小戶型市場及產(chǎn)品深化建議

小戶型市場供應(yīng)演變戶型變化并沒有一個漸變的規(guī)律，多數(shù)來自市場的預(yù)期面積減小反映出開發(fā)商判斷投資和出租的需求增加，總價變得更低，2003年將趨于合理項目名稱位置主力戶型面積價格總套數(shù)銷售周期銷售率主打賣點爵士大廈40---200970079336個月60%Openoffice商務(wù)公寓投資新動向云景豪園47-71940072620個月60%口岸旺地銀座金鉆嘉賓路34-6782004409個月80%羅戶繁華圈彭年酒店旁經(jīng)典小戶型嘉年華名苑東門43-6978003123個月酒店式服務(wù)地段優(yōu)勢東悅名軒東門33-7075008166個月陽光天地田貝25-7068007643個月配套完善，宜商宜住金色都會人民南33-7980003個月50%國際名苑春風路22-639400110024個月50%創(chuàng)造國際化新生活錦上花文錦渡40-9078006035個月25%羅湖文錦渡雙口岸物業(yè)東方荷李活文錦渡76004個月25%口岸置業(yè)羅湖金岸人民南26-8588008413個月15%永恒珍貴，口岸優(yōu)勝金城華庭黃貝嶺36-110750016568個月60%凱悅?cè)A庭春風路35-71950052319個月60%都會生活第一站，現(xiàn)代居庭新經(jīng)典小計568500口岸，傳統(tǒng)港人居住區(qū)全市小戶型市場掃描——羅湖在售小戶型小戶型多集中在東門和口岸等傳統(tǒng)港人居住區(qū)，戶型特點迎合港人居住喜好，戶均面積在56平米左右，價格在7500-9500元/平米之間、營銷推廣手法大多雷同。項目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計售價主力戶型鵬運廣場東門115000850050-90深房項目水貝1000006000小戶型新銀座大廈人民南50000800035-70錦湖苑洪湖96509800035-85合正星園田貝800007500——特力鴻怡閣水貝1000007800中小戶型朗園文錦口岸400007500—800030-55置地春風路項目春風路500006000小戶型中盛項目人民南路50000----小戶型公寓金光華項目文錦口岸95000----小戶型遠洋中心城市天地寶安南路111947800030-50全市小戶型市場掃描——羅湖即將推出小戶型區(qū)域內(nèi)即將推出的項目總建面約90萬；“群起”的單一小戶型物業(yè)使未來市場競爭趨于白熱化。項目名稱位置主力戶型面積價格總套數(shù)銷售周期銷售率主打賣點金港豪庭皇崗47-90690011296個月70%地鐵物業(yè)皇崗典型的口岸物業(yè)金色假日景田40-806800346——認籌階段中心區(qū)首家配套酒店式公寓中海物管喜洋洋公寓崗廈20-607500————認購階段中心區(qū)地鐵口岸朗晴馨洲石廈35-8062004069個月45%交通便利價格實惠金地物管鵬盛年華二期八卦24-6068004967個月成熟小戶型社區(qū)送500元/平米裝修

麗陽天下石廈33-716800101212個月99%CONDO萬托城市贏家景田40-6065003686個月70%成熟配套便捷交通小計17萬目前在售樓盤大多數(shù)集中在中心區(qū)及周邊、皇崗口岸、八卦嶺等區(qū)域，產(chǎn)品設(shè)計較為考究；戶均面積為各區(qū)之首，約58平米全市小戶型市場掃描——福田在售推出小戶型全市小戶型市場掃描——福田即將推出樓盤項目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計售價主力戶型澤鵬項目華強北1.8萬800025—45桑達雅苑華強北770020—40泰信項目華強北2.9萬820030—60家樂花園華強北10萬7800小戶型新亞洲中心廣場華強北820028—45東方時代華強北——小戶型大富豪項目華強北4萬820040-70福濱雅園石廈4.6萬650040平米2房60平米2房大綜藝項目石廈6600中小戶型國都梅林項目梅林33—85皇御苑3期崗廈17萬760030-40平米單房60-80平米2房福田區(qū)小戶型的推售熱點多集中在地鐵沿線，因其特有的位置及資源配套優(yōu)勢，兼有中心區(qū)及口岸之利，內(nèi)外銷均有良好支撐，銷售前景看好項目名稱開盤日期均價套數(shù)可售面積戶均面積現(xiàn)代城夢想家園2002-9-15500059335819.0760.4新街口2002-10-1390041624457.7244-80金色年華2002-1-1500038623625.8661.21心語家園2002-1-1420044821764.4848.58都市本色2001-8-18430028218865.6266.90好來居2001-1-10350027010137.7837.55碧玉小家2002-10-1843003241924059鴻洲文鼎家園2001-11-3460028818935.2665.98金海岸中心2002-11-8468087540983.546.83前海宜家2002-9-8430038216772.0843.9山海人家2002-6-1560042020167.9248.01萬象新園二期2002-4-20465037265284.864.77南山小戶型主要位于南山老區(qū)和南油大道兩側(cè)，均價為4800，戶均面積約54平米。隨著近中心區(qū)的西移和高新技術(shù)的快速發(fā)展，一些從事高科技的年輕白領(lǐng)迅速增加，為南山區(qū)的小戶型住宅市場提供了需求空間。全市小戶型市場掃描——南山在售推出小戶型項目名稱位置規(guī)模（建筑面積㎡）預(yù)計售價主力戶型假日廣場華僑城10萬1200040、70、120酒店式公寓國際市長大廈沙河約2.8萬8000公寓式寫字樓太古城商務(wù)公寓南油5萬5300—5900商務(wù)公寓30—80新一代公寓全市小戶型市場掃描——南山即將推出樓盤小戶型市場發(fā)展動向（2003年1月——）樓盤的價位顯示了小戶型對于地段的強依賴性。小戶型市場評點——推廣1、彩天名苑——新城市珍寶公寓年輕都市生活八大主張的倡導(dǎo)者中心區(qū)/地鐵/口岸概念物業(yè)珍寶時尚會所/酒吧/泳池/租賃中心等多項打動客戶的配套網(wǎng)絡(luò)促銷、在線推廣，線上媒體活動和線下媒體活動相結(jié)合設(shè)置整層的樣板展示區(qū)，利用地鋪做分展場，活動營銷結(jié)合客戶營銷推廣策略——樣板房長廊裝飾示意圖開辟整層樣板房展示廊，將不同風格、不同戶型、不同單元融合于公共的全開放的空間，展示不同人群的生活主張和生活方式小戶型市場評點——推廣2、旭飛公寓系列中小戶型第一品牌，投資型物業(yè)先鋒推出“零風險投資計劃”、“全民置業(yè)計劃”提供代出租、代催收租金、長期返租等升值和適合投資的服務(wù)實收均價6500元/平方米，一期1600套開盤一周全部售磬，二期在6個月實現(xiàn)銷售率90%成交客戶中投資客戶占到6成多成交客戶中，年齡集中在30歲左右；港人占15%，小戶描型市初場評埋點——鈔推廣3、雷麗陽圾天下渡：小怎戶型芳第四娛代C誘ON譜DO推廣就手法懶：前期同：樹者立鮮葛明、聾與眾役不同瞎的形帖象中期重：連科續(xù)不鞭斷懂更得活數(shù)動營站銷尾盤脹：老櫻客戶當營銷主打島賣點假:項目代本身嬸營造芬出的微年輕吳、活撈力氣訊質(zhì)“樹傷立品凝牌，博把握膠時機餓，控暴制節(jié)榴奏，霸實力委取勝銅”戰(zhàn)略眨：樹喇立品蓋牌，寧形象葡取勝—引入co蜘nd穗o概念塑；時機種：兵兔馬未聽動，伯糧草翻先行—認購僻時間揮提前減；比拼濟：以著實力皮爭取嚇消費彎者—c左on聾do元素/概念拖展示畫；節(jié)奏宵：“升快速烈切入徹，震糊撼推延出，稀熱點元呼應(yīng)跟，活亮動營汪銷貫怕穿始也終”■裙粒樓商滾業(yè)配惰套：?Co肥nd璃o酒趟吧?24怕小時道便利妖店；?小區(qū)談食堂昆；?銀行云/A船TM拋柜員塞機?快速否沖印垃店書店團；寄賣夜中心臥。藥店……葡….救.■物企業(yè)管眼理服辟務(wù)?租務(wù)精中心驕（商唱務(wù)中槽心）羅；?提招供鐘點鈔工服殘務(wù)；?保安依、保凝潔員論以物昆業(yè)經(jīng)柜理、占物業(yè)礦助理豪的形痰象出漂現(xiàn)……術(shù)……控……極.■大昂堂設(shè)嚇施：?留言拒板；?室內(nèi)兄大樹針、噴校泉；?休閑丘座椅眉；?TV捉；?自動料售貨測機；?書襲吧；?鮮裙花店逼；?e城蓮便利袍通；?飲水獻機；?背景狗音樂軟；?點唱丹機?！?問……些.■架講空層前：?自助閑洗衣圓房/漫干衣秤房?乒乓慕球臺乖；?大眾清體育找設(shè)施續(xù)；?跑步渡機；討自行脆車機滅；舉枕重機能等健辛身設(shè)轟施?街舞巾表演鍛場?緩跑控徑……洲….■前庭廣場廉及綠甩化帶權(quán)：?3人籠籃球野場；?街燈勢、休指閑座臭椅細；?滑道拌板（維極限胸運動單設(shè)施案）?寵物從戀愛歸區(qū)?！稀璫o鞠nd惱o社區(qū)co杠nd沾o資源笨表小戶久型市委場評奧點——豈銷售脫結(jié)果1、面都會繪10屯0成交蠟客戶鼠分析用途賽:團辦血公：喊40麻%,掛投資拉：3汪5%商住束：1溝0%憐,其效他：鉆15倦%信息歇來源棒:附近俗、條剛幅、碧廣告羞、朋獵友、雅路過泊、口另岸職業(yè)基：以周振邊從抓事電搬子及堆貿(mào)易慰的客密戶為朽主20幣01盛.7哨-2戶00籮2.敬4，點銷售照10梁0%南向殃三房繩銷售算速度博最快靠；小跌戶型償設(shè)計篩市場懶優(yōu)勢刮顯著爽。其余槍戶型懸設(shè)計失具有寸均好發(fā)性，懲銷售名較為債均衡壟。30蒙-4層6M2的戶系型多街為投止資用婆途，摘50善-6哥0M2戶型斜多為血商務(wù)徐用途耽，樣惱板房速起到暮了良宗好的棵引導(dǎo)扣作用雜。小戶踏型市蜘場評葡點——尚銷售骨結(jié)果2、顯麗陽龍?zhí)煜?/p>

建筑面積（M2/套）戶數(shù)（套）套數(shù)比（%）面積比（%）公寓B型30.1231642.7%30.3%C型35.27116一房一廳A型47.198431.2%30.2%D型44.34116E型44.5116二房二廳F型68.2011626.1%38%G型65.52116H型8532合計

46472M21012套100%100%戶型投資峰過渡病戶型爛銷售斬狀況材較好泄；三房秘銷售經(jīng)不理里想；置業(yè)臨用于病投資影的選埋擇戶轉(zhuǎn)型最村多的撞是單梢房；而購炊置一容房一足廳、機二房請、小俊三房邀二廳壇的客會戶絕憲大部梨分是據(jù)用來做自用氏的小戶撈型市嫂場評理點——善銷售攔結(jié)果3、浩彩天館名苑客戶撲構(gòu)成刃：首次綱置業(yè)豪過渡峰的白嗽領(lǐng)4滋0%投資通客3留0%中港痕家庭澇15祖%商住澤10藏%其它繞5%銷售轟情況島動態(tài)召曲線槽分析銷售錘曲線明線形米一定胃程度揚上反耍映銷辜售的槳難易您程度途，從句分銷則售曲悼線圖磚中可柔以看并出在月一房宣一廳熱的戶鳥型是呈最暢仍銷的積壓喂戶型市場膠最認畏可戶折型典型踐戶型截解析新——稀彩天戲名苑積壓孟原因籌——柿戶型肺過于腰狹長晝，所嫌有房糾間集福中布賢置于見走廊劣一側(cè)號，走更廊只喪提供級50退%的秒利用算率，獄交通移面積墓占去嘴盡1央0平今米，稿大大節(jié)降低叛房間階的實壘用率態(tài)。戶型開緊湊卸合理朗，方拋正實階用，攀交通魯面積瞧較小碎，房銅間尺菜度合逝理。典型固戶型農(nóng)解析拴——虧都會照10開0洗手煎間凸曾窗的學(xué)利用錘避免紗了兩緊戶之貴間的掀對視懼，同蝕時又第獲得漂了南訓(xùn)向的倒采光喬，無薯剪力狹墻的輪完整栗空間昨可以蒜進行恐任意笨組合搖，在鐮銷售蘭過程浪中擁獎有較說大優(yōu)辭勢戶型暑設(shè)計蜜具有備均好敬性室內(nèi)訴空間左完整吧性較至好，縣無剪嘗力墻蘆的完巖整空咱間可頁以進余行任揪意組媽合客廳萍開間舞39叉00典型行戶型筍解析噸——麗陽罵天下點式俗塔樓戒的布溝局方斗式，紀一梯趴18岡戶，攻布局賠緊湊凝合理蘿，戶裹戶陽墊臺設(shè)預(yù)轉(zhuǎn)角摩凸窗材，客蒼廳開請間3壟90源0-你42展00級,進堆深5槐40等0-淚59死00典型尤戶型漲解析姓——金色轎都匯21熱到2壓8層憂為躍中復(fù)式虛戶型棕，建剩筑面帽積4甩5平祝米錯層絮空間便客廳診高3幻玉米9頂層而復(fù)式狀送平服臺私疼家花愈園房型分類麗陽天下都會100旭飛華達苑彩天名苑本項目單身公寓面積區(qū)間32—3730-4220-2632—4122-29開間（mm）——3000—39003200-42003600—42003600/4200是否有陽臺是是部分設(shè)置是無一房面積區(qū)間42—4356-5832-4243—4836-45客廳開間39003600—42003600—3900——2800/3300/3600陽臺是是是是部分設(shè)置兩房一廳面積區(qū)間65-726250—5760—6246客廳開間3900—420039003900——3500/2800/4200陽臺是是是是是兩房兩廳面積區(qū)間8580-8259—6077—7966-71客廳開間4200——3900/4200——3500/4200陽臺是是是是部分無同質(zhì)配產(chǎn)品泊對比單身姜公寓瓶面積熱偏小部分杜房間拿客廳遍開間菌相對栽較小執(zhí)，造考成家毛具擺椒放及飾利用掏不便部分刮戶型幼沒有玩考慮或陽臺依的設(shè)掙置，攻對于注居住盟人群淺會帶鈴來不輩便產(chǎn)品解析我們喂的目揀標—字—建責立品遺牌宗六教——漢在這霸個時終代，寬沒有美宗教聚和固輝定的青信仰機，品飛牌操口作走章向獨戴木時思代，秩我們萄需要女成為隔這個肥領(lǐng)域俯的領(lǐng)拖袖，四只有庫通過絨產(chǎn)品箱極其許附加逝值在忽消費覆者心攔中建助立品矛牌信憐仰。寫在犁前面roomα釋放小空間的多種可能建筑無限可能的場所有關(guān)α—room（居住魔方）的演繹價值抖緣于恐可變α—杠ro臟om戶型獄的特匙點：沒有液明顯皂的承饑重剪聾力墻文分隔沾。居住扒者可撐以根胃據(jù)自目己需革要確含定各延房間躬的功極能定盜位。模糊肝的陽方臺同犧房間扎區(qū)分用，根堵?lián)挂?guī)用者息的喜倦好安恩排內(nèi)劃外空盼間。關(guān)于α—背ro纖om（居盟住魔挽方）的演廈繹這是遍我們步的產(chǎn)丸品，填但我精們的決產(chǎn)品窮不僅赤僅是討這些躍，它脊還可賊能是傾——NO席T珠ON銅LY關(guān)于α—品ro黑om（居糞住魔飾方）的演呈繹一個慢新興選的開敘放型筐區(qū)域遷中心一些務(wù)不同丈生活俯方式念的人俘群滿足涼他們哄不同烤物業(yè)叨類型凡可能蝕性需住求——疾——申——僅以便燈讓他槳們對塑號入瘦座NEXT+=從居罰住型融小戶皮型向筋“St靈ud古io梅”的轉(zhuǎn)耳變適應(yīng)慮人群猶——辯——A2A2+α—假ro爬om（居種住魔振方）的演驗繹—盼—菜孤單組余合方派式+另一致戶單身鉤公寓=贈送缺5.系5平獲米結(jié)灣構(gòu)面盛積A1B1+從純障居住專型小槳戶型篇向“SO造HO雖”的轉(zhuǎn)作變適應(yīng)姜人群物——震——α—擦ro央om（居櫻住魔也方）的演膊繹—彎—菜園單組送合方低式+α—餃ro輪om（居要住魔舒方）的演懶繹—羊—菜沫單組險合方高式（縱周向組溜合）B1B1+=“me潛nu世p斃la鄭n”（您居住剃菜單欄）的鏟縱向底錯復(fù)孕式組暈合，冒物業(yè)繼類型本不做哄限定溪。適應(yīng)妻人群拍——桐——利用星樓梯濕間下購方，截增加酬一間革多功遠能房姐，加凳上原永有的飯贈送忘面積忽，空揀間使杰用面蠟積遠及大于屆建筑厚面積+=A2A2+“me活nu樓p殲la盼n”（病居住監(jiān)菜單姜）的譽縱向疾復(fù)式魯組合噸，物儀業(yè)類悠型不燥做限孩定。適應(yīng)龜人群噸——恐——利用透樓梯蝕間下臂方，定增加帥一間滴多功說能房具，加你上原鋪有的映贈送勸面積刺，空賭間使層用面蔬積遠題大于斑建筑柔面積α—銳ro膜om（居就住魔眨方）的演卻繹—灶—菜編單組桃合方汽式（縱向遵組合豪）利用農(nóng)落地末凸窗弓的特還性，劫設(shè)置閱步入請式陽宿臺，華模糊帳的陽強臺同襪房間戲區(qū)分鞏，步旱入式訓(xùn)陽臺粘的設(shè)沸置可妙根據(jù)導(dǎo)使用孟者的儲喜好牢選擇撇安裝沃，拋透棄傳閃統(tǒng)的筒居家脂模式跨。步入式景觀凸窗室內(nèi)地面步入式陽臺步入?yún)柺骄坝^屬凸窗步入催式陽臺步入偽式陽笛臺剖泰面示綢意圖α—禽ro閥om（居虛住魔淋方）的演旬繹—侍—菜續(xù)單組篇合方泛式（縱向幸組合鋪）關(guān)于撓直通認街+墾折疊蹈式街蓄道(醫(yī)Fo悟ld料ed縮慧s團tr斜ee膠t)翅的演攜繹NE際XT直通襪街:打灑破建黃筑空損間原良有的御界面睡,不呢根據(jù)初功能賽預(yù)先境圈定暫區(qū)域鄭,而狀是將革公共賤空間竟模糊卷化處昆理,亂通過粒街道萄將各爛種功瞇能、阿各種但行為眼融合識在一狼起。折疊桿式街寒道：將繡街道琴延伸瓜到建踩筑本居體，志形成烤不同難的景荒致串哈聯(lián)起內(nèi)各種池消費挑行為臟，形蟻成了暖豐富妹的情訓(xùn)趣空器間。關(guān)于壞直通吩街+票折疊烤式街釘?shù)?襯Fo丟ld賠ed奔s桐tr惹ee烈t)喜的演犬繹—揀—建膠筑理歐念折疊船式街有道的貫X軸旦串聯(lián)首層我平面二層籌平面三層蠅平面商鋪綠化垂直膠交通街道蜿蜒隙曲折狐，街釘景變瞎化最乞多，槳“逛個街”庫的感甲覺最位強烈土，人簡與店釀鋪接輝觸地偵最緊銅密，鍛最部容易謝和同返伴走跌失，面也最傍容易銹體會他“發(fā)墻現(xiàn)”搏樂趣堆。折疊朵式街籌道的愁Y軸閑串聯(lián)利用脾上下巖折疊倍的街號道，豬將各拳種消光費行朽為串談聯(lián)起纖來，砌形成嶄眾多磚風景傍不同替的臨侍街店也鋪立面獻效果二層凳商鋪一層悄商鋪三層皂商鋪樓梯傾斜友的墻姿體的正灰空界間、漂架空輔層、懶空中