房地產(chǎn)投資項目不確定性

第7章房地產(chǎn)投資項目不確定性分析房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述臨界點分析敏感性分析7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．1房地產(chǎn)投資項目不確定性的含義

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動和主觀預測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標和項目的經(jīng)濟效益結(jié)論，有時不符合評價者和決策者所作的某種確定的預測和估計，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．2房地產(chǎn)投資項目的主要不確定性因素租售價格、土地費用、開發(fā)周期、建安工程費、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財務(wù)評價結(jié)果產(chǎn)生的影響進行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學的依據(jù)。7．1房地產(chǎn)投資項目的不確定性概述7．1．3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用1．不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。2．不確定性分析可以預測投資項目的抗風險能力。本書中，房地產(chǎn)投資項目的不確定性分析主要包括臨界點分析、敏感性分析。7．2臨界點分析

7．2．1臨界點分析的含義

臨界點，是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈利與虧損的分界點，在這一點上，項目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營狀態(tài)，即邊際利潤等于固定成本時企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。

7．2臨界點分析

臨界點分析是對房地產(chǎn)投資項目中的各變量進行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟分析方法，臨界點分析的目的是確定投資活動的盈虧臨界點，以及有關(guān)因素變動對盈虧臨界點的影響等問題。通過臨界點分析，投資者可以判斷投資項目對市場需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風險能力。它特別適用于先開發(fā)后出售的投資項目的經(jīng)濟評價。7．2臨界點分析7．2．2臨界點分析的數(shù)學模型1．成本與業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營成本與其他商品經(jīng)營成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對穩(wěn)定的成本。變動成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。7．2臨界點分析2．臨界點分析的數(shù)學模型假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則：

利潤=單位售價×銷量-單位售價×銷量×銷售稅率-單位變動成本×銷量-固定成本=單位售價×銷量×（1-銷售稅率）-單位變動成本×銷量-固定成本設(shè)：Z：表示利潤；P：表示單位售價；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動成本；CF：表示固定成本；則上述公式可表示為：臨界點分析可分為線性分析和非線性分析。7．2臨界點分析7．2．3線性分析1．線性分析的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價格在產(chǎn)品租售期間保持不變；中國最大的資料庫下載4）同時開發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5）計算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。7．2臨界點分析利用臨界點分析的數(shù)學模型我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個變量，給定其中5個，便可求出另一個變量的值。所以，公式經(jīng)過變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點分析3．線性分析的應(yīng)用4．臨界點分析的圖解法將銷量、成本、利潤之間的關(guān)系反映在直角坐標系中，即形成臨界點分析的圖解法。7．2臨界點分析繪制臨界點分析圖，可按下列步驟進行：1）選定直角坐標系，以收入和成本為縱軸，產(chǎn)量或銷售量為橫軸。2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。3）以固定成本線的起始點為起點，以單位變動成本為斜率，繪制總成本線。4）以坐標原點為起點，以單價為斜率，繪制銷售收入線。7．供2臨煙界點繡分析7．核2．漆4非糕線性尤分析線性打分析稿是在弓假設(shè)柄房地箏產(chǎn)項掠目的煮銷售錢收入州和生疼產(chǎn)總嘆成本斯與產(chǎn)州銷量皇呈線振性關(guān)急系的念條件擁下進經(jīng)行的測分析售。而在庫實際幟中，昨固定單成本乒、單叛位產(chǎn)杠品可卸變成靈本和志售價馳等均構(gòu)會發(fā)符生變?yōu)a動，紡銷售喊收入翅和生均產(chǎn)成百本與筐產(chǎn)銷粥量的磨關(guān)系套并不祝一定鵝是線侵性關(guān)棚系。鴉在這放種情什況下餐就要賢采用績非線促性分蠢析方包法進林行分那析。7．陜2臨太界點扮分析綜上寬所述鋸，房童地產(chǎn)穿投資以項目粒的臨致界點射分析砌，主逮要是客根據(jù)裹房地蟲產(chǎn)開衛(wèi)發(fā)經(jīng)禿營成設(shè)本、六產(chǎn)（折銷）昂量（釋建筑猴面積呼）、胃售價唱和利鍵潤之予間的賞函數(shù)賣關(guān)系之進行皮預測堅、分雄析房英地產(chǎn)暗開發(fā)摔項目將盈利敏能力爺和考策察項價目承童受風沫險能窯力的蹈一種休技術(shù)劑方法傭。但樣應(yīng)用暢這一保方法暮，只客能對鉆項目掉風險只作定張性分泡析，吉而無悅法定霸量測趟度其亂風險鉛的大齒小，亮即對慣項目蚊的風肝險只蘭能進蓋行程星度上鍵的描卷述，階這是蹲臨界刷點分圓析在拜技術(shù)娃上的鋼局限跑性。7．滿3敏晃感性糟分析7．窮3．腳1敏朋感性態(tài)分析很的含蠢義敏感徒性分橋析是榴研究乓和預議測項竊目的濁主要漢變量胸發(fā)生市變化懷時，饒導致私項目骨投資谷效益草的主妖要經(jīng)縣濟評因價指優(yōu)標發(fā)蘇生變交動的滲敏感鳳程度野的一釋種分萌析方鞠法。在房蹈地產(chǎn)諸投資赤分析峰中，魂其主無要經(jīng)插濟指吹標是坐凈現(xiàn)炊值、袋內(nèi)部鞋收益航率、罪開發(fā)稀商利衡潤等慕；而碰主要培變量厚是指宇前面專介紹點的八熟項因幫素。7．條3敏咸感性控分析7．菜3．逃2敏凡感性怎分析特的目滴的和委作用一是握通過椒敏感者性分歲析，悉尋找懷敏感訂性因蝴素，論觀察占其變云動范削圍，懷了解霉項目啦可能疲出現(xiàn)杜的風滾險程鋸度，盯以便夾集中同注意請力，貸重點福研究夾敏感思因素陡產(chǎn)生膛的可漁能性犧，并亡制定鉛出應(yīng)敗變對麗策，野最終完使投雄資風閱險減沈少，飽提高墊決策滔的可標靠性亭。7．逃3敏永感性夸分析二是獨通過致敏感這性分超析，臨計算騾出允護許這冊些敏盞感性皮因素寶變化矮的最腥大幅歡度（扛或極墨限值盯），逼或者坑說預星測出然項目熊經(jīng)濟誰效益煌變化尊的最料樂觀掘和最偽悲觀喜的臨今界條護件或陪臨界健數(shù)值呈，以祝此判錫斷項缺目是堆否可穗行。三是帳通過嬸敏感辯性分震析，勞可以淘對不全同的惑投資芹項目控（或兇某一室項目朵的不足同方廚案）嘴進行猶選擇教，一哀般應(yīng)遇選擇獎敏感決程度袖小、字承受菜風險飼能力秩強、稱可靠奸性大爐的項夏目或既方案鄰。7．朽3敏抓感性恨分析7．噴3．辭3敏井感性泛分析絹的方由法1．嬌單變膏量敏役感性低分析假設(shè)胖各變云量之挽間相創(chuàng)互獨菊立，劇每次抬只考艙察一斗項可棗變參蔥數(shù)，蕉其他只參數(shù)吳保持蔬不變禍，以廳考察叮該變船量對幸經(jīng)濟喪指標趴的影組響。夏這種灶分析誤叫單隸變量版敏感姑性分壞析，船也叫蓮單因義素敏朝感性公分析璃。7．絡(luò)3敏纏感性抄分析2．辨多變悔量敏挪感性緞分析同時戴分析鋸兩個慨或兩辯個以鍬上的何變動充因素假發(fā)生凱變化夠時對衫項目哭評估瞧結(jié)果充的影責響，酷從而著通過遣對多居個變糧量的鐘測試世找出競那些上關(guān)鍵漠變量宅的方背法叫題多變斥量敏體感性終分析縮慧，也漁叫多同因素爆敏感揉性分鉗析。7．棵3敏鬼感性濃分析項目牢對某錘種變蒙量的爆敏感批程度弄，可顫以有旗兩種拌表示徒方法斧。一裁是通腦過列忙表法燈表示煤該變腫量按偷一定弓比例屬變化唉時引頸起評榜價指慎標的利變動討幅度萬（即覺敏感牙性分霸析表塞）；先二是籠通過鈴圖解綢法表超示評者價指昌標達勤到臨萬界點雁（如珠內(nèi)部找收益膊率等埋于財?shù)葎?wù)基甚準收斬益率逗）時腰，某污個變當量允呀許變卻化的龍最大潔幅度德即極踏限值粒（即訓敏感羽性分枯析圖殿）。幸超過悠此極勞限，引就認專為項弦目不定可行恥。7．愈3敏貨感性秀分析7．羽3．高4單笑變量均敏感毯性分盒析1．親單變熟量敏科感性評分析蠢的步孝驟1）落確定貨分析聰指標醋。2）剩選擇膽需要攻分析疑的變血量。3）冠研究棗并確歡定各趙變量寫的變灶動范撞圍，結(jié)并列拆示各基變量濫不同騾的變經(jīng)化幅挽度（傷如±疼5%曉、±毫10破%等值）或使不同校取值集的幾悲種狀倚態(tài)。4）攤通過鳳分析紙各變額量變既動對左經(jīng)濟留評價與指標國的影嚷響程熱度，巨建立活相應(yīng)徒模型嫩與數(shù)炒量關(guān)舞系，穿確定侄敏感職性因炎素。7．宜3敏豈感性停分析敏感修因素茫是指勿對經(jīng)嚷濟評孝價指那標產(chǎn)偏生較撿大影四響的障因素精。一般代可通榮過兩顯種方爆法來呼確定筑。一種饅是相名對測唉定法腎。二是挨絕對銹測定繳法。7．皂3敏瘦感性休分析2．孫單變撐量敏恒感性衫分析按圖敏感漸性分含析圖掘是通扇過在便坐標思圖上樂做出擦各個種不確謀定性津因素預的敏膏感性凝曲線香，進書而確涼定各熱個因償素的播敏感察程度藝的一坐種圖尸解方奮法，器它可只以求攔出導謝致項鼓目由好可行番變?yōu)橛撇豢蓪幮械淖喜淮_豈定性蛋因素全變化農(nóng)的臨竟界值孕。具體軍做法紅是：1）似將各慚個變吃量因覽素的部變化識幅度隊作為派橫坐夢標，紋以某欠個評昂價指籍標（主敏感共性分拳析的但對象吳，如姥內(nèi)部遺收益沾率）越為縱爹坐標對作圖導。7．承3敏讀感性奮分析2）寧根據(jù)狼敏感刪性分庸析的斥計算炎結(jié)果頁繪出愁各個創(chuàng)變量熊因素河的變泊化曲喊線（縱取點港范圍家小時閣，近捉似為超直線道，本場書為尚了說罪明上牢的方蝴便，敲均畫及成了至直線雀），撲其中海與橫霧坐標擦相交底角度自較大根的變耳化曲肥線所滴對應(yīng)齡的因宏素就葡是敏爭感性聰因素踐。7．皂3敏頭感性微分析3）瘡在坐摸標圖毅上作獻出項爆目分訓析指奴標的破臨界益曲線痕（如NP沈V=0浴，F(xiàn)I險RR=ic等）殲，求版出變忙量因韻素的廢變化族曲線傭與基配準收輝益率暮曲線尸（即岡臨界償曲線歸）的牌交點胞，則般交點睜處所王對應(yīng)蹦的橫呢坐標添稱為肆變量誓因素憑變化殃的臨店界值吼，即竿該變螺量因音素允轟許變知動的輩最大境幅度至，或心稱項營目由巴盈到籠虧的內(nèi)極限郊變化枕值。7．廳3敏陸感性洞分析7．代3．動5多解變量莫敏感識性分百析在實睬際投頃資過獎程中衣，很麻可能尋有幾活個變限量同醬時發(fā)稻生變誓化，腰且其題所造苗成的鬼分析傻結(jié)果原失真糞比單盯變量節(jié)大，挺因此輔對一歸些重爭要的混、投牧資額飯大的研投資此項目頂除了旗要進存行單饞變量揉敏感折性分搜析以往外，鄭還應(yīng)駱進行漂多變弦量敏奏感性旗分析飛。7．凱3敏鐮感性壤分析1．凳兩變筒量敏莫感性孔分析兆的步舞驟1）鄭選定盈敏感股性分絡(luò)析的舊主要白經(jīng)濟莊指標蠻作為勻分析漁對象奮。2）尚從眾小多的劣不確語定因作素中尋，選修擇兩他個最滑敏感