知名房企商業(yè)地產(chǎn)項目管理系統(tǒng)規(guī)劃

管理系統(tǒng)規(guī)劃目錄前期工作進展典型案例研究華潤萬象城（深圳）上海來福士廣場（上海）其它走訪案例（豐聯(lián)廣場、中關(guān)村購物廣場）項目組織框架、流程預(yù)計管理系統(tǒng)規(guī)需求分析及主要功能模塊劃分實施計劃財務(wù)管理規(guī)劃前期工作進展

前期工作進展管理系統(tǒng)規(guī)劃的思路不從零開始借鑒標(biāo)桿企業(yè)的做法，根據(jù)自身特點進行改進遵循：“成熟系統(tǒng)----框架、流程----系統(tǒng)”的方法前期工作進展案例研究：與專業(yè)公司接洽：軟件公司：科傳、豐益、富基硬件公司：IBM、NCR、海信參觀考察及訪談：豐聯(lián)廣場北京中關(guān)村購物中心華潤萬象城（深圳）案例研究（一）華潤萬象城（深圳）案例研究項目簡介組織框架、流程管理系統(tǒng)規(guī)劃收銀體系管理系統(tǒng)模塊劃分和基本功能實施計劃（時間、人員架構(gòu)）華潤萬象城系統(tǒng)缺點華潤萬象城項目簡介華潤萬象城項目位于深圳湖金融商務(wù)區(qū)業(yè)態(tài)涵蓋零售、餐飲、娛樂、辦公、酒店和居住總建筑面積５５萬平方米，商業(yè)部分建筑面積１８.８萬平方米整體分割為300余商鋪，２５家餐廳，７個電影放映廳和冰場主力店包括：Esprit、NOVO、i.t、運動100、王子飯店、Azona餐飲類商鋪包括Starbucks、百盛集團下屬餐飲企業(yè)（Pizzahut、塔可鐘、KFC、日本-和民居食屋等）現(xiàn)開業(yè)商鋪占總商鋪數(shù)量的90％華潤萬象城組織框架、流程管理層行政財務(wù)二期開發(fā)物業(yè)管理公司(保安-保潔-工程)公寓管理公司（分公司）工程合約運營部招商部推廣部IT部商場寫字樓管理中心華潤萬象城租賃業(yè)務(wù)流程（一）華潤萬象城租賃業(yè)務(wù)流程（二）華潤萬象城結(jié)算業(yè)務(wù)流程（三）華潤蹤蝶萬象棗城收伴費業(yè)鑰務(wù)流體程（把四）華潤斯萬象趕城V仔IP繳系統(tǒng)析業(yè)務(wù)它流程吉（五鋪）華潤腹萬象痛城信列息系損統(tǒng)業(yè)靠務(wù)流嶄程（粱六）華潤薯萬象都城管肺理系偏統(tǒng)規(guī)干劃華潤孩萬象友城收桿銀體姨系涵括撿如下糟方式濱：自主擺收銀役（使留用PO任S的租求戶，粱在聯(lián)絨網(wǎng)狀秤態(tài)下弦可直洞接傳色至后腹臺）銷售視接口薪上傳械（上傳昌銷售呆數(shù)據(jù)富文件立到系未統(tǒng)后登臺）手工驢報表與（提交曠日或巡壽月銷嘴售報伶表，捐人工偶錄入翅銷售素數(shù)據(jù)）管理藏系統(tǒng)廟模塊武劃分破和基妨本功攔能（接招商壓）招商財部租戶信息管理鋪位信息管理租約信息管理管理套系統(tǒng)翼模塊溜劃分江和基劑本功鐵能（獻招商猜）租約違約記錄的維護

記錄租約談判過程關(guān)鍵進度查詢即將到期鋪位來查詢租約到期情況

租約信息

租約編號：

CRCSZ04-LA001-(01.01

租約類型：

租戶號：

0001（租戶名稱：

）

鋪位號：

租約簽署日期：

（dd-mm-yyyy）

租約起始日期：

（dd-mm-yyyy）

租約截止日期:

（dd-mm-yyyy）

租賃期限：

（月）

租戶經(jīng)營種類：

狀態(tài)：

租約文件存放路徑：

(多個文件)

租賃保證金：

（元）

參考號：

租金條件：

收費編號

描述

計算生效日期

(dd/mm/yyyy~dd/mm/yyyy)

結(jié)算

代碼

結(jié)算方式描述

結(jié)算期限時間

結(jié)算期限單位

結(jié)算組別

滯納金比率（％）

01

免租

01/02/2002~28/02/2002

R001

免租

1

月

001

0.00

02

固定租金

01/03/2002~31/01/2003

R002

月租金

1

月

001

0.0003

03

物業(yè)管理費

01/02/2002~01/05/2004

R003

物管費

1

月

001

0.0002

04

免租

01/02/2003~28/02/2003

R001

免租

1

月

001

0.0003

05

固定租金

01/03/2003~01/05/2004

R002

月租金

1

月

001

0.0003

鋪位信息

新增結(jié)算代碼

租戶信息

租約的增、改，維護管理針系統(tǒng)藥模塊逼劃分丙和基翼本功帳能（舒財務(wù)蓋）財務(wù)唯部銷售東數(shù)據(jù)悔接收銷售唉預(yù)算疫維護結(jié)算躺組別寶維護財務(wù)婦結(jié)算財務(wù)招核銷財務(wù)邪催繳管理財系統(tǒng)雨模塊摔劃分吃和基淺本功臭能（添財務(wù)午）按月暮維護蜻每個真鋪位萄銷售污品類釘?shù)匿N塑售預(yù)摩算不用做到每日改為“鋪位”鋪位名稱管理騾系統(tǒng)梁模塊汽劃分仁和基就本功詠能（京財務(wù)寬）設(shè)定不同的結(jié)算組別，生成的結(jié)算單

結(jié)算組別維護名稱：結(jié)算組別行號代碼描述1001固定租金及其它費用租約結(jié)算2002抽成租金結(jié)算3003代銷租約收費根據(jù)結(jié)算單核銷各種已繳收的費用結(jié)算單號收費項目應(yīng)收金額對欠譯繳費糞用租鉤戶發(fā)炸出一駛、二妄次催壺繳單管理愿系統(tǒng)批模塊瘦劃分銜和基掌本功別能（濱推廣神部）會員究信息志管理積分棋、兌溜換贈品年管理場地從管理廣告訓(xùn)位管揚理活動闖管理推廣趕部管理柳系統(tǒng)嘩模塊談劃分框和基濾本功份能（嫩推廣搞）會員彩資料理管理不同許店鋪弊不同槍積分也規(guī)則俯，兌務(wù)換積分色換購嘩管理寨記錄底，可晉查庫誰存華潤門大廈備（租店務(wù)）單元夜租戶倍管理單元牙信息蔽管理單元磨租約班管理華潤養(yǎng)大廈屋報表管理浩系統(tǒng)搏模塊虜劃分疏和基皺本功哄能（杰華潤儉大廈文-租煤務(wù)）租戶舌信息噴管理位置哄維護濤：萬止象城恰單元佛由一糧個或悶多個懇門牌耳組成位置填（門飾牌號坑）維昌護位置眨編號獄：建筑序面積臺：（平蠶方米帝）樓層今：單元采狀態(tài)草信息單元勾出租翼歷史網(wǎng)信息管理枯系統(tǒng)顛模塊球劃分西和基湖本功共能（宵華潤杰大廈塵-租乒務(wù)）華潤芝大廈負(fù)租金踩情況究報表580出租率約96.67%保證己金明滲細(xì)表華潤捷萬象循城系怨統(tǒng)實盾施人弓員架避構(gòu)華潤夾萬象姻城系罩統(tǒng)實路施進呼度表所（2砌00臂4.你6.釋23廈--學(xué)-1旨0.躍23賺）華潤啊萬象截城系杰統(tǒng)缺連點推廣靈部模堡塊部饒分功載能較凈弱人流框客流畝統(tǒng)計速系統(tǒng)粉缺失PO加S-四AD模塊遲缺失報表旨內(nèi)容招與格桃式建庭立需雙逐步凳改進來福籌士廣批場（授上海演）案例所研究腰（二鋪）來福搏士廣哭場（沃上海邊）案漠例研恥究來福教士廣代場（規(guī)上海柏）簡撇介業(yè)務(wù)鋒流程傅分析上海哨來福須士廣爺場項蝕目簡慰介英文網(wǎng)名稱捕：Ra歡ff草le傷s膽Ci忘ty位于貨上海默市中立心，見緊靠夫人民鵝廣場沸和南蝦京路腐步行輕街業(yè)態(tài)多涵蓋通零售剪、餐圾飲、膛娛樂泉、辦傅公總建慕筑面龍積達(dá)13萬平也方米擠，商序鋪面往積約5萬平冠方米為新霸加坡挖在滬談最大惕投資壟項目來福毀士廣肌場（寇上海施）裝搶修流羊程（泊一）來福葉士廣壘場（購上海梳）裝情修流沙程（擇二）其它癢走訪算案例示（北枯京）案例興研究映（三?。┢渌亲咴L鉛案例臟--堤--接豐聯(lián)善廣場北京糊豐聯(lián)替廣場敘的經(jīng)芳驗是輛大力飼發(fā)放絨會員主卡，在會員竭卡有語打折賞、回拍饋或更贈送昆禮品扭、定笛期舉薪辦活魂動和雖享受王貴賓斬購物負(fù)禮遇眾等功情能，在所以看他們包和租接戶簽論有三時個合條同，甜即主竭體合眨同（裕商鋪芒租用突合同鞠）、封團購回合同味、會那員卡業(yè)合同亮。目前噸，豐帥聯(lián)廣送場已壺有3.教5萬會續(xù)員，鐘正式銅會員1.盒6萬，廢會員歷消費皺占據(jù)敵了商圈場營些業(yè)額附相當(dāng)肺大的密一部穴分，齊它為撲商場棒推廣停統(tǒng)一PO決S機奠啟定了類堅實食的基纖礎(chǔ)。其它除走訪蒙案例疫--器--祖中關(guān)焦村購醒物廣魯場中關(guān)輸村廣幅場購掠物中貍心的墳經(jīng)驗愁是積島極推個廣團專購、膊儲蓄憂卡服禿務(wù)。肥中關(guān)梁村購?fù)砦飶V洗場在往開業(yè)芒前招甩商時便為了提盡快過招滿必商鋪拿，在容談判回時處頁于劣款勢地更位，燦所以沫在12碌0余位會商鋪愛中，備只有采一半挖左右敲使用洽商場困提供茄的PO籍S機，晝這樣運給商貼場的框數(shù)據(jù)貫采集以和商虜場的責(zé)管理積帶來午很多洋不便劍。后沖來他槍們在疏團購曲和儲紅蓄卡億服務(wù)手方面劣加大版了力飛度，墨租用叉商場PO剝S機的踐商鋪蹤蝶營業(yè)厭額因通此大工幅提深升，左給商格鋪帶某來了似好處聽，所攏以一俱開始役抵制絡(luò)使用牧商場PO滴S的很黑多商燥戶主免動找指到商司場要寸求參厭加商思場統(tǒng)駛一籌返劃的狐團購捕和儲笛蓄卡士活動從，主搬動提誰出租驅(qū)用商購場提斥供的PO淺S機。其操冤作流痰程是腦：商滴場銷慣售儲需蓄卡歪，或預(yù)舉辦沫團購燃活動少，收消到客因戶消感費或握購物懲款給股客戶泡開具毀發(fā)票少，客倒戶到盞商鋪釘消費李后，春商鋪寨憑PO刻S機打隊印的費小票眾和給城商場紛開具甜的發(fā)南票定竿期到吧商場沫進行哥結(jié)算居。租戶暴跑單宏、作繳弊－術(shù)技術(shù)出解決現(xiàn)方案通過烏查看理銷售茅報表艇追蹤艦?zāi)切y大宗補或多貼次進議行退滾貨銷掠售動唉作的統(tǒng)租戶通過乘查看浙接口吵傳來骨的銷樹售數(shù)冒據(jù)，芹監(jiān)測棒異常備銷售沖數(shù)據(jù)撕。譬障如銷謹(jǐn)售數(shù)共據(jù)中霜重復(fù)問產(chǎn)生邁退貨衛(wèi)數(shù)據(jù)那、銷雀售筆棟數(shù)、較銷售贊金額不與實序際人姐流嚴(yán)積重不搶符等匹。要求萌所有地通過嗽接口忌傳送奇數(shù)據(jù)何的租蔑戶將鴉自動旅傳送濫數(shù)據(jù)最機制沖一并遍嵌入慎其銷引售系瘦統(tǒng)中在的‘污日結(jié)館’動做作，跪以防款止銷藏售人周員篡悟改銷配售數(shù)欲據(jù)，襯杜絕芳采用ma桃il徒、軟盤率、US秤B等方僵式傳鑄送銷還售數(shù)障據(jù)。通過產(chǎn)銷售儉報表生監(jiān)測秒是否偏有租歇戶每鋒天只德錄入岔一筆五或幾互筆銷煉售資腐料進簡入PO憲S系統(tǒng)參，嚴(yán)譜格杜不絕此蛙類情愿況發(fā)自生。淹（這冠種情好況出平現(xiàn)在摘既用案自己PO駐S系統(tǒng)附的又鞋用ma怠ll的PO達(dá)S系統(tǒng)凍的租愈戶中這）項目41籌備記期組巾織架陡構(gòu)招商籃推廣何部公寓搏寫字懂樓部工程威部(合約膏部)行政耗人事焦部財務(wù)嚇部物業(yè)孤籌備橋部執(zhí)行艦董事董事痰長運營秋籌備做部經(jīng)營職管理鐘層42經(jīng)營劫期組化織架跟構(gòu)寫予字運樓蹄部行政肅人事鞭部執(zhí)行威董事董事圓長物業(yè)黑管理元部招飾商良部運晃營當(dāng)部物業(yè)態(tài)公司保安背保潔客服導(dǎo)工程停車盒場管映理綠化推錯廣諷部財務(wù)牧部(I踐T部)（分子公司戚）公寓串管理己公司公叔寓摟部注釋翠：可風(fēng)以考擁慮寫流字樓長部和吉公寓始部合破并為組一個恥部門經(jīng)營耍管理疏層流程酷預(yù)計將華摸潤萬它象城多與來損福士糟廣場隊業(yè)務(wù)畫流程姿下發(fā)益到各運相關(guān)膝職能獵部門側(cè)進行丙評析稱，并妖根據(jù)柄自身美業(yè)務(wù)任特點胃與業(yè)稼務(wù)流遮個性究化處編理、序按部浩門反盲潰至辭系統(tǒng)盾分析統(tǒng)會議稱，確慢定聽流程計。商品西編碼數(shù)定義訂/進/銷/存/盤/損/溢日常獵收銀望及銷覽售銷售邊分析糾和庫留存分鳳析調(diào)價/促銷考勤管理幣系統(tǒng)紹規(guī)需慈求分嘴析管理佳層資金/財務(wù)商戶歷二商戶N商戶崗一顧客多種襪數(shù)據(jù)東分析商戶邪分析顧客獻分析業(yè)種慶分析代替概傳統(tǒng)銀行PO刃SPo遮s終端銀聯(lián)要金卡系綢統(tǒng)招商淹運營商鋪駝管理租戶月管理租約壺管理招商午進度寒管理租約等到期芬警報寫字費樓/公寓房間他管理租戶李管理租約槍管理招租鈴進度樹管理租約傷到期粒警報推廣廣告葛位管紗理場地提出租滋管理會員照卡管遵理會員則積分吸和獎軌勵管唐理活動誰管理保潔執(zhí)管理派工露管理保安雅管理工程污維修物業(yè)遵管理前臺芳銷售返數(shù)據(jù)視接收銷售慘預(yù)算逮維護結(jié)算鉗功能核銷為管理滯納先金的清計算催繳娘單管貼理45管理需系統(tǒng)駁規(guī)需秋求分怎析及還主要鉛功能洽模塊耐劃分寫仗字閱樓當(dāng)部行政多人事壁部管理秒層物業(yè)沸管理很部招狗商林部運值營杜部物業(yè)評公司推然廣森部財務(wù)麻部（I侄T部）（分啄公司點）公寓急管理鞋公司管理導(dǎo)架構(gòu)軟件旁系統(tǒng)元架構(gòu)寫字析樓推廣尸管理收銀覺管理租約不管理PO嗚S系統(tǒng)商業(yè)堵運營倚軟件泊車蘇系統(tǒng)OA財務(wù)號軟件物業(yè)挪軟件公寓襖軟件綜合挑管理自系統(tǒng)管理展系統(tǒng)垃模塊撤劃分寫字樓租務(wù)樓層維護單位維護租戶資訊維護租戶談判記錄租戶進場裝修記錄招商輪候租約維護單位狀態(tài)查詢租約到期報警報表單位出租歷史資訊報表租戶談判進度分析租戶公司資質(zhì)分析租戶公司業(yè)態(tài)種類分析租賃情況報表保證金明細(xì)報表財務(wù)銷售預(yù)算維護租約瀏覽廣告位租約維護場地租約維護辦公樓租約維護結(jié)算結(jié)算收費編碼維護結(jié)算收費組別維護后臺文件附注維護按銷售階段抽成率維護結(jié)算方式維護租約結(jié)算管理不規(guī)則收費維護租約結(jié)算管理租約結(jié)算報表租約結(jié)算付款結(jié)算付款維護結(jié)算付款報表逾期付款罰款記錄催繳(第一次)催繳(第二次)系統(tǒng)設(shè)定用戶管理貨品維護租務(wù)樓層維護鋪位維護租戶資料維護租戶談判記錄維護租約維護租戶違約維護鋪位狀態(tài)查詢租約到期報警報表單位出租歷史資訊報表

推廣廣告廣告位維護場地維護廣告位元租戶資訊維護廣告位租約維護場地租約維護場內(nèi)活動管理維護顧客管理顧客級別維護積分/金額比率設(shè)定金額/積分比率設(shè)定貴賓資料維護顧客標(biāo)簽列印貴賓積分調(diào)整維護復(fù)制貴賓資料VIP會員失效維護報表推廣報表貴賓銷售報表各類報表每日店鋪核對報表銷售報表銷售毛利報表貴賓銷售報表差異報表47主要晌模塊師和功肌能（催鋪位僚租賃決）注釋栗：可繪按樓戀層平倡面圖豆查詢勝相關(guān)旁租約兆及鋪恥位信翻息。主要令模塊勺和功析能（奏結(jié)算輪單）注釋鉗：可按梨不同焰鋪位強與周敏期進罰行抽繳成租池金等磁結(jié)算差并出勵據(jù)單蜜據(jù)。主要蓮模塊雪和功萬能（辨報表愉一）注釋鄰：劉按樓舊層、捕業(yè)態(tài)暫、PO敗S機形楊態(tài)查卵看某弊一天獨的銷偷售數(shù)稅據(jù)。主要東模塊有和功樸能（培報表怎二）注釋有：按樓通層、賭業(yè)態(tài)依、PO懇S機形戚態(tài)查骨看某敲一時辮段內(nèi)殲銷售峰數(shù)據(jù)續(xù)。主要查模塊塞和功漂能（辟報表雀三）注釋善：按樓祝層、暖業(yè)態(tài)牛查看餓某幾貴個月兄內(nèi)銷層售數(shù)救據(jù)及以坪效木。主要敬模塊顧和功拳能（曠報表棗四）注釋有：按樓卡層、靠業(yè)態(tài)紗查看撿某一這時段組內(nèi)各恥種付鍛款方副式的若銷售泉數(shù)據(jù)丟。實施嚼計劃計劃膠實施具周期姻為六附個月滋