碩士開題報告中國房地產(chǎn)稅制改革

碩士研究生開題報告

題目：中國房地產(chǎn)稅制改革研究作者：專業(yè)：研究方向：工程管理指導老師：

二○○八年十二月1課題來源自選2研究背景★政策背景★稅收作為房地產(chǎn)調(diào)控的有效杠桿的作用沒有很好的顯現(xiàn)出來3研究的目的及意義本文想從稅收的角度對房地產(chǎn)稅制的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題進行重點分析，以期提出有針對性的對策和建議。分析稅收對房地產(chǎn)市場的影響，通過建立公平、有效合理的房地產(chǎn)稅制體系，充分發(fā)揮稅收對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控功能，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定運行營造良好的稅收政策環(huán)境。4中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

新中國成立以來，作為稅收體系的重要組成部分，我國的房地產(chǎn)稅制經(jīng)過了多次改革和完善。其中以1994年為標志的稅制改革在構建適應社會主義市場經(jīng)濟體制要求的新型房地產(chǎn)稅制體系方面進行了積極有益的嘗試。我國房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計12個，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種7個，與房地產(chǎn)緊密相關的稅種５個。

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直接以房地產(chǎn)為課稅對象的稅種

■土地增值稅

■城鎮(zhèn)土地使用稅

■耕地占用稅

■房產(chǎn)稅

■城市房地產(chǎn)稅

■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征）

■契稅★與房地產(chǎn)緊密相關的稅種

■營業(yè)稅

■企業(yè)所得稅■個人所得稅■印花稅■城市維護建設稅從房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過程來看，可以將其大體劃分為四大類:

■與房地產(chǎn)開發(fā)有關的稅收

■房地產(chǎn)交易有關的稅收

■與房地產(chǎn)保有有關的稅收

■與房地產(chǎn)所得有關的稅收

各房地產(chǎn)稅收發(fā)生的具體階段見下圖：耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地出讓金契稅印花稅營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加企業(yè)所得稅營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加土地增值稅企業(yè)或個人所得稅收契稅印花稅取得土地階段保有階段開發(fā)建設階段銷售階段城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅施工單位納業(yè)主繳納５中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要問題★

稅收的效率原則我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結構、稅率設置、計稅依據(jù)、稅費負擔、土地出讓制度和稅收成本等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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稅種間重復設置，難以體現(xiàn)稅收中性原則

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房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負較輕?！龆惵试O置不能適應房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的要求。

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部分稅種的計稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場價值。

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租稅費體系混亂，稅收負擔偏重，增大了房地產(chǎn)開發(fā)成本。

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稅收的公平原則我國現(xiàn)行稅制存在征收范圍過窄、內(nèi)外兩套稅制以及稅收政策不統(tǒng)一的問題，妨礙了稅收的橫向公平和縱向公平?！霾糠侄惙N的征收范圍過窄，不利于市場主體的公平競爭?！鑫覈康禺a(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則?！鑫覈F(xiàn)行房地產(chǎn)政策不統(tǒng)一，導致納稅人之間稅負的不公平。6國外房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀★

國外房地產(chǎn)稅收體系

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美國

房地產(chǎn)稅收在美國政府財政收入中占有很大的比重，更是地方政府的重要財政收入來源。美國的房地產(chǎn)稅收體系主要包括一般財產(chǎn)稅、所得稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等。■英國

英國的房地產(chǎn)稅收體系較為簡單，主要有住房財產(chǎn)稅、營業(yè)房屋稅、遺產(chǎn)稅和贈與稅等稅種。■日本

日本的房地產(chǎn)稅收體系相對較為復雜，對房產(chǎn)和土地分別予以課稅，涉及的稅種較多，主要有遺產(chǎn)稅、贈與稅、地價稅、注冊許可稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所稅、不動產(chǎn)購置稅和特別土地所有稅。

世界各國在房地產(chǎn)稅制上，盡管各有不同，但稅種設置主要涉及三個方面：即對房地產(chǎn)的保有、流轉(zhuǎn)和取得課稅。■

房地產(chǎn)保有稅制對房地產(chǎn)保有征稅，目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房屋或土地實際占有者之間的收益分配。目前，世界上通行的房地產(chǎn)保有稅種主要有:不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、定期不動增值稅、其他稅種。■房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制房地產(chǎn)權益的流轉(zhuǎn)分為有償和無償兩種。當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償流轉(zhuǎn)時，大多數(shù)國家（或地區(qū)）都要對轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅；當房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償流轉(zhuǎn)行為時，各國也一般要根據(jù)資產(chǎn)價值征收遺產(chǎn)稅或贈與稅。綜合而言，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅形式主要有以下幾種：以所得稅形式對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅、直接征收土地增值稅、對房地產(chǎn)投機中增值課稅

■房地姨產(chǎn)取言得稅浪制大多艙數(shù)國模家對筐取得圈房地贏產(chǎn)的費行為重都要圣征收語房地仿產(chǎn)取愈得稅取。主要包堵括以羽下幾耽種：場登錄外許可塘稅、萌印花允稅、份不動奴產(chǎn)取臂得稅容、對芝繼承或婦受贈蔬行為鍛課征專遺產(chǎn)翅稅或富贈與顧稅?！飮馄辗康卦戤a(chǎn)稅壯制的檢基本檔特點■財政玩隸屬鄰關系房地芝產(chǎn)課很稅多燃屬地楚方稅溫收，根是地芝方政點府的斧主要睜收入蔬來源碼。從稅制螺設計像原則者來看供，國慘外房頸地產(chǎn)墊稅制鞠堅持勤了“寬稅賠基、少稅專種、低稅車率”的和基本榨原則寨。寬旬稅基東，即采除對勤公共末、宗捕教、飽慈善息等機構的紙不動雕產(chǎn)實危行免慎稅以躲外，放其余端的不盲動產(chǎn)授所有適者或布占有且者均沒為納稅田主體睜?！龆愂绽植夹冉Y構國外平重視膝對房贈地產(chǎn)茅保有望環(huán)節(jié)諒的征惕稅，扁而對別房地痕產(chǎn)權塑屬轉(zhuǎn)習移環(huán)節(jié)辜實行法輕稅猛政策獄?！龆愘M昏體系主構成“明斑稅，賺少費同”是替國外純房地敲產(chǎn)稅蘇制的旗一個喘重要茂特征情?！鲇嫸愅枰罁?jù)大多西數(shù)國斃家趨句向于夸按房扭地產(chǎn)標的市脾場價桌值征及收房弊地產(chǎn)岡稅，冊使其具俯有隨燦著經(jīng)孕濟增族長而竭增長只的彈貞性特瞇征。■稅收窩優(yōu)惠基措施很多凈國家葬在購廉買、印建造榮和租鉤售住辣宅方夏面實現(xiàn)行了鋼稅收起鼓勵煩政策，肆對低減收入駕者的取實際和困難拾還采計取了污更加雹優(yōu)惠總的措歡施?！稣鞴芷肥侄未蟛繄F分發(fā)記達國酬家形若成一減套相勻?qū)Τ沈T熟的路管理捉辦法匆和配捉套制師度?！龆愂张蚜⒎ǚ陙砜春芏嗉l(fā)達羽國家副都建竿立了獅比較革完善疏的房諸地產(chǎn)怨稅收什法律鼠體系臺。７租研究擋主要瘦內(nèi)容●對我叉國現(xiàn)艇行房很地產(chǎn)孕稅制章體系兇進行遠介紹跌，分跌析其畢弊端，提效出改革紋的必爹要性執(zhí)?！駥Q(mào)外房摧地產(chǎn)域稅收鼻情況片進行典分析，并恥以美虛國，揀日本談和我蜘國港臺召地區(qū)義為案持例重負點介昂紹，們結合監(jiān)其他痕國家堪的稅尋收制煤度，冰從房地產(chǎn)貝取得肥,房壁地產(chǎn)此轉(zhuǎn)讓剃,房鎮(zhèn)地產(chǎn)荷保有撥三階劇段分示類介汽紹,偵找出縮慧其共同頁特點立，提氏出可片借鑒成之處粥（重保碗有，雞重稅查輕費）.●比較肚我國畫房地據(jù)產(chǎn)稅贏收與照其他口國家捧之間恥的差按別，噸分析歸中國濱現(xiàn)行房刊地產(chǎn)獨稅制率的缺蘿陷，獨然后敬找出慢問題疤存在肺的原避因。★現(xiàn)行曉房地年產(chǎn)稅錦制的柜缺陷哪從以陰下方圈面分精析稅負捉分布稅種凳交叉拼重疊內(nèi)外混資房斃地產(chǎn)圣企業(yè)夠稅負機公平學狀況稅收榜優(yōu)惠稅輕休費重★問題絡存在融的原應因從裝以下仁方面日分析稅種圣設置課稅月范圍稅率筍設計●稅收暑與房著地產(chǎn)蠻行業(yè)升的相柔關性益研究★研究哈政府從通過緊稅收墾政策攪調(diào)控距房地廁產(chǎn)行倘業(yè)的晚作用題機理渾,主要欲體現(xiàn)撫在三中個環(huán)太節(jié):房地抄產(chǎn)的僚開發(fā)房地毯產(chǎn)的鏡保有房地末產(chǎn)的默轉(zhuǎn)讓★研究奪稅收暫政策簽對房吐地產(chǎn)禮業(yè)的復影響對土驗地供腳應模專式的洞影響對土趣地價拌格的到影響對房符地產(chǎn)河價格駕的影塔響對房慈地產(chǎn)蔑供求梁的影割響●改革森的具覆體方摸案的助研究外，從裕以下巡壽幾方檢面進注行研掛究■需要而改革逮與完螺善的蓮稅種將現(xiàn)乒行房醋地產(chǎn)疏保有盤環(huán)節(jié)修的稅捏種合稻并為俊“物憑業(yè)稅獵”,陰（統(tǒng)屑一內(nèi)外蕉稅制邀，擴喉大稅貞基，攜確定夜合理循的稅崖率）庫，取宅消城情鎮(zhèn)土漿地使用稅律與耕命地占萄用稅百，簡悟化土歪地增值稅聽（確譽定合妹適稅擾率，稼減少稅率仿級數(shù)競），宜研究拼設計串一種否“歧票視性競土地抄增值橋稅”達，從辨而達到打賢擊投餡機，動保護焰正常樹投資次的目嘴的，佛對投柄機者陵重稅脾，對英投資者輕耽稅或塞免稅奸?！鲂枰刃陆ㄓ龅亩惸７N研依究地價銅稅、空地裹稅、農(nóng)地屆收益展稅、荒地產(chǎn)稅■繼續(xù)陶保留割或擬濕開征懸的稅蜓種契稅挽（繼絡續(xù)保狐留）迫，適她時開木征遺細產(chǎn)稅警和贈帽予稅■通過泊以上松研究伸,最終鬧形成制新的這房地桌產(chǎn)稅誼體系●配套鐘措施所研究■立法■產(chǎn)權屢登記梯制度■估價耗制度8要研究岸方法主要址運用則以下軍幾種冶研究濁方法碑:◆文獻矩檢索愈、分汽析通過盼檢索炕相關朋的國擔外國回內(nèi)文姨獻，自在我?guī)鷩鴮λ追康貦M產(chǎn)稅譜制改革的般建議陪的基鹿礎上維進行映了一凝系列否的分圍析。◆理論牲研究在借煙鑒前師人相召關理夢論知異識的嗓基礎峽上，嗎對我時國稅美收及倍房地產(chǎn)稅雹收進價行了洞相關疤的理阿論研嗓究，磨同時社運用塌經(jīng)濟嚼學原財理對跑稅收負擔丸、稅悼基、阻稅率餡和經(jīng)哲濟之蜂間的喂關系叼進行邀分析稠。◆實證救分析通過喉實際僅的房導地產(chǎn)縱開發(fā)鴿項目雄，對島我國怕的房水地產(chǎn)編稅制獅