第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估

1第三節(jié)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估〔★★★〕知識點(diǎn)一：房地產(chǎn)抵押價(jià)值內(nèi)涵及評估實(shí)質(zhì)1．房地產(chǎn)抵押：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價(jià)值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。2．房地產(chǎn)抵押價(jià)值：是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押房地產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。根據(jù)?房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見?，房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。3．法定優(yōu)先受償款：是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括：①發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，②已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，③以及其他〔如劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)、增加容積率、改變土地用途應(yīng)補(bǔ)交的出讓金等費(fèi)用〕。但不包括訴訟費(fèi)用、估價(jià)費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加等拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金。閱4．紋房地陜產(chǎn)抵尾押價(jià)其值評廉估三焦環(huán)節(jié)百：參①駛房地淡產(chǎn)在抵押定價(jià)值澆由抵牌押當(dāng)隔事人叛協(xié)商肌議定梁，或古者由甘房地靠產(chǎn)估兔價(jià)機(jī)犯構(gòu)進(jìn)匆行評肝估；餐商業(yè)騰銀行除按照藝公正淺、公池開、貢透明硬的原靠那么，臣擇優(yōu)市選擇令房地垃產(chǎn)估練價(jià)機(jī)薦構(gòu)；挎②史商業(yè)供銀行姑在對紐已抵告押房捕地產(chǎn)先市場堆價(jià)格徑變化撿實(shí)施些監(jiān)測貝時(shí)，歡可以村委托徒房地謙產(chǎn)估呈價(jià)機(jī)喪構(gòu)定徑期或會者在隱市場劑價(jià)格開變化匪較快銳時(shí)，晝再次姥評估句房地示產(chǎn)抵站押價(jià)臺值；傭③覺處置帥抵押府房地客產(chǎn)前濫，應(yīng)紫當(dāng)委據(jù)托房逝地產(chǎn)盆估價(jià)蟲機(jī)構(gòu)下評估辮公開弱市場分價(jià)值備，同真時(shí)給誤出快突速變負(fù)現(xiàn)價(jià)璃值聽意見幫及其較理由醒。蓮●粘房地旋產(chǎn)抵婆押估屆價(jià)，帆是指械為確距定房煉地產(chǎn)墨抵押蕩貸款潤額度勒提供巷價(jià)值竭參考覆依據(jù)慎，對棉房地尋產(chǎn)抵揀押價(jià)玩值進(jìn)煙行分邁析、復(fù)估算社和判鞠定的嫩活動舍。新●發(fā)?房疲地產(chǎn)撿估價(jià)說標(biāo)準(zhǔn)額?6吃．4期．2吉條規(guī)鋪定：攜“見房地虛產(chǎn)抵奪押價(jià)辜值評絞估，振應(yīng)采掃用公雹開市壁場價(jià)怖值標(biāo)乓準(zhǔn)，湖可參怖照設(shè)哨定抵沫押權(quán)侮時(shí)的荒類似容房地級產(chǎn)的罪正常潑市場挽價(jià)格咬進(jìn)行歸，但執(zhí)應(yīng)在頃估價(jià)恭報(bào)告頓中說斥明農(nóng)未來吵市場蒼變化幸風(fēng)險(xiǎn)肆和取短期堂強(qiáng)制壤處分掛等因裕素對經(jīng)抵押矮價(jià)值廢的影戀響。川〞融這里勵(lì)定義瞧的舌“光抵押書價(jià)值畫〞專等同軟于市壓場價(jià)啄值釣?！緺t注意壓：變均紅的淺這句下話是千錯(cuò)誤谷的，借即教錄材p再22本3正育數(shù)第彈19墾、2絡(luò)0行敞。抵接押價(jià)娃值不丸等于式市場翠價(jià)值傻，它扶等于棗假定宿未設(shè)檔立法喚定優(yōu)詠先受毯償權(quán)誼利下典的市底場價(jià)別值減嘆去估吧價(jià)師怠知悉桿的法炸定優(yōu)繁先受意償款亭后的熱余額煎。羊】詞知識貸點(diǎn)二霜：房次地產(chǎn)勞抵押寸估價(jià)霞的法尺律規(guī)姜定最〔一采〕可或以設(shè)吉定抵矮押的舞房地傻產(chǎn)及位對其做抵押攪時(shí)的不要求攤【基炮本制阻度學(xué)鼠習(xí)技只竅：滅重點(diǎn)賀記憶恨不得棒設(shè)定翠抵押棗的房棉地產(chǎn)勺，排削除記志憶可遠(yuǎn)以設(shè)灣定抵術(shù)押的秋房地持產(chǎn)。脖】珠〔1占〕抵液押人漫所有慢的風(fēng)房屋紙和其定他地綱上定炎著物疾；播〔2銹〕抵聯(lián)押人讀依法襲有權(quán)城處分糊的域國有窮土地曲使用貌權(quán)、參房屋度和其淋他地橡上定擱著物鼓；榮〔3油〕抵早押人紙依法縮承包酸并經(jīng)威發(fā)包朝方同椅意抵圖押的撐荒山止、荒綠溝、畢荒丘勞、荒質(zhì)灘〔陳四荒誤〕等券荒地誼的土非地使或用權(quán)間；曾〔4漁〕學(xué)否校、家幼兒關(guān)園、青醫(yī)院態(tài)等以奶公益向?yàn)槟繎训牡臏鲜聵I(yè)圖單位兼、社劫會團(tuán)茫體，意以其腳教育河設(shè)施浮、醫(yī)鐮療衛(wèi)時(shí)生設(shè)洽施和驚其他氧社會躺公益懇設(shè)施召以外仙的訪財(cái)產(chǎn)農(nóng)；殃〔5班〕方依法依取得崖的房瞞屋所輩有權(quán)芳連同脅該房倡屋占憐用范皺圍內(nèi)駐的土紛地使趴用權(quán)休，可簡以設(shè)跨定抵幅押權(quán)便；上〔6佳〕以際出讓骨方式跌取得漸的土叮地使不用權(quán)偽，可動以設(shè)葡定抵請押權(quán)悠；敢〔7云〕以湖出讓加方式庫取得弱的國錢有土鋒地使啊用權(quán)忽抵押拍的，歉應(yīng)當(dāng)滔將抵課押時(shí)橡該國之有土敞地上貞的房話屋同栽時(shí)抵姿押；敬〔字房隨淘地走常〕賢〔8績〕以仙依法位取得繭的國蠻有土燭地上穩(wěn)的房垃屋抵同押的峽，該搖房屋敲占用斑范圍父內(nèi)的姜國有采土地串使用民權(quán)同團(tuán)時(shí)抵槳押；蠶〔店地隨協(xié)房走得〕爹〔9飲〕以波鄉(xiāng)〔亮鎮(zhèn)〕話、村富企業(yè)碗的廠伍房等逝建筑云物抵型押的跌，其無占有似范圍摘內(nèi)的辱建設(shè)腳用地戚使用梳權(quán)同繼時(shí)抵那押；皆〔1挎0〕找以在槳建工什程已柱完工阻局部陽抵押羊的，湯其土霉地使叛用權(quán)托隨之橡抵押屑。靜〔二黨〕不厭得設(shè)端定抵浪押的屋房地學(xué)產(chǎn)棒〔1趁〕土悼地執(zhí)所有乏權(quán)尺；劑〔2喪〕權(quán)袋屬潛有爭獵議的炒房地?cái)R產(chǎn)；旨所有損權(quán)、腳使用施權(quán)不領(lǐng)明或炭者有球爭議漁的房互地產(chǎn)霞；金〔3勿〕用朋于教麻育、煙醫(yī)療做、市講政等胳公共單福利澆事業(yè)鋸的房的地產(chǎn)竄；學(xué)斷校、遭幼兒骨園、歲醫(yī)院詠等銀以公猶益為撫目的卷的詢事業(yè)纖單位炒、社平會團(tuán)新體的綢教育區(qū)設(shè)施光、醫(yī)畏療衛(wèi)蒸生設(shè)霧施和孟其他育社會袋公益巖設(shè)施周；掙〔4隨〕撥列入懶文物栽保護(hù)喜的建侮筑物焰和有隱重要副紀(jì)念臥意義歡的其辭他建仿筑物繪；騾〔5膨〕已秒依法橋公告悔列入蛛征收跨范圍殲的房水地產(chǎn)途；毯〔6休〕被善依法訊查封煙、扣豐押、委監(jiān)管傅或者諒以其承他形沖式限埋制的凈房地?cái)喈a(chǎn)；曬〔7何〕耕殿地、剝宅基贊地、銜自留員地、獄自留秋山等秧集體白所有漸的土睡地使龍用權(quán)既〔法環(huán)律規(guī)賄定可棗抵押靜的除優(yōu)外〕確；遇〔8板〕以訓(xùn)法定雞程序敵確認(rèn)寇為饑違法平、違流章的污建筑層物；請〔9簡〕依吳法不慚得抵資押的四其他參房地蜂產(chǎn)；詞〔1考0〕阻劃撥爭土地程使用叼權(quán)痛不得送單獨(dú)被抵押京；油〔1斑1〕塔鄉(xiāng)〔漆鎮(zhèn)〕駱、村敘企業(yè)希的〔針集體顛〕土鉤地使扶用權(quán)滿不得蠟單獨(dú)封抵押陵。饒【基罩本制民度此北知識雅點(diǎn)學(xué)詢習(xí)技騎竅：濫分兩棟組記立憶，徑一組贈是竿“調(diào)有爭黨議的拋、違辨章的暖、征煌收的經(jīng)、查勺封的看〞按、另鍛一組位是趕“典公益摟的、敲文物賴的、時(shí)所有棍權(quán)、痕集體醒使用鐵權(quán)、弦鄉(xiāng)村末的地康〞啟】少〔三描〕其涂他限演制條勢件竿★培〔1贊〕在盞建項(xiàng)篩目應(yīng)江取得蔥四證滴：?夕國有比土地油使用至證?爐、?隆建設(shè)界用地漏規(guī)劃然許可屬證?禍、?該建設(shè)勉工程取規(guī)劃屠許可挖證?邊、?獲建筑大工程推施工秩許可笨證?況；者★季〔2璃〕開駛發(fā)商光已合個(gè)法出蹈售的遺房地燕產(chǎn)不稀得與斗未出鋸售的察房地撒產(chǎn)一設(shè)起抵里押；愁★嫩〔3慎〕預(yù)智購商芹品房役貸款溫抵押本的，省商品誤房開塔發(fā)項(xiàng)集目必塞須符娛合房匙地產(chǎn)噸轉(zhuǎn)讓航條件舉并取聽得?產(chǎn)商品粥房預(yù)都售許為可證返?；消〔4蹲〕以武共有割的房單地產(chǎn)急抵押說的，酬抵押泡人應(yīng)尤當(dāng)事蓮先征傻得其凈他共朱有人峰的書廈面同袖意；瘡〔5桿〕以去已出少租的孝房地醋產(chǎn)抵復(fù)押的拳，抵圾押人典應(yīng)當(dāng)芬將租腫賃情閱況告飽知抵衣押權(quán)著人，出并將帖抵押狠情況劣告知旅承租緊人，石原租恢賃合垮同繼切續(xù)有朱效；嫁〔彼抵押次不破梢租賃押〕遍★豎〔6泄〕發(fā)篩包人她拖欠澤承包痕人的計(jì)建筑板工程仔價(jià)款役，已到抵押顆擔(dān)保悅的債鏟權(quán)數(shù)券額，燈以及腎其他役法定貧優(yōu)先燃受償答款，幕均為銀法律埋規(guī)定戀優(yōu)先隆于該很次抵維押貸戒款受缸償?shù)亩伎铑~免；狼★止〔7曉〕房嚴(yán)地產(chǎn)伯抵押塵，應(yīng)客當(dāng)憑物兩證陵：?左土地隱使用肅權(quán)證關(guān)?、輪?房丟屋所無有權(quán)栽證?使辦理且；忍★隆〔8駐〕當(dāng)壟事人揪未辦晚理抵睛押物劑登記驅(qū)的，顆不得慮對抗捎第三味人；晃〔9闖〕以哄法律摔、法敞規(guī)禁船止流套通的畝財(cái)產(chǎn)仿或者辰不可煉轉(zhuǎn)讓文的財(cái)巨產(chǎn)設(shè)取定擔(dān)救保，廣擔(dān)保濱合同顛無效周。性〔四剖〕與冶房地般產(chǎn)抵作押估巷價(jià)有嘩關(guān)的肚規(guī)定發(fā)【3握+5朝】恭知識才點(diǎn)三肝：房灑地產(chǎn)困抵押連價(jià)值鹽評估磨技術(shù)釣路線玩及估拉價(jià)方軋法渣作為杯抵押香物的誓房地圣產(chǎn)有緞很多歡類型橡，不語同類鋤型的乏房地歉產(chǎn)具溝有不迅同的葬估價(jià)茂特點(diǎn)澇和估報(bào)價(jià)技陶術(shù)路坊線，漸但總芽體而僻言，慌房地份產(chǎn)抵孕押價(jià)泥值評情估應(yīng)晨遵循玻謹(jǐn)慎駱、保詳守虛原那么島，選洞用估膨價(jià)方港法時(shí)仿，一詞般敞盡量且將成陷本法笨作為旅一種經(jīng)估價(jià)茅方法裝。去

塵

看1．輕完全絹產(chǎn)權(quán)鋸房地泛產(chǎn)駱這類保房地聲產(chǎn)是看以出蝴讓方方式獲史得土隊(duì)地使暗用權(quán)馳，即凝擁有析一定崇期限撐的土你地使恐用權(quán)超和房奸屋產(chǎn)玩權(quán)。儀對這竟類房者地產(chǎn)程作為福抵押躺物進(jìn)創(chuàng)行評贊估時(shí)糧，可塘根據(jù)缺具體揭情況賀采用曲市場迫法、斥收益愛法和糠本錢牢法估輪價(jià)屋。痕對單耗獨(dú)以熱出讓鵝方式襪獲得曲的土販地使怖用權(quán)閣作為嶼抵押豆物進(jìn)盲行評貓估，昆可以丙采用爸基準(zhǔn)齊地價(jià)慈修正值法、厚市場譜法和匹假設(shè)錢開發(fā)常法估儀價(jià)蒼。喊

稅

紐2．堵不完哄全產(chǎn)拒權(quán)房蠟地產(chǎn)套【問造答題三的出胖題點(diǎn)嬸】垃這類剛房地境產(chǎn)一遍般只呼擁有宏房屋憶產(chǎn)權(quán)叼而不好擁有銜出讓充土地衫使用沃權(quán)，棗土地巾是以至行政堵劃撥飯方式崗取得耽。對濕這類奸房地辛產(chǎn)作配為抵閣押物預(yù)進(jìn)行甲評估租時(shí)，團(tuán)應(yīng)當(dāng)脂選擇崖以下眠方式蠶之一日評估充其抵別押價(jià)農(nóng)值：弟一是訓(xùn)直接蠅評估僑在劃韻撥繭土地機(jī)使用漿權(quán)下吃的市看場價(jià)挺值；屋二是哪評估悠假設(shè)趣在出碼讓次土地雷使用逃權(quán)下炕的市寧場價(jià)芝值，皆然后走扣除艱劃撥辨土地涉使用魂權(quán)應(yīng)傅繳納素的土葬地使棚用權(quán)盈出讓艙金或盲者相坊當(dāng)于斃土地隱使用雀權(quán)出懸讓金教的價(jià)夢款。浙估價(jià)吐報(bào)告初中均仍應(yīng)注共明劃辛撥土絕地使定用權(quán)有應(yīng)繳稀納的摩土地短使用集權(quán)出授讓金其或者瘋相當(dāng)存于土桌地使乓用權(quán)篩出讓其金價(jià)跑款的衰數(shù)額望。渴

熔3．構(gòu)局部仗〔局束部〕淹房地積產(chǎn)賤應(yīng)注辟意到蒸該部醫(yī)分〔前局部候〕房體地產(chǎn)專在整撤體房暗地產(chǎn)奪中的晴作用顯，它辨的相古應(yīng)權(quán)帽益，夏能否長獨(dú)立胞使用熟，是蠢否可盟以獨(dú)過立變預(yù)現(xiàn)，域并注規(guī)意到殖土地怠的分勸攤和姓公共繁配套襯設(shè)施吸、共深用部慨分的曠合理鳳享用罷問題湖，估懇價(jià)方晶法可予選用崗市場絮法、從收益徐法或策本錢巖法。生

面

彼4．言在建宵工程郵房地?cái)r產(chǎn)抗在建憶工程崖抵押督是以軋合法墻取得影的土餅地使盾用權(quán)識連同荒在建賤工程得進(jìn)行只抵押三。請凝抵押抬人出回具在糟建工秋程院發(fā)包侮人啄與炕承包甲人殲及產(chǎn)監(jiān)理存方斤簽署司的筒在估航價(jià)時(shí)猛點(diǎn)是租否拖志欠建廊筑工柏程價(jià)姓款的箱書面載說明乓〔承越諾函緣〕籃，存沾在拖勒欠建類筑工膀程價(jià)輝款的問要提皇供拖摧欠的服具體扭數(shù)額箏。此拴時(shí)評殖估只兆能反靈映房牛屋未雖建成加時(shí)的冶某一具時(shí)點(diǎn)刪的抵幕押價(jià)爭值，吵不含義拖欠敞價(jià)款華，估糞價(jià)方雙法可欣選用做本錢乖法和熊假設(shè)倆開發(fā)捉法。歡

悔5．軌鄉(xiāng)〔狐鎮(zhèn)〕冊村企維業(yè)房香地產(chǎn)擴(kuò)以鄉(xiāng)蟻〔鎮(zhèn)咽〕、特村企棍業(yè)的恭廠房逗等建困筑物驢及其叮占用拖范圍材內(nèi)的揪集體身建設(shè)取用地窮使用局權(quán)作那么為抵廳押物甚，進(jìn)跪行評經(jīng)估時(shí)林應(yīng)注刺意到富未經(jīng)漆法定六程序花不得干改變叔土地床集體涉所有萍權(quán)性扶質(zhì)和伙土地肚用途慶。在煉估價(jià)錢過程跡中應(yīng)負(fù)扣減曠與國腰有土邪地價(jià)痕值的蝦差異務(wù)，稀估價(jià)荷方法案可選批用成些本法岔、收才益法鉛或市泛場法慚。嶄知識兆點(diǎn)四釘：房素地產(chǎn)令抵押掠估價(jià)奧注意零9大睜事項(xiàng)值1．駁估價(jià)盲目的芹為確南定房牲地產(chǎn)鴿抵押物貸款標(biāo)額度鑄提供飾參考癥依據(jù)份而評隆估房尚地產(chǎn)容抵押槐價(jià)值石。籌

項(xiàng)2．源估價(jià)賽時(shí)點(diǎn)聰估價(jià)濁時(shí)點(diǎn)淚原那么乞上為判完成笨估價(jià)碧對象然實(shí)地跳查勘沙之日緩〔估墨價(jià)委聲托合恒同對斃估價(jià)爸時(shí)點(diǎn)其另有生約定樓的從置其約攤定〕凍。并魄在轎“缺估價(jià)敘假設(shè)鏡和限胳制條型件歸〞泡中假邪定估虹價(jià)對縱象在搬估價(jià)蓄時(shí)點(diǎn)蘇的狀朱況與啞完成病實(shí)地宿查勘牛之日陣的狀蘋況一要致。嚇

依3．號確認(rèn)校估價(jià)腰對象艘可以我作為裂設(shè)定礙抵押糞的房飼地產(chǎn)圈估價(jià)披師從廟專業(yè)湯角度晃審視坊估價(jià)伯對象售的合秤法性羽、他執(zhí)項(xiàng)權(quán)懷利狀庭況、另可轉(zhuǎn)攏讓〔皂流通絮或拍腔賣〕腫性、握可抵愚押登衣記生磁效等炊。附如果驢①獎(jiǎng)缺少墊土地那么或房莊屋的凱權(quán)證跨，附②源在建悅工程霧沒有鋤或缺寶少合董法建從設(shè)批激件，倚③消在建梳工程芝未出頌具發(fā)宜包人勢與承押包人授及監(jiān)摩理方圍簽署連的在妨估價(jià)昏時(shí)點(diǎn)我是否渠拖欠蠅建筑告工程鑒款的金書面竿說明辭〔承背諾函原〕，巾④繼房屋蘆已竣雜工使晨用多活年未莊辦理名竣工鎮(zhèn)驗(yàn)收社或無侍產(chǎn)權(quán)孔證，貍⑤谷屬于絨不合并法的慈或其察他不內(nèi)得抵瓶押的踏房地鍵產(chǎn)范避疇的機(jī)，道應(yīng)促捐其解事決，逐解決醉不了與的只床能不贏評。燃4．黑合理催確定奇假設(shè)壇前提貌和限偶制條糠件丹【問筐答題絮的出貪題點(diǎn)緩】薯應(yīng)當(dāng)下針對嚇估價(jià)離對象量的具姻體情攤況合辭理且愛有依譜據(jù)地益明確限相關(guān)怖假設(shè)牧和限婆制條炊件，棍如合脅法性優(yōu)的延槳續(xù)、助用途億與面姿積等胳主要摩數(shù)據(jù)生不一樂致時(shí)臉估價(jià)略所采仁用的勉依據(jù)規(guī)說明錄、已公設(shè)定果抵押繁權(quán)的怎部位進(jìn)及其亡擔(dān)保蒼的債牽權(quán)數(shù)投額、產(chǎn)已存豪在抵簽押權(quán)巖的解背押前耀提、釘四不存程在的罰他項(xiàng)蹤權(quán)利級等的編確定幸、估蹦價(jià)人準(zhǔn)員知登悉的銳特定椅的法抵定優(yōu)頭先受鋒償款盟確實(shí)濁定、雁存在錫拖欠凱建筑虧工程看價(jià)款斃的數(shù)歇額、臺對估愉價(jià)結(jié)斥果有柜重大怨影響返的其筋他因數(shù)素等嗓。喉

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類5．往把握搜市場贈風(fēng)險(xiǎn)所防止滔高估夜

浪為了姨防止固高估淚抵押劈房地廚產(chǎn)價(jià)會值，戴在估綿價(jià)過尺程中攻重點(diǎn)肌是把賤握好五市場嫌狀況柄，假設(shè)剃在估狐價(jià)時(shí)牙點(diǎn)時(shí)互當(dāng)?shù)伉f同類抗房地扎產(chǎn)市亡場有怕過熱庭〔或肆泡沫撓〕現(xiàn)手象，哀估價(jià)炭師要拌頭腦究清醒宣，特輸別謹(jǐn)腔慎、治保守匪估價(jià)談，因瓣一旦槳泡沫蹈破裂旱市場失價(jià)值屈理性徒回歸世，抵道押物籃價(jià)值肌會急潑速下利降。永在有吉些續(xù)憶貸的謙價(jià)值榜評估踢時(shí)，牛市場床已經(jīng)僻發(fā)生哨不利疫變化豐，估玉價(jià)師沸更要扶把握費(fèi)客觀凝的天洋平，有不能韻繼續(xù)揪維持古過高禾估值咐。至在建廁工程靠不是毅房地阻產(chǎn)成稀品，癥建成炒使用稈獲得菜收益臘尚需珠時(shí)日面，這獸期間攀不確鋪定因黎素很竭多，兇是否佳能順抵利完衰工、候是否稼能獲騾得房訓(xùn)屋所艷有權(quán)覽證、涂未來小市場說及營未銷如刪何等方均不密確定妹。關(guān)對預(yù)門期會仔降低揭估價(jià)毅對象止價(jià)值艇的因障素要文充分汽考慮鬧，對月預(yù)期屠不確敲定的厭收益議或升縣值因科素可系較少士或不贊予考帽慮宿，如港：收吧益法準(zhǔn)中預(yù)搖期升盯值收躍益或栗不確夕定的終收益阻應(yīng)較延少考寺慮，景一般祖采用留凈收單益不悄變的工公式悄計(jì)算潑。報(bào)標(biāo)酬率逐取值屠要根纖據(jù)風(fēng)才險(xiǎn)程蔽度合住理選旦取。鍋

流

撇

權(quán)

同6．陵估價(jià)姨中謹(jǐn)矩慎盞原那么販①購在運(yùn)壟用市企場法倘估價(jià)著時(shí)，粗不應(yīng)罵選取冤成交釋價(jià)格詢明顯喝高于洲市場悉價(jià)格比的交禿易實(shí)炊例作興為可襪比實(shí)毒例，周并應(yīng)疊當(dāng)對斧可比三實(shí)例掩進(jìn)行鈴必要雀的實(shí)緒地查敘勘。瞞②爐在運(yùn)蜂用成放本法炎估價(jià)爆時(shí)，轉(zhuǎn)不應(yīng)浴高估徑土地隊(duì)取得浙本錢循、開報(bào)發(fā)成拴本、株有關(guān)離費(fèi)稅突和利宅潤，棉不應(yīng)柱低估姥折舊寄。狗③銀在運(yùn)批用收炊益法弄估價(jià)鋸時(shí)，座不應(yīng)穿高估衛(wèi)收入?；蛘哔Q(mào)低估糟運(yùn)營僵費(fèi)用鄉(xiāng)，選云取的煌報(bào)酬抱率不帳應(yīng)偏窯低。胡④倍在運(yùn)候用假跡設(shè)開宋發(fā)法要估價(jià)馳時(shí)，蛛不應(yīng)跌高估黎未來骨開發(fā)播完成替后的息價(jià)值忽，不另應(yīng)低市估開氧發(fā)成肌本、曬有關(guān)換費(fèi)稅他和利至潤。惰房地真產(chǎn)估爛價(jià)行啦業(yè)組婆織已圖公布捎報(bào)酬瘦率、蠟利潤沒率等朱估價(jià)涂參數(shù)莊值的獻(xiàn)，應(yīng)伴當(dāng)優(yōu)鈔先選培用；講不選原用的此，應(yīng)揪當(dāng)在淋估價(jià)哀報(bào)告槳中說全明理銅由。由

干

搜7．迅市場蜻變現(xiàn)翠能力瘋分析溪【定籌義】剃變現(xiàn)指能力旨是指林假定拍在估倘價(jià)時(shí)珠點(diǎn)實(shí)盡現(xiàn)抵債押權(quán)抖時(shí)，玩在沒扭有過渠多損籠失的怎條件谷下，燭將抵邁押房掘地產(chǎn)福轉(zhuǎn)換辣為現(xiàn)漢金的咸可能艘性。禾變現(xiàn)欠能力培分析頓應(yīng)當(dāng)土包括勁抵押孩房地躬產(chǎn)的熄通用桶性霸、伶獨(dú)立都使用牙性吹或者武可分易割轉(zhuǎn)瓜讓性洲等方細(xì)面的榆分析病。臟【解腹釋】斬拍賣義變現(xiàn)蘿時(shí)的蒼費(fèi)用大、稅氏金，損主要己有強(qiáng)輩制拍密賣費(fèi)象用、撲拍賣車傭金銹、訴萌訟律取師費(fèi)紗、交銀易手醉續(xù)費(fèi)悶、評喜估費(fèi)妨、登命記費(fèi)司和合拿同公荒證費(fèi)優(yōu)；營駛業(yè)稅燕及附滿加、既印花覽稅、叫應(yīng)補(bǔ)眠繳的磁土地高出讓某價(jià)款樹等。

寶8．陷風(fēng)險(xiǎn)卵提示片估價(jià)每師在因估價(jià)財(cái)報(bào)告逐中，晶應(yīng)從靜專業(yè)桃角度輩向估顧價(jià)報(bào)朗告使穩(wěn)用者招作出識提示驅(qū)：蛾①洞估價(jià)敵對象頂狀況豆和房甘地產(chǎn)捏市場占狀況傅因時(shí)矛間變招化對臥房地賺產(chǎn)抵喝押價(jià)度值可平能產(chǎn)榨生的搜影響敘；帥②痰在抵長押期繼間可海能產(chǎn)蜂生的蝶房地牧產(chǎn)信話貸風(fēng)凈險(xiǎn)關(guān)挪注點(diǎn)永；勤③暴合理讓使用噴評估斷價(jià)值刃；振④奶定期慧或者刑在房豈地產(chǎn)忙市場豪價(jià)格足變化娘較快碰時(shí)對醋房地?fù)岙a(chǎn)抵蹦押價(jià)奴值進(jìn)內(nèi)行再米評估吧。扭【抵騾押三酒階段事三注項(xiàng)意】街①誰房地槐產(chǎn)抵癢押估語價(jià)尸應(yīng)當(dāng)攻關(guān)注領(lǐng)房地雖產(chǎn)抵財(cái)押價(jià)屢值未齊來下棋跌的格風(fēng)險(xiǎn)傷，對曲預(yù)期化可能盈導(dǎo)致假房地即產(chǎn)抵隙押價(jià)拍值下狼跌的翻因素潔予以稱分析問和說蹲明。?、谇圃谠u禮估續(xù)眉貸房殲地產(chǎn)湯的抵弟押價(jià)騾值時(shí)角，應(yīng)互當(dāng)對膏房地噴產(chǎn)市捷場已揚(yáng)經(jīng)發(fā)矮生的紗變化課予以談充分韻考慮脂和說洪明。貪③鐘抵押鬼期間危，隨藝著時(shí)眾間推筍移，妹假設(shè)經(jīng)局營管爪理不賢利、閑房地偵產(chǎn)過透度使琴用、畫使用隙價(jià)值移貶損秀、市慶場泡桂沫等跟因素優(yōu)會使壞抵押累房地肚產(chǎn)價(jià)慶值下虎降。詠估價(jià)笑師應(yīng)頌對主搜要可扔能的幅引起魔價(jià)值租變化蝶的風(fēng)穴險(xiǎn)，稀特別纖是降腸低價(jià)刻值的乖風(fēng)險(xiǎn)猶，如因預(yù)期域風(fēng)險(xiǎn)逮、損閉耗風(fēng)妙險(xiǎn)，就法律疑風(fēng)險(xiǎn)植，先麥解押抗、抵境押登采記生務(wù)效、欄通知畝租戶溉、劃侄撥地鼠補(bǔ)繳裝出讓談金等表等加泉以說僻明，過提出遇專業(yè)古性的會提示董及建貸議，砌提請盲抵貸竿雙方伯注意體。網(wǎng)9.永其他抖

閥

特根鵝據(jù)當(dāng)疑地抵誠押登紛記的傻需要犧，程①暖有的濁需分驕列土循地與木建筑眨物的香抵押展價(jià)值唱。渾②曠對再乞交易盜房屋腐，應(yīng)武對每株個(gè)用襯作貸棚款抵始押的乳房屋嫂進(jìn)行值獨(dú)立兵評估匆。播③斥對大牌產(chǎn)權(quán)怎證下加的應(yīng)精按商薪品房賤的實(shí)大際套醉為單殃位的青價(jià)值丟分列春。膜【教鉤材案捧例3柴－3雜】好××泉在建獄工程左抵押動估價(jià)蒜報(bào)告

堪封面霞〔略構(gòu)〕觸目錄謎〔略侄〕聽致估露價(jià)委給托人襖函〔慣略〕恨注冊鼓房地虜產(chǎn)估什價(jià)師飼聲明翁〔略奇〕琴估價(jià)熱假設(shè)支和限閥制條斑件〔盈略〕

崇××鉗光電蛇子核篩心市羽場1鮮樓墊①汁一做⑦復(fù)軸、匠2樓翼在建閘工程僅抵押猜貸款態(tài)估價(jià)無結(jié)果計(jì)報(bào)告共〔節(jié)巷選〕躲一、甩估價(jià)烏委托別人〔蜻略〕竟二、暴估價(jià)濁機(jī)構(gòu)徹〔略很〕瀉三、紋估價(jià)絹對象兄本次圖估價(jià)局對象帝為甲立公司驅(qū)擬續(xù)羊辦抵相押貸釘款墊所涉獨(dú)及的砌位于富a市存洪山黎區(qū)魯滅巷綠階化廣窗場東酬南側(cè)視的篩××橫光電具子核缺心市沿場的員1樓拆①—煌⑦種軸、賢2樓緞在建踢工程焰，總婦建筑猜面積滋為2脆30蠅39虧㎡。禍1．期土地胖狀況利〔1蠶〕土陽地權(quán)柔屬及滿登記石狀況單估價(jià)扁對象奶為斗××錯(cuò)光電濱子核張心市巴場的旦1樓會①—遼⑦繭軸、瓶2樓側(cè)在建研工程欣，崖××委光電屋子核抬心市片場位貝于a祝市洪李山區(qū)顛魯巷席綠化趴廣場尸東南序側(cè)，瓣土地俗使用外權(quán)由蛛甲公兩司以喬出讓佩方式促取得驕。仗20馳02吹年6屈月2趙6日貍，a柔市國勤土資騎源管斯理局太b新遼技術(shù)見開發(fā)陜區(qū)分忽局核經(jīng)發(fā)了聽?國柔有土弊地使乘用證透?〔劈××必國用除［2響00帝2］遺字第誼××納號〕淚，嶼土地拜登記拜用途婆為光喇電子蜜市場綠，完土地殊使用鴉權(quán)性屢質(zhì)為哥出讓錢，橋土地盞使用綠權(quán)終亭止日即期為超20永52旁年6妙月2感6日辮，土驅(qū)地使毀用權(quán)吃剩余義年限犁為4水5．鳥83炊年墊。該物宗地忠東、較南臨跨居民娃區(qū)及悉商業(yè)延網(wǎng)點(diǎn)語，西解臨民槐院路惑，北鴨臨珞蠟瑜路攤。魄

土地出讓慕

化〔2算〕土良地利槳用狀門況砍估價(jià)損對象產(chǎn)為卵××放光電花子核昆心市摟場的史1樓觀①—毅⑦和軸、斜2樓層在建鈴工程耳，殊××勁光電汪子核屆心市倍場為貍1幢鞭五層約建筑份物，噸地上所四層通，地弱下一田層。硬設(shè)計(jì)素總建疤筑面卡積7革41祝85冤㎡〔挑各層秀設(shè)計(jì)夢建筑不面積皺見表虧3－考15遭〕。謎本次都評估鏟的1護(hù)樓蔑①—英⑦霜軸建輪筑面唇積為葵86摔77吉㎡〔編含分償攤夾潤層〕顆，2采樓建沾筑面叼積1勢43籌62揚(yáng)㎡〔君含夾么層〕道。漫各層穿設(shè)計(jì)緣建筑鞋面積沿一覽啊表丸

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款15濤70近3．艱16饞【糾婚錯(cuò)】漏估價(jià)縫結(jié)果印應(yīng)披費(fèi)露三趙種價(jià)游值，號缺假揉定未資設(shè)立礙法定和優(yōu)先押受償集款下記的市疫場價(jià)宏值、蓋估價(jià)蛙師所企知悉那的法撐定優(yōu)家先受耳償款屠。淹十一謹(jǐn)、估梯價(jià)人憐員〔愚略〕

蜜十二鉤、估強(qiáng)價(jià)作硬業(yè)日梨期腎20格06騙年8疤月2霞5日斤至8叢月2劈8日炊。圍【糾巨錯(cuò)】枯抵押紫目的繁估價(jià)賠報(bào)告勵(lì)估價(jià)鍬時(shí)點(diǎn)鑼應(yīng)為啞實(shí)地友查勘夜之日欺，但脹此報(bào)僅告實(shí)膚地查初勘之物日為湯20停06扮年8宵月3匹1日績，超全出了勤估價(jià)鋒作業(yè)伯日期泥，沒民有給乓出理闖由。下十三維、估調(diào)價(jià)報(bào)挽告使樣用期擁限傅在房斜地產(chǎn)雜市場子未發(fā)他生明性顯波度動的洞前提鞠下，居本次脆估價(jià)急報(bào)告森使用娃期限攜自本爪估價(jià)住報(bào)告王出具怒之日好起為方半年悟，即士估價(jià)登報(bào)告遙完成快之后鉗的半命年內(nèi)測，實(shí)聾現(xiàn)估乘價(jià)目頁的時(shí)韻，可學(xué)以估霸價(jià)結(jié)陳果作憑為依霧據(jù)，下超過天半年貼需重勞新進(jìn)堆行評朱估。蹤如果智自估厘價(jià)報(bào)胃告完晃成之梁日起彩半年椅內(nèi)房捷地產(chǎn)斜市場痛行情箏變化犬較快誤，應(yīng)簡重新句評估幫。支十四雜、風(fēng)誘險(xiǎn)提闊示〔治略〕訊十五酸、變旬現(xiàn)能雹力分均析〔走略〕

榆××三光電梨子核興心市敘場1命樓逢①—掙⑦某軸、假設(shè)2樓錢在建壁工程輕抵押弟貸款壯估價(jià)木技術(shù)那么報(bào)告千一、供估價(jià)資對象窗實(shí)物況狀況難描述愚與分階析〔尋略〕龜二、疫估價(jià)殊對象氧權(quán)益掀狀況席描述羨與分兩析〔緞略〕委三、迎估價(jià)窗對象瀉區(qū)位記狀況趟描述村與分暢析〔靠略〕味四、走市場紋背景避描述仇與分挖析〔朝略〕洽五、羊最高暖最正確終利用今分析蹄〔略能〕霜六、廈估價(jià)天方法騎適用筐性分皇析〔委略，存見結(jié)柱果報(bào)摔告〕腦七、旁估價(jià)謀測算榜過程才1．渴本錢厚法測禾算過男程香【糾辮錯(cuò)】陪在成圈本法督求取緊土地桂價(jià)值毀時(shí)用姓了基斜準(zhǔn)地捎價(jià)修怠正法撲和假計(jì)設(shè)開悅發(fā)法隨，而鉛后邊研求取臥在建升工程贈的價(jià)鐘值又坦用了舒假設(shè)散開發(fā)郊法，嘆是邏誘輯混漿亂，乞在成序本法秘中求賺取地酬價(jià)不熟應(yīng)用鍬假設(shè)蒙開發(fā)削法。漠〔1步〕基朋準(zhǔn)地窯價(jià)修灑正法毀計(jì)算擠土地含價(jià)值紡a、艇基準(zhǔn)衡地價(jià)瘋概況蹄根據(jù)褲c省目物價(jià)覽局、桂c省船國土鹽資源編廳?取省物漢價(jià)局伏省國摟土資誰源廳潑關(guān)于悼a市莫市區(qū)誘基準(zhǔn)乒地價(jià)話的批和復(fù)?搬〔鄂疑價(jià)房故服［逐20晚02蹲］1苦71吃號〕末，a前市市鉤區(qū)土艘地定情級估莫價(jià)成盈果已僅經(jīng)過制國土跌資源璃部、徹省國半土資楚源廳宣、省秋物價(jià)弦局驗(yàn)加收通頸過。拋根據(jù)女?a真市市豬區(qū)土旋地定侍級及虹基準(zhǔn)坦地價(jià)思評估鈴技術(shù)億報(bào)告笨?，折a市扛土地檢定級巾與基堂準(zhǔn)地士價(jià)評拉估的浴范圍始為a揀市市眾區(qū)，尚包括僑江岸冊區(qū)、爽江漢最區(qū)、廳橋口戰(zhàn)區(qū)、案漢陽低區(qū)、羨武昌既區(qū)、災(zāi)青山孝區(qū)以羨及b路新技惰術(shù)開褲發(fā)區(qū)偶和a未市經(jīng)坡濟(jì)技知術(shù)開粱發(fā)區(qū)參?？ㄍ恋嘏鄱墜杉墑e液分為光商業(yè)餡用地捷級別影、住造宅用怨地級麗別、潑工業(yè)錢用地挽級別址和綜陽合定乳級級鎖別。贈其中摧商業(yè)嚇用地良級別惑分為吧九級宿、住粥宅用毫地級巾別分特為七長級、道工業(yè)泄用地款級別澡分為陷五級摔和綜覆合定泥級級飯別分疾為九負(fù)級。墻a市從市區(qū)惹基準(zhǔn)泡地價(jià)俱定義效為：挺在估丸價(jià)期掏日為亡20全01么年1猜月1分日重，宗婚地外嬌圍滾“塌給水治、排堆水、豎電、沸路、樹通訊宵〞還五通網(wǎng)和宗旗地內(nèi)泛場地犬平整腐的條福件下逆，各知網(wǎng)格處單元那么、各煮路線瓶價(jià)區(qū)固段、坡各應(yīng)抹用評距價(jià)單糟元和斗各級帳別中皮，國英有土旬地使閥用權(quán)釋出讓名狀態(tài)滋下，度按商擊業(yè)、席住宅川、工收業(yè)等墾用途為區(qū)分雕，在毅法定績最高偶出讓娛年限扔時(shí)的詢平均共價(jià)格勸。蕩b、乎確定豐估價(jià)索對象染宗地團(tuán)的土灘地級積別及濃基準(zhǔn)含地價(jià)結(jié)根據(jù)販a市掉基準(zhǔn)別地價(jià)倘報(bào)告怨，適估價(jià)飲對象雨處于愿a市族商業(yè)彎用地?、P級地燙段，廣商業(yè)代iv相級基顯準(zhǔn)地塞價(jià)為云20瘡34旅元/輝㎡。服【糾斑錯(cuò)】擔(dān)估價(jià)華對象行土地恰用途螺是綜后合，刮應(yīng)按側(cè)綜合絨用途高基準(zhǔn)支地價(jià)嫁考慮塊，而沿非商魔業(yè)用旱途4照0年憐。黑c、懶宗地暗地價(jià)開區(qū)位膠因素藍(lán)修正村①歷iv特級商鎮(zhèn)業(yè)用庫地宗永地地她價(jià)區(qū)冒位因盆素修用正體但系質(zhì)本次壽評估仙宗地佛為商昂業(yè)i傷v級庭，根筐據(jù)?德a市唉土地已定級圖及基搏準(zhǔn)地椒價(jià)報(bào)輔告?鏡，i酷v級腐商業(yè)棟用地壟地價(jià)震區(qū)位沒因素沖修正費(fèi)系數(shù)羅指標(biāo)踢對照土表和木修正慚系數(shù)確表詳掩見下柳表：

忌iv軍級商坐業(yè)用女地宗傷地地貞價(jià)區(qū)薯位因愛素修細(xì)正系獄數(shù)指擊標(biāo)說翁明表濕

疼

默

脊

匙表腐3－狹17棕因素石因子內(nèi)優(yōu)西較優(yōu)配一般爐較劣斜劣裂繁華玉程度疏距市煮級商從服中銀心距努離〔且m〕率＜6壤00啟80郵0～去15優(yōu)00郵15肉00帽～2寇50形0凝25做00徑～3蠢50瘋0閱＞3滾50連0謀距區(qū)塌級商腸服中乒心距盼離〔津m〕洽＜4企00廁40肢0～叫70鄉(xiāng)0幫70帥0～釀12嶄00省12炕00陣～1腸60慧0村＞1拍60挨0堆距小悉區(qū)級愁商服棗中心凝距離務(wù)〔m丙〕?。?正00慨20側(cè)0～李30鄭0帥30玩0～妙40皆0房40袍0～湯50嬸0洋＞5銳00略距街?jǐn)R區(qū)級凳商服需中心晃距離?！瞞僅〕鎮(zhèn)＜5負(fù)0宏50賺～1豈00魂10拾0～雹20獄0澆20押0～藏25撤0教＞4駁00桌交通晨條件鍵臨街膛道路貴狀況嶄混合攔型浮主干魚道創(chuàng)生活箏型判主干銷道無生活狐或交君通型蓋主干黑道芹生活奉型次卵干道志支路疊臨街餓公交拾站點(diǎn)賞狀況壯〔條慕〕描＞1來2劫10系～1犯4赤6～蔑10社4～壟6添＜4便距火振車站磚距離旬〔m任〕野＜3吉00議0轎30燭00遼～4離50格0品45泥00田～6孝00識0菜60掛00雜～8遲00排0餐＞8豈00賭0飽距長索途汽乖車站蓮距離新〔m做〕烤＜3土00瞇30斑0～至12楚00墓12生00訂～2銷00脖0喝20叨00翅～3噴00警0很＞3劣00尺0鹽距碼顫頭距朗離〔盜m〕咽＜6得00兔60施0～衫30悅00悠30文00赤～6耳00劫0拔60舊00駝～8趟00益0跳＞2窯10懸0票根底恭公用央設(shè)施圍狀況榜供水鼠狀況給〔%山〕幫＞9溉9榆98魂97猜96占＜9千6害排水畢狀況穴好汽較好級一般學(xué)較差善差占距醫(yī)賽院距競離〔稿m〕邁＜3翠00跑30猴0～凝60知0骨60惜0～廈90懶0攤90澇0～森12尖00啞l2漿00疼距電贏信營媽業(yè)廳腎距離勒〔m脅〕良＜2霧00話20擾0～衫40執(zhí)40定0～咸70墾0傾70鮮0～隨20熄00攤2既00婆0末環(huán)境造狀況蜜噪聲零污染辱無污體染路根本嚷無故污染振輕度駕污染挎污染察較重懷嚴(yán)重龜污染失大氣蓋污染肚無污阿染給根本布無積污染駝輕度徑污染范污染幸較重巡嚴(yán)重幟污染停綠地木覆蓋還好催較好賺一般灑較差且差英地形沈狀況所地勢公平坦初地勢療較平隆坦，室對建磨筑物糟無影疫響貴地勢武較平裕坦，女對建益筑物肆影響鏡較小社地勢畏不較授平坦嚷，需透考慮奏坡度芽的影穩(wěn)響魂地勢輩不平講坦需毫經(jīng)過也平整捷才能縫使用干地質(zhì)農(nóng)狀況仁鞏固淚類場臂地土蠟體，鄉(xiāng)抗震葛能力擺強(qiáng)胡硬塑魚類場昌地土鋤體，綁抗震獄能力山較強(qiáng)泳抗震賺能力蜂一般豆軟塑挪類場唉地土申體，終抗震塑能力南較弱律軟塑文類場五地土勒體，診抗震跑能力追弱

續(xù)表扔因素悅因子粉優(yōu)犧較優(yōu)幅一般忽較劣貼劣飲人口副狀況證人口劣密度振〔人鋒/k糖㎡〕謠＞5材48犁79民39屑39栽5～免54返87鼓9條27漫98背6~鉗39狹39底3沒19陳86乒5~礎(chǔ)27闊98假設(shè)6底＜1境98攝65濁城市卡規(guī)劃惕道路賺規(guī)劃漂主干靠道榴快速駁路簽次干艦道杰支路朵街坊屢間支狂路木用地洞規(guī)劃誦中心夜商業(yè)瘦區(qū)盡較繁饑華商員業(yè)區(qū)屈一般說商業(yè)蠅區(qū)環(huán)商業(yè)撕網(wǎng)點(diǎn)臘其他堂類型宿i怖v級挺商業(yè)墻用地額宗地要地價(jià)處區(qū)位緊因素窩修正逃系數(shù)熔表腔

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爭表饞3－估18盾因素序權(quán)重禁因子坦權(quán)重按優(yōu)董較優(yōu)癢一般頃較劣焦劣旨繁華銅程度激0.烈22叨4燙距市峽級商虧服中鴨心距桂離壓0.丑09陳0.觸01季72錯(cuò)0.社00請86缺0息－0之.0幸09貨6唉－0吉.0斥19鉆1跑距區(qū)飽級商廢服中醋心距畏離堆0.對08絹2食0.仿01僑57撞0.臥00拒78居0菜－0畜.0燙08樹7潤－0柔.0服17百4牲距小薯區(qū)級擴(kuò)商服慈中心剛距離蟻0.既03副5膨0.獻(xiàn)00信67四0.月00掃33身0違－0釘.0胡03但7課－0雁.0信07貌4摩距街姨區(qū)級譽(yù)商服姓中心含距離蹈0.鄭00躺7診0.歌00貢l3娛0.段00噸07野0掀－0猴.0鞠00徐7臘－0巖.0齒01小5例交通偵條件醫(yī)0.念24飽5胸臨街齊道路置狀況蘆0.巖08竹1哥0.穿01搬55餅0.檔00光77務(wù)0慘－0壽.0維08盟6滲－0橋.0超17富2傅臨街半公交塊站點(diǎn)胳狀況辟0.規(guī)09森4充0.炮01峰80偽0.耽00捆90訓(xùn)0稠－0師.0沒10見0水－0仿.0奧20返0企距火時(shí)車站窗距離曉0.胃02辟4濁0.臭00債46卸0.蛛00艙23員0恭－0述.0類02暴5引－0漆.0鞋05境l旗距長歉途汽久車站箱距離酷0.欲02搭7鬼0.踢00氧52烈0.格00款26爸0割－0跳.0益02蒙9燒－0嫁.0辮05努7娘距碼董頭距撤離繩0.電01藍(lán)9賢0.附00賭36膨0.報(bào)00輸l8置0唯－0燕.0村02杜0換－0廣.0票04盟0潤根底慎公用岡設(shè)施執(zhí)狀況菌0.扇21埋6石供水常狀況回0.聰05部6休0.雙01紐07旅0.嫁00伯54傳0意－0吸.0澇05鎖9脆－0追.0透11咐9群排水怪狀況快0.駛05機(jī)2猾0.石00韻99歡0.搜00淋50脈0應(yīng)－0暈.0遼05句5蠶－0痛.0言11花0患距醫(yī)滅院距爺離宮0.蘇02帽3蹄0.賺00巡44什0.客00邁22古0縮－0喊.0凍02水4連－0利.0悄04撫9瞇距電缸信營怪業(yè)廳麗距離械0.辦01而6誰0.雷00欠31歉0.廚00史15柱0媽－0拌.0導(dǎo)0l喪7緣－0嗎.0職03情4辦距幼垮兒園華距離芹〔m喚〕杯0.黑02灣5埋0.倚00子48家0.遮00幸24墳0狠－0嘩.0樂02外7樹－0是.0它05盟3熔距中壺學(xué)距百離〔財(cái)m〕億0.倒01暈8們0.頑00碧34你0.程00肢17突0圍－0墓.0露0l夢9走－0耍.0酒03測8贈距小球?qū)W距送離〔氧m〕余0.穴01芬5漸0.島00沖29纏0.越00壓l4妨0符－0觀.0煤0l響6豆－0與.0躍03巾2怒距大蝴學(xué)距緞離〔祝m〕消0.咱01鄭1街0.埋00脆21閣0.毛00顫11鳳0譽(yù)－0兔.0途01兵2涼－0傲.0兔02部3續(xù)表球因素復(fù)權(quán)重餓因子肥權(quán)重亭優(yōu)稼較優(yōu)仍一般傅較劣閱劣隨

違

磨噪聲偵污染屑0.也02普0閣0.棉00晨38紋0.危00拳19援0效－0練.0植02督1擊－0半.0拌04挽2誕環(huán)境秘狀況厚0.爺18群8亡大氣顆污染核0.菌02艘2辰0.爭00謎42厲0.帆00闊21姑0勤－0婦.0悠02缺3垂－0點(diǎn).0傘04碰7綢綠地銜覆蓋者0.叨02圓9宮0.矩00殃55瞞0.較00萄28布0蘿－0懼.0娃03寬1宜－0隊(duì).0港06懲2洽地形灰狀況昂0.留03化l鉗0.顏00擾59婆0.弄00灘30串0伏－0粗.0喉03幫3刑－0稈.0蛾06淚6皺地質(zhì)近狀況導(dǎo)0.李02扁9訂0.趁00蠢55手0.脈00遵28中0湯－0桿.0文03尼l記－0脫.0融06假2疼距公鋸園距儉離眼0.絮02峽3筑0.勤00脊44蜜0.悶00礎(chǔ)22磚0糠－0俊.0那么02慢4挑－0忠.0玻04銹9企距體變育場疲館距嘉離乳0.成01銅7玻0.險(xiǎn)00鹽33作0.回00紹l6俱0看—肺0辦.0蹲01命8依—時(shí)0.碧00呢36埋距圖樂書館卻距離脫0.溪01傘7濟(jì)0.聚00收33逗0.諸00乖16里0頑－0夸.0責(zé)0l曠8舌－0作.0沃03針6輩人口緩狀況揭0.拖08羽0膀人口胞密度嚷0.撐08錄0住0.冤01染53畢0.右00殺76糊0閥－0味.0褲08響5牙－0斃.0棒17煌0慚城市死規(guī)劃蠟0.吹04漸7臭道路禮規(guī)劃貨0.抖02澡5編0.和00附48谷0.拋00協(xié)24適0酸－0機(jī).0委02栗7顫－0吳.0占05燃3揪用地眠規(guī)劃貍0.福02拴2賄0.個(gè)00櫻42隱0.逢00懷21州0境－0遙.0云02肌3趨－0紫.0什04探7株②塌確定確估價(jià)遷對象碗各因槍素修翠正系識數(shù)道根據(jù)包a市鵲iv么級商腫業(yè)用剝地修魚正系膝數(shù)〔吵因素燕〕說皂明表梁和修票正系允數(shù)表悟所敘薯述的性具體輕內(nèi)容逼，結(jié)招合各虛估價(jià)那么對象繞宗地伶的具撲體情枝況，陡編制撤估價(jià)硬對象布宗地們因素光修正易系數(shù)懇表見鐮下表贊：乖因素覺修正衰系數(shù)輩表盜

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甩0．禽04健14敲d、擔(dān)宗地積個(gè)別城因素拍修正猾①動使用置年期特修正顛系數(shù)張因估緩價(jià)對取象宗相地設(shè)更定評煮估年卷限為辱40輛年準(zhǔn)，與靈基準(zhǔn)服地價(jià)墨年期付一致劉，故春不做拐年期欄修正單，為年期撤修正罩系數(shù)柔為1釋。勾【糾巖錯(cuò)】療前后巖描述如不一省致，系估價(jià)仗對象宏是綜延合5蟻0年厚，而編且剩如余年肥限為焦45恢.8良3年漠，應(yīng)棒該進(jìn)圍行年捏期修擊正。形②爸交易蘇期日排修正玩系數(shù)欠a市監(jiān)基準(zhǔn)膏地價(jià)智評估凍基準(zhǔn)滔日為禍20暢01曾年1盾月1唯日，假設(shè)調(diào)查嘉a市調(diào)近年鳥商業(yè)裹用地疫價(jià)格常上漲無情況鐘，地過價(jià)漲霞幅在囑每年排2%司左右線，根護(hù)據(jù)有旬關(guān)文某件及守近期鹽a市龜土地效市場師行情建，估驗(yàn)價(jià)對乒象響交易鍵期日挨修正略系數(shù)香為1牧．1稠18禮。雅③乞宗地得面積尺修正擱根據(jù)敘?a船市土按地定怖級及饞基準(zhǔn)訴地價(jià)刃報(bào)告啄?，隔對估冊價(jià)對態(tài)象的活不同警面積革狀況挨需要弟對其杏做出墨修正家。經(jīng)翅估價(jià)正人員漲的實(shí)誓地查尸勘，替估價(jià)厲對象熄面積詠適中悼，對遲土地朱利用者較為誠有利仔。根明據(jù)?扒a市驕土地納定級桿及基寄準(zhǔn)地恭價(jià)報(bào)報(bào)告?箭中宗次地面嬌積修抗正系羅數(shù)表命知，穩(wěn)估價(jià)孟對象犯面積橡修正千系數(shù)脈為1酬．0想3。缸宗地迎面積卡修正狂系數(shù)仔表糟

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疼〔2塊〕假屋設(shè)開耍發(fā)法克計(jì)算辰土地抖價(jià)值仙【糾扁錯(cuò)1挑】成違本法愈下套謙用假絲設(shè)開哥發(fā)法堅(jiān)求取占土地烤價(jià)值悶，邏聲輯混丘亂。娛因?yàn)檫`假設(shè)薄開發(fā)任法是順本錢聰法的秧倒算泛方法意。版【糾肅錯(cuò)2娘】未罵給出那么假設(shè)難開發(fā)鴉法的曉文字揚(yáng)公式竿a、袍確定高估價(jià)勿對象秤最正確尺開發(fā)億方式褲①挪開發(fā)象周期岸確定救房地殖產(chǎn)開海發(fā)的冷周期嗓一般衫分三劫個(gè)階謝段，您前期疊主要跟包括耍報(bào)建攏、土吊地的攝開發(fā)低〔征槐收、蹲場地鏟平整喝、臨統(tǒng)時(shí)水曾電等傘〕、柔勘察致、設(shè)拼計(jì)、攜工程陽招標(biāo)虛等；壤中期咽主要逆包括輪建筑繭安裝飄工程許建設(shè)面〔含唇設(shè)備島的安魂裝〕被；霸后期象主要懲包括炭室外車附屬輪工程鑰的建陣設(shè)〔叔含室尋外供之水、家排水俯、供遼電、煙煤氣糕、綠絲化、齡道路朱、圍肝墻等解〕。珍估價(jià)薯對象鵲上適飲合修捆建大濤型專矮業(yè)商而場，鑄根據(jù)喪a市觀同類脖房地應(yīng)產(chǎn)項(xiàng)軌目的礙開發(fā)幫周期煎、估煙價(jià)對算象項(xiàng)駝目的滾規(guī)模留及實(shí)霸際情烘況收確定洗開發(fā)厭周期免為2寬年。金②塞投資表進(jìn)度匪安排禁房地牲產(chǎn)開辜發(fā)的偏資金元投入盟根據(jù)勸開發(fā)糟周期貌的時(shí)聚間也叮分三拔個(gè)階腔段脾，淹前期信包括處報(bào)建此、城的市基旱礎(chǔ)設(shè)裹施配蕩套費(fèi)綢、土潛地的乒開發(fā)造、勘草察、茶設(shè)計(jì)青、項(xiàng)聾目招肆標(biāo)等悠費(fèi)用快；鈔中期栗主要?jiǎng)癜òㄖ景惭b板工程測建設(shè)維〔含妥地基夫、基母礎(chǔ)的茅處理孫、設(shè)區(qū)備及裂安裝顆等〕稻資金嘩；肥后期送主要解包括革室外草附屬險(xiǎn)工程曬的建應(yīng)設(shè)費(fèi)呼用〔淚含室脾外供估水、槽排水屯、供寶電、蝕煤氣摸、綠秩化、襪道路咸等〕荷、銷炸售稅灘費(fèi)等而。潛根據(jù)夏a市免同類忙房地春產(chǎn)開哥發(fā)資熱金投魚入的拉一般揪情況漂及該脊工程薄的具容體情款況，拔確定攏在開樹發(fā)建導(dǎo)設(shè)期偉內(nèi)，親開發(fā)松資金捕在開具發(fā)期購第1常年投房入6述0%覽，開瓶發(fā)期植的第洋二年鍋投入哨40篇%?；\③床估價(jià)淚對象峽開發(fā)條完成搬后房表地產(chǎn)罷價(jià)格振確實(shí)疼定心?國聞有土臉地使軍用證脅?〔友武國濱用〔受20習(xí)02絹〕字賀第瑞××籮號〕愉記載株估價(jià)江對象鄙用途襲為光咳電子戴市場茫，可駕見估世價(jià)對粱象適克合修益建光曉電子均市場吵，根歉據(jù)?介a市牌·樸中國于光谷糾光電醫(yī)子〔西核心悄〕市判場工命程建趴筑施恒工圖娛設(shè)計(jì)壺統(tǒng)一船總說訪明?染，設(shè)附計(jì)總口建筑刻面積川為7調(diào)41科85處㎡。鴿估價(jià)名人員頸經(jīng)實(shí)藍(lán)地調(diào)編查，陵在同波一供往求圈顆內(nèi)選營取了亂3個(gè)冷可比反實(shí)例研，來當(dāng)確定唇宗地樣開發(fā)錘完成物后房衡地產(chǎn)田價(jià)格慶。3啊個(gè)可羨比實(shí)騎例均目為高抽層或及小高監(jiān)層建爺筑物胳，l尿～4匆層裙旨樓為厘商鋪伶，5痛層及做以上覺為辦涉公或咐住宅絨?；捅葴?zhǔn)適價(jià)格叼計(jì)算曠表勝

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篇預(yù)計(jì)油工程露開發(fā)拌期1惜年可羞取得街預(yù)售服資格拆。取歸得預(yù)烈售資預(yù)格后狗，第留1年蕩銷售持50嫁%，蠶第二光年銷收售5差0%魚。根內(nèi)據(jù)建早設(shè)開塘發(fā)的纏時(shí)間擦，折膽現(xiàn)率仔取1虹年期昌以上鄙貸款稼利率瓶6．鍬12臟%。而那么：醬【糾改錯(cuò)】秘折現(xiàn)槳率取亡一年盟期貸建款利診率錯(cuò)升誤，敲還應(yīng)蜜考慮滔開發(fā)麥利潤們。案房地度產(chǎn)價(jià)技值＝偉53育95默×艦74助18糠5駐×姑［〔頌1＋吐6．剃12延%〕喪－1掘．5匙×喬50況%＋療〔1燦＋6財(cái)．1宏2%莊〕梢－2絞．5偷×夕50孔%尤＝3餓59緒76竿．9豐2〔砌萬元墨〕懇b、蘇確定阻開發(fā)綢本錢同開發(fā)虧本錢概包括母工程栗開發(fā)燭建設(shè)笛期間株所發(fā)貨生的捷一切亞費(fèi)用資總和編。根遲據(jù)本遲工程閃的實(shí)夏際情違況，億開發(fā)壯本錢瘦主要賴包括菜建筑岡工程團(tuán)費(fèi)用界〔含臨地基產(chǎn)處理帽、主權(quán)體工誤程、末一般如水電黎安裝健等〕功、室頓外附敢屬工郊程的寒建設(shè)越〔含再室外野供水僚、排進(jìn)水、匠供電篩、煤拐氣、倦綠化鹿、道目路、井圍墻補(bǔ)等〕索、專甩業(yè)費(fèi)提用、甘根底樹設(shè)施盟配套霞費(fèi)、缸管理哈費(fèi)用犁、電投資缺利息柜、投欺資利請潤倍和銷蜻售稅慌費(fèi)。興【糾尊錯(cuò)1唇】假孫設(shè)開竄發(fā)法束采用旬現(xiàn)金繁流量板折現(xiàn)緣法，撓不應(yīng)豪計(jì)算蔬投資冒利息桿和投朋資利而潤。面【糾均錯(cuò)2窯】缺酬其他熄工程壘費(fèi)和民公共拍配套塔設(shè)施種建設(shè)向費(fèi)。歷①躲建筑懲費(fèi)用遺a、做建筑萌工程傘費(fèi)用糠估價(jià)潑對象溜適合飄修建菊光電打子市詢場，鍵規(guī)劃柄總建拴筑面場積7炭41鎮(zhèn)85欺㎡。腿根據(jù)標(biāo)?市遺造價(jià)卡管理鑰站關(guān)士于發(fā)枕布a曾市地?fù)寘^(qū)建視筑安激裝二殿oo監(jiān)六年督二季嫌度造拘價(jià)指養(yǎng)數(shù)的蕩通知勾?〔喘武建劑價(jià)字鞏〔2扁00工6〕鎮(zhèn)××按號〕車及a贊市同銀類房陣屋建缺筑物證的工善程造元價(jià)的然一般求水平佳，確醋定估閘價(jià)對傍象房揚(yáng)地產(chǎn)朋工程洽造價(jià)擠為2題20涉0元急/㎡巷〔含幕根底眾工程唐、土康建安董裝費(fèi)確〕宣建筑豆工程弓費(fèi)＝窩22鎖00亭×匹74找18澆5巷×云［〔碰1＋甲6．坡12匪%〕裕－0倍．5桿×付60歡%＋矮〔1墨＋6區(qū)．1癥2%錘〕膨－1安．5紋×蠅40孤%］暴＝1披55乏59姓．5撐5〔搭萬元拘〕叔b、熔室外朽附屬慣工程烤費(fèi)用精附屬倆工程謊的建禾設(shè)費(fèi)匪用主神要包遵括室干內(nèi)外妨供水輕、排墊水、養(yǎng)供電催、煤毫氣、蒼綠化幅、道娘路、外圍墻鼠、消魂防、君中央捆空調(diào)掘和室曬內(nèi)電射梯等活。根良據(jù)該你工程腥的規(guī)拌模、相特殊織屬性魯、?捏市造尿價(jià)管裳理站牛關(guān)于活發(fā)布盼a市般地區(qū)瞇建筑這安裝炎二o陜o六孔年二敬季度窮造價(jià)透指數(shù)狗的通店知?銷〔武腸建價(jià)證字〔稿20帶06豆〕衫××輝號〕臭及同什類房雜地產(chǎn)陵的配棄套建患設(shè)一醬般水律平及陸工程衣擬將頃建設(shè)倡為經(jīng)階濟(jì)適罵用住乖房的決實(shí)際筐情況惜，確智定室討外附忽屬工曠程的哲建設(shè)耍費(fèi)用旗80危元/水㎡。婆附屬證工程愈費(fèi)＝鄉(xiāng)80糠×蹈74尿18授5盞×菠［〔更1＋藍(lán)6.側(cè)12望%〕搏－0激.5尊×族60欄%＋偉〔1?。?者.1權(quán)2%律〕螞－1筑.5蒸×灰40嗓%］話＝5脊65軍．8謠0〔活萬元摩〕物【糾機(jī)錯(cuò)】沸擬建處工程譯不是盡經(jīng)濟(jì)灶適用五住房移。習(xí)c、星根底猜設(shè)施藏費(fèi)用叉根底槳設(shè)施浪費(fèi)，渠包括蔽開發(fā)絕范圍睬內(nèi)道塞路、疲供水?dāng)_、供戒電、檔供氣素、排頭污、用排洪鏡、通標(biāo)照明冶、環(huán)問衛(wèi)、稈綠化淘等工松程發(fā)溉生的位支出堆。根鹿據(jù)?威市造剛價(jià)管蜂理站聲關(guān)于含發(fā)布股a市勢地區(qū)阻建筑裁安裝漏二o交o四齡年一扁季度伯造價(jià)虧指數(shù)敲的通嬌知?偉〔武轎建價(jià)熄字〔案20仗04鏟〕1軌5號統(tǒng)〕及設(shè)a市祝同類笑房屋臭建筑紫物的都工程渡造價(jià)透的一欄般水臘平，盟確定滋估價(jià)迅對象物根底賭設(shè)施疫造價(jià)勞為1訪40銹元/發(fā)㎡。循根底滿設(shè)施床費(fèi)＝嘴14桃0認(rèn)×齊74粗18望5調(diào)×屬［〔買1＋寶6.位12舊%〕貍－0汗.5搶×押60蘋%＋財(cái)〔1鼻＋6頌.1給2%伸〕述－1賺.5伏×牢40攏%］舊＝9姐90攏.1羽5〔錢萬元演〕

袋建筑建費(fèi)用解＝a路＋b苦＋c疾＝1畏71測15笛．5矛0〔易萬元云〕澇②峽專業(yè)旱費(fèi)用嚷專業(yè)箭費(fèi)用諸指項(xiàng)漂目的桶可行帖性研財(cái)究、裹規(guī)劃常、勘董察、己設(shè)計(jì)獄、監(jiān)要理、層造價(jià)好咨詢興〔標(biāo)葉底編冊制、出決算被審核饞等〕削等相憤關(guān)工癥程師查的費(fèi)樂用，獎(jiǎng)一般應(yīng)為建賤筑成儀本的繪5%萄～1呆0%心。根攏據(jù)?蠶國家號計(jì)委醒關(guān)于弓建設(shè)憶工程潤前期仿工程翁咨詢旁收費(fèi)旁暫行恨規(guī)定場?〔揪計(jì)委命價(jià)格圾［1蝕99茄9］廉12痕83趟號〕責(zé)、?煉省物深價(jià)局摧關(guān)于銅城市誠規(guī)劃纏咨詢令有關(guān)苗問題肅的通悔知?烏〔鄂核價(jià)房本服函框［2紡00轎2］線46上號〕鬧、國裁家計(jì)惑委、釣建設(shè)貧部刮“銳關(guān)于瘦發(fā)布興?工莫程勘居察設(shè)懶計(jì)收肯費(fèi)管初理規(guī)旁定?肥的通嗎知京〞匪〔計(jì)掙價(jià)格允［2認(rèn)00旗2］學(xué)10個(gè)號〕區(qū)、國靜家物瘦價(jià)局瞇、建趕設(shè)部晨?關(guān)熔于發(fā)現(xiàn)布工園程建友設(shè)監(jiān)翅理費(fèi)匙有關(guān)繡規(guī)定此的通思知?伍〔〔蝦19膛92車〕價(jià)淡費(fèi)字練47控9號稻〕、疤c省期物價(jià)網(wǎng)局、已建設(shè)灑廳?淡關(guān)于吹調(diào)整線建設(shè)帖工程看造價(jià)爪咨詢送效勞登收費(fèi)顏標(biāo)準(zhǔn)澤的通丟知?犧〔鄂企價(jià)房怕地字牛［2禿00偽0］偽51改號〕泳等有務(wù)關(guān)收農(nóng)費(fèi)標(biāo)紙準(zhǔn)，鈔并結(jié)君合a福市房火地產(chǎn)姥市場蛋、建滔筑市糾場的鴿一般環(huán)水平寫及該豬工程忘的實(shí)弟際情密況，碗確定辨專業(yè)眉費(fèi)用恭為建肯筑費(fèi)裂用的茫8%抬。辮專業(yè)板費(fèi)用乓＝1鎖71萬15電．5友0告×閃8%?。?屆36援9．羽24拜〔萬微元〕解③遭管理熊費(fèi)用蜓管理縮費(fèi)用天指開殘發(fā)商健為組杯織和乳管理該房地畜產(chǎn)開秋發(fā)經(jīng)床濟(jì)活羽動以冒及房倡地產(chǎn)康開發(fā)繩提供墨各種裕效勞稍而發(fā)袖生的際費(fèi)用向。主融要包谷括管碼理人豆員工逐資及少附加程費(fèi)、放辦公掀費(fèi)用裹、差互旅費(fèi)駱、固膠定資饑產(chǎn)使東用費(fèi)只、業(yè)岡務(wù)招糟待費(fèi)叛等。彈參照窮?國凝家計(jì)致委、揪建設(shè)父部關(guān)敬于印話發(fā)?皂經(jīng)濟(jì)較適用襖住房薄價(jià)格勺管理參方法組的通介知?外〔計(jì)晝價(jià)格燙［2垃00碧2］莊25熔03哄號〕歇?融，疫并結(jié)盲合該先工程支的規(guī)姥模和肥開發(fā)森周期難確定減為建致筑費(fèi)飛用的釣3%痰。墓管理胡費(fèi)用亞＝1小71撥15妹．5智0污×貧3%蕩＝5導(dǎo)13蒸．4片7〔衡萬元碗〕到【糾紗錯(cuò)1綠】估燃價(jià)對喜象非職經(jīng)濟(jì)貫適用敗住房歷，不圍應(yīng)采路用經(jīng)稱濟(jì)適每用住煙房的狐計(jì)價(jià)禍方法安，取消3%糞的費(fèi)生率太凡低，圖3%玩是經(jīng)掃適房農(nóng)的標(biāo)齊準(zhǔn)。略【糾刺錯(cuò)2駕】管傳理費(fèi)美用計(jì)熟算基亭數(shù)中鐘還應(yīng)蔬包含揉專業(yè)扇費(fèi)用駝。城【糾剝錯(cuò)3股】缺吃銷售落費(fèi)用裂的計(jì)耽算。貌④康投資雙利息滑投資道利息橡指房左地產(chǎn)鬧開發(fā)蛋商在手房地滔產(chǎn)開廳發(fā)過胸程中凱，為湯籌措逆短缺祖資金尸，而久向金就融機(jī)缺構(gòu)貸座款所觀支付毅的利掠息。仔但此昂利息擾在開絞發(fā)過匙程中糖所占扮比例梁視不旺同情趟況而謀各異脈，以碰此利聲息作豎為投須資利透息，足不能抵只體縱現(xiàn)自斧有資宣金的浮投資逝的時(shí)薦間價(jià)渾值。染所以米，投主資利揚(yáng)息為孟全部勵(lì)本錢常的利雀息〔訂含土錄地取恐得價(jià)已格〕與。詠本次壇評估泡按折傘現(xiàn)進(jìn)叉行測維算，衡所以田不計(jì)晝算利盡息。蝦⑤咳投資訪利潤爪投資啞利潤惰指房伏地產(chǎn)悠開發(fā)攪商投緣資房伶地產(chǎn)泄開發(fā)畢工程份應(yīng)取撕得資翠金報(bào)攏酬及停承當(dāng)鴿風(fēng)險(xiǎn)真的補(bǔ)蠶償。燃根據(jù)者國家違有關(guān)欄規(guī)定絹，商萬業(yè)用氧房綜寺合利礦潤為梯投資甚本錢訴的2帖0%鼠。以渣下計(jì)姻算v摩為總賢地價(jià)搜。強(qiáng)投資興利潤腥＝〔抖v＋欲17傻11秤5．煩50逢＋1分36數(shù)9．榜24擾＋5急13倦．4適7〕京×夜20吸%＝榨〔0怠．2苦v＋產(chǎn)37功99猾．6唐4〕銅〔萬欄元〕兔【糾客錯(cuò)】餃現(xiàn)金剪流量事折現(xiàn)鉛法不悼應(yīng)計(jì)寶算投紅資利全息和草投資卷利潤振。遇⑥木銷售頸稅費(fèi)洽銷售剪稅費(fèi)米指房周地產(chǎn)皂進(jìn)入槍市場溉流通唇領(lǐng)域園中發(fā)紡生的景銷售葵費(fèi)用脖和應(yīng)掠交納礎(chǔ)的銷較售稅悲金及饅附加必等。成銷售丸費(fèi)用臨主要?jiǎng)虬ㄙY市場饒推廣維費(fèi)、四銷售雞代理醒費(fèi)和攏銷售卡手續(xù)葵費(fèi)。劃銷售愿稅金建及附鞭加主北要包矛括營杯業(yè)稅槽、城斤市維內(nèi)護(hù)建墊設(shè)稅扛、教額育費(fèi)戶附加童、地?cái)z方教胞育發(fā)暮展費(fèi)辯、平贈抑副括食品婦價(jià)格芒基金踢等。麻a市伶城區(qū)逃稅金眠及附沈加包錯(cuò)括：拿營業(yè)黃稅為織營業(yè)趨額的憤5%怒，教津育費(fèi)務(wù)附加狹為煮營業(yè)辟稅的眉3%構(gòu)，堤邪防費(fèi)孤為營棍業(yè)稅滾的2豐%，巖平抑貨副食宇品價(jià)曉格基千金為胖營業(yè)墾額的籃0．畏1%墨，城儀市維樣護(hù)建躲設(shè)稅呈為追營業(yè)命額的多7%鑒，地謹(jǐn)方教睛育發(fā)北展費(fèi)安為營蒼業(yè)額桶的0彎．1穗%，哪綜合蹦稅費(fèi)冰率為哭營業(yè)暮額的魯5．絮8%店。根窩據(jù)a輩市房你地產(chǎn)喘銷售給的一松般狀疲況，聚稅費(fèi)液取7搭%。殿銷售云稅費(fèi)鏡＝3世59擇76憲．9巧2替×好7%譜＝2宰51漠8．容38以〔萬壽元〕業(yè)【糾鋪錯(cuò)1辣】城紗市維柄護(hù)建掃設(shè)稅修的基悼數(shù)應(yīng)省為營爸業(yè)稅右而非綠營業(yè)壁額。典教育諷費(fèi)附庸加基閘數(shù)是嘩營業(yè)拉稅，爐選對褲了。睡【名襯詞解匪釋】弓營業(yè)豬稅金絨及附翅加：夸包括球“虛兩稅義一費(fèi)遺〞刺，即堂主稅末：營蓬業(yè)稅重；饅“蠶附加妥一稅助一費(fèi)點(diǎn)〞還為：宴城市需維護(hù)兔建設(shè)消稅和機(jī)教育比費(fèi)附掙加。咬【知桌識補(bǔ)循充】乎流轉(zhuǎn)群稅的宵主要乎三大恰稅種數(shù)是塔“佩增消輩營頁〞糊，即窯：增辦值稅病、消我費(fèi)稅恨和營傲業(yè)稅黑。而姿城市饒維護(hù)動建設(shè)洪稅和答教育個(gè)費(fèi)附闊加的孫計(jì)算使基數(shù)底是以闊上三孝稅稅仇額之頸和。宿【糾辛錯(cuò)2暈】銷賞售費(fèi)純用中帆的市高場推置廣費(fèi)論和銷回售代乓理費(fèi)毒應(yīng)分背開計(jì)挨算，午市場榴推廣靈費(fèi)和型廣宣靜費(fèi)是斬在銷康售之燙前就畏已經(jīng)胳發(fā)生茫了，姑而銷嫁售代紫理費(fèi)絲是與易銷售膊同時(shí)頸發(fā)生宅的。淋所以棕，市透場推向廣費(fèi)真的折響現(xiàn)年擦數(shù)與英銷售盟代理碌費(fèi)的鐘折現(xiàn)犯年數(shù)閃不應(yīng)轉(zhuǎn)相同芽。嚇c、嘗地價(jià)叔確定迅v＝歷35害97式6．隨92傳－［殲17后11敬5．哭50寇＋1飯36形9．壺24吵＋5間13介．4軋7＋避〔0邪．2撫v＋及37鴉99燭．6需4〕擔(dān)＋2蘿51蟻8．厘38偽］型v＝渡88條83琴．9路0〔念萬元塞〕來土地診單價(jià)貧＝8憲88償3．軋90襖÷匙26腎86狹5．身44龍×酒10粘00糕0＝邪33勒06硬．8誘1〔何元/歐㎡〕

禍根據(jù)轉(zhuǎn)以上柴測算盼，突基準(zhǔn)書地價(jià)秒修正維法計(jì)祖算的鞠土地娛單價(jià)擁為3嗚40踐8．液27副元/稀㎡，階假設(shè)恢開發(fā)像法計(jì)坊算的休土地紗單價(jià)典為3怎30通6．帆81擺元/推㎡律，兩促種方米法計(jì)效算結(jié)摘果相僻差不臉大，增經(jīng)綜杠合分剩析取按兩種揪方法紙計(jì)算討結(jié)果謊的算努術(shù)平傅均值持作為糟土地喂評估繪價(jià)格派。燃單位嗚土地詢價(jià)格秤＝〔靜34鍵08代．2增7＋墊33撞06攔．8綢1〕寒÷?lián)?＝跟33車57粒．5奶4〔漁元/脂㎡〕降總地劣價(jià)＝原33炒57稿．5騎4習(xí)×有26四86岸5．弊44囑＝9急02狹0．抹18窄〔萬似元〕弱〔備桌注：恨指腳××躁光電鋼子核蝴心市跑場土懲地評棒估總相值〕毅〔3配〕計(jì)制算在歐建工勾程平鮮均重朱置成特本鍬××悄光電扎子核睬心市湊場設(shè)愈計(jì)為喜1幢畫五層妹建筑儲物，渣地下略一層患，地財(cái)上四傍層，必建筑輝物整斧體造米型奇暮特，性目前斯，土剝建部齡分、多主體鳳安裝憶工程覺均已黃完工蒜，目紀(jì)前尚址未竣榆工決患算。克由于腔待估移在建艙工程策結(jié)構(gòu)轎和造宗型獨(dú)摩特，歡a市瘦類似慣建筑困物客呢觀重餐置成椒本難抽以收名集，麥所以閉本次線評估疾在其竹初步響設(shè)計(jì)著概算順調(diào)整襖表的炭根底汗上根忍據(jù)在胳建工寄程形桃象進(jìn)踏度，可計(jì)算芹其重蚊置成姓本。港a市細(xì)××泳電子信核心險(xiǎn)市場姑初步伴設(shè)計(jì)錯(cuò)概算右調(diào)整納表釀

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南五、賽鋪底雕流動磚資金煮24轉(zhuǎn)0．艱00已24窮0．呀00夏

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