淺談企業(yè)國有資產租賃經營

淺談企業(yè)國有資產租賃經營淺談企業(yè)國有資產租賃經營摘要:加強國有資產租賃經營的管理,是防止國有資產流失,實現保值增值的重要途徑。文章對福州市榕福集團物業(yè)分公司開展國有資產租賃經營工作的實踐和如何進一步完善管理進行研究和探討。關鍵詞:國有資產;租賃經營;工作探討國有資產租賃經營,是指在不改變國有資產所有制的前提下,將國有資產出租給有關承租人經營。租賃經營的核心工作,就是對國有資產進行有效的開發(fā)利用,在確保資產安全的前提下,通過資產營運,實現國有資產的保值、增值。福州市榕福集團物業(yè)分公司自成立以來,積極探索國有資產租賃經營模式,通過內部規(guī)范管理,外部積極拓展租賃經營渠道,在推進國有資產的有效開發(fā)利用方面,取得了一定的成效。為進一步完善國有資產的租賃經營,有必要對企業(yè)近幾年租賃經營工作的成效和今后工作的開展,做進一步的研究和探索。1榕福集團物業(yè)分公司背景簡介福州榕福集團公司是2002年5月經福州市人民政府批準,整合原福州蔬菜副食品公司、福州市食品公司、福州市糖酒副食品公司優(yōu)質資產組建的國有獨資公司。組建后的集團公司擁有蔬菜、牲畜、蛋品、家禽、糖酒副食品、花鳥寵物、日用百貨等七個大型批發(fā)市場。除七大市場之外,集團公司還擁有分布全市5.92萬m2的物業(yè)資產,為了加強這部分國有資產的管理,集團公司于當年6月組建物業(yè)分公司,通過開展租賃經營方式,使國有資產保值增值。2002年6月,分公司接手管理這些資產時,閑置資產近萬平方米,已經租賃出去的多數網點單位租金低于市場價格,欠租、逃租現象時有發(fā)生,部分資產破損,安全隱患較多。如何通過對資產租賃經營的集中管理,使國有資產得到有效開發(fā)利用,保證國有資產不流失,是集團公司賦予物業(yè)分公司的主要職責。2資產租賃經營集中管理的必要性實行資產租賃經營集中管理,有利于規(guī)范運作、加強監(jiān)管。分公司組建前,由于沒有統(tǒng)一的規(guī)范要求,而且缺乏監(jiān)管,造成資產租賃經營的管理漏洞較多,導致國有資產流失。例如由于制度不嚴、監(jiān)管不到位,部分租賃戶對履行合同條款不重視,個別租賃戶任意拆建所租賃的資產;部分資產安全隱患始終不能有效排除,或排除后經常出現反復;一些網點還存在轉租,承租人獲取中間差價的情況;個別網點長期由內部職工承租、租金偏低問題等。這些問題需要通過建章立制、規(guī)范運作、加強監(jiān)管來解決。淺談企業(yè)國有資產租賃經營全文共4頁，當前為第1頁。實行資產租賃經營集中管理,有利于解決國有資產管理歷史遺留問題。分公司組建前,由于忽視對資產價值的評估,對資產管理歷史遺留問題也沒有認真去解決,給資產租賃經營帶來諸多問題:一是部分資產價值沒有評估,而且租金定價又缺少對比性,租金定價就比較盲目,租金價格長期偏低;二是部分國有資產權屬不清,造成這些資產在租賃過程中糾紛不斷;三是有的房產缺失房產證和土地使用證,給租賃管理和資產處置帶來隱患;四是現有網點中近70%沒有經過消防驗收,安全設施不齊全,使這部分網點租賃經營范圍受到限制。解決此類問題牽涉面廣,難度較大,需要組織力量進行認真調查,分析原因,逐步解決。淺談企業(yè)國有資產租賃經營全文共4頁，當前為第1頁。實行資產租賃經營集中管理,有利于加強對陳舊網點的維護工作。許多陳舊網點,由于年久失修,網點破損嚴重,使用功能下降,有的網點因此閑置。多年來,由于企業(yè)不重視對資產的維護,再加上資金不足,大量陳舊網點沒有得到有效的改造和修復。分公司組建后,可以集中人力、財力并通過招投標來吸引租賃戶投入資金等方式,加快對陳舊網點的修復和改造。實行資產租賃經營集中管理,有利于提升國有資產的管理水平。由于原有企業(yè)對資產租賃經營工作不重視,忽視了員工物業(yè)管理知識的學習和培訓,客觀上造成員工專業(yè)知識不足,管理水平不高的狀況。分公司組建后,可以通過加強對員工的教育培訓工作,組織員工參加物管員資格認證培訓等,逐步打造一支具備專業(yè)知識的物管員隊伍。3物業(yè)分公司資產租賃經營運作情況企業(yè)經過幾年的運作,資產租賃經營呈現良性發(fā)展的趨勢,主要體現于:租金收入逐年增加,閑置資產得到全面開發(fā)利用,舊網點的改造取得成效,資產的安全隱患整改力度明顯加強,企業(yè)的各項規(guī)章制度不斷健全,資產租賃工作的管理程序更加規(guī)范。幾年來企業(yè)對資產租賃經營的管理,主要從以下幾個方面著手。①加強監(jiān)管,確保國有資產安全完整。安全管理工作是關系到企業(yè)生存和發(fā)展的頭等大事。分公司始終把安全工作放在第一位,企業(yè)主要領導對安全工作負總責,分公司有關部門和物管員按各自職責對租賃期間資產的安全使用負責。特別是近兩年按照國家關于“安全生產年”和“責任落實年”的各項工作部署,企業(yè)下大力氣抓實安全生產基礎工作和物業(yè)現場的安全管理工作,通過加強對員工安全知識教育和培訓,建立、健全安全管理制度,強化安全檢查,加大安全生產資金投入,落實安全隱患整改等措施,將各項安全工作落實到位。淺談企業(yè)國有資產租賃經營全文共4頁，當前為第2頁。②規(guī)范資產租賃經營,確保資產保值增值。通過開展租賃經營,使資產價值得到體現,對資產租賃工作的各個環(huán)節(jié)予以規(guī)范,是一項重要的工作。為此,企業(yè)在規(guī)范資產租賃工作時,重點做好三項工作:一是建章立制,保證資產租賃工作規(guī)范有序,企業(yè)按照國家有關法規(guī)和上級主管部門的規(guī)定,建立起一系列科學合理的規(guī)章制度,逐步實現了用制度管人,按制度辦事,用制度去引導企業(yè)工作的正常開展。二是公開透明,主要是嚴格按照福州市國資委《關于加強市屬企業(yè)國有資產租賃管理的暫行辦法》的有關規(guī)定,制定招租方案,報上級審批;租金參考價是根據周邊相同地段租賃價格作為參考價;遵循公開、公平、公正原則,通過公開招租方式確定承租方,所有的招租項目均在企業(yè)內部公示。三是強化監(jiān)管,在租賃期間,分公司及其職能部門加強對租賃網點的檢查,糾正租賃方違規(guī)轉包和轉租、不按合同的約定擅自改變所租賃網點的用途以及對租賃網點違規(guī)拆建等行為。淺談企業(yè)國有資產租賃經營全文共4頁，當前為第2頁。③加強企業(yè)內部管理,拓展租賃經營方式。近年來分公司不斷探索企業(yè)管理上的創(chuàng)新,用合理的激勵機制調動員工的積極性和創(chuàng)造性、對部門和中層干部開展績效考核等,取得了較好的成效。為提高企業(yè)經營效益,分公司積極拓展租賃經營方式,業(yè)務部門在網點到期前一個月,提前介入招、續(xù)租工作,確保到期網點租賃的連續(xù)性;為了使到期網點的租金更趨合理,分公司經常組織開展市場調查,對網點周邊相同地段租賃價格進行了解,并向房產中介咨詢等,為網點提租提供依據;對個別有升值潛力的地段且合同到期的網點,大膽投入資金進行網點改造,進一步提升網點使用價值;對有增值潛力到期網點的租賃合同,采取一年一簽的辦法,為今后網點的增租留下空間。目前企業(yè)閑置資產已全部開發(fā)完畢,資產出租率達到100%;連續(xù)幾年分公司租金收入呈較大幅度增長,2007年、2008年、2009年租金增長均超過8%。④加強舊網點改造,提升舊網點使用價值。對舊網點進行改造、修建,使網點的價值得到提升,是防止國有資產損毀和流失的重要措施。幾年來分公司通過調查,摸清損毀嚴重的舊網點基本情況,為解決自有資金不足的狀況,決定采用招標的方式,吸引租戶的資金對舊網點進行改造。幾年來分公司已對5處舊網點進行了改造,總共投入資金超過350萬元。舊網點改造工作提升了網點的安全等級和使用價值,有效促進了這部分國有資產的保值、增值。4進一步完善經營管理的思考進一步完善資產登記和產權管理。維護國有資產的權益,建立“歸屬清晰、權責明確、保護嚴格、流轉順暢”的現代產權制度,是防止國有資產流失并實現資產保值增值的基礎工作。分公司組建后雖為部分缺失“兩證”的資產,辦理了產權登記手續(xù),但還存在大量缺失“兩證”的資產。因此,還要下大力氣對權屬不清和沒有“兩證”的資產認真登記造冊,分析權屬不清的原因,并通過集團公司向市國資委報告,爭取由政府部門協(xié)調解決。對缺失“兩證”的資產,還要爭取政府房管部門對資產進行實地測繪和補證工作。進一步加快陳舊網點的改造、修建工作,促進資產的保值、增值。針對分公司許多網點陳舊、破損嚴重等問題,要下決心在調查、摸底的基礎上,制訂改造維修方案。通過招投標,吸引承租方投入資金對陳舊網點進行改造和修建,使網點的價值得到提升,真正做到使這部分國有資產保值、增值。進一步完善制度建設,強化監(jiān)管措施。要根據國家有關法規(guī)和制度,進一步完善各項規(guī)章制度,使企業(yè)的資產租賃行為進一步得到規(guī)范;通過各項制度的貫徹實施,徹底杜絕網點轉租、承租人獲取中間差價的現象及個別內部職工長期租賃國有資產且租金偏低問題;防范租賃戶違反合同約定的行為?？傊?企業(yè)對國有資產的租賃管理,要逐步走上依法管理、科學管理、規(guī)范化管理的軌道。淺談企業(yè)國有資產租賃經營全文共4頁，當前為第3頁。加強員工素質教育,不斷提高企業(yè)管理水平。面對租賃業(yè)市場激烈的競爭,要提高企業(yè)的經濟效益,要不斷探索經營理念和經營模式上的創(chuàng)新,這一切都需要不斷的學習和提高。而且國有資產管理是一門科學。要實現對企業(yè)國有資產的科學管理