吉林省某旅游度假項(xiàng)目可行性報(bào)告匯報(bào)

**旅游度假項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告目錄一、旅游度假項(xiàng)目的背景二、**旅游度假項(xiàng)目區(qū)域概況三、**旅游度假項(xiàng)目概況四、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏五、資本融資安排六、財(cái)務(wù)預(yù)測七、風(fēng)險分析八、結(jié)論旅游度假項(xiàng)目的背景——宏觀基礎(chǔ)1000——2000以觀光旅游為主2000——3000向休閑旅游轉(zhuǎn)化,進(jìn)入異地旅游增長期3000——5000向度假旅游升級5000以上進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時期1、我國2008年人均GDP達(dá)3200美元，已進(jìn)入度假旅游升級階段國際慣例，人均GDP與旅游度假形態(tài)對應(yīng)表（單位：美元）我國可投資資產(chǎn)過1000萬人群數(shù)，可投資資產(chǎn)為具備二級市場，有一定的流動性的資產(chǎn)。2、私人財(cái)富和休閑時間的增加助推度假旅游的發(fā)展雙休日、清明節(jié)、端午節(jié)、五一節(jié)、中秋節(jié)、十一長假、春節(jié)長假以及10天的法定帶薪休假，總共115天。數(shù)據(jù)來源：貝恩國際慣例咨詢公司旅游度假項(xiàng)目的背景——現(xiàn)狀及前景前景現(xiàn)狀過100家地產(chǎn)商：涉足國內(nèi)旅游房地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過100家，包括中信中旅、海航、首創(chuàng)、萬科、今典、華潤、富力、萬達(dá)等；過100個項(xiàng)目：北京、上海、海南、廣東、深圳等開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目近100個；過100億的項(xiàng)目：160億的海南清水灣、120億亞龍灣、100億的廣東惠州金海灣等；**已有主要投資商：2009年初萬達(dá)集團(tuán)、泛海集團(tuán)等投資200億啟動**國際旅游度假區(qū)項(xiàng)目，此項(xiàng)目位于**管委會轄區(qū)外。2009.12出臺的《關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》勾勒了旅游業(yè)發(fā)展的前景：

1、明確將旅游業(yè)上升為戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)；2、提出了具體發(fā)展目標(biāo)：到2015年，旅游市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)

33億人次，年均增長10%；旅游業(yè)總收入年均增長12%以上；3、意見著重強(qiáng)調(diào)了各級政府要加大投入，加大金融支持，完善配套政策和措施。2009.8通過的《長吉圖規(guī)劃綱要》助推了東北沿邊旅游的發(fā)展**旅游度假項(xiàng)目區(qū)域概況1、區(qū)域概況2、交通狀況3、管理機(jī)構(gòu)4、戰(zhàn)略定位5、旅游業(yè)現(xiàn)狀6、政策支持區(qū)域概況**圖們江、鴨綠江、松花江的三江發(fā)源地東北天然生態(tài)屏障、東北亞生態(tài)氣候調(diào)節(jié)區(qū)從中溫帶到北極寒帶的植物垂直景觀帶譜東北地區(qū)最高山、號稱“關(guān)東第一山”世界自然保留地、國際生物圈保護(hù)區(qū)、國際A級保護(hù)區(qū)國家自然保護(hù)區(qū)、國家自然遺產(chǎn)地、十大名山、國家5A級旅游景區(qū)交通狀況位于東北亞大陸東部，吉林省東南邊陲。航空：依托**、延吉、長春三個機(jī)場；北京至**已開通；3-5年，開通**至上海、廣州直航公路及軌道交通：已建成：“三縱三橫”、**環(huán)山公路正在建設(shè)：長春、延吉至**的高速公路規(guī)劃中：三環(huán)、三縱、六出口、五漂流、四機(jī)場、二輕軌的立體交通網(wǎng)管理機(jī)構(gòu)吉林省省政府**保護(hù)開發(fā)區(qū)管理委員會池西區(qū)池南區(qū)池北區(qū)長白山建設(shè)集團(tuán)

**管委會對**實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一保護(hù)、統(tǒng)一開發(fā)和統(tǒng)一管理；啟動**建設(shè)集團(tuán)股份制改造及IPO資本運(yùn)作。戰(zhàn)略定位——總體定位及產(chǎn)品體系國際名山——東方阿爾卑斯度假勝地——南有亞龍灣，北有**生態(tài)特區(qū)——21世紀(jì)生態(tài)文明朝圣地總體定位：產(chǎn)品體系：夏秋避暑養(yǎng)生、冬春溫泉滑雪”為主；民俗之旅、生態(tài)之旅、運(yùn)動之旅、自駕之旅、養(yǎng)生之旅、冰雪之旅六大體系戰(zhàn)略定位——空間結(jié)構(gòu)、營銷活動及發(fā)展目標(biāo)空間結(jié)構(gòu)：1個核心保護(hù)區(qū)、3個服務(wù)功能區(qū)、7個主題小鎮(zhèn)營銷活動：**國際雪節(jié)（冬季）**國際旅游節(jié)（夏季）**國際生態(tài)論壇“一歌、一劇、一影、一戲、一片、一展”等“七個一”工程發(fā)展目標(biāo)：**管委會基于目前**旅游現(xiàn)狀以及未來發(fā)展趨勢制定了短期、中期及長期目標(biāo)旅游業(yè)現(xiàn)狀**旅游業(yè)近幾年發(fā)展較快旅游接待配套設(shè)施嚴(yán)重落后，阻礙了旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展旅游業(yè)發(fā)展較快全區(qū)只有準(zhǔn)星級賓館19家，客房共4200間，高端休閑、度假旅游配套設(shè)施不足，阻礙了旅游業(yè)進(jìn)一步發(fā)展政策支持項(xiàng)目投資部分營業(yè)稅返還一事一議和一事一策分支機(jī)構(gòu)部分稅收返還其他各區(qū)優(yōu)惠政策部分土地出讓金返還項(xiàng)目投資一站式服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)聯(lián)席會議領(lǐng)導(dǎo)跟蹤服務(wù)招商引資投訴制政策優(yōu)惠：優(yōu)質(zhì)服務(wù)：**古旅游陣度假芝項(xiàng)目遣概況1、項(xiàng)限目概毀要2、項(xiàng)志目開書發(fā)宗祖旨3、項(xiàng)迎目開佳發(fā)內(nèi)苗容4、項(xiàng)柳目市相場前蠟景分州析項(xiàng)目但概要項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目定位地塊描述**素管委念會池驚西區(qū)的松山遺林場玻內(nèi)，距離諒**綠森林蛾機(jī)場15公里促，距挺長松讀高速歸公路5公里梨，距螺西山順門30公里肯。占地遲面積28毀00畝，幼其中蜓，其蠶中建斬設(shè)用酷地面弟積18綢00畝，盡總建留筑面轟積55萬平喉米，師平均瓶容積絕率為0.索46，項(xiàng)熔目周鹽期為5-奶8年，廳項(xiàng)目吊擬投舌資約63億元零。打造奇國際返一流叢的多爪功能急森林煩旅游菜度假肅區(qū)，包鋸括國去際會拍議中絞心、稈森林野高爾脫夫球牧場或棉滑雪棵場、奸精品錯度假隨酒店珠、五該星級赤酒店蜂、產(chǎn)向權(quán)式夜酒店孕、風(fēng)驢情商這業(yè)街振、度銅假別賢墅及揚(yáng)度假起公寓屢區(qū)、糖生態(tài)田食品步及其挺他溫藥泉、竿野外咸運(yùn)動奸等配援套、罵基礎(chǔ)蟲設(shè)施蜜。處于滿低矮銷的群由山環(huán)祥抱之欄中，宿南側(cè)紅山岡詞形似貨蟠龍,內(nèi)有馳松江混河潺吹潺流音過，況相對臣封閉托獨(dú)立拳，環(huán)古境幽礎(chǔ)秘，悄勝似獎桃源孩仙境直。項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目劇開發(fā)恨宗旨保堆護(hù)蒙性頓開葛發(fā)保護(hù)活原生趙態(tài)，收堅(jiān)持端低容飯積率礦，充牢分利霉用天大然地怎形地宣貌，睬規(guī)劃敗設(shè)計(jì)權(quán)要高修度尊工重自批然形喇態(tài)，跳對有心價值贈的一欣草一悔木，漁一水聞一石松都要裹精心甲保護(hù)莖。1項(xiàng)目增開發(fā)妙宗旨引進(jìn)淺先進(jìn)青的建贈筑和絹材料嘗科技民，避乎免二買次污騙染，池利用景企業(yè)榜多年該積累嘉的環(huán)辜保方蘭面的絹科技繳成就扶和先被進(jìn)經(jīng)選驗(yàn)，進(jìn)對開蝦發(fā)過迷程及徒投入逝使用瞎后產(chǎn)責(zé)生的膝廢水播、廢拋氣進(jìn)厲行高色集中貧度處伙理失。堅(jiān)曉持低拴碳、榴節(jié)能串的生害態(tài)開撤發(fā)原鳥則，扛與國亞家有睛關(guān)部凳委合憲作，母探索怒地?zé)釞M、太熟陽能獸等清融潔能繡源的陰開發(fā)灣利用薦。16生態(tài)性開發(fā)2項(xiàng)目射開發(fā)售宗旨3高荷端乞性膨開虛發(fā)高端航度假凱酒店編選擇妨的品隱牌是疊國際剝一流吹的五嬸星級快品牌蝕，入魯住的翠客戶航吸引搜國內(nèi)才外高水端客師戶，秘方式遇是度流假，潑而不順是簡槳單的凈觀光徹旅游輔；度很假別戶墅及沾公寓壞的銷辰售對倆象是衫華南容、華布東及歲東南間亞等懲經(jīng)濟(jì)包發(fā)達(dá)純地區(qū)榮的客尼戶；素設(shè)計(jì)鬧高品之位，羅建造退高質(zhì)保量，父運(yùn)營閱高水淺平。17項(xiàng)目嗽開發(fā)將宗旨4系統(tǒng)性開發(fā)大區(qū)去域開匪發(fā)的扶規(guī)模奧效應(yīng)霧，該售度假淋區(qū)自薯成體蹦系，染形成狂集酒鞋店、騙會議麻中心溉、商燃業(yè)、北度假血公寓走、野挨外活窗動為嘉一體可的綜妙合性腸多功蝕能度他假區(qū)制，功企能配被置合物理、怎基礎(chǔ)輸設(shè)施臘齊全送，不鋼僅住蔬得進(jìn)凱來，得而且險流連蜓忘返霧。18項(xiàng)目鳳開發(fā)奏內(nèi)容——開發(fā)喇明細(xì)序號開發(fā)內(nèi)容總投資（億）占地面積（畝）建筑面積（萬平米）備注一級土地開發(fā)土地開發(fā)整理51800

棚戶區(qū)居民244戶拆遷、七通一平二級土地開發(fā)1精品度假酒店7.53504不超過250間客房2五星級度假酒店及國際會議中心區(qū)94506如萬豪、喜來登、希爾頓等，350間客房3產(chǎn)權(quán)式酒店830010分3家，共800間客房4度假別墅及度假公寓區(qū)2165030住宅2000套，度假別墅150棟5風(fēng)情商業(yè)街6504.5商業(yè)街、酒吧、咖啡吧、醫(yī)療所等6生態(tài)食品加工廠0.5

0.5

7其他配套（溫泉、野外運(yùn)動等）6

溫泉游樂、運(yùn)動設(shè)施合計(jì)63180055可提供客房1400間，住宅單元2000套，度假別墅及企業(yè)會所150棟度假卡區(qū)可旋提供賢客房14砍00間，框住宅聲單元20酸00套，酬度假曾別墅沾及企磨業(yè)會喇所15后0棟項(xiàng)目平開發(fā)民內(nèi)容——開發(fā)類產(chǎn)品農(nóng)示意科圖項(xiàng)目貼現(xiàn)狀耐圖開發(fā)產(chǎn)品示意圖項(xiàng)目抬市場售前景息分析——五大飾助推準(zhǔn)因素20派16訓(xùn)-2翼02唇0，實(shí)茅現(xiàn)全普區(qū)旅武游人估數(shù)10羅00萬，誕旅游倒收入12捐0億，筒保守子比較扶，將曉達(dá)到汗三亞20榆08年底返的旅揉游業(yè)霜水平實(shí)現(xiàn)管委會制定的長期目標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)的積極向好長吉圖規(guī)劃出臺可開發(fā)資源的稀缺性管委會的對外營銷國家加大對棚戶區(qū)改造支持力度項(xiàng)目慣市場中前景綢分析——三亞榜旅游擋業(yè)發(fā)棍展水悼平項(xiàng)目2007年2008年旅游接待人次（萬次）538.43604.15旅游總收入（億）80.1191.05酒店數(shù)量（列入統(tǒng)計(jì)數(shù)）及其他配套設(shè)施全市171家，其中五星級及按照五星級標(biāo)準(zhǔn)修建的度假酒店17家全市180家，五星級5家，待評五星級13家；四星級21家；三星級27家；二星級及一星級各19家、8家；3個高爾夫球場，7處潛水基地；2個大型演藝場所數(shù)據(jù)芽來源猴：20葬07、20弄08年三飽亞市突國民莖經(jīng)濟(jì)烈和社吩會發(fā)千展統(tǒng)溫計(jì)報(bào)乒告項(xiàng)目蒼市場蝕前景鄉(xiāng)豐分析——三亞喘旅游你業(yè)發(fā)墨展軌影跡帶孔來信頃心20臨02年以銳來，兔旅游焦度假鳳、住腰宿餐耐飲土廈地地駕價飆煌升三亞枝亞龍悼灣的蓬別墅罰價格冶漲勢雅兇猛數(shù)據(jù)央來源攻：焦季點(diǎn)別槽墅網(wǎng)項(xiàng)目省開發(fā)守節(jié)奏20吩10朱--擔(dān)20吐1320鼠12方--資20洞1520麥14迷--售20品161231、18名00畝土宇地一銳級開發(fā)整核理；2、標(biāo)沃準(zhǔn)五乞星級則酒店丙；3、國遺際會煙議中磨心；總投頓資約12億。1、產(chǎn)按權(quán)式袍酒店播；2、度壁假公輔寓；3、生琴態(tài)食摸品加查工廠殃；4、風(fēng)農(nóng)情商零業(yè)街兵；5、高揚(yáng)爾夫袋球場輸或滑驢雪場壞；6、其龍他配亭套、雅基礎(chǔ)感設(shè)施（溫亞泉、炸野外互設(shè)施盜等鋸）總投沒資約33億。1、度境假別好墅；2、精包品五今星級部酒店旦；3、部怠分公妻寓總投每資約18億。資本鉤融資君安排多元遇化的錦融資盼渠道患，自坊有項(xiàng)會目啟坑動資是金約6億總投資63億，一期投資12億自有資金：啟動資本約6億；項(xiàng)目公司注冊資本1億銀行貸款：后期土地使用權(quán)及物業(yè)滾動抵押貸款信托資金：即可當(dāng)債權(quán)融資也可以當(dāng)股權(quán)融資私募股權(quán)資金：充當(dāng)項(xiàng)目資本金，尤其在尚未取得土地使用權(quán)時項(xiàng)目預(yù)售款：產(chǎn)權(quán)式酒店、度假別墅及公寓預(yù)售款合作或合資開發(fā)：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者作價入資，共同開發(fā)財(cái)務(wù)寨預(yù)測——假設(shè)尼條件項(xiàng)目鮮周期換為5-痛-8年；項(xiàng)目廣啟動季資金勝為6億；8年后蝕，*攀*旅羊游接西待規(guī)顧模基刷本達(dá)真到管灰委會口的長荒期目苗標(biāo)；屆時拾，*指*旅擦游狀濃態(tài)達(dá)燒到三秤亞市20乏08年的鵲水平益；所有助開發(fā)恰完成技后的仁酒店瞞及會么議中炭心都霉出售數(shù)；各物悄業(yè)出膚售價抽格參源考目肚前三萌亞市步公寓微、別胞墅之爪價格撈，并泰給予榮一定規(guī)的折萍扣；稼各星只級酒持店參鳥考別波墅及座公寓電價格申出售螞；高爾愉夫球扒場或岸滑雪搞場、妻溫泉坡及其薪他野址外運(yùn)遣動場絹所、編生態(tài)怎食物掃加工念廠開詢發(fā)完誓成后塘一次敞性收媽回成岸本；由于匹尚未店跟*想*管捉委會搶進(jìn)一兄步商寇定項(xiàng)符目稅雕費(fèi)優(yōu)賢惠條冊件，蝦故測昆算不拌考慮趙各類挪稅費(fèi)天。本項(xiàng)切目目沖前沒餓有具京體的頂規(guī)劃布圖以鳴及實(shí)涂施方柴案，請所以據(jù)只能捧作出冷粗略愿的財(cái)賣務(wù)投咳資估唉算，勝并且產(chǎn)估算色建立角在以接下假刮設(shè)條稿件之來上：財(cái)務(wù)攜預(yù)測——財(cái)務(wù)肺指標(biāo)單價（元/平米）總建筑面積（萬平米）收入（萬）精品度假酒店250004100000五星級酒店及國際會議中心180006108000四星級酒店1500010150000度假別墅及度假公寓900030270000風(fēng)情商業(yè)街150004.567500其他經(jīng)營性場所成本價（萬）

60000生態(tài)食品加工開發(fā)

10000

0.55000總收入（萬）

760500總收入760500總投入630000毛利潤160500投資回報(bào)率25.5%年化投資回報(bào)率4.25%自有啟動資金回報(bào)率267.5%自有啟動資金年化回報(bào)率44.6%本項(xiàng)心目總糟投資棍收入工為76灘.0自