清明上河園旅游開發(fā)項目可行性報告

PAGEPAGE34山東XX清明上河園旅游開發(fā)項目可行性報告編制單位：天津市XX環(huán)境藝術工程有限公司編制時間：2011.1.16山東XX清明上河園旅游開發(fā)項目可行性報告目錄第1章 總論 31.1. 項目背景與概況 31.2. 主要技術經(jīng)濟指標 71.3. 問題與建議 8第2章 項目投資環(huán)境與市場研究 92.1. 投資環(huán)境分析 92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 112.3. 銷售預測 152.4. 營銷策略 19第3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 213.1. 建設規(guī)模 213.2. 項目概況現(xiàn)狀 213.3. 項目建設條件 22第4章 建筑方案 264.1. 設計依據(jù) 264.2. 項目設計主題和開發(fā)理念 264.3. 項目總體規(guī)劃方案 274.4. 建筑設計 284.5. 結(jié)構(gòu)設計 294.6. 給排水設計 30第5章 節(jié)能節(jié)水措施 325.1. 設計依據(jù) 325.2. 建筑部分節(jié)能設計 32第6章 環(huán)境影響評價 336.1. 編制依據(jù) 336.2. 環(huán)境現(xiàn)狀 336.3. 項目建設對環(huán)境的影響 346.4. 環(huán)境保護措施 34第7章 勞動衛(wèi)生與消防 357.1. 指導思想 357.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施 357.3. 消防設計 36第8章 組織機構(gòu)與人力資源配置 388.1. 組織機構(gòu) 388.2. 人力資源配置 38第9章 項目實施進度 399.1. 項目開發(fā)期 399.2. 項目實施進度安排 399.3. 項目實施過程控制措施 39第10章 項目招投標 4110.1. 工程項目招標投標概述 4110.2. 工程項目招標投標因素分析 4210.3. 招標依據(jù) 4410.4. 招標范圍 4410.5. 招標方式 44第11章 投資估算與資金籌措 4511.1. 投資估算 4511.2. 資金籌措 45第12章 財務評價 4712.1. 項目評估依據(jù) 4712.2. 財務評價基礎數(shù)據(jù)的選擇 4712.3. 財務評價 4712.4. 不確定性分析 48第13章 社會評價 4913.1. 項目對社會的影響分析 4913.2. 風險分析 5013.3. 社會評價結(jié)論 51第14章 研究結(jié)論與建議 5214.1. 可行性研究結(jié)論 5214.2. 建議 52項目概況：項目名稱：XX《清明上河園》旅游開發(fā)項目建設地點：山東省XX市XX鎮(zhèn)龍莊項目性質(zhì)：新建項目建設期限：3年項目建設目標：XX是中國歷史文化名城，優(yōu)秀旅游城市。XX市龍莊開發(fā)建設以宋代張擇端的名畫《清明上河圖》為藍本，打造一幅融XX重要歷史文化底蘊，同時又充滿現(xiàn)代旅游、商業(yè)活動、休閑度假的XX版“清明上河圖”，再現(xiàn)XX的歷史、文化、發(fā)展，傳承XX的民俗風情等非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，充分展現(xiàn)誕生或生活過在此地的墨子、魯班、毛遂、孟嘗君、奚仲等歷史名人。依照宋文化來表現(xiàn)宋文化，把它變成一幅生動的畫卷，讓人們一朝步入畫卷，一日夢回千年。吸引現(xiàn)代人來感受古代的優(yōu)秀文化。為墨子故里、江北水鄉(xiāng)再添一道亮麗的風景線。項目主編單位：天津市XX環(huán)境藝術工程有限公司二、項目可行性研究報告編制依據(jù)（一）《全國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要》；（二）《山東省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”計劃綱要》；（三）《山東省旅游管理條例》；（四）《旅游發(fā)展規(guī)劃管理暫行辦法》；（五）《棗莊市“十一五”旅游發(fā)展專題規(guī)劃》；（六）《中華人民共和國文物保護法》；（七）國家計委《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（計投資[1993]530號）；（八）《旅游景區(qū)質(zhì)量等級劃分與評定》標準（GB/T17775-2003）；（九）其它有關法律法規(guī)。三、可行性研究報告編制內(nèi)容根據(jù)國家有關法規(guī)、政策和行業(yè)規(guī)范、規(guī)程等，本可研報告對項目建設的必要性與可行性、項目建設的規(guī)模與內(nèi)容、項目運營方案、文物與環(huán)境保護、項目實施進度等進行綜合分析和評述，對項目的投資估算和經(jīng)濟財務效益、社會效益進行全面論證和研究。四、建設方案與研究結(jié)論（一）建設內(nèi)容及規(guī)模1、功能定位《XX清明上河園》以宋代張擇端的名畫《清明上河圖》為藍本，按照圖中布局，采用宋代營造法式，結(jié)合現(xiàn)代建筑方法，集中再現(xiàn)了原圖的風物景觀和民俗風情。清明上河園不僅能以恢宏的氣勢再現(xiàn)了《清明上河圖》，而且能用巧妙的創(chuàng)意把歷史活化，使游人進入園區(qū)，仿佛穿越時空隧道走進了一幅鮮活的歷史畫卷，令人有“一朝步入畫卷，一日夢回千年”的時光倒流之感。擬建的清明上河園建筑古樸典雅，景區(qū)環(huán)境優(yōu)美。分為九大景區(qū)，即1.清明上河園區(qū)；2.歷史文化展示區(qū)；3.生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)；4.濱水休閑區(qū)5.生態(tài)濕地景觀區(qū)；6.休閑度假區(qū)；7.養(yǎng)生園區(qū)；8.綜合服務區(qū)。2、建設內(nèi)容本項目建設主要內(nèi)容：仿古建筑建設、青石路面建設、地下排水系統(tǒng)安裝、綜合管網(wǎng)建設、功能區(qū)域建設、景區(qū)旅游接待與基礎服務設施建設等。主要建筑有園門樓、虹橋、街景、店鋪、河道、碼頭、船坊等。3、建設規(guī)模該園計劃占地面積1000余畝，其中水面200畝，擁有大小古船50余艘，各種宋式房屋400余間，宋式橋梁3座，總建筑面積1萬平方米。預計總投資2億人民幣。(二)總圖布置方案仿照原圖，設驛站、民俗風情、特色食街、宋文化展示、花鳥魚蟲、繁華京園、休閑購物和綜合服務等八個功能區(qū)，并設有校場、虹橋、民俗、宋都等四個文化區(qū)。游覽清明上河園，可以跨虹橋，登上善門，游鴻福寺，瀏覽文繡院，下榻古驛站，就餐孫羊正店。游覽清明上河園，您可以情觀賞民間雜耍、木蘭織房、年思社，還有吹糖人、剪紙、風箏等民間工藝，當然還有聞名中外的宋代小吃。（三）項目實施期限本項目開發(fā)期限為三年，分兩期工程完成：一期工程為二年，二期工程實際也為二年。即從第一期工程的第二年度起，二期工程開始運作。（四）投資估算及資金籌措方案本項目總投資預計2億元，主要通過合作資金投入和銀行貸款等渠道籌措。（五）研究結(jié)論1、該項目有良好的區(qū)位條件和優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境；2、該項目創(chuàng)意獨特，內(nèi)涵豐富，發(fā)展?jié)摿^大；3、該項目市場廣闊，周邊市場輻射力強，影響力大。只要運營正常，一定能成為山東省內(nèi)一流、國內(nèi)有一定知名度的仿古文化旅游景區(qū)；4、該項目的實施有利于新農(nóng)村建設，有利于農(nóng)村居民群眾加快致富奔小康的步伐；5、有利于加強XX旅游資源開發(fā)利用，加快XX旅游健康快速發(fā)展；6、項目建成后預計3年內(nèi)即可收回全部投資。五、項目建設背景與必要性（一）項目建設背景

1.產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。旅游業(yè)是全球性的朝陽型、非周期型產(chǎn)業(yè)，具有市場容量大、帶動效應強、綜合效益好等顯著特點。加快山東XX旅游發(fā)展對于充分利用XX旅游資源，拓寬就業(yè)領域，加強與外界交流合作，推動XX經(jīng)濟與社會和諧發(fā)展都具有十分重要的意義?！笆の濉逼陂g，XX旅游事業(yè)得到了全面快速發(fā)展：旅游產(chǎn)業(yè)氛圍日益濃郁，旅游基礎條件明顯改善，旅游宣傳效應快速擴大，鄉(xiāng)村旅游品牌初步形成，旅游客源市場加速拓寬，市場秩序進一步規(guī)范，旅游經(jīng)濟實現(xiàn)了健康快速有序發(fā)展（“十·五”期內(nèi)，XX共接待各類游客93萬人次，其中，國內(nèi)游客81人次，入境游客12萬人次。實現(xiàn)旅游總收入達6.35億元人民幣，年均增長分別達到14.33％和26.59％）。旅游業(yè)正在逐步成為XX國民經(jīng)濟發(fā)展的主要增長點。XX市、市政府已經(jīng)制定“十一·五”旅游發(fā)展專題規(guī)劃，提出了“以文化旅游為龍頭，以生態(tài)旅游為依托，重點打造名人鄉(xiāng)、名人村等四張品牌”的旅游發(fā)展思路，并在政府主導的原則下，積極創(chuàng)新思路，充分發(fā)揮XX旅游資源優(yōu)勢，力求創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，使旅游逐步成為XX國民經(jīng)濟新的增長點，把XX發(fā)展成為山東省內(nèi)一流、國內(nèi)有一定知名度的縣級市旅游目的地。

2.國家政策鼓勵發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)。早在1998年中央經(jīng)濟工作會議就明確強調(diào)：旅游是我國新時期積極培育發(fā)展的三個新的經(jīng)濟增長點之一；2004年的經(jīng)濟工作會議又提出國家第三產(chǎn)業(yè)引導資金要向旅游業(yè)傾斜；同時，2007年山東省委、省政府又將旅游業(yè)正式作為支柱產(chǎn)業(yè)來培育發(fā)展，要求各級政府積極培育壯大旅游產(chǎn)業(yè)，充分發(fā)揮旅游關聯(lián)度高，污染少，增收潛力大的作用，把旅游產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為有規(guī)模、有實力、有持續(xù)發(fā)展能力的產(chǎn)業(yè)。

3.國民經(jīng)濟快速增長培育了廣闊的客源市場。改革開放以來，我國國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康增長，人民生活水平顯著提高，溫飽問題已完全得到解決。在這樣一個物質(zhì)生活相對發(fā)達的前提下，加上閑暇時間的越來越多，外出旅游已經(jīng)成為廣大人民群眾追求更高生活質(zhì)量和精神享受的普遍需求。

（二）

項目建設的必要性

XX鎮(zhèn)作為XX旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭和旅游開發(fā)建設的重點，有著非常優(yōu)越的資源優(yōu)勢和地域優(yōu)勢，有再造“新江北水鄉(xiāng)”之稱。該項目建設的必要性主要集中體現(xiàn)在以下幾方面：1.該項目的開發(fā)是適應社會主義新農(nóng)村建設的需要。建設社會主義新農(nóng)村是中國現(xiàn)代化進程中的重大歷史任務。XX鎮(zhèn)是XX市確定的社會主義新農(nóng)村建設試點縣之一，發(fā)展旅游有利于當?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展和農(nóng)民家園建設，使當?shù)剞r(nóng)業(yè)生產(chǎn)水平得到較大提高，使村民生活得到明顯改善，使農(nóng)村基礎設施建設得到有效加強，使農(nóng)村各項社會事業(yè)得到全面發(fā)展，使農(nóng)民得到實實在在的物質(zhì)利益。旅游開發(fā)是構(gòu)建和諧城鄉(xiāng)，有力保障城鄉(xiāng)人民共享經(jīng)濟社會發(fā)展成果的有效途徑之一。2.該項目的開發(fā)是加快XX市旅游健康有序發(fā)展的需要。XX市地處山林地區(qū)，境內(nèi)自然景觀絢麗多彩，民俗風情濃郁獨特，歷史文化源遠流長，旅游資源豐富，且具有種類全、組合優(yōu)、特色鮮明、文化底蘊深厚的特點，旅游市場吸引力大，旅游開發(fā)價值高，加上交通便捷，區(qū)位有利，發(fā)展旅游有著良好的條件和優(yōu)勢?！肚迕魃虾訄@》旅游開發(fā)在現(xiàn)階段乃至將來相當長一段時間內(nèi)仍將是XX旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的龍頭。加快《清明上河園》旅游開發(fā)，對于啟動和加快XX旅游發(fā)展意義十分重大。對此，政府與管理部門會積極順應時勢，抓住優(yōu)勢，抓住重點，對《清明上河園》旅游開發(fā)項目進行重點包裝、重點招商，對景區(qū)進行重點開發(fā)、重點建設，力求將《清明上河園》打造成山東省內(nèi)外具有一定知名度的古文化旅游品牌。3.該項目的開發(fā)是適應資源開發(fā)和生態(tài)保護的需要。XX市XX鎮(zhèn)是全國資源枯竭生態(tài)保護的重點區(qū)域，政府工作的責任非常大，壓力非常重。但由于XX鎮(zhèn)生態(tài)保護范圍寬，保護對象數(shù)量多，涉及村民群眾范圍廣，保護經(jīng)費難以到位，村民意識難以灌輸，環(huán)保責任難以劃清，保護措施難以落實，管理工作難以開展。針對這樣一種狀況，政府會切實采取資源開發(fā)與環(huán)境保護相結(jié)合的積極有效的措施加以保護，而不能簡單地以“為保護而保護”的消極措施來保護。合理的旅游開發(fā)是經(jīng)實踐證明能有效保護資源的主要手段之一?！肚迕魃虾訄@》旅游項目開發(fā)在堅持政府主導的原則下，景區(qū)內(nèi)旅游項目的所有權和開發(fā)權完全歸投資者所有，由投資人進行開發(fā)建設和經(jīng)營管理。六項目開發(fā)條件與現(xiàn)狀（一）

項目開發(fā)條件XX市XX鎮(zhèn)歷史悠久，民風純樸，旅游資源豐富，文化底蘊深厚，加之交通便捷，區(qū)位獨特，發(fā)展旅游有著良好的條件和優(yōu)勢。1.資源豐富，底蘊非常深厚。XX旅游資源豐富，文化內(nèi)涵深厚，古稱“善國”，是古代科圣墨子、工匠祖師魯班、景仲等“名人故里”、“鐘靈毓秀”、“人才輩出”等。有獨特的“北幸文化”、多彩的民俗文化、豐富的歷史文化、秀美的山水文化、純樸的鄉(xiāng)村文化、傳統(tǒng)的耕讀文化等有關的許多美妙傳說和故事。2.交通便捷，可進入性較強。XX市自古就有“九州通衞”之稱，地處江蘇、山東、河南、安徽四省交界處的淮海經(jīng)濟區(qū)中心位置，作為南北交通重地和樞紐，境內(nèi)京福高速、京滬高速、104國道、京滬鐵路、京滬高速鐵路和京杭大運河縱貫南北，方圓200公里范圍內(nèi)有濟南、徐州、臨沂、濟寧四個機場，到青島港四小時車程、日照港兩小時車程。XX地處北京到上海的中心位置，高速鐵路2011年竣工后，屆時XX到北京和上海各僅需2小時，既能讓游客舒適地進得去，又能讓游客舒心地出得來。3.區(qū)位獨特，地理條件優(yōu)越。XX鎮(zhèn)位于山東XX南郊，龍莊位于XX市西城工業(yè)開發(fā)區(qū)，距XX市區(qū)5公里。今XX市，位于山東省魯南地區(qū)南端，東距山徐州市中心10公里，鄰近江蘇、安徽和河南等地，有較強的的周邊輻射能力；從旅游區(qū)位來看，《清明上河園》項目處于北京界──上海這一中國最佳的黃金旅游線上。4.項目立意新穎，文化底蘊豐富。擬建的《清明上河園》參照我國宋代著名畫家張擇端繪制的《清明上河圖》長卷，同時對開封等地進行考察，對宋代建筑和繪畫資料進行了全面研究，并結(jié)合影視拍攝需要，計劃占地1000多畝，建筑面積達10000平方米，生動再現(xiàn)了富麗天下的北宋大都會汴京園的景象。繞石徑，過曲橋，穿街市，登樓閣，不經(jīng)意中讓你夢回千年，依稀跨越歷史的長河。但見，汴河蜿蜒映園，樓宇鱗次櫛比。城外區(qū)小橋流水，楊柳拂面；城內(nèi)區(qū)煙雨樓臺，繁華濃艷。定時表演節(jié)目：包公迎賓、楊志賣刀、林沖怒打高衙內(nèi)、燕青打擂、李師師藝會情公子、王員外招婿、宋式民俗婚禮、編鐘樂舞、馬術、氣功絕活等２０余個。清明上河圖可滿足漢代以后、民國以前歷代歷史題材的影視拍攝。同時，清明上河園又是旅游的勝地，豐富多彩的節(jié)目令您嘆為觀止，深刻體會到宋代文化的深厚。特別是無法估量的商業(yè)價值。（二）項目擬建區(qū)現(xiàn)狀1.旅游交通條件得到空前改善。為適應現(xiàn)代旅游“行的快、坐的舒”的要求，近幾年，XX市陸空交通十分便利，距連云港、日照港310公里；距徐州觀音機場100公里；距濟南200公里；距青島460公里；距上海650公里；京滬鐵路、京滬高速公路、京福高速公路、104國道及多條省道等陸上交通動脈交匯相接，加快了景區(qū)旅游交通設施的建設。2.景區(qū)基礎設施建設進展較快。一是景區(qū)通訊設施建設超速發(fā)展，景區(qū)內(nèi)主干道已硬化。近年來，XX市通過積極爭取和努力，已經(jīng)開通中國移動、中國聯(lián)通的通訊網(wǎng)絡和中國電信的程控電話、寬帶網(wǎng)絡等通訊服務，景區(qū)移動通訊覆蓋率達到了100％。目前104國道至景區(qū)內(nèi)主干道已經(jīng)硬化；二是景區(qū)水電設施可正常滿足景區(qū)居民和項目用水、用電需求。3.旅游接待服務功能明顯增強。近年來，XX嚴格按照景區(qū)質(zhì)量等級標準，積極完善自身建設，增強旅游接待服務功能，各級別賓館飯店成倍增加，完善了各游覽區(qū)線路指示游覽系統(tǒng)，使XX旅游接待服務功能得到明顯改善。七市場分析（一）

旅游市場發(fā)展趨勢旅游市場需求不是一成不變的。因為整個社會的經(jīng)濟和文化，以及人們的心理和生活方式都處于不停的變遷過程中。所以，無論是旅游資源開發(fā)還是項目設計，都應以能夠滿足較長時間和盡可能多的旅游者的需求作為立足點，因此，研究市場需求的基本發(fā)展趨勢是本項目一項不可或缺的內(nèi)容。1.國內(nèi)市場發(fā)展趨勢（1）休閑旅游越玩越火。目前，政府對旅游市場的引導方向主要集中于兩點：一是“大力發(fā)展國內(nèi)旅游市場”，二是“重點促進休閑旅游市場”。由于政府的積極引導，我國旅游消費市場中，增長速度最快的就是休閑旅游市場。在沿海的一些先進園市，旅游者對休閑旅游的消費需求，已遠遠超過觀光旅游。據(jù)有關機構(gòu)調(diào)查顯示，北京和上海兩地的旅游消費，休閑旅游的百分比比觀光旅游高出了10％和8％。同時，隨著城市化進程的加快，園市居民生活水平的提高，以及私家車數(shù)量的持續(xù)增加，休閑旅游在將來相當長一段時間內(nèi)仍將會得到快速發(fā)展。但由于休閑旅游具有短期、近途的消費特征，對天氣變化比較敏感。景區(qū)經(jīng)常會出現(xiàn)人滿為患或門可羅雀的情況。（2）主題旅游方興未艾。國外有關公司調(diào)查顯示：絕大多數(shù)旅游者對旅游過程中的期望依次是：學習、成長、自由、愉悅、好玩。主題旅游從迎合旅游者心理期望的角度來講，更多地能滿足旅游者在旅行過程中對知識的渴望，是一種更適合旅游者多次體驗的旅游產(chǎn)品或項目。目前，我國主題旅游正處于起始階段，是一個方興未艾的旅游消費市場。前幾年，沿海某些地方的旅游已經(jīng)對“主題旅游”表現(xiàn)出了極大關注，只是由于白熱化的價格戰(zhàn)，又使大家把更多精力放到了產(chǎn)品價格上，從而忽略了對旅游產(chǎn)品內(nèi)涵的設計。目前國內(nèi)的主題旅游大部分只是在傳統(tǒng)線路上穿插1－2個主題，而在旅游發(fā)展相對成熟的國家，主題旅游已經(jīng)非常細化，如專門經(jīng)營高爾夫旅游、修學旅游、朝圣旅游、購物旅游等。（3）鄉(xiāng)村旅游、古文化旅游倍受青睞。鄉(xiāng)村旅游是以“三農(nóng)”資源為依托，由農(nóng)民參與經(jīng)營和服務的旅游業(yè)態(tài)。近些年來，我國許多地方都在積極相應國家號召，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，并通過挖掘本地鄉(xiāng)村文化內(nèi)涵，展示傳統(tǒng)風俗和固有特色，大都形成了豐富多樣、各具特色、富含品位的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)品體系。如云南的旅游小園鎮(zhèn)、山西的民俗宅院、江浙的旅游古鎮(zhèn)等，都已經(jīng)成為在國內(nèi)外有較大影響的鄉(xiāng)村旅游品牌。據(jù)有關統(tǒng)計顯示，目前我國鄉(xiāng)村旅游景區(qū)（點）每年接待游客超過３億人次，旅游收入超過４００億元人民幣。鄉(xiāng)村旅游、古文化旅游已經(jīng)成為我國旅游業(yè)新的成長點。《清明上河園》把具有濃郁大宋遺風的民俗絕活，和膾炙人口的宋代歷史故事，由演員活靈活現(xiàn)地展示給游客，是清明上河園的一大特色。計劃園內(nèi)每隔十分鐘，就會有一次不同內(nèi)容的精彩表演。在這里既可以看到大江東去浪淘盡，千古風流人物的豪放；又可以體味到楊柳岸小的委婉。千姿百態(tài)、亦莊亦諧，雅俗共賞；給不同層次的游客以不同滿足。流傳千古的包公傳、梁山好漢、七俠五義等故事在這里一一再現(xiàn)。高蹺、雜耍、氣功、木偶等宋代風情，使游人仿佛置身于宋代的真實生活，流連忘返。（4）整個市場加速發(fā)展。2009年，我國入境旅游市場保持了平穩(wěn)增長態(tài)勢，國內(nèi)旅游在擴大內(nèi)需、促進消費的戰(zhàn)略推動下，以其良好的成長性也繼續(xù)保持著快速增長。據(jù)國家旅游局統(tǒng)計，2009年我國入境旅游人數(shù)達1.24億人次，增長3.4%；入境過夜旅游人數(shù)4960萬人次，增長6%，其中外國人2200萬人次，增長8.5%；旅游外匯收入335億美元，增長14%；國內(nèi)旅游人數(shù)13.9億人次，增長15%；國內(nèi)旅游收入6200億元，增長17%；旅游總收入8850億元人民幣，增長15%。2.山東旅游發(fā)展趨勢（1）產(chǎn)業(yè)地位引導市場方向。國家政策對旅游發(fā)展方向的影響，無庸置疑，是根本性的，對旅游市場發(fā)展的趨勢往往起著航向標和導向作用。2010年，山東省委、省政府決定把旅游產(chǎn)業(yè)培育發(fā)展成為有規(guī)模、有實力、有永續(xù)發(fā)展能力的支柱產(chǎn)業(yè)，說明山東省委、省政府在旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和提升過程中將逐步強化其地位和作用，加強對旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引導與宏觀調(diào)控。從山東省旅游局2010年工作思路來看，山東在完善提升傳統(tǒng)觀光產(chǎn)品的同時，將積極引導開發(fā)文化旅游、休閑度假、商務會展等復合型旅游產(chǎn)品，大力開發(fā)古文化、紅色旅游、鄉(xiāng)村旅游、生態(tài)旅游、修學旅游、探險旅游等專項旅游產(chǎn)品，鼓勵探索開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品。從以往政府號召發(fā)展的紅色旅游、生態(tài)旅游實踐來看，古文化旅游、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)業(yè)旅游、休閑度假必將成為山東旅游新的發(fā)展趨勢。（2）古文化和鄉(xiāng)村休閑旅游持續(xù)火爆。2009年，山東在加強對鄉(xiāng)村休閑旅游科學調(diào)研和規(guī)劃的基礎上，通過開展“農(nóng)家樂”旅游采風等一系列活動，使鄉(xiāng)村休閑旅游呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的良好勢頭，如盈泰生態(tài)溫泉度假村、微山湖紅荷生態(tài)濕地公園、冠世榴園、抱犢崮以及運河古鎮(zhèn)的各種特色休閑旅游等，均深受到游客普遍歡迎，并已成為山東培育支柱產(chǎn)業(yè)的重要內(nèi)容。（3）旅游市場全面快速升溫。2009年山東共接待入境旅游者209.9萬人次，國際旅游（外匯）收入6.4億美元，比上年分別增長4.4%和6.9%；接待國內(nèi)游客1.18億人次，國內(nèi)旅游收入657億元，分別增長21.9%和33.6%；旅游總?cè)藬?shù)首次突破1億人次，達1.2016億人次，同比增長21.5%；旅游總收入達701億元，增長31.3%，邁上了新臺階。（二）

目標客源市場定位1.項目的市場區(qū)域定位根據(jù)以上市場趨勢分析，我們得知目前整個旅游市場發(fā)展趨勢由觀光旅游已經(jīng)逐步轉(zhuǎn)向了古文化旅游、鄉(xiāng)村旅游、休閑旅游、主題旅游。綜合考慮目前的市場狀況及項目實際情況，我們可確定《清明上河園》是一座集休閑度假游、歷史文化游、民俗風情游、生態(tài)環(huán)境游為一體的主題文化公園。其客源市場的區(qū)域定位如下：（1）市場區(qū)域的定位以山東市場為基礎，以河北、河南、安徽、江蘇、吉林、內(nèi)蒙、廣東及環(huán)渤海周邊市場為重點，積極挖掘國內(nèi)其它地區(qū)市場，開發(fā)東南亞、日韓等國外市場，依托北京－上海黃金旅游線，創(chuàng)造國際旅游品牌（2）區(qū)域市場的分期分級a.近期市場。一級市場以山東與京滬、江蘇、環(huán)渤市場為主；二級市場以河南、河北、安徽及環(huán)XX周邊市場為輔；三級市場以國內(nèi)其它區(qū)域市場為機會市場。b.中遠期市場。一級市場以環(huán)XX周邊市場及山東省旅游客源市場為主；二級市場以國內(nèi)其它區(qū)域市場為輔；三級市場以港、澳、臺和外國人市場為機會市場。二、游客的市場群體定位根據(jù)項目規(guī)劃與功能設定，《清明上河園》旅游客源市場群體細分主要分以下幾部分：（1）高消費群體。主要指社會層次較高的消費群體，年收入在10萬以上。該類群體往往都是較遠距離的游客，喜歡追求高層次的消費享受，對旅游的質(zhì)量要求也較高。（2）中等消費群體。主要指月收入在2000—5000左右的市場群體。該類市場群體，擁有較穩(wěn)定的工作環(huán)境和收入，其中一部分還擁有自家車，一般都會選擇攜帶家屬或好友自駕旅行。（3）年輕消費群體與學生消費群體。由于《清明上河園》擁有較獨特的項目資源和文化內(nèi)涵，將會吸引大量追求驚險刺激的年輕消費群體和求知欲較強的學生消費群體。這些市場群體雖然收入并不高，但其消費能力不可小瞧，同時也是為項目宣傳造勢的最好媒介。八項目建設總體方案該項目建設規(guī)模：根據(jù)項目市場分析和定位，綜合考慮《清明上河園》旅游開發(fā)的資源價值、市場潛力和交通區(qū)位因素等，建議該項目投資規(guī)模為2億元人民幣為宜。（一）旅游產(chǎn)品定位根據(jù)XX旅游資源狀況和區(qū)位條件等因素，將該項目建設成為綜合性的休閑、文化、民俗、生態(tài)主題公園，使其成為京滬、河北、河南、安徽、江蘇、浙江、福建等周邊省市人口的觀光休閑娛樂旅游勝地。（二）總平面布置1.布置原則（1）滿足景區(qū)各項規(guī)劃要求，嚴格執(zhí)行國家有關政策、法規(guī)和法律；（2）滿足國家現(xiàn)行防火、防噪、衛(wèi)生、安全等規(guī)范和規(guī)定要求，著重注意環(huán)保等方面因素；（3）功能分區(qū)合理，建筑跟村落環(huán)境渾然一體，盡量減少對當?shù)卮迓洵h(huán)境氛圍的破壞；（4）近期建設與遠期發(fā)展相結(jié)合，協(xié)調(diào)好近遠期工程銜接和功能轉(zhuǎn)換，立足現(xiàn)在，適當超前，合理節(jié)約用地，高標準規(guī)劃高標準建設，一次規(guī)劃分期建設，做到宏觀可控微觀可調(diào)，以適應今后的市場規(guī)模的不斷調(diào)整和更新需求。2.功能分區(qū)主要設北宋驛站、民俗風情、特色食街、宋文化展示、花鳥魚蟲、繁華京園、休閑購物和綜合服務等八個功能區(qū)，并設有校場、虹橋、民俗、宋都等四個文化區(qū)。3.布置方案考慮游客市場心理和實際需要，總平面布置綜述如下：（1）綜合服務區(qū)。修建仿北宋時期的旅游接待服務中心（仿頤和園正門式樣），占地面積約1000平米，主要包括了游客中心、商業(yè)服務區(qū)、售票處、管理處等綜合性服務設施；修建生態(tài)停車場等配套服務設施，占地約10000平米；修建部分旅游商品、紀念品服務場所；修建仿北宋牌樓等附屬設施。（2）清明上河圖區(qū)。園中設有園門樓、虹橋、街景、店鋪、河道、碼頭、船坊等。北宋的三教九流、市井百態(tài)及皇家文化，都在此逆著時光隧道上演著。景區(qū)內(nèi)1000多人身穿宋朝服飾，經(jīng)營著不同營生，入目之處俱是北宋的音樂、歌舞、雜技、木偶、斗雞、婚禮等舊時風俗，還有梁山好漢、七俠五義等膾灸人口的歷史故事。一朝步入園中，放眼望去，但見，汴河蜿蜒映園，樓宇鱗次櫛比。園外區(qū)小橋流水，楊柳拂面；園內(nèi)區(qū)煙雨樓臺，繁華濃艷。酒肆茶樓、農(nóng)家小院、地攤賣藝、當鋪商園，好一片繁華景致！按照《清明上河圖》原始布局建造、綠化，整個景區(qū)展現(xiàn)出一種返樸歸真，回歸自然的古風與神韻。（3）濱水休閑區(qū)。主要利用XX河道進行開發(fā)，沿河修建觀景亭等休閑設施，開發(fā)水上游樂，購置水上娛樂器材，開展水上休閑娛樂，包括滑水、淺水游泳區(qū)、游（快）艇區(qū)、拉纖區(qū)、水上餐廳、龍舟區(qū)等；適當位置修建賓館（建筑式樣仿照北宋驛站），主要從事餐飲、住宿、會議接待等綜合性服務，接待規(guī)模達到日接待10000人次的要求。（4）歷史文化展示區(qū)。修建露天表演場所。該區(qū)主要體現(xiàn)民俗、宗教文化內(nèi)容，包括民間故事、民間宗教和民俗文化表演等。舉行民間故事、民間宗教和民俗表演，全天安排北宋的音樂、歌舞、雜技、木偶、斗雞、婚禮等舊時風俗讓游客親身體驗。（5）生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)。利用大宋讀書耕田氣息較濃郁的“耕讀文化”氛圍，以農(nóng)事生產(chǎn)和鄉(xiāng)村風俗、生活為資源對象，大力發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，圍繞“漁樵耕讀”開發(fā)一些獨具特色的耕讀文化體驗項目，如體現(xiàn)北宋農(nóng)村生產(chǎn)生活的碾子、水車、油榨場、農(nóng)事耕作、水鄉(xiāng)漁業(yè)等“農(nóng)家樂”體驗項目或活動。展現(xiàn)出一種返樸歸真，回歸自然的古風與神韻。（6）休閑度假區(qū)。以游樂園為中心，輔助精致的茶藝館，動靜結(jié)合。游客可以參與差異體驗、參觀盆景奇石館，以及DIY手工體驗等。（7）生態(tài)濕地景觀區(qū)。以自然湖為中心，創(chuàng)造豐富的水景形態(tài)。游客可以游湖、沙灘游戲、觀看表演、參觀根雕藝術展覽、濕地凈化演示等。（8）養(yǎng)生園區(qū)。以果樹、珍稀樹種為主體，創(chuàng)造繁花盛開、綠樹濃蔭、果樹飄香的景觀。游客置身其中享受森林SPA之旅、植物觀賞之旅，還可以認養(yǎng)樹木，參與樹屋體驗、桃花節(jié)等節(jié)慶活動。3.基礎配套設施規(guī)劃（1）排水排污及給水系統(tǒng)規(guī)劃排水、排污系統(tǒng)是否設計合理、管道通暢，關系到《清明上河園》旅游景區(qū)的環(huán)境與衛(wèi)生是否能得到有效管理與整治。a.原排水排污系統(tǒng)的利用原則?？紤]到本項目所在地是農(nóng)村居民生活小區(qū)，污水排放量小且較為分散，難以匯聚，不單獨設立污水處理廠。主要利用村落下原有的排水排污系統(tǒng)進行排水排污處理，其工作程序是：生活污水由下水管道匯入大塘、魚池，由生物凈化處理或凈化設施處理后，排入XX河道；雨水排放則采用自然排放為主，在不破壞景觀環(huán)境的條件下，充分利用地形排水。b.新排水排污系統(tǒng)的設計與建造。嚴格按照國家旅游區(qū)排水排污要求進行設計與建造。c.給水系統(tǒng)。項目所在地需要利用地下取水方式，修建大噸位、高水壓的自來水人飲工程，對景區(qū)所有項目用水才能保證充足供應。（2）電網(wǎng)規(guī)劃a.弱電規(guī)劃。弱電部分由火災自動報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)組成。其設計依據(jù)和布線要求主要參照《火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范》(GB50116-98)、《民用建筑電氣設計規(guī)范》(JGJ／T16-92)、《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)設計規(guī)范(GB／T50311-2000)、《建筑設計防火規(guī)范》(GBJl6-872001版)和有關專業(yè)提出的設計條件。b.供、配電規(guī)劃。項目所在地中庸鄉(xiāng)已進行農(nóng)網(wǎng)改造，景區(qū)項目用電可得到滿足。對項目用電的供配電主要參照《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》（GB50052-95）、《低壓配電裝置及線路設計規(guī)范》（GB50054-95）、《10kV及以下變電所設計規(guī)范》（GB50053-94）、國家現(xiàn)行的其它有關設計規(guī)范及規(guī)定和各有關專業(yè)提供的設計協(xié)作數(shù)據(jù)等。（3）道路交通主要建好各功能區(qū)的游步道、104國道到園區(qū)主干道。特別是景區(qū)發(fā)展到一定規(guī)模時，建設主干道對提升景區(qū)可進入性具有十分重要的意義。（4）郵電通訊景區(qū)邊已建有1家郵政代辦所，拉通了程控電話信號，開通了中國移動和中國聯(lián)通的移動通訊功能（景區(qū)覆蓋率達100％）。但為更好地適應發(fā)展需要，便于內(nèi)外聯(lián)絡，本項目期內(nèi)再增設郵政代辦所1－2家，從市話網(wǎng)引入1000對市話。市話交接箱安裝在游客接待服務大樓。各區(qū)辦公地點、賓館、商業(yè)鋪面、農(nóng)家樂等均引進電話線。（5）廢棄物管理建設一個小型垃圾處理場，并配置相關設施設備。九資源與環(huán)境影響評價（一）資源與環(huán)境保護狀況盈泰生態(tài)溫泉度假村為國家4A級旅游基礎以來，XX鎮(zhèn)十分重視對資源與環(huán)境的保護。2007年，市委、市政府先后印發(fā)《關于保護和開發(fā)XX旅游景區(qū)的實施意見》等，加強了對自然、文化資源的保護，使XX自然、文化資源得到較好保護，比較全面真實地體現(xiàn)了其作為生態(tài)保護的歷史原貌。在環(huán)境保護方面，這里空氣清新，環(huán)境幽靜，水質(zhì)清澈透明，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，綠化率達到了95％以上；空氣質(zhì)量、地表水質(zhì)量和噪聲指標等經(jīng)環(huán)保部門檢測，均符合國家相關規(guī)定標準。（二）項目運營建設對資源與環(huán)境的影響隨著XX旅游開發(fā)的不斷深入，旅游開發(fā)與資源環(huán)境保護之間的矛盾會越來越突出。由旅游所帶來的大量人員流動和旅游開發(fā)所帶來的參觀游覽、管理服務、基建活動等，對自然文化與環(huán)境保護的負面影響也會有所加重。如自然文化方面，主要會表現(xiàn)為破壞歷史風貌，異化傳統(tǒng)文化和淳樸民風，甚至引起傳統(tǒng)文化與純樸民風的消亡等；而環(huán)境方面，則主要會表現(xiàn)為對水環(huán)境、土壤環(huán)境、大氣環(huán)境和對生物的影響等。（三）資源與環(huán)境保護措施1、堅持可持續(xù)發(fā)展觀。在可持續(xù)發(fā)展理念指導下，不斷創(chuàng)新旅游環(huán)境，開發(fā)新的旅游形式，提升旅游品質(zhì)，打造一個民風純樸、文化傳統(tǒng)、環(huán)境優(yōu)美的精品旅游景區(qū)。2、建全環(huán)境管理體系。按有關標準，進行綠色環(huán)境標志CCEL認證和環(huán)境管理體系IS014001與IS09002認證，加強景區(qū)的環(huán)境管理體系建設，切實加大景觀和環(huán)境多樣性保護力度。3、嚴格執(zhí)行環(huán)境保護法。切實遵循《環(huán)境保護法》和其他有關法律法規(guī)，對自然建筑和環(huán)境風貌不得隨意改變現(xiàn)狀，文物古跡的修繕應做到“修舊如舊”，嚴防破壞性開發(fā)。

十項目實施進度該項目開發(fā)期為3年。由于投資規(guī)模大，項目內(nèi)容多，建設工期長，應根據(jù)資金使用狀況和項目輕重緩急，分兩期實施。在確保開發(fā)建設能順利進行的基礎上，加強管理，加快項目開發(fā)進度。（一）前期籌備工作包括審批立項、編制可行性研究報告、評估審批報告以及開發(fā)建設的各項相關籌備工作等，約6個月完成。（二）工期項目安排項目開發(fā)期共3年，分兩期工程完成。一期工程為2年，二期工程實際也為2年。從一期工程第2年度起，二期工程開始運作。工期項目安排如下：（1）第一期工程。主要建設旅游接待服務區(qū)，全面修建古巷道青石板路面，建設古建筑（商業(yè)街），修建古牌樓，改擴硬化停車場，完善郵電服務設施，設立垃圾處理場，改造各類管網(wǎng)和排水排污系統(tǒng)等，開發(fā)農(nóng)事體驗活動、水上娛樂、民俗表演、野營探險等項目。（2）第二期工程。主要開發(fā)建設和完善大宋文化瀏覽區(qū)、民俗風情演藝區(qū)、水泊梁山野營探險區(qū)、水上休閑娛樂區(qū)、民俗文化演藝區(qū)、大宋民間絕活試驗區(qū)、耕讀文化體驗區(qū)、購物休閑娛樂區(qū)的娛樂服務功能，具體開發(fā)和建設項目包括沿河風光帶、景區(qū)旅游賓館以及各功能區(qū)的項目內(nèi)容開發(fā)和設施建設、設備配備等。但有些項目對景區(qū)前期開發(fā)具有較強的積極作用，可根據(jù)資金情況在開發(fā)時序上給予適當提前。十一

投資估算與資金籌措（一）估算范圍和估算依據(jù)（1）估算范圍。開發(fā)建設的投資估算范圍包括各功能區(qū)設施設備購置安裝和附屬項目的開發(fā)建設，排水排污系統(tǒng)建造、仿宋建筑建設、青石路面修造、綜合管網(wǎng)建造、主干道建設、景區(qū)旅游接待與基礎服務設施等項目的建設，景區(qū)綠化、其他工程費及工程預備費和運營管理費等。（2）項目投資估算依據(jù)。①國家計委與建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法及參數(shù)》(第二版)、建設項目投資估算辦法。②建筑工程費用依山東省建筑工程概算定額和當?shù)毓こ淘靸r水平估算，不包括建筑物的二次裝修。③設備費用，按有關報價資料估算。④其他費用按建設項目投資估算辦法及項目實際情況估算，本預備費率按第一、第二部分工程費用的10％計提。（二）投資估算經(jīng)估算，項目總投資為2億元。具體構(gòu)成如下：（一）綜合配套建設（1）景區(qū)給排水及排污系統(tǒng)建造：①景區(qū)廢水處理，相關設施設備購置安裝50萬元；②排水系統(tǒng)改造，明溝1500米×60元/米＝9萬元，暗溝1000米×130米/元＝13萬元，共22萬元；③給水系統(tǒng)和自來水管建造和安裝，6000米×30元/米＝18萬元。三項合計90萬元；（2）道路建設和河道清理：1、104國道至景區(qū)干道，2公里×35萬元/公里＝70萬元；2、景區(qū)游步道全面修建青石路面，6000平方米×150元/平方米＝90萬元；3、河道清理，3公里×200萬/公里=600萬元；兩項合計760萬元；（3）旅游廁所：在現(xiàn)有基礎上，新建和改造旅游廁所5座（三星標準），5×6萬元/座＝30萬元；（4）垃圾處理場：在適當位置修建景區(qū)垃圾處理場一個。預計投資10萬元；（5）垃圾收集、運輸車；預計投資20萬元；（6）沿河風光帶建設：預計投資150萬元；（7）內(nèi)部交通工具：購置電瓶觀光車10臺，預計投資50萬元。（8）電網(wǎng)管線：①火災自動報警系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)和有線電視系統(tǒng)等弱電管線的規(guī)范布設，預計投資100萬元；②項目用電管線布設，預計100萬元。兩項合計200萬元。小計：1310萬元2.旅游接待服務區(qū)（1）旅游接待服務中心：包括征地、建設和服務大樓內(nèi)游客中心、商業(yè)服務區(qū)、售票處和管理處等綜合設施設備添置，預計投資200萬元；（2）生態(tài)停車場建設：按《旅游景區(qū)質(zhì)量等級劃分與評定》中有關生態(tài)停車場的最高標準修建，占地10000平米，預計投資120萬元；（3）《清明上河園》門樓建設：預計投資30萬元；小計：350萬元3.大宋古建文化瀏覽區(qū)（1）大小古船50余艘，每艘3萬，計150萬元；（2）各種宋式房屋400余間，約10000平方米，計560萬；（3）宋式橋梁3座，每座20萬，計60萬；小計：770萬元4.濱水休閑區(qū)（1）休閑設施建設：預計40萬元；（2）度假賓館建設：預計投資300萬元；（3）水上娛樂器材：預計投資60萬元。小計：400萬元5.歷史文化展示區(qū)：民間宗教、民俗項目的開發(fā)、服裝道具添置、項目內(nèi)容組織與開發(fā)等，修建吹糖人、剪紙、風箏等民間工藝作坊，預計投資850萬元。修建酒肆茶樓、農(nóng)家小院、地攤賣藝、當鋪商園，全天安排北宋的音樂、歌舞、雜技、木偶、斗雞、婚禮等舊時風俗，預計投資1000萬元。小計：1850萬元6.清明上河圖區(qū)（1）野營項目：購置帳篷、氣墊等野營工具，修建相關配套設施，預計投資50萬元；（2）其他項目：有關項目基礎配套設施和場地修建，設備、工具購置等，預計投資400萬元。（3）對大宋耕讀文化內(nèi)涵的挖掘和開發(fā)利用：預計投資80萬元；（4）大型體驗項目或場所的開發(fā)建設：預計投資100萬元。小計：630萬元7.市場營銷、策劃與推廣：預計投資290萬元。（三）資金籌措渠道該項目資金主要通過引資投入、和銀行貸款等渠道籌措。

十二

效益分析（一）

財務分析1.財務測算說明（1）本財務分析，以2009年市場價格作為標準底價；（2）本財務分析，以2009年旅游市場情況為背景；（3）本財務分析，以項目建成后3年期為綜合測算基準；（4）本財務分析，以全部投資為運營商或運營機構(gòu)投入為假設；（5）本財務分析，不考慮某些運營項目的淡、旺季區(qū)分；（6）本財務分析，不考慮建設期向銀行貸款的利息。2.項目收入預測（1）市場預測：根據(jù)第五章的市場分析，綜合考慮山東XX目前旅游狀況和資源特色、交通區(qū)位優(yōu)勢等，并參照對比周邊旅游景區(qū)的發(fā)展情況（如XX緣、世外桃源和印象劉三姐等），可以預測，《清明上河園》旅游開發(fā)項目建成后3年期內(nèi)，可接待各類游客320萬人次，年均接待超過100萬人次。（2）收入測算：本項目建成后，每年的營業(yè)收入狀況可預測如下：a、景區(qū)門票：100萬人次×100元/人次＝10000萬元；b、旅游接待服務大樓商業(yè)服務場所租金收入：200萬元；c、度假賓館：每年接待20萬人次×100元/人次＝2000萬元；d、濱水休閑：每年接待20萬人次×30元/人次＝600萬元；e、購物休閑：每年租金收入400間×10萬=4000萬以上5項合計收入16800萬元。（3）運營成本預測1、景區(qū)門票按20％計算：10000萬元×20％＝2000萬元；2、度假賓館按40％計算：2000萬元×40％＝800萬元；3、濱水休閑區(qū)按20%計算：600萬元×20％＝120萬元；4、稅金按5％計算：16800×5%=840萬元；5、文物保護與環(huán)境保護按1％計算：16800萬元×1％≈168萬元；6、市場營銷、經(jīng)營管理與設施維護按10％計算：16800萬元×10％≈1680萬元；7、旅游保險按0.5%計算：16800×0.5%≈840萬元；8、不可預見費按1％計算：16800萬元×1％≈1680萬元。以上8項預計成本約8128萬元。（4）財務效益預測1、每年收入：16800萬元；2、每年運營成本：8128萬元；3、每年財務效益總量：8672萬元；（5）資金回收年限預測總投資量/每年財務效益＝20000元÷8672萬元≈3年。（6）影響預測精確度的敏感性因素分析1、不可抗拒的自然災害。本項目所在區(qū)域為XX流域，其主要設施設備和資源均位于河流沿岸，一旦發(fā)生特大洪水，景區(qū)的發(fā)展和運營必將受到影響，從而影響預測效果。2、政治經(jīng)濟環(huán)境的影響。如果國際國內(nèi)政治經(jīng)濟環(huán)境出現(xiàn)不穩(wěn)定要素，在很大程度上將影響市場流量，影響市場預測的準確度；如果國家調(diào)整方針政策，出現(xiàn)不利于該項目發(fā)展和建設的政策規(guī)定或因素，也必將影響項目的建設與運營，從而影響預測效果；3、意外安全事故。本項目在開發(fā)建設和運營管理中，即使竭盡全力做好了各類安全事故的預防管理工作，但安全事故還是在所難免。如果出現(xiàn)大的事故，必然會給景區(qū)帶來不良的社會影響，導致景區(qū)市場流量的減少；4、市場流量分析的準確性。由于受景區(qū)的運營管理、市場的營銷方式、宣傳的促銷力度、人們的需求心理和天氣的陰晴變幻等多方面因素影響，市場預測和客流分析不可能百分之百地準確。

（二）社會效益分析1.有利于社會主義新農(nóng)村建設，縮小園鄉(xiāng)差別。建設社會主義新農(nóng)村，是貫徹科學發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會的必然選擇，是縮小園鄉(xiāng)差別的有效途徑。發(fā)展旅游對于加快XX市社會主義新農(nóng)村建設具有很大的促進作用，既能促進中庸鄉(xiāng)經(jīng)濟發(fā)展，提高農(nóng)民生活水平，也能加快中庸鄉(xiāng)基礎設施建設，改善村民群眾的家園環(huán)境，還能加強基層民主政治建設，提高農(nóng)民的思想素質(zhì)和科學文化素質(zhì)，形成良好的社會風尚，使各項社會事業(yè)得到全面健康發(fā)展，從而縮小城鄉(xiāng)差別。2.有利于促進周邊旅游點發(fā)展，達到互惠互利?！肚迕魃虾訄@》項目處于北京──上海這一中國最佳的黃金旅游線上，加上周邊有“五岳之尊”泰山、“三孔”列入世界文化遺產(chǎn)、安徽黃山等組成的文化性較強的旅游資源區(qū)，與北京和上海兩地旅游資源正好形成互補，有利于客源共享。從小范圍來講，開發(fā)《清明上河園》項目有利于盈泰溫泉、微山湖紅荷濕地公園、抱犢崮、熊耳山、度假村等旅游資源整合，形成精品旅游線，肺腑了XX古文化旅游品牌；從大范圍來講，有利于XX文化旅游與北京、上海等地的度假旅游互補，從而形成真正意義上的北京──上海旅游經(jīng)濟走廊。游人置身于此，既可以飽覽小橋流水，曲徑通幽的湖光水色，參與到以宋文化為主題的各類旅游項目；也可以觀看到根據(jù)宋代歷史故事創(chuàng)編的豐富多彩的文藝節(jié)目。還可以欣賞宋代流傳下來的，具有濃郁民間特色的雜耍、木偶、氣功等絕活，以及年畫、官瓷、斗雞、面人等民俗表演。游人在清園會感到時光倒流，忘卻生活、工作中的一切煩惱，盡情地體驗輕松快樂，品位京都隔世的繁華。3.有利于優(yōu)化XX產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置資源。《清明上河園》旅游項目在本質(zhì)上是一種大宋時期的鄉(xiāng)村文化旅游。開發(fā)某些項目或活動時，在一定程度上還必須依托于農(nóng)村、農(nóng)業(yè)和農(nóng)民的“三農(nóng)”資源。在目前農(nóng)村和農(nóng)業(yè)資源有限的情況下，旅游開發(fā)可對其有限的資源可進行合理配置，提高資源利用價值。如低效田、山坡田、低洼地和河道等可用來開展多種形式的旅游經(jīng)營服務，以增加其附加價值。同時，隨著山東XX旅游的不斷發(fā)展，XX其他的有關產(chǎn)業(yè)也必將得到迅速發(fā)展，如交通、通訊、餐飲、住宿、村政設施建設等，從而促進社會經(jīng)濟的全面協(xié)調(diào)發(fā)展。4.有利于引導富余勞動力轉(zhuǎn)移，早日脫貧致富。旅游給XX縣百姓帶來了許多實惠，也帶來了一些實際效益。整個XX市有農(nóng)業(yè)人口60萬人，占總?cè)丝?66萬的36%，但由于農(nóng)業(yè)資源的有限，近年來出現(xiàn)了大量富余勞動力。這些富余勞動力有的已經(jīng)嘗到了旅游的甜頭，有的還在觀望徘徊，不愿也不敢投入到旅游服務當中來。究其原因，主要是因為目前XX旅游尚未得到有效開發(fā)，旅游的引導功能和作用尚未得到完全發(fā)揮。據(jù)初步測算，《清明上河園》旅游開發(fā)項目建成后，可直接提供給當?shù)剞r(nóng)民的就業(yè)機會1200余個，間接就業(yè)機會600余個。序號分區(qū)景觀特色景點活動項目1清明上河圖區(qū)以展示宋代市井文化，民俗民風文化為中心內(nèi)容，重現(xiàn)一幅鮮活的《清明上河圖》歷史畫卷。校場、虹橋、古驛站、上善門水上秋千、馬球、皮影、古代攀巖等，以及深山好漢等大型精彩劇目表演。2生態(tài)濕地景觀區(qū)以自然湖為中心，創(chuàng)造豐富的水景形態(tài)，有島嶼、濕地、溪流、湖面、沙灘等多種形態(tài)。水天一色館、游船碼頭、白沙灘、水中表演廣場、生態(tài)休閑島、根雕藝術館、生態(tài)濕地游覽。品茶、游湖、沙灘游戲、觀看表演、根雕藝術展覽、藝術品展覽、濕地凈化演示。3休閑度假區(qū)以游樂園為中心，輔助精致的茶藝館，動靜結(jié)合。大型的游樂園、精致的茶藝館、DIY手工坊。游樂、茶藝體驗、盆景奇石館、DIY手工體驗4養(yǎng)生園區(qū)以果樹、珍稀樹種為主體、創(chuàng)造繁花盛開、綠樹濃蔭、果樹飄香的景觀。珍稀樹林園、森林氧吧、林間樹屋、百果園、玻璃溫室。森林SPA之旅、植物觀賞之旅、認養(yǎng)樹木、樹屋體驗、桃花節(jié)等節(jié)慶活動。5生態(tài)農(nóng)業(yè)展示區(qū)以農(nóng)田、蔬菜大棚為主景，創(chuàng)造出自然和諧的鄉(xiāng)村景觀。生態(tài)農(nóng)田、農(nóng)家小院、奇珍異果園、特色廊架、蔬菜大棚、花海。綠色餐飲體驗之旅、民宿體驗之旅、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體驗之旅、水果采摘之旅、戶外燒烤、露營。6濱水休閑區(qū)水街、商鋪為載體，青春、時尚、浪漫、活動為主題。游泳池、水上活動場所、大型舞臺。游樂、游泳、滑水、游（快）艇區(qū)等水上活動、特色餐飲、表演。7綜合服務區(qū)生態(tài)、綠色、以人為本，健康服務。游客中心、商業(yè)服務區(qū)、管理處、旅游商品、紀念品服務場所。游客接待、停車場、游客購買旅游商品、紀念品等。8歷史文化展示區(qū)以名人故里文化、典故、展示宗教、藝術、醫(yī)藥、飲食、運動等全方位中國養(yǎng)生文化豐富內(nèi)涵。露天表演場所、酒肆茶樓、地攤賣藝當鋪商園等。體現(xiàn)民俗、宗教文化內(nèi)涵，舉行民間故事、民間宗教和民俗表演，并且全天安排音樂、歌舞、雜技、木偶、斗雞、婚禮等舊時風俗，讓游客親身體驗。八大功能區(qū)景觀特色及景點活動項目一覽表目錄第1章 總論 31.1. 項目背景與概況 31.2. 主要技術經(jīng)濟指標 71.3. 問題與建議 8第2章 項目投資環(huán)境與市場研究 92.1. 投資環(huán)境分析 92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 112.3. 銷售預測 152.4. 營銷策略 19第3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 213.1. 建設規(guī)模 213.2. 項目概況現(xiàn)狀 213.3. 項目建設條件 22第4章 建筑方案 264.1. 設計依據(jù) 264.2. 項目設計主題和開發(fā)理念 264.3. 項目總體規(guī)劃方案 274.4. 建筑設計 284.5. 結(jié)構(gòu)設計 294.6. 給排水設計 30第5章 節(jié)能節(jié)水措施 325.1. 設計依據(jù) 325.2. 建筑部分節(jié)能設計 32第6章 環(huán)境影響評價 336.1. 編制