房地產(chǎn)項目成本控制

項目成本控制**公司**目錄一、項目全過程成本控制要點1.土地成本2.前期費用3.工程成本4.營銷成本5.管理費用和財務費用二、公司當前成本狀況三、改進措施及建議一、項目全過程成本控制要點前言：隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場的不斷規(guī)范、房地產(chǎn)商競爭日趨激烈，房地產(chǎn)正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。新經(jīng)濟環(huán)境下，成本已不僅是影響企業(yè)利潤高低的一個因素，而且是影響企業(yè)生存與發(fā)展、競爭力大小的戰(zhàn)略問題。結合公司實際，總結自身的經(jīng)驗和體會，就成本控制與大家共學習。一、項目全過程成本控制要點

1.土地成本

土地成本的控制要點應重點關注項目前期的可行性研究和土地狀況的盡職調(diào)查，保證土地成本支出的可行性，同時也應關注一些市政費用的支出（紅線外的水、電、道路等）。如：逸品香山地質(zhì)狀況都市公寓朱屯路改造、國花二期公廁

土地成本

控制要點

控制什么

怎么控制

投資決策可行性研究深入調(diào)研，收集項目信息和市場信息

編制可行性研究報告投資決策組織公司領導和各部門進行項目論證

公司領導層決策新征土地征地費用建立科學的土地評估體系

確定合理報價

爭取政府優(yōu)惠拆遷安置費用在法律范圍內(nèi)盡量控制費用市政費用自建部分（紅線內(nèi)）按照公司工程管理體系控制。政府部分（紅線外）按規(guī)定或與政府協(xié)商辦理一、項目全過程成本控制要點

2.前期費用

前期費用包括報批報建費用、勘測費用、設計費用等，其本身成本支出并不多，但其間決定了工程成本可能高達80%的成本支出，因此，該階段除了關注前期費用本身的支出更應關注規(guī)劃方案的確定，材料設備的選型。如：國際廣場的四、五層國花二期的生活水箱

2.前期費用

控制要點

控制什么

怎么控制

報批報批報建費用開展社會公關，爭取政策優(yōu)惠，合理提高容積率概念設計方案設計設計任務書要求設計資料充分，收集項目概況、規(guī)劃要點、產(chǎn)品定位報告、成本測算等資料概念性方案和設計方案1、盡可能的采取招標方式選取方案，采取直接委托形式也應提供3個以上的方案供選擇；2、組成評審小組，對方案進行評審、確定。擴初設計擴初設計要求限額設計，制定擴初設計限額和成本控制建議并組織評審會通過擴初設計評審各相關部門聯(lián)審，對方案進行評審、確定，高層進行審批。成本概算根據(jù)擴初設計方案和設備選型等因素對建安成本作出概算施工圖設計施工圖設計要求采用限額設計，制定施工圖設計限額和成本控制建議并組織評審會通過，促使設計單位提高設計質(zhì)量，降低工程費用施工圖評審、會審各相關部門聯(lián)審，確保圖紙質(zhì)量，減少不必要的設計變更

施工圖預算關注預算與概算的差異，嚴格審核標底預算。

3.工程成本

工程成本控制是重點，主體招投標結束后，在施工階段應重點關注材料、設備的采購和工程變更的控制。如：集團集中采購、變更作業(yè)指引一、項目全過程成本控制要點

3.工程成本控制要點

控制什么

怎么控制

材料進場計劃訂貨時間、供貨時間考慮招標采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期，保證與工程進度相配合施工單位和材設供應單位采購配套工程進場計劃根據(jù)項目各類配套工程及設備進場計劃、配套采購部應制定招標采購計劃，提前準備，為招標采購爭取更多時間，對投標單位周密、嚴格考察。名單建立與入圍單位選擇建立合格供方名錄、考察報告,做好資信評價。招標文件、招標答疑嚴格招標文件審核，由相關部門評審、聯(lián)審后確定招標文件；認真做好招標答疑將可能發(fā)生的變更消滅掉。供方選擇（施工單位的選擇）招標項目由招標委員會對投標方案評選打分確定中標單位，遵循合理低價中標原則，確保低于目標控制值的2%。3.工程成本-2控制要點

控制什么

怎么控制

材料設備供應選型在擴初圖確定前確定材料設備數(shù)量和質(zhì)量驗收三方（項目部、監(jiān)理單位工程師、施工單位）共同確認貨到現(xiàn)場數(shù)量注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗收設計變更可行性及必要性設計部門針對設計變更，進行設計變更論證，確定是否可行、必要，并且測算后方下發(fā)、執(zhí)行。測算、審批設計變更由預算部測算，根據(jù)變更額度履行相關審批手續(xù)后才能進行變更（見設計變更作業(yè)管理）。工程簽證辦理簽證的必要性項目部現(xiàn)場工程師審核簽證，認定確需發(fā)生，并且已經(jīng)發(fā)生、驗收完成后方能辦理工程簽證單。預算復核預算工程師對簽證工程量進行計算、復核，確保工程量的準確無誤。按月核算書每月對工程簽證單進行匯總、計算，做到心中有數(shù)，起到工程成本提前預警的作用。付款材料款、工程款支付嚴格按合同支付工程進度款，保修款控制不低于合同額5%。4.營銷成本

營銷階段的操作會直接影響物業(yè)管理等后續(xù)服務的支付，因此，在此結算除了關注營銷本身所產(chǎn)生的費用控制，還應有營銷管理的長線考慮。5.管理費用和財務費用

管理費用的控制主要體現(xiàn)在日常行政管理費用的支付，可考慮提高全員節(jié)約的思想意識，以責任成本和成本支出標準的形式進行約束，而財務費用則主要體現(xiàn)在公司的利息支付上，需要公司加強資金管理，增加資金控制的計劃性。

一、項目全過程成本控制要點1、成本核算=成本管理=成本控制成本核算與成本控制混淆成本管理無“全面組織”保障2、合同管理有待加強，特別是合同里的范圍管理、界面劃分。雙方扯皮現(xiàn)象時有發(fā)生。3、變更隨意、責任不清、事后算帳二、當前成本狀況1、拍樹立僵全員粉成本告意識答，建棋立全念面成膜本管叉理體星系：1）善積極屑主動扭地圍戚繞目織標成吳本的胖實現(xiàn)濤進行慕控制鵝，通暴過考刷核機球制讓傻全員棕、全冰過程柄參與泥，盡唉可能杰地在繪立項貸、設能計、戰(zhàn)施工彎前發(fā)咱現(xiàn)問悲題，看減少抄無效駁成本的，即殊成本卡前置則；2）窗成本籮挖潛鋪：成周本管涌理必懶須向坑價值嚇創(chuàng)造早型轉(zhuǎn)揀變，腎核心緣瑞就是誰“價糟值工雪程”驅(qū)，即媽“錢關花在室刀刃監(jiān)上”哭，做放有意交義的巖變更耗，避吵免發(fā)野生“迎無效觀成本餐”無效敘成本金的定至義—必—房頁地產(chǎn)制項目簽實施尤過程新中產(chǎn)亂生的襖對形聚成產(chǎn)獎品、略提升謝價值帖、促累進營歸銷沒膏有作竟用，命無法嬸獲得猶客戶親認同鞏和補止償，配屬于眠費用監(jiān)浪費贈的成團本.三、徑改進蓮措施掃及建碎議三、研改進檔措施莫及建婚議2、班合同愁管理弊是項令目管左理的頸核心四：1）始做好腿合同句--門--夏合同衫文本僑、招健標文靜件標組準化豆，工聰程范衫圍的猜劃分鵲（界忽面清舒晰）重；2）耀管好達合同詢--湯--逆提高多整體丹的合拉同管勉理意持識；3）牢合同購交底奪。3、嶼設計蓄變更稱：沒耳有變秋更是冊不可鞋能，盡關鍵起是如壁何控驕制變柄更，貫減少米變更總。1）再重點雨控制肌有二艷類：返工爺?shù)淖儽Цㄟt豬到的紡變更歲）、新項得變更（其戶計價給方式靠在合刃同中蘇沒有夕約定輛，只乖能以掃獨家久協(xié)商私確定閣，成貸本不奶易控勁制）2）座設計奏變更燙原因爺?shù)姆肿宋觯涸O計世類（麻設計貢優(yōu)化衛(wèi)、設尾計錯鄰誤、坊設計紙漏項默、現(xiàn)棉場條習件的擁變更缺）現(xiàn)場漏施工刷類（誕施工固進度濫、施尾工困億難）營銷淘類（頑客戶匪要求虎、品勞質(zhì)提頁高、儉市場征競爭咳）物業(yè)命類（倦物業(yè)逗需要除）三、混改進鐘措施流及建禽議4、苗推行疑工程零質(zhì)量震樣板季房目標敲：看實何物、各對圖居紙、雄找漏誘洞、科減少第變更歐簽證欲（避絹免返邊工）標準勻：裝飾朵工程朝開始屬施工粱前，蛇依據(jù)懷交房攪標準古做質(zhì)作量樣疏板房蜘（完飽全做篩到位禁），姻然后叢組織需相關借責任嶺人（蔬設計繁、施打工、鑒營銷禍、物悄業(yè)）啞對其梢論證末，包芬含開步關、頃插座洽、門龜窗開埋啟、暮空調(diào)罰機位伙、外沿墻效饅果、施廚衛(wèi)梳間布痕置等把等，摟沒有手問題補，簽持字后扣進行倆大面頸積施赤工，攔有問奶題調(diào)臺整，堂