走向“管理+服務(wù)”，由制約型管理演變成服務(wù)型管理；由常規(guī)型公共服務(wù)演變成有針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)；由簡(jiǎn)單的服務(wù)演變成包括身心健康在內(nèi)的全方位多種服務(wù)；物管公司從單一的物管部或后勤部演變成獨(dú)立的物管公司，由物管公司自行摸索管理轉(zhuǎn)變成聘請(qǐng)知名物管公司為顧問(wèn)，系統(tǒng)培訓(xùn)、統(tǒng)一管理模式，這種模式也就是現(xiàn)在濰坊市大多數(shù)大型住宅項(xiàng)目近年來(lái)常宣傳的物管模式。7、公建配套的建設(shè)從早期功能或?qū)嵱眯郧啡钡暮?jiǎn)樸型公建配套向多樣性、多元化、個(gè)性化發(fā)展，以對(duì)應(yīng)目標(biāo)客戶(hù)的需求早期住宅項(xiàng)目公建配套設(shè)計(jì)思路幾乎千篇一律，不能交好地適應(yīng)消費(fèi)需求的新變化,創(chuàng)新性與靈活性明顯不足，突出的表現(xiàn)在停車(chē)位、高檔次休閑娛樂(lè)配套、智能化配套等等，而目前住宅項(xiàng)目公建配套的設(shè)計(jì)產(chǎn)生了新的變化，公建配套趨于齊全，新概念配套如會(huì)所，雙語(yǔ)幼兒園等的涌現(xiàn)與發(fā)展。五、當(dāng)前濰坊樓市需求狀況及特點(diǎn)（一）、總體狀況1、市場(chǎng)有效需求已經(jīng)歷勁量釋放的階段前幾年，濰坊市隨房改以后，由于政策的傾斜和市政方案的迅速落實(shí)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前沿理念的不斷注入，加大了人們購(gòu)房的積極性，中高收入階層家庭尤其是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展首先造就的高收入階層家庭成為當(dāng)時(shí)市場(chǎng)的有效需求主力，促成了商品房的需求熱潮。但隨有效需求經(jīng)歷波峰之后，新的購(gòu)房主力尚不能迅速形成強(qiáng)大的購(gòu)房熱潮，而使購(gòu)房主力已由中高收入階層想工薪階層轉(zhuǎn)變。2、目前市場(chǎng)有效需求相對(duì)總供給增長(zhǎng)呈平緩增長(zhǎng)的特點(diǎn)根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，濰坊市自2007年以來(lái)，房地產(chǎn)交易依然見(jiàn)旺，各金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人信貸均比2006年同期有所增長(zhǎng)；而從購(gòu)房者的構(gòu)成來(lái)看，工薪階層占相當(dāng)大的比例。（二）、需求市場(chǎng)特點(diǎn)1、購(gòu)房者理性增強(qiáng)，購(gòu)買(mǎi)心理趨于成熟從2006年房交會(huì)及進(jìn)期各樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況看，銷(xiāo)售準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房的樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況相對(duì)較為良好。說(shuō)明購(gòu)房者已趨于理性，僅靠模型、樓書(shū)、概念炒做等方式已難打動(dòng)消費(fèi)者，而實(shí)實(shí)在在的環(huán)境、景觀、配套、建筑質(zhì)量才是消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)較為注重的因素。2、置業(yè)目的呈現(xiàn)多樣化，但改善居住條件仍是多數(shù)購(gòu)房者的主要目的隨房地產(chǎn)供給市場(chǎng)上各類(lèi)型檔次住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和各種居住概念的引入，中高收入階層人士的居住觀念逐漸得到引導(dǎo)，二次或多次置業(yè)者數(shù)量呈增長(zhǎng)趨勢(shì)，純投資型購(gòu)房目的購(gòu)房者有所縮減。但對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入并不寬裕的多數(shù)工薪階層購(gòu)房者而言，購(gòu)房的主要目的仍以改善居住條件為主。3、受房?jī)r(jià)和居住環(huán)境的影響，購(gòu)房者更趨向于選擇多層住宅高層住宅比多層住宅的三高（房?jī)r(jià)高、公攤比例高、物管費(fèi)高），以及傳統(tǒng)居住于多層住宅的習(xí)慣，使目前市場(chǎng)上對(duì)多層住宅的需求仍為主流。從市場(chǎng)上看，目前同一地段/版塊的高層住宅價(jià)格比多層住宅價(jià)格約高出300元/㎡，公攤比例高出10個(gè)百分點(diǎn)左右，物管費(fèi)高出0.3-0.5元/㎡/月，以及很多電梯問(wèn)題等綜合因素影響，使高層住宅在目前市場(chǎng)上相對(duì)不易為眾多消費(fèi)者所接受。4、青年人、老年人的購(gòu)房需求尚未能得到交好的滿(mǎn)足從市場(chǎng)需求看，未婚青年由于經(jīng)濟(jì)能力所限，需求的主要是過(guò)度型的小戶(hù)型住宅，老年人則需要更為融洽、利于交流的社區(qū)環(huán)境的小區(qū)住宅，而從市場(chǎng)供給看，以青年或老年為主要目標(biāo)客戶(hù)的住宅項(xiàng)目較為鮮見(jiàn)。而新婚青年、老年人在總?cè)丝谥兴嫉谋壤手饾u增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。可見(jiàn)，以上兩類(lèi)消費(fèi)群體的需求尚未能交好的滿(mǎn)足，也是市場(chǎng)較大的空白點(diǎn)。5、目前市場(chǎng)上需求的主力軍——工薪階層的購(gòu)房能力與眾多項(xiàng)目房?jī)r(jià)形成反差六、消費(fèi)者調(diào)查分析為了使本項(xiàng)目更適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展，滿(mǎn)足濰坊市當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)房要求，我們對(duì)濰坊市部分市民進(jìn)行了關(guān)于住宅消費(fèi)的市場(chǎng)調(diào)研。（一）問(wèn)卷調(diào)查的問(wèn)題及匯總1、對(duì)濰坊市新的中心線商品房有投資購(gòu)買(mǎi)興趣的意向65%表示有興趣購(gòu)買(mǎi)，25%表示可以考慮，10%表示不買(mǎi)。2、對(duì)住宅形式的選擇30%的人選擇多層；40%的人選擇小高層；30%的人選擇高層住宅。對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的預(yù)期40%希望價(jià)格范圍在3000元/㎡之內(nèi)；30%希望價(jià)格范圍在2500-2900元/㎡；30%的人希望價(jià)格范圍在2500元/㎡。對(duì)付款方式的選擇25%的人選擇一次性付款；75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。對(duì)購(gòu)買(mǎi)房子面積的要求45%的人希望90㎡以下；20%希望90-110㎡；20%希望110-130㎡；10%希望130-150㎡；5%希望150㎡以上。6、對(duì)房型的要求10%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)，55%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，10%希望房型為二房二廳二衛(wèi)，25%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。7、對(duì)各房間面積大小的選擇80%希望主臥面積在16~18㎡，20%希望主臥面積在12~14㎡；70%希望次臥面積在12~14㎡，30%希望次臥面積在8~10㎡；75%希望客廳面積在20~25㎡，25%希望客廳面積在15~18㎡；75%希望餐廳面積在10~12㎡，25%希望客廳面積在5~8㎡；80%希望廚房面積在9~11㎡，20%希望廚房面積在5~7㎡；75%希望衛(wèi)生間面積在5~6㎡，25%希望衛(wèi)生間面積在3~4㎡；85%希望陽(yáng)臺(tái)面積在4~5㎡，15%希望客廳面積在2~3㎡。8、對(duì)建筑外立面風(fēng)格的選擇40%希望是歐式風(fēng)格的，40%希望是現(xiàn)代風(fēng)格，20%希望是中式風(fēng)格。9、對(duì)建筑外立面顏色的選擇10%希望是白色，25%希望是黃色，35%希望是紅色，25%希望是青色。10、對(duì)建筑外立面材料的選擇35%希望用面磚，65%希望用涂料。11、對(duì)屋頂造型的選擇40%希望坡頂式，15%希望平頂式，45%希望飄帶式。12、對(duì)陽(yáng)臺(tái)形式的選擇75%希望是封閉式，25%希望是敞開(kāi)式。13、對(duì)窗臺(tái)造型的選擇65%希望是落地窗臺(tái)，20%希望是普通窗臺(tái)，15%希望是六角窗臺(tái)。14、對(duì)窗框材質(zhì)的選擇65%希望用塑鋼，35%希望用鋁合金。15、對(duì)陽(yáng)臺(tái)造型的選擇60%希望是弧形，40%希望是方形。16、對(duì)小區(qū)采用哪種供氣方式90%希望是管道燃?xì)猓?0%是瓶裝液化氣。17、在購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，考慮哪些因素70%主要考慮交通和環(huán)境因素60%主要考慮生活配套60%主要考慮地段50%主要考慮教育配套70%主要考慮房?jī)r(jià)和房型?？傮w上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對(duì)這些因素考慮的多一點(diǎn)。18、對(duì)綠化形式的選擇45%希望是草坪，20%希望是樹(shù)木，35%希望是花草灌木。19、喜歡的環(huán)境景觀要素30%希望有噴泉、花壇，25%希望有雕塑和圍廊，45%希望有景觀、水池。20、希望的小區(qū)配套設(shè)施有哪些55%希望有醫(yī)療中心和小型超市，20%希望有會(huì)所和網(wǎng)球中心，35%希望有健身房，20%希望有小型幼兒園和垃圾集中處理站。21、希望的小區(qū)休閑設(shè)施有哪些40%希望兒童樂(lè)園，50%希望休閑和健身步道，20%希望搖椅、秋千。22、希望小區(qū)有什么樣的智能化服務(wù)70%希望有智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，25%希望有LED滾屏顯示系統(tǒng)和背景音樂(lè)廣播，30%希望有智能卡。23、希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務(wù)50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務(wù)，可視對(duì)講裝置，60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)，40%希望能24小時(shí)服務(wù)和維修服務(wù)、清潔服務(wù)，35%希望有餐飲服務(wù)。24、希望小區(qū)有什么樣的保安服務(wù)60%希望有防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)55%希望有中央呼叫系統(tǒng)和室內(nèi)求救報(bào)警系統(tǒng)45%希望有24小時(shí)電子巡更系統(tǒng)和單元入口防盜門(mén)。25、準(zhǔn)備投入的購(gòu)房資金30%希望投0~17萬(wàn)元，20%希望投17~20萬(wàn)元，20%希望投20~23萬(wàn)元，20%希望投23~30萬(wàn)元，10%希望30-50萬(wàn)元。26、是否有向購(gòu)買(mǎi)60%有意向，40%無(wú)意向。（二）問(wèn)卷調(diào)查的分析選擇在此置業(yè)的客戶(hù)對(duì)小區(qū)的認(rèn)同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶(hù)型合理、付款方式、價(jià)格、升值潛力，比例依次為70%、50%、50%、20%、20%、15%。從以上問(wèn)卷調(diào)查匯總中，我們可以看出：濰坊人對(duì)多層、小高層、高層住宅都比較能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，說(shuō)明大豐客戶(hù)希望居住條件能更好；大多數(shù)居民期望房?jī)r(jià)范圍在3000元/㎡；選擇房型面積偏中小型，說(shuō)明市場(chǎng)需求的是中等價(jià)位、較大戶(hù)型、中低檔次房子；接受向銀行按揭貸款方式買(mǎi)房，說(shuō)明居民的支付能力增強(qiáng)了；隨著客戶(hù)購(gòu)房觀念的不斷改變，他們對(duì)產(chǎn)品的綜合質(zhì)量要求也越來(lái)越高。從一些項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中咨詢(xún)者所反映的情況看，目前市場(chǎng)上眾多項(xiàng)目的房?jī)r(jià)已超出相當(dāng)部分工薪階層的購(gòu)房支付能力極限。項(xiàng)目綜合定位項(xiàng)目整體定位在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車(chē)分流，動(dòng)靜結(jié)合。在建筑設(shè)計(jì)上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價(jià)格定位上，以中檔偏底住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷(xiāo)售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。在戶(hù)型面積上，為考慮到消費(fèi)者的接受程度，項(xiàng)目以中等戶(hù)型為主（80—120平方米），降低置業(yè)者的購(gòu)買(mǎi)壓力。1、綜合分析地塊周邊區(qū)域在市政和生活配套等方面所表現(xiàn)出來(lái)的嚴(yán)重不足，將一定程度上影響項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售進(jìn)度，但是本版塊所面臨的區(qū)域發(fā)展政策是極為有利的，無(wú)論是“貫通軸線、提升干道、完善外環(huán)、拓展出口”的市政建設(shè)政策，還是政府投資48個(gè)億，打造四平方公里商住區(qū)，玄武街片區(qū)所有工業(yè)園“退城進(jìn)園”。都是一個(gè)極大的利好消息，讓項(xiàng)目未來(lái)的預(yù)期充滿(mǎn)光明。（1）、項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于新華路北首，東臨晨鴻印刷廠，西靠新化路，南到、接順風(fēng)蘭郡，北距濟(jì)青高速約100米。項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積2.2614公頃，地上建筑面積4.60萬(wàn)平方米，多層住宅建筑面積2.10平方米，高層住宅建筑面積2.30萬(wàn)平方米，商業(yè)及配套建筑面積0.20萬(wàn)平方米，建筑密度28.16%，容積率2.6，綠化率34.70%，住宅層高2.9米。（2）、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（SWOT）S—優(yōu)勢(shì)：依靠新華路，周邊有10、17、25路公交車(chē)站點(diǎn)，距離玄武街僅百米之遙，出行相對(duì)便利。項(xiàng)目東側(cè)有即將公開(kāi)的“城市天驕”，周邊還有“順?lè)涮m郡、新海楓景、仁和盛庭”等具有一定品質(zhì)的項(xiàng)目，地塊熱度逐漸升溫，并開(kāi)始成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)之一。區(qū)域個(gè)案品質(zhì)較高，對(duì)中等收入者具有較強(qiáng)的吸引力。W—劣勢(shì)：地段不成熟，配套設(shè)施不完善，周邊環(huán)境景觀差，導(dǎo)致銷(xiāo)售價(jià)格不可能太高。地處新華路北首，屬于單向交通，業(yè)主出行受到一定影響。地塊面積較小，難以做出高品質(zhì)的社區(qū)景觀和配套設(shè)施。背靠高速公路，車(chē)輛多，噪音污染嚴(yán)重。O—機(jī)會(huì)在“貫通軸線、提升干道、完善外環(huán)、拓展出口”的市政建設(shè)政策支持下，玄武街四平方公里居住區(qū)開(kāi)始實(shí)施，北外環(huán)北移，玄武街將成為與福壽街并列的城市主干道，本案周邊的居住條件和交通狀況將有極大的改善。隨著該區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，周遍的配套設(shè)施正逐步完善，錦繡學(xué)校的建設(shè)，玄武街眾多餐飲娛樂(lè)品牌的入駐，正加速該板塊的成熟速度。T—威脅周邊項(xiàng)目較多，客群分析、截留嚴(yán)重。預(yù)計(jì)今年將有13個(gè)城中村項(xiàng)目建設(shè)，面積達(dá)60萬(wàn)平方米，同時(shí)仁和盛庭、五洲花園、美麗華小區(qū)、新海楓景等13個(gè)住宅項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)發(fā)，總面積達(dá)到150萬(wàn)平方米。場(chǎng)大趨勢(shì)較冷，客戶(hù)看空、持幣觀望心態(tài)明顯。（3）、負(fù)面因素分析城市概念—升值空間提前預(yù)支以及供應(yīng)爆發(fā)引發(fā)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致價(jià)格上漲受阻；本項(xiàng)目的缺陷在于項(xiàng)目規(guī)模偏小，缺乏組團(tuán)效應(yīng)，并且周邊有海信順?lè)逄m郡，高速仁和，新海風(fēng)景等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目規(guī)劃完善，因此本項(xiàng)目從環(huán)藝、綠化、景觀以及配套設(shè)施都難以與上述樓盤(pán)相比較。在購(gòu)房者日趨理性化的市場(chǎng)背景下，本項(xiàng)目缺少區(qū)域熱點(diǎn)，市場(chǎng)關(guān)注度難以提高，尤其是對(duì)于吸引周邊地區(qū)可戶(hù)的影響力上難以持久。如何使本項(xiàng)目銷(xiāo)售時(shí)在其他各競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目壓力下實(shí)現(xiàn)突圍，達(dá)到快速銷(xiāo)售的目的，將是下階段市場(chǎng)推廣的關(guān)鍵所在。樓盤(pán)可發(fā)掘的個(gè)性買(mǎi)點(diǎn)過(guò)少；周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)數(shù)目眾多，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)。（4）、項(xiàng)目外部資源1、政策優(yōu)勢(shì)，政府投資48個(gè)億，打造四平方公里商住區(qū)，玄武街片區(qū)所有工業(yè)園“退城進(jìn)園”。各大型配套設(shè)施將會(huì)撥地而起，居住價(jià)值突顯。2、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)也有效的吸引了客戶(hù)的關(guān)注，認(rèn)可程度不斷提高，購(gòu)買(mǎi)欲望被逐漸挖掘。3．客戶(hù)這一地區(qū)對(duì)來(lái)自周邊廠區(qū)的適婚男女青年客戶(hù)有一定的吸引力，但并非市場(chǎng)的主力客戶(hù)，項(xiàng)目所消化的客戶(hù)依區(qū)域和項(xiàng)目自身素質(zhì)而定，其來(lái)源體現(xiàn)了明顯的周邊性質(zhì)，購(gòu)房需求主要是住房條件的改善，結(jié)婚用房和養(yǎng)老用房，當(dāng)不多的積蓄和置業(yè)愿望發(fā)生沖突時(shí)城郊相結(jié)合住宅和都市小戶(hù)型會(huì)不約而同的成為大家共同的選擇。（5）、項(xiàng)目?jī)?nèi)部資源1、公交線路直達(dá)小區(qū)門(mén)口，交通條件可以進(jìn)行渲染。2、設(shè)計(jì)的商業(yè)部分其自身用途較為廣泛，并且可以減輕項(xiàng)目在配套方面的壓力，同時(shí)又可以創(chuàng)造相當(dāng)部分的利潤(rùn)，在資金回籠上以及最終項(xiàng)目整體利潤(rùn)目標(biāo)上可以與住宅部分相互呼應(yīng)。3、項(xiàng)目規(guī)模雖小，但市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)也小，其不可能像大盤(pán)那樣在市場(chǎng)中有持久的耐力，但卻適合打造小而精的社區(qū)，在市場(chǎng)中依靠前期的爆發(fā)力即可一氣呵成，快速消化同時(shí)創(chuàng)造“超額”的利潤(rùn)二、市場(chǎng)定位主題思路1、定位思路及形象構(gòu)筑綜合分析結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目不適合將戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，整體市場(chǎng)機(jī)會(huì)體現(xiàn)在打造較為純粹的大眾化精品社區(qū)。在推廣策略上如果圍繞本區(qū)域客戶(hù)作文章難以提煉項(xiàng)目的個(gè)性化賣(mài)點(diǎn)，可以根據(jù)“高差原理”本項(xiàng)目在推廣上的口號(hào)將工薪階層為主要訴求對(duì)象，這樣可以通對(duì)客戶(hù)層面的吸引來(lái)拉動(dòng)本區(qū)域客戶(hù)層面，從而實(shí)現(xiàn)兩個(gè)客戶(hù)層面的超越。2、產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)讓生活更純粹——強(qiáng)調(diào)生活格調(diào)與居住質(zhì)量的“新城市”生活理念新城市價(jià)值不如郊區(qū)化的價(jià)值那么外在，不想布置一條景觀軸那么顯形，但這些價(jià)值對(duì)于人，對(duì)于滿(mǎn)足人們從簡(jiǎn)單的居住到社會(huì)交往，自我發(fā)展等各層次的需求有著深刻的意義。新城市的規(guī)劃思想，讓這個(gè)未來(lái)城市軸線上的中心區(qū)域，以開(kāi)放的心態(tài)，去迎接城市。新城市中心，真正理解財(cái)富的價(jià)值——自然、和諧、舒適的生態(tài)居住環(huán)境；新城市形象，“時(shí)尚與品位”打造更完善的新興商業(yè)、文化、居住、社交、休閑中心。讓建筑更純粹——簡(jiǎn)約、大氣、理性與靈性的現(xiàn)代風(fēng)格建議體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格中重要的特征之一——自然，大量采用環(huán)保的材質(zhì)，結(jié)合純粹簡(jiǎn)練的建筑設(shè)計(jì)，將自然的色彩、光線、空氣的流動(dòng)感融入到整個(gè)空間里，在元素的組合排列上讓視覺(jué)有層次的眺望。塑造出一個(gè)簡(jiǎn)約明朗、有質(zhì)感又實(shí)而不華的格調(diào)，回映現(xiàn)代都市人渴望重回自然，需要一個(gè)可以讓心靈沉淀、無(wú)拘無(wú)束的居住空間要求。三、目標(biāo)客戶(hù)定位及分析綜合項(xiàng)目各項(xiàng)素質(zhì)評(píng)定分析，得出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群以滿(mǎn)足家庭居住需求的實(shí)際用家為主，以投資者為輔，預(yù)計(jì)比例為實(shí)際用家：投資者=8：2（樂(lè)觀預(yù)計(jì)）實(shí)際用家：投資者=9：1（保守估計(jì)）客戶(hù)群體類(lèi)別個(gè)性特征分析私企老板、個(gè)體商戶(hù)1、項(xiàng)目周邊經(jīng)商的私營(yíng)企業(yè)老板、個(gè)體商戶(hù)；2、買(mǎi)樓時(shí)較多是憑感覺(jué)和樓盤(pán)的獨(dú)特印象，價(jià)格并非他們考慮的第一因素；3、多為二次置業(yè)。濰坊市區(qū)工薪階層1近鄰項(xiàng)目個(gè)工廠的職工；2薪金一般，工作壓力大，時(shí)間緊張，最希望擁有較近的樓盤(pán)；3往往經(jīng)過(guò)深思考慮，多方面衡量比較物業(yè)的價(jià)值；4能承受適中的價(jià)格，但對(duì)價(jià)格也較為敏感。二次置業(yè)人士及周邊拆遷戶(hù)1不滿(mǎn)足原有物業(yè)，或?qū)⒃飿I(yè)轉(zhuǎn)手獲利；2擁有豐厚的儲(chǔ)蓄和穩(wěn)定的收入，但缺少合適的投資渠道；3厭倦市中心生活，會(huì)選擇環(huán)境舒適的位置；4會(huì)接受較大戶(hù)型面積，但此類(lèi)人士并不急需購(gòu)房，落定會(huì)較猶豫；5各種的價(jià)格優(yōu)惠措施容易調(diào)動(dòng)他們的積極性。政府機(jī)關(guān)的公務(wù)員1享受公房的待遇；2房?jī)r(jià)不斷上漲促使他們不得不考慮在城市邊緣，交通、配套便利的地方置業(yè)。當(dāng)?shù)卦【用?對(duì)本片區(qū)非常熟悉又具有感情；2本身有改善居住條件的要求；3只要價(jià)格合適，會(huì)是本項(xiàng)目最早的一批客戶(hù)。四、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)狻㈦姎獾雀鞣N專(zhuān)業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。（一）、建筑方案總體構(gòu)思基本要求是：建設(shè)方案總體構(gòu)思緊緊把握“人居和諧發(fā)展”這一主題，創(chuàng)造符合時(shí)代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美的住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和21世紀(jì)新的居住理念。（二）、平面設(shè)計(jì)1、住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計(jì)符合國(guó)家住宅建設(shè)基本標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)規(guī)范要求。建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下：1、套型面積適中，配置合理，有較舒適的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間；2、平面布局合理，體現(xiàn)食寢分離、居寢分類(lèi)的原則，并為住房留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高1~2個(gè)等級(jí)；4、根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶(hù)，增加保安措施，配置電話(huà)、電視、空調(diào)機(jī)專(zhuān)用線路；7、設(shè)置門(mén)斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車(chē)就近入庫(kù)，預(yù)留汽車(chē)停車(chē)車(chē)位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到0.8㎡~1.0㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見(jiàn)表住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見(jiàn)表小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)一二三四套型面積系列標(biāo)準(zhǔn)（平方米）使用面積42~4853~6064~7175~90建筑面積55~6570~8085~90100~120功能空間使用面積標(biāo)準(zhǔn)（平方米）起居廳18~25主臥室12~16雙人次臥室12~14單人臥室8~10廚房≥6餐廳≥8衛(wèi)生間4~6（雙衛(wèi)可適當(dāng)增加）門(mén)廳2~3儲(chǔ)藏2~4（吊柜不計(jì)入）工作室6~8設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)廚房Ⅰ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）Ⅱ型灶臺(tái)、調(diào)理臺(tái)、洗池臺(tái)、擱置臺(tái)、吊柜、冰箱位、排油煙機(jī)（操作面延長(zhǎng)≥2700mm）衛(wèi)生間Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機(jī)位、自然換氣（風(fēng)道）Ⅱ型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺(tái)、化妝鏡、坐便器（1~2個(gè)）、洗衣機(jī)位、機(jī)械換氣（風(fēng)道）設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)電器設(shè)備用電量80~120KWH/月負(fù)荷1560~4000W（大套可增至6000W）電表5（20）A~10（40）A電源插座小居室2~3組小居室2組廚房3組衛(wèi)生間3組電視插口起居、主臥個(gè)一個(gè)電話(huà)1~2臺(tái)空調(diào)線設(shè)專(zhuān)用線寬帶接口每個(gè)臥室一個(gè)給水設(shè)備用水量200~300升/人·日熱水器或熱水管道系統(tǒng)采暖通風(fēng)散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)光環(huán)境采光≥1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離1米天然照度比）照明起居廳及一般活動(dòng)30~70LX臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀150~300LX床頭閱讀75~150LX管廳、廚房50~100LX衛(wèi)生間20~50LX樓梯間15~30LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分戶(hù)墻，樓板≥40~50dB樓板≤75~65dB熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別）冬季采暖區(qū)非采暖區(qū)16~21℃12~21℃夏季＜28℃衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日2小時(shí)~冬至日1小時(shí)2、公用建筑物業(yè)管理會(huì)所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外有消防環(huán)行車(chē)道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設(shè)計(jì) 立面造型設(shè)計(jì)突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與周?chē)鞘协h(huán)境的協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡(jiǎn)潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧?kù)o的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個(gè)性。（四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《山東省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。1、住宅裝修及設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)：住宅為毛胚房，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級(jí)外墻涂料；（2）、內(nèi)墻：膩?zhàn)樱?）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪；（5）、門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶(hù)門(mén)、復(fù)合防盜門(mén)（6）、廚房設(shè)施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)；2、小區(qū)配套設(shè)施：小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息場(chǎng)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。五、戶(hù)型設(shè)計(jì)定位根據(jù)濰坊市住宅市場(chǎng)需求，初步規(guī)劃為以下4種戶(hù)型：高層住宅A戶(hù)型二房二廳：每戶(hù)建筑面積85平方米（80套）；高層住宅B戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積100平方米（100套）；高層住宅C戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積110平方米（32套）；高層住宅D戶(hù)型四房二廳：每戶(hù)建筑面積120平方米（32套）；高層住宅四種戶(hù)型共計(jì)244套。多層住宅E戶(hù)型二房二廳：每戶(hù)建筑面積90平方米（60套）多層住宅F(xiàn)戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積110平方米（90套）多層住宅G戶(hù)型三房二廳：每戶(hù)建筑面積120平方米（28套）多層住宅三種戶(hù)型共計(jì)168套。以上戶(hù)型在下一步單體設(shè)計(jì)時(shí)，還應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者對(duì)象需求，綜合考慮住宅使用功能與空間組合、家庭結(jié)構(gòu)、人際關(guān)系、職業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書(shū)房。各種功能空{(diào)間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間}的使用面積滿(mǎn)足規(guī)定的要求。六價(jià)格定位（一）、住宅部分1、市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程樓盤(pán)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售率（%）開(kāi)盤(pán)日期A丹桂里18F350080B玫瑰園11F-18F390070C海信蘭郡小高層3棟多層18棟多層：3100高層：340070D新海楓景五棟高層七棟多層305080E東方天韻多層，小高層275080注：在以下列表中樓盤(pán)名稱(chēng)均以字母代替A：丹桂里、B：玫瑰園、C：海信蘭郡、D：新海楓景、E：東方天韻。交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù)100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)，2008年濰坊市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng)10.18%，濰坊市該類(lèi)住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng)+1.1%，其他條件見(jiàn)表本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表單位：元/平方米序號(hào)成交價(jià)格交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正交易情況修正比準(zhǔn)價(jià)格交通配套環(huán)境小計(jì)交房標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)規(guī)劃小計(jì)A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場(chǎng)比較法銷(xiāo)售狀況權(quán)重系數(shù)修正表項(xiàng)目名稱(chēng)比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）銷(xiāo)售狀況權(quán)重（銷(xiāo)售率）加權(quán)的相對(duì)價(jià)格（元/平方米）本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售價(jià)格（元/平方米）A2698100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計(jì)多層：180%多層：5020多層：2789高層：250%高層：7914高層：3166多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米2、加權(quán)平均法定價(jià)過(guò)程本項(xiàng)目住宅價(jià)格加權(quán)平均價(jià)項(xiàng)目名稱(chēng)比準(zhǔn)價(jià)格（元/平方米）建筑面積（平方米）共計(jì)（萬(wàn)元）A2698285297697B多層：2850高層：33592500007125083975C多層：2903高層：3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=98650萬(wàn)元÷320701平方米×10000元/萬(wàn)元=3076元/平方米高層住宅銷(xiāo)售價(jià)格=130469萬(wàn)元÷394011平方米×10000元/萬(wàn)元=3311元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目多層住宅單價(jià)為：2933元/平方米高層住宅單價(jià)為：3238元/平方米（二）、商鋪部分收益還原法定價(jià)過(guò)程目前濰坊市同類(lèi)地段的市場(chǎng)租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商鋪的售價(jià)。PS=12NRS……………①（總價(jià)等于N年的收益）RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租大于月供）由①、②可推出N≤14.7859（年）；K=1/N=6.76%（年收益率）注：P為商鋪價(jià)格；S為商鋪面積；N為收益年限(按50年計(jì)算)；R為市場(chǎng)租金；λ為人民銀行10年期抵押貸款常數(shù)。PS=12RS[1－(1＋K)-N]/KP=12R[1－(1＋K)-50]/K=12×60[1－(1＋6.76%)-50]÷6.76%=4500元/平方米故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為：4500元/平方米（三）、車(chē)位銷(xiāo)售價(jià)格的確定根據(jù)濰坊市該區(qū)域目前的情況，車(chē)位平均銷(xiāo)售價(jià)格為5萬(wàn)元/個(gè)~8萬(wàn)元/個(gè)。（四）、建議銷(xiāo)售價(jià)格綜合考慮了市場(chǎng)對(duì)定價(jià)的影響后，分析人員建議該項(xiàng)目個(gè)部分的銷(xiāo)售單價(jià)為：多層住宅：2950元/平方米高層住宅：3020元/平方米商鋪：4500元/平方米車(chē)位：5萬(wàn)元/個(gè)項(xiàng)目投資估算一、本項(xiàng)目物業(yè)銷(xiāo)售租賃價(jià)格根據(jù)工程所處位置、周?chē)h(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，考慮房地產(chǎn)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅每平方米2950元，高層住宅每平方米3020元；商鋪每平方米4500元；地下車(chē)位每個(gè)5萬(wàn)元；二、銷(xiāo)售進(jìn)度及付款回收計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃在3年（36個(gè)月）左右內(nèi)完成銷(xiāo)售，各年銷(xiāo)售計(jì)劃見(jiàn)表。本項(xiàng)目銷(xiāo)售計(jì)劃表（%）項(xiàng)目合計(jì)20082009201020112012多層住宅10060%30%10%高層住宅10020%50%20%10%商業(yè)10030%50%20%停車(chē)位10030%50%20%車(chē)位銷(xiāo)售按分期付款形式實(shí)行，即第一年還50%，第二年還剩余50%。回款進(jìn)度詳見(jiàn)表：回款金額估算表單位：面積（平方米）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）銷(xiāo)售期間項(xiàng)目2009201020112012面積銷(xiāo)售收入面積銷(xiāo)售收入面積銷(xiāo)售收入面積銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售計(jì)劃合計(jì)多層高層商業(yè)車(chē)位百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額百分比回款金額收款計(jì)劃2009多層高層商業(yè)車(chē)位2010多層高層商業(yè)車(chē)位2011多層高層商業(yè)車(chē)位注：車(chē)位面積未計(jì)算在內(nèi)。三、稅費(fèi)率本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表。稅費(fèi)率表（%）稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率稅費(fèi)項(xiàng)目稅費(fèi)率營(yíng)業(yè)稅5土地增值稅1城市維護(hù)建設(shè)稅7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加3公益金5企業(yè)所得稅33任意盈余公積金3管理費(fèi)用5不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2銷(xiāo)售費(fèi)用2.5房產(chǎn)稅（按租金）12四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)估算1、前期工程費(fèi)。本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%2可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰3水文地質(zhì)勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰4通水、通電、通路費(fèi)建安工程費(fèi)×1%5場(chǎng)地平整費(fèi)10元/平方米合計(jì)2、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)本項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算見(jiàn)表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1供電工程建安工程費(fèi)×3%2供水工程3供氣工程4道路工程5綠化工程6通訊工程7照明工程8排污工程9環(huán)衛(wèi)工程合計(jì)3、建安工程費(fèi)用本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用估算見(jiàn)表建安工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1多層住宅元/平方米23000平方米高層住宅元/平方米21000平方米2商業(yè)元/平方米2000平方米合計(jì)4、公共設(shè)施配套費(fèi)本項(xiàng)目公共設(shè)施配套費(fèi)估算見(jiàn)表公共設(shè)施配套費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量金額1居委會(huì)元/平方米2托兒所3公共廁所4停車(chē)場(chǎng)5健身設(shè)施合計(jì)5、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算見(jiàn)表開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程費(fèi)×5%2建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×4‰3供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅商業(yè)住宅：0.3T/人，元/T商業(yè)：0.1T/人，元/T住宅：商業(yè)：4供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅商業(yè)住宅：4KVA/戶(hù)，元/KVA商業(yè)：8KVA/百㎡，元/KVA住宅：商業(yè)：6其他建安工程費(fèi)×5‰合計(jì)6、其他費(fèi)用本項(xiàng)目其他費(fèi)用估算見(jiàn)表其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1預(yù)算定額管理費(fèi)建安工程費(fèi)×5‰2竣工檔案保證金3報(bào)建手續(xù)費(fèi)4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)6其他合計(jì)7、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用本項(xiàng)目的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用按項(xiàng)目1~6項(xiàng)和的2%估算。2009年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：萬(wàn)元；2010年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：萬(wàn)元；2011年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：萬(wàn)元；2012年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用：萬(wàn)元；合計(jì)：萬(wàn)元。8、管理費(fèi)用本項(xiàng)目的管理費(fèi)用按項(xiàng)目1~5項(xiàng)和的3%估算。2009年管理費(fèi)用：萬(wàn)元；2010年管理費(fèi)用：萬(wàn)元；2011年管理費(fèi)用：萬(wàn)元；2012年管理費(fèi)用：萬(wàn)元；合計(jì)：萬(wàn)元。9、銷(xiāo)售費(fèi)用本項(xiàng)目的銷(xiāo)售費(fèi)用按銷(xiāo)售收入的2.5%估算。廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷(xiāo)售收入的1%，即萬(wàn)元。合計(jì)為萬(wàn)元。五、資金籌措項(xiàng)目總投資萬(wàn)元，其中項(xiàng)目資本金萬(wàn)元，第一年全部投入；商業(yè)性銀行貸款萬(wàn)元，第一年貸款萬(wàn)元，第二年貸款萬(wàn)元；不足的部分?jǐn)M由預(yù)售房款解決。財(cái)務(wù)分析盈利能力分析項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公積后還有萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的營(yíng)業(yè)稅金為萬(wàn)元，所得稅為萬(wàn)元，土地增值稅為萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金萬(wàn)元相比，在年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為%，在預(yù)期可接納內(nèi)部收益率為%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為萬(wàn)元，項(xiàng)目投資回收期為年。資本金內(nèi)部收益率為%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為萬(wàn)元。投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷總投資×100%資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)÷資本金×100%風(fēng)險(xiǎn)分析與對(duì)策一、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析從濰坊市目前住宅市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)了住房結(jié)構(gòu)供過(guò)于求的情況，市場(chǎng)有效需求不足。本項(xiàng)目定位于中檔偏底住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷(xiāo)售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。按照國(guó)際慣例，房?jī)r(jià)一般是居民收入的3~6倍，而目前濰坊市房?jī)r(jià)每平方米為2922元（一般市區(qū)住宅），一套90平方米的住宅總價(jià)在28萬(wàn)左右，相當(dāng)于家庭收入的8倍，難以形成有效需求。本項(xiàng)目銷(xiāo)售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近1.5倍，銷(xiāo)售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。雖然目前濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總的趨勢(shì)是供大于求，價(jià)格走高，銷(xiāo)售相當(dāng)不理想，但隨著國(guó)家采取的穩(wěn)健的貨幣政策和開(kāi)放的財(cái)政政策的成功，擴(kuò)大內(nèi)需取得成效，居民實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力處于上升趨勢(shì)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看商品房銷(xiāo)售前景看好。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。做好方案規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶(hù)型規(guī)劃等。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶(hù)型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目主要應(yīng)加強(qiáng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作，做好商品房的銷(xiāo)售，加大促銷(xiāo)力度，多渠道、多種方式推廣促銷(xiāo)，盡快銷(xiāo)售，才能最大限度的減少項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)。在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。因此，降低工程造價(jià)，控制投資成本，也是降低本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素之一。做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。三、金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析本項(xiàng)目資金分為三塊：一部分銀行貸款、一部分自有資金、一部分預(yù)售房款。但從自有資金使用成本和開(kāi)發(fā)資金回收考慮，減少占用資金回收風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采用多種付款方式促銷(xiāo)，可以選擇采用：①一次性付款方式；②分期付款方式；③七成銀行按揭方式；④建筑分期付款＋銀行按揭；⑤特惠免息付款方式；⑥全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開(kāi)發(fā)資金按預(yù)期回籠，消減金融財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。研究結(jié)論和建議一、研究結(jié)論1、通過(guò)對(duì)濰坊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)總量和城市發(fā)展規(guī)劃的分析，具備總量需求條件，該項(xiàng)目具有良好的開(kāi)發(fā)前景。2、濰坊目前的住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供了良好的開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，具備開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)可行性。3、項(xiàng)目確定了科學(xué)、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，并進(jìn)行了科學(xué)、富有市場(chǎng)新意的規(guī)劃設(shè)計(jì)，容易形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。4、可行性分析研究報(bào)告提出了了系統(tǒng)、整體的營(yíng)銷(xiāo)策略。5、項(xiàng)目運(yùn)作團(tuán)隊(duì)具有房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和策劃、銷(xiāo)售的豐富的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，具有優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，為項(xiàng)目成功提供了有力的保障。6、項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析表明項(xiàng)目具有良好的贏利能力、償債能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，運(yùn)作周期短，具備財(cái)務(wù)上的可行性。因此，可行性分析研究認(rèn)為，項(xiàng)目具有實(shí)施的可行性。二、建議1、項(xiàng)目應(yīng)加快融資進(jìn)度，以期盡快投入實(shí)施，以保證市場(chǎng)機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)。2、本方案作為初步研究方案，應(yīng)在進(jìn)一步研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多方案比較研究，對(duì)本方案作必要的完善，選擇最優(yōu)方案。3、項(xiàng)目應(yīng)密切注意市場(chǎng)變化和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素，及時(shí)科學(xué)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。4、項(xiàng)目應(yīng)更注重人才的重要性，努力吸引優(yōu)秀的管理、策劃人才，與優(yōu)秀施工隊(duì)伍合作，保障產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，獲得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。附表附表1：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位數(shù)據(jù)備注Ⅰ項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積平方米商品住宅銷(xiāo)售面積商業(yè)用房建筑面積車(chē)位銷(xiāo)售面積平方米平方米平方米Ⅱ經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資萬(wàn)元其中：財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元2單方成本元/平方米3資金籌措萬(wàn)元其中：資本金借款預(yù)售房款自有資金萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元4經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元5經(jīng)營(yíng)成本萬(wàn)元6經(jīng)營(yíng)費(fèi)用萬(wàn)元7應(yīng)交稅金萬(wàn)元其中：營(yíng)業(yè)稅金及附加土地增值稅所得稅萬(wàn)元萬(wàn)元萬(wàn)元8利潤(rùn)總額萬(wàn)元9稅后利潤(rùn)萬(wàn)元10可分配利潤(rùn)萬(wàn)元Ⅲ財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資利潤(rùn)率%2投資凈利潤(rùn)率%4投資利稅率%5資本金凈利潤(rùn)率%6全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%7全部投資投資回收期（所得稅前）年8全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%9全部投資投資回收期（所得稅后）年10房地產(chǎn)投資長(zhǎng)期借款償還期年附表2：項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2008200920102011一開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1.11.21.31.41.51.61.71.8土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑工程安裝費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用2.12.22.3銷(xiāo)售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用二經(jīng)營(yíng)資金三項(xiàng)目總投資額123開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金附表3：銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20082009201020111銷(xiāo)售收入1.11.21.3可銷(xiāo)售面積（平方米）平均售價(jià)（元/平方米）銷(xiāo)售比例（%）2經(jīng)營(yíng)稅金及附加2.12.22.3營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加3土地增值稅4商品房銷(xiāo)售凈收入附表4：土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)20082009201020111銷(xiāo)售收入2扣除項(xiàng)目2.12.22.32.4開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用銷(xiāo)售稅金其他扣除額3增值額4增值比例（%）5增值稅率（%）6速算扣除率（%）7土地增值稅附表5：投資使用計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121總投資1.11.2經(jīng)營(yíng)資金開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用2資金籌措2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.2資本金預(yù)售收入租金收入其他收入自有資金借款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資長(zhǎng)期借款經(jīng)營(yíng)資金借款附表6：損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121經(jīng)營(yíng)收入1.11.2銷(xiāo)售收入租金收入2總成本費(fèi)用2.12.2開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6彌補(bǔ)前年度虧損7應(yīng)繳所得稅額8所得稅9稅后利潤(rùn)10盈余公積10.110.210.3法定盈余公積金公益金任意盈余公積金11加：年初未分配利潤(rùn)12可供投資者分配利潤(rùn)13應(yīng)付利潤(rùn)A方B方C方14年末未分配利潤(rùn)附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.6銷(xiāo)售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.6開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅3凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量4所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值-6所得稅前凈現(xiàn)值累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）投資回收期（年）[靜態(tài)]投資回收期（年）[動(dòng)態(tài)]基準(zhǔn)收益率（Ie）附表8：現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金流入1.11.21.31.41.51.6銷(xiāo)售收入租金收入其他收入回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金流出2.12.22.32.42.52.62.72.82.92.10資本金租售收入用于產(chǎn)品投資自有資金經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)營(yíng)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅借款本金償還借款利息支付3凈現(xiàn)金流量累計(jì)凈現(xiàn)金流量4所得稅前凈現(xiàn)金流量累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)金流量5凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值6所得稅前凈現(xiàn)值累計(jì)所得稅前凈現(xiàn)值計(jì)算指標(biāo)所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率（FIRR）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）基準(zhǔn)收益率（Ie）附表9：資金來(lái)源與運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)200820092010201120121現(xiàn)金來(lái)源1.11.21.31.41.51.61.71.81.91.10銷(xiāo)售收入租金收入其他收入房地產(chǎn)投資借款短期借款資本金自有資金回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金凈轉(zhuǎn)售收入2現(xiàn)金運(yùn)用2.12.22.32.42.52.62.