寧波銀晨國際地產(chǎn)項目企劃報告

寧波銀晨國際項目企劃報告第一部分：研展方面項目概況

寧波寫字樓市場狀況目前在售寫字樓簡介項目分析項目市場定位項目產(chǎn)品建議項目概況地塊特征

地塊位置：本項目位于寧波市江東區(qū)，福明路與驚駕路的交叉處。項目西面緊鄰福明路，北面為驚駕路，過驚駕路即為大規(guī)模城市綠地福明公園，東面和南面為規(guī)劃道路。目前地塊內(nèi)部已經(jīng)大部分平整完畢，但尚有一些民居未能拆遷。用地性質(zhì)：綜合用地，適建商務(wù)辦公、商業(yè)及部分配套設(shè)施。項目規(guī)劃指標(biāo)：本項目占地面積29021平方米，建筑容積率2.5，目前規(guī)劃方案地上總建筑面積72552平方米。建筑密度為32.56%，綠地率31.43%。共設(shè)置機(jī)動車位739個，其中地上39個。項目所在地——江東區(qū)簡介區(qū)域范圍：江東區(qū)總面積37.66平方公里，轄7個街道，下設(shè)72個居民委員會。其中包括被寧波市政府列入東部新城區(qū)和市科技園區(qū)規(guī)劃內(nèi)的江東部分。人口規(guī)模：總?cè)丝?0萬，其中包括現(xiàn)有人口19萬人，規(guī)劃居住人口11萬人。不包括東部新城和科技園區(qū)的人口。江東經(jīng)濟(jì)：2004年，全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值32.4億元，增長16%，其中一產(chǎn)增加值與上年基本持平；二產(chǎn)增加值14.1億元，增長12%；三產(chǎn)增加值18億元，增長18%。財政一般預(yù)算收入按老口徑計算達(dá)到11.6億元，增長48.5%(按新口徑計算達(dá)到8.9億元，增長14%)，其中地方財政收入7億元，增長51.9%。全社會固定資產(chǎn)投資20.4億元，增長30%，其中工業(yè)投資8.6億元，增長30%。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.5%以內(nèi)，人口自然增長率控制在3.7‰，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到16470元，增長8%。江東地位：隨著寧波城區(qū)向東發(fā)展步伐的不斷加快和17平方公里東部新城區(qū)建設(shè)的啟動，江東區(qū)將建設(shè)成為寧波市的商務(wù)商貿(mào)中心、會展物流中心、行政管理中心，是為寧波市提供綜合服務(wù)功能的核心區(qū)域。江東區(qū)的發(fā)展，將為本項目的推出奠定非常有利的基礎(chǔ)。東部新城本項目區(qū)東部新城位于三江片東部，范圍西起世紀(jì)大道，東至東外環(huán)線，南達(dá)鐵路以北，北到通途路，全區(qū)面積共16平方公里。其中新城核心區(qū)西起世紀(jì)大道，東至南北生態(tài)走廊（規(guī)劃中），北起通途路，南至蕭甬鐵路，面積為8.45平方公里，規(guī)劃居住和工作人口為15萬人左右。在東部新城建成后，它將和老城區(qū)一起，形成我市“一城兩心”的總體空間格局。根據(jù)規(guī)劃，東部新城是對寧波既有城市中心功能的補(bǔ)充和完善，它與三江口舊城核心區(qū)、北侖港與濱海產(chǎn)業(yè)帶、南北高教園區(qū)、東錢湖旅游度假區(qū)、鄞州中心區(qū)等城市其他功能區(qū)塊保持緊密聯(lián)系。未來，老城作為西部的傳統(tǒng)文化中心，而東部新城將成為商務(wù)和市政中心，也是東部工業(yè)和生態(tài)開發(fā)區(qū)的商業(yè)和金融中心，主要承擔(dān)商務(wù)金融、行政管理、會議博覽、科技資訊、公共文化、居住等城市功能，并配套完善的商業(yè)服務(wù)、生活休閑等設(shè)施。新城將在提高寧波城市的形象與品質(zhì)上扮演重要角色，是寧波面向二十一世紀(jì)的形象和標(biāo)志。

東部新城的開發(fā)進(jìn)展將直接影響到本項目的前景。周邊區(qū)域：東部新城周邊配套道路系統(tǒng)：西側(cè)的福明路，北側(cè)的驚駕路均為城市主干道，周邊另有民安路、中山東路、中興路等城市主干，交通狀況較好，出行非常便捷；政府部門：目前周邊政府部門較少，但隨著江東區(qū)政府規(guī)劃至福明路北端，和寧波市政府落戶東部新城，今后周邊的政府方面的配套將非常完善。城市景觀：項目北側(cè)緊鄰福明公園，環(huán)境優(yōu)美，公園內(nèi)部還配置了籃球場、網(wǎng)球場等休閑運動設(shè)施，為本項目提高了有利的外部環(huán)境；

周邊配套公共交通：項目東南面為汽車東站，另周邊有公交線路：14路：汽車東站——廣廈怡庭；368路：汽車東站——鄞州中心區(qū)；

503路：汽車東站——藕池新村；8路：汽車東站——路林市場908路：汽車東站——寧波教育學(xué)院。商業(yè)配套：中興路的家樂福超市、百丈路的歐尚和民安路的中信泰富、沃爾瑪都使本項目周邊的商業(yè)配套前景看好。休閑運動設(shè)施：福明公園內(nèi)部設(shè)置了一定的休閑運動設(shè)施。另本項目距寧波體育館距離較近，可享用較為完善的休閑運動設(shè)施。教育醫(yī)療設(shè)施：第六醫(yī)院、江東區(qū)中心小學(xué)等。

周邊配套本項目周邊2.5公里半徑內(nèi)的大量商住樓正在不斷開發(fā)之中，并已逐步入住，同時，世紀(jì)大道東面的東部新城的開發(fā)將使本項目更具商業(yè)、商務(wù)投資開發(fā)的潛力與價值。居住氛圍：以家樂福超市為中心，周邊的住宅小區(qū)密集且成熟，江東的福明家園、東海花園、蘭亭綠源、新天地，科技園區(qū)的錦誠明都、匯博雅苑等，區(qū)域居住人口逐漸增多，區(qū)域檔次逐年增強(qiáng)。辦公氛圍：目前本區(qū)域辦公氛圍尚不濃厚，新天地商務(wù)辦公為該區(qū)域最早，也是規(guī)模最大的商務(wù)區(qū)，預(yù)計還要2年才會形成一定的氣候。但從長遠(yuǎn)來看，東部新城的建設(shè)，上東國際、世紀(jì)東方、中信泰富等寫字樓的建設(shè)必將使本區(qū)域成為寧波一個重要的商務(wù)區(qū)。商業(yè)氛圍：除家樂福商圈外，后西河地塊中信泰富廣場、沃爾瑪超市、上東國際歐尚超市即將動工建設(shè)，區(qū)域商業(yè)氛圍以及與此并存的商業(yè)競爭將逐漸形成并增強(qiáng)。

寧波寫字樓市場狀況2004年寫字樓市場總結(jié)

2004年新推寫字樓的供應(yīng)量約為25萬平方米（不包括以二手房形式推出的約3萬平方米的體量），全年去化量約為20萬平方米，市場存量約5萬平方米，供應(yīng)量略大于銷售量。但全年銷售率達(dá)到了80%，市場表現(xiàn)還是不錯的。2004年的寫字樓價格比之2003年又有了較大幅度的上漲，市中心區(qū)域像都市仁和中心、嘉匯國貿(mào)中心等寫字樓的價格基本在10000元／平方米左右，而波特曼中心更是創(chuàng)造了寧波房地產(chǎn)的記錄，就是城郊像新天地的寫字樓價格也達(dá)到了7500-9000元／平方米。隨著寧波城區(qū)的擴(kuò)張，像新天地這樣的郊區(qū)寫字樓開始出現(xiàn)。但從個案來看，04年市中心區(qū)域的寫字樓項目銷售速度非常快，并且基本售罄，而郊區(qū)項目的銷售率只在60％左右徘徊，可見，地段的成熟度依然是辦公樓銷售狀況好壞的關(guān)鍵。樓盤的品質(zhì)越來越被強(qiáng)調(diào)，品質(zhì)優(yōu)秀的寫字樓如嘉匯國貿(mào)、匯金大廈和波特曼中心，雖然這些樓宇售價不菲，卻都有不俗的銷售業(yè)績。像嘉匯國貿(mào)，9500元／平方米的均價在短時期內(nèi)即告售罄，完全可以賣到1萬以上，而品質(zhì)一般的如東城百匯，則價格只能和郊區(qū)的寫字樓新天地相比。2005年寫字樓去化情況

以上數(shù)據(jù)截止10月底05年上半年由于受宏觀政策和各個項目工程進(jìn)度的影響，供應(yīng)量很小，除了04年遺留下來的市場存量，新開樓盤甚少，二手房方面華聯(lián)寫字樓、杉杉金貿(mào)大廈在5月份開盤，而金隆國際是上半年唯一開盤的新推項目。從銷售方面來看，個案的銷售速度還是比較平穩(wěn)的，但金隆國際由于價格過高，導(dǎo)致銷售緩慢。05年下半年特別是九月份以后供應(yīng)量突然增多，共開盤約25萬方，而需求量隨著供應(yīng)量的增大也呈現(xiàn)井噴的現(xiàn)象，今年至目前市場消化量15萬方。預(yù)計至12底能再去化約4-6萬方左右，全年成交量在20萬平方米左右。

將有約23-25萬左右的量將成為06年的市場存量。

2005年寫字樓去化分析2005年10月至2006年6月寫字樓供應(yīng)量

05年底到06年上半年預(yù)計共推出寫字樓量為51萬平方米左右，加上2005結(jié)轉(zhuǎn)到2006的市場存量約23方米，市場可供銷售量將達(dá)到約74萬平方米。以上還不包括一些村級發(fā)展用地項目，預(yù)計明年下半年會有較大規(guī)模的此類推出量，市場供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。所以06年，寫字樓市場供應(yīng)量放大，且如和義大道、嘉和中心、北岸財富等產(chǎn)品品質(zhì)都很高，市場競爭將會十分激烈。

寫字樓市場將逐漸出現(xiàn)供大于求的態(tài)勢，市場壓力巨大。如何在競爭日趨激烈的市場中站住腳跟，是所有寫字樓項目必須面對的問題。未來寫字樓市場分析寫字樓發(fā)展趨勢之區(qū)域

從發(fā)展區(qū)域來看，海曙區(qū)和江東區(qū)由于深厚的基礎(chǔ)配套，必然是今后寫字樓發(fā)展的重點，目前這兩個區(qū)域所擁有的寫字樓占了整個寧波寫字樓總量的90％以上，整體商務(wù)氛圍是江北區(qū)和鄞州區(qū)所不能比擬的，由于寫字樓的聚集效應(yīng)，在很長的一段時間內(nèi)，這兩個區(qū)作為寧波寫字樓的中心區(qū)域?qū)⑹遣粫桓淖兊?。海曙區(qū)的發(fā)展應(yīng)是以東門口區(qū)域為中心，往外輻射。江東區(qū)的發(fā)展則是以百丈路與中山東路兩條城市主干道為主，往東部新城輻射。江北區(qū)的寫字樓，重點發(fā)展的區(qū)域應(yīng)是外灘和日湖周邊。鄞州區(qū)作為一個相對獨立的區(qū)域，基本以中心區(qū)為核心，但發(fā)展前景則不甚理想。目前寧波市場上租售的寫字樓產(chǎn)品在軟硬件設(shè)施上均相對較為薄弱。在硬件上，目前寧波寫字樓主要存在如下不足：

規(guī)模偏小，加上外立面裝修上顯得過于小氣，難以提高物業(yè)本身的檔次。

電梯嚴(yán)重不足。

車位配置嚴(yán)重短缺。

物業(yè)的層高及實際使用率不高。

公共部位裝修非常不到位。內(nèi)部配置不完善。智能化弱電系統(tǒng)配置缺乏。在軟件服務(wù)上，目前寫字樓存在更為嚴(yán)重的不足，主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理不到位。對入住企業(yè)的專業(yè)化商務(wù)服務(wù)不夠。中央空調(diào)的開放時間及辦公時間未能更好的為客戶服務(wù)。目前寫字樓品質(zhì)缺陷寫字樓發(fā)展趨勢之品質(zhì)項目品質(zhì)越來越高，對于建材、電梯配置、車位等硬件方面的重視程度越來越高。項目多配置分戶計量中央空調(diào)，以適應(yīng)寧波客戶全天候辦公的需求。設(shè)計日趨合理，寫字樓層高基本控制在3.4－3.7米之間，公共部位的設(shè)計如大堂、梯廳重視程度越來越高。公共部位裝修開始關(guān)注。對于內(nèi)部配套的關(guān)注越來越強(qiáng)，會所的概念被廣泛應(yīng)用于寫字樓設(shè)計。物業(yè)管理水平越來越高，對于專業(yè)物管的需求越來越大。寫字樓發(fā)展趨勢之價格寫字樓價格較難有回落的空間，原因有兩個方面：土地價格的剛性上升。從目前來看，寧波核心區(qū)域的寫字樓項目，取得的土地成本基本在4000元／平方米以上，城區(qū)普通區(qū)域?qū)懽謽琼椖康耐恋爻杀疽惨?500元／平方米以上。土地價格的剛性決定了房價的難以回落。

寫字樓品質(zhì)方面的要求。寫字樓在硬件方面的提升如立面、電梯、車位配置，在公共部位的裝修投入都導(dǎo)致成本的居高不下。寫字樓成本的剛性決定了價格的難以回落，而激烈的市場競爭也決定了開發(fā)商需要加倍努力，如何在控制成本的前提下作出符合市場需求與定位的產(chǎn)品是取得成功的關(guān)鍵。寫字樓發(fā)展趨勢之客戶所購面積及總價分析

以距離本項目最近的新天地為例對客戶進(jìn)行分析：購買100-200m2的散客約占40%，總價在100萬左右，占有一定比重。（半層（350m2）以上的的客戶占45%，客戶購買力較強(qiáng)。區(qū)域分析

已購客戶共163組，分布區(qū)域看，市三區(qū)占絕對比例，尤其是江東占59%，但其他辦公客戶分布較為廣泛，范圍已達(dá)杭州、溫州、臺州等地。目前在寫字樓辦公的客戶共68組，在工廠辦公23組，投資客39組，其余33組辦公場所不詳。

職業(yè)分析

已購客戶中以外貿(mào)客戶及實業(yè)客戶為主，占了總比例的三分之二，外貿(mào)客戶45.3%，占據(jù)絕對地位，實業(yè)客戶占18.4%，且多為整層客戶，6%的事業(yè)單位客戶多為投資客。寫字樓發(fā)展趨勢之客戶

目前寫字樓客戶以外貿(mào)客戶為主，占據(jù)絕對比例。在另外一些項目中，外貿(mào)客戶甚至占到70％以上，如何針對外貿(mào)客戶來對產(chǎn)品進(jìn)行改進(jìn)，是寫字樓成功與否的關(guān)鍵。實業(yè)型客戶也占了一定的比例，且此客群購買力較強(qiáng)。其他行業(yè)的比例不大?？腿嘿徺I力分級明顯，以100－200平方米和500平方米以上客群為主，整層客戶群體較厚，應(yīng)設(shè)置針對整層客戶的產(chǎn)品類型。就本項目所處區(qū)域而言，江東客戶占絕大比例。

通過對新天地的客戶分析，我們可以得出寧波目前在售寫字樓簡況新天地國際商務(wù)大廈地理位置：世紀(jì)大道旁，民安路1066號開發(fā)商：寧波新恒德置業(yè)代理企劃：寧波迪賽建筑面積：60000平方米設(shè)施配置：車位700多個；國際商務(wù)大廈配8部進(jìn)口LG電梯，配中央空調(diào)空調(diào)，。裝修建材：內(nèi)部公共部位裝修選用高檔石材、幕墻玻璃、鋁合金窗框；大堂為高級大理石鋪砌地面及墻面、落地鋼化玻璃、高級天花吊頂裝飾；電梯廳為大理石鋪砌地面及墻面、大理石門套、高級不銹鋼梯門、藝術(shù)天花吊頂配高級燈飾。銷售均價：9000元/平方米，物業(yè)費用：2.5元/平方米·月銷售率：自2005年年初開盤，目前銷售率為85%地理位置：百丈東路歐尚超市南邊開發(fā)商：矮柳經(jīng)濟(jì)合作社代理企劃：寧波迪賽建筑面積：78000平方米，其中寫字樓面積66000平方米產(chǎn)品形態(tài)：兩幢點式辦公，一幢板式辦公樓.設(shè)施配置：點式辦公（約1000平方米）配置5部電梯，板式辦公樓配置4部電梯，共設(shè)置了5個大堂、300個車位。另內(nèi)部配套小型高爾夫、商務(wù)運動會所等。裝修建材：外立面采用面磚加落地玻璃。大堂采用五星級裝修，各個辦公的公共空間都根據(jù)各自的定位設(shè)計不同的風(fēng)格。景觀設(shè)計為新加坡雅克，投入為目前寧波寫字樓之最。開盤時間：2005年11月份均價：三幢辦公樓均價分別為7800、7900、8800元／平方米物業(yè)費：酒店式物業(yè)管理，5.5元/平方米.月銷售率：已經(jīng)超過40％上東國際世紀(jì)金貿(mào)大廈地理位置：百丈路158號開發(fā)商：杉杉集團(tuán)有限公司代理企劃：21世紀(jì)不動產(chǎn)寧波立得九略行產(chǎn)品形態(tài)：1-3F：商業(yè)用房；4-14F：辦公房，每層873

m2，層高3.0米。面積主要為90m2、97m2、109m2、118m2、172m2。設(shè)施設(shè)備：兩部日本三菱客梯；海爾分層式中央空調(diào)、分戶計量；雙回路供電、上柴200KVA發(fā)電機(jī)組1臺。智能系統(tǒng)：臺灣立林及松下可視樓宇監(jiān)控系統(tǒng)；消防滅火自動報警系統(tǒng)。裝修標(biāo)準(zhǔn)：A.公共部位：主樓金屬漆及幕墻玻璃，裙樓鋁塑復(fù)合板貼面及幕墻玻璃；大堂用進(jìn)口大理石地、墻面，石膏板吊頂；走廊用拋光磚地面，白色乳膠漆墻面，石膏板吊頂；電梯廳采用鋁塑板墻面，不銹鋼門套，石膏板吊頂；進(jìn)戶門是辦公室鋼化玻璃門。窗臺用了部份不銹鋼欄桿均價：9000元/平方米物業(yè)費用：3元/平方米/月銷售率：自2005年6月開盤，目前銷售率達(dá)到80%地理位置：中興路、百丈路交口，開元大酒店斜對面開發(fā)商：寧波銀億房產(chǎn)代理企劃：21世紀(jì)不動產(chǎn)寧波立得九略行建筑面積：15000平方米產(chǎn)品形態(tài)：1幢17F寫字樓，辦公面積43－320平方米，主力面積43平方米，商鋪810平方/層（共三層已售完），層高3.2米。大堂：高5.1m，面積100余平方。設(shè)施配置：車位60多個，3部上海三菱電梯。裝修建材：大堂及電梯間采用大理石地面，大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預(yù)留多門直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。均價：8700元/平方米物業(yè)費：3元/平方米.月銷售率：自2005年7月份開盤，銷售率為80％開豐大廈彩江大廈地理位置：彩虹南路、賀丞路口開發(fā)商：寧波銀億房產(chǎn)代理企劃：21世紀(jì)不動產(chǎn)寧波立得九略行建筑面積：15000平方米產(chǎn)品形態(tài)：1幢18F寫字樓，辦公面積122－350平方米，主力面積120－150平方米，商鋪113－172平方米，層高3.17－3.35米。設(shè)施配置：4部上海三菱電梯，車位58個。智能系統(tǒng)：樓宇可視對講系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、閉錄監(jiān)控系統(tǒng)、離線式智能巡更系統(tǒng)、背景音響廣播、公共設(shè)備監(jiān)視臨控系統(tǒng)、HANDFREE停車遙感車輛管理系統(tǒng)、樓宇指紋單元門鎖系統(tǒng)一卡通非接觸IC卡消費管理系統(tǒng)均價：9000元/平方米物業(yè)費：3.2元/平方米.月銷售率：自2005年7月份開盤，銷售率為50％金隆國際地理位置：南苑飯店北面開發(fā)商：寧波金隆置地代理企劃：寧波金佰利建筑面積：總建40000㎡產(chǎn)品形態(tài)：一幢26F寫字樓，其中辦公31952㎡，商業(yè)8028㎡，共290戶。大堂層高9.5米，辦公層高3.7米，70%的得房率辦公123-165㎡，商鋪60-100㎡。設(shè)施配置：共有422個車位；采用麥克威爾中央空調(diào)，帶分戶式計量系統(tǒng)；配有六部全進(jìn)口三菱電梯。

裝修建材：大堂及電梯間采用大理石地面，大堂配有商務(wù)中心、休息區(qū)，每戶預(yù)留多門直撥外線，專線連接寬帶網(wǎng)絡(luò)，光電感煙火報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)，及閉路電視防盜系統(tǒng)。均價：16000元/㎡物業(yè)費：9元/平方米.月銷售率：自2005年5月份開盤，目前銷售率約30％地理位置：中山東路和靈橋路交匯處開發(fā)商：寧波華聯(lián)房產(chǎn)代理企劃：寧波九略代理行建筑面積：80000平方米產(chǎn)品形態(tài)：大廈共30層，地上28層，地下2層；辦公9F---25F，一期已售12F---22F（除18F）。本次推出的樓層為9F、10F，總面積達(dá)1萬平方左右，共有120戶。設(shè)施配置：七臺上海三菱電梯（1部為消防電梯）并采用大型中央空調(diào)系統(tǒng)；共100個車位。裝修建材：結(jié)構(gòu)：全框架剪力墻結(jié)構(gòu)，符合承重、抗壓、防火、耐震等要求；戶內(nèi)平頂為輕鋼龍骨紙棉石膏板；外觀：金黃色玻璃幕墻（美國進(jìn)口鍍金）；窗門：玻璃幕墻、優(yōu)質(zhì)實心門；車位：地下室車位地坪水泥粉光，設(shè)電燈及電源插座；信箱：設(shè)置集中信報箱；商務(wù)：設(shè)有客戶服務(wù)中心。均價：9000元/平方米，亮間價格在9300－11500元／平方米，暗間價格在7300－7900元／平方米之間。物業(yè)費：3.9元/平方/月銷售率：50%（9F/10F）華聯(lián)寫字樓二期地理位置：科技園區(qū)通途路以北，新暉路以南，清水橋路以東開發(fā)商：寧波均勝房產(chǎn)樓盤形態(tài)：占地2.6萬方，總建3.2萬方，包括1幢11F及1幢3F純辦公樓，共227套，得房率73%，地上車位200余個面積：面積75—1800㎡，可自由分隔設(shè)備配置：寫字樓配置四部電梯和分戶式中央空調(diào)系統(tǒng)。另配置運動會所。建材：外立面為玻璃幕墻銷售價格：均價6500元/㎡，最低價4750元/㎡銷售動態(tài)：10月13日正式銷售，目前銷售率達(dá)50%以上新城國際地理位置：環(huán)城西路與藍(lán)天路交匯處開發(fā)商：寧波中房

營銷代理：寧波迪賽樓盤形態(tài)：總建面積88000萬平方米，由2棟辦公樓與一條商業(yè)步行街——尚街組成。辦公樓建筑面積56000平方米，A樓總高17層，層高3.5米；B樓總高18層，層高3米。商業(yè)用房由開發(fā)商招商，約1萬平方米。設(shè)備配置：2.5米／秒高速電梯，A樓配置中央空調(diào)，配置商業(yè)街及會所。車位配置率100平方米／個。建材：立面為玻璃幕墻。銷售價格：A樓為8000元/平方米，B樓均價7600元/平方米，一次性付款92折。銷售情況：自10月29日內(nèi)部開盤，目前銷售率近30％。麗園尚都

望悠大廈地理位置：寧波南站廣場旁開發(fā)商：望悠房產(chǎn)建筑面積：28970平方米產(chǎn)品形態(tài)：商業(yè)7960平方米（裙樓三層），辦公21000平方米，綠化率10%，23F高層，層高3.7米，單層面積近1000平方米。設(shè)施配置：分戶計量中央空調(diào)，車位250個，5部2.5米／秒進(jìn)口電梯。裝修建材：外立面采用鋁塑板+玻璃幕墻，其他部位未定。預(yù)計開盤時間：2005年10月均價：8500元／平方米銷售情況：至目前銷售10％，不甚理想。恒隆中心地理位置：寧波市政府西側(cè)，久久天橋旁開發(fā)商：恒隆置業(yè)代理企劃：合富輝煌建筑面積：約50000平方米產(chǎn)品形態(tài)：26層高層建筑，產(chǎn)品有辦公、商鋪，辦公最小面積50平方米。設(shè)施配置：5部進(jìn)口三菱電梯、大金分戶式中央空調(diào)。裝修建材：外立面為鋁板配玻璃幕墻開盤時間：2005年12月。均價：約12000元／平方米銷售情況：處于內(nèi)部預(yù)約中，情況不甚理想。奧利賽.前城地理位置：錢湖北路與貿(mào)城中路交叉口開發(fā)商：奧利賽置業(yè)樓盤形態(tài)：總建約3.8萬平方米，集商務(wù)SOHO、寫字樓、區(qū)域性商業(yè)群于一體的商務(wù)綜合體，共20層，裙樓4F商業(yè)，5—20層辦公，無中央空調(diào)，200多個停車位戶型/面積：單元面積30—100㎡左右，主樓單層面積1400㎡銷售價格：均價5900元/㎡，最低價4898元/㎡

銷售動態(tài)：10月24日開盤，目前銷售率達(dá)30%以上綜合評述：該樓盤是今年鄞州區(qū)為數(shù)不多的新開寫字樓，其位置較好，周邊配套齊全，但缺少一定的商務(wù)氛圍，由于價格比較合理，目前銷售情況還算理想。麒麟大廈地理位置：天童北路開發(fā)商：KK集團(tuán)樓盤形態(tài)：總建筑面積為7萬平方米，南樓高23層，北樓高15層，地下兩層，標(biāo)準(zhǔn)層高3.3米，北樓部分挑高4.8米。配置450個車位配置：8部德國蒂森電梯，2部觀光電梯。分戶式中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)戶型/面積：單元面積40—120㎡左右，主樓單層面積1200㎡銷售價格：均價6800元/㎡銷售動態(tài)：11月開盤，目前銷售率達(dá)30%以上綜合評述：借助萬達(dá)MALL人氣。前景較好，但形成商務(wù)氛圍需要較長時間。市場競爭趨于激烈，個別樓盤銷售困難。江東寫字樓去化能力明顯大于海曙及其他區(qū)域。規(guī)模寫字樓去化明顯超過其他小盤。高性價比的樓盤銷售情況比較樂觀，由于寫字樓客戶都比較成熟與理性，對產(chǎn)品的了解能力也比較強(qiáng)，所以成熟區(qū)域高性價比的產(chǎn)品市場可接受程度較高。如上東國際、麗園尚都銷售情況都比較樂觀。產(chǎn)品對比存量寫字樓有所提升，如電梯、車位配置明顯提高，中央空調(diào)成為標(biāo)準(zhǔn)配置。但可改進(jìn)的地方還是存在，如辦公配套、物業(yè)管理、景觀、公共部位裝修等方面。目前在售寫字樓分析項目分析項目優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢：從地理位置上來看，本項目所處的江東區(qū)四周由海曙、江北、鄞州及東部新城、科技園區(qū)、鎮(zhèn)海和北侖所包圍，屬于真正意義上的寧波城市中心；目前江東區(qū)絕對是寧波房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，接受度大大超過其他各區(qū)。地理優(yōu)勢：從本案所處的地理位置來看，它地處江東與東部新城區(qū)的接合部位，與未來的寧波新的行政中心僅一路（世紀(jì)大道）之隔，是寧波新老城區(qū)之間的過渡地帶，具有得天獨厚的戰(zhàn)略地位；景觀優(yōu)勢：本項目北側(cè)緊臨超大規(guī)模城市綠地——福明公園，景觀得天獨厚，且極易將本項目打造成生態(tài)型辦公項目。配套潛力：除新的行政中心、會展中心、物流中心、科技園區(qū)以及家樂福、沃爾瑪、歐尚等大型超市外，已有江東區(qū)法院、寧波市海事法院、市公安局、江東中心小學(xué)、四明中學(xué)、第六醫(yī)院、健康城以及開元大酒店、好時光酒店、石浦明珠店、向陽漁港、新晶都、英皇國際KTV等商業(yè)設(shè)施，并且以后周邊有中信泰富、新天地、雷迪森等大型商務(wù)區(qū)，各類銀行、證券公司、高級寫字樓林立。發(fā)展?jié)摿Γ罕卷椖颗R近世紀(jì)大道和東部新城行政中心，并和原有城區(qū)的關(guān)系緊密。隨著東部新城中心的建設(shè)、會展中心影響力的擴(kuò)大，新天地及上東國際等項目的交付，新的商務(wù)區(qū)將快速形成。項目優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢：本項目建筑規(guī)模達(dá)七萬多平方米，在寧波屬于重量級寫字樓項目，且規(guī)模大意味著完善的配套，對客戶有較強(qiáng)的吸引力。產(chǎn)品優(yōu)勢：就本項目方案來看，產(chǎn)品分級較為明顯，面積范圍較廣，可涵蓋目前市場上大部分客群。硬件配置：從目前的方案來看，車位及電梯配置在目前的市場中已經(jīng)處于較高的水平。項目優(yōu)勢規(guī)劃設(shè)計優(yōu)勢——設(shè)計師的杰作，庭＋院，傳統(tǒng)庭院空間的再生。項目優(yōu)勢院落情結(jié)

院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。也是最體現(xiàn)人文方面的設(shè)計手法。設(shè)計以傳統(tǒng)中國庭院空間為原型，凝煉傳統(tǒng)院落空間的精華，在本項目中規(guī)劃一個個層層遞進(jìn)的庭院空間，創(chuàng)造和回歸傳統(tǒng)的人性尺度空間，取得傳統(tǒng)文化和現(xiàn)代價值的統(tǒng)一。

·院落形態(tài)的倫理環(huán)境傳統(tǒng)院落形態(tài)以建筑—庭院—道路—街坊的空間漸進(jìn)格局將地塊分隔成各個功能分區(qū)，整個院落中樓宇關(guān)系和睦，既講究獨立性，又能夠隨時溝通。

·院落形態(tài)的生態(tài)環(huán)境以院落為中心的辦公形態(tài)，既協(xié)調(diào)了人與自然的關(guān)系，又解決了日照、通風(fēng)、保溫、隔熱、反光和防噪等問題，具有“藏風(fēng)聚氣，通天接地”的功能，真正達(dá)到“天人合一”。

院落情結(jié)·院落形態(tài)的審美環(huán)境院落形態(tài)在自然主義哲學(xué)觀的影響下，崇尚自然、結(jié)合不同氣候、因地制宜、就地取材，塑造了極為豐富多彩的藝術(shù)造型及審美情趣。

·院落形態(tài)的人文環(huán)境院落形態(tài)注重內(nèi)部環(huán)境與外部環(huán)境的分隔，院內(nèi)的私密空間與院外的街道形成反差與對照。內(nèi)庭院既與外部自然相諧、共生，又獨立成趣，閑逸恬淡、自成一統(tǒng)。一方面，作為辦公環(huán)境的延展空間，庭院可以成為辦公的“綠色休閑廳”；另一方面，庭院圍合為一種鄰里辦公的態(tài)度，以空間倡導(dǎo)，以設(shè)計引領(lǐng)，獨立主題的庭院園林，賦予每個院落特殊的氣質(zhì)與文化，界定了內(nèi)部人員的歸屬感。

院落情結(jié)人氣不旺：目前本項目區(qū)整體人流量少，人氣不足，從而導(dǎo)致本項目區(qū)域商務(wù)、商業(yè)氛圍不足。隨著東部新城的開發(fā)建設(shè)以及周邊在建樓盤的交付，人氣將逐漸趨旺，但需要一定時間。配套：可以預(yù)計，當(dāng)本項目開盤時，周邊的配套尚不成熟，因而本項目的定位還不能與市中心（三江口區(qū)域）相比。項目劣勢項目威脅競爭威脅：今后兩年將是寧波商務(wù)、商業(yè)型產(chǎn)品的開發(fā)熱潮，不論辦公還是商業(yè)，推出量都相當(dāng)?shù)拇螅壳敖y(tǒng)計寫字樓兩年內(nèi)開發(fā)量肯定超過100平方米，后市的競爭性難以預(yù)計。制約因素：本項目商業(yè)和商務(wù)氛圍的形成還受到來自于城市東擴(kuò)的步伐、東部新城的建設(shè)進(jìn)程以及城市化進(jìn)程的牽制。項目機(jī)會差異化理念應(yīng)貫穿于項目始終：產(chǎn)品差異化：本項目如能找準(zhǔn)市場空白點，在功能、配套、產(chǎn)品方面與目前現(xiàn)有的商務(wù)樓拉開距離，提升檔次，將樹立本項目獨特的個性，具有很大的成功機(jī)會。營銷差異化：從寧波市民消費心態(tài)出發(fā)，以專業(yè)的營銷手段觸動消費者和投資者對本項目的關(guān)注。本項目市場定位定位思考就本項目目前而言，由于一些客觀條件如配套、人氣、辦公氛圍等方面的限制，尚不具備發(fā)展為頂級寫字樓的可能性。就本項目的各個方面來說，應(yīng)是一個對目前的辦公樓有所超越的項目。項目緊鄰福明公園，景觀絕佳，適合塑造成為生態(tài)景觀型商務(wù)樓。就規(guī)劃而言，低層的建筑設(shè)計，以及對于院落及灰色空間的塑造獨樹一幟，既體現(xiàn)了人文方面，又符合生態(tài)型辦公樓的要求。項目市場定位根據(jù)寧波的寫字樓市場結(jié)合項目地塊的特性建議本項目的辦公部分定位于升級版生態(tài)型人文院落辦公區(qū)要有充足的陽光要有足夠的新風(fēng)安全保障系統(tǒng)如預(yù)警應(yīng)急疏散系統(tǒng)；與外部環(huán)境的親和性環(huán)保節(jié)能

生態(tài)型寫字樓的要求建議的原因

區(qū)域特性：本區(qū)域目前還是屬于新區(qū)的概念，新區(qū)的規(guī)劃較超前，整體綠化、環(huán)境也較老城區(qū)為好，適合生態(tài)型的寫字樓產(chǎn)生。目前的市場狀況：目前的寧波市場尚未出現(xiàn)類似的產(chǎn)品，該產(chǎn)品在寧波還是一個市場空白點。客戶的需求：出于對傳統(tǒng)人文、健康的追求，人文及生態(tài)寫字樓在全國如雨后春筍般涌現(xiàn)，由于比之傳統(tǒng)的辦公樓具有較大的優(yōu)勢，非常受辦公客戶的歡迎。規(guī)劃：寫字樓的發(fā)展越來越體現(xiàn)出人文的方面。項目院落式的規(guī)劃獨樹一幟。投資：從某種意義上來說，除了恒溫恒濕系統(tǒng)外，其他方面的實現(xiàn)都可以通過建筑形態(tài)、功能布局的方式來實現(xiàn)，對于造價來說，提高并不大。地塊狀況：本項目緊鄰城市綠地，非常切合綠化、生態(tài)、健康的要求。寫字樓客戶定位從購買寫字樓的客戶職業(yè)來看：外貿(mào)型約占50%實業(yè)型約占20%，其他約占30%從購買寫字樓的客戶區(qū)域來看：江東客戶約占60%海曙客戶約占20％其他約占20%項目產(chǎn)品建議總則

產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對生態(tài)型寫字樓有一個較好的詮釋。產(chǎn)品的各個方面應(yīng)對本項目人文院落的項目定位有很好的說明。產(chǎn)品應(yīng)在目前寧波寫字樓產(chǎn)品的基礎(chǔ)上做一定的提升。在配置、建材、配套、節(jié)能等方面有自己的獨到之處。由于本項目不適合作為頂級寫字樓來規(guī)劃，控制成本應(yīng)著重考慮。如何在控制成本的基礎(chǔ)上提升本項目的檔次是產(chǎn)品方面必須考慮的一個地方。項目的各個產(chǎn)品類型在配套、建材等各個方面應(yīng)有所區(qū)別。寫字樓規(guī)劃修改建議將人文院落的項目定位詮釋至極致，各種產(chǎn)品都應(yīng)有院落的概念，創(chuàng)造寧波寫字樓市場獨一無二的產(chǎn)品

在設(shè)計中，將福明公園的城市景觀與本項目結(jié)合起來，使之成為本項目院落文化的一部分。高層寫字樓：作為本項目最高的建筑，應(yīng)體現(xiàn)地標(biāo)性，建議辦公入口朝福明路設(shè)置，并朝福明公園設(shè)置一些空中花園及露臺，體現(xiàn)院落的概念。庭院式寫字樓：從傳統(tǒng)的空間尺度考慮，建議層數(shù)為三層，寫字樓中的連廊設(shè)計為灰色空間，可以添加許多的設(shè)施，充分體現(xiàn)院落的概念。

小高層寫字樓：朝福明公園設(shè)置較多的公共交流平臺。店鋪：引入生態(tài)院落的概念，規(guī)劃為獨幢商業(yè)，中間通過一些連廊加以聯(lián)系。景觀設(shè)計：景觀設(shè)計與福明公園的景觀相呼應(yīng)，形成一個完整的景觀走廊。項目的各個景觀組團(tuán)如中央綠地、各個組團(tuán)綠化既要體現(xiàn)寫字樓的獨特氣質(zhì)，又必須與人文的概念相符合。寫字樓配套建議空調(diào)：辦公部分考慮配備分戶式中央空調(diào)，空調(diào)機(jī)位應(yīng)盡可能隱蔽不影響立面效果?？紤]配備獨立的新風(fēng)系統(tǒng)。外墻：采用墻體保溫材料，按節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，但要注意控制成本。

公共部位：大堂、梯廳等重點設(shè)計，豪華裝修，結(jié)合綠化景觀設(shè)計，突出綠色生態(tài)的概念。

公共衛(wèi)生間：采用星級裝修，采用衛(wèi)生間環(huán)保系統(tǒng)，注重公共衛(wèi)生間的裝修及環(huán)保；

電梯：高速國際品牌進(jìn)口電梯，電梯間高度、寬度需要特別加強(qiáng)，內(nèi)設(shè)新風(fēng)系統(tǒng)。如結(jié)構(gòu)允許則設(shè)置寬電梯。二號樓的電梯配置標(biāo)準(zhǔn)不夠。通訊:樓宇內(nèi)部“無盲區(qū)”，寬帶采用專用光纜通訊,中國電信、聯(lián)通、網(wǎng)通全線接入景觀設(shè)計：聘請專業(yè)的景觀設(shè)計公司設(shè)計院落景觀，使之既符合寫字樓的需要，又能體現(xiàn)生態(tài)，乃至人文的概念。燈光設(shè)計：聘請專業(yè)公司進(jìn)行燈光設(shè)計。寫字樓配套建議配套：結(jié)合院落規(guī)劃，按“泛會所”理念進(jìn)行配套設(shè)置，將會所的各個功能放置在規(guī)劃的各個院落中，并結(jié)合生態(tài)的理念。配套方面可以有：公共會議室銀行空中花園（休息平臺）商務(wù)中心休閑運動設(shè)施：乒乓球、羽毛球、小型高爾夫等健身設(shè)施：健身房、跳操室等商務(wù)休閑會所：咖啡廳、茶吧等，結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商餐廳：結(jié)合商鋪進(jìn)行定向招商寫字樓配套建議智能化系統(tǒng):

達(dá)到5A級智能化樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)（BAS）

安全防范系統(tǒng)（SAS）

通信自動化系統(tǒng)（CAS）

辦公自動化系統(tǒng)（OAS）

自動報警和消防聯(lián)動控制系統(tǒng)（FAS）在智能化方面，建議增加一些有亮點的配置。如門禁系統(tǒng)、樓宇自動監(jiān)控系統(tǒng)等。

寫字樓配套建議物業(yè)管理：建議聘請酒店管理公司參與物業(yè)管理。

引入酒店式管理系統(tǒng)：樓層服務(wù)員制度建筑物、公共設(shè)施設(shè)備日常運行、保養(yǎng)、維修管理,能耗控制；酒店式治安保衛(wèi)工作；日常清潔工作寫字樓的裝潢裝修服務(wù)；房屋出租代理；

第二部分：企劃方面客戶需求分析

現(xiàn)階段寫字樓市場狀況項目賣點提煉項目企劃定位推廣策略第一部分：客戶需求分析

寫字樓購買客戶最關(guān)心的是什么？1、地段：地段永遠(yuǎn)是寫字樓客戶最為關(guān)心的問題

是否是在城市經(jīng)濟(jì)的中心圈內(nèi)？是否具有極強(qiáng)的發(fā)展前景？是否能享受區(qū)域完整的配套服務(wù)？是否有明顯的地段升值空間？這些都切身關(guān)系到客戶對于一座寫字樓好壞的直接判斷。2、交通：

在日益擁擠的城市交通網(wǎng)絡(luò)中，通達(dá)性愈發(fā)顯得重要客戶關(guān)心能否快速達(dá)到城市的各個位置并且有多種選擇，關(guān)心能否便捷地到達(dá)機(jī)場、高速公路、港口等地，關(guān)心能否與合作伙伴形成良好的聯(lián)通而無堵塞之憂，總之，通暢無阻塞的交通網(wǎng)絡(luò)是客戶真正看重的。3、建筑：

建筑代表形象，形象反映公司實力

在寧波的企業(yè)公司迅速壯大發(fā)展之際，越來越多的公司開始關(guān)注起辦公環(huán)境的品位與檔次起來。好的建筑才能反映公司的實力，才能給合作伙伴強(qiáng)大的信心保證。

4、空間：

高舒適度辦公成為主流

在全世界都關(guān)注人性化辦公的時代，我們的客戶也關(guān)注自身的辦公環(huán)境。例如進(jìn)深大小、開間大小、窗戶大小與數(shù)量、空間柱子多少、層高多少等等，因為這些都關(guān)系日后企業(yè)進(jìn)駐時的辦公氛圍的優(yōu)劣，關(guān)系到員工的工作狀態(tài)。

5、規(guī)劃規(guī)模：

形成一定的規(guī)模才能帶來商務(wù)集群效應(yīng)

現(xiàn)代化商務(wù)，講究合作、聯(lián)合、集群等形式，這也是寫字樓的必然發(fā)展趨勢。單一的規(guī)模、規(guī)劃無法帶給客戶更多的商務(wù)附加值，也無法配置更多商務(wù)配套。

6、公共空間：公共部位也是反映公司檔次的重要表現(xiàn)

越來越多的寫字樓客戶除了關(guān)心自身空間好壞的同時，也開始關(guān)注公共部位的好壞。一個富涵個性且氣派的大堂，一個寬敞舒適的公共走廊，不但能提升客戶的形象，也能為在此工作的人員提供輕松愉悅的商務(wù)氛圍。7、配套：

配套是看得見的品質(zhì)，也是打動客戶的細(xì)節(jié)

寫字樓不光要有光鮮的外表，更要以豐富的配套來支撐內(nèi)涵。我們的客戶關(guān)心更多能為他帶來方便的細(xì)節(jié)。例如電梯數(shù)量，休閑場所數(shù)量，有沒有公共會議室甚至是商務(wù)會所等。

8、配置：

配置級別的高低也是影響客戶購買的一大因素

智能化級別是多少，電梯是什么品牌，速度有多快，網(wǎng)絡(luò)有多寬等等都是影響客戶日后使用是否順暢便利的重要標(biāo)準(zhǔn)。

9、得房率：

得房率多少關(guān)系到客戶的切身利益

得房率是精明的商務(wù)人士必須考慮的要素，因為這是他們投入與得到的最直接體現(xiàn)。高得房率往往更吸引客戶。

10、停車位：

停車位充裕與否是客戶考量一個寫字樓的主要指標(biāo)之一當(dāng)前隨著客戶擁有自駕車越來越多，對于停車位的需求也越來越大，特別寫字樓客戶完全超越了1：1的配置要求。多數(shù)客戶在置業(yè)時最多提到的也是停車位問題。

11、物業(yè)管理：

服務(wù)是提升寫字樓檔次的有效途徑

當(dāng)一個寫字樓在硬件上達(dá)到客戶需求是，它的軟件就成為在競爭中取勝的主要因素。客戶更關(guān)心在入駐后能享受到什么樣的服務(wù)，什么樣的管理。12、景觀：

景觀是寫字樓人性化的特征之一當(dāng)我們的客戶需求在不斷提升的時候，我們更應(yīng)考慮帶給客戶更多的健康與休閑的體驗。我們的客戶在事業(yè)上十分繁忙，因此就更需要通過良好的景觀來為他們舒緩壓力，這是爭取客戶的法寶。

13、性價比：

最重視的依然是價格以最合理的價格買到高品質(zhì)的產(chǎn)品是我們客戶永遠(yuǎn)的追求，他們對于產(chǎn)品的性價比一直都很看重。了解客戶的切實所需，是項目營銷成功的前提。站在他們的角度來考慮產(chǎn)品的方向，才能真正打動他們。

小結(jié)：第二部分：寧波現(xiàn)階段寫字樓產(chǎn)品分析

寧波寫字樓的缺陷在哪里？1、擁擠的交通環(huán)境堵塞了車流，也堵塞了商機(jī)。

2、普通甚至丑陋的建筑立面造型極大影響入駐企業(yè)的形象。

3、過多的梁、柱嚴(yán)重降低了得房率，客戶的空間在流失。

4、忽視公共空間的營造，簡陋與粗糙充斥著精英企業(yè)的門面。

5、過小且單一的體量無法適應(yīng)企業(yè)迅速擴(kuò)張的實力規(guī)模。

6、電梯數(shù)量與速度的嚴(yán)重不足，極大浪費了客戶寶貴的時間。7、僅限于收發(fā)、打掃、巡邏等項目的物業(yè)管理讓入駐企業(yè)享受服務(wù)的權(quán)利幾乎為零。8、千金難求一停車位已成為不爭的事實，讓客戶出入都變成難題。

9、稀少隨意的樹木花草種植讓景觀似有若無，生態(tài)健康無從談起。10、所謂智能化級別都較低甚至僅僅是擺設(shè)而已，客戶根本無法很好利用。11、高價格與低品質(zhì)比比皆是，客戶的利益無法得到保障，性價比很低。當(dāng)寧波的寫字樓發(fā)展水平已遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上寧波企業(yè)發(fā)展的速度時；當(dāng)上述的由寫字樓缺陷所形成的矛盾越來越激化時，我們的機(jī)會就產(chǎn)生了。站在最前沿最高端的位置審視產(chǎn)品，并且以實惠的價格入市，我們的產(chǎn)品就能為我們的客戶所青睞。

小結(jié)：第三部分：項目分析

銀晨國際13大領(lǐng)先優(yōu)勢領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)一、區(qū)域·交通：寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的交通網(wǎng)絡(luò)環(huán)繞，通達(dá)性絕對保證□高通達(dá)性：近鄰驚駕路、福明路、通途路等城市干道，無舊CBD堵塞、停車難之苦；□超強(qiáng)輻射力：與高速公路口、市中心天一廣場、北侖港口、機(jī)場路等重要口岸保持迅捷合理的路程?！醢鍓K交叉節(jié)點：東部新城前沿，行政、商業(yè)商務(wù)、會展物流中心，企業(yè)相關(guān)商務(wù)配套及合作伙伴就在身邊，各版塊功能齊全。·前景：城市中心與東部新城最具樞紐效應(yīng)的交匯點寧波為港口型經(jīng)濟(jì)，城市東移成為必然，東部新城與三江口CBD形成寧波城市的二個中心，本項目所處位置即為寧波未來商務(wù)、商業(yè)中心、物流會展中心、行政中心，輝煌前景無可爭鋒。

·配套：獨享城市中心級的配套標(biāo)準(zhǔn)，各類功能資源完備東部新天地商務(wù)區(qū)，西北中信泰富、沃爾瑪商務(wù)商業(yè)群，聯(lián)合東海花園、藍(lán)亭綠源等高尚住宅區(qū)，一個超大型的城市副中心正在形成?！きh(huán)境：緊鄰大型城市公園，城中心無法體驗的生態(tài)環(huán)境東部新城區(qū)，空氣清新、環(huán)境優(yōu)雅，更鄰近大型城市公園—福明公園，稀有性明顯。

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二、規(guī)劃理念□庭院式規(guī)劃理念，為寫字樓注入文化底蘊和人性化關(guān)懷?！醢雵鲜礁窬?，即有很好的開放性又有極佳的辦公私密性?！醺邔?、低層自成體系，形成清晰的功能分布，增加層次感□高層建筑均實現(xiàn)北偏東15度的建筑朝向，這是最適宜觀景、采光與通風(fēng)的辦公朝向。寧波首家，也是首創(chuàng)將中國傳統(tǒng)庭院住宅理念引入寫字樓規(guī)劃中的商務(wù)項目。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)二、規(guī)劃理念□寧波最具人文關(guān)懷色彩的低層寫字樓?！鯇幉ㄗ罹呔坝^與趣味，公共交流最多的高層、小高層寫字樓?！鯇幉ㄗ罹呷の缎耘c標(biāo)識性的獨幢商業(yè)。寧波首家，也是首創(chuàng)將中國傳統(tǒng)庭院住宅理念引入寫字樓規(guī)劃中的商務(wù)項目。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)三、建筑設(shè)計·立面：經(jīng)典簡約主義，以最簡潔的直線、矩形為造型風(fēng)格，便勾勒出最能震撼人心的建筑表情。·造型：城市BOX理念的完美表現(xiàn)。一種不可言說的純粹藝術(shù)體驗，以理性的姿態(tài)來對抗浮躁一時的、夸張的社會思潮。他們給予觀眾的始終是淡泊和明凈、強(qiáng)烈的工業(yè)色彩以及靜止之物的冥想氣質(zhì)?！ね伺_：豐富整體天際線，又為建筑單體帶來不同視覺、景觀點變化。

寧波首座后現(xiàn)代主義建筑杰作，國際大都市級商務(wù)品位領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)四、景觀少有的景觀型寫字樓，以高級住宅手法打造無可比擬的寫字樓。

·空中花園：寧波獨家室內(nèi)三層空中花園，全通透明亮設(shè)計，即是室外園林向室內(nèi)過渡的良好媒介，又為室內(nèi)空間增添不可多得的自然情景?！ぶ行幕▓@：超大面積景觀中心，通過大型噴泉跌水來營造整個視野中心，形成優(yōu)越的休閑、放松、會客場所?！し滞ピ盒』▓@：結(jié)合每幢樓宇自身的獨立空間，營造一個個小型庭院，既是中心花園的補(bǔ)充，又是每個區(qū)域的景觀配套，成為充滿智慧的東方禪韻園林?！の蓓敾▓@：充分利用屋頂平臺空間，營造城市豐富的第五立面，為業(yè)主增添新的休閑去處，又將建筑樓體與自然環(huán)境合而為一。

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)五、公共部位極少數(shù)將星級酒店設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)融入公共部位建造的寫字樓（建議）

·大堂：每棟樓都設(shè)獨立大堂，根據(jù)每棟樓的定位采用不同的設(shè)計裝修風(fēng)格，并與景觀、院落文化相結(jié)合，增加進(jìn)出的自豪感與身份感。·電梯廳：豪華裝修電梯廳，并根據(jù)樓宇定位風(fēng)格采用各自的裝修風(fēng)格?！す沧呃龋核囆g(shù)化走廊，也根據(jù)樓宇定位風(fēng)格采用各自的裝修風(fēng)格。

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)六、配置獨創(chuàng)4層帶電梯辦公配置，綜合型商務(wù)群體各種配套功能一應(yīng)俱全·電梯：獨創(chuàng)4層帶電梯辦公標(biāo)準(zhǔn)，高層擁有部電梯。均采用知名品牌高速電梯?！げ蛷d：設(shè)有專門的餐廳場所·休閑設(shè)施：遍布于樓宇中的休閑空間，臺球室、乒乓球室、圖書室、咖啡館等?！ど虅?wù)會所：擁有商務(wù)服務(wù)、大、中型會議室、高級專業(yè)會客室等

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)七、空間超高層高、短進(jìn)深、大面寬、高得房率，寧波同類寫字樓難以達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)

·平面布局：短進(jìn)深、大面寬、絕少立柱干擾，將通風(fēng)采光效果發(fā)揮到極致?！さ梅柯剩喊迨綄懽謽?，超過絕大多數(shù)普通寫字樓得房率?！痈撸?.6米層高設(shè)置，超越普通標(biāo)準(zhǔn)，更賦有超闊的辦公空間體驗。領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)八、智能化5A智能化系統(tǒng),包括采用一卡通系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等

寧波最高標(biāo)準(zhǔn)的智能化配備（建議）領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)九、物業(yè)管理采用第一流的酒店式管理服務(wù)，聘請知名寫字樓管理公司擔(dān)任物管顧問（建議）

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十、規(guī)模旗艦級寫字樓群，近8萬平米超大規(guī)模，地標(biāo)形象明顯，是繼上東國際、新天地之后東部又一大型寫字樓群。

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十一、停車位寧波配備最多車位的寫字樓，730余個停車位，完全超越國際甲級寫字樓1：1標(biāo)準(zhǔn)。

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十二、建材配置少有大手筆，巨額投入打造堪比頂級寫字樓的建材配置應(yīng)用外墻干掛高級花崗巖，雙層幕墻系統(tǒng)，在莊重、大氣之余體現(xiàn)生態(tài)與節(jié)能。

領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)十三、高性價比本著為客戶創(chuàng)造價值的理念,不僅精心打造優(yōu)秀的產(chǎn)品,更將以非常高的性價比推向市場,為客戶預(yù)留一定的升值空間。（建議）

我們的產(chǎn)品擁有眾多市場同類產(chǎn)品所沒有的優(yōu)點，不是第一，也是第一流的標(biāo)準(zhǔn)，這正是我們立足市場、吸引客戶的根本。

小結(jié)：第四部分：項目定位如何讓項目脫穎而出？通過前面的綜合分析，我們得出以下兩點思考：

首先強(qiáng)調(diào)本案所處地理位置的潛在優(yōu)越性。作為東部新城與中心城區(qū)連接的樞紐，本案無疑將起到一個承前啟后的作用。以東部新城經(jīng)濟(jì)新中心的姿態(tài)帶動整個區(qū)域的發(fā)展。1、本項目最具價值的核心特征是什么？—東部引擎

2、本項目最具獨創(chuàng)性與創(chuàng)造力的核心理念是什么？

院落式—寫字樓進(jìn)化到一個更高境界的表現(xiàn)形態(tài)·院落的發(fā)展史就是城市文明的發(fā)展史。城市由院落聚集而成，院落的風(fēng)貌與特征構(gòu)成了一個城市的風(fēng)貌與特征，從前院落是人們生活的主要空間，形成每一座城市自己獨特的面孔，現(xiàn)在，院落成為寫字樓發(fā)展模式的一個方向，將城市的文化印記深深植入現(xiàn)代商務(wù)精神中。

基于以上思考，我們得出本項目的定位：

東部引擎·寧波首座院落式商務(wù)港

本定位集合了項目兩大最具優(yōu)勢的核心內(nèi)涵，清晰的傳達(dá)出項目在市場上的定位，同時又很好地與競爭對手區(qū)分開來，達(dá)到形象上、功能上的獨一無二。第五部分：推廣策略

如何實現(xiàn)一炮打響，銷售成功推廣階段總表第一階段形象確立期：庭院式辦公理念全面登陸市場，引發(fā)辦公樓升級換代新熱點時間：開盤前2~3個月這個城市飄蕩著“院落式辦公”的概念。第二階段品質(zhì)推廣期：庭院式辦公核心亮點整體全面推出，細(xì)節(jié)與品質(zhì)成為主題，讓市場熟知特性時間：開盤前后1個月銀晨國際打造“院落商務(wù)”的全新領(lǐng)導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)第三階段市場細(xì)分期：針對市場特性，細(xì)分客戶，將核心亮點一一放大，進(jìn)行專題推廣。時間：強(qiáng)銷期1個月以亮點征服市場、打動消費者推廣階段策略第一階段：

庭院式辦公理念全面震撼推出，確立市場地位時間：1個月任務(wù)：運用輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，全面展示項目形象，為庭院式辦公理念宣傳造勢定性，引發(fā)全城話題，從人群，事業(yè)追求，經(jīng)濟(jì)，環(huán)境，建筑，人文等各個環(huán)節(jié)挑起一種全社會性的“庭院式辦公”潮流。

核心：庭院

第二階段：

讓庭院式辦公所有核心亮點家喻戶曉時間：1個月任務(wù)：通過輿論領(lǐng)袖的新聞媒介，報紙、雜志廣告，高檔場所宣傳進(jìn)駐，系列活動推行，把整體領(lǐng)先標(biāo)準(zhǔn)讓寧波商務(wù)人群認(rèn)同，作為滿足商務(wù)中堅需求的寫字樓。

核心：院落式商務(wù)核心亮點第三階段：細(xì)分市場，放大核心亮點進(jìn)行針對性推廣時間：開盤前后1個月任務(wù)：細(xì)分市場需求，通過亮點專題推廣，進(jìn)行有效的針對性宣傳，以實實在在的賣點打動客戶，掀起銷售熱潮。核心：領(lǐng)導(dǎo)市場的全新院落商務(wù)潮流，原來也可以輕松擁有謝謝觀看/歡迎下載BYFAITHIMEANAVISIONOFGOODONECHERISHESANDTHEENTHUSIASMTHATPUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES.BYFAITHIBYFAITH安全閥基本知識如果壓力容器(設(shè)備/管線等)壓力超過設(shè)計壓力…1.盡可能避免超壓現(xiàn)象堵塞(BLOCKED)火災(zāi)(FIRE)熱泄放(THERMALRELIEF)如何避免事故的發(fā)生?2.使用安全泄壓設(shè)施爆破片安全閥如何避免事故的發(fā)生?01安全閥的作用就是過壓保護(hù)!一切有過壓可能的設(shè)施都需要安全閥的保護(hù)!這里的壓力可以在200KG以上,也可以在1KG以下!設(shè)定壓力(setpressure)安全閥起跳壓力背壓(backpressure)安全閥出口壓力超壓(overpressure)表示安全閥開啟后至全開期間入口積聚的壓力.幾個壓力概念彈簧式先導(dǎo)式重力板式先導(dǎo)+重力板典型應(yīng)用電站鍋爐典型應(yīng)用長輸管線典型應(yīng)用罐區(qū)安全閥的主要類型02不同類型安全閥的優(yōu)缺點結(jié)構(gòu)簡單,可靠性高適用范圍廣價格經(jīng)濟(jì)對介質(zhì)不過分挑剔彈簧式安全閥的優(yōu)點預(yù)漏--由于閥座密封力隨介質(zhì)壓力的升高而降低,所以會有預(yù)漏現(xiàn)象--在未達(dá)到安全閥設(shè)定點前,就有少量介質(zhì)泄出.100%SEATINGFORCE75502505075100%SETPRESSURE彈簧式安全閥的缺點過大的入口壓力降會造成閥門的頻跳,縮短閥門使用壽命.ChatterDiscGuideDiscHolderNozzle彈簧式安全閥的缺點彈簧式安全閥的缺點=10090807060500102030405010%OVERPRESSURE%BUILT-UPBACKPRESSURE%RATEDCAPACITY普通產(chǎn)品平衡背壓能力差.在普通產(chǎn)品基礎(chǔ)上加裝波紋管,使其平衡背壓的能力有所增強(qiáng).能夠使閥芯內(nèi)件與高溫/腐蝕性介質(zhì)相隔離.平衡波紋管彈簧式安全閥的優(yōu)點優(yōu)異的閥座密封性能,閥座密封力隨介質(zhì)操作壓力的升高而升高,可使系統(tǒng)在較高運行壓力下高效能地工作.ResilientSeatP1P1P2先導(dǎo)式安全閥的優(yōu)點平衡背壓能力優(yōu)秀有突開型/調(diào)節(jié)型兩種動作特性可遠(yuǎn)傳取壓先導(dǎo)式安全閥的優(yōu)點對介質(zhì)比較挑剃,不適用于較臟/較粘稠的介質(zhì),此類介質(zhì)會堵塞引壓管及導(dǎo)閥內(nèi)腔.成本較高.先導(dǎo)式安全閥的缺點重力板式產(chǎn)品的優(yōu)點目前低壓儲罐呼吸閥/緊急泄放閥的主力產(chǎn)品.結(jié)構(gòu)簡單.價格經(jīng)濟(jì).重力板式產(chǎn)品的缺點不可現(xiàn)場調(diào)節(jié)設(shè)定值.閥座密封性差,并有較嚴(yán)重的預(yù)漏