房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性

第7章房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述臨界點(diǎn)分析敏感性分析7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性的含義

由于環(huán)境、條件及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測(cè)能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評(píng)價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測(cè)和估計(jì)，這種現(xiàn)象就稱為不確定性。7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開(kāi)發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、出租率、建筑面積和投資收益率等因素是主要的不確定性因素。投資分析有必要對(duì)上述因素或參數(shù)的變化對(duì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。7．1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性概述7．1．3房地產(chǎn)投資不確定性分析的作用1．不確定性分析可以幫助投資者做出正確的投資決策。2．不確定性分析可以預(yù)測(cè)投資項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。本書(shū)中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析、敏感性分析。7．2臨界點(diǎn)分析

7．2．1臨界點(diǎn)分析的含義

臨界點(diǎn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利與虧損的分界點(diǎn)，在這一點(diǎn)上，項(xiàng)目的收入與支出持平，凈收入等于零。它是開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售收入扣除銷售稅金后與成本相等的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，即邊際利潤(rùn)等于固定成本時(shí)企業(yè)所處的既不盈利又不虧損的狀態(tài)。

7．2臨界點(diǎn)分析

臨界點(diǎn)分析是對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中的各變量進(jìn)行綜合分析的一種技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，臨界點(diǎn)分析的目的是確定投資活動(dòng)的盈虧臨界點(diǎn)，以及有關(guān)因素變動(dòng)對(duì)盈虧臨界點(diǎn)的影響等問(wèn)題。通過(guò)臨界點(diǎn)分析，投資者可以判斷投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)需求變化的適應(yīng)能力、盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。它特別適用于先開(kāi)發(fā)后出售的投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。7．2臨界點(diǎn)分析7．2．2臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型1．成本與業(yè)務(wù)量房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本與其他商品經(jīng)營(yíng)成本一樣，按成本額與業(yè)務(wù)量的關(guān)系可分為固定成本與變動(dòng)成本兩類。固定成本是指在一定范圍內(nèi)不隨業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的相對(duì)穩(wěn)定的成本。變動(dòng)成本是指那些隨著業(yè)務(wù)數(shù)量的變化而變化的成本。7．2臨界點(diǎn)分析2．臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型假設(shè)產(chǎn)量和銷量相同，則：

利潤(rùn)=單位售價(jià)×銷量-單位售價(jià)×銷量×銷售稅率-單位變動(dòng)成本×銷量-固定成本=單位售價(jià)×銷量×（1-銷售稅率）-單位變動(dòng)成本×銷量-固定成本設(shè)：Z：表示利潤(rùn)；P：表示單位售價(jià)；Q：表示產(chǎn)（銷）量；r：表示銷售稅率；Cv：表示單位變動(dòng)成本；CF：表示固定成本；則上述公式可表示為：臨界點(diǎn)分析可分為線性分析和非線性分析。7．2臨界點(diǎn)分析7．2．3線性分析1．線性分析的應(yīng)用條件1）房地產(chǎn)產(chǎn)品的總銷售收入和生產(chǎn)總成本是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積（或產(chǎn)品產(chǎn)量）的線性函數(shù)；2）房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)量和銷售量相等，即開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)能全部銷售出去；3）房地產(chǎn)產(chǎn)品的固定成本和單位租售價(jià)格在產(chǎn)品租售期間保持不變；中國(guó)最大的資料庫(kù)下載4）同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種不同類型的房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)將其組合折算成一種產(chǎn)品；5）計(jì)算所使用的各種數(shù)據(jù)是正常生產(chǎn)年度的數(shù)據(jù)。7．2臨界點(diǎn)分析利用臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型我們知道，它含有相互聯(lián)系的6個(gè)變量，給定其中5個(gè)，便可求出另一個(gè)變量的值。所以，公式經(jīng)過(guò)變形，可以分別求出Z、Q、P、Cv、CF。7．2臨界點(diǎn)分析3．線性分析的應(yīng)用4．臨界點(diǎn)分析的圖解法將銷量、成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中，即形成臨界點(diǎn)分析的圖解法。7．2臨界點(diǎn)分析繪制臨界點(diǎn)分析圖，可按下列步驟進(jìn)行：1）選定直角坐標(biāo)系，以收入和成本為縱軸，產(chǎn)量或銷售量為橫軸。2）在縱軸上找出固定成本數(shù)值，以此為起點(diǎn)，繪制一條與橫軸平行的固定成本線。3）以固定成本線的起始點(diǎn)為起點(diǎn)，以單位變動(dòng)成本為斜率，繪制總成本線。4）以坐標(biāo)原點(diǎn)為起點(diǎn)，以單價(jià)為斜率，繪制銷售收入線。7．供2臨煙界點(diǎn)繡分析7．核2．漆4非糕線性尤分析線性打分析稿是在弓假設(shè)柄房地箏產(chǎn)項(xiàng)掠目的煮銷售錢收入州和生疼產(chǎn)總嘆成本斯與產(chǎn)州銷量皇呈線振性關(guān)急系的念條件擁下進(jìn)經(jīng)行的測(cè)分析售。而在庫(kù)實(shí)際幟中，昨固定單成本乒、單叛位產(chǎn)杠品可卸變成靈本和志售價(jià)馳等均構(gòu)會(huì)發(fā)符生變?yōu)a動(dòng)，紡銷售喊收入翅和生均產(chǎn)成百本與筐產(chǎn)銷粥量的磨關(guān)系套并不祝一定鵝是線侵性關(guān)棚系。鴉在這放種情什況下餐就要賢采用績(jī)非線促性分蠢析方包法進(jìn)林行分那析。7．陜2臨太界點(diǎn)扮分析綜上寬所述鋸，房童地產(chǎn)穿投資以項(xiàng)目粒的臨致界點(diǎn)射分析砌，主逮要是客根據(jù)裹房地蟲(chóng)產(chǎn)開(kāi)衛(wèi)發(fā)經(jīng)禿營(yíng)成設(shè)本、六產(chǎn)（折銷）昂量（釋建筑猴面積呼）、胃售價(jià)唱和利鍵潤(rùn)之予間的賞函數(shù)賣關(guān)系之進(jìn)行皮預(yù)測(cè)堅(jiān)、分雄析房英地產(chǎn)暗開(kāi)發(fā)摔項(xiàng)目將盈利敏能力爺和考策察項(xiàng)價(jià)目承童受風(fēng)沫險(xiǎn)能窯力的蹈一種休技術(shù)劑方法傭。但樣應(yīng)用暢這一保方法暮，只客能對(duì)鉆項(xiàng)目掉風(fēng)險(xiǎn)只作定張性分泡析，吉而無(wú)悅法定霸量測(cè)趟度其亂風(fēng)險(xiǎn)鉛的大齒小，亮即對(duì)慣項(xiàng)目蚊的風(fēng)肝險(xiǎn)只蘭能進(jìn)蓋行程星度上鍵的描卷述，階這是蹲臨界刷點(diǎn)分圓析在拜技術(shù)娃上的鋼局限跑性。7．滿3敏晃感性糟分析7．窮3．腳1敏朋感性態(tài)分析很的含蠢義敏感徒性分橋析是榴研究乓和預(yù)議測(cè)項(xiàng)竊目的濁主要漢變量胸發(fā)生市變化懷時(shí)，饒導(dǎo)致私項(xiàng)目骨投資谷效益草的主妖要經(jīng)縣濟(jì)評(píng)因價(jià)指優(yōu)標(biāo)發(fā)蘇生變交動(dòng)的滲敏感鳳程度野的一釋種分萌析方鞠法。在房蹈地產(chǎn)諸投資赤分析峰中，魂其主無(wú)要經(jīng)插濟(jì)指吹標(biāo)是坐凈現(xiàn)炊值、袋內(nèi)部鞋收益航率、罪開(kāi)發(fā)稀商利衡潤(rùn)等慕；而碰主要培變量厚是指宇前面專介紹點(diǎn)的八熟項(xiàng)因幫素。7．條3敏咸感性控分析7．菜3．逃2敏凡感性怎分析特的目滴的和委作用一是握通過(guò)椒敏感者性分歲析，悉尋找懷敏感訂性因蝴素，論觀察占其變?cè)苿?dòng)范削圍，懷了解霉項(xiàng)目啦可能疲出現(xiàn)杜的風(fēng)滾險(xiǎn)程鋸度，盯以便夾集中同注意請(qǐng)力，貸重點(diǎn)福研究夾敏感思因素陡產(chǎn)生膛的可漁能性犧，并亡制定鉛出應(yīng)敗變對(duì)麗策，野最終完使投雄資風(fēng)閱險(xiǎn)減沈少，飽提高墊決策滔的可標(biāo)靠性亭。7．逃3敏永感性夸分析二是獨(dú)通過(guò)致敏感這性分超析，臨計(jì)算騾出允護(hù)許這冊(cè)些敏盞感性皮因素寶變化矮的最腥大幅歡度（扛或極墨限值盯），逼或者坑說(shuō)預(yù)星測(cè)出然項(xiàng)目熊經(jīng)濟(jì)誰(shuí)效益煌變化尊的最料樂(lè)觀掘和最偽悲觀喜的臨今界條護(hù)件或陪臨界健數(shù)值呈，以祝此判錫斷項(xiàng)缺目是堆否可穗行。三是帳通過(guò)嬸敏感辯性分震析，勞可以淘對(duì)不全同的惑投資芹項(xiàng)目控（或兇某一室項(xiàng)目朵的不足同方廚案）嘴進(jìn)行猶選擇教，一哀般應(yīng)遇選擇獎(jiǎng)敏感決程度袖小、字承受菜風(fēng)險(xiǎn)飼能力秩強(qiáng)、稱可靠奸性大爐的項(xiàng)夏目或既方案鄰。7．朽3敏抓感性恨分析7．噴3．辭3敏井感性泛分析絹的方由法1．?huà)蓡巫兏嗔棵粢鄹行缘头治黾僭O(shè)胖各變?cè)屏恐扉g相創(chuàng)互獨(dú)菊立，劇每次抬只考艙察一斗項(xiàng)可棗變參蔥數(shù)，蕉其他只參數(shù)吳保持蔬不變禍，以廳考察叮該變船量對(duì)幸經(jīng)濟(jì)喪指標(biāo)趴的影組響。夏這種灶分析誤叫單隸變量版敏感姑性分壞析，船也叫蓮單因義素敏朝感性公分析璃。7．絡(luò)3敏纏感性抄分析2．辨多變悔量敏挪感性緞分析同時(shí)戴分析鋸兩個(gè)慨或兩辯個(gè)以鍬上的何變動(dòng)充因素假發(fā)生凱變化夠時(shí)對(duì)衫項(xiàng)目哭評(píng)估瞧結(jié)果充的影責(zé)響，酷從而著通過(guò)遣對(duì)多居個(gè)變糧量的鐘測(cè)試世找出競(jìng)那些上關(guān)鍵漠變量宅的方背法叫題多變斥量敏體感性終分析縮慧，也漁叫多同因素爆敏感揉性分鉗析。7．棵3敏鬼感性濃分析項(xiàng)目牢對(duì)某錘種變蒙量的爆敏感批程度弄，可顫以有旗兩種拌表示徒方法斧。一裁是通腦過(guò)列忙表法燈表示煤該變腫量按偷一定弓比例屬變化唉時(shí)引頸起評(píng)榜價(jià)指慎標(biāo)的利變動(dòng)討幅度萬(wàn)（即覺(jué)敏感牙性分霸析表塞）；先二是籠通過(guò)鈴圖解綢法表超示評(píng)者價(jià)指昌標(biāo)達(dá)勤到臨萬(wàn)界點(diǎn)雁（如珠內(nèi)部找收益膊率等埋于財(cái)?shù)葎?wù)基甚準(zhǔn)收斬益率逗）時(shí)腰，某污個(gè)變當(dāng)量允呀許變卻化的龍最大潔幅度德即極踏限值粒（即訓(xùn)敏感羽性分枯析圖殿）。幸超過(guò)悠此極勞限，引就認(rèn)專為項(xiàng)弦目不定可行恥。7．愈3敏貨感性秀分析7．羽3．高4單笑變量均敏感毯性分盒析1．親單變熟量敏科感性評(píng)分析蠢的步孝驟1）落確定貨分析聰指標(biāo)醋。2）剩選擇膽需要攻分析疑的變血量。3）冠研究棗并確歡定各趙變量寫的變?cè)顒?dòng)范撞圍，結(jié)并列拆示各基變量濫不同騾的變經(jīng)化幅挽度（傷如±疼5%曉、±毫10破%等值）或使不同校取值集的幾悲種狀倚態(tài)。4）攤通過(guò)鳳分析紙各變額量變既動(dòng)對(duì)左經(jīng)濟(jì)留評(píng)價(jià)與指標(biāo)國(guó)的影嚷響程熱度，巨建立活相應(yīng)徒模型嫩與數(shù)炒量關(guān)舞系，穿確定侄敏感職性因炎素。7．宜3敏豈感性停分析敏感修因素茫是指勿對(duì)經(jīng)嚷濟(jì)評(píng)孝價(jià)指那標(biāo)產(chǎn)偏生較撿大影四響的障因素精。一般代可通榮過(guò)兩顯種方爆法來(lái)呼確定筑。一種饅是相名對(duì)測(cè)唉定法腎。二是挨絕對(duì)銹測(cè)定繳法。7．皂3敏瘦感性休分析2．孫單變撐量敏恒感性衫分析按圖敏感漸性分含析圖掘是通扇過(guò)在便坐標(biāo)思圖上樂(lè)做出擦各個(gè)種不確謀定性津因素預(yù)的敏膏感性凝曲線香，進(jìn)書(shū)而確涼定各熱個(gè)因償素的播敏感察程度藝的一坐種圖尸解方奮法，器它可只以求攔出導(dǎo)謝致項(xiàng)鼓目由好可行番變?yōu)橛撇豢蓪幮械淖喜淮_豈定性蛋因素全變化農(nóng)的臨竟界值孕。具體軍做法紅是：1）似將各慚個(gè)變吃量因覽素的部變化識(shí)幅度隊(duì)作為派橫坐夢(mèng)標(biāo)，紋以某欠個(gè)評(píng)昂價(jià)指籍標(biāo)（主敏感共性分拳析的但對(duì)象吳，如姥內(nèi)部遺收益沾率）越為縱爹坐標(biāo)對(duì)作圖導(dǎo)。7．承3敏讀感性?shī)^分析2）寧根據(jù)狼敏感刪性分庸析的斥計(jì)算炎結(jié)果頁(yè)繪出愁各個(gè)創(chuàng)變量熊因素河的變泊化曲喊線（縱取點(diǎn)港范圍家小時(shí)閣，近捉似為超直線道，本場(chǎng)書(shū)為尚了說(shuō)罪明上牢的方蝴便，敲均畫(huà)及成了至直線雀），撲其中海與橫霧坐標(biāo)擦相交底角度自較大根的變耳化曲肥線所滴對(duì)應(yīng)齡的因宏素就葡是敏爭(zhēng)感性聰因素踐。7．皂3敏頭感性微分析3）瘡在坐摸標(biāo)圖毅上作獻(xiàn)出項(xiàng)爆目分訓(xùn)析指奴標(biāo)的破臨界益曲線痕（如NP沈V=0浴，F(xiàn)I險(xiǎn)RR=ic等）殲，求版出變忙量因韻素的廢變化族曲線傭與基配準(zhǔn)收輝益率暮曲線尸（即岡臨界償曲線歸）的牌交點(diǎn)胞，則般交點(diǎn)睜處所王對(duì)應(yīng)蹦的橫呢坐標(biāo)添稱為肆變量誓因素憑變化殃的臨店界值吼，即竿該變螺量因音素允轟許變知?jiǎng)拥妮呑畲缶撤戎?，或心稱項(xiàng)營(yíng)目由巴盈到籠虧的內(nèi)極限郊變化枕值。7．廳3敏陸感性洞分析7．代3．動(dòng)5多解變量莫敏感識(shí)性分百析在實(shí)睬際投頃資過(guò)獎(jiǎng)程中衣，很麻可能尋有幾活個(gè)變限量同醬時(shí)發(fā)稻生變誓化，腰且其題所造苗成的鬼分析傻結(jié)果原失真糞比單盯變量節(jié)大，挺因此輔對(duì)一歸些重爭(zhēng)要的混、投牧資額飯大的研投資此項(xiàng)目頂除了旗要進(jìn)存行單饞變量揉敏感折性分搜析以往外，鄭還應(yīng)駱進(jìn)行漂多變弦量敏奏感性旗分析飛。7．凱3敏鐮感性壤分析1．凳兩變筒量敏莫感性孔分析兆的步舞驟1）鄭選定盈敏感股性分絡(luò)析的舊主要白經(jīng)濟(jì)莊指標(biāo)蠻作為勻分析漁對(duì)象奮。2）尚從眾小多的劣不確語(yǔ)定因作素中尋，選修擇兩他個(gè)最滑敏感