濟(jì)南大廈項(xiàng)目前期定位報(bào)告

三威大廈項(xiàng)目前期定位報(bào)告2012.03總體市場(chǎng)研究地塊區(qū)域研究區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)研究項(xiàng)目本體及定位研究整體規(guī)劃建議

項(xiàng)目營(yíng)銷執(zhí)行

總概一總體市場(chǎng)研究濟(jì)南2011年銷售統(tǒng)計(jì)總體市場(chǎng)背景分析房地產(chǎn)新政分析濟(jì)南2011年銷售統(tǒng)計(jì)

2011年以住宅成交為主，其余物業(yè)類型成交量小12國(guó)家經(jīng)濟(jì)刺激政策效果明顯，2011年濟(jì)南住宅、公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量較去年同期明顯下滑；

濟(jì)南房地產(chǎn)銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少

Part1.1濟(jì)南2009年1-5月份銷售統(tǒng)計(jì)

公寓售價(jià)最低，略有下降；住宅、寫字樓及商業(yè)售價(jià)平穩(wěn)在售公寓項(xiàng)目距市中心較遠(yuǎn)，居住舒適性較差，其銷售均價(jià)最低；

住宅銷售均價(jià)

元/平米，與去年同期相比價(jià)格保持穩(wěn)定；

公寓項(xiàng)目因供應(yīng)集中，去化量較小，成交價(jià)格略有下降；

寫字樓及商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格保持平穩(wěn)

1234總體市場(chǎng)背景分析政策效果顯現(xiàn)；住宅“價(jià)低、量降”；房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)猶存12自2011年下半年開始國(guó)家及地方政府頒布一系列調(diào)控措施，使?jié)献≌山涣抗?jié)節(jié)下滑，出現(xiàn)“價(jià)低量降”的局面。濟(jì)南房地產(chǎn)銷售以住宅為主，公寓、寫字樓及商業(yè)銷售量少隨著濟(jì)南大規(guī)模的拆遷改造等，濟(jì)南較多適銷房源上市，均為市場(chǎng)提供了大量的客戶群體，同時(shí)，濟(jì)南的剛性需求量大；但國(guó)家調(diào)控政策仍在持續(xù)，政策走向并不明朗，宏觀經(jīng)濟(jì)的全面恢復(fù)尚需一段時(shí)間；且因濟(jì)南住宅供應(yīng)量較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大風(fēng)險(xiǎn)34房地產(chǎn)新政分析

2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控為2010年調(diào)控的延續(xù)和深化。2011年，為進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央升級(jí)調(diào)控力度，綜合運(yùn)用行政、經(jīng)濟(jì)手段，仍以抑制投資投機(jī)需求、增加供給為總體思路。行政措施上，限購(gòu)嚴(yán)厲程度繼續(xù)加深、范圍不斷擴(kuò)大，各地方政府出臺(tái)年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，實(shí)行考核問責(zé)制，差別化信貸更加嚴(yán)厲。貨幣信貸方面，為管理通貨膨脹，央行年內(nèi)加息3次，提高存準(zhǔn)率6次，貨幣政策持續(xù)緊縮。此外，房產(chǎn)稅改革取得新突破。保障房方面，加大保障房建設(shè)仍是2011年的重頭戲，2011年已完成開工建設(shè)1000萬套保障房任務(wù)，中央政府加大保障房融資支持，重視保障房建設(shè)質(zhì)量和公平分配。2011年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”。Part1.3房地產(chǎn)新政分析2012年房地產(chǎn)政策基調(diào)：堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖二區(qū)域物業(yè)市場(chǎng)分析公寓市場(chǎng)分析商業(yè)市場(chǎng)分析寫字樓市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié)（一）公寓市場(chǎng)分析濟(jì)南東部主要在售公寓統(tǒng)計(jì)優(yōu)秀公寓項(xiàng)目分析公寓客戶分析市場(chǎng)總結(jié)主要在售公寓統(tǒng)計(jì)濟(jì)南東部在售公寓項(xiàng)目均價(jià)為7800元/平米，所在區(qū)域公寓供應(yīng)量少12

優(yōu)秀公寓項(xiàng)目分析公寓假客戶拼分析12客戶獅大多有為投究資客博戶和創(chuàng)年輕幣及老獲年客轎戶為熊主。從小暈戶型帶的客滴戶來替看，具絕大在多數(shù)婦是以辱年輕眾客戶元和投禿資客雜戶為鐮主，栗占到怠近7成的漸比例座。以階普通巴工薪免白領(lǐng)卸首次滔置業(yè)塌為主寬，占想到七太成左主右的與比例捎；純褲投資駝客戶蕉約占鹿三成移左右處。自用體客戶佳分析重：自用牢為主腸的客暴戶較弦年輕銷，主材要年砍齡在28剩-3技0歲范繞圍，漏自住劃客戶眉來濟(jì)懼時(shí)間飼短，猶一般另在5年以苗下，倆工作偉穩(wěn)定責(zé)，儲(chǔ)盈蓄不曠多，耀收入踢水平屢在20肉00謙——小40鑒00元之貌間；檔家庭用結(jié)構(gòu)許比較邪簡(jiǎn)單達(dá)，絕岔大多涼數(shù)為墾兩口愁之家漢，部辛分為迷單身夠家庭掌；目同前居鳥住狀餡態(tài)以華租房麗為主慣，急與于擺覽脫目陡前的版租房創(chuàng)生活滋，以謀公寓典作為汗過渡刮性住毀房。投資恥客戶注分析濤：以投方資為怠主的齊客戶施在35步-4拴0歲之投間居在多；誕客戶侄文化美水平圓高，80％以良上客句戶為曾大?；镆陨习撬浇?。有執(zhí)較好贏的經(jīng)心濟(jì)基榆礎(chǔ)，仆收入閘在中喪等偏乏上。3（二味）商閉業(yè)市慕場(chǎng)分到析區(qū)域遠(yuǎn)商業(yè)蔥市場(chǎng)片區(qū)浴商業(yè)寨開發(fā)慕統(tǒng)計(jì)片區(qū)案消費(fèi)裹群分盡析市場(chǎng)喜總結(jié)花園仔路與蘆洪樓初商圈區(qū)域?qū)W商業(yè)欄市場(chǎng)洪樓加商圈而是以轉(zhuǎn)洪樓唱廣場(chǎng)格路段扣為核臂心，盈東至李華信辨路口扶，該拳項(xiàng)目麗緊鄰希洪樓失商圈餃，位慈于花束園路職商圈嫩內(nèi)Co郵de箏o喉f坊th宋is價(jià)r頓ep雙or氣t搶|16商圈扭支撐教育被設(shè)施大型號(hào)零售泄業(yè)態(tài)居住微及商濱務(wù)配袍套>山東厭大學(xué)捷洪樓杏校區(qū)償、新拋校區(qū)督及眾灣多的脊院校>大潤(rùn)近發(fā)超寶市洪橋樓店酸、國(guó)廊美家遠(yuǎn)電市展場(chǎng)等>銀座兔商城學(xué)洪樓挺店等>東環(huán)擇國(guó)際識(shí)大廈念、嘉洋恒商灶務(wù)大孫廈、輸發(fā)展年大廈釘?shù)壬塘簞?wù)設(shè)合施>中高屯端居群住社市區(qū)如翁富翔明天地歪、錦氏繡泉噸城等釋。123商業(yè)惰和教業(yè)育客效流使姻洪家控樓商棉圈和任花園謙路商雞圈成轉(zhuǎn)為具街有一鵝定影槐響力討和競(jìng)估爭(zhēng)力眼的二鈴級(jí)商辯圈。對(duì)項(xiàng)環(huán)目的嘴影響核心存地段橋的商縮慧鋪使殘用率來高，波交通搏條件裹的改熊善、傭人流罵量和頃商流斃量的丈增大演，將級(jí)使商架圈范脆圍的薄影響付擴(kuò)大促進(jìn)野未來曲洪家瞇樓商油圈商資業(yè)結(jié)鎖構(gòu)的扎優(yōu)化枯，增餡強(qiáng)商托圈的帝人流撤聚集購(gòu)力。消費(fèi)天群分珠析12項(xiàng)目榴所在熄區(qū)域描商業(yè)逮消費(fèi)降客群底由兩息大部譜分組只成一部桂分為腐消費(fèi)舟能力稻處于鴨中等抹水平再的居找民及寧辦公吉人群溫。如靈富翔彎天地赤、錦鞠繡泉筋城、印匯科眉旺園驕等中雜檔居婆住區(qū)押居民慰和在夸海蔚軟廣場(chǎng)敘、發(fā)畝展大恩廈、棍東環(huán)們國(guó)際謹(jǐn)廣場(chǎng)舉等寫授字樓術(shù)內(nèi)辦仇公的個(gè)城市榴白領(lǐng)養(yǎng)，該轟部分魄人群姜是洪娃樓商濃圈內(nèi)刻中檔責(zé)百貨享店和旁品牌溝專賣獅點(diǎn)的攏主力宿消費(fèi)卻群體漲；另一風(fēng)部分紹為消蹤蝶費(fèi)能繡力較測(cè)弱的性大學(xué)儉生和醋就業(yè)凈時(shí)間饅較短義的年悅輕群震體。粘山東烘大學(xué)古兩個(gè)作校區(qū)股均位蛙于洪爭(zhēng)樓商請(qǐng)圈內(nèi)跪，且驕這些勾大學(xué)丟生就窄業(yè)后搖多選論擇在記學(xué)校補(bǔ)周圍涉暫時(shí)陷租房我居住習(xí)，規(guī)寒模龐班大的企學(xué)生裙群體酒是商錢圈內(nèi)忘中低呀檔商犁品的暈主力沫消費(fèi)美群體正。（三尋）寫寶字樓銳市場(chǎng)免分析供應(yīng)舊量分衰析寫字檔樓需獨(dú)求量背分析租售胞分析競(jìng)爭(zhēng)斯項(xiàng)目銀分析市場(chǎng)陶總結(jié)供應(yīng)且量分杰析濟(jì)南薯寫字盆樓項(xiàng)企目集媽中于追以泉拌城廣牛場(chǎng)為輔核心近的中嘉心區(qū)陷域、鋤山大駝路-二環(huán)開東路供區(qū)域尼和高玩新區(qū)準(zhǔn)。漸項(xiàng)目筑所在降區(qū)域魔高檔后寫字哀樓較癥少，霸主要例有海拾蔚廣象場(chǎng)、耐特區(qū)膽數(shù)碼安港、器泉景雜恒展唱大廈銀、嘉爭(zhēng)恒商里務(wù)大桑廈等偷。濟(jì)南底寫字惡樓市辛場(chǎng)形粘成三弊大聚漂集區(qū)蘇，項(xiàng)益目所疾在區(qū)汁域高末檔寫悲字樓傭數(shù)量吼較少備，商羅務(wù)氛喊圍尚拔可12寫字鑼樓需漲求量箱分析寫字興樓市梢場(chǎng)整送體保請(qǐng)持平犬穩(wěn)上咽升趨欺勢(shì)20國(guó)11年1—來9月份根寫字胳樓類醬產(chǎn)品慢成交識(shí)價(jià)格Pa稈rt薄3立.3公.3寫字幕樓租雪金分簡(jiǎn)析從1月份撤到10月份臺(tái)，寫蛇字樓鵲整體閘市場(chǎng)吵波動(dòng)圾較大寸，成濃交量刺制高粥點(diǎn)停柴落在4、5月份里，而半其他漲月份粱均成播交平振淡，8、9月，帝寫字茫樓市燭場(chǎng)在沸新房閥源帶左動(dòng)下屈，成席交量逮有所虧上升卵；市辨場(chǎng)整奶體表情現(xiàn)為銷，房縱源供丸應(yīng)相菠對(duì)充楊裕的餅項(xiàng)目靜，成魔交情列況較鍬好，暮其余啦項(xiàng)目瓜表現(xiàn)貝一般胳。寫字家樓售突價(jià)分尊析12濟(jì)南客市在次售寫親字樓系價(jià)格醬同樣棟按照餅距市似中心殖距離襖的近塘遠(yuǎn)、鐮商業(yè)窗商務(wù)棵氛圍撤的聚聰集程威度等口因素膽，形叢成三制個(gè)梯階度，貧依次攤為中負(fù)心區(qū)籌域、饅山大異路-二環(huán)歪東路進(jìn)區(qū)域傾和高伶新區(qū)赴區(qū)域鋤。漠華龍交路與繼二環(huán)處東路音區(qū)域涉自20樂02年以微后寫而字樓霜市場(chǎng)遇不斷稈發(fā)展易，現(xiàn)馬已日棒益成腔熟，光區(qū)域狼寫字致樓銷協(xié)售均主價(jià)為元/平米瞇，與恥中心井區(qū)域界的價(jià)持差距挪日趨蓮減小肯。競(jìng)爭(zhēng)朋項(xiàng)目怪分析綜上弱所述臂，停寫字脫樓公趙寓在溪濟(jì)南戚市場(chǎng)勾發(fā)展則空間婆大，所前景排廣闊智。三紅項(xiàng)目都本體垃及定耳位研撒究城市俗發(fā)展倦規(guī)劃區(qū)域廈背景岸價(jià)值項(xiàng)目層本體傭分析項(xiàng)目嘴初步如定位城市將發(fā)展適規(guī)劃傳統(tǒng)粉模式晴：環(huán)糠狀+放射印的粗脖放式奶擴(kuò)張未來卡取向餡：軸坊向發(fā)哥展+構(gòu)建高東西彈新城區(qū)域掛現(xiàn)狀區(qū)將嚇以拓撒展城社市發(fā)量展空屠間、乏打造溝現(xiàn)代圾產(chǎn)業(yè)奸體系縣為“火雙翼購(gòu)，加橫快全網(wǎng)區(qū)的姥現(xiàn)代對(duì)化中扯心城賀區(qū)建罷設(shè)，晌同時(shí)坑完善欠該區(qū)逢的基緒礎(chǔ)設(shè)怠施建瓦設(shè)，打健全襯改善岡轄區(qū)纏居民頓的民奏生體蚊系。譜憑借敬二環(huán)杏?xùn)|路毯隆起恭帶加僑快老災(zāi)城區(qū)鳳改造栽，全您力打拋造二膚環(huán)東姥路“顆交通魚大動(dòng)誼脈、家景觀杯新走乘廊、桌發(fā)展嬌隆起桌帶。洪樓宰商貿(mào)落區(qū)項(xiàng)目遍所在犧區(qū)域址為傳導(dǎo)統(tǒng)商漲圈之放一區(qū)域嫁發(fā)展藏重心東逐步針東移歷城遞區(qū)新悉中心梯得到惰延伸訊擴(kuò)展區(qū)域邁未來察將以招商務(wù)南辦公萌為主項(xiàng)目遺周邊隨為老鄭城區(qū)翼傳統(tǒng)絞中心絨商圈衫之一周邊谷學(xué)校漿、單偷位眾孟多；喪各種它配套舅齊全商業(yè)易業(yè)態(tài)愉多為燭中端她商業(yè)存、功車能單予一，難以認(rèn)滿足團(tuán)多重炸需求中心謊區(qū)由笑居住磁人口飯總量雄不降椒反增扒，功能推要素茂過分受積聚仿，邊童際效槽用下辯降歷城翻區(qū)政封府搬途遷唐持冶新豈區(qū)、券帶動(dòng)猛洪樓樂片區(qū)緞、花年園路嗎片區(qū)勵(lì)中心凳城市注功能臭擴(kuò)展>學(xué)區(qū)跳居住米功能筐的發(fā)盡展使晉周邊慣地帶人拖口集爺聚度遷保持王穩(wěn)定塑增長(zhǎng)區(qū)域途職能到由單胳純的宴政府認(rèn)主導(dǎo)向市堆場(chǎng)方做向發(fā)情展>由政堂務(wù)經(jīng)稱濟(jì)帶夾動(dòng)發(fā)率展的餓產(chǎn)業(yè)坡開始酒互相融手合，陜并衍耳生出向新的彩產(chǎn)業(yè)行，如創(chuàng)意融產(chǎn)業(yè)登等>衍生恨出的坑產(chǎn)業(yè)沃進(jìn)一井步推倒動(dòng)區(qū)毒域的發(fā)展項(xiàng)目懶所在禍區(qū)域卸發(fā)展飄歷程村及變?cè)叞秳?shì)區(qū)域倍背景公價(jià)值位于器歷城奶區(qū)花奮園路敘以南需，工暫業(yè)南啦路以庭北；吧二環(huán)物東路勸高架蘋橋以逃?xùn)|，惹花園拼路商瞎圈核壁心位鴉置。項(xiàng)目策所在趙區(qū)域疏屬于般濟(jì)南折房地爛產(chǎn)格趴局上克的東護(hù)部區(qū)戶域，議“北馳拓東禾進(jìn)”巴的城胞市發(fā)訓(xùn)展格脾局，盒促使輪區(qū)域雀迅速拍發(fā)展菠；區(qū)域籃定位顧于商老務(wù)商魄貿(mào)，久具備它良好浮的發(fā)胡展前顏景和濤高素宋質(zhì)的私居住敵群體膨；本項(xiàng)爪目位裝于城朱市規(guī)嗽劃中釀的老扭城區(qū)蒙內(nèi)部芒，屬排于城護(hù)市次斷核心艷區(qū)域陜。項(xiàng)目究區(qū)位—位于孟城市惠次中僵心地調(diào)帶、掘區(qū)域番具備絮良好音的發(fā)萄展前環(huán)景1234項(xiàng)目塌本體亭分析地塊窯經(jīng)濟(jì)踩指標(biāo)項(xiàng)目障四至交通枝條件配套井情況地塊漁核心臟優(yōu)勢(shì)干價(jià)值氣點(diǎn)項(xiàng)目丹占地集面積婆為2.德2萬平槽米；容積滔率為2.尊5；土地雙性質(zhì)儀為住鑒宅類帶用地億，年獻(xiàn)限為70年。地塊爆面積糊規(guī)模守并不畢大，僚并不萍適宜耳打造蒼復(fù)合懂型大供型項(xiàng)轎目，沫建議惠從特隱色高倍端項(xiàng)群目產(chǎn)忠品進(jìn)般行考界慮：地塊僚經(jīng)濟(jì)若指標(biāo)從地勉塊內(nèi)艙部看悼四周網(wǎng)，南滑側(cè)緊眾鄰工粉業(yè)南聞路；東側(cè)削為華由信路累；西側(cè)銹為二鎮(zhèn)環(huán)東敞路高堤架橋?yàn)I，與劇洪樓柱廣場(chǎng)染緊相龍鄰；北側(cè)梯為花浙園路萄，位爆于花它園路退商圈設(shè)中心滴位置彼；地塊恒目前督現(xiàn)狀煩為凈拍地；目前為尚未櫻有與怠項(xiàng)目具地塊舉緊鄰改的開進(jìn)發(fā)項(xiàng)葵目。地塊請(qǐng)四至私及資警源——地塊形缺乏劃自然跡資源殺，隨腦著城預(yù)市的蔑發(fā)展充周邊悅建筑益景觀麗不斷殖豐富伙，但半?yún)^(qū)域暗內(nèi)人從文資走源豐題富項(xiàng)目縱四至地塊勉北側(cè)組為花勢(shì)園路患，上熔下班傭高峰掩期比供較擁仍堵；地塊顛西側(cè)予緊鄰元二環(huán)戀東路因，為挖東部唐區(qū)域也交通純主干律道；地塊鋸東側(cè)廈及南演側(cè)為猾華信領(lǐng)路與蛇工業(yè)紙南路鄉(xiāng)豐交通幕主干臂道；目前準(zhǔn)地塊災(zāi)與外蜓部連縮慧接的課道路孟狀況笨較好襖，但句上下物班高鬧峰期治交通沿狀況池較差閉；周邊逝目前兆公交猜線路叢較多字，隨發(fā)片區(qū)撿開發(fā)幸進(jìn)程青加快問，交和通擁忽堵這垃一狀活況將傭會(huì)得澇以改裝善。交通圍狀況律分析——外圍引具備辛較好棕的交諒?fù)l秀件和竟利好虜因素聾，現(xiàn)齡狀道略路相除對(duì)擁鼠堵交通截條件項(xiàng)目仙位于派城市羅次中松心區(qū)汪域，御屬于跪房地厭產(chǎn)格攝局中耗的東曾部區(qū)鼠域，詠各項(xiàng)木市政益基礎(chǔ)塔設(shè)施坦十分棉完善嗽；配套尿商業(yè)雪設(shè)施奶：花麗園路敲商業(yè)臭街、彩屬于裳洪樓梅商圈屠與花黑園路余商圈氧的一低部分教育醒配套拍設(shè)施遣：與鵝山東策世紀(jì)籃藝術(shù)猛學(xué)校擁、洪堡家樓劇小學(xué)械、花庭園路潑小學(xué)家、歷勵(lì)城實(shí)梁驗(yàn)中閣學(xué)、榮山大撐附中突等車是程較士短。公共末交通部系統(tǒng)?。?7、12圣2、80等多蘇路公效交車醫(yī)療駝、健蘿身、盾娛樂粒、金撞融配牲套也股相對(duì)補(bǔ)完善遍。片區(qū)爛房地商產(chǎn)開確發(fā)建眾設(shè)的睜不斷呢深入嫩以及霉區(qū)域悄濃厚玩的人鏈文氣朋息使齒區(qū)域恭成為鵝濟(jì)南綁市民竭購(gòu)房環(huán)的首侍選區(qū)匪域之冬一，墊區(qū)域則購(gòu)買蚊力尚物可，輪在一普定程負(fù)度上隊(duì)促進(jìn)讀了區(qū)覽域商礙業(yè)市什場(chǎng)的陜發(fā)展槐。周邊職配套昆情況——目前良周邊縫各項(xiàng)訴配套踐設(shè)施堡比較頁(yè)完善配套才條件區(qū)位鞭：位于片濟(jì)南楚市主昂城區(qū)泛內(nèi)，鳴距市廣中心歸直線緊距離顆較近空白悄：項(xiàng)目佩區(qū)域幻玉新增禍供應(yīng)笨稀缺駐，區(qū)態(tài)域市仔場(chǎng)存俯在空丑白點(diǎn)發(fā)展詢：城市甲規(guī)劃雀及城院市發(fā)逝展對(duì)掏本項(xiàng)斃目的舉引導(dǎo)凝作用地塊餅核心串優(yōu)勢(shì)屑價(jià)值辟點(diǎn)通過雁對(duì)地搭塊現(xiàn)但場(chǎng)及漲周邊叫市場(chǎng)攻的實(shí)蹈地考程察和禁對(duì)各肢種信肚息資滲源的妥整合夏，我求們得垂出以態(tài)下分雜析：升值著潛力酒：政敗府政究策重打點(diǎn)打仰造區(qū)欠域，拆項(xiàng)目盞未來偽升值盲潛力喂巨大舅。區(qū)位位：項(xiàng)耕目位筍于花沾園路舒商圈鼻范圍畝內(nèi)部棵、緊木鄰洪張樓商濫圈，仇周邊驅(qū)商業(yè)伶氛圍渠濃厚圓。緊寄鄰山躺東世節(jié)紀(jì)藝蠢術(shù)學(xué)災(zāi)校等捉，與哄山大績(jī)新校拿區(qū)及狗洪樓紗校區(qū)口等高肺校直污線距嫂離短青，人宇文氛素圍濃嫁厚配套蘇：周管邊配然套相幫對(duì)健銹全，稻餐飲近、商醬鋪，鋼學(xué)校伍、銀拋行、餓醫(yī)院鈴等都乓市生艦活必蒜備配場(chǎng)套完址善。優(yōu)勢(shì)脹分析SW進(jìn)OT分析交通健狀況杰：周鞋邊交叔通環(huán)劉境擁成擠，爆路況后較差項(xiàng)目贊自身乓：體代量較稼小劣勢(shì)哄分析市場(chǎng)毅政策杰：房爐地產(chǎn)丸市場(chǎng)叔調(diào)控您收緊戲，政糖策走辟向并纖不明財(cái)朗，萌房地村產(chǎn)行細(xì)業(yè)大姐環(huán)境衫冷淡SW們OT分析老城悟區(qū)改秋造：察近年巴舊城耀改造臂加快翼步伐戲，老緣瑞城區(qū)欣的環(huán)解境將貓會(huì)隨捐著政默府的瞎重點(diǎn)芳治理跨，得丹到明成顯改晃善。機(jī)會(huì)允分析土地懼資源畫：中賤心城黑區(qū)的某土地遷資源喚稀缺禽，分設(shè)析東順部區(qū)鴿域市聚場(chǎng)，率其土氣地資遇源也炒非常伏有限容，土的地資勢(shì)源稀生缺性輕，價(jià)態(tài)值凸?jié)欙@?；A(chǔ)童投資麗：隨攝著經(jīng)跨濟(jì)下某行，研政府宣擴(kuò)大過城區(qū)偷內(nèi)的鍵基礎(chǔ)盞投資著建設(shè)林，如埋道路顧修建侍、環(huán)研境治執(zhí)理等劃因素鋸，區(qū)洗域整頂體形千象將霸會(huì)得填到更糕高層征次的預(yù)提升漫。商圈槐優(yōu)勢(shì)鹽：本希項(xiàng)目疑位于屈歷城物區(qū)花濤園路窗商圈緞中心野位置取，緊劈燕鄰洪寺樓商此圈，躺商業(yè)詞業(yè)態(tài)罩已較塊豐富漆，餐遠(yuǎn)飲娛容樂也乞聚集種于此市，較格大程子度上沈滿足爐了人齊們的復(fù)多種惹消費(fèi)抗需求桂。SW穴OT分析區(qū)域撤限制蔥：區(qū)善域內(nèi)升部目子前住解宅項(xiàng)每目較睬多，裂商務(wù)竿氛圍腿尚可血，交蠢通擁肺擠，娃需要脂定位襲市場(chǎng)啟導(dǎo)向市場(chǎng)喇分流弟：其芹他區(qū)餓域在洽售及魔潛在鳳供應(yīng)汪項(xiàng)目宵對(duì)于欣項(xiàng)目避客戶列分流濟(jì)，由釀?dòng)诰C六合項(xiàng)愉目潛禾在供議應(yīng)較舍多等繭因素犬影響圾，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)加年劇。威脅軋分析SW緊OT分析綜合含分析幕，我姜們得堵出以錦下結(jié)粉論：核心特征核心競(jìng)爭(zhēng)力S配套、交通優(yōu)勢(shì)明顯發(fā)揮優(yōu)勢(shì)資源W房地產(chǎn)政策調(diào)控影響，未來一段時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)較為冷淡發(fā)揮土地資源的稀缺性O(shè)舊城改造和土地資源的稀缺性導(dǎo)致區(qū)域市場(chǎng)的房地產(chǎn)整體攀升緊抓基礎(chǔ)投資及剛性需求機(jī)遇，發(fā)揮項(xiàng)目最大價(jià)值T其他區(qū)域在售及潛在供應(yīng)項(xiàng)目對(duì)于項(xiàng)目客戶分流精準(zhǔn)定位，規(guī)避激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通過鬼對(duì)地湖塊現(xiàn)幻玉場(chǎng)及尿周邊深市場(chǎng)膏的實(shí)磨地考各察和表對(duì)各進(jìn)種信五息資她源的固整合龍，我趣們得灘出以刃下分熱析：高密訓(xùn)度項(xiàng)哥目：毅地塊花容積榜率為2.極5為高挎密度忍項(xiàng)目區(qū)域截發(fā)展痕較為役成熟仿，地虹處城訊市重雖點(diǎn)規(guī)等劃發(fā)傅展區(qū)槍域經(jīng)典孤特色送開發(fā)朋，項(xiàng)用目體穴量較杯小，促占地報(bào)面積鮮為2.窮2萬平翼米項(xiàng)目壟屬性勇界定項(xiàng)目闖屬性麗界定人文嘩資源蘇豐富延，商獅業(yè)氛欄圍較系好項(xiàng)目粒發(fā)展伏策略完善產(chǎn)品價(jià)值體系確立核心價(jià)值市場(chǎng)和本體特色建筑產(chǎn)品及高端品質(zhì)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)化產(chǎn)品舒適性及實(shí)用性打造特色建筑產(chǎn)品完善項(xiàng)目配套1.項(xiàng)目位置，具備打造高端商務(wù)辦公樓盤條件；2.目前區(qū)域成熟度較高，具備商業(yè)性發(fā)展的條件；3.人文環(huán)境濃厚，但交通環(huán)境需進(jìn)一步改善條件與限制1.充分鋤利用斃商業(yè)津規(guī)劃集及政恩府發(fā)痛展政屢策，數(shù)提升這區(qū)域苗繁榮介度；2.充分賀利用顆政府嬌規(guī)劃墻，陳捎述區(qū)拒域未源來發(fā)浮展前餃景，香拔升能區(qū)域途市場(chǎng)煉影響笛力；3.稀缺眼性的殖土地拳資源澇。前期側(cè)概念間導(dǎo)入產(chǎn)積品淘策高略項(xiàng)目園發(fā)展嗎策略本項(xiàng)久目依亞托政雙府用罷地規(guī)鄙劃，德充分般利用唐好住病宅用咸地規(guī)識(shí)劃，峰作為龍項(xiàng)目致前期鼓向?qū)P，肩協(xié)負(fù)起宮區(qū)域芒的引怠領(lǐng)者刃；充分偏利用綿項(xiàng)目預(yù)周邊腐資源祖，打袍造高丹品質(zhì)杯樓盤谷。根據(jù)延項(xiàng)目馬目標(biāo)博客群站定位萄，確母定主既要目蔽標(biāo)客降戶構(gòu)塔成如坡下：主導(dǎo)啦型消接費(fèi)群廉體：中文疏化