碩士開(kāi)題報(bào)告中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革

碩士研究生開(kāi)題報(bào)告

題目：中國(guó)房地產(chǎn)稅制改革研究作者：專(zhuān)業(yè)：研究方向：工程管理指導(dǎo)老師：

二○○八年十二月1課題來(lái)源自選2研究背景★政策背景★稅收作為房地產(chǎn)調(diào)控的有效杠桿的作用沒(méi)有很好的顯現(xiàn)出來(lái)3研究的目的及意義本文想從稅收的角度對(duì)房地產(chǎn)稅制的發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題進(jìn)行重點(diǎn)分析，以期提出有針對(duì)性的對(duì)策和建議。分析稅收對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，通過(guò)建立公平、有效合理的房地產(chǎn)稅制體系，充分發(fā)揮稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控功能，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行營(yíng)造良好的稅收政策環(huán)境。4中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀

新中國(guó)成立以來(lái)，作為稅收體系的重要組成部分，我國(guó)的房地產(chǎn)稅制經(jīng)過(guò)了多次改革和完善。其中以1994年為標(biāo)志的稅制改革在構(gòu)建適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的新型房地產(chǎn)稅制體系方面進(jìn)行了積極有益的嘗試。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種共計(jì)12個(gè)，其中直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種7個(gè)，與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種５個(gè)。

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直接以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象的稅種

■土地增值稅

■城鎮(zhèn)土地使用稅

■耕地占用稅

■房產(chǎn)稅

■城市房地產(chǎn)稅

■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（現(xiàn)暫停征）

■契稅★與房地產(chǎn)緊密相關(guān)的稅種

■營(yíng)業(yè)稅

■企業(yè)所得稅■個(gè)人所得稅■印花稅■城市維護(hù)建設(shè)稅從房地產(chǎn)的流轉(zhuǎn)過(guò)程來(lái)看，可以將其大體劃分為四大類(lèi):

■與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的稅收

■房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅收

■與房地產(chǎn)保有有關(guān)的稅收

■與房地產(chǎn)所得有關(guān)的稅收

各房地產(chǎn)稅收發(fā)生的具體階段見(jiàn)下圖：耕地占用稅城鎮(zhèn)土地使用稅土地出讓金契稅印花稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加土地增值稅企業(yè)或個(gè)人所得稅收契稅印花稅取得土地階段保有階段開(kāi)發(fā)建設(shè)階段銷(xiāo)售階段城鎮(zhèn)土地使用稅房產(chǎn)稅施工單位納業(yè)主繳納５中國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的主要問(wèn)題★

稅收的效率原則我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在稅種結(jié)構(gòu)、稅率設(shè)置、計(jì)稅依據(jù)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、土地出讓制度和稅收成本等方面不利于優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

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稅種間重復(fù)設(shè)置，難以體現(xiàn)稅收中性原則

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房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕?！龆惵试O(shè)置不能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。

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部分稅種的計(jì)稅依據(jù)不合理，不能反映房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。

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租稅費(fèi)體系混亂，稅收負(fù)擔(dān)偏重，增大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

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稅收的公平原則我國(guó)現(xiàn)行稅制存在征收范圍過(guò)窄、內(nèi)外兩套稅制以及稅收政策不統(tǒng)一的問(wèn)題，妨礙了稅收的橫向公平和縱向公平?！霾糠侄惙N的征收范圍過(guò)窄，不利于市場(chǎng)主體的公平競(jìng)爭(zhēng)?！鑫覈?guó)房地產(chǎn)稅制采取了“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國(guó)民待遇原則。■我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)政策不統(tǒng)一，導(dǎo)致納稅人之間稅負(fù)的不公平。6國(guó)外房地產(chǎn)稅制現(xiàn)狀★

國(guó)外房地產(chǎn)稅收體系

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美國(guó)

房地產(chǎn)稅收在美國(guó)政府財(cái)政收入中占有很大的比重，更是地方政府的重要財(cái)政收入來(lái)源。美國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系主要包括一般財(cái)產(chǎn)稅、所得稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等?！鲇?guó)

英國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系較為簡(jiǎn)單，主要有住房財(cái)產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)房屋稅、遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅等稅種?！鋈毡?/p>

日本的房地產(chǎn)稅收體系相對(duì)較為復(fù)雜，對(duì)房產(chǎn)和土地分別予以課稅，涉及的稅種較多，主要有遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅、地價(jià)稅、注冊(cè)許可稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、事業(yè)所稅、不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅和特別土地所有稅。

世界各國(guó)在房地產(chǎn)稅制上，盡管各有不同，但稅種設(shè)置主要涉及三個(gè)方面：即對(duì)房地產(chǎn)的保有、流轉(zhuǎn)和取得課稅?！?/p>

房地產(chǎn)保有稅制對(duì)房地產(chǎn)保有征稅，目的在于合理調(diào)節(jié)政府與房屋或土地實(shí)際占有者之間的收益分配。目前，世界上通行的房地產(chǎn)保有稅種主要有:不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、定期不動(dòng)增值稅、其他稅種?！龇康禺a(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制房地產(chǎn)權(quán)益的流轉(zhuǎn)分為有償和無(wú)償兩種。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償流轉(zhuǎn)時(shí)，大多數(shù)國(guó)家（或地區(qū)）都要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅；當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償流轉(zhuǎn)行為時(shí)，各國(guó)也一般要根據(jù)資產(chǎn)價(jià)值征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。綜合而言，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)課稅形式主要有以下幾種：以所得稅形式對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅、直接征收土地增值稅、對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)中增值課稅

■房地姨產(chǎn)取言得稅浪制大多艙數(shù)國(guó)模家對(duì)筐取得圈房地贏產(chǎn)的費(fèi)行為重都要圣征收語(yǔ)房地仿產(chǎn)取愈得稅取。主要包堵括以羽下幾耽種：場(chǎng)登錄外許可塘稅、萌印花允稅、份不動(dòng)奴產(chǎn)取臂得稅容、對(duì)芝繼承或婦受贈(zèng)蔬行為鍛課征專(zhuān)遺產(chǎn)翅稅或富贈(zèng)與顧稅?！飮?guó)外普房地躁產(chǎn)稅壯制的檢基本檔特點(diǎn)■財(cái)政玩隸屬鄰關(guān)系房地芝產(chǎn)課很稅多燃屬地楚方稅溫收，根是地芝方政點(diǎn)府的斧主要睜收入蔬來(lái)源碼。從稅制螺設(shè)計(jì)像原則者來(lái)看供，國(guó)慘外房頸地產(chǎn)墊稅制鞠堅(jiān)持勤了“寬稅賠基、少稅專(zhuān)種、低稅車(chē)率”的和基本榨原則寨。寬旬稅基東，即采除對(duì)勤公共末、宗捕教、飽慈善息等機(jī)構(gòu)的紙不動(dòng)雕產(chǎn)實(shí)危行免慎稅以躲外，放其余端的不盲動(dòng)產(chǎn)授所有適者或布占有且者均沒(méi)為納稅田主體睜?！龆愂绽植夹冉Y(jié)構(gòu)國(guó)外平重視膝對(duì)房贈(zèng)地產(chǎn)茅保有望環(huán)節(jié)諒的征惕稅，扁而對(duì)別房地痕產(chǎn)權(quán)塑屬轉(zhuǎn)習(xí)移環(huán)節(jié)辜實(shí)行法輕稅猛政策獄。■稅費(fèi)昏體系主構(gòu)成“明斑稅，賺少費(fèi)同”是替國(guó)外純房地敲產(chǎn)稅蘇制的旗一個(gè)喘重要茂特征情?！鲇?jì)稅丸依據(jù)大多西數(shù)國(guó)斃家趨句向于夸按房扭地產(chǎn)標(biāo)的市脾場(chǎng)價(jià)桌值征及收房弊地產(chǎn)岡稅，冊(cè)使其具俯有隨燦著經(jīng)孕濟(jì)增族長(zhǎng)而竭增長(zhǎng)只的彈貞性特瞇征?！龆愂崭C優(yōu)惠基措施很多凈國(guó)家葬在購(gòu)廉買(mǎi)、印建造榮和租鉤售住辣宅方夏面實(shí)現(xiàn)行了鋼稅收起鼓勵(lì)煩政策，肆對(duì)低減收入駕者的取實(shí)際和困難拾還采計(jì)取了污更加雹優(yōu)惠總的措歡施。■征管品手段大部團(tuán)分發(fā)記達(dá)國(guó)酬家形若成一減套相勻?qū)Τ沈T熟的路管理捉辦法匆和配捉套制師度?！龆愂张蚜⒎ǚ陙?lái)看很多箭發(fā)達(dá)羽國(guó)家副都建竿立了獅比較革完善疏的房諸地產(chǎn)怨稅收什法律鼠體系臺(tái)。７租研究擋主要瘦內(nèi)容●對(duì)我叉國(guó)現(xiàn)艇行房很地產(chǎn)孕稅制章體系兇進(jìn)行遠(yuǎn)介紹跌，分跌析其畢弊端，提效出改革紋的必爹要性執(zhí)?！駥?duì)國(guó)貿(mào)外房摧地產(chǎn)域稅收鼻情況片進(jìn)行典分析，并恥以美虛國(guó)，揀日本談和我蜘國(guó)港臺(tái)召地區(qū)義為案持例重負(fù)點(diǎn)介昂紹，們結(jié)合監(jiān)其他痕國(guó)家堪的稅尋收制煤度，冰從房地產(chǎn)貝取得肥,房壁地產(chǎn)此轉(zhuǎn)讓剃,房鎮(zhèn)地產(chǎn)荷保有撥三階劇段分示類(lèi)介汽紹,偵找出縮慧其共同頁(yè)特點(diǎn)立，提氏出可片借鑒成之處粥（重保碗有，雞重稅查輕費(fèi)）.●比較肚我國(guó)畫(huà)房地?fù)?jù)產(chǎn)稅贏收與照其他口國(guó)家捧之間恥的差按別，噸分析歸中國(guó)濱現(xiàn)行房刊地產(chǎn)獨(dú)稅制率的缺蘿陷，獨(dú)然后敬找出慢問(wèn)題疤存在肺的原避因。★現(xiàn)行曉房地年產(chǎn)稅錦制的柜缺陷哪從以陰下方圈面分精析稅負(fù)捉分布稅種凳交叉拼重疊內(nèi)外混資房斃地產(chǎn)圣企業(yè)夠稅負(fù)機(jī)公平學(xué)狀況稅收榜優(yōu)惠稅輕休費(fèi)重★問(wèn)題絡(luò)存在融的原應(yīng)因從裝以下仁方面日分析稅種圣設(shè)置課稅月范圍稅率筍設(shè)計(jì)●稅收暑與房著地產(chǎn)蠻行業(yè)升的相柔關(guān)性益研究★研究哈政府從通過(guò)緊稅收墾政策攪調(diào)控距房地廁產(chǎn)行倘業(yè)的晚作用題機(jī)理渾,主要欲體現(xiàn)撫在三中個(gè)環(huán)太節(jié):房地抄產(chǎn)的僚開(kāi)發(fā)房地毯產(chǎn)的鏡保有房地末產(chǎn)的默轉(zhuǎn)讓★研究奪稅收暫政策簽對(duì)房吐地產(chǎn)禮業(yè)的復(fù)影響對(duì)土驗(yàn)地供腳應(yīng)模專(zhuān)式的洞影響對(duì)土趣地價(jià)拌格的到影響對(duì)房符地產(chǎn)河價(jià)格駕的影塔響對(duì)房慈地產(chǎn)蔑供求梁的影割響●改革森的具覆體方摸案的助研究外，從裕以下巡壽幾方檢面進(jìn)注行研掛究■需要而改革逮與完螺善的蓮稅種將現(xiàn)乒行房醋地產(chǎn)疏保有盤(pán)環(huán)節(jié)修的稅捏種合稻并為俊“物憑業(yè)稅獵”,陰（統(tǒng)屑一內(nèi)外蕉稅制邀，擴(kuò)喉大稅貞基，攜確定夜合理循的稅崖率）庫(kù)，取宅消城情鎮(zhèn)土漿地使用稅律與耕命地占萄用稅百，簡(jiǎn)悟化土歪地增值稅聽(tīng)（確譽(yù)定合妹適稅擾率，稼減少稅率仿級(jí)數(shù)競(jìng)），宜研究拼設(shè)計(jì)串一種否“歧票視性競(jìng)土地抄增值橋稅”達(dá)，從辨而達(dá)到打賢擊投餡機(jī)，動(dòng)保護(hù)焰正常樹(shù)投資次的目嘴的，佛對(duì)投柄機(jī)者陵重稅脾，對(duì)英投資者輕耽稅或塞免稅奸。■需要迫新建遇的稅模種研依究地價(jià)銅稅、空地裹稅、農(nóng)地屆收益展稅、荒地產(chǎn)稅■繼續(xù)陶保留割或擬濕開(kāi)征懸的稅蜓種契稅挽（繼絡(luò)續(xù)保狐留）迫，適她時(shí)開(kāi)木征遺細(xì)產(chǎn)稅警和贈(zèng)帽予稅■通過(guò)泊以上松研究伸,最終鬧形成制新的這房地桌產(chǎn)稅誼體系●配套鐘措施所研究■立法■產(chǎn)權(quán)屢登記梯制度■估價(jià)耗制度8要研究岸方法主要址運(yùn)用則以下軍幾種冶研究濁方法碑:◆文獻(xiàn)矩檢索愈、分汽析通過(guò)盼檢索炕相關(guān)朋的國(guó)擔(dān)外國(guó)回內(nèi)文姨獻(xiàn)，自在我?guī)鷩?guó)對(duì)俗房地橫產(chǎn)稅譜制改革的般建議陪的基鹿礎(chǔ)上維進(jìn)行映了一凝系列否的分圍析?！衾碚撋芯吭诮锜熻b前師人相召關(guān)理夢(mèng)論知異識(shí)的嗓基礎(chǔ)峽上，嗎對(duì)我時(shí)國(guó)稅美收及倍房地產(chǎn)稅雹收進(jìn)價(jià)行了洞相關(guān)疤的理阿論研嗓究，磨同時(shí)社運(yùn)用塌經(jīng)濟(jì)嚼學(xué)原財(cái)理對(duì)跑稅收負(fù)擔(dān)丸、稅悼基、阻稅率餡和經(jīng)哲濟(jì)之蜂間的喂關(guān)系叼進(jìn)行邀分析稠?！魧?shí)證救分析通過(guò)喉實(shí)際僅的房導(dǎo)地產(chǎn)縱開(kāi)發(fā)鴿項(xiàng)目雄，對(duì)島我國(guó)怕的房水地產(chǎn)編稅制獅