北海協(xié)和廣場國際化體驗式城市綜合體可行性研究報告

北海協(xié)和廣場可行性研究報告——廣西首家國際化體驗式城市綜合體（注：此為相似意向效果圖）錯過青島，錯過青島，錯過廈門，錯過三亞，北?！獓H濱海度假之都，融會古典與時尚，匯聚東西方文化，厚積薄發(fā)，再次揚帆啟航！這次不容您錯過！北海協(xié)和廣場——讓您真正把握這片價值藍(lán)海！綱目一、北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟運行概況………………5（一）北海區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境（二）北海市經(jīng)濟運行狀況（三）北海市居民消費水平、消費結(jié)構(gòu)及趨勢（四）北海市居民消費行為分析（五）地理、氣候（六）旅游、產(chǎn)業(yè)（七）海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)（八）候鳥經(jīng)濟（九）政策、文化二、北海市商業(yè)概況…………9（一）北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況…………9（二）北海商圈及商業(yè)項目簡介………111、北部灣廣場商圈2、北海大道商圈3、其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)………201、北海商業(yè)項目經(jīng)營模式陳舊2、北海市商業(yè)營銷特點分析3、北海商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展趨勢（四）北海市商圈發(fā)展方向…………221、《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》<1>中心城建設(shè)用地規(guī)劃<2>城市發(fā)展方向<3>銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)）2、未來商圈發(fā)展方向1>北海高鐵商圈2>云南路商圈亟待興建的“北海協(xié)和廣場”三、項目簡介………………24（一）商業(yè)環(huán)境簡介………………241、項目區(qū)位云南路板塊簡介2、項目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介3、項目現(xiàn)狀4、地塊簡介5、項目初步規(guī)劃、成本、收益估算………………281>方案一：32畝（地塊①②整合）………………282>方案二：41.8畝（地塊①②③整合）……………306、合作方式7、實際資金需求8、土地升值9、周邊配套10、周邊高尚小區(qū)11、項目SWOT分析及相應(yīng)的開發(fā)、營運建議……38（二）項目核心概念：中國的北海?世界的北海……………411、商業(yè)定位概念：廣西首家國際化體驗式城市綜合體2、項目命名概念：喚醒古典的記憶，追循時尚的腳步3、招商意向四、附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況……………49（一）濱海旅游城市國家歷史文化名城…491、北海銀灘：天下第一灘2、潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo)3、國家歷史文化名城（二）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支撐三大千億產(chǎn)業(yè)……521、電子信息產(chǎn)業(yè)2、石油化工產(chǎn)業(yè)3、臨港新材料產(chǎn)業(yè)（三）政策導(dǎo)向……541、《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》2、“北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標(biāo)3、城市建設(shè)管理年北海市城市發(fā)展及經(jīng)濟運行概況（一）北海區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境北海市位于中國廣西的南部、北部灣東北岸，總面積3337平方公里,總?cè)丝?61.75萬，其中市區(qū)人口60萬。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，背靠大西南云貴川諸省，于大西南、海南及東南亞的中樞位置，在中國西南和亞太經(jīng)濟區(qū)域中，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。北海市的旅游資源十分豐富，海洋旅游資源綜合優(yōu)勢十分突出。（二）北海市經(jīng)濟運行狀況2011年，北海的主要經(jīng)濟指標(biāo)不僅是在人均上、而且在總量上大部分都已進(jìn)入廣西前列。未來五年，人均GDP實現(xiàn)6萬元、力爭達(dá)到7萬元，將達(dá)到珠三角"十一五"末的水平，把與發(fā)達(dá)地區(qū)的距離從15年縮小到5年。從2010年、2011年北海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報分析，北海經(jīng)濟運行良好，房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商業(yè)、信息業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)發(fā)展良好，2011年全年商品零售業(yè)總額達(dá)127.3億元，同比增長17.9%，可見北海零售業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀良好，社會購買力逐年增加。統(tǒng)計報告說明了北海市商業(yè)經(jīng)濟還有很大的發(fā)展空間，人們生活水平的不斷提升，對零售服務(wù)業(yè)的要求也將不斷提高。但業(yè)內(nèi)人士分析，物價攀高，通貨膨脹也是當(dāng)前存在的經(jīng)濟狀況，要謹(jǐn)慎警惕這一經(jīng)濟波動。（三）北海市居民消費水平、消費結(jié)構(gòu)及趨勢1、消費水平：北海居民恩格爾系數(shù)在40%-49%為小康，說明北海市居民生活水平為中等小康，中檔消費為主，高檔消費層次不斷擴大是北海近期居民消費的主流。2、本地居民消費結(jié)構(gòu)及趨勢：居民消費增長最快的當(dāng)屬吃、穿、用三項。住房、汽車是耐用的消費品，且需要長期積蓄，因人而異，難以估算，但用于這一方面的資金會增加；教育消費也是不斷增長的一大消費趨勢。但從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來講，各種零售、服務(wù)行業(yè)發(fā)展迅速且空間巨大。3、外來游客、“候鳥”消費趨勢：隨著北海旅游熱升溫，游客、“候鳥”日益增加，旅游零售業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)作為旅游產(chǎn)業(yè)的配套，整體商業(yè)環(huán)境的消費檔次、總量會同步提高。（四）北海市居民消費行為分析1、居民消費所關(guān)心的因素：隨著人們生活水平的提高，交通設(shè)施的不斷完善，消費者關(guān)心價格的同時，更多的是關(guān)心商品的品質(zhì)和性能，其次是促銷的方式，服務(wù)態(tài)度，商場的知名度、美譽度等。2、消費者所喜歡的促銷形式：除了降價以外，贈送禮品是消費者最喜歡的促銷活動；其次是降價與商品聯(lián)合促銷；再次是消費者互動；幸運大獎也有部分消費者喜歡。因此，商場在打好價格戰(zhàn)的同時，注重商場的品牌形象也至關(guān)重要，不斷完善服務(wù)形式，增加商場的美譽度。其中，不斷推陳出新的促銷形式是商場競爭的策略與過程。（五）地理、氣候北海市地處廣西南端，北部灣東北岸。西北距南寧206公里，東距廣東湛江198公里，東南距海南?？谑?47海里。市區(qū)南北西三面環(huán)海，有潿洲（24.74平方公里）、斜陽（1.8平方公里）二個海島，潿洲距市區(qū)大約20.2海里。北海市與海南省隔海相望，鄰近東南亞諸國，處于大西南、海南及東南亞的中樞位置，地理位置優(yōu)越。市區(qū)面積957平方公里，市轄合浦縣、海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)。2010年末，全市戶籍人口為161.75萬人，其中市轄區(qū)人口60萬人。北海市地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)氧離子含量高達(dá)2500-5000個，比內(nèi)陸城市高出50--100倍，可稱得上是天然氧吧。屬熱帶海洋性季風(fēng)氣候，年平均氣溫22.9℃。（六）旅游、產(chǎn)業(yè)自1984年成為全國首批沿海開放城市以來，最深的城市印記莫過于1992年掀起的地產(chǎn)開發(fā)熱，吸引了各省市大批投資者，一時間風(fēng)頭無雙。經(jīng)過27年的發(fā)展，如今的北海作為一座聞名全國的濱海旅游城市、國家歷史文化名城，擁有“天下第一灘”之稱的北海銀灘以及開發(fā)中的世界海島旅游新地標(biāo)——潿洲島旅游區(qū)。同期，社會經(jīng)濟取得了長足發(fā)展，構(gòu)建了較為完善的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)，民眾收入水平穩(wěn)步攀升，生活水平蒸蒸日上，人居生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢突出，擁有電子信息、石油化工、臨港新材料3個超千億元產(chǎn)業(yè)。中石化、中海油、中國電子信息集團(tuán)、富士康科技集團(tuán)、冠捷科技集團(tuán)、景光科技、建興光電、誠德新材料等能源、電子、新材料行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)紛紛進(jìn)駐北海，逐步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。(注:產(chǎn)業(yè)園區(qū)遠(yuǎn)離主城區(qū)和風(fēng)景區(qū))（七）海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)高鐵：2012年底，北海-南寧-廣州高鐵全線年內(nèi)通車。機場：空中航線20條左右，可直達(dá)北京、上海、香港、長沙、廣州、深圳、成都、重慶、昆明、海口、武漢、溫州、濟南、杭州、桂林等城市。北海港：面向東盟的主要外貿(mào)港口之一，另開通了?？?、潿洲島及下龍灣等國際國內(nèi)客運航線。高速公路：廣東以及中國西南地區(qū)到廣西沿海地區(qū)高速公路的相繼建成通車。（八）候鳥經(jīng)濟由于氣候適宜、旅游資源豐富、配套設(shè)施完善、商圈氛圍濃厚，秋來春去的候鳥老人帶動了北海的“候鳥經(jīng)濟”，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)、養(yǎng)老、保健等行業(yè)帶來諸多商機。據(jù)北海房地產(chǎn)市場調(diào)查報告顯示：北海市區(qū)房地產(chǎn)目標(biāo)客戶的構(gòu)成大體分為本地購房群體和外來購房群體。外地人為北海房地產(chǎn)市場購置主力，主要來自黑龍江、吉林、廣東、河南、山東、浙江、福建、內(nèi)蒙古、遼寧、北京等地，其中來自黑龍江的購房者所占比例最高，占外地人購買商品住房面積的15~25%。總體來說，外地人約占60%，本地人約占40%。同時，三亞樓盤紛紛漲價，部分客戶放棄三亞，來北海買房。統(tǒng)計數(shù)據(jù)上看，從三亞轉(zhuǎn)移至北海買房者已成倍增加。（九）政策、文化自2008年《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》獲國務(wù)院批準(zhǔn)實施后，北海積極推進(jìn)實施，發(fā)揮作為大西南地區(qū)出海通道和中國與東盟“橋頭堡”的作用，主動融入?yún)^(qū)域一體化，增強與周邊城市的合作共贏意識，共筑增長一極，成為北部灣畔的富裕、文明、和諧的宜居之城，活力之城，恒常發(fā)展之城。2010年中國東盟自由貿(mào)易區(qū)建成，北海站到了新的歷史起點。作為在古代“海上絲綢之路”時期就與東盟密切交往的城市，北海的跨越發(fā)展，除了產(chǎn)業(yè)的興旺、經(jīng)濟的繁榮，同時應(yīng)體現(xiàn)歷史文化的光大，體現(xiàn)城市文化品格和城市精神。2010年末，北海申報歷史文化名城成功，促使人們從源頭上審視北海的開放歷程，發(fā)掘歷史文化資源，重塑北海的文化形象。二、北海市商業(yè)概況

（一）北海市商業(yè)面積、商圈構(gòu)成及商圈輻射狀況目前，北海大商業(yè)地產(chǎn)項目面積大約有30萬平方米，北海市中心商業(yè)地段位于環(huán)北部灣廣場這一帶，形成了環(huán)型的商圈，周圍商場密集，人流量大，占北海市商場的三分之二之多，可見此地競爭何其激烈。但近年來，隨著房地產(chǎn)向市區(qū)四面擴展，人口開始向商圈外圍遷移，商業(yè)布局正從中心商圈向外面擴張，形成了一個中心輻射四面的發(fā)展趨勢。目前商圈外較具特及響影力的當(dāng)屬北京路段的大潤發(fā)商場。北海目前的商業(yè)格局是由：北至北部灣路，南至北海大道，東至北京路，西至貴州路，四條道路圍和的“口”字形結(jié)構(gòu)。區(qū)域內(nèi)包括：北海最大的購物廣場、人流量最大的超市、最具人氣的開放式綠地。代表項目：和安商港、和安商都、新新力、新力購物廣場、寶宜商廈、啟東電腦城、大潤發(fā)、東都百匯。（二）北海商圈及商業(yè)項目簡介1、北部灣廣場商圈北部灣廣場北部灣廣場商圈作為北海最繁華的商業(yè)中心，無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢賦予巨大的價值增長潛力，其內(nèi)樓盤的地段價值尤為明顯。集聚各種優(yōu)質(zhì)城市生活資源，巨大的人流量和旺盛的人氣，為樓盤帶來無盡的商機。作為王牌地段的稀缺樓盤，北部灣廣場商業(yè)中心的每次推盤都是一次萬眾矚目的新焦點。2、北海大道商圈大大潤發(fā)超市是一家臺灣的大型連鎖量販店，為附近樓盤的業(yè)主提供便利的生活需要，為成熟社區(qū)的成型提供條件。超市周邊的房地產(chǎn)項目，無論是商業(yè)，還是住宅，無論是新房，還是二手房，呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，并且無論租金還是售價都會比同一地段沒有超市的項目要高。3、其他商圈（三）北海市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總結(jié)1、北海商業(yè)項目經(jīng)營模式陳舊北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨自經(jīng)營為主。沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營管理混亂，在北海眾商場中，和安商港與大潤發(fā)商場及新建安商都模式較為前位，競爭優(yōu)勢比較突出?？傮w上北海商業(yè)的模式與運營與區(qū)外發(fā)達(dá)地區(qū)相比，還是存在很大的差距。2、北海市商業(yè)營銷特點分析北海市商業(yè)營銷上還沒有形成自己的特色，很多公司企業(yè)都是頭重腳輕，開始熱后面冷的情況，沒能一如繼往地研究分析市場變動趨勢，跟著別人走，一種營銷方式通全局的情況縷縷見諸。<1>商品促銷形式集中于降價（折扣）商品降價促銷是商品促銷的第一手段，固然重要；但是在整個商業(yè)范圍內(nèi)，商家普遍采用降價（折扣）的方式，消費者對于降價（折扣）必然會產(chǎn)生懈怠心理，“看誰降得低”是消費者的第一反應(yīng)，特點是同種同類商業(yè)充棟的情況下。因以，行業(yè)間的競爭就會變惡性競爭，終不利于北海商業(yè)的發(fā)展。<2>公司的形象營銷急功近利北海企業(yè)公司對于形象的宣傳給人一種急功近利的感覺。公司開業(yè)之始，都能以公司的形象為重，注意多重策劃宣傳，但經(jīng)過的一段時間后，這種公司的形象宣傳漸漸的少了。<3>商場活動沒有市場針對性很多商場在開展?fàn)I銷活動時只注重形式，而沒有多大實際性的活動，給消費者的感覺就是“做秀”。很多商場在做營銷促銷中，基本上都是搭個臺，搞場表演；降降價，送點不著邊的禮物。<4>沒有將市場營銷作為商場的戰(zhàn)略，而僅僅是種手段很多商場在做活動時，都是一個品牌，一場促銷一場活動，隨意性很大。個別商場雖然有長期的營銷計劃，但營銷活動的過程卻沒有做好周密的調(diào)查和安排，浪費人力物力，活動沒有市場效應(yīng)。3、北海商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展趨勢北海市民和外來人口多年的生活、消費和投資習(xí)慣已形成三大老商圈：北部灣廣場商圈、北海大道商圈，這是北海商業(yè)經(jīng)濟騰飛的不竭動力。按照這幾年北海商業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，除了老商圈內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目不斷開發(fā)外，外圍商業(yè)地產(chǎn)項目也在緩慢開拓。同時，北海商場正向大型、綜合、專業(yè)方向發(fā)展；對品牌、服務(wù)等要求越來越高。（四）北海市商圈發(fā)展方向1、《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》<1>中心城建設(shè)用地規(guī)劃第二十二章：中心城近期建設(shè)規(guī)劃：規(guī)劃近期（2015年）中心城市建設(shè)用地為137.334平方公里，人口規(guī)模為105萬人，人均建設(shè)用地為130.8平方米。<2>城市發(fā)展方向第52條：城市發(fā)展方向：主城區(qū)近期向南發(fā)展。<3>銀灘西區(qū)規(guī)劃（本案緊鄰銀灘西區(qū)）第122條：建設(shè)重點區(qū)域：銀灘西區(qū)：沿銀灘旅游帶從僑港到罐頭嶺，結(jié)合海景大道建設(shè)，以“山、海、城、港、廊”五方面的交融為空間主題，注重發(fā)展濱海地區(qū)的娛樂、休閑、商務(wù)等功能，在近期將銀灘西區(qū)建設(shè)成為依山擁海、風(fēng)景獨特的國際休閑度假中心。2、未來商圈發(fā)展方向前述商圈主要集中于城市北面市政府周圍，但隨著人口涌入、城市擴大、產(chǎn)業(yè)精耕、旅游升級，原有的商圈已不能滿足北海經(jīng)濟發(fā)展的需求。在《北海市城市總體規(guī)劃（2008——2025）》的指引下，北海的新商圈有向南發(fā)展的新趨勢。1>北海高鐵商圈（北海-南寧-廣州高鐵年內(nèi)通車）已報建的“北海萬匯廣場”(開發(fā)商:北海市萬達(dá)房地產(chǎn)有限責(zé)任公司)2>云南路商圈亟待新建的“北海協(xié)和廣場”（本案）三、項目簡介（一）商業(yè)環(huán)境簡介1、項目區(qū)位云南路板塊簡介云南路是北海市主干道之一，成熟路區(qū)，南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道三條橫向城市主干道交匯地帶。北接城市北岸海角路，南抵僑港海邊、西臨大墩海和冠頭嶺等優(yōu)美生態(tài)海岸線，交通條件十分便利，是繁華與寧靜的績優(yōu)地段。云南路板塊是北海市傳統(tǒng)的置業(yè)區(qū)，交通生活配套最為完善，擁有傳統(tǒng)的居住氛圍，同時集購物、餐飲、休閑、娛樂設(shè)施一應(yīng)俱全，初步形成了云南路商圈。目前,緊鄰的銀灘西區(qū)已建成海景別墅片區(qū)（恒大北海銀灘、“為地球留下痕跡的作品：天隆·三千海”等）、五星級酒店（香格里拉）、國際會展中心、海洋主題公園、國家森林公園、冠嶺山莊國賓館等眾多項目，市政配套和生活機能也將逐漸完善，生活越來越方便，云南路板塊無疑已成為北海最高端的度假休閑居家置業(yè)區(qū)域，升值潛力巨大。云南路板塊是中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，配套設(shè)施最為完善，為北海目前少有的中高檔社區(qū)聚集區(qū)域，各個高品質(zhì)樓盤不僅受外地養(yǎng)老渡假的外地客戶追捧也受本地客戶及高新區(qū)企業(yè)職員的偏愛。對自住型購房者而言，特別青睞云南路的生活配套，紛紛安家在云南路板塊上。據(jù)了解，居住在云南路板塊的人員大多數(shù)是養(yǎng)老度假的外地客戶、企業(yè)白領(lǐng)、高層管理人員和個體商戶等素質(zhì)高、經(jīng)濟收入較好的群體，這成為北海社區(qū)人群分布的鮮明特征。2、項目1公里內(nèi)商業(yè)環(huán)境簡介亟待興建的北海協(xié)和廣場地處城西板塊云南路與西南大道交匯處。周邊1公里的范圍內(nèi)常住人口12萬。行政機構(gòu)：北海市藥監(jiān)局、市衛(wèi)生監(jiān)督所、中心血站、市工商局執(zhí)法局、廣西紅樹林生態(tài)自然保護(hù)區(qū)管理處、市流浪兒童保護(hù)中心、北海市海城區(qū)銀灣社區(qū)居民委員會等學(xué)校：北海職業(yè)學(xué)院學(xué)生教職工6000人北海第七中學(xué)學(xué)生教職工3000人北海逸夫小學(xué)學(xué)生教職工1000人幼兒園15家兒童教職工1000多人企事業(yè)單位小區(qū)：市規(guī)劃局、市中國銀行、市工商銀行等員工小區(qū)其他小區(qū)60多個銀行支行3家4星級酒店1家、三星級2家、快捷酒店5家區(qū)級醫(yī)院1家，社區(qū)診所5家綜合農(nóng)貿(mào)市場1座35平方米以下小超市、商店98家餐館、小吃店150家小區(qū)網(wǎng)球場5家，游泳池5個乒乓球、桌球俱樂部各2家，婚紗影樓1家主要經(jīng)停公共汽車9路、11路等周邊3公里的范圍內(nèi)常住人口約35萬。周邊3公里內(nèi)，大商業(yè)項目：0！目前，周邊3公里內(nèi)的居民消費中高檔（衣、食、用）商品、服務(wù)，往往需要到4公里以外的北部灣廣場商圈。整個城西板塊的城市商業(yè)綜合體項目缺位，中高檔小區(qū)林立的云南路板塊已現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)真空，亟待填補空白。棋無對手，建議在科學(xué)論證規(guī)劃后，盡快落子天元，以求先聲奪人，勇當(dāng)市場領(lǐng)先者！3、項目現(xiàn)狀：（經(jīng)營十載，已形成商圈核心的雛形）項目為商業(yè)用地，北海市景盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于2003年將其部分開發(fā)為云南路綜合商業(yè)市場，面朝市民活動廣場，隨著周邊成片成熟高尚社區(qū)的興起，富裕消費群體日益壯大,綜合市場經(jīng)營火爆，人流熙攘，生意興旺，已形成商圈核心的雛形。本地塊已成為一線黃金商業(yè)口岸用作比較初級的綜合商業(yè)市場與云南路商圈、城西板塊的整體市場定位不符，也不能滿足消費者日益時尚、多元化的購物需求，沒有充分發(fā)揮其土地的最大效益。為此開發(fā)商針對此地塊具有的優(yōu)勢，擬重新開發(fā)成大中型城市商住綜合體項目，進(jìn)一步提升商圈的品位。可以預(yù)見，升級后的北海城市購物商貿(mào)廣場集天時、地利、人和為一身，必將引領(lǐng)云南路商圈走向新的高度。4、地塊簡介注：地塊①注：地塊①為北海景盛房地產(chǎn)公司開發(fā)的云南路綜合市場，23.8畝（15868平），目前容積率僅為0.5，商業(yè)用地（可變更容積率及土地屬性）。因開發(fā)后綜合市場外圍的商鋪（5500平、2層）已出售給業(yè)主，所以需要進(jìn)行整合。已與業(yè)主談成《土地過戶協(xié)議》《商鋪回購協(xié)議》（換房補償協(xié)議）。地塊②③均為同一家合作伙伴公司所有，空地，目前規(guī)劃容積率4.5~6，地塊可分可合，分別為8.2畝（5487平）、9.8畝（6513平），商住用地，產(chǎn)證齊備，合作事宜已談妥。三個地塊均為商業(yè)用地（可重新規(guī)劃變更屬性），位于云南路中段，面朝市民活動廣場,呈氣沖斗牛之勢，具吞吐日月之相！新項目用地面積為32畝（地塊①②整合）或41.8畝（地塊①②③整合），容積率為4.5（可進(jìn)一步申報提高），建筑密度50%左右，可建成建筑面積96000~125400平米的大中型商業(yè)廣場或城市綜合體，規(guī)模足以引領(lǐng)全城！

5、項目初步規(guī)劃、成本、收益估算方案一：32畝（地塊①②整合）項目規(guī)劃建筑面積總體9.6萬平方米（容積率4.5）整體規(guī)劃裙樓部分（50%建筑面積，4.8萬平）是購物、餐飲、娛樂中心，地上三層，地下三層，負(fù)三層為地下停車場。高層部分（50%建筑面積，4.8萬平）包括兩棟樓宇，分別為住宅(2.4萬平,分為A、B兩個單元)、酒店式公寓（2.4萬平），地上25~30層，地下兩層停車場?？傮w功能購物、餐飲、娛樂、旅業(yè)、住宅項目定位北海市城西板塊規(guī)模最大的城市商住綜合體開發(fā)前期費用土地使用權(quán)出讓金地塊①現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請變?yōu)樯套?，需改為用地性質(zhì)和補交增容費：23.8畝×70萬/畝=1666萬。地塊②無此項費用。拆除、報建、設(shè)計費用北海市場價為：120元/平方米96000平方米×120元/平方米=1152萬前期拆遷安置補償費第一年補償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金約118.8萬,按每年遞增10%計，三年建設(shè)期合計補償393.2萬，一年一付。前期稅金地塊①外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑面積5500平方米、土地面積2740平方米）過戶到公司名下需交以下稅費：a.營業(yè)稅及附加：按稅務(wù)局評估價8000元/平方米計算：5500平方米×8000元/平方米×5.6%=246.4萬b.土地增值稅：以成本價1500元/平方米計算清算征收扣除項目金額=5500×1500×（1+7×5%）+246.4+132+4.4=1496.55萬增值額=5500平方米×8000元/平方米－1496.55萬=2903.45萬應(yīng)交土地增值稅=2903.45×60%－1496.55×35%=1218.28萬c.個人所得稅：按規(guī)定免征d.契稅：5500平方米×8000元／平方米×3%=132萬e.印花稅5500平方米×8000元/平方米×1‰=4.4萬地塊①前期應(yīng)交總稅金：1601.08萬元。地塊②無此類稅收。開發(fā)前期所需支付總費用為：4537.88萬元建安費裙樓部分北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本2500元/平，48000平×2500元/平=12000萬高層部分北海高層綜合樓建安成本1900元/平，48000平×1900元/平=9120萬建安費總計：21120萬元基礎(chǔ)配套、開發(fā)間接費用及不可預(yù)見費用96000平×80元/平=768萬元中后期拆遷安置補償費第二年補償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金為130．68萬元，第三年為143．75萬元，合計：274．4萬元銷售期稅收營業(yè)稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅約為500元/平，96000平×500元/平=4800萬元（交易完成才發(fā)生此項稅收，所以不用現(xiàn)金支出）項目總費用31500.28萬元地塊估值地塊①23．8畝×700萬/畝=16660萬元地塊②8．2畝×600萬/畝=4920萬元土地總價21580萬元項目總投資成本53080.28萬元預(yù)售住宅24000平×6000元/平=14400萬元酒店式公寓24000平×7000元/平=16800萬元總計31200萬元（收回除土地投資以外的成本）經(jīng)營裙樓商業(yè)地產(chǎn)48000平商業(yè)地產(chǎn)價值48000平×20000元/平=96000萬元租金1樓10元，2樓5元，3樓3元，-1樓5元，-2樓3元，假定每層樓面積相等，平均租金為5.2元/平/天。年租金收入48000平×5.2元/平/天×365天=9110.4萬元商業(yè)凈利潤9110.4萬元×（1-45%）=5010.72萬元（45%包含商業(yè)綜合運營成本、稅收、折舊）租金回報率5010．72萬元/96000萬元=5.22%（達(dá)到北上廣深的中上水平?。╉椖靠們r值31200萬元+96000萬元=127200萬元資產(chǎn)回報127200萬元-53080.28萬元=74119.72萬元總投資回報率74119.72萬元/53080.28萬元=139.64%(3年)年化投資回報率46．55%（單利）；33.8%（復(fù)利）2>方案二：41.8畝（地塊①②③整合）項目規(guī)劃建筑面積總體12.54萬平方米（容積率4.5）整體規(guī)劃裙樓部分（50%建筑面積，6.27萬平）是購物、餐飲、娛樂中心，地上三層，地下三層，負(fù)三層為地下停車場。高層部分（50%建筑面積，6.27萬平）包括三棟樓宇，分別為兩棟住宅(共4.18萬平，分為A、B、C、D四個單元)、酒店式公寓（2.09萬平），地上25~30層，地下兩層停車場?？傮w功能購物、餐飲、娛樂、旅業(yè)、住宅項目定位北海市城西板塊規(guī)模最大的城市商住綜合體開發(fā)前期費用土地使用權(quán)出讓金地塊①現(xiàn)為商業(yè)用地，如申請變?yōu)樯套?，需改為用地性質(zhì)和補交增容費：23.8畝×70萬/畝=1666萬。地塊②③無此項費用。拆除、報建、設(shè)計費用北海市場價為：120元/平方米125400平方米×120元/平方米=1504.8萬前期拆遷安置補償費第一年補償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金約118.8萬,按每年遞增10%計，三年建設(shè)期合計補償393.2萬，一年一付。前期稅金地塊①外圍商鋪業(yè)主將鋪面（建筑面積5500平方米、土地面積2740平方米）過戶到公司名下需交以下稅費：a.營業(yè)稅及附加：按稅務(wù)局評估價8000元/平方米計算：5500平方米×8000元/平方米×5.6%=246.4萬b.土地增值稅：以成本價1500元/平方米計算清算征收扣除項目金額=5500×1500×（1+7×5%）+246.4+132+4.4=1496.55萬增值額=5500平方米×8000元/平方米－1496.55萬=2903.45萬應(yīng)交土地增值稅=2903.45×60%－1496.55×35%=1218.28萬c.個人所得稅：按規(guī)定免征d.契稅：5500平方米×8000元／平方米×3%=132萬e.印花稅5500平方米×8000元/平方米×1‰=4.4萬地塊①前期應(yīng)交總稅金：1601.08萬元。地塊②③無此類稅收。開發(fā)前期所需支付總費用為：4890.68萬元建安費裙樓部分北海商業(yè)地產(chǎn)建安成本2500元/平，62700平×2500元/平=15675萬高層部分北海高層綜合樓建安成本1900元/平，62700平×1900元/平=11913萬建安費總計：27588萬元基礎(chǔ)配套、開發(fā)間接費用及不可預(yù)見費用125400平×80元/平=1003.2萬元中后期拆遷安置補償費第二年補償?shù)貕K①外圍商鋪業(yè)主租金為130．68萬元，第三年為143．75萬元，合計：274．4萬元銷售期稅收營業(yè)稅、增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅約為500元/平，125400平×500元/平=6270萬元（交易完成才發(fā)生此項稅收，所以不用現(xiàn)金支出）項目總費用40026.28萬元地塊估值地塊①23．8畝×700萬/畝=16660萬元地塊②8．2畝×600萬/畝=4920萬元地塊③9．8畝×500萬/畝=4900萬元土地總價26480萬元項目總投資成本66506.28萬元預(yù)售住宅41800平×6000元/平=25080萬元酒店式公寓20900平×7000元/平=14630萬元總計39710萬元（收回除土地投資以外的成本）經(jīng)營裙樓商業(yè)地產(chǎn)62700平商業(yè)地產(chǎn)價值62700平×20000元/平=125400萬元租金1樓10元，2樓5元，3樓3元，-1樓5元，-2樓3元，假定每層樓面積相等，平均租金為5.2元/平/天。年租金收入62700平×5.2元/平/天×365天=11900.46萬元商業(yè)凈利潤11900.46萬元×（1-45%）=6545.25萬元（45%包含商業(yè)綜合運營成本、稅收、折舊）租金回報率6545.25萬元/125400萬元=5.22%（達(dá)到北上廣深的中上水平?。╉椖靠們r值39710萬元+125400萬元=165110萬元資產(chǎn)回報165110萬元–66506.28萬元=98603.72萬元總投資回報率98603.72萬元/66506.28萬元=148.26%(3年)年化投資回報率49.42%（單利）；35.4%（復(fù)利）6、合作方式我方（北海市景盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）提供商業(yè)用地，負(fù)責(zé)拆遷整合地塊，以及協(xié)調(diào)當(dāng)?shù)卣块T關(guān)系（規(guī)劃、報批、報建等）。引進(jìn)外來開發(fā)商、投資商協(xié)作或負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運營。項目各個周期的出資額、股份比例、收益分配等細(xì)節(jié)可另行具體協(xié)商。7、實際資金需求經(jīng)初步估算，本項目由于土地自有，開發(fā)成本低，啟動資金僅需4538萬~4891萬，總投資約2.67億~3.38億（項目總費用-銷售期間稅收，銷售環(huán)節(jié)的稅收用已收房款抵扣，不計入）。8、土地升值近幾年來，一度出現(xiàn)云南路板塊一地難求土地消費緊張局面，中高檔次的樓盤更使云南路房地產(chǎn)競爭日趨激烈，但也更進(jìn)一步表明云南路作為北海樓市高品質(zhì)居住中心的地位日益加強。市場的推崇和認(rèn)可再加上城市的規(guī)劃的逐步完善，更多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)看好云南路。同時，預(yù)期北海潿洲島旅游區(qū)年內(nèi)將被國務(wù)院通報審批為“世界海島旅游新地標(biāo)”（類似海南國際旅游島），以及三個超千億元的產(chǎn)業(yè)項目業(yè)已形成，旅游升級和產(chǎn)業(yè)升級必然驅(qū)動北海土地的升值。9、周邊配套本項目位于海城區(qū)云南路與西南大道交匯處，城區(qū)一線黃金商業(yè)用地。周邊城市資源設(shè)施齊全，1公里范圍內(nèi)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)、商業(yè)市場等城市生活和金融商業(yè)配套一應(yīng)俱全。云南路有成熟成片的特點，是北海高品質(zhì)社區(qū)云集最多的區(qū)域。近幾年來，銷售告罄的樓盤有20多個，占北海樓盤銷售總額的大多數(shù)。本項目距離機場路程25公里，距離火車站（高鐵）3公里，距離北海港4公里，距離最近的高速公路（三北高速）入口處17公里。往北1公里是北海嘉萊度假酒店（4星），往西1.5公里為北海保稅區(qū)；向西3公里為打造中的北海高尚海景房片區(qū)和六星級國賓館；往南2公里是銀灘西區(qū)，盡享大海風(fēng)光資源。10、周邊高尚小區(qū)云南路成熟社區(qū)成就了北海樓市高品質(zhì)居住中心，周邊交通十分便捷，所處地理優(yōu)勢明顯，升值空間很大，吸引了大量本土異地購房客。本項目地處云南路中段,眾多商業(yè)、住宅項目的中點,商業(yè)區(qū)位價值突出！恒大北海銀灘雄踞北部灣銀灘西岸，項目占地面積560畝，建筑面積約為100萬平米。高達(dá)66%的綠化率，近28萬平米的世界級皇家園林。項目內(nèi)有10萬平米的超五星級奢華酒店、5萬平米的商業(yè)街、露天游泳池、運動中心、國際雙語幼兒園，是一個集居住、度假、商業(yè)、運動、娛樂為一體的大型高品質(zhì)住宅建筑群落，更是北海市濱海旅居新標(biāo)桿。均價8600元/平。天隆天隆·三千海位于北海銀灘西海岸，面朝太平洋，比鄰冠頭嶺國家森林公園，擁有2.3公里銀灘、一線蔚藍(lán)海景。項目總占地3000畝，總規(guī)劃建筑面積180萬平方米，預(yù)計8年時間建成，是一個擁有高層住宅、別墅、購物廣場、娛樂城、寫字樓的海岸綜合體。建成后將是一個可容納五萬人的超級巨盤。均價15000元/平。藍(lán)色海岸國際家園項目占地約230畝，建筑面積約40萬平方米，第四期和第三期的均價為6500元/平米棕櫚泉項目工程已竣工交房，該項目的均價仍為5800元/平方米華杰赫爾馨居還剩少量尾盤，價格5300元/平方米起陽光金海岸3號樓均價5000元/平方米一品灣總建筑面積12萬平方米，項目一期已入住，均價5300元/平方米南國華城二期高層均價為5300元/平方米11、項目SWOT分析及相應(yīng)的開發(fā)、經(jīng)營建議SWOT因素含義優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢項目位于中高檔社區(qū)云集的云南路商圈中心，可輻射亟缺城市商業(yè)綜合體的整個城西板塊。交通優(yōu)勢云南路南北縱穿北部灣西路、北海大道和西南大道三條橫向城市主干道，項目地處云南路中段，交通極其便利。規(guī)模優(yōu)勢以4.8~6.27萬平米的商業(yè)面積列為北海商業(yè)物業(yè)之首，名副其實是北海第一商業(yè)廣場和北海商業(yè)旗艦店，足以覆蓋北海市城西全境。功能優(yōu)勢首創(chuàng)北海城西第一個集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅業(yè)及住宅于一體的大中型城市體驗式商業(yè)綜合體，功能最齊全、業(yè)態(tài)組合分布最合理。人流優(yōu)勢綜合市場經(jīng)營已歷十載人氣旺盛，多年的購物消費習(xí)慣，優(yōu)越的交通條件，周邊中高端收入人群，候鳥、觀光客消費人群，1公里內(nèi)12萬、3公里內(nèi)35萬常住人口。本土關(guān)系優(yōu)勢與當(dāng)?shù)馗鹘珀P(guān)系良好，經(jīng)商多年，商譽頗佳。劣勢商圈劣勢云南路作為傳統(tǒng)安居置業(yè)區(qū)，目前只是形成了初級消費的商圈雛形。營運建議：引導(dǎo)市民形成就近消費中高端商品、服務(wù)的習(xí)慣。把握好前兩年的市場培育期，投入一定成本精耕細(xì)作市場營銷。招商應(yīng)根據(jù)當(dāng)前實際市場消費環(huán)境，精準(zhǔn)定位。招商檔次應(yīng)先從中端品牌入手，循序漸進(jìn)引進(jìn)高端品牌，并不斷測試市場反應(yīng)，及時作好預(yù)微調(diào)。開發(fā)經(jīng)驗劣勢開發(fā)商首次開發(fā)運作大中型城市商業(yè)綜合體項目，相關(guān)開發(fā)經(jīng)驗不足。開發(fā)建議：應(yīng)聯(lián)合最佳規(guī)劃公司、建筑工程公司、商業(yè)策劃機構(gòu)、裝修設(shè)計公司、知名品牌商戶、物業(yè)管理顧問，強強聯(lián)合，組建北海最優(yōu)商業(yè)開發(fā)平臺。資金劣勢開發(fā)運作大中型城市商業(yè)綜合體項目需要大量現(xiàn)金，宏觀調(diào)控環(huán)境下融資艱難，獨立開發(fā)難度大。開發(fā)建議：尋求實力開發(fā)商、投資商、地產(chǎn)基金合作開發(fā)。機會市場領(lǐng)先者北海城西板塊商業(yè)發(fā)展落后，除規(guī)劃中的協(xié)和廣場外，3公里內(nèi)無大中型商業(yè)體，就整個城西板塊目前的人口和消費力論，足以支撐大中型城市商業(yè)綜合體項目。開發(fā)建議：一招先，吃遍天，棋無對手，落子天元。勇當(dāng)市場領(lǐng)先者。政府有意提振北海商業(yè)環(huán)境政府工作會議指出，北海老商圈過于集中，無法充分輻射全城，部分城區(qū)大商業(yè)項目缺位。應(yīng)在老商圈以外的區(qū)域搞大商業(yè)項目，以點蓋面，啟動區(qū)域商業(yè)引擎，達(dá)到全城商業(yè)和諧發(fā)展、提升城市總體商業(yè)層次的目的。開發(fā)建議：把握機遇，在開發(fā)前期就取得政府的支持，降低開發(fā)難度。廣場經(jīng)濟正前方為市民生活廣場，年初剛被整葺一新，人流匯集。開發(fā)建議：將市民生活廣場納入本項目統(tǒng)一規(guī)劃，有助與聚集大量的人氣、財氣，從而成勢，最大化提升本項目的商業(yè)價值。（已取得領(lǐng)導(dǎo)支持）北海商場營銷模式陳舊北海商業(yè)模式還是以商鋪出租，獨自經(jīng)營為主。這種模式已不適合于目前商業(yè)的發(fā)展，沒有商場整體的統(tǒng)一布局，集中營銷的競爭優(yōu)勢；不能總體把握市場的變動方向，重復(fù)經(jīng)營現(xiàn)象嚴(yán)重，經(jīng)營管理混亂。開發(fā)、營運建議：主要商鋪不出售，只采用招租或合作經(jīng)營方式，能保證商場經(jīng)營的統(tǒng)一性。發(fā)展商建立專業(yè)經(jīng)營管理公司，對商場進(jìn)行統(tǒng)一管理，安排人氣演出活動，有助商場日后的持續(xù)經(jīng)營，長旺不衰。北海旅游熱升溫銀灘、潿洲島旅游近兩年來持續(xù)火爆，游客人數(shù)連創(chuàng)新高，外省游客比重越來越大。自從潿洲島定位為“國際海島旅游新坐標(biāo)”以來，游客開始有了國際化的趨勢。開發(fā)、營運建議：酒店等旅業(yè)配套服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要向東部濱海城市看齊，向海南學(xué)習(xí)的同時注重差異化，參考馬爾代夫、巴厘島、夏威夷的特點酒店，從北海的通商口岸歷史和傳統(tǒng)民俗文化中汲取養(yǎng)分。三大超千億產(chǎn)業(yè)提振北海經(jīng)濟三大超千億產(chǎn)業(yè)投產(chǎn)以來，本地就業(yè)機會增加，人均收入增加，外來高收入技術(shù)、管理人員增加，推動了消費升級，對北海的商業(yè)層次提出了更高的要求。營運建議：把握城市消費升級的節(jié)奏，商品、服務(wù)先以中端為主，再嘗試性的“快半步”引入中高端。迎合市場的同時，適度引導(dǎo)市場。候鳥經(jīng)濟在國人老齡化的背景下，北?！昂蝤B族”漸成規(guī)模，已成群落?；虼喝デ飦恚蚪?jīng)年居住，他們對人居、膳食、醫(yī)療、保健、休閑有很高的要求。開發(fā)、營運建議：公寓部分開發(fā)為專業(yè)的養(yǎng)老地產(chǎn)，配備專業(yè)、完善的養(yǎng)老物業(yè)管理服務(wù)，提高商業(yè)附加值。商業(yè)綜合體適度引入提供老人膳食、醫(yī)療、保健、休閑的商家，注重專業(yè)化程度。威脅北部灣商圈、北海大道商圈的競爭城西板塊的居民長久以來形成了“遠(yuǎn)赴”北部灣商圈、北海大道商圈消費中高端商品、服務(wù)的習(xí)慣，改變需要時間。開發(fā)、營運建議：運用整合營銷傳播，項目宣傳推廣與項目開發(fā)同步進(jìn)行。通過一系列發(fā)展與協(xié)調(diào)戰(zhàn)略傳播活動，使本項目借助各種媒介或其他接觸方式與員工、顧客、其他利益相關(guān)者以及普通公眾建立建設(shè)性的關(guān)系，從而建立和加強與他們之間互利關(guān)系的過程，提高各利益相關(guān)方（主要是消費者）的認(rèn)同。最終降低開業(yè)冷場的可能性，降低開業(yè)后宣傳推廣的難度，實現(xiàn)市場培育期平穩(wěn)過渡的目的。北海地產(chǎn)浩劫北海地產(chǎn)經(jīng)歷了92~93年泡沫浩劫后，讓外地的商家對北海抱有一種深深的觀望心態(tài)。營運建議：需花更多的精力和做更多的引導(dǎo)工作。招商難度本項目屬北海市最大規(guī)模的商業(yè)項目，必須引進(jìn)一流的大型商戶進(jìn)駐經(jīng)營，由于北海市的城市規(guī)模，及消費群規(guī)模與消費力問題，社會零售總額規(guī)模難與省會城市相比，將增加主力商戶的引進(jìn)難度。營運建議：采用“樹大招風(fēng)”的策略，捆綁強勢開發(fā)商、知名商業(yè)地產(chǎn)品牌、專業(yè)招商服務(wù)機構(gòu)，充分利用商業(yè)開發(fā)平臺資源，做到精準(zhǔn)招商。（二）、項目核心概念：中國的北?！な澜绲谋焙?、商業(yè)定位概念（初步意向）:廣西首家國際化體驗式城市綜合體北海協(xié)和廣場擬由保利南方策劃，法國一流設(shè)計師擔(dān)綱設(shè)計，融匯歐陸新古典主義建筑精髓，保利南方提供物業(yè)管理，擬建成北海地標(biāo)式建筑，是廣西首家國際化體驗式城市綜合體，是綜合性商業(yè)與人居生活的完美融合，占地2.13~2.79萬平方米，總建筑面積為9.6~12.54萬平方米，是一個集體驗式購物中心、養(yǎng)生休閑娛樂中心、四星級歐式古典主題酒店、英式管家城市公寓為一體的大型建筑綜合體。北海協(xié)和廣場融合了國際購物、環(huán)球美食、休閑娛樂、新古典歐式酒店、英式管家等功能為一體，充滿鮮明主題和體驗特色，將“歐洲風(fēng)情假日體驗”無限擴張，結(jié)合項目地段特色以及周邊氛圍，以國際化的規(guī)劃塑造著全球先進(jìn)的城市樣板，致力打造適合都市人生活的具有國際化的全體驗式購物中心、娛樂中心、假日酒店、城市公寓。2、項目命名概念（初步意向）：喚醒古典的記憶，追循時尚的腳步概念緣起：北海--法國，歐洲北海歐式歷史建筑法國領(lǐng)事館英國領(lǐng)事館北海德國領(lǐng)事館北海海關(guān)大樓德國森寶洋行德國信義會雙孖樓女修道院主教府樓普仁醫(yī)院貞德女子學(xué)校潿洲天主堂（法式老街風(fēng)情）中法戰(zhàn)爭結(jié)束后，1876年中英《煙臺條約》辟北海為通商口岸。法國于光緒十三年（1887）在北海設(shè)立領(lǐng)事館，先租用民房辦公。光緒十六年（1890），法國在北海買地建造法國領(lǐng)事館。從1887年至1950年，法國在北海設(shè)領(lǐng)事館長達(dá)62年。20世紀(jì)20年代，法國和英國幾乎包攬了北海港的運輸業(yè)務(wù)。在此期間，英法移民在北海開設(shè)了英法醫(yī)院、學(xué)堂、教堂、領(lǐng)事館、海關(guān)、洋行，此舉奠定了北?，F(xiàn)代城市的早期格局，也給今天的北海留下了大量法國風(fēng)情建筑遺跡。同時，幾百年來，巴黎引領(lǐng)著世界時尚界的潮流，符合北海的濱海度假城市的時尚定位。因此，本案從喚醒城市歐陸古典文化的記憶著手，追循時尚潮流的腳步，引進(jìn)了法國巴黎協(xié)和廣場、香榭麗舍大道、楓丹白露宮等元素。巴黎協(xié)和廣場，位于巴黎市中心、塞納河北岸，是法國最著名廣場和世界上最美麗的廣場之一。站在廣場的中心放眼寬廣的香榭麗舍田園大道，您可以一眼望到路盡頭的凱旋門，還可看到左右兩邊著名的國民議會大廈波旁宮和瑪?shù)绿m大教堂。主體商業(yè)建筑，初擬地下3層（-3為停車場），地面3層，擬命名為北海協(xié)和廣場。協(xié)和的含義為：全國各族和諧、融洽，具有凝聚力。吸取時尚元素的同時，吻合政府倡導(dǎo)的和諧社會精神。香榭麗舍大道，全球奢侈品牌的朝圣之地，巴黎人形容她為“世界上美麗的大街”。香榭麗舍取自希臘神話“神話中的仙景、田園樂土”之意。香榭麗舍大道是巴黎主要的旅游景點之一。在香榭麗舍大道的高處，有很多奢侈品商店和演出場所（電影院、巴黎麗都Lido、\o"香榭麗舍劇院"香榭麗舍劇院），還有許多著名的咖啡館和餐館。項目左側(cè)高層為英式管家城市公寓，擬定為地下2層，地面25~30層，擬命名為香榭麗舍。香榭麗舍內(nèi)含“田園樂土”之意，“舍”亦有“精致屋舍”之意,自然和諧的人居概念，切合高尚城市新貴族公寓的定位。楓丹白露宮是法國最大的王宮之一，在法國北部法蘭西島地區(qū)賽納——馬恩省的楓丹白露，從12世紀(jì)起用作法國國王狩獵的行宮?！皸鞯ぐ茁丁狈ㄎ脑x為“美麗的泉水”。\o"16世紀(jì)"16世紀(jì)時，\o"弗朗索瓦一世"弗朗索瓦一世想造就一個“新羅馬”，把此宮加以改建和擴大，面貌一新的宮殿被巨大開闊的庭院所環(huán)繞。富有\(zhòng)o"意大利"意大利建筑的韻味，把\o"文藝復(fù)興"文藝復(fù)興時期的風(fēng)格和法國傳統(tǒng)藝術(shù)完美和諧地融合在一起。這種風(fēng)格被稱為“楓丹白露派”。項目右側(cè)高層為四星級新古典歐式酒店，擬定為地下2層，地面25~30層，擬命名為楓丹白露。楓丹白露氣質(zhì)高貴，具有法國第一皇族波旁王朝血統(tǒng)，融合了法蘭西傳統(tǒng)藝術(shù)與意大利文藝復(fù)興的建筑風(fēng)情和文化精髓，兼具時尚、優(yōu)雅與舒適，完美體現(xiàn)了法國式的“生活藝術(shù)”。3、招商意向招商意向?qū)ο筮€包括：各大國際品牌旗艦店、會員俱樂部式豪華影城、劇場式溜冰場、精品超市概念店、環(huán)球美食——四海一家、兒童玩具反斗城等。待協(xié)和廣場經(jīng)過1~2年培育期，3~5年成長期，進(jìn)入成熟期后，視市場商業(yè)環(huán)境、城市時尚品位、濱海旅游熱度，再確定是否引進(jìn)國際一線品牌。四、附錄：北海市旅游、產(chǎn)業(yè)、政策概況（一）濱海旅游城市國家歷史文化名城去年，一部由香港著名導(dǎo)演王晶等人執(zhí)導(dǎo)、著名影星張柏芝等人主演的電影《無價之寶》在全國上映。越來越多的觀眾通過這部電影，認(rèn)識了在北海這個地方，還有風(fēng)景如此優(yōu)美的潿洲島和斜陽島。1、北海銀灘：天下第一灘北海銀灘位于風(fēng)景秀麗的北海銀灘國家旅游度假區(qū)內(nèi)，北海銀灘西起僑港鎮(zhèn)漁港，東至大冠沙，由西區(qū)、東區(qū)和海域沙灘區(qū)組成，東西綿延約24公里，海灘寬度在30--3000米之間，陸地面積12平方公里，總面積約38平方公里。面積超過大連、煙臺、青島、廈門和北戴河海濱浴場沙灘的總和，而平均坡度僅為0.05。沙灘均由高品位的石英砂堆積而成，在陽光的照射下，潔白、細(xì)膩的沙灘會泛出銀光，故稱銀灘，北海銀灘以其“灘長平、沙細(xì)白、水溫凈、浪柔軟、無鯊魚”的特點，被譽為“天下第一灘”。2008年初，國家頒布實施的《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，在對北海功能定位中明確提出要“發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)”。北海銀灘作為北海的一張名片，早在2000年，北海就對銀灘的開發(fā)建設(shè)提出了面向國際的要求，按照國際一流標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和開發(fā)24公里的銀灘旅游經(jīng)濟帶，一直被定為銀灘發(fā)展的方向。2、潿洲島旅游區(qū)：世界海島旅游新地標(biāo)潿洲島潿洲島是中國地質(zhì)年齡最年輕的火山島，在“中國最美的十大海島”中排名第二，陸地總面積24.74平方公里。潿洲島正在致力構(gòu)建以循環(huán)經(jīng)濟為主導(dǎo)的生態(tài)型國際休閑度假海島。這個被納入國家戰(zhàn)略進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的北部灣海島，將被打造成為“國內(nèi)一流、世界知名的休閑度假海島”，最終建成“熱帶度假天堂，東方魅力之島，世界海島旅游的新地標(biāo)”。2011年8月，北海市正式啟動建設(shè)潿洲島火山國家地質(zhì)公園旅游基礎(chǔ)設(shè)施配套、五彩灘景區(qū)等首批10個基礎(chǔ)設(shè)施項目，其他項目也將很快跟進(jìn)。根據(jù)北海市委、市政府“潿洲島旅游”的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，要把潿洲島建設(shè)成為國際旅游島，旅游業(yè)發(fā)展迅猛，規(guī)劃建設(shè)3家七星級酒店、10家五星級酒店、10家四星級酒店、10家經(jīng)濟型度假酒店、百家鄉(xiāng)村客棧的接待規(guī)模。潿洲島擁有海蝕、海積及溶巖等特色火山景觀，以及天主教堂、圣母堂、三婆廟等多元文化于一體的豐富旅游資源。隨著《北海潿洲島旅游區(qū)發(fā)展規(guī)劃》的獲批實施，潿洲島也成為繼海南島之后，中國第二個被明確定位為發(fā)展國際高端休閑度假旅游的海島。今年2月23日，國家旅游局局長邵琪偉時隔兩年后再次考察潿洲島旅游區(qū)的保護(hù)開發(fā)建設(shè)情況。他在考察時表示，國家旅游局將繼續(xù)扶持北海打造“國內(nèi)一流、國際知名”的休閑度假海島。希望北海一定要堅持用全新的管理理念，精心打造以外國和境內(nèi)外中高端游客為主的休閑旅游度假產(chǎn)業(yè)。國家旅游局會繼續(xù)加大對潿洲島建設(shè)的扶持力度，和廣西和北海市共同把潿洲島打造成為“國內(nèi)一流、國際知名”的休閑度假海島。隨著開發(fā)建設(shè)步伐不斷加快，潿洲將成為繼海南島之后，中國第二個被明確定位為發(fā)展國際高端休閑度假旅游的海島。3、國家歷史文化名城在老街，感悟時間積淀的美麗亞洲最大的音樂噴泉2010年，北海市被國務(wù)院批準(zhǔn)列為國家歷史文化名城，北海站到了新的歷史起點。從最早的“海上絲綢之路”始發(fā)港到19世紀(jì)開埠，再到1984年成為全國首批沿海開放城市，北海經(jīng)歷了3次開放高潮的洗禮。2000多年來，在這塊土地上繁衍生息的先民們，開荒耕種、采珠捕魚、經(jīng)商貿(mào)易、揚帆遠(yuǎn)航，創(chuàng)造了光輝燦爛的歷史文化，促進(jìn)了多種文化的融合發(fā)展，塑造了開放、進(jìn)取、包容和誠信的城市品格。（二）產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支撐三大千億產(chǎn)業(yè)：助推北海大跨越發(fā)展遠(yuǎn)離主城區(qū)和旅游區(qū)的北海工業(yè)園區(qū)、鐵山港工業(yè)區(qū)建設(shè)成為千億元產(chǎn)業(yè)園區(qū)，電子信息、石油化工、臨港新材料產(chǎn)業(yè)發(fā)展成為超千億元產(chǎn)業(yè)，形成一批年銷售收入超百億元的大型企業(yè)。1、電子信息產(chǎn)業(yè)北海的電子信息產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模，2011年超過300億元產(chǎn)值，占廣西60%以上，占了全區(qū)電子信息產(chǎn)業(yè)的三分之二。先后引進(jìn)中國電子信息集團(tuán)、富士康科技集團(tuán)、冠捷科技集團(tuán)、景光科技等電子制造行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，逐步形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。目前，建興光電、長城計算機、景光電子等一批行業(yè)帶頭企業(yè)在北海的投資項目已建成投產(chǎn)。同時，還將聚集一批電子相關(guān)零配件加工業(yè)，盡快在北海形成一個廣西乃至整個西部的“硅谷”。按照目前的發(fā)展態(tài)勢，到2015年，北海的電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到1000億元以上。2、石油化工產(chǎn)業(yè)2011年底，總投資150億元的中石化北海煉油異地改造項目已經(jīng)正式投產(chǎn)，首車150多噸液化氣順利出廠。2012年竣工后年產(chǎn)值將達(dá)300億元，稅收有望達(dá)到70億元。該項目從落戶、建設(shè)到投產(chǎn)，多次被自治區(qū)領(lǐng)導(dǎo)稱贊為“北部灣速度”、“北海速度”。項目將引進(jìn)和帶動一大批相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)，形成一個完整系統(tǒng)的石化產(chǎn)業(yè)鏈條，這對于北海的經(jīng)濟社會發(fā)展具有里程碑式的意義。今年，北海將圍繞做好產(chǎn)業(yè)鏈的相關(guān)產(chǎn)業(yè)工作，這是打造石化千億元產(chǎn)業(yè)的重點。3、臨港新材料產(chǎn)業(yè)落戶于鐵山港臨港工業(yè)區(qū)的誠德新材料項目在2011年3月21日竣工投產(chǎn)。北海誠德新材料項目一期工程從開工建設(shè)到投產(chǎn)僅用一年時間，創(chuàng)造了同類項目建設(shè)的最快紀(jì)錄。一期工程投產(chǎn)首年完成產(chǎn)值74.7億元，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的13.6%，拉動全市工業(yè)增長23.3個百分點。目前，二期、三期項目也已在緊鑼密鼓的推進(jìn)中。2012年二期工程建成后，將形成流程復(fù)合、產(chǎn)品多遠(yuǎn)、成本集約、高附加值鎳合金產(chǎn)業(yè)。項目達(dá)產(chǎn)后，將實現(xiàn)年產(chǎn)值300億元、稅收20億元。（三）政策導(dǎo)向1、《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》北部灣，中國-東盟開放合作的——物流基地、商貿(mào)基地、加工制造基地和信息交流中心規(guī)劃組團(tuán)：北海組團(tuán)，主要包括北海市區(qū)規(guī)劃組團(tuán)：北海組團(tuán)，主要包括北海市區(qū)、合浦縣城區(qū)及周邊重點開發(fā)區(qū)，發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢，開發(fā)濱海旅游和跨國旅游業(yè)，重點發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護(hù)良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。功能定位：廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)由北部灣地區(qū)的北海、欽州、防城港，和廣西首府南寧“三港一市”行政區(qū)域共同組成，陸地面積達(dá)4.25萬平方公里，人口1255萬人，為目前國內(nèi)面積最大的國際、國內(nèi)多區(qū)域合作示范區(qū)。北海，發(fā)揮宜居優(yōu)勢，建造特大規(guī)模濱海城市《廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中明確指出：2020年城市人口120萬，建設(shè)用地140平方公里；組團(tuán)發(fā)揮優(yōu)勢，發(fā)展旅游業(yè)、高技術(shù)工業(yè)、物流業(yè)；發(fā)揮宜居特色，集人口和產(chǎn)業(yè)，促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。2、“北海三年跨越發(fā)展工程”奮斗目標(biāo)

到2012年，把北?；窘ㄔO(shè)成為區(qū)域性國際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開放合作重要平臺和生態(tài)宜居文明城市。綜合實力明顯壯大，產(chǎn)業(yè)支撐明顯增強，開放合作明顯深化，城市品位明顯提升，人民生活明顯改善。與2008年相比，全市生產(chǎn)總值翻一番達(dá)到600億元、人均GDP達(dá)到3.5萬元左右，財政收入翻兩番超過100億元。固定資產(chǎn)投資達(dá)到700億元，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)