對房地產(chǎn)投資決策危機及可行性研討經(jīng)濟

第第頁對房地產(chǎn)投資決策危機及可行性研討經(jīng)濟風(fēng)險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者患病收益損失的可能性。房地產(chǎn)項目投資面臨的風(fēng)險主要有外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險是由來自外部環(huán)境的不確定性因素導(dǎo)致的風(fēng)險。包括自然風(fēng)險、社會風(fēng)險、經(jīng)濟風(fēng)險和政治風(fēng)險。自然風(fēng)險主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風(fēng)險。社會風(fēng)險是由處在社會中的個人或團體的一些不行意料的行為引起的風(fēng)險。經(jīng)濟風(fēng)險是在投資過程中由于市場中各種因素的改變或經(jīng)濟政策的變動而導(dǎo)致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風(fēng)險。政治風(fēng)險是指由于的緣由而引發(fā)起的風(fēng)險。它們的發(fā)生會對整個投資環(huán)境都造成重大影響,使全部的投資者都蒙受損失。外部風(fēng)險不能為投資者個人左右的,只能采納被動的應(yīng)對措施進行掌握。內(nèi)部風(fēng)險由來自企業(yè)內(nèi)部的不確定因素導(dǎo)致的風(fēng)險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采納主動的措施來消退或削減風(fēng)險因素從而到達掌握風(fēng)險的目的,它們是風(fēng)險防范的主要對象。在房地產(chǎn)項目的`開發(fā)中,許多外部環(huán)境的不確定性都會影響到項目的收益,經(jīng)濟環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的經(jīng)濟衰退,會使房地產(chǎn)市場需求萎縮,社會環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的社會動亂,會使房地產(chǎn)商品價格下降。政策環(huán)境的不確定性導(dǎo)致的沒有預(yù)期到的貨幣緊縮政策,會使房地產(chǎn)開發(fā)融資本錢上升。而企業(yè)內(nèi)部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

2市場調(diào)查法對投資風(fēng)險的識別

市場調(diào)查法是一種房地產(chǎn)企業(yè)組織有關(guān)人員進行市場調(diào)查分析確定是否投資決策的方法。市場調(diào)查法是最基本的風(fēng)險識別方法,它取得的是最貼近于市場的原始數(shù)據(jù),通過對它們加以分析和處理,可以準(zhǔn)時識別市場中存在的風(fēng)險并加以回避。在房地產(chǎn)市場中,投資風(fēng)險中很大一部分來自于市場,市場中的供應(yīng)與需求具有動態(tài)的不確定性,隨著經(jīng)濟的進展,個人可以支配收入提高,人們對房地產(chǎn)商品的需求在不斷的改變,包括對房屋的面積、質(zhì)量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時房地產(chǎn)商品的供應(yīng)也在不斷地改變,以滿意人們需求的改變。房地產(chǎn)商品還具有不同于其他商品的特點,它的建設(shè)周期一般需要2-3年時間,并且位置固定不能移動,假如投資失敗,損失將非常巨大,所以在項目投資以前,對房地產(chǎn)市場將來兩年的需求改變調(diào)查就顯得特別重要。

3以北京市某項目為例

3.1項目概況

該項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融,建設(shè)用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑掌握高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設(shè)施條件基本齊全,給水、排水、燃?xì)?、電力供熱和通訊等設(shè)施均可接入。工程地質(zhì)、水文地質(zhì)條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環(huán)以內(nèi),周邊交通四通八達,與外界的連通非常便利,地鐵2號線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,將來項目的交通環(huán)境將非常便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設(shè)施均非常發(fā)達。

3.2項目投資存在風(fēng)險因素

通過市場調(diào)查分析,我們認(rèn)為項目在以下四個方面存在風(fēng)險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經(jīng)過去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出肯定代價延長該土地證使用年限,但依據(jù)我們推斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷售影響巨大,將直接導(dǎo)致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建筑由政府負(fù)責(zé)拆遷,依據(jù)現(xiàn)行政府政策及相關(guān)資料,這種可能性不大,最多由政府支配安置房,由開發(fā)單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應(yīng)當(dāng)在5萬元/平方米左右,根據(jù)一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的2000平方米已年月久遠(yuǎn),但并未撤除,因此必將需連續(xù)投入相當(dāng)資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關(guān)部門正在進行職責(zé)和人員整合,對相關(guān)手續(xù)的辦理增加了肯定的難度。

3.3風(fēng)險的防范與處理

該項目最大的風(fēng)險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個規(guī)避風(fēng)險的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開發(fā)商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發(fā)商借給對方1.2個億,用于啟動該項目的拆遷和相關(guān)手續(xù)的辦理。對方風(fēng)險掌握方式為:假如中途雙方終止合作,則已經(jīng)過戶到開發(fā)商名下的手續(xù),開發(fā)商有義務(wù)協(xié)作對方再過戶回去。假如對方在6個月內(nèi)完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。假如對方在6個月內(nèi)(可以適當(dāng)延期)不能完成拆遷或者相關(guān)手續(xù),雙方確定不再合作的話,則對方應(yīng)當(dāng)有利息的償還開發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開發(fā)商依據(jù)拆遷或者手續(xù)辦理的狀況,直接將款項打到政府的賬戶(前提是假如可以的話),待6個月拆遷完成后,再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先