分戶驗(yàn)收的意義和標(biāo)準(zhǔn)要求

分戶驗(yàn)收的意義和標(biāo)準(zhǔn)要求一、分戶驗(yàn)收的要求（一）關(guān)于建設(shè)系統(tǒng)開展2006年“質(zhì)量月”活動(dòng)的通知（建質(zhì)[2006]191號(hào)）（四）加大對(duì)住宅工程質(zhì)量的監(jiān)管力度。各地建設(shè)行政主管部門要把抓好住宅工程質(zhì)量作為保障廣大人民群眾切身利益的重要切入點(diǎn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房），特別是限套型、限房?jī)r(jià)和競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的工程質(zhì)量監(jiān)管，嚴(yán)肅查處降低住宅質(zhì)量的違法違規(guī)行為。同時(shí)，各地要借鑒北京等地實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的作法，強(qiáng)化各方責(zé)任主體和中介機(jī)構(gòu)質(zhì)量責(zé)任的落實(shí)，積極做好用戶質(zhì)量投訴的監(jiān)督處理工作。

中華人民共和國建設(shè)部二○○六年七月三十一日（二）《建設(shè)部總工程師王鐵宏同志在全國建設(shè)工程質(zhì)量管理工作會(huì)議上的總結(jié)講話》（2006年11月24日）“四、抓好住宅工程質(zhì)量工作

住宅工程質(zhì)量關(guān)系人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全，關(guān)系社會(huì)的穩(wěn)定和諧。隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展、人民生活水平的不斷提高，以及住宅商品化帶來的城鎮(zhèn)居民對(duì)住房質(zhì)量要求的不斷提高，出現(xiàn)了不少新情況、新問題、新矛盾、新挑戰(zhàn)，各地一定要高度重視，認(rèn)真研究總結(jié)治理住宅工程質(zhì)量通病的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，制定切實(shí)的工作目標(biāo)和任務(wù)，完善相應(yīng)的制度措施。近幾年來，在加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)管的基礎(chǔ)上，部分地區(qū)積極研究，并率先在住宅工程中探索試行工程質(zhì)量保證保險(xiǎn)。北京市等地也推行了住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度，實(shí)踐表明，分戶驗(yàn)收對(duì)于提高工程質(zhì)量、降低返修率、提高居民滿意度有明顯的效果。應(yīng)該說，這一制度符合我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，符合以人為本執(zhí)政理念的要求，符合住房制度改革的要求，符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落實(shí)市場(chǎng)各方主體質(zhì)量責(zé)任的要求。上半年，質(zhì)量安全司專門召開交流會(huì)，并轉(zhuǎn)發(fā)了北京市的相關(guān)文件規(guī)定，目前已有一些省市開始了試行，繼續(xù)推進(jìn)這一工作，還需要各地建設(shè)主管部門進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，各地要做好宣傳工作，讓大家有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，并結(jié)合本地實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)，不斷總結(jié)完善，防止走形式、走過場(chǎng)，確保工作質(zhì)量?！埃ㄈ蹲≌こ藤|(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》（***[2007]24號(hào)）

《****》（2007-03-07）記者：我們知道過去住宅工程實(shí)行的是綜合驗(yàn)收，實(shí)行分戶驗(yàn)收對(duì)老百姓有什么好處？****：按照即將實(shí)行的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》，今后房屋交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件將一并移交給業(yè)主，這也就是說與過去相比，購房者看到的不僅是整個(gè)項(xiàng)目的驗(yàn)收情況，對(duì)自己房子的質(zhì)量情況也將一目了然，比如是不是一次性通過驗(yàn)收，有沒有經(jīng)過返修，以及哪些部位經(jīng)過返修等，這樣一來，住戶在裝修及使用過程中就會(huì)有的放矢，多個(gè)心眼。分戶驗(yàn)收有利于糾紛解決

記者：這樣說來，這項(xiàng)制度的直接受益者就是老百姓，那么何謂住宅工程分戶驗(yàn)收？推行這項(xiàng)制度有何背景？***：所謂分戶驗(yàn)收是指住宅工程在按照國家現(xiàn)行規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收前，對(duì)每一戶及單位工程的公共部位進(jìn)行專門驗(yàn)收，并形成分戶驗(yàn)收記錄。在過去，進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收時(shí)對(duì)戶實(shí)行的是抽查驗(yàn)收，這也就可能產(chǎn)生整個(gè)項(xiàng)目工程質(zhì)量合格，但分戶卻可能出現(xiàn)問題，并由此導(dǎo)致住戶與開發(fā)商間的糾紛，實(shí)行這項(xiàng)制度后，將有利于促進(jìn)住宅工程質(zhì)量的提高，減少住戶與開發(fā)商之間的矛盾。分戶驗(yàn)收結(jié)論須至少公示3個(gè)月記者：對(duì)每一戶進(jìn)行驗(yàn)收相比較過去而言，顯然工作量將大大提高，其具體操作過程如何？****：根據(jù)即將實(shí)行的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理暫行規(guī)定》，住宅工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收時(shí)，建設(shè)單位（代建）應(yīng)當(dāng)先組織設(shè)計(jì)、施工和監(jiān)理單位有關(guān)人員進(jìn)行實(shí)質(zhì)量分戶驗(yàn)收，已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作。在驗(yàn)收過程中，各方必須對(duì)每戶住宅的檢查部位和項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真檢查，對(duì)不合格項(xiàng)目，由監(jiān)理單位簽發(fā)不合格項(xiàng)返修通知，由施工單位進(jìn)行返修，返修后重新組織驗(yàn)收；分戶驗(yàn)收合格后，必須按戶出具由建設(shè)（代建）、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字或簽章確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，分戶驗(yàn)收結(jié)論在住宅工程交付使用時(shí)，在住宅單元入口公示，公示期不得少于3個(gè)月。開發(fā)商在向購房者交房時(shí)，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中8項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過程、曾經(jīng)存在的問題以及整改情況。住宅外墻的顯著位置應(yīng)公示工程的建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的相關(guān)信息，購房人一旦發(fā)現(xiàn)其所購住宅存在問題，可直接找到相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行及時(shí)處理。（四）實(shí)測(cè)誤差5毫米以上分戶驗(yàn)收通不過民間驗(yàn)房師可能只是曇花一現(xiàn)分戶驗(yàn)房無疑將會(huì)給方興未艾的民間驗(yàn)房師帶來極大的沖擊。正是因?yàn)槟壳捌毡椴扇〉某闃域?yàn)房模式，使得業(yè)主與開發(fā)商之間的交房糾紛不斷，民間驗(yàn)房師應(yīng)運(yùn)而生。他們?nèi)缤蝹b，受雇于業(yè)主，穿梭于高樓廣廈間，專門幫助買房市民在辦理新居入住手續(xù)前查看房屋質(zhì)量，為業(yè)主提供房屋的質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告。他們沒有國家頒發(fā)的資格認(rèn)定證書，工商部門也無法按照專門的類別給驗(yàn)房機(jī)構(gòu)頒發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照，他們所開出的驗(yàn)房結(jié)果也并不具有法律約束力。民間驗(yàn)房師

民間驗(yàn)房人的驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)是不是真的權(quán)威？房屋存在的質(zhì)量隱患是否都難逃驗(yàn)房師的“火眼金睛”？由于現(xiàn)在存在于全國各地的驗(yàn)房人并沒有正規(guī)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和資格認(rèn)證，這意味著，稍微懂行一點(diǎn)的人就可以去做民間驗(yàn)房師，業(yè)主也無從分辨他是否專業(yè)?，F(xiàn)在一些城市的大多數(shù)驗(yàn)房師都是從事土建、裝修的建筑工人，還有一部分是舊有監(jiān)理公司的員工，他們有的只是經(jīng)驗(yàn)，但是缺乏統(tǒng)一的專業(yè)訓(xùn)練,素質(zhì)良莠不齊，各家公司的驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)也都只是各自經(jīng)驗(yàn)與國家標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合的產(chǎn)物。一位民間驗(yàn)房師說，因?yàn)槟壳斑@還是民間自發(fā)形成的行業(yè)，沒有“名分”，沒有權(quán)威，不少房地產(chǎn)商對(duì)他們的驗(yàn)房結(jié)果并不買賬。目前民間驗(yàn)房師一方面缺乏行業(yè)規(guī)范，魚龍混雜；另一方面，隨著分戶驗(yàn)收的普及，也不可避免將面臨著生存危機(jī)。分戶驗(yàn)房，或?qū)⒔K結(jié)民間驗(yàn)房師。（五）分戶驗(yàn)收的利弊北京市***律師事務(wù)所****律師對(duì)該制度出臺(tái)接受采訪時(shí)說，一方面，分戶驗(yàn)收能夠給購房者帶來不少好處。長(zhǎng)期以來，建設(shè)管理部門對(duì)居住條件問題重視不夠，消費(fèi)者在收房入住后與開發(fā)商因居住條件看法不一致產(chǎn)生的糾紛不斷?！斗謶趄?yàn)收表》作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件交給消費(fèi)者，為消費(fèi)者日后維權(quán)提供了依據(jù)。另一方面，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)也有不足之處。與以往的標(biāo)準(zhǔn)一樣，新規(guī)定重要求，輕處罰———即開發(fā)商如果沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，如何處罰，沒有更為具體明確的標(biāo)準(zhǔn)。這樣把處罰的權(quán)利交給法官，由于法官不可能對(duì)如此專業(yè)的事項(xiàng)進(jìn)行更為專業(yè)的評(píng)判，使得消費(fèi)者無法據(jù)此獲得什么樣的違約責(zé)任。最終，消費(fèi)者的權(quán)利仍然可能留在紙面上。二、分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)長(zhǎng)期以來，住宅質(zhì)量竣工驗(yàn)收只按10%的比例抽查，2007年5月1日起，必須100%驗(yàn)收合格才能交付。與住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收同步實(shí)施的還包括住宅工程結(jié)構(gòu)實(shí)體檢驗(yàn)。住宅交付時(shí)，實(shí)體檢驗(yàn)及分戶驗(yàn)收結(jié)果應(yīng)作為《住宅質(zhì)量保證書》內(nèi)容之一交給住戶。質(zhì)量分戶驗(yàn)收是在單位工程質(zhì)量驗(yàn)收基礎(chǔ)上，以單位工程中的每戶(套)住宅和公共部位劃分為一個(gè)子單位工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。每套住宅完工后，建設(shè)單位應(yīng)組織監(jiān)理、施工等單位人員組成驗(yàn)收小組實(shí)行分戶驗(yàn)收。已選定的物業(yè)管理企業(yè)也應(yīng)參加驗(yàn)收。二、分戶驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)分戶驗(yàn)收時(shí)，對(duì)相應(yīng)分部、分項(xiàng)工程的檢驗(yàn)批主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目的觀感質(zhì)量進(jìn)行全數(shù)檢查，涉及平整度、垂直度、標(biāo)高等需要實(shí)測(cè)實(shí)量的檢查內(nèi)容，應(yīng)使用靠尺板、水平儀和尺子等專業(yè)檢查工具，按照質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收；對(duì)相應(yīng)分部、分項(xiàng)工程的檢驗(yàn)批主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目中涉及使用功能質(zhì)量的進(jìn)行全數(shù)檢查，對(duì)線路、插座、開關(guān)接地等需要檢測(cè)的檢查內(nèi)容，應(yīng)使用萬用表、漏電保護(hù)相位檢測(cè)器等專業(yè)檢查工具，按照質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。每戶住宅和規(guī)定的公共部位檢驗(yàn)批在驗(yàn)收后，應(yīng)及時(shí)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收檢查記錄表》二、知分戶揭驗(yàn)收毫的標(biāo)絡(luò)準(zhǔn)分戶羅驗(yàn)收太以檢驢查工欣程觀卸感質(zhì)類量和懲影響軍使用競(jìng)功能電的質(zhì)的量為姨主，霸包括應(yīng)樓地教面、糠墻面柳和頂脹棚，裙門窗離安裝猶，欄桐桿安蚊裝，湖防水幫工程錦，室許內(nèi)空吉間尺匠寸，勤給排煌水系象統(tǒng)安中裝，楚室內(nèi)鼓電氣敢工程調(diào)安裝嗓，公跟共部呀位、嘉共用使設(shè)施婚和其策他規(guī)測(cè)定要叮求檢秩查的樣內(nèi)容漫。質(zhì)量掉監(jiān)督援機(jī)構(gòu)使將隨霉機(jī)抽癥查質(zhì)劉量分速戶驗(yàn)松收結(jié)猛果，帝復(fù)核裳結(jié)果稍與分灣戶驗(yàn)羽收記蹈錄不襖一致斬，目斃測(cè)觀在察有離明顯豆差異勒或?qū)嵍葴y(cè)誤校差在5毫米訓(xùn)以上炭，并騎經(jīng)確輝認(rèn)的客，可憂判定尚分戶輕驗(yàn)收嶼記錄濃不真持實(shí)，蒼并責(zé)攔令整花改。濫對(duì)驗(yàn)扛收中宋弄虛譯作假狠、降蠻低標(biāo)訪準(zhǔn)，堆將不典合格猛工程志按合幕格驗(yàn)爹收的寇行為疊，將顫按有卸關(guān)法揭律法劍規(guī)處貫理，己并給拒予不吼良行勇為記享錄。二、歸分戶慨驗(yàn)收礎(chǔ)的標(biāo)叨準(zhǔn)由于給原來瓶主要乘是通藍(lán)過對(duì)精原材抬料、敢混凝匹土試神塊和梢鋼筋駛焊接艙質(zhì)量羅的檢且測(cè)來濃判斷東結(jié)構(gòu)彼實(shí)體畜質(zhì)量烏，沒倡有考峰慮養(yǎng)烤護(hù)質(zhì)深量、訪實(shí)際夜尺寸窯和其數(shù)他因幅素的簽影響殿，不崗是很濟(jì)準(zhǔn)確悔。因怕此，遭明年薯起建凱設(shè)單線位要師委托急有相濕應(yīng)資尺質(zhì)的陪機(jī)構(gòu)宏對(duì)結(jié)這構(gòu)實(shí)哭體抽貨樣檢究測(cè)。撥結(jié)夾構(gòu)實(shí)好體檢糖測(cè)主被要針隱對(duì)涉坑及結(jié)誓構(gòu)安塑全的誕重要牽部位并，包細(xì)括混醉凝土光構(gòu)件疼強(qiáng)度指、鋼意筋保熟護(hù)層撤厚度延和現(xiàn)素澆樓崖板厚聰度等待。未恒經(jīng)結(jié)棉構(gòu)實(shí)退體檢醒測(cè)或柏檢測(cè)誓不符輩合要彼求的賊，不貴得組惜織結(jié)晚構(gòu)工免程質(zhì)碗量驗(yàn)滿收。二、邊分戶濕驗(yàn)收熔的標(biāo)爭(zhēng)準(zhǔn)(市民阿可以塞借此資仔細(xì)茫比對(duì)翁自行災(zāi)檢驗(yàn))墻面姿、地聲面和汪頂棚滲面層專質(zhì)量巴：地禁面空酷鼓面付積不評(píng)應(yīng)大蓬于4宴00形平方粉厘米必，且休每自褲然間晃不多毛于兩莖處可候不計(jì)拐；不礎(chǔ)得出懷現(xiàn)裂絡(luò)縫和煎起砂碧。墻容面和窩頂棚毫無滲公漏、拌空鼓月、脫壟層、搜裂縫褲、爆蟲灰。職有排雹水要虎求的省建筑涉地面南面層妄與相啄連接伴各類黎層面足的標(biāo)夢(mèng)高差揉應(yīng)符欲合設(shè)何計(jì)要應(yīng)求。二、咳分戶極驗(yàn)收及的標(biāo)輪準(zhǔn)門窗貴安裝泥質(zhì)量遞：外渡窗臺(tái)證凈高渾不低妙于0.泰9米，命不得慈有負(fù)榴偏差竊；外尼窗及債周邊忌無滲起漏；混推拉小窗必來須有賢防脫講落裝梅置；野應(yīng)使墻用安陽全玻見璃的齡，不農(nóng)得使世用普予通玻有璃，仇玻璃艱上有續(xù)安全怒認(rèn)證痛標(biāo)志尸。霸欄桿脖安裝離質(zhì)量慕：臨卻空高乒度在24米以杜下時(shí)址，欄劈燕桿高多度不償應(yīng)低田于1.俘05米。革臨空喘高度霉在24米及24米以補(bǔ)上時(shí)表，欄瞞桿高微度不柱應(yīng)低讀于1.移1米；繼防護(hù)亭欄桿釋的欄處桿垂煤直凈聾間距貌不應(yīng)但大于0.之11米；傅欄桿京應(yīng)防真止攀匪登；竄護(hù)欄輛玻璃拒的使賽用必富須符青合設(shè)餃計(jì)要廳求，瞧并符碌合下遲列規(guī)比定：拘承受畢水平輸荷載發(fā)的無燦框架妹護(hù)欄喘玻璃倦必須可使用凱鋼化米玻璃扇或鋼嚴(yán)化夾啄層玻得璃，亭厚度貧不應(yīng)揪小于12毫米分。當(dāng)垮護(hù)欄旱一側(cè)懶距樓槽地面額高度5米及糟以上嫌時(shí)，裁必須賭使用熱鋼化戒夾層掙玻璃轟。防水背工程巷質(zhì)量直：屋撫面不嗎得有京滲漏啦或積仍水現(xiàn)悅象；藏地面傍無滲昨漏、鼠排水趴順暢妄；墻膠面無涉滲漏糊。室內(nèi)滾空間扭尺寸答偏差全：凈宏高負(fù)幸偏差昨及實(shí)繁測(cè)最田大值做與最錯(cuò)小值酷之差粒不超等過2胡0毫記米；強(qiáng)凈開庭間及宏實(shí)測(cè)極最大婚值與還最小擴(kuò)值之匹差不埋超過盤20披毫米帝；測(cè)堵量地淹面水制平度釘，當(dāng)認(rèn)開間乎(進(jìn)秋深)眨5米豎以內(nèi)營(yíng)不超求過2反0毫應(yīng)米，左開間乒(進(jìn)倉深)班超過著5米全時(shí)每急米不翻超過縣5毫袍米。扁精裝僅修標(biāo)助準(zhǔn)另旋定。二、澆分戶話驗(yàn)收丹的標(biāo)初準(zhǔn)給排健水工亭程質(zhì)渣量：耗給水給管道定、閥叛門、妖水嘴圍等無軟滲漏咐。排脅水管漲灌水藍(lán)后管源道及騰接口結(jié)無滲血漏；疫管道期坡向塊正確襲、無炊倒坡益；地磚漏水競(jìng)封高套度不宴得小擴(kuò)于5頂0毫旁米或晶設(shè)置流存水懂彎；伸縮尖節(jié)設(shè)丹置必喇須符域合設(shè)聽計(jì)或遮規(guī)范代要求借；在立勿管上庸應(yīng)每交隔一割層設(shè)五置一選個(gè)檢匹查口橋，但豎在最顛底層軌和有妙衛(wèi)生勵(lì)器具逝的最貌高層令必須雞設(shè)置應(yīng)。二、完分戶筋驗(yàn)收罷的標(biāo)館準(zhǔn)電氣延工程礦安裝肥質(zhì)量地：漏項(xiàng)電保童護(hù)裝佩置動(dòng)猛作靈并活可洪靠，跪動(dòng)作昨電流廣不大顏于30辟ma，動(dòng)杠作時(shí)虧間不澆大于0.套1s；接版線整吊齊，價(jià)回路載編號(hào)右齊全挑，標(biāo)坡識(shí)正岸確；苗接地它連接柔可靠燭；開演關(guān)、晚插座權(quán)面板述應(yīng)緊俊貼墻攤面，充安裝射牢固嫌；相僵位正貓確。其他瀉驗(yàn)收宗內(nèi)容皂包括繼煙道挽表面獲無裂甜縫，沫出屋鉗面高惹度符較合規(guī)烏范要格求；空調(diào)宋孔、耗板位燃置和具大小勝正確挪，排衰水坡緩向正理確。倡公貢共部疲位和絹共用仍設(shè)施圈質(zhì)量舊：外賞墻無爭(zhēng)滲漏嶼、裂陳