房地產(chǎn)招標(biāo)特點(diǎn)和招標(biāo)成功因素

房地產(chǎn)招標(biāo)特點(diǎn)和招標(biāo)成功因素分析招標(biāo)采購中心***7/6/20231房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（一）近年來，隨著國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的全面推行，房地產(chǎn)業(yè)已明顯進(jìn)入新一輪緊縮周期，尤其是住宅地產(chǎn)。與此同時(shí)，在整個(gè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中企業(yè)間的相互競(jìng)爭卻日趨激烈。由于土地成本高企和各種稅費(fèi)支出使房地產(chǎn)企業(yè)成本越來越高，為了使整個(gè)項(xiàng)目在開發(fā)過程中既保證項(xiàng)目利潤的最大化，又保證工程的質(zhì)量，招標(biāo)就不可避免地成為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的重要手段之一，在很大程度上我們可以這樣說，房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作的順利、科學(xué)、成功與否，將直接影響著項(xiàng)目利潤的高低、建設(shè)進(jìn)度的快慢和工程質(zhì)量的好壞。7/6/20232房地產(chǎn)招標(biāo)現(xiàn)狀和特點(diǎn)（二）但是由于目前房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)缺乏有效的市場(chǎng)規(guī)范，市場(chǎng)參與資格不具有平等性等種種原因，對(duì)于不少房地產(chǎn)公司而言，房地產(chǎn)招投標(biāo)不但很難在實(shí)際工作中起到作用，而且成為一種浪費(fèi)人力、物力，以及消耗項(xiàng)目時(shí)間的無效工作。7/6/20233存在問題（一）根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，目前存在的問題主要有以下幾點(diǎn)：1、評(píng)標(biāo)體系不完善，過分突出標(biāo)價(jià)7/6/20234問題分析從目前現(xiàn)行的評(píng)標(biāo)細(xì)則規(guī)定來看，投標(biāo)標(biāo)價(jià)分值所占比例過高，政府項(xiàng)目占總分值的80％或以上，往往靠標(biāo)價(jià)一項(xiàng)指標(biāo)即可決定項(xiàng)目歸屬，房地產(chǎn)招標(biāo)尤其如此。誠然，項(xiàng)目工程實(shí)行招投標(biāo)的主要目的，就是要在保證質(zhì)量、進(jìn)度的前提下降低造價(jià)、節(jié)約成本。而最低價(jià)報(bào)價(jià)，就是指投標(biāo)者在滿足開發(fā)商投標(biāo)文件中所列舉的實(shí)質(zhì)性要求的前提下，根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)自行確定的最低競(jìng)爭報(bào)價(jià)。實(shí)行最低價(jià)中標(biāo)是房地產(chǎn)招投標(biāo)中的一項(xiàng)重要原則。但是，最低價(jià)中標(biāo)并不是絕對(duì)的，按照市場(chǎng)規(guī)律，最低價(jià)應(yīng)高于成本價(jià)。我國的《招投標(biāo)法》中明確指出，最低價(jià)不應(yīng)低于成本價(jià)。過分強(qiáng)調(diào)最低價(jià)中標(biāo)而忽略其他因素會(huì)導(dǎo)致一些投標(biāo)者在編制預(yù)算時(shí)故意漏項(xiàng)、缺項(xiàng)，達(dá)到其低價(jià)中標(biāo)、高價(jià)決算的投機(jī)目的。7/6/20235存在問題（二）2、招投標(biāo)工作缺乏有效監(jiān)督機(jī)制，領(lǐng)導(dǎo)干預(yù)嚴(yán)重由于目前眾多房地產(chǎn)企業(yè)均為民營或家族企業(yè)，管理分散，評(píng)標(biāo)、定標(biāo)隨意性較大，暗箱操作嚴(yán)重，真正有競(jìng)爭實(shí)力的投標(biāo)人很難進(jìn)入本企業(yè)建筑市場(chǎng)，還造成有關(guān)市場(chǎng)組織的無所適從。另一方面，也帶來了監(jiān)管行為的弱化，嚴(yán)重干擾了正常的招投標(biāo)活動(dòng)。7/6/20236存在問題（三）3、評(píng)標(biāo)缺乏公正、可信性招投標(biāo)制度的推行，就在于要確保招標(biāo)過程、定標(biāo)結(jié)果的公正、公開、公平性、誠實(shí)守信。而現(xiàn)行的眾多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的招評(píng)標(biāo)由于主觀或客觀原因，導(dǎo)致只能在一個(gè)相對(duì)狹小、封閉范圍內(nèi)進(jìn)行的，而且存在大量的議標(biāo)項(xiàng)目。這不可避免地造成公開性不足或“暗箱操作”。另一方面，評(píng)標(biāo)組成人員專業(yè)性不強(qiáng)或責(zé)任性不足或有意偏袒。這些都造成了定標(biāo)的公正性、可信度較差。7/6/20237由于上述種種原因，眾多房地產(chǎn)企業(yè)都未能算真正成功實(shí)現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)的最終目的。為了房地產(chǎn)招投標(biāo)過程的公開、公正和公平性，個(gè)人認(rèn)為以下幾個(gè)方面是房地產(chǎn)招標(biāo)成功的關(guān)鍵：7/6/20238招標(biāo)成功的關(guān)鍵一、為自身營造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)三、招標(biāo)范圍、要求明確，圖紙文件內(nèi)容清楚四、投標(biāo)報(bào)價(jià)的方式確定，表格統(tǒng)一，分析徹底五、規(guī)范企業(yè)管理、培育重合同、守信用的經(jīng)營環(huán)境，培養(yǎng)公司信譽(yù)7/6/20239一、為自身營造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境1、加強(qiáng)招標(biāo)管理制度建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的招投標(biāo)環(huán)境。盡可能地破除圍標(biāo)、串標(biāo)、惡性中標(biāo)的現(xiàn)象，避免小圈子、小范圍中標(biāo)、輪流坐莊的局面，方法如下：（1）、公平、公正地、按規(guī)則定標(biāo)，減少人情、隨意定標(biāo)；（2）、盡可能地增加合格投標(biāo)單位數(shù)量；（4）、單位來源實(shí)現(xiàn)多樣化，不斷增加新單位，及時(shí)淘汰不合格投標(biāo)單位。（3）、投標(biāo)人名單保密；7/6/202310一、為自身營造規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境2、統(tǒng)一招投標(biāo)監(jiān)督管理。制定統(tǒng)一的招投標(biāo)規(guī)范，提高招投標(biāo)工作的透明度。使招投標(biāo)在公正、透明的環(huán)境中進(jìn)行。（1）按工程、設(shè)計(jì)、營銷及其他等類別，制定合理的中標(biāo)方法。例如最低價(jià)中標(biāo)、合理低價(jià)中標(biāo)、綜合評(píng)分最高中標(biāo)等；例如:從企業(yè)資質(zhì)+企業(yè)業(yè)績+財(cái)務(wù)狀況+團(tuán)隊(duì)成員經(jīng)驗(yàn)+主創(chuàng)設(shè)計(jì)師（或項(xiàng)目經(jīng)理）業(yè)績+投標(biāo)方案（有方案時(shí)，方案的具體評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)也必須量化）等方面進(jìn)行定量評(píng)定。（2）須評(píng)定技術(shù)標(biāo)或綜合評(píng)定的，制訂明確的、可量化的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，減少人情分，采用定量評(píng)定、減少甚至杜絕定性評(píng)定。方法有：7/6/202311二、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，市場(chǎng)調(diào)研充分，了解投標(biāo)人及其產(chǎn)品的底細(xì)1、項(xiàng)目準(zhǔn)確定位，明確自身需求，項(xiàng)目招標(biāo)前準(zhǔn)確定位，明確是高、中、低檔、是自持還是出售？確定項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)的地位，是標(biāo)桿項(xiàng)目或中等偏上項(xiàng)目還是普通項(xiàng)目？是向競(jìng)爭對(duì)手齊平或高于對(duì)手或低于對(duì)手？7/6/202312二、筑項(xiàng)目蛾準(zhǔn)確百定位絞，市桶場(chǎng)調(diào)薄研充背分，繼了解剖投標(biāo)宰人及壇其產(chǎn)偏品的困底細(xì)2、熄充分榮考察（1紗）、突對(duì)投膛標(biāo)人跡充分細(xì)考察燃，力饑爭全瞧面了哈解企鉤業(yè)概危況、鴨實(shí)力滴、財(cái)那務(wù)狀蔥況、腸近三叮年業(yè)憤績、換項(xiàng)目取周邊若區(qū)域敢業(yè)績?cè)?、團(tuán)姑隊(duì)主照要成怪員情項(xiàng)況、古行內(nèi)開評(píng)價(jià)盞（口飄啤）塵、行扇內(nèi)地通位、熟產(chǎn)品易質(zhì)量淚、產(chǎn)正品檔慢次、后已合焦作業(yè)枝主評(píng)棟價(jià)等艘。（2室）、組必要漢時(shí)從悔其直鋒接競(jìng)究爭對(duì)繡手中陵了解痕其實(shí)影力（皂主要顧是了瓦解其吧負(fù)面奧信息困）、呼口啤通。6/糊30債/2行02憤313二、康項(xiàng)目吐準(zhǔn)確攀定位期，市展場(chǎng)調(diào)己研充啟分，詠了解淺投標(biāo)霸人及益其產(chǎn)籮品的的底細(xì)3、討選擇上合適趣的單抄位根據(jù)各項(xiàng)目榜需求瀉選擇盲適合黑或稍裙高檔鄭次的恢公司卡參與達(dá)競(jìng)標(biāo)腦，盡綱量使廚產(chǎn)品薪檔次研與項(xiàng)等目匹奸配，倒謹(jǐn)慎棵地與六低于炸項(xiàng)目傻需求宿檔次臨的產(chǎn)相品或團(tuán)公司揀合作狗。做焰到成拌本最塑大程今度優(yōu)扭化。6/攝30洋/2守02酷314三、兆招標(biāo)狗范圍乘、要饞求明則確，攔圖紙凍文件規(guī)內(nèi)容棄清楚1、糠明確潛招標(biāo)鑼范圍饅、招幕標(biāo)要瞎求、凈現(xiàn)場(chǎng)埋情況撲、施兵工條庭件（1舍）明鄙確不益同承汽包商轉(zhuǎn)的工放作界箏面范臺(tái)圍、正配合家條件到，尤上其是愁總承窩包合嘆同；（3竟）明涉確告啟知現(xiàn)朽場(chǎng)條猶件、版招標(biāo)綁人能獅提供超的具娘體施補(bǔ)工條飄件，歡部分悔確實(shí)明無法僵明示場(chǎng)的，炸應(yīng)告黃知投鵲標(biāo)人擱，由芝其考羞慮承晌包風(fēng)狼險(xiǎn)。（2戒）明吼確承品包商景工作巧內(nèi)容啞、提首供配摩合服賣務(wù)；6/多30你/2痰02或315合同驢案例如：侍乙方匯在簽下訂本帖合同栗前對(duì)插本工哨程的掙全部汗招標(biāo)芒文件控、投疾標(biāo)答債疑、梅合同向條件姓、本屑工程撐所在掠周圍前環(huán)境疼、交虜通道役路等艇情況究均已其作詳病細(xì)研視究，糊并按打招標(biāo)盲文件事和合鍋同條賊款中卸的承吳包范丙圍、漲所有紋設(shè)計(jì)符圖紙存及有鵝關(guān)說喂明、毫質(zhì)量艦標(biāo)準(zhǔn)晨、工需期、士違約鋤責(zé)任霧等要虛求，絹充分課考慮次了人鋒工費(fèi)馬、材憤料費(fèi)閉、機(jī)可械費(fèi)低、機(jī)頁具費(fèi)汗、管虹理費(fèi)托、包脖裝運(yùn)斬輸費(fèi)普、材夕料檢戒驗(yàn)檢顆測(cè)費(fèi)昂、施子工檢座測(cè)費(fèi)潛、材店料二蠻次轉(zhuǎn)既運(yùn)費(fèi)澆、施陰工圖哥深化油設(shè)計(jì)脊費(fèi)、特措施鳥項(xiàng)目幟費(fèi)、偷其他劇措施脂項(xiàng)目晶費(fèi)、覽規(guī)費(fèi)爐、利像潤、根稅金烏、損株耗、播質(zhì)量枝、安掩全、口工期床、文鄙明施璃工及敞總承稠包配急合費(fèi)接等。仇乙方戚保證棵合同糖全費(fèi)省用固勁定總繳價(jià)（咳或全填費(fèi)用倆固定逝綜合徑單價(jià)隨、總千價(jià)）娘準(zhǔn)確觀，如抄有錯(cuò)旋漏，瘋不論戰(zhàn)是計(jì)艱算錯(cuò)根誤或肢其它按錯(cuò)誤復(fù)，概碎由乙類方負(fù)酸責(zé)。6/其30才/2巴02忽316三、譯招標(biāo)冠范圍拳、要牲求明前確，傲圖紙問文件袖內(nèi)容越清楚3、膠圖紙訊文件趁內(nèi)容斷清楚雁，如愈無圖俘紙的數(shù)，對(duì)槳承包君范圍嫁必須史文字感描述承清晰6/楚30經(jīng)/2宏02柱317四、燒投標(biāo)韻報(bào)價(jià)序的方密式確吃定，睡表格牌統(tǒng)一蒜，分慕析徹秧底1、叛投標(biāo)嶺報(bào)價(jià)洞應(yīng)有竟編制號(hào)說明笨，說織明編免制依井據(jù)、濃編制厲原則恩等內(nèi)肅容。6/吼30沒/2販02攤318四、蓋投標(biāo)碰報(bào)價(jià)醋的方超式確今定，漠表格韻統(tǒng)一冒，分枝析徹閱底2、嗽明確拌承包繁方式臟，是哲綜合全單價(jià)怕包干流還是獵固定右總價(jià)搬包干明確弄綜合配單價(jià)慈包干波或固拍定總湯價(jià)包摘干包銜含的中具體錄內(nèi)容挖，如鋪：本工叔程采遞用全籃費(fèi)用潮綜合暗單價(jià)糖包干廚計(jì)價(jià)瘡方式掉的，揉合同篇工程鄰量清藏單附過件上鄉(xiāng)豐顯示勺的工敲程量鍵為暫針定的斥工程倘量，鑄最終者按實(shí)袍際發(fā)毛生的應(yīng)工程敘量結(jié)毅算。寺其中擔(dān)，全渾費(fèi)用話綜合猴單價(jià)火包括瓦但不主限于嫂為完谷成合纏同工亦程量乒清單割項(xiàng)目更下項(xiàng)尼目特囑征描逐述所吃包含接的人好工費(fèi)棉、材啞料費(fèi)稱、機(jī)懼械費(fèi)煉、機(jī)夸具費(fèi)語、管蘋理費(fèi)紛、包疑裝運(yùn)慮輸費(fèi)趴、材街料檢育驗(yàn)檢制測(cè)費(fèi)步、施祖工檢擋測(cè)費(fèi)裹費(fèi)、冊(cè)材料釀二次價(jià)轉(zhuǎn)運(yùn)襪費(fèi)、嘴施工北圖深竭化設(shè)葬計(jì)費(fèi)埋、措壞施項(xiàng)啄目費(fèi)墊、其百他措堡施項(xiàng)趁目費(fèi)林、規(guī)謝費(fèi)、顆利潤被、稅即金、歌損耗卸、質(zhì)堤量、惱安全析、工紐奉期、輛文明板施工擋及總碗承包輸配合怪等，網(wǎng)且含壩2夏%序總承般包配鎖合費(fèi)效等。通綜合套單價(jià)明在合薄同執(zhí)吉行期哭間均鑰不作殘任何涌調(diào)整火。6/遼30移/2潛02昌319四、位投標(biāo)自報(bào)價(jià)烘的方兵式確平定，動(dòng)表格詳統(tǒng)一象，分挎析徹那底3、寬明確碰新增過工程紙項(xiàng)目脖計(jì)價(jià)掃辦法河，明重確造歪價(jià)爭顏?zhàn)h解圖決辦暮法，帆尤其疼是材孩料價(jià)特格如：叢本合馬同工移程在予固定烈總價(jià)啊包干刺的承派包范幫圍內(nèi)教不發(fā)尺生任蟻何簽靠證，妥其他著范圍堂內(nèi)發(fā)銀生變攪更、思簽證割，工抬程量愈清單矩中有避相同艇或者分相似腹單價(jià)幕的，花即套路用工只程量間清單飄中的競(jìng)綜合皮單價(jià)槽；若帶清單昆中沒蜜有相拳同單察價(jià)、語相似眾單價(jià)沃或清籮單中正發(fā)生靜缺項(xiàng)辮的，仙則按射廣東叉省2淋00刪6相妙應(yīng)專倡業(yè)定紅額規(guī)爛則組館價(jià),來主材說價(jià)格嶄按原罵合同紗主材柔價(jià)，哭若合攪同中叛未包擔(dān)括該喬主材族價(jià)格告的，呼則按尊照雙焰方議煤定的森價(jià)格偏（議定湖原則衫：乙胃方提宮供備潛選品憂牌、侍規(guī)格鑄、數(shù)摟量、佛材質(zhì)碗給甲率方，完甲方是在侮7滋個(gè)工盡作日戀內(nèi)審必定。答雙方墳無法重達(dá)成鉗一致蕩意見煮時(shí)，授甲方子可以陰按乙市方要蝕求的姨規(guī)格噸、數(shù)螞量、肺材質(zhì)鬧直接棋指定蔬其他車品牌飯和供慈應(yīng)商孔，由究乙方含向指例定供矛應(yīng)商朋購買厚，乙勸方結(jié)寶算價(jià)檔格等異于甲巨方指論定采握購價(jià)答格加事3%毯采購扎、卸超車、燦保管島的費(fèi)各用，眼乙方傭不得唱以任躬何理低由拒塞絕購左買。），描按一趟類地廢區(qū)取盯費(fèi)，跟費(fèi)率僚有浮雞動(dòng)區(qū)段間的放按低正值取胃值，蠟利潤振以人護(hù)工費(fèi)辨為計(jì)題算基竟礎(chǔ)，芝費(fèi)率局為盲15同%.6/仰30姥/2娛02室320五、蓋規(guī)范塞企業(yè)顆管理織、培櫻育重乖合同慶、守燦信用種的經(jīng)葛營環(huán)循境，若培養(yǎng)施公司夕信譽(yù)加強(qiáng)攔中標(biāo)荷后的核項(xiàng)目門管理液，培榜育長釣期合圓作或和戰(zhàn)略反合作謹(jǐn)伙伴燙，例桶如可善通過蕉如下晶途徑惡培育蘿：6/楚30乖/2材02淋321五、油規(guī)范類企業(yè)危管理凱、培憲育重策合同殲、守達(dá)信用輝的經(jīng)緣瑞營環(huán)羽境，刺培養(yǎng)狡公司牧信譽(yù)1、壯樹立須良好右的合岔作心年態(tài)，耕改變能傳統(tǒng)沙甲乙漏方的然觀念甲乙孝雙方稍為合桐作伙惰伴，連不是滲雇傭識(shí)關(guān)系辮，是姨一種遲唇齒亂相依稼的合訂作關(guān)牧系，船而不乖是你錘死我百亡的府?dāng)硨?duì)耍關(guān)系差。對(duì)待公乙方獵，應(yīng)督寬嚴(yán)苗并濟(jì)腿，甲偷方應(yīng)周為乙憐方提鍛供各胳種應(yīng)葵提供遭的協(xié)粘助和擇配合箏，主倦動(dòng)協(xié)息助乙畜方解略決一食些疑循難問誤題，睛減少躍遇到掘問題叮就“棵踢皮幕球”俘的現(xiàn)洲象。6/司30年/2閥02筑322五、凳規(guī)范痕企業(yè)龜管理菠、培垮育重駐合同萬、守恭信用瀉的經(jīng)丟營環(huán)腦境，材培養(yǎng)同公司句信譽(yù)2、沙按期初付款盡量慰按合跳同約栗定時(shí)落間節(jié)蘇點(diǎn)付隨款，衛(wèi)有特伴殊原蜂因無夏法按秀期付壤款時(shí)喚應(yīng)及回時(shí)與驅(qū)乙方盞溝通奏，爭瓜取對(duì)千方主軌動(dòng)諒嚷解。6/帶30馳/2欺02筑323五、細(xì)規(guī)范挖企業(yè)白管理悶、培豎育重漏合同石、守漫信用搖的經(jīng)嬸營環(huán)抽境，肯培養(yǎng)截公司芹信譽(yù)3、幣現(xiàn)場(chǎng)水簽證閘處理對(duì)應(yīng)膠簽證詞項(xiàng)目工做到夕及時(shí)涉簽證襯，對(duì)主不予神以簽襖證項(xiàng)凝目應(yīng)座與對(duì)陷方及極時(shí)溝每通，決明確斜告知摘原因黑，避照免口柿頭承殖諾一推些不怪可能群簽證鞭的簽皂證，仔影響叢公司籃信用間。6/勁30津/2秩02謠324五、腐規(guī)范愿企業(yè)套管理夜、培輩育重竿合同剪、守俊信用唉的經(jīng)掠營環(huán)核境，藝培養(yǎng)憑公司悲信